2015

Znalecký posudek č. 5667-031/2015 o obvyklé ceně nemovité věci

Označení nemovitosti: Rodinný dům č.p. 1034 v Lanžhotě včetně pozemků Adresa nemovitosti: Lanžhot, Smetanova 1034/7 Katastrální údaje: Kraj Jihomoravský, okres Břeclav, obec Lanžhot, katastrální území Lanžhot, LV 591 Pozemek parc.č. st. 1196 a 20/1, součástí pozemku parc.č. st. 1196 je objekt bydlení č.p. 1034 (ideální 1/2)

Vlastník: Švach Hynek, Smetanova 1034/7, Lanžhot, podíl 1/2 SJM Švach Hynek a Švachová Marta, Smetanova 1034/7, Lanžhot, podíl 1/2

Účel ocenění: Ocenění je provedeno pro potřebu exekučního řízení podle stavu ke dni 02.03.2015 Objednatel ocenění: Exekutorský úřad Praha 4 JUDr. Dagmar Kuželová, Šátalská 469/1, Praha 4 , Telefon: 777 04 63 25

Podklady: Usnesení Exekutorského úřadu Praha 4, JUDr. Dagmar Kuželová, ze dne 19.11.2014, č.j. 046 Ex 368/11-57 Výpis z katastru nemovitostí č. LV 1034 pro k.ú. Lanžhot, vyhotoveno dálkovým přístupem podle stavu ke dni 11.3.2015 Kopie katastrální mapy získaná prostřednictvím Nahlížení do katastru podle stavu ke dni 1.3.2015 Prohlídka nemovitosti dne 02.03.2015

Použitá literatura: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) Oceňovací program DELTA-NEM

Použité měřící přístroje: Laserový dálkoměr Leica Disto Svinovací metr

Zhotovitel ocenění: Ing.arch. Pavel Přikryl, J.Palacha 121/8, 690 02 Břeclav, tel. 608 423 044, e-mail: [email protected]

Vypracováno v Břeclavi dne 11.03.2015 Posudek obsahuje 13 stran. Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních.

Ing.arch. Pavel Přikryl

strana 2

posudek č.5667-031/2015

A. Nález Stručný popis: Předmětem ocenění je pozemek přibližně obdélníkového tvaru v Lanžhotě tvořený vepředu parcelou č. st. 1196 (zastavěná plocha a nádvoří o výměře 98 m2) a vzadu parc.č. 20/1 (zahrada o výměře 232 m2). Parcela č. st. 1196 je zastavěna řadovým koncovým rodinným domem č.p. 1034. Spolu s nemovitostí je užívána sousední parcela č. 20/2, která však není předmětem exekučního řízení a ani ocenění. Na pozemku se dále nacházejí drobné venkovní úpravy (jednoduchý přístřešek, několik ovocných stromů). Nemovitost je běžně užívána, opotřebení je obvyklé. Hodnotu venkovních úprav, přístřešku a trvalých porostů při ocenění zanedbávám, neboť jejich hodnota není vzhledem k celku cenotvorná.

Údaje o stáří: Dům č.p. 1034 je postaven v uličním líci pozemku jako řadový koncový. Podle ústní informace byl postaven v roce 1975, před 10 lety byl modernizován. Stavební provedení těmto údajům v zásadě odpovídá.

Inženýrské sítě: Pozemek umožňuje napojení na veřejné rozvody elektřiny, vodovodu, kanalizace i zemního plynu, přístup je po zpevněné vozovce.

Charakter hlavní stavby: Dům obsahuje jednu bytovou jednotku 4+1, nemá provozní prostory a splňuje charakter rodinného domu.

Poloha nemovitosti: Nemovitost je postavena při místní klidné komunikaci v blízkosti hlavního náměstí a autobusového nádraží. Před domem je větší prostor pro parkování aut. Poloha je výhodná v širším centru města.

Uživatel: Nemovitost je užívána rodinou vlastníků. Dokumentace a skutečnost: Znalci nebyla předložena žádná stavební dokumentace. Břemena a závazky: Vyjma závazků spojených s exekucí nebyly na nemovitosti zjištěny žádné další závazky nebo břemena.

Součásti a příslušenství: Dům č.p. 1034 Otevřený přístřešek Zpevněné plochy Přípojky vodovodu, kanalizacem zemního plynu a elektřiny Trvalé porosty

B. Posudek Popisy objektů Patrový úplně podsklepený rodinný dům s plochou střechou v Lanžhotě z roku 1975. Dům dispozičně obsahuje v přízemí vstupní chodbu se schodištěm, kuchyň, koupelnu (vana, umyvadlo, sprcha), WC, spíž, obývací pokoj, v patře balkón, chodbu, WC a tři pokoje. V suterénu garáž a běžné sklepní místnosti. Konstrukčně se jedná o zděný objekt v tl. zdiva 45 cm, stropy nespalné, střecha plochá s živičnou krytinou, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky štukové, fasády vápenné hladké, schody ŽB s dřevěným obkladem, dveře hladké do oc. zárubní, okna plastová, podlahy lamino, ostatní podlahy ker. dlažby, vytápění ÚT na plyn, elektroinstalace třífázová, ohřev vody bojlerem, v kuchyni plynová varná deska + el. trouba, 2x WC.

Znalecký posudek č. 5667-031/2015, ( Exekutorský úřad Praha 4 JUDr. Dagmar Kuželová) Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


strana 3

posudek č.5667-031/2015

Ocenění a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 199/2014 Sb. a.1.1) Rodinný dům č.p.1034 – § 13 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ D Konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Typ střechy: s plochou střechou Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,115 Podlaží: Název přízemí patro suterén Součet:

Výška 3,00 m 3,00 m 2,55 m 8,55 m

Zastavěná plocha 12,00×8,10 12,00×8,10 12,00×8,10

Obestavěný prostor (OP): přízemí 3,00 × 12,00×8,10 patro 3,00 × 12,00×8,10 suterén 2,55 × 12,00×8,10 balkón Obestavěný prostor – celkem:

= = =

97,20 m2 97,20 m2 97,20 m2 291,60 m2

= = = = =

291,60 m3 291,60 m3 247,86 m3 2,30 m3 833,36 m3

Vybavení: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18.

Název, popis Základy – základové pasy Zdivo – zdivo tl. 45 cm Stropy – stropy nespalné Střecha – plochá střecha Krytina – živičná krytina Klempířské konstrukce – okapy a svody - pozink Vnitřní omítky – dvouvrstvé vápenné omítky Fasádní omítky – vápenná hladká Vnější obklady – obklad soklu do ulice Vnitřní obklady – standardní rozsah Schody – železobetonové monolitické s běžným povrchem Dveře – hladké do oc. zárubní Okna – plastová Podlahy obytných místností – plochoucí laminátové Podlahy ostatních místností – keramická dlažba Vytápění – ÚT na plyn Elektroinstalace – třífázová s automaty Bleskosvod – ano

Obj. podíl 4,30 % 24,30 % 9,30 % 4,20 % 3,00 % 0,70 % 6,40 % 3,30 % 0,40 % 2,40 % 3,90 % 3,40 % 5,30 % 2,30 % 1,40 % 4,20 % 4,00 % 0,50 %

Znalecký posudek č. 5667-031/2015, ( Exekutorský úřad Praha 4 JUDr. Dagmar Kuželová)

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nadstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní


strana 4

posudek č.5667-031/2015

19. Rozvod vody – rozvod teplé i studené vody

2,80 % Standardní

20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

1,60 % 0,50 % 2,90 % 0,50 % 5,00 % 0,40 % 3,00 %

Zdroj teplé vody – bojler Instalace plynu – zemmní plyn Kanalizace – standardní rozsah Vybavení kuchyně – varná deska, vest.trouba Vnitřní vybavení – vana, sprcha, umyvadlo Záchod – 2x WC Ostatní – standardní

Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 13. Okna Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

1,0000 0,54 × 5,30 %

+ =

0,0286 1,0286

Ocenění: Základní jednotková cena: Koeficient vybavení stavby K4: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Základní jednotková cena upravená: Základní cena upravená: 833,36 m3 × 4 503,26 Kč/m3

× × × =

2 070,– Kč/m3 1,0286 1,0000 2,1150 4 503,26 Kč/m3

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 40 roků Předpokládaná další životnost: 55 roků Opotřebení: 100 × 40 / (40 + 55) = 42,105 % Odpočet opotřebení: 3 752 836,75 Kč × 42,105 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

=

3 752 836,75 Kč

– =

1 580 131,91 Kč 2 172 704,84 Kč

Rodinný dům č.p.1034 – určená cena:

2 172 704,84 Kč

b) Pozemky Popis porovnávacího pozemku: U stavebního pozemku předpokládám obvyklou cenu ve výši 600 Kč/m2 v celé výměře.

Stanovená jednotková cena (SJC):

600,–

Kč/m2

Oceňované pozemky: Název Zastavěná plocha a nádvoří Zahrada Výměra – celkem (V): Cena pozemků (V × SJC):

p.č. st. 1196 20/1

330,00 m2 × 600,– Kč/m2

Výměra 98,00 m2 232,00 m2 330,00 m2 =

Pozemky – určená cena:


198 000,– Kč

198 000,– Kč


strana 5

posudek č.5667-031/2015

b) Ocenění rodinného domu porovnávací metodou U posuzovaného objektu uvažuji započitatelnou užitnou plochu jedntlivých podlaží ve výši 80% jejich zastavěné plochy. Jednotlivé plochy dále upravuji podle jejich váhy.

Pro porovnání vybírám čtyři aktuální nabídky uvařejněné na realitních serverech. U nabídek předpokládám, že budoucí dohodnuté kupní ceny budou v průměru o 15% nižší než nabídky. Jednotlivé nabídky jsou v příloze znaleckého posudku.

Seznam porovnávaných objektů: Název

Výchozí cena Množství (M) (VC) Kmísta Kvelikost Kvybav. Kvelikost Kpramen Jednotková cena Váha (V) pozemku (JC) Nabídka 1 2 300 000,– Kč 140,00 m2 1,00 1,00 1,00 1,05 0,85 14 662,50 Kč 1,0 Nabídka 2 3 100 000,– Kč 284,00 m2 1,00 1,00 1,10 1,20 0,85 12 247,18 Kč 1,0 Nabídka 3 1 800 000,– Kč 162,00 m2 1,05 1,00 1,10 1,00 0,85 10 908,33 Kč 1,0 Nabídka 4 1 300 000,– Kč 161,00 m2 1,00 1,10 1,10 1,00 0,85 8 304,66 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kvelikost pozemku × Kvybav. × Kvelikost × Kpramen) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) / V): Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota:

8 304,66 Kč 11 530,67 Kč 14 662,50 Kč

× =

Výsledná porovnávací hodnota:


11 530,67 Kč 201,00 m2 2 317 664,67 Kč

2 317 660,– Kč


strana 6

posudek č.5667-031/2015

C. Rekapitulace Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Cena pozemků určená porovnávací metodou Stanovená věcná hodnota celkem

2 172 700,– Kč 198 000,– Kč 2 370 700,– Kč

Cena zjištěná porovnávacím způsobem

2 317 660,– Kč

Při posouzení obvyklé ceny kladu důraz na cenu zjištěnou porovnáním. Pro porovnání jsem vybral 4 aktuální nabídky z realitních serverů vztahující se ke starším alespoň částečně rekonstruovaným rodinným domům nacházejícím se v menších obcích okresu Břeclav s dobrým napojením na okresní město. U některých nabídek jsem upravil plochy zastavěné na plochy podlahové koeficientem 0,8 (nabídky 3 a 4). Takto zjištěnou cenu dále zaokrouhluji. Úkolem znalce je stanovit obvyklou tržní cenu spoluvlastnického podílu povinné o velikosti ideální 1/2 nemovitosti. Za předpokladu, že obvyklá cena celé nemovitosti činí zaokrouhleně 2,300.000 Kč, hodnotu ideální 1/2 nemovitosti uvažuji ve výši 1,150.000 Kč.

Obvyklá (obecná, tržní) cena ideální poloviny posuzované nemovitosti podle odborného odhadu znalce činí 1 150 000,– Kč Cena slovy: jedenmilionjednostopadesáttisíc Kč

D. Stanovení práv a závad spojených s nemovitostí Na nemovitosti nebyly zjištěny žádné závady nebo práva spojená s nemovitostí.

E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 16.11.1984, č.j. Spr 419/84 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5667-031/2015 znaleckého deníku.

F. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí Mapa oblasti a kopie katastrální mapy Fotografická dokumentace Porovnávané nemovitosti



strana 7

Výpis z katastru nemovitostí


posudek č.5667-031/2015


strana 8


posudek č.5667-031/2015


strana 9


posudek č.5667-031/2015


strana 10

Mapa oblasti a kopie katastrální mapy


posudek č.5667-031/2015


strana 11

Fotografická dokumentace

Uliční pohled na RD

Pohled ze zahrady

Kuchyň

Koupelna (sprcha a umyvadlo)

Koupelna (vana)

Kotel ÚT


posudek č.5667-031/2015


strana 12

Porovnávané nemovitosti


posudek č.5667-031/2015


strana 13


posudek č.5667-031/2015

2015

Recommend Documents