-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 2529-486/2015 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci - pozemku parc.č. st. 17 jehož součástí je rodinný dům č.p. 25 a pozemků parc.č. 25/5 a parc.č. 1148, součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Stará Hlína, obci Třeboň, okres Jindřichův Hradec (LV č. 184)
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní 23 738 01 Frýdek - Místek
Účel posudku:
Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00271/14
Podle stavu ke dni 10. 9. 2015 posudek vypracoval:
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 16 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 21. 9. 2015
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Adresa nemovité věci: Okres: Obec: Katastrální území:
Rodinný dům č.p. 25 Stará Hlína 25, 379 01 Třeboň Jindřichův Hradec Třeboň Stará Hlína
3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 10. 9. 2015 pouze za účasti znalce. Povinná ani přes zaslanou výzvu neumožnila znalci prohlídku. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 184 pro k.ú. Stará Hlína ze dne 13. 8. 2015. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 00271/14-092 o ustanovení znalce ze dne 13.8.2015. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 184 zapsán: Lojíková Eva, Stará Hlína 25, 37901 Třeboň Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Lojíková Eva Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní blíže viz LV v příloze
-36. Celkový popis nemovité věci Oceňovaný rodinný dům se nachází ve Staré Hlíně, části města Třeboň, v okrese Jindřichův Hradec, cca 480 m západně od zastávky autobusu „Stará Hlína“, poblíž Penzionu Fantazie. Okolní zástavbu tvoří objekty individuálního bydlení. V okolí nemovité věci je k dispozici základní občanská vybavenost. Kompletní občanská vybavenost je pak k dispozici v centru Třeboně, které je vzdálené cca 7,5 km. Přístup k domu je z obecní komunikace (pozemek parc.č. 25/4 ve vlastnictví Města Třeboň). Pozemky p.č. st. 17 a p.č. 25/5 spolu se stavbami, součástmi a příslušenstvím tvoří funkční celek. Oceňovaný pozemek parc.č. 1148 se nachází ve Staré Hlíně, části města Třeboň, v lánu pole, cca 1 km východně od oceňovaného rodinného domu č.p. 25, poblíž rybníku Starý Vdovec, jedná se o zemědělský pozemek.
Příslušenství a součástí nemovité věci tvoří a) venkovní úpravy oplocení, přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, vrata a vrátka b) vedlejší stavby - hospodářská budova (naproti rodinnému domu č.p. 25) s navazující stavbou garáže (nezapsaná a nezakreslená v KN) - hospodářská budova (za rodinným domem č.p. 25) s navazující stavbou garáže (nezapsaná a nezakreslená v KN) Pozitiva oceňované nemovité věci: - umístění v klidné lokalitě k bydlení Negativa oceňované nemovité věci: - znalci nebyla umožněna prohlídka nemovité věci - špatný technický stav domu vyžadující další investice na opravy a údržbu - malá výměra funkčního celku – 510 m2 (pozemky parc.č. st. 17 a parc.č. 25/5)
7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí
-4-
B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje §2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis A) pozemky Výčet pozemků: Parc.č. st.17 Parc.č. 25/5 Parc.č. 1148
zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha-manipulační plocha trvalý travní porost
o výměře 475 m2 o výměře 35 m2 o výměře 4 358 m2
Pozemky parc.č. st. 17 a 25/5 jsou ve funkčním celku se stavbami, součástmi a příslušenstvím. Pozemky jsou rovinaté a nachází se zde rodinný dům, vedlejší stavby a venkovní úpravy. Celková výměra funkčního celku činí 510 m2. Pozemek parc.č. 1148 se nachází v chráněné krajinné oblasti II. – IV. zóna. Na pozemku se nenachází žádné stavby, ani trvalé porosty. Příslušenství nemovité věci je standardního rozsahu a provedení. Příslušenství je popsáno v části A kapitole 6.
-5-
B) stavby: 1) Rodinný dům č.p. 25, součást pozemku parc.č. st. 17 Oceňovaný rodinný dům je samostatně stojící, jednopodlažní s půdou pod sedlovou střechou. Základy jsou smíšené. Svislé obvodové konstrukce jsou zděné z cihel v tl. cca 45 cm. Střecha je sedlová s krytinou z tašek. Klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Fasádní omítky jsou vápenné, vnitřní omítky znalec předpokládá také vápenné. Vnější obklady soklu provedeny. Okna dřevěná dvojitá. Znalci nebyl umožněn vstup do nemovité věci, znalec pro další ocenění předpokládá standardní sociální vybavení sestávající z WC, umyvadla, vany (případně sprchovacího koutu), a vybavení kuchyně kuchyňskou linkou a sporákem. Dle dálkového náhledu do KN je objekt napojen na IS: pouze elektro a voda. Kanalizace je svedena do žumpy nebo jímky, plyn zřejmě není proveden, vytápění centrální (kotel ve stavbě). Zastavěná plocha objektu činí cca 87 m2. Znalec odhaduje obytnou plochu objektu na cca 65 m2. Technický stav objektu předpokládám zhoršený, objekt bude vyžadovat další investice do oprav a údržby. Stáří objektu odhaduji na více než 70 let. 2) Hospodářská budova (naproti rodinnému domu č.p. 25) na pozemku parc.č. st. 17 Oceňovaná hospodářská budova je samostatně stojící, jednopodlažní s půdou pod sedlovou střechou. Základy jsou smíšené. Svislé obvodové konstrukce jsou zděné z cihel v tl. 45 cm. Střecha je sedlová s krytinou z tašek. Klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Fasádní omítky jsou vápenné. Okna dřevěná dvojitá. Na budovu navazuje stavba garáže (nezapsaná a nezakreslená v Katastru nemovitostí). Dle odhadu znalce je budova z cca 1/3 obytná. Zastavěná plocha objektu činí cca 95 m2. Zastavěná plocha garáže činí cca 14 m2. Znalec odhaduje obytnou plochu objektu na cca 35 m2. Technický stav objektu předpokládám zhoršený, objekt bude vyžadovat další investice do oprav a údržby. Stáří objektu odhaduji na více než 70 let.
3) Hospodářská budova (za rodinným domem č.p. 25) na pozemku parc.č. st. 17 Oceňovaná hospodářská budova je samostatně stojící, jednopodlažní s půdou pod sedlovou střechou. Základy jsou smíšené. Svislé obvodové konstrukce jsou z části zděné z cihel a z části dřevěné. Střecha je sedlová s krytinou z tašek. Klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Fasádní omítky jsou z části vápenné a z části nátěry. Na budovu navazuje stavba přízemní garáže (nezapsaná a nezakreslená v Katastru nemovitostí). Zastavěná plocha objektu činí cca 57 m2. Zastavěná plocha garáže činí cca 15 m2. Část této stavby zasahuje na pozemek parc.č. 25/4 (ve vlastnictví Města Třeboň) Technický stav objektu předpokládám zhoršený, objekt bude vyžadovat další investice do oprav a údržby. Stáří objektu odhaduji na více než 70 let.
-6-
Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. Pro další ocenění znalec rozdělil nemovité věci na dva samostatné celky. 1) Ocenění funkčního celku (RD č.p. 25 s pozemky parc.č. st. 17 a parc.č. 25/5 V současné době se v této lokalitě a jejím okolí (5-10 km) běžně obchoduje s rodinnými domy. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 900 tis. až 1 600 tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti pozemku apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Tyto ceny navíc zahrnují i provize realitních kanceláří, které se obvykle pohybují mezi cca 4 – 7 %. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: oceňovaná Stará Hlína č.p. 25 ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku zastavěná plocha užitná podlahová plocha prodejní/nabídková cena celkem EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce korekce pro typ trans. datum nabídky/prodeje korekce pro datum nabídky FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu korekce pro tech. Stav lokalita/přístupnost korekce pro lokalitu příslušenství korekce pro příslušenství korekce pro velikost pozemku korekce pro velikost domu
Srov. 1 Nádražní, Lomnice
Srov. 2 Lužnice
Srov. 3 Srov. 4 Mladošovice Majdalena
510
334
891
487
966
100
88 1 370 000
120 2 149 000
130 1 650 000
78 950 000
nabídka IX.15
nabídka nabídka nabídka 0,85 0,85 0,85 0,85 IX.15 IX.15 IX.15 1,00 1,00 1,00 1,00
lepší 0,95 srovnatelná 1,00 srovnatelné 1,00 1,05 1,05
srovnatelný lepší srovnatelný 1,00 0,95 1,00 srovnatelná srovnatelná srovnatelná 1,00 1,00 1,00 srovnatelné horší srovnatelné 1,00 1,10 1,00 0,95 1,00 0,95 0,95
0,90
1,10
Indikovaná hodnota nemovité věci 1 257 777 1 219 668 1 648 552 1 319 051 Cena nemovité věci (funkčního celku) zjištěna srovnáním (orientační): 1 257 777,- Kč
843 838
-72) Ocenění pozemku parc.č. 1148 Dle Územního plánu Třeboně se jedná o zemědělský pozemek. V současné době se v Třeboni a okolí obchoduje se zemědělskými pozemky omezeně. Nabídka je v rovnováze s poptávkou. Zemědělské pozemky se obchodují v rozmezí cca 10,- Kč – 30,- Kč/m2 pozemku v závislosti na umístění, jeho bonitě apod. Po provedené celkové analýze nemovitosti, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na velikost pozemku, jeho tvar, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou odborným odhadem ve výši 20,- Kč/m2. Pozemek parc.č. 1148 4 358 m2 * 20 = 87 160,- Kč Srovnávací hodnota celkem
87 160,- Kč
Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost pozemků, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 1 257 777,- Kč za část 1 a ve výši 87 160,- Kč za část 2. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu pozemků, tak i staveb a příslušenství. Srovnávací hodnota celkem
1 344 937,- Kč
Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem
1 345 000,- Kč
Závěr – zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: pozemku parc.č. st. 17 jehož součástí je rodinný dům č.p. 25 a pozemků parc.č. 25/5 a parc.č. 1148, včetně součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Stará Hlína, obci Třeboň, okres Jindřichův Hradec (LV č. 184), je stanovena ke dni 10. 9. 2015. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, stav, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši 1 345 000,- Kč.
-8-
C. Rekapitulace Obvyklá cena nemovité věci nemovité věci - pozemku parc.č. st. 17 jehož součástí je rodinný dům č.p. 25 a pozemků parc.č. 25/5 a parc.č. 1148, včetně součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Stará Hlína, obci Třeboň, okres Jindřichův Hradec (LV č. 184) činí
1 345 000,- Kč Slovy: jeden-milion-tři-sta-čtyřicet-pět-tisíc-korun-českých
Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby.
V Ostravě, 21. 9. 2015
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2529-486/2015 znaleckého deníku.
-9-
Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí
- 10 -
Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci
RD č.p. 25
RD č.p. 25
Dvorek u domu č.p. 25
Dvorek u domu č.p. 25
Pohled na hosp. budovu naproti domu
Zadní část domu č.p. 25
Hospodářská budova naproti domu
Hospodářská budova naproti domu
- 11 -
Navazující garáž na hosp. budovu
Hosp. budova za domem č.p. 25
Hosp. budova za domem č.p. 25
Navazující garáž na hosp. budovu
- 12 Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí 1) RD + pozemky parc.č. st. 17 a 25/5
2) Pozemek parc.č. 1148
- 13 Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 RD Nádražní, Lomnice nad Lužnicí
Cena: 1 370 000,- Kč Užitná plocha: 88 m2 Velikost pozemku: 334 m2 Rodinný dům o dispozici 2+1. V přízemí se nachází obývák s kuchyní, ložnice a koupelna. V patře jeden pokoj a půda vhodná k vestavbě. Nemovitost je po částečné rekonstrukci - nová střecha, plastová okna v přízemí, nová kuchyň, v obýváku snížený sádrokartonový podhled, masážní sprchový kout kombinovaný s vanou. Dřevěné podlahy, dlažba a koberce. Voda z veřejného vodovodu, na zahradě studna pro užitkovou vodu, odpad do obecní kanalizace, vytápění zajišťují plynové vafky, ohřev vody elektrickým bojlerem. Nově zastřešená terasa u zadní části domu. Za domem zahrada cca 200m2. Malý sklep a garáž.
Nemovitá věc č. 2 RD Lužnice
Cena: 2 149 000,- Kč Užitná plocha: 120 m2 Velikost pozemku: 891 m2 Chalupa 5+1 v centru obce. K domu přiléhá velká stodola s chlévy, dílnou a menším sklepem. Interiér obytné části je rozdělen na hlavní obytnou část a tzv. vejminek (každá se samostatným vchodem). V hlavní části se nachází ložnice, průchozí obývací pokoj, dětský pokoj, kuchyně s prostorem na jídelnu, chodba, menší technická místnost a vstupní veranda. Na vejminku se nachází jeden pokoj, kuchyňka, chodba a schodiště na půdu. Ve stodole se nachází chlívky, dílny, menší místnost, suché WC a klasické prostory na seno. Mezi budovami je z části zpevněná plocha, na kterou navazuje zatravněná plocha a menší políčko. Na pozemku se nachází studna, dům napojen na obecní vodovod. Vytápění zajištěno plynovým kotlem a lokálně kamny na tuhá paliva. Kanalizace na pozemku.
Nemovitá věc č. 3 RD Mladošovice
Cena: 1 650 000,- Kč Užitná plocha: 130 m2 Velikost pozemku: 487 m2 Rodinný dům o velikost 3+1, (rekreační objekt předělaný k trvalému bydlení), která se nachází v obci Lhota u Mladošovic. Příjezd po zpevněné komunikaci. Dům je částečně podsklepený - technické zázemí. V přízemí domu se nachází - obývací pokoj, jídelna s kuchyní, chodba, předsíň, koupelna a WC. V podkroví se nachází dva pokoje. Topení lokální - krásné kachlové kamna. Elektrika 220/380, vlastní studna a žumpa.
Nemovitá věc č. 4 RD Majdalena
Cena: 950 000,- Kč Užitná plocha: 78 m2 Velikost pozemku: 966 m2 Obytná část je dispozičně řešena jako 2+1. Skládá se z předsíně, chodby, koupelny, spižírny, kuchyně a dvou neprůchozích pokojů. Na obytnou část navazuje dílna s garáží o výměře 35,5 m2, a dále pak stodola o výměře 58,5 m2, ve které je umístěn malý sklípek. Nemovitost je v původním, ale udržovaném stavu. Oplocená zahrada je osázena ovocnými stromy. Dům je napojený na elektřinu 220/380V, zemní plyn, obecní vodovod a kanalizaci. Na zahradě je navíc vlastní studna a na dvorku nevyužívaný septik. Vytápění je řešeno plynovým kotlem s ústředním rozvodem. Ohřev vody zajišťuje elektrický bojler.
