2015

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 106/2015 NEMOVITÁ VĚC: Katastrální údaje :

Rodinný dům čp 184 Mikulovice, ulice v Zahradách Kraj Pardubický, okres Pardubice, obec Mikulovice, k.ú. Mikulovice u Pardubic Adresa nemovité věci: V Zahradách 184, 530 02 Mikulovice Vlastníci stavby: SJM Schiebel Petr a Schiebelová Ivana, vlastnictví: výhradní Schiebel Petr, V Zahradách 184, 530 02 Mikulovice Schiebelová IvanaLexova 2374, 530 02 Pardubice Vlastníci pozemku: Schiebel Petr, vlastnictví: výhradní Schiebel Petr, V Zahradách 184, 530 02 Mikulovice OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Nymburk, IČ 62885995, soudní exekutor Mgr. Tomáš Pospíchal, 070 EX 473/09 Adresa objednavatele: 28. října 1474/20, 288 02 Nymburk ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ:

René Tomeš Sportovní 409/31, 50009 Hradec Králové IČ: 72884452 telefon: 603203065 e-mail: [email protected] Exekuční řízení - Stanovení ceny obvyklé ceny nemovitých věcí včetně součástí a příslušenství pro potřeby Exekutorského úřadu Nymburk pro účel prodeje ve věci Usnesení soudního exekutora Mgr. Tomáše Pos=íchala sp.zn. 070 EX 473/09-38 (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA

Podílu ideální ½ k celku : 1 100 000 Kč

Datum místního šetření: 3.4.2015 Stav ke dni : Za přítomnosti: znalce, povinná, ač řádně obeslána, se nedostavila. Počet stran:

8 stran

Hradci Králové, dne 1.5.2015

Počet příloh: 14

René Tomeš

13.3.2015 Počet vyhotovení: 2

NÁLEZ Znalecký úkol zjištění ceny obvyklé v místě a čase nemovitých věcí: rodinného domu čp. 184 v části obce Mikulovice na stp.č.333 v katastrálním území Mikulovice u Pardubic, obec Mikulovice, okres Pardubice, vše včetně součástí a příslušenství, dále ocenění práv a závad spojených s výše uvedenou nemovitou věcí.– podíl 1/2 k celku. Přehled podkladů vlastní zjištění na místě samém dne 3.4.2015 výpis z LV č. 552 z 13.3.2015 snímek katastrální mapy z www.cuzk.cz telefonické informace podané panem Schiebelem Petrem dne 9.4.2015 Usnesení zn. 070 EX 473/09-238 z 13.3.2015 internetové stránky http://mestaobce.cz www.mapy.cz nabídka www.sreality.cz zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. fotodokumentace pořízená na místě samém Jiří Kokoška a kol.: Oceňování nemovitostí díl II Oceňování cenou obvyklou, nakladatelství ARCH Zbyněk Zazvonil: Oceňování nemovitostí na tržních principech informace zjištěné na Obecním úřadu Místopis obec Mikulovice je situována cca 4 km na jih od Pardubic po obou stranách výpadovky na Chrudim. Je součástí okresu Pardubice. Svojí zeměpisnou polohou tvoří na své jižní straně hranici mezi okresy Pardubice a Chrudim. Umístění Mikulovic je výhodné pro zdejší obyvatele z titulu možného zaměstnání i docházky dětí do škol buď do Pardubic nebo Chrudimi. Obec má mateřskou školku a Základní školu(1.st) Oceňovaná nemovitost - rodinný dům čp. 184 je situována na stp.č.333(jiný vlastník) při veřejné průjezdné komunikaci v okrajové části obce směr Ostřešany. Pošta: ne (Pardubice) Škola: ano 1.st Mateřská škola: ano Zdravotní zařízení: ne Policie: ne Kanalizace : ano Vodovod: ano Plynofikace: ano Obec: Mikulovice Katastrální území: Mikulovice u Pardubic Počet obyvatel: 1141

Spádová obec - Pardubice -2-

SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

 bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):  MHD  železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):  dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní  zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 227/11 zahrada vlastník Schiebel Petr

 autobus  silnice II.,III.tř

Celkový popis Objekt nebyl povinnou zpřístupněn, byla provedena pouze venkovní obhlídka z veřejné silnice ulice v zahradách. Předmětem ocenění je stavba bez pozemků, přístup ke stavbě je z pozemku jiného vlastníka (p,č.227/11). Základní informace byly poskytnuty na obecním úřadu. Samostatně stojící stavba rodinného domu byla dokončena v roce 2002, dle stavebního povolení jde o nepodsklepenou stavbu, o 1.NP a s obytným podkrovím, se střechou sedlovou a s parkovacím stáním v jižní části pozemku 227/11. Napojení objektu samostatnými přípojkami - přípojka elektro, vody a plynu. Kanalizace do vlastní jímky. Umístění jímky a přípojek nebylo možné zjistit. Dispozice domu (dle SP) INP - pokoj, jídelna s pokojem, koupelna, zádveří, chodba, WC, kotelna, úklid, dílna, sklad, terasa, schodiště podkroví - chodba, pokoj 4x, WC. Rodinný dům o jedné bytové jednotce. Ke dni ocenění je objekt odpojen od plynu, je bez vybavení a bez údržby. součástí obvyklé ceny jsou: rodinný dům čp 184 venkovní úpravy - přípojka vody, jímka, přípojka kanalizace, přípojka plynu a elektro, oplocení. Dům není povinnou trvale obýván. Silné stránky stavba započata v r 2000 Slabé stránky stavba na pozemku jiného vlastníka přístup přes zahradu jiného vlastníka objekt bez vybavení není osazen plynoměr - odpojeno od dodávek prodej spoluvlastnického podílu

Obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržní nebo obvyklé ceny ( hodnoty) nemovitých věcí Toto ocenění bylo vypracované v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami:Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis -3-

nebo právní náležitosti, včetně právních podkladů vlastnického práva k datu ocenění. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné a je bez závad. Zástavní práva nejsou posuzována. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný soulad se všemi právními normami a předpisy. Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch nebo jakýkoliv zájem související s předmětem ocenění. Nejsou žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost zhotovitele. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. Cena určená podle zákona jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena, je cena zjištěná. Tržní hodnota Odhadnutá částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potenciálním prodávajícím a kupujícím při zájmu nemovitou věc prodat a druhou stranou koupit . Tržní hodnotu nemovité věci ovlivňuje mnoho vlivů. Mezi nejdůležitější patří vlivy fyzikální, kde se jedná o rozsah nemovité věci, její velikost, polohu, životní prostředí kolem ní, dopravu, sousedy, stáří nemovité věci a řadu dalších faktorů. Dále jsou to vlivy ekonomické, u kterých se sleduje zaměstnanost v dané lokalitě, životní úroveň, hospodářský rozvoj, inflace nebo úroková míra. Vlivy politicko-správní zahrnují daňovou politiku, územní plánování či veřejné zájmy a vlivy sociálnědemografické naopak politiku sociální, vzdělání, vývoj populace a velikost rodin, životní styl a standard bydlení. Mimo tyto vlivy mají na hodnotu nemovité věci vliv i situace v dané části trhu, stabilita či rozkolísanost trhu, stav nabídky, poptávky a konkurence u daného typu nemovité věci, nové trendy a další. Obvyklá cena se vytvoří při konkrétní koupi či prodeji nemovité věci, není možno ji určit přesně. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci:  Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru  Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí  Stav stavby umožňuje podpis zástavní  Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné užívání stavby není v rozporu s její  Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací  Přístup k nemovité věci přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace -4-

 Stavba je na pozemcích jiného vlastníka Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou  Nemovitá věc není situována v záplavovém  Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení:  Zástavní právo  Exekuce  Ostatní finanční a právní omezemí Komentář: Dražební vyhláška Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Schiebel Petr Nařízení exekuce - Schiebelová Ivana Rozhodnutí o úpadku (§ 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Schiebel Petr Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Ostatní rizika: nejsou Komentář: žádné listiny o nájmu nebyly předloženy

OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků – pozemky jiného vlastníka Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům čp 184 Objekt nebyl zpřístupněn, vybavení objektu nebylo možné zjistit, předpokládá se standardní provedení, dle sdělení spoluvlastníka není v objektu vybavení kuchyně. Základy betonové pasy, obvodové konstrukce zděné, stropy rovné, krov sedlový, krytina tašková, okna plastová, vytápění dle stavebního povolení centrální kotlem na zemní plyn (nefunkční). Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: Název Obestavěný prostor čp 184

§ 13, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111 [m3] = 852,00 m3

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]:

= -5-

2 290,-

Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:

852,00 m3 * 4 667,28 Kč/m3

* * * * =

1,1200 0,9560 0,9000 2,1150 4 667,28

=

3 976 522,56 Kč

* =

0,870 3 459 574,63 Kč

Zdůvodnění použití morálního opotřebení objekt je bez jakékoliv údržby Srážka za morální opotřebení: 3 459 574,63 * 10 % =

-

345 957,46 Kč

Rodinný dům čp 184 - zjištěná cena

=

3 113 617,17 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 13 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 87 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 13 / 100 = 13,0 % Koeficient opotřebení: (1- 13,0 % / 100) Úprava ceny dle § 30 odst. 6 - morální opotřebení

Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Obestavěný prostor: 852,00 m3 Zastavěná plocha: 144,40 m2 Srovnatelné nemovité věci Název: rodinný dům novostavba z r 2009 Lokalita: Valčíková ul - Mikulovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - nabídka K2 Dispozice objektu - porovnatelná K3 Poloha střed obce K4 Provedení a vybavení novější stavba K5 Celkový stav funkční objekt K6 vlastnictví pozemku pozemek vlastní K7 Úvaha zpracovatele ocenění – volný prodej stavba s pozemkem K8 prodej spoluvlastnického podílu 1/2 Výměra pozemku 650 m2

Celková cena 4 999 000 Kč

0,95 1,00 0,95 0,95 0,95 0,80 0,80 0,85 Celkový koef. KC 0,44

Výsledná porovnávací hodnota

Upravená j. cena 2 215 014 2 215 014 Kč

-6-

REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku

2 215 014 Kč 3 113 617 Kč 0 Kč

Obvyklá cena ideální ½ nemovitosti 1 107 507 Kč, zaokrouhleno 1 100 000Kč slovy: Jedenmilionjednostotisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Faktory ovlivňující cenu  Prodej spoluvlastnického podílu na budově – stavba na cizím pozemku  Využití nemovité věci – objekt lze využívat k bydlení  Stavebně technický stav odpovídá stáří  Vybavení a provedení nezjištěno - objekt nebyl zpřístupněn  v místě je veřejný rozvod elektro, plynu a vodovod  Vlastnictví pozemků – jiný vlastník  Poloha vhodná část pro bydlení  Doprava – linková autobusová doprava  Vybavenost obce – minimální  Nabídka v lokalitě a okolí – nabídka v rovnováze s poptávkou  stagnace na trhu s nemovitostmi  ekonomická krize v ČR  vlastník se nachází v exekučním řízení  přístup k objektu po pozemku jiného vlastníka  dobrá dostupnost do Pardubic a Chrudimi Závěr

Práva a závady spojené s nemovitostí závady ani práva spojené s nemovitostmi nebyly zjištěny ani povinnou sděleny, vyjma práv uvedených na listu vlastnictví č.552 oddíl C

Cena movitých věcí, které tvoří příslušenství Žádné movité věci, jež jsou součástí nemovitostí, vyjma těch, které jsou zahrnuty v ceně obvyklé nemovitosti, nebyly zjištěny, cena je 0,- Kč

Návrh tržní hodnoty spoluvlastnického podílu v rozsahu 1/2 k celku nemovitých věcí a jejich příslušenství včetně práv a závad spojených s nemovitými věcmi, a to:stavby čp 184 na pozemku p.č.st.333 v ulici V Zahradách v Mikulovicích u Pardubic, v obci Mikulovice, okres Pardubice -7-

1,100.000Kč, Slovy: JedenmilionjednostotisícKč Prodej nemovité věci na cizím pozemku, resp. jejího spoluvlastnického podílu hodnotím jako velmi obtížný. Ocenění je provedeno objektivně nestranně a s nejlepším vědomím a svědomím za pomoci porovnání a vlastním odhadem.

Hradci Králové 1.5.2015 René Tomeš Sportovní 409/31 50009 Hradec Králové telefon: 603203065 e-mail: [email protected] Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.9.1987 pod č.j.Spr. 690/84 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se zvl. specializací na odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 106/2015 znaleckého deníku.

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 552 ze dne 13.3.2015 Snímek katastrální mapy ze dne 1.5.2015 z www.cuzk.cz informace o pozemku z www.cuzk.cz - přístup k domu nabídka RD z www.sreality.cz z 1.5.2015 poloha nemovitosti z www.mapy.cz

-8-

počet stran A4 příloze 9 1 1 1 2