2015

Znalecký posudek č. 1723-257/2015

Objednatel: PROKONZULTA, a.s. Ing. Eva Jeřábková Křenová 299/26 602 00 Brno

Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 11 v Křižanově, obec Hrob, okres Teplice, s příslušenstvím a pozemky pro účely insolvenčního řízení.

Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 30.03.2015 posudek vypracoval:

XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Mail: [email protected]

Znalecký posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.

V Praze, dne

7.4.2015

1

A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 11 v Křižanově, obec Hrob, kat. území Křižanov u Hrobu, okres Teplice, a pozemků parc. č. St. 23/1, 15, 222/3 a 336 pro účely insolvenčního řízení.

2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa: Kraj: Okres: Katastrální území: Obec:

RD č. p. 11 Křižanov č. p. 11 Ústecký Teplice Křižanov u Hrobu Hrob

3. Zaměření nemovitosti Zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 30.03.2015 za přítomnosti pana Ladislava Utěšeného.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z elektronické verze KN ze dne 01.04.2015 - Snímek z katastrální mapy - Informace a údaje sdělené při prohlídce dne 30.03.2015 panem Ladislavem Utěšeným - Částečná stavební dokumentace

5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k datu vyhotovení posudku: SJM Utěšený Ladislav a Utěšená Jana, Křižanov 11, 41704 Hrob Vlastnické údaje k datu ocenění: SJM Utěšený Ladislav a Utěšená Jana, Křižanov 11, 41704 Hrob Nemovitosti: RD č. p. 11, obec Hrob, kat. území Křižanov u Hrobu, okres Teplice, a pozemky parc. č. st. 23/1, 15, 222/3 a 336.

2

6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je rodinný dům č. p. 11 v Křižanově, obec Hrob, kat. území Křižanov u Hrobu, okres Teplice Popis rodinného samostatný rodinný dům domu: Typ rodinného domu: Počet nadzemních podlaží :

2 NP + půda

Počet podzemních podlaží :

1 PP

Dům byl postaven v roce :

1908

Základy :

betonové

Konstrukce :

zděná konstrukce

Tloušťka zdiva:

60 cm

Stropy :

dřevěné trámové

Střecha :

sedlová

Krytina střechy :

plech - pozinkovaný

Vnější omítky:

zateplení polystyrenem, bez vnější krytiny - pouze lepidlo

Vnitřní omítky:

vápenocementové

Vybavení rodinného domu:

plastová okna, žaluzie, klasická vana, sprchový kout, splachovací toaleta, keramická umyvadla, dřevěné zárubně, dřevěné prosklené dveře, kuchyňská linka s vest. spotřebiči

Rok rekonstrukce RD

2008

Rozsah rekonstrukce RD

Dispozice rodinného domu:

kompletní rekonstrukce - nová plechová krytina střechy, plastová okna, zateplení domu polystyrenem, povrchy podlah, topení - rozvody tepla z krbové vložky do radiátorů + elektrokotel, nová kuchyňská linka, rozvody elektřiny v mědi 4+1

1.PP - sklep 1.NP - předsíň, kuchyně, obývací pokoj, ložnice, koupelna Popis místností podle podlaží: 2.NP - koupelna, pokoj, pokoj půda Energie využívané v rodinném domě:

rozvod elektřiny, rozvod vody, splašky svedené do septiku

Řešení vytápění v domě:

krbová vložka, elektrokotel

Řešení ohřevu vody v domě:

bojler

Podlahy v domě:

v obytných místnostech plovoucí laminátová podlaha, v koupelně a WC keramická dlažba, v kuchyni keramická dlažba, v předsíni/chodbě keramická dlažba

Popis stavu rodinného domu: Vady rodinného domu:

standardní rodinný dům s dobrou údržbou bez viditelných vad, provlhlé zdivo od protékající střechy v ložnici (původně zastřešená terasa) – závada střechy byla již dle majitele odstraněna, nedokončená fasáda

Zahrada:

okrasné dřeviny, ovocné stromy

Venkovní stavby:

garáž, skleník, kolna, kotce pro hosp. zvířata

3

přístup bezproblémový po obecní cestě – bylo provedeno drenážování kolem objektu na přední straně pro snížení zemní vlhkosti obvodového zdiva, byly provedeny řádně vyspárované okapové chodníky, aby do domu nezatékalo z hlavní komunikace – Podkrušnohorské magistrály.

Přístupová cesta k domu

obchody, školy, kulturní vyžití

Popis okolí :

Občanská vybavenost:

Věcná břemena

hlučná lokalita - blízkost frekventovaných silnic, zeleň v docházkové vzdálenosti, oblast se zanedbatelným rizikem Životní prostředí: výskytu záplav. Dům leží hned vedle hlavní silnice – je zde zvýšený hluk a prašnost. dobrá dostupnost hromadné dopravy (MHD, zastávka do Spojení a parkovací možnosti: 200 m), dobré parkovací možnosti se sousedy vztahy dobré, bezproblémové, v místě není Sousedé a lidé v okolí: zvýšený pohyb nepřizpůsobivých menšin ani zvýšená kriminalita bez věcných břemen Vedlejší stavby nad 25 m2 – zděný chlívek, zděný skleník. Venkovní úprava do 25 m2 – skleník, vrata, žumpa, oplocení Garáž 1.PP - 4,00*5,90+2,03*3,50=30,71m2 výška - 2,10 m 1.NP - 1,80*4,75+2,65*5,00+4,20*5,23+5,50*5,55+4,00*5,90+3,9*4,00=113,49 m2 výška - 2,95 m 2.NP - 2,65*5,00+4,20*5,23+5,50*5,55=65,74m2 výška - 2,95 m půda - 5,00*2,65+5,23*4,20+5,50*5,55=65,74m2 výška krovu - 2,9 m

Další informace: Výpočet obestavěného prostoru:

4

7. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 30.03.2015 používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, § 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Volba metody Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 30.03.2015. Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 199/2014 Sb.,. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti.

5

8. Obsah znaleckého posudku I) ocenění dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD Křižanov č.p. 11 1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž 1.2.2. Vedlejší stavba - zděný chlívek 1.2.3. Venkovní úprava - zděný skleník 1.2.4. Vedlejší stavba - přístřešek 2. Ocenění pozemků II) ocenění srovnávací metodou

6

B. Znalecký posudek I. Ocenění dle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. II

Pi 0,00

V

0,00

II II II IV

0,00 0,00 0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Pi) = 1,000 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 7

10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - vzhledem k přilehlé hlavní silnici je zde zvýšený hluk a prašnost

II I

0,00 -0,05

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Pi) = 0,850 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,850

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD Křižanov č.p. 11 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):

Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Ústecký kraj, obec 2 001 – 10 000 obyvatel 107 let 1 734,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. PP: 1. NP:

= = = = =

2. NP: půda: Název podlaží 1. PP: 1. NP: 2. NP: půda:

Zastavěná plocha 30,71 m2 100,65 m2 12,85 m2 65,74 m2 65,74 m2

Konstrukční výška 2,10 m 2,95 m 2,60 m 2,95 m 2,90 m

Obestavěný prostor 1. PP: 1. NP:

(30,71)*(2,10) (100,65)*(2,95) (12,85)*(2,60) 2. NP: (65,74)*(2,95) půda: (65,74)*(2,90) Obestavěný prostor - celkem:

= = = = = =

Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,43 8

30,71 m2 100,65 m2 12,85 m2 65,74 m2 65,74 m2

ZP1 = ZP =

64,49 m3 296,92 m3 33,41 m3 193,93 m3 190,65 m3 779,40 m3 113,50 m2 275,69 m2

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné nadstandard. nebo více zákl. přísl. standard. proved., popřípadě prádelna - dvě koupelny 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 107 let: s = 1 - 0,005 * 107 = 0,465 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.

č. I

Vi typ B

III III III III III

0,00 0,00 0,03 0,02 0,00

III IV

0,00 0,05

I III II

0,00 0,00 0,00

III III II

0,01 0,00 1,00

12

Index vybavení

IV = (1 +

 Vi) * V13 * 0,600 = 0,666 i=1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,850 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 734,- Kč/m3 * 0,666 = 1 154,84 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 779,40 m3 * 1 154,84 Kč/m3 * 1,000 * 0,850= 765 069,95 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

765 069,95 Kč

1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 26):

Garáž § 37 porovnávací metoda Ústecký kraj, obec nad 2 000 do 10 000 obyvatel 57 let 1 120,- Kč/m3

9

Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: podkroví: Název podlaží 1. NP: podkroví:

28,06 m2 28,06 m2

= = Zastavěná plocha 28,06 m2 28,06 m2

Obestavěný prostor 1. NP: (28,06)*(2,35) podkroví: (28,06)*(2,35) Obestavěný prostor - celkem:

Konstrukční výška 2,35 m 2,35 m

= = =

65,94 m3 65,94 m3 131,88 m3

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové se střechou – krovem umožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 57 let: s = 1 - 0,005 * 57 = 0,715

č. I

Vi typ A

II II II III III IV

0,00 0,00 -0,02 0,00 0,00 0,65

5

Index vybavení

IV = (1 +

 Vi) * V6 * 0,715 = 0,455

i=1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,850 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 120,- Kč/m3 * 0,455 = 509,60 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 131,88 m3 * 509,60 Kč/m3 * 1,000 * 0,850= 57 125,14 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

10

57 125,14 Kč

1.2.2. Vedlejší stavba - zděný chlívek Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:

typ A zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží 1274

Podkroví: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC Zastavěné plochy a výšky podlaží

Zastavěná. Konstr. výška plocha 28,36 m2 2,35 m 28,36 m2 2,35 m

Název 1. NP podkroví Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1. NP (28,36)*(2,35) podkroví (28,36)*(2,35)

= =

[m3] 66,65 m3 66,65 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

1. NP podkroví Obestavěný prostor - celkem:

Z NP

Obestavěný prostor 66,65 m3 66,65 m3 133,30 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Provedení

Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

betonové pásy zděné tl. 15 - 30 cm dřevěné dřevěný umožňující podkroví hliníkový plech chybí vápenná omítka chybí dřevěné svlakové jednoduchá betonová chybí 11

Hodnocení standardu S S S S N C S C P S S C

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:



Obj. podíl [%]

S S S S N C S C P S S C

6,20 30,40 19,30 10,80 6,90 1,90 4,90 3,80 3,10 1,00 6,80 4,90

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 0,00 1,00 0,00 0,46 1,00 1,00 0,00

Upravený obj. podíl 6,20 30,40 19,30 10,80 10,63 0,00 4,90 0,00 1,43 1,00 6,80 0,00 91,46 0,9146

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 14): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):

= * * * *

1 250,1,1200 0,9146 1,0000 2,0670

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 133,30 m3 * 2 646,67 Kč/m3

= =

2 646,67 352 801,11 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 57 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 23 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 57 / 80 = 71,3 % Koeficient opotřebení: (1- 71,3 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,287 101 253,92 Kč 0,850 86 065,83 Kč

Vedlejší stavba - zděný chlívek - zjištěná cena

=

86 065,83 Kč

1.2.3. Venkovní úprava - zděný skleník Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

19.3. Skleníky zahradnické velkoplošné, obvodové stěny cihelné 1271

Výměra:

27,44 m2 zastavěné plochy 12

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m2] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m2]

= * * =

2 570,1,0000 2,1200 5 448,40

=

149 504,10 Kč


* = * =

0,186 27 807,76 Kč 0,850 23 636,60 Kč

Venkovní úprava - zděný skleník - zjištěná cena

=

23 636,60 Kč

Plná cena:

27,44 m2 * 5 448,40 Kč/m2

1.2.4. Vedlejší stavba - přístřešek Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 28,26 m2 3,00 m

Název 1.NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (28,26)*(3,00+2,50)/2

=

[m3] 77,72 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

1.NP Obestavěný prostor - celkem:

NP

13

Obestavěný prostor 77,72 m3 77,72 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

Hodnocení standardu S S S P S C S X C C S C

Provedení

Konstrukce

betonové pásy zděné tl. 15 - 30 cm dřevěné dřevěný neumožňující podkroví pozinkovaný plech chybí břízolitová omítka  chybí chybí betonová chybí

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:



Obj. podíl [%]

S S S P S C S X C C S C

7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 0,00

Upravený obj. podíl 7,10 31,80 19,80 3,36 8,10 0,00 6,10 0,00 0,00 0,00 8,20 0,00 84,46 0,8446

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):

= * * *

1 250,0,8446 1,0000 2,0670

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 77,72 m3 * 2 182,24 Kč/m3

= =

2 182,24 169 603,69 Kč

14


* = * =

0,286 48 506,66 Kč 0,850 41 230,66 Kč

Vedlejší stavba - přístřešek - zjištěná cena

=

41 230,66 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,850 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 0,850 = 0,850

15

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 372,45 Typ

Název

§ 4 odst. 1

Parcelní číslo st. 23/1

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada 15 § 4 odst. 1 zahrada 222/3 § 4 odst. 1 ostatní plocha 336 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem Pozemky - zjištěná cena

Index

Koef.

0,850

Upr. cena [Kč/m2] 316,58

Výměra [m2] 158,00

Jedn. cena [Kč/m2] 316,58

Cena [Kč] 50 019,64

59,00 777,00 391,00

316,58 316,58 316,58

18 678,22 245 982,66 123 782,78 438 463,30

=

438 463,30 Kč

Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD Křižanov č.p. 11 1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž 1.2.2. Vedlejší stavba - zděný chlívek 1.2.3. Venkovní úprava - zděný skleník 1.2.4. Vedlejší stavba - přístřešek

765 070,- Kč 57 125,10 Kč 86 065,80 Kč 23 636,60 Kč 41 230,70 Kč

1. Ocenění staveb celkem

973 128,20 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 2. Ocenění pozemků celkem

438 463,30 Kč 438 463,30 Kč 1 411 591,50 Kč

Celkem Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

1 411 590,- Kč

16

II. Ocenění srovnávací metodou Rodinný dům č. p. 11, obec Hrob, kat. území Křižanov u Hrobu, okres Teplice Popis srovnávaných nemovitostí je uveden v příloze. Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku č.

Oceňovaný objekt

Lokalita

Velikost

Dvě nadzemní podlaží a půda, částečně Samostatný rodinný dům v obci podsklepeno, Křižanov u Hrobu č. užitná plocha 179 p. 11, okres Teplice m2. Dispozice 4+1 Samostatný rodinný dům v ulici Dvořákova v obci Bílina - Teplické Předměstí, okres 1 Teplice

Dvě nadzemní podlaží, částečně podsklepeno, užitná plocha 153 m2. Dispozice 4+1 Jedno nadzemní podlaží a obytné podkroví, Řadový rodinný nepodsklepeno, dům v ulici užitná plocha 177 Zahradní v obci 2 Dubí, okres Teplice m2. Dispozice 4+1 Samostatný rodinný dům v ulici Prokopa Holého v obci Bílina Teplické Předměstí, 3 okres Teplice

Stav

Pozemky

Jiné

Zděný RD zateplený, po celkové rekonstrukci v roce 2008. Chybí pouze fasáda. 1385 m2

Elektřina, vodovod, septik. Topení elektrokotlem a krbová vložka v obývacím pokoji s výměníkem - rozvody tepla do radítorů. Garáž, kůlna.

Po částečné rekonstrukci

161 m2

Kompletní IS. Topení plynovým kotlem. Garáž, letní kuchyně, zahradní domek.

191 m2

Kompletní IS. Garáž, topení plynovým kotlem

443 m2

Kompletní IS. Topení plynovým kotlem. Garáž, dílna, technická místnost.

Původní stav, bez rekonstrukce, zastaralé rozvody. Zděný RD

Dvě nadzemní podlaží, částečně podsklepeno, užitná plocha 152 Po částečné m2. Dispozice 4+1 rekonstrukci

17

č

Cena Cena Koef. oceňovaného požadovaná Redukce Cena po K4 - stav K-6 objektu resp. na redukci na K1 K2 K3 a úvaha K1 x … odvozená ze Zaplacená pramen pramen poloha velikost pozemek vybavení K-5 jiné odhadce x K6 srovnávacího 1 1 699 000 0,85 1 444 150 1,02 0,9 0,8 0,9 1,2 0,9 0,714 2 023 081 2 1 600 000 0,85 1 360 000 1,02 1 0,85 0,8 1,1 0,85 0,649 2 097 096 3 1 900 000 0,85 1 615 000 1,02 0,9 0,9 0,9 1,1 0,9 0,736 2 193 864

Celkem průměr 2 104 680 Minimum 2 023 081 Maximum 2 193 864 Směrodatná výběrová odchylka - s 85 643 Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s 2 019 037 Pravděpodobná horní hranice - průměr + s 2 190 324 K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu - č1, č2 i č3 leží v obcích s větším významem K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na pozemek objektu K4 - Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) - č1 a č3 po částečné rekonstrukci, č 2 bez rekonstrukce K5 - Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší - horší) - všechny objekty mají kompletní IS, č1 lepší venkovní vybavení K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší

Komentář: Jedná se o podobné objekty v podobném stavu. Lokality jsou srovnatelné.

Výsledná cena dle srovnávací metody Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na:

2 100 000,-- Kč

18

C. Rekapitulace cen nemovitosti Cena dle cenového předpisu

1 411 590,-- Kč

Srovnávací hodnota

2 100 000,-- Kč

Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí stanovujeme obvyklou cenu nemovitosti v daném místě a čase na:

1 750 000,-- Kč Slovy: Jedenmilionsedmsetpadesáttisíc Kč V Praze, dne 7.4.2015

Vypracoval: XP invest, s. r. o. – Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Ing. Barbora Vrbková

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení § 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1723-257/2015 znaleckého deníku.

E. Přílohy Výpisy z el. verze KN Fotodokumentace Srovnávané nemovitosti

19

Výpisy z el. verze KN

20

21

Fotodokumentace

22

Srovnávané nemovitosti

23

24

25

2015

Recommend Documents