ZNALECKÝ POSUDEK č. 3350/2015 o ceně nemovitých věcí - pozemků v okrese Blansko: - v katastrálním území Bačov, obec Boskovice, LV 61 - pozemek parc. č. 154/2 - v katastrálním území Vísky u Letovic, obec Vísky, LV 202 – pozemky parc. č. 247, 304/3, PK 58/21, PK 66/1, PK 68/8, PK 70, PK 71, PK 72, PK 73, PK 78/1, PK 79/1, PK 83/2, PK 84, PK 247
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr. Alena Blažková, Ph.D. Exekutorský úřad Brno-město Konečného nám. 2, 611 18 Brno
Účel posudku:
Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitých věcí povinné v rámci exekuce č.j. 006 EX 233/04
Posudek vypracoval:
Ing. Tomáš Hudec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitých věcí, kancelář Riegrova 44, 612 00 Brno, tel.: 543 245 341
Datum místního šetření:
13. prosince 2015
Datum, ke kterému je provedeno ocenění:
13. prosince 2015 – k datu místního šetření
Zvláštní požadavky objednatele:
nejsou
Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Datum vyhotovení:
21. prosince 2015
Tento posudek obsahuje 24 stran včetně příloh a předává se ve 2 vyhotoveních
2
0. Úvod, použitá metodika ocenění Dle usnesení Exekutorského úřadu Brno-město č.j. 006 EX 233/04-151 je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí ve vlastnictví povinné – paní Anny Poláčkové v k.ú. Bačov a v k.ú. Vísky u Letovic. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, t.j. k datu 13. prosince 2015. Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovité věci obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí. ... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“): 1. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitých věcí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitou věc. 2. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a stanovené porovnávací ceny.
3
1. Nález 1.1
Podklady pro vypracování posudku
Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady:
1.1.1 Výpisy z katastru nemovitostí - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 61 ze dne 5.11.2015 pro k.ú. Bačov: A: Vlastník: Poláčková Anna, Bořetická 4101/9, 628 00 Brno B: Nemovitosti: Parcela: viz příloha C: Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské Nařízení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 202 ze dne 5.11.2015 pro k.ú. Vísky u Letovic: A: Vlastník: Poláčková Anna, Bořetická 4101/9, 628 00 Brno B: Nemovitosti: Parcela: viz příloha C: Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské Nařízení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce Podrobnosti viz příloha posudku.
1.1.2 Výřez z katastrální mapy Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Bačov a k.ú. Vísky u Letovic z http://nahlizenidokn.cuzk.
1.1.3 Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou a fotodokumentací nemovitých věcí bylo provedeno dne 13.12.2015. Prohlídka nemovitostí byla provedena bez účasti povinné.
1.1.4 Předpisy a metodiky pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecké standardy POSN, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s. - profesního oboru stavebnictví a nemovitosti Morava, 2013. (www.azoposn.cz)
1.1.5 Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno.
1.1.6 Porovnávací databáze cen nemovitých věcí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Vlastní databáze znalce: Databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitých věcí.
4 - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovité věci byly použity nabízené prodeje nemovitých věcí podobného typu na internetových stránkách www.sreality.cz.
Situace oceňované nemovitosti
1.2
Předmětem ocenění jsou následující nemovité věci: LV 61, k.ú. Bačov Parcela číslo 154/2
Druh pozemku dle KN trvalý travní porost
Celkem parcely
Výměra (m2) 1 890 1 890
LV 202, k.ú. Vísky u Letovic
247
Druh pozemku dle KN ostatní plocha
304/3
orná půda
Parcela číslo
PK 58/21
Výměra (m2) 305 2 043 4 000
PK 66/1
427
PK 68/8
1 138
PK 70
829
PK 71
4 016
PK 72
714
PK 73
2 102
PK 78/1
317
PK 79/1
1 708
PK 83/2
4 093
PK 84
4 897
PK 247 Celkem parcely
288 26 877
Oceňované pozemky se nachází v 5 lokalitách, přibližný zákres lokalit je v příloze na str. 17. LV 61 - Oceňovaný pozemek se nachází v k.ú. Bačov (lokalita 1), mimo zastavěnou část obce, u jižního okraje katastru, v rovinatém terénu. Nachází se na něm trvalý travní porost. LV 202 – Dle Usnesení Exekutorského úřadu nejsou z LV 202 oceněny parcely č. PK 246 a PK 248. Oceňované pozemky se nachází v k.ú. Vísky u Letovic, mimo zastavěnou část obce, v lokalitách 2-4. Lokalita 2 – skupina pozemků se nachází v jižní části katastru, v terénu svažitém k jihozápadu. Část pozemků je užívána zemědělsky jako orná půda, na ostatních se nachází trvalý travní porost, náletové dřeviny nebo tvoří část cesty. Podle bonitovaných půdně ekologických jednotek BPEJ, které jsou uvedeny na LV, se cena orné půdy pohybuje v rozmezí 9,67 – 14,61 Kč/m2. Lokalita 3 – pozemek se nachází v jižní části katastru, v terénu mírně svažitém k severovýchodu, je využíván zemědělsky jako orná půda. Podle bonitovaných půdně ekologických jednotek BPEJ, které jsou uvedeny na LV, je cena orné půdy 7,05 Kč/m2.
5 Lokalita 4 – 2 pozemky se nachází v severní části katastru, v terénu svažitém k jihu. Nachází se na nich trvalý travní porost. Lokalita 5 – pozemek se nachází v severní části katastru, v terénu svažitém k západu. Nachází se na něm vzrostlý lesní porost – buk 20-50 roků. Dle zápisu v KN je druh pozemku orná půda, nejedná se o lesní pozemek, není zde proto vyhotovena lesní hospodářská osnova. Využití jednotlivých pozemků dle skutečného stavu je uvedeno v tabulce porovnávacích cen pozemků v kapitole 2.2 na str. 8.
2. Posudek - ocenění cenovým porovnáním Ocenění nemovitých věcí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. V tomto případě je pro zemědělské a lesní pozemky provedeno porovnání s podobnými pozemky ve srovnatelných lokalitách z realitní inzerce na stránkách www.sreality.cz a www.zemedelskepozemky.cz (08-12/2015).
2.1
Cenové porovnání
Porovnávané objekty – zemědělské pozemky: Prodej pole 61 634 m² Celková cena:554 706 Kč za nemovitost Cena za m²: 9 Kč za m² Adresa: Šošůvka (okres Blansko) Datum aktualizace:04.08.2015 Plocha pozemku:61 634 m2 Popis: Prodám zemědělské pozemky v k.ú. Šošůvka, okres Blansko. Jedná se o 3,5 ha orné půdy a 2,5 ha travnatého porostu. Pozemky jsou obdělávány místním ZD. Celková plocha je 61634 m2, cena 9 Kč/m2.
Typ nabídky: prodej Katastrální území: Sebranice u Boskovic Okres: Blansko Popis nabídky: Nabízím k prodeji pozemky trvalého travního porostu, z části zalesněno Parcelní číslo: 719/1, 719/2, 720, 721, 722 Výměra: 9834 m2 Cena: 150 000 Kč Cena: 15 Kč/m2
6
Prodej pole 40 989 m², Kořenec, okres Blansko Nabízíme Vám k prodeji ornou půdu o výměře 40 989 m2 v obci Kořenec. K pozemkům vede polní cesta, lze je využít k hospodaření. Celková cena:614 835 Kč za nemovitost Cena za m²:15 Kč Aktualizace:17.12.2015 Umístění objektu:Okraj obce Plocha pozemku:40989 m2
Prodej pole 4 949 m², Boskovice, okres Blansko Nabízíme k prodeji rovinatý, zemědělský pozemek o výměře 4.949 m². Parcela vedená dle katastru nemovitostí jako orná půda se nachází v okolí vesnice Hrádkov, která je součástí města Boskovice. Pozemek není zatížen nájemním vztahem a je zaveden v LPIS - možnost dotace. Celková cena:89 000 Kč za nemovitost Cena za m²:18 Kč Aktualizace:19.11.2015 Plocha pozemku:4949 m2
Prodej pole 28 838 m², Bukovina, okres Blansko Nabízíme k prodeji zemědělské pozemky v katastrálním území Bukovina, okres Blansko. Jedná se o ornou půdu 15.734 m2, trvalý travní porost 12.339 m2 a 765 m2 ostatní plochy. Pozemky jsou v současné době pronajaty a obhospodařovány. Celková cena:547 922 Kč za nemovitost Cena za m²:19 Kč Aktualizace:26.11.2015 Plocha pozemku:28838 m2
7 Porovnávané objekty – lesní pozemky:
Prodej lesa 180 456 m², Vanovice, okres Blansko Nabízíme k prodeji les o výměře cca 18 ha v obci Vanovice, k.ú. Vanovice a Drválovice, okres Blansko. Les je složen: holiny (70.900 m2), kultury ( 52.500 m2), tyčoviny až nastávající kmenoviny ( 53.600 m2), zbytek mýtného porostu (3.000 m2). Les se nachází ve dvou lokalitách, dopravně dobře přístupný. Celková cena:1 250 000 Kč za nemovitost Cena za m²:7 Kč Aktualizace:14.12.2015 Plocha pozemku:180456 m2
Prodej lesa 14 500 m², Blansko, okres Blansko Les 1,4 ha, převážně jehličnatý, slušný stav, zalesnění ve věku 80 - 90 let, v jednom místě, netěžený, dobrý terén i přístup. Možná i přímá směna za jakoukoli nemovitost. Celková cena:270 000 Kč za nemovitost Cena za m²:19 Kč Aktualizace:24.11.2015 Plocha pozemku:14500 m2
Prodej louky a lesa 31 702 m², Kunštát - Touboř, okres Blansko Se souhlasem vlastníka a v jeho výhradním zastoupení nabízíme k prodeji ucelený soubor zemědělských pozemků- pastvin + 2284 m2 lesní pozemek v k.ú Touboř u Kunštátu o celkové výměře 31 702m2. Pozemky jsou přístupné z obecní komunikace, přirozeně odděleny remízky od okolních parcel, pravidelně udržovány. Nejsou zatíženy žádným nájemním vztahem. Celková cena:600 000 Kč za nemovitost, Cena za m²:19 Kč Aktualizace:20.11.2015 Plocha pozemku:31702 m2
8
2.2 Stanovení porovnávací ceny pozemků Ceny zemědělských pozemků (orné půdy) ve srovnatelných lokalitách se pohybují v rozmezí 9 -19 Kč/m2. Na základě těchto nabídek, s přihlédnutím ke konfiguraci terénu a kvalitě okolí, stanovuji cenu: - orná půda 15 Kč/m2 - trvalý travní porost 10 Kč/m2 - travní porost s náletovými dřevinami 10 Kč/m2 - remízek, polní cesta 5 Kč/m2 Ceny lesních pozemků ve srovnatelných lokalitách se pohybují v rozmezí 7 - 19 Kč/m2. Na základě těchto nabídek, s přihlédnutím ke konfiguraci terénu a kvalitě okolí, stanovuji cenu: - lesní porost (buk 20-50 r.) 15 Kč/m2 LV 61, k.ú. Bačov Porovnávací cena pozemků Parcela číslo 154/2
Druh pozemku dle LV trvalý travní porost
Využití – dle skutečného stavu travní porost
Lokalita 1
Výměra m2
ZC Kč/m2
1 890
10,00
Celkem
Cena Kč 18 900,00
18 900,00
LV 202, k.ú. Vísky u Letovic Porovnávací cena pozemků Parcela Druh pozemku číslo dle LV 247 ostatní plocha 304/3 orná půda PK 58/21 PK 66/1 PK 68/8- a PK 68/8- b PK 70 PK 71 PK 72 PK 73 PK 78/1 PK 79/1
Využití – dle skutečného stavu travní porost les (buk 20-50 r.) orná orná orná travní porost, cesta travní porost (75%), cesta, nálet nálet (80%), orná, travní porost nálet (90%), orná nálet (90%), orná remízek orná
4 5 3 2 2 2
Výměra m2 305 2 043 4 000 427 550 588
ZC Kč/m2 10,00 15,00 15,00 15,00 15,00 10,00
Cena Kč 3 050,00 30 645,00 60 000,00 6 405,00 8 250,00 5 880,00
2
829
10,00
8 290,00
2
4 016
10,00
40 160,00
2 2 2 2
714 2 102 317 1 708
10,00 10,00 5,00 15,00
7 140,00 21 020,00 1 585,00 25 620,00
Lokalita
9 PK 83/2 PK 84 PK 247
orná orná travní porost
2 2 4
Celkem
4 093 4 897 288
15,00 15,00 10,00
26 877
61 395,00 73 455,00 2 880,00
355 775,00
3. Práva a závady Povinná paní Anna Poláčková byla obeslána znaleckou kanceláří s požadavkem, aby sdělila, zda jsou oceňované pozemky pronajímána a pokud ano, aby předložila kopii nájemní smlouvy. Dopis si povinná převzala, ale požadované informace neposkytla. Pro účely ocenění je tedy na pozemky pohlíženo tak, jako by nebyly zatíženy nájemním vztahem. Na výpisech z katastru nemovitostí LV 61 a LV 202 v části B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k nemovitostem, na LV 61 v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Na LV 202 je v části C uvedeno Věcné břemeno – služebnost cesty vozové – dle usnesení z 21.12.1920, oprávnění pro parcely č. 79/2 a 83/1. Roční užitek věcného břemene nebylo možné stanovit, věcné břemeno se proto ocení dle § 16b odst. 5 zákona o oceňování majetku - jednotně částkou 10 000 Kč.
4. REKAPITULACE OCENĚNÍ LV 61, k.ú. Bačov Způsob ocenění Cena zjištěná porovnávacím způsobem
Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce
Cena 18 900,00 Kč
19 000,00 Kč
Slovy: devatenácttisíckorunčeských LV 202, k.ú. Vísky u Letovic Způsob ocenění Cena zjištěná porovnávacím způsobem
Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce
Cena 355 775,00 Kč
356 000,00 Kč
Slovy: třistapadesátšesttisíckorunčeských
Celkem Způsob ocenění Obvyklá cena - pozemek LV 61, k.ú. Bačov Obvyklá cena - pozemky LV 202, k.ú. Vísky u Letovic
Obvyklá (tržní) cena celkem
Cena 19 000,00 Kč 356 000,00 Kč
375 000,00 Kč
Slovy: třistasedmdesátpěttisíckorunčeských
V Brně dne 21. prosince 2015
Ing. Tomáš Hudec
10
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 25. 10. 1996, čj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitých věcí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod č. 3350/2015 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace.
V Brně dne 21. prosince 2015
Ing. Tomáš Hudec
Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí LV 61 – str. 1, 11, 12 Výpis z katastru nemovitostí LV 202 – str. 1, 19, 20 Přibližné zákresy lokalit do fotomapy Výřezy z katastrální mapy nebo mapy pozemkového katastru s fotomapou a s fotodokumentací Mapa oblasti
11
12
13
14
15
16
17
Přibližné zákresy lokalit do fotomapy
5
4
3
2
1
18 Výřezy z katastrální mapy nebo mapy pozemkového katastru s fotomapou a s fotodokumentací Lokalita 1 - LV 61, parcela č. 154/2
154/2
19 Lokalita 2 - LV 202, parcela č. PK 66/1, PK 68/8, PK 70, PK 71, PK 72, PK 73, PK 78/1, PK 79/1, PK 83/2, PK 84
70 71 72
84
73
68/8 66/1
83/2
79/1 78/1
20 Lokalita 2 – fotodokumentace
fotomapa lokality 2 z www.mapy.cz
21 Lokalita 3 - LV 202, parcela č. PK 58/21
PK 58/21
foto lokality 3 z www.mapy.cz
22 Lokalita 4 - LV 202, parcela č. 247, PK 247 Katastrální mapa
Mapa pozemkového katastru
247
PK 247
23 Lokalita 5 - LV 202, parcela č. 304/3
304/3
24 Mapa oblasti
Bačov
