2015

ZNALECKÝ POSUDEK č. 15/2895/2015

o ceně nemovité věci - 1/2 rodinného domu č.p. 1 s 1/1 pozemků st.p.č. 1/1 a p.p.č. 1670/2 a s 1/1 příslušenství na těchto pozemcích, k.ú. Stebno u Dubic, obec Dubice, okres Ústí nad Labem

Objednavatel znaleckého posudku:

Mgr.Pavel Dolanský, soudní exekutor, Exekutorský úřad Beroun Palackého 31 266 01 Beroun

Účel znaleckého posudku:

Stanovení ceny nemovité věci

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 12.4.2015 znalecký posudek vypracoval:

Dr.-Ing. Jaroslav Bašus Karla Čapka 1331/25 415 01 Teplice telefon: 777 207 910 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 1 strany příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních.

V Teplicích 17.4.2015

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovité věci - 1/2 rodinného domu č.p. 1 s 1/1 pozemků st.p.č. 1/1 a p.p.č. 1670/2 a s 1/1 příslušenství na těchto pozemcích, k.ú. Stebno u Dubic, obec Dubice, okres Ústí nad Labem

2. Základní informace Název předmětu ocenění:

1/2 rodinného domu č.p. 1 s 1/1 pozemků st.p.č. 1/1 a p.p.č. 1670/2 a s 1/1 příslušenství na těchto pozemcích Adresa předmětu ocenění: Stebno 400 04 Stebno Kraj: Ústecký Okres: Ústí nad Labem Obec: Stebno Katastrální území: Stebno u Dubic Počet obyvatel: 452 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 320,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, III 0,70 nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Žádná vybavenost VI 0,80 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 159,67 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 12.4.2015 za přítomnosti znalce a zástupce firmy GRAN PLUS, spol. s r.o., pana Gritsuka. Znalci nebyla umožněna prohlídka všech bytů.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpisy z KN získaný dálkovým přístupem z internetu dne 19.3.2015, listy vlastnictví č.169 a 182, týkající se předmětné nemovité věci - kopie katastrální mapa získaná z internetu nahlížením v katastru nemovitostí, se zakreslením předmětné nemovité věci - Usnesení soudního exekutora o ustanovení znalce č.j. 015 EX 860/10-19 ze dne 19.3.2015 - informace a údaje sdělené zástupcem firmy GRAN PLUS, spol. s r.o., panem Gritsukem - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - informace o záplavové zóně přes systém Aquarius - vyhláška Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb., č.387/2011 Sb., č.450/2012 Sb., č.441/2013 Sb. a č.199/2014 Sb. - zákon č.151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů

-2-

5. Vlastnické a evidenční údaje Rodinný dům č.p. 1 je v podílovém spoluvlastnictví: - GRAN PLUS, spol. s r.o., č.p. 1, 400 02 Stebno: podíl 1/2, - Gritsuk Nina, č.p. 1, 400 02 Stebno: podíl 1/2. Pozemky st.p.č. 1/1 a p.p.č. 1670/2 jsou ve výlučném vlastnictví: - GRAN PLUS, spol. s r.o., č.p. 1, 400 02 Stebno: podíl 1/1.

6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace ke stavbě domu nebyla znalci předložena. Dle předložených podkladů i skutečnosti zjištěné na místě odhadu jde o objekt pro rodinné bydlení, s příslušenstvím a pozemky, takto je ke dni ocenění také užívaný a jako takový jej proto také oceňuji. Při ocenění vychází znalec z výměr zjištěných na místě samém.

7. Celkový popis nemovité věci Nemovitá věc je umístěna v okrese Ústí nad Labem, v obci a katastrálním území Stebno, v centrální části obce, jako samostatně stojící objekt, s příslušenstvím a pozemky. Hlavním objektem hodnocené nemovité věci je tedy rodinný dům č.p. 1 (hodnocena je jeho ideální 1/2), s příslušenstvím, které tvoří venkovní úpravy a porosty, a pozemky st.p.č. 1/1, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 703 m2, p.p.č. 1670/2, ostatní plocha, jiná plocha o výměře 35 m2, vše k.ú. a obec Stebno okres Ústí nad Labem. Jelikož obestavěný prostor rodinného domu je větší než 1 100 m3, provádí znalec ocenění rodinného domu dle § 13 vyhl.

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 1 1.2. Příslušenství 1.2.1. Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

-3-

Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Na nemovité věci vázne Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu a Zástavní právo exekutorské. 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. II

Pi 0,00

V

0,00

II II I

0,00 0,00 -0,10

IV

1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,900 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce – centrum obce I 0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí -0,05 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,02 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,990 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,891

-4-

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 1 Jde o samostatně stojící rodinný dům, nepodsklepený, s dvěma nadzemními podlažími a střechou sedlovou, ve které se nachází z části obytné podkroví a z části půdní prostor. V domě se nachází tři bytové jednotky (1x4+1, 1x3+1 a 1x2+1). Založení objektu na kamenných neizolovaných základech, obvodové zdivo ze smíšeného zdiva tl. nad 45 cm, stropy 1.NP klenuté a dřevěné trámové s rovným podhledem, 2.NP dřevěné trámové s rovným podhledem, krov sedlový se střešní krytinou z části taškovou a z části plechová - zrezivělá, u bočního přístavku střecha pultová se střešní krytinou taškovou, klempířské prvky provedeny pouze do ulice z pozinkovaného plechu, do dvora chybí, vnitřní omítky vápenné hladké, vnější omítky z poškozené vápenocementové omítky, vnější obklady stěn chybí, vnitřní obklady stěn keramické provedeny v kuchyních a v sociálních zařízeních, schodiště dřevěné - poškozené, dveře dřevěné do ocelové zárubně, okna plastová, podlahy obytných místností plovoucí, dřevěné a s koberci, podlahy ostatních místností z keramické dlažby, vytápění ústřední s kotlem na tuhá paliva pro všechny byty, elektroinstalace zavedena světelná a motorová, bleskosvod je provedený poškozený, rozvod vody studené a teplé, zdrojem ohřevu teplé vody je 2xel.bojler pro všechny byty, plyn není v domě rozvedený, vnitřní kanalizace je tvořena odkanalizováním záchodů, koupelen a kuchyní, kuchyně vybaveny elektrickým sporákem, vnitřní hygienické vybavení tvoří v bytě č.1 sprchový kout a umyvadlo, v bytě č.2 sprchový kout a umyvadlo (mimo uzavření), v bytě č.3 vana a umyvadlo, záchody pro každý byt splachovací (pro byt č.2 mimo uzavření), ostatní prvky vybavení stavby se nevyskytují. Z inženýrských sítí jsou voda a elektřina napojeny na stávající uliční řady, kanalizace a plyn nejsou v místě rozvedeny, domovní kanalizace je svedena do žumpy. Objekt je využívaný k bytovým účelům, provozní místnosti zde nejsou situovány, jsou zde umístěny tři bytové jednotky, má tedy charakter rodinného domu (v 1.NP je umístěna chodba se schodištěm do 2.NP, byt č.1 o velikosti 4+1 a kotelna, v 2.NP pak chodba schodištěm na půdu, byt č.2 o velikosti 2+1 a sociální zařízení mimo uzavření bytu č.2, a byt č.3 o velikosti 2+1 s další obytnou místností v podkroví), ocenění objektu uvažuji dle § 13 vyhl., neboť obestavěný prostor rodinného domu je větší než 1 100 m3. Dle podkladů byl dům postavený v roce 1900, uvažuji tedy jeho stáří ke dni ocenění 2015-1900 = 115 roků. Celková předpokládaná životnost uvažována 160 let. Opotřebení vypočítáno lineární metodou. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

§ 13, typ B zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží má podkroví do 1/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou se dvěma nadzemními podlažími 1122

-5-

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 12,95*9,80+3,90*1,45+5,25*3,15 1.NP 2.NP 12,95*9,80+3,90*1,45+5,25*3,15 podkroví 7,70*4,50

= = =

[m2] 149,10 149,10 34,65

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 3,80 m 149,10 m2 149,10 m2 3,40 m 2 34,65 m 2,40 m

Název 1.NP 2.NP podkroví Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (12,95*9,80+3,90*1,45+5,25*3,15)*(3,80) 2.NP (12,95*9,80+3,90*1,45+5,25*3,15)*(3,40) podkroví+půda+střecha (12,95*9,80)*(5,40/2)+(5,25*3,15)*(1,50/2)

= = =

[m3] 566,59 m3 506,95 m3 355,06 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

1.NP 2.NP podkroví+půda+střecha Obestavěný prostor - celkem:

NP NP Z

Obestavěný prostor 566,59 m3 506,95 m3 355,06 m3 1 428,60 m3

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady

Obj. podíl [%] P S S S S P S C S P C S

7,10 22,30 8,40 5,20 3,20 3,20 0,80 0,80 6,20 3,10 0,40 2,30 -6-

Část [%] 100 100 100 100 70 30 50 50 100 100 100 100

Koef. 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 0,00 1,00 0,46 0,00 1,00

Upravený obj. podíl 3,27 22,30 8,40 5,20 2,24 0,44 0,40 0,00 6,20 1,43 0,00 2,30

11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

P S S S P S S S P S S C S S S S C

2,40 3,30 5,20 2,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60

100 100 100 70 30 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11):

0,46 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00

= *

1,10 3,30 5,20 1,54 0,30 1,10 4,40 4,10 0,28 3,00 1,80 0,00 2,80 0,50 5,10 0,40 0,00 87,10 0,8710

1 975,1,

* * * =

0400 0,8710 0,8000 2,1000 3 006,-

=

4 294 372,- Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 115 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 45 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 160 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 115 / 160 = 71,9 % Koeficient opotřebení: (1- 71,9 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS Rodinný dům č.p. 1 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem

* = * = = *

0,281 1 206 719,- Kč 0,891 1 075 186,63 Kč 1 075 186,63 Kč 1/2

Rodinný dům č.p. 1 - zjištěná cena

=

537 593,- Kč

Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:

1 428,60 m3 * 3 006,- Kč/m3

1.2. Příslušenství 1.2.1. Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem Jde o ocenění venkovních úprav (přípojky inž.sítí, žumpa, zpevněné plochy, pergola, ploty, vrata a vrátka) zjednodušeným způsobem jako 3,5% z ceny stavby. -7-

Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby Rodinný dům č.p. 1 Celkem:

Cena stavby 1 075 186,00 Kč 1 075 186,- Kč

Ocenění Cena staveb celkem: 3,50 % z ceny staveb Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem - zjištěná cena

*

1 075 186,0,0350

=

37 632,- Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Jde o zastavěnou ploch a nádvoří pod rodinným domem a pod dvorem u domu a o ostatní plochu, jinou plochu, tvořící jednotný funkční celek se stavbou rodinného domu a se zastavěnou plochou a nádvořím. Pozemky leží v pásmu rozsáhlého chráněného území. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Chráněná krajinná oblast v 1. a 2. zóně, nebo národní park 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Bez dalších vlivů.

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III III

0,00 -0,03

I II

0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Σ Pi = 0,970 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,900 Index polohy pozemku IP = 0,990 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,900 * 0,970 * 0,990 = 0,864 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené -8-

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 159,67 Typ

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 ostatní plocha, jiná plocha Stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo 1/1

Výměra [m2] 703

1670/2

35 738,00

Pozemky - zjištěná cena

Index

Koef.

0,864

Upr. cena [Kč/m2] 137,95

Jedn. cena [Kč/m2] 137,95

Cena [Kč] 96 978,85

137,95

4 828,25

m2

101 807,10 =

101 807,10 Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Porosty - zjištěná cena

Kč m2 m2 Kč * =

100 016,00 703,00 30,00 4 268,11 0,065 277,00 277,- Kč

-9-

C. REKAPITULACE CEN PODLE CENOVÉHO PŘEDPISU Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 1 - podíl 1/2 1.2. Příslušenství 1.2.1. Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem - podíl 1/1

537 593,- Kč

1. Ocenění staveb celkem

556 409,- Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - podíl 1/1

101 807,- Kč

2. Ocenění pozemků celkem

101 807,- Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty - podíl 1/1

277,- Kč

3. Ocenění trvalých porostů celkem

277,- Kč

Celkem

37 632,- Kč

677 309,- Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

677 309,- Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

677 310,- Kč

slovy: šest set padesát osm tisíc čtyři sta devadesát Kč

D. VYJÁDŘENÍ K CENĚ OBVYKLÉ (TRŽNÍ): Porovnáním nabízených nemovitostí v dané lokalitě s jejich polohou, velikostí, vybavením a technickým stavem, s přihlédnutím, že podíl 1/2 rodinného domu je hůře obchodovatelný na trhu s nemovitostmi, odhaduji obvyklou cenu nemovité věci ke dni místního šetření 12.4.2015

450 000,- Kč

ve výši: slovy: čtyři sta padesát tisíc korun českých

V obvyklé ceně není zahrnuto Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu a Zástavní právo exekutorské váznoucí na nemovitosti.

- 10 -

V Teplicích 17.4.2015

Dr.-Ing. Jaroslav Bašus Karla Čapka 1331/25 415 01 Teplice telefon: 777 207 910 e-mail: [email protected]

E. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem dne 17.9.1996, č.j. Spr 4567/96 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 15/2895/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 26/2015.

F. SEZNAM PŘÍLOH - fotodokumentace

- 11 -

RODINNÝ DŮM č.p. 1 - STAV KE DNI 11.2.2015 přední pohled na dům zprava:

přední pohled na dům zleva:

zadní pohled na dům zprava:

kuchyně v bytě č.1 v 1.NP:

pokoj v bytě č.1 v 1.NP:

koupelna s WC v bytě č.1 v 1.NP:

pokoj v bytě č.2 v 2.NP:

WC pro byt č.2 v 2.NP (mimo uzavření):

koupelna pro byt č.2 v 2.NP (mimo uzavření):

koupelna v bytě č.3 v 2.NP: