2015

ZNALECKÝ POSUDEK č. 575/001/2015 o ceně nemovitosti: Pozemek p.č. 843/2, jehož součástí je rodinný dům č.p. 33 (LV 342), pozemek p.č. 844 (LV 342), pozemek p.č. 845/5 (LV 342), pozemek p.č. 845/6 jehož součástí je garáž bez čp/če (LV 342) a příslušenství v jednotném funkčním celku v katastrálním území Havraň, části obce Saběnice, obci Havraň, okrese Most, kraji Ústeckém

Objednatel znaleckého posudku:

soudní exekutorka Exekutorského úřadu Tábor paní Mgr. Martina Douchová Příběnická 1908 390 01 Tábor

Účel znaleckého posudku:

Odhad obvyklé (tržní) ceny nemovitosti za účelem získání cenového podkladu pro exekuční řízení ve věci 017 EX 312/13-49

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 26.3.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Pavel Bělík Havlíčkova 3199/55 430 03 Chomutov telefon: 776 55 48 44 e-mail: [email protected] Znalecký posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu a 11 stran příloh. Objednateli se předává v jednom vyhotovení. V Chomutově 8.4.2015

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je ocenit výše uvedené nemovitosti a jejich příslušenství obvyklou cenou.

2. Základní informace Název předmětu ocenění:

Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Pozemek p.č. 843/2, jehož součástí je rodinný dům č.p. 33 (LV 342), pozemek p.č. 844 (LV 342), pozemek p.č. 845/5 (LV 342), pozemek p.č. 845/6 jehož součástí je garáž bez čp/če (LV 342) a příslušenství v jednotném funkčním celku Saběnice 33 435 01 Havraň Ústecký Most Havraň Havraň 664

3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne 26.3.2015.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. 638021 Havraň, obec 567141 Havraň, okres CZ0425 Most, list vlastnictví č. 342 prokazující stav evidovaný k datu 17.3.2015, vyhotovený bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 017 EX 312/13 pro Mgr. Martina Douchová dne 17.3.2015.   Snímek katastrální mapy pro k.ú. Havraň, pořízený z http://sgi.nahlizenidokn.cuzk.cz dne 1.4.2015.   Usnesení č.j. 017 EX 312/13-49 ze dne 17.3.2015, kterým Mgr. Martina Douchová, soudní exekutorka Exekutorského úřadu Tábor ustanovila znalce z oboru ekonomika - ceny a odhady nemovitostí k podání znaleckého posudku. Místní šetření dne 26.3.2015. Informace z realitního trhu. Informace z internetového nahlížení do katastru nemovitostí o přístupových parcelách. Územní plán Havraň z října 2013. Mapa širšího okolí.

5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby:

paní Ivana Danišová, Školní pěšina 5094, 430 04 Chomutov, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: paní Ivana Danišová, Školní pěšina 5094, 430 04 Chomutov, vlastnictví: výhradní List vlastnictví č. 342 pro k.ú. Havraň. -2-

6. Dokumentace a skutečnost Podklady uvedené v části A.4 tohoto znaleckého posudku byly shledány jako postačující pro ocenění „přes plot”. Fyzická prohlídka interiéru nemovitosti ani zaměření nebyly provedeny. Majitelka nemovitosti je na uvedené adrese trvalého bydliště osoba neznámá, která zde nemá poštovní schránku, jak na vráceném zvacím dopise napsala Česká pošta. Přímo zkontaktovat se mi jí nepodařilo. Při návštěvě oceňované nemovitosti jsem přes plot hovořil s maminkou majitelky, která v nemovitosti bydlí. Ta mě dle telefonických instrukcí dcery odmítla cokoliv sdělit i mě pustit na pozemek, natož do domu. Na místě byla provedena fotodokumentace a dle zjištěných skutečností je provedeno ocenění.

7. Celkový popis nemovité věci Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Saběnice jsou částí obce Havraň v okrese Most v Ústeckém kraji. Nachází se na mírné vyvýšenině v nadmořské výšce kolem 250 metrů, 1 km západně od Havraně, asi 8 km jihozápadně od města Mostu. Jedná se o malou zemědělskou osadu lokálního významu, která leží uprostřed polí. Saběnicemi prochází silnice č. 251, která spojuje Havraň s Jirkovem vzdáleným cca 12,5 km. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Oceňovaná nemovitost se nachází v katastrálním území Havraň, na západním okraji zastavěného intravilánu části obce Saběnice v zóně území se zástavbou novými rodinnými domy. Samostatně stojící rodinný dům je osazen v oplocené zahradě. Západním směrem sousedí se širými lány. Opačným směrem tvoří okolní zástavbu nové a rozestavěné rodinné domy, za nimi jsou dva autoservisy, staré hospodářské budovy, několik starších opravených zděných rodinných domů, chalup, hospodářských budov a pár oplocených areálů menších rodinných firem. V Saběnicích není žádná občanská vybavenost. Autobus jezdí 2x denně. V Havrani je úřad, kostel, pošta, lékař, 2 obchody, 3 restaurace, 1. stupeň základní školy a mateřská školka. Dle územního plánu Havraň, se u osady Moravěves ve vzdálenosti cca 2,5 km jižně rozšíří průmyslová zóna společnosti Nemak Czech Republic s.r.o. zabývající se výrobou hliníkových komponentů a odlitků. Od Saběnic bude toto území odděleno ochranným pásmem se zelení a na polích budou pěstovány průmyslové plodiny. Také dojde ke zvýšení počtu pracovních příležitostí v okolí. Podle mého názoru, tyto výše uvedené změny obvyklou cenu ovlivní. Lokalita je klidná, na kraji osady stranou od silnice. Poskytuje nádherný výhled do krajiny. Sousední stavby jsou nové. Lokalitu pro bydlení hodnotím jako průměrnou až zhoršenou. Výhodou je vesnické prostředí a pozitivní sousedé, nevýhodou chybějící infrastruktura a blízká hliníkárna. Vzdálenost střediskové obce, nebo od městského správního centra je příznivá, nezbytné je vlastnit dopravní prostředek. Informace o nemovitosti Jedná se o ocenění nemovitosti, kterou tvoří pozemek p.č. 843/2, jehož součástí je rodinný dům č.p. 33, pozemek p.č. 844, pozemek p.č. 845/5, pozemek p.č. 845/6, jehož součástí je garáž bez čp/če a příslušenství v jednotném funkčním celku. Oplocený pozemkový celek se skládá ze čtyř pozemků. Má nepravidelný kompaktní tvar a celkovou -3-

výměru 1160 m2. Stavební pozemek p.č. 843/2 je zcela zastavěn hlavní stavbou - rodinným domem č.p. 33. Má obdélníkový tvar půdorysu stavby s terasou a výměru 91 m2, což zhruba vypovídá o velikosti domu. Druhý stavební pozemek p.č. 845/6 je zcela zastavěn stavbou garáže bez čp/če. Ten má výměru 54 m2. Třetí menší nepravidelný pozemek p.č. 844 je v KN evidován v druhu pozemku zahrada s BPEJ 10600. Všechny výše uvedené pozemky a nachází se uvnitř pozemku p.č. 845/5, který v KN evidován v druhu pozemku ostatní plocha, způsob využití jiná plocha. Nezastavěná část pozemků je přibližně rovinná a upravená jako okrasná a pobytová zahrada. Roste zde trávník, několik okrasných stromů a keřů. Nerovnosti jsou vyrovnány betonovými opěrnými zídkami. Na hranici celku je dřevěný laťový plot na betonové podezdívce se sloupky zděnými ze štípaných betonových tvárnic. Tento plot je v západní části, v úseku cca 15 m, poškozený. Vchod na pozemek je dřevěnými vrátky, vjezd z opačné strany běžnými ocelodřevěnými vraty. Nemovitost je připojena na elektřinu, veřejný vodovod z řadu, veřejnou kanalizaci do řadu a plyn. Rodinný dům je samostatně stojící s jedním nadzemním podlažím a obytným podkrovím. Objekt má z obdélníků složený půdorys zakrytý sedlovou střechou. Na západní boční straně domu je malé vstupní křídlo s hlavním vchodem a nezastřešená venkovní terasa přístupná francouzským oknem z domu. Na severní štítové straně je podkrovní lodžie. Konstrukční systém je klasický zděný, střecha sedlová, střešní krytina tašková. Klempířské prvky jsou kompletní z plechu. Okna jsou plastová a z luxfer. Venkovní omítka je štuková opatřená bílým fasádním nátěrem, sokl domu je obložen glazovaným kabřincem. Na střeše je hromosvod a na fasádě siréna EZS. Jaké je vnitřní vybavení a kolik místností rodinný dům obsahuje, se mi zjistit nepodařilo. Rodinný dům je běžně užíván maminkou majitelky k trvalému bydlení. Objekt byl uveden do užívání v roce 2009, jak vyplývá z nabývacího titulu v KN. Technický stav exteriéru domu odpovídá stáří a běžné údržbě. Garáž je relativně větší zděná jednopodlažní stavba s nízkou sedlovou střechou. Střešní krytinu má z asfaltového šindele, klempířské prvky kompletní, opravenou venkovní štukovou omítku, kovová vrata, dveře a okno. Do garáže je zavedena elektřina a na fasádě je reflektor. Před vraty je betonový nájezd. Při pohledu z vnějšku, vypadá tento objekt, že je běžně udržovaný.

-4-

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.  

a) Ocenění "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Ocenění porovnávací metodou 1. porovnávaná nemovitost - prodaný rodinný dům č.p. 39 v obci Pesvice. Jedná se o starší rodinný dům po dílčí rekonstrukci s příslušenstvím (garáž, kolna, skleník, zpevněné plocha a plot). Rodinný dům je řadový krajový nepodsklepený s jedním nadzemním podlažím a obytným podkrovími. Objekt má složitý, z obdélníků složený půdorys. K původní části se sedlovou střechou jsou přistavěny tři jednopodlažní části s pultovými střechami - vstupní prosklená veranda a dvorní křídlo s koupelnou. Podél silnice je přistavěna i jednopodlažní část, která pravděpodobně dříve sloužila jako provozovna. Rodinný dům má dva vchody a obsahuje 1 byt o velikosti 4+1 se dvěma koupelnami a dvěma samostatnými WC. Vnitřní vybavení je standardní. Technický stav dobrý, plánuje se ještě provést další rekonstrukci. Zastavěná plocha 1.NP je 223 m2. Celková výměra všech pozemků je 864 m2. Obestavěný prostor 911 m3. Realizovaná cena 1 690 000,- Kč. Datum prodeje 1.Q/2015. Porovnání: větší objekt s menším pozemkem a podobným příslušenstvím v horším technickém stavu a hlučnější lokalitě než oceňovaná nemovitost.

-5-

V realitní inzerci na realitním serveru www.sreality.cz jsem nalezl dva aktuální inzeráty:   2. porovnávaná nemovitost - realitní inzerát ID zakázky: MR1995, datum poslední aktualizace 31.3.2015 na prodej rodinného domu v části Moravěves obce Havraň v okrese Most. Jedná se o kompletně zrekonstruovaný rodinný dům v obci Moravěves u Havraně. Na domě je nová střecha, nová dřevěná okna, zateplení a nová fasáda, na oknech předokenní rolety, alarm a bezpečnostní kamerový systém, vytápění plynovým turbokotlem. V domě je bytová jednotka 1+3 + herna a podkroví, v celém domě nové rozvody médií, nové omítky, dřevěné podlahy a zrenovované parkety, dřevěné interiérové dveře, koupelna s masážní vanou a sprchovým koutem, v kuchyni rustikální kuchyňská linka na míru, v obývacím pokoji krb. Z domu je vstup na terasu a následně vstup na velkou zahradu se zahradním domkem, bazénem a udírnou. Klidná lokalita, vzdálenost do Mostu cca 11 km. Celková plocha pozemku 2019 m2. Zastavěná plocha 1.NP je 263 m2. Nemovitost je oplocena. Nabídková cena je 3 790 000,- Kč. Porovnání: charakter, technický stav i poloha podobné jako u oceňované nemovitosti. Větší velikost domu i pozemku. Nutno uvažovat s krácením realitní inzerce.

3. porovnávaná nemovitost - realitní inzerát ID zakázky: 444969 aktualizace dne 25.3.2015 na prodej rodinného domu v obci Výškov, okrese Louny. Jedná se o částečně podsklepený rodinný dům o velikosti 4+1 na pozemku o celkové výměře 2 892 m2, s podkrovím, zimním skleníkem, půdou, sklepem a jezírkem. Dům je po celkové rekonstrukci. Nové elektroinstalace, plastová okna, automatický kotel na pevná paliva. Zalévání zahrad je ovládáno dálkovým ovladačem. Voda z vlastní studny. Po celém pozemku rozvod elektřiny. Celková plocha pozemku 2892 m2. Zastavěná plocha 1.NP je 130 m2. Nabídková prodejní cena je 2 170 000,- Kč. Porovnání: Charakter a lokalita podobné, bez garáže, větší pozemek, než má oceňovaná nemovitost. Nutno uvažovat s krácením realitní inzerce.

-6-

Vyhodnocení Podobné zánovní rodinné domy se v této oblasti obchodují málo, ojedinělé prodeje a realitní inzerce se vyskytují v cenách od 1,7 do 3,8 mil. Kč dle velikosti, polohy a stavu objektu. Kč. V tomto případě odhaduji obvyklou cenu současnou nemovitosti, po zvážení všech výše uvedených skutečností, na kulatou částku 2 000 000,- Kč. Shrnutí: Jedná se o běžně velký zánovní samostatně stojící zděný rodinný dům s pohodlným pozemkem a větší garáží v průměrné až zhoršené lokalitě. Výhody: klidná lokalita, skoro nová samostatně stojící stavba, rodinný dům je umístěn na vlastním pozemku, nemovitost je připojena na veškeré inženýrské sítě, nemovitost má zahradu, velkou garáž a hezký výhled do krajiny. Nevýhody: poloha relativně blízko závodu na zpravování hliníku, chybějící infrastruktura v místě, záznam exekucí v KN.

-7-

Rekapitulace pro ocenění obvyklou cenou   Na základě výše uvedených skutečností odhaduji obvyklou (tržní) cenu oceňované nemovitosti na částku 2 000 000,- Kč. slovy: Dvamiliony Kč.

b) Práva a závady spojená s nemovitostí:   Na nemovitosti neváznou žádná práva a závady s výjimkou těch, která zaniknou dražbou. Závadami nejsou práva, která váznou na nemovitosti za účelem zajištění pohledávek věřitelů - např. zástavní práva. Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou: jednalo by se o věcná břemena a práva z nájemních smluv. Žádná jsem nezjistil.    

c) Ostatní omezení vlastnického práva:   Na LV 342 pro k.ú. Havraň je zapsáno: 5 zahájení exekuce, 2 exekuční příkazy k prodeji nemovitosti a 1 nařízení exekuce, které dražbou zaniknou. Dále je zde zapsáno 5 zástavních práv exekutorských, 6 zástavních práv z rozhodnutí správního orgánu, 1 zástavní právo soudcovské a 1 zástavní právo smluvní na pohledávky. Dále je zde upozornění, že práva k nemovitostem jsou dotčena dvěma změnami. Při stanovení obvyklé ceny není s nimi uvažováno. V Chomutově 8.4.2015

Ing. Pavel Bělík Havlíčkova 3199/55 430 03 Chomutov telefon: 776 55 48 44 e-mail: [email protected] Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.10.

C. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 3.11.2005, č.j. Spr 5731/2005 z oboru - ekonomika, odvětví - ceny a odhady, specializace - oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 575/001/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 5023.  

-8-

D. SEZNAM PŘÍLOH  

počet stran A4 v příloze: 1. Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Havraň, LV č. 342 ze dne 17.3.2015. 7 2. Snímek katastrální mapy pro k.ú. Havraň. 1 3. Mapa širšího okolí. 1 4. Fotodokumentace nemovitosti, vyhotovil odhadce 26.3.2015. 2

   

-9-

příloha č. 1

 

- 10 -

příloha č. 1

- 11 -

příloha č. 1

- 12 -

příloha č. 1

- 13 -

příloha č. 1

- 14 -

příloha č. 1

- 15 -

příloha č. 1

- 16 -

příloha č. 2 - Snímek katastrální mapy pro k.ú. Havraň

- 17 -

příloha č. 3 - Mapa širšího okolí

- 18 -

příloha č. 4 - Fotodokumentace nemovitosti ze dne 26.3.2015

pohled z jihu

vrátka

detail fasády

garáž

pohled od východu

pohled od severovýchodu

pohled od severu

pohled od západu - 19 -

pohled od severovýchodu

pohled od severozápadu

pohled od severozápadu

garáž

pilířky NN a plynu

kanalizační šachta

výhled

příjezdová komunikace - 20 -