ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 892/71/2015 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům, podíl id. 1/2 - Pozemku st.p.č. 130/1 se stavbou RD čp. 730, vše v k.ú. a obci Moravské Budějovice, zapsané na LV č. 775, vedené u Katastrálního úřadu pro Vysočinu, KP Moravské Budějovice Katastrální údaje : Kraj Kraj Vysočina, okres Třebíč, obec Moravské Budějovice, k.ú. Moravské Budějovice Adresa nemovité věci: Peroutka 730, 676 02 Moravské Budějovice OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Exekutorský úřad Liberec, Pan Mgr. Petr Polanský Voroněžská 144/20, 46001 Liberec
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, 541 01 Trutnov IČ: 13531140 telefon: +420499732407 e-mail:
[email protected] DIČ: CZ 6704131533 fax: +420499732408
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení č.j. 131Ex 8439/12-176 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA
370 000 Kč
Datum místního šetření: 28.4.2015 Stav ke dni : Za přítomnosti: znalce a syna povinné Počet příloh: 5 Počet stran: 18 stran
V Trutnově, dne 1.5.2015
Ing. Michal Danielis
28.4.2015 Počet vyhotovení: 1
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu: I. podílu id. 1/2 na nemovitostech povinné a jejich příslušenství II. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí III. práv a závad s nemovitostmi spojených Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č. 775 ze dne 16.1.2015 2. Kopie KM a PM pořízená dálkovým přístupem 3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 4. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 28.4.2015. Povinná Eva Kadrnožková byla pozvána dopisem na místní šetření, zásilka jí byla vhozena do schránky dne 20.4.2015. K místnímu šetření byl pozván i povinný a spoluvlastník nemovitostí pan Miloslav Kadrnožka, zásilka mu byla dne 20.4.2015 vhozena do schránky. Nemovitosti zpřístupnil syn a odpověděl znalci na otázky. 5. Územně plánovací dokumentace 6. Fotodokumentace pořízená znalcem 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery 8. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 131Ex 8439/12-176 9. Povodňová zpráva www.cap.cz 10. Informace ze stavebního úřadu Místopis Moravské Budějovice jsou město v okrese Třebíč v kraji Vysočina, 19 km jižně od Třebíče, na dopravní spojnici mezi Jihlavou a Znojmem na potoce Rokytka. Nadmořská výška města je 465 m n. m. Jsou také obcí s rozšířenou působností. Součástí města jsou části Jackov, Lažínky, Vesce a Vranín. Žije zde asi 7,5 tisíce obyvatel. Obcí prochází silnice první třídy I/38. První zmínka o Moravských Budějovicích pochází z roku 1231.
-2-
Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito komparace metody nákladové a srovnávací, výnosovou pro rezidenční nemovitosti nepoužiji, nemá vypovídací charakter. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
ý bytová zóna ¨ průmyslová zóna Okolí : ¨ ostatní ¨ nákupní zóna ý / ¨ voda ý / ¨ kanalizace ý / ¨ plyn Přípojky: ý / ¨ elektro ý telefon veř / vl.
¨ bytová zóna ¨ průmyslová zóna ¨ ostatní ¨ nákupní zóna ¨ / ¨ voda ¨ / ¨ kanalizace ¨ / ¨ plyn ¨ / ¨ elektro ¨ telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): ¨ MHD ý železnice ý autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): ý dálnice/silnice I. tř ý silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD ý zpevněná komunikace¨ nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 4259/1 MĚSTO MORAVSKÉ BUDĚJOVICE, nám. Míru 31, 67602 Moravské Budějovice
Celkový popis Pozemek s rodinným domem řadovým - vnitřním, se nachází v okrajové části města Moravské Budějovice, situovaný v zástavbě obdobných řadových RD, v blízkosti mateřské školky, přístupný z ulice Peroutka, z veřejné asfaltové silnice p.č. 4259/1 ve vlastnictví města. Oceňované nemovitosti jsou situované cca. 600 m od centra města a jeho občanské vybavenosti (městský a katastrální úřad, úřad práce, lékárna, poliklinika, pošta, MŠ, ZŠ, ZUŠ, SŠ, sportovní hala, zimní stadion, LDN, obchoda, služby a restaurační zařízení) a cca 700 m od autobusového a vlakového nádraží. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu průměrnou, protože je v oblasti s plnou infrastrukturou, vhodnou k bydlení. Vybudována na rovinatém pozemku, území je kompletně zainvestované, možnost napojení na el. síť, VV, VK a plyn. Podezření na staré zátěže neexistuje.
-3-
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: ý Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru ¨ Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí ý Stav stavby umožňuje podpis zástavní ¨ Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy ý Skutečné užívání stavby není v rozporu s její ¨ Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací ý Přístup k nemovité věci přímo z veřejné ¨ Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou ý Nemovitá věc není situována v záplavovém ¨ Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Dle povodňové zprávy www.cap.cz - Zóna 1 - se zanedbatelným rizikem povodní Věcná břemena a obdobná zatížení: ý Zástavní právo ý Exekuce Komentář: Vlastnické právo Podíl Kadrnožka Miloslav, Peroutka 730, 67602 Moravské Budějovice Kadrnožková Eva, Peroutka 730, 67602 Moravské Budějovice 1/2
1/2
Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany. Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Kadrnožka Miloslav Nařízení exekuce - Kadrnožková Eva Zahájení exekuce - Kadrnožková Eva Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiné zápisy Změna výměr obnovou operátu Objekt je dotčen změnou právního vztahu: V-783/2015, Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Moravské Budějovice Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 01.05.2015 14:23:10.
Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nemovitosti užívají povinní.
-4-
OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Moravské Budějovice: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 270,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy V O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, I služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)
Pi 0,95 0,85 0,80 1,00 0,95 1,00
Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 779,40 Kč/m2
Výpočet hodnoty pozemků Pozeme st.p.č. 130/1 Pozemek p.č.st. 130/1 o výměře 102 m2 je zastavěn stavbou RD č.p. 730. Území je plně zainvestováno (VV, NN, plyn a VK), obec nemá platnou cenovou mapu pozemků, užívání je v souladu s právním stavem. Pozemek je přístupný z veřejné zpevněné komunikace. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Nevhodný tvar, nebo velikost - omezující jeho využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - .
č. I
Pi -0,02
IV
0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 0,980 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,910
Index polohy pozemku IP = 0,940
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,910 * 0,980 * 0,940 = 0,838 -5-
Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 779,40 Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 130/1
Výměra [m2] 102,00 102,00
Index
Koef.
0,838
Upr. cena [Kč/m2] 653,14
Jedn. cena [Kč/m2] 653,14
Cena [Kč] 66 620,28
m2
66 620,28
Pozemek st.p.č. 130/1 - zjištěná cena
=
66 620,28 Kč
Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům čp. 730 Věcná hodnota dle THU Stavba RD je řadová vnitřní, tradičně zděná z cihel, přízemní, část je se stavebně upraveným podkrovím zastřešená sedlovou střechou, část je s plochou střechou a terasou, nepodsklepená, s krytinou z betonových tašek. Klempířské konstrukce z pozinkového plechu, okna plastová. Venkovní fasáda vápenná dvouvrstvá, bez venkovního obkladu, vnitřní omítky vápenné štukové, obklady běžné keramické, nášlapné vrstvy podlah plovoucí, nebo keramická dlažba, schody dřevěné masivní. RD byl postaven cca v r. 1930, do dnešní podoby upraven částečnou revitalizací - plastová okna, střešní krytina, část fasády a modernizací interiéru, kuchyňská linka „na míru”, vše provedené po r. 1993. Příslušenstvím domu jsou venkovní úpravy spočívající v přípojkách sítí (VV, NN, VK a plyn). Pod domem je sklep užívaný majiteli č.p. 730 o výměře 13 a 4,4m2, staticky narušený, je na cizím pozemku, nebylo doloženo právo užívání, není zohledněn v ocenění.
-6-
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 102,77 m2 2,70 m
Název 1. NP Výčet místností: kuchyně obývací pokoj koupelna WC chodba + technická místnost Užitná plocha celkem:
20,91 m2 27,15 m2 9,90 m2 1,99 m2 9,56 m2
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
20,91 m2 27,15 m2 9,90 m2 1,99 m2 9,56 m2 69,51 m2
66,03 m2
2. NP Výčet místností: pokoj chodba ložnice terasa Užitná plocha celkem:
16,00 m2 4,56 m2 14,20 m2 33,30 m2
1,00 1,00 1,00 0,50
2,30 m
16,00 m2 4,56 m2 14,20 m2 16,65 m2 51,41 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1. NP (10,65*9,65)*(3,96) 2. NP (10,65*6,2)*(5,2+1,45-3,96)/2 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1. NP 2. NP Obestavěný prostor - celkem: Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních
= =
Popis betonové pasy izolované zděné tl. 45 cm železobetonové krov dřevěný, vázaný betonová krytina pozinkovaný plech vápenné, štukové zateplovací fasádní systém chybí běžné keramické obklady dřevěné hladké plné dveře plastová různé(plovoucí a koberce) keramická dlažba -7-
[m3] 406,98 m3 88,81 m3 Obestavěný prostor 406,98 m3 88,81 m3 495,79 m3
místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
etážové plynové světelná chybí plast, studená i teplá voda bojler zemní plyn plastové potrubí elektrický sporák se sklokeramickou deskou umyvadlo, WC, vana nebo sprchový kout splachovací krb
[m2] [m2] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč]
Ocenění 103 121 495,79 4 125 100,00 4 125 2 045 131
roků roků % [Kč]
80 40 66,70 681 029
-8-
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
120,92 m2 495,79 m3 102,77 m2 102,00 m2
Popis oceňované nemovité věci Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitosti. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na skutečně dosažené (známé) prodejní ceny či diskontované nabídkové ceně za obdobný typ nemovitosti - Stavba RD ve stavu po částečné revitalizaci a modernizaci, s jedním bytem o velikosti 3+1, s malým pozemkem tvořící pouze zastavěnou plochu domu - bez zahrady, situovaná v okrajové části obce v blízkosti komplexní občanské vybaveností, s dobrou dopravní dostupností a obslužností. Srovnatelné nemovité věci Název: Řadový RD 4+1 s hospodářskými budovami, dílnami a upravenou předzahrádkou v Moravských Budějovicích. Dům je napojen na veřejný vodovod, topení- ústřední plynové, kanalizace..má novou sedlovou střechu /r. 2010/ ve stejném roce byla vybudovaná koupelna s vanou. Celková plocha pozemku je 450 m2. Celková cena:1 365 000 Kč za nemovitost Stavba:Smíšená Stav objektu:Dobrý Poloha domu:Řadový Typ domu:Přízemní Podlaží:1 Plocha zastavěná:165 m2 Užitná plocha:154 m2 Plocha pozemku:430 m2 Lokalita Moravské Budějovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 1,08 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Upravená j. cena Celkový Kč/m2 koef. KC 0,82 7 276 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 154,00 m 430 m 1 365 000 Kč 8 864 Kč/m2
-9-
Název: RD RD 2+1 se stodolou a uzavřenou zahradou. Dům má cca 65 m2,je po částečných opravách,vytápění je ústřední-kotlem na tuhá paliva,voda je čerpaná ze studny,která je pitná.Odpady jsou svedeny do septiku s přepadem do obecní kanalizace.Na domě je zaveden plyn,možno napojit na plynové vytápění dle vašich požadavků.Je zde samostatné splachovací WC,v koupelně vana a kotel na vytápění.V pokoji jsou zachovalé trámové stropy.Na dům navazuje zděná budova,kde je dřevník a další místnost na potřebné věci. Celková cena:580 000 Kč za nemovitost Stavba:Smíšená Stav objektu:Velmi dobrý Poloha domu:Samostatný Typ domu:Přízemní Podlaží:1 Plocha zastavěná:260 m2 Užitná plocha:65 m2 Plocha pozemku:445 m2 Lokalita Moravské Budějovice, Vranín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,03 K3 Poloha 1,04 K4 Provedení a vybavení 0,97 K5 Celkový stav 1,08 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Upravená j. cena Kč/m2 Celkový koef. KC 0,90 8 011 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 65,00 m 445 m 580 000 Kč 8 923 Kč/m2 Název: RD RD 2+1 s garáží a zahradou Litohoř 84m2. Dům je částečně podsklepený, půdní prostory lze využít na podkroví. Dům prošel částečnou rekonstrukcí - nová plastová okna, kotel na plyn a tuhá paliva. Voda se čerpá z vlastní studny. K domu náleží uzavřený dvůr, kde jsou bývalé hospodářské prostory, garáž a zahrada 313m2. Celková cena:1 040 000 Kč za nemovitost, Stavba:Smíšená Stav objektu:Dobrý Poloha domu:Řadový Typ domu:Přízemní Podlaží:1 Plocha zastavěná:268 m2 Užitná plocha:84 m2 Plocha podlahová:84 m2 Plocha pozemku:581 m2 Lokalita Litohoř, Moravské Budějovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,01 K3 Poloha 1,03 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 1,05 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. KC Upravená j. cena Kč/m2 0,83 10 278 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 84,00 m 581 m 1 040 000 Kč 12 381 Kč/m2 - 10 -
Název: RD Rodinný dům v Městysi Blížkovice o dvou bytových jednotkách, dispozice 2 x 2+kk, každá s vlastním samostatným vchodem s možností propojení. V uzavřeném dvoře je veranda s krbem, letní kuchyně s udírnou, garáž, dílna. Interiér domu je po celkové modernizaci, nové el.rozvody, nová voda, okna i podlahy. První bytová jednotka 40 m2, koupelna s WC, sprch.kout, druhá bytová jednotka 60 m2, obýv.pokoj s jídelnou a kuchyň.linkou, koupelna s vanou, samostatné WC, ložnice, špajz, veranda 20 m2. Dům se nachází v klidné části městyse, parkování u domu, nebo v průjezdu. Celková cena:1 350 000 Kč za nemovitost Stavba:Cihlová Stav objektu:Dobrý Poloha domu:Řadový Typ domu:Přízemní Podlaží:1 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná:320 m2 Užitná plocha:100 m2 Plocha pozemku:393 m2 Lokalita Blížkovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,01 K3 Poloha 1,03 K4 Provedení a vybavení 0,98 K5 Celkový stav 0,97 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Upravená j. cena Celkový Kč/m2 koef. KC 0,79 10 680 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 100,00 m 393 m 1 350 000 Kč 13 500 Kč/m2 Název: RD Zděný, nepodsklepený rodinný dům 2+1, který se nachází v okrajové části obce Jakubov. Jedná se o jednopodlažní budovu se zahradou, na kterou navazují hospodářská stavení a stodola. Stavby tvoří jeden funkční celek. Obytnou část domu tvoří zádveří, kuchyně, dva pokoje, komora, koupelna a WC. Dveře jsou dřevěné plné a prosklené hladké, okna plastová s dvojsklem. Podlahy v obytných místnostech betonové s textilním povlakem, v kuchyni betonové + PVC, jinde dlažba. Vytápění a ohřev vody zajišťuje plynový kombinovaný kotel, el. 220 V, zdrojem vody je obecní studna společná pro více nemovitostí, kanalizace do jímky. Celková cena:900 000 Kč za nemovitost, Stavba:Smíšená Stav objektu:Dobrý Typ domu:Přízemní Plocha zastavěná:322 m2 Užitná plocha:97 m2 Plocha pozemku:837 m2 Lokalita Jakubov u Moravských Budějovic Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,03 K4 Provedení a vybavení 0,97 K5 Celkový stav 1,08 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 - 11 -
Užitná plocha 97,00 m2
Výměra pozemku. 837 m2
Upravená j. cena Celkový Kč/m2 koef. KC 0,86 8 009 Celková cena Jednotková cena 900 000 Kč 9 278 Kč/m2
Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty: Tato porovnávací hodnota přímou metodou se pohybuje v intervalu od 7 000,-Kč do 10 000,-Kč/m2. Indikuji srovnatelnou hodnotu při střední úrovni intervalu. Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 7 276 Kč/m2 Průměrná jednotková porovnávací cena 8 851 Kč/m2 Maximální jednotková porovnávací cena 10 680 Kč/m2 Stanovená jednotková porovnávací cena 8 800 Kč/m2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 120,92 m2 1 064 096,- Kč Porovnávací hodnota před korekcí ceny hodnota pozemku - zahrady ve FC 200 m2 - 130 628,00 = 933 468,00 Výsledná porovnávací hodnota 933 468 Kč
- 12 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku
933 468 Kč 0 Kč 747 649 Kč 66 620 Kč
Obvyklá cena 370 000 Kč slovy: Třistasedmdesáttisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u rezidenčního objektu použití porovnávací metody. Použití pouze porovnávací metody je možné pouze v případě, kdy existují velmi dobré a bezpečné podmínky srovnatelnosti včetně verifikace bez markantnějších odlišností. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými řadovými rodinnými domy s pozemky, na základě inzerovaných, resp.realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky, tak technickými a ekonomickými nedostatky. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. Stavbě RŘD ve stavu po částečné revitalizaci a modernizaci provedené po r. 1993, s jedním bytem o velikosti 3+1 a terasou, s celkovou započ.plochou 121m2 , s malým pozemkem tvořící pouze zastavěnou plochu domu - tj. bez zahrady, situovaná v okrajové části obce v blízkosti komplexní občanské vybaveností, s dobrou dopravní dostupností a obslužností, v dané lokalitě je poptávka vyrovnaná s nabídkou. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že podíl id. 1/2 na nemovitostech je za navrženou cenu obtížně obchodovatelný a dále jej diskontuji o 20%. Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota Předběžná srovnávací hodnota po odpočtu hodnoty pozemku
933 468,- Kč 933 468,- Kč
Id. podíl 1/2 na nemovitostech Korekce obtížné obchodovatelnosti k= 0,8 Návrh OC podílu zaokrouhleno
466 734,- Kč 373 387,- Kč 370 000,- Kč
Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty - podílu id. 1/2 na nemovitostech zapsaných na LV č.775 zaokrouhleno 1. obvyklá cena nemovitostí a jejich příslušenství 370 000,-Kč 2. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí 0,-Kč 3. práv a závad s nemovitostmi spojených 0,-Kč
- 13 -
Závěr Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím nákladové a srovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů navrhuji obvyklou cenu podílu id. 1/2 na nemovitostech - Pozemku st.p.č. 130/1 se stavbou RD čp. 730, vše v k.ú. a obci Moravské Budějovice, zapsané na LV č. 775, vedené u Katastrálního úřadu pro Vysočinu, KP Moravské Budějovice; se zohledněním práv a závad:
Ve výši 370 000,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle § 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku (§ 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů).
V Trutnově 1.5.2015 Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 541 01 Trutnov telefon: +420499732407 e-mail:
[email protected] Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 892/71/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 71.
- 14 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 775 ze dne 16.1.2015 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Usnesení o ustanovení znalce Databáze odhadců nemovitostí, realitní servery, wikipedia.cz, risy.cz, cap.cz
- 15 -
počet stran A4 příloze 1 1 1 1 1 0
Snímek katastrální mapy
- 16 -
Fotodokumentace nemovitosti
- 17 -
Mapa oblasti
- 18 -
