ZNALECKÝ POSUDEK číslo 3115/2/2015 číslo 829/5/2015 6
NEMOVITOST:
Rozestavěný rodinný dům - bez nebytových prostor
Adresa nemovitosti: Katastrální údaje:
Jindřichov 320 / 320 Kraj Moravskoslezský, okres Bruntál, obec Jindřichov, k.ú. Jindřichov ve Slezsku, kód k.ú. 660337, LV 163
Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
st. 372, 428 Michaela Šrotířová, Náměstí 5. května 19, 25225 Jinočany, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Michaela Šrotířová, Náměstí 5. května 19, 25225 Jinočany, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
OBJEDNATEL :
Exekutorský úřad Praha 6; č. j. 180 Ex 4652/14, obj. ze dne 21.11.2014
Adresa objednatele: Bělohorská 270 / 17, 169 00 Praha 6 telefon: IČ:
e-mail: DIČ:
ZHOTOVITEL :
Ing. František Císař
Adresa zhotovitele:
U Sadu 293 / 25, 747 20 Vřesina u Hlučína telefon: 595031042, 602856132 e-mail:
[email protected] IČ: 40305864 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ: Pro účely provedení exekuce ve věci č. j. 180 Ex 4652/14, obj. ze dne 21.11.2014
Datum místního šetření:
Počet stran:
15 stran
5.12.2014
Datum zpracování :
Počet příloh:
Posudek se předává objednateli ve čtyřech vyhotoveních.
3.1.2015
6
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Rekonstrukce:
stavba dokončena v r. 1890 rekonstrukce v r. 1993 celková, přístavba, rozestavěná stavba
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: Využití: Okolí: Příjezd: Přípojky:
zděné bydlení bytová zóna zpevněná komunikace / voda / kanalizace / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Energetický průkaz stavby:
/ plyn telefon
MHD železnice dálnice/silnice I. tř Okrajová část - zástavba RD 1 349 k celkové rekonstrukci chybí Není
autobus silnice II.,III.tř
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
4+1
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 215 / 0
Garáž Pozemky výměra ks 1
m2 417
OP
ZP
Rozestavěnost
m3 946
m2 136
% 100,00
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Jedná se o obec Jindřichov v okrese Bruntál, v Moravskoslezském kraji s počtem obyvatel 1 480. Jindřichov leží 32 km severně od Bruntálu a 24 km severozápadně od Krnova. Obec je vybavena základní sítí obchodů a služeb. Je zde obecní úřad, základní škola vyššího stupně, mateřská škola, sportovní hřiště, pošta, ústav sociální péče, dům s pečovatelskou službou. V obci má ordinaci jeden praktický lékař a jeden zubní lékař. Obec Jindřichov je vybavena rozvodem vody, kanalizace, elektro NN a zemního plynu. Dopravní spojení autobusové a železniční.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
nákupní zóna ostatní MHD železnice dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství)
Paní Michaela Šrotířová byla řádně a včas obeslána. Místního šetření se bez omluvy nezúčastnila. Popis vnitřní dispozice a vnitřního vybavení byl proveden na základě jednání na OÚ Jindřichov a na základě vyjádření sousedů. Rodinný dům nebyl zpřístupněn. Předmětem ocenění je samostatně stojící rodinný dům č. p. 320 v Jindřichově, k. ú.Jindřichov ve Slezsku. Rodinný dům má jedno nadzemní podlaží, částečné druhé nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Rodinný dům je zděný z cihel, tl. zdí 45 cm, základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Stropní konstrukce nejsou. Krov je sedlový, střešní krytina onduline. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu úplné. Okna jsou plastová zdvojená, dveře nejsou. Podlahy nejsou. Vytápění není. -2-
Elektroinstalace není. Není proveden vnitřní rozvod studené a teplé vody, vnitřní kanalizace a zemního plynu. Chybí vnitřní vybavení. Příprava teplé vody není. Schodiště chybí. Chybí sporák v kuchyni. Chybí vnitřní omítky, vnější omítky a obklad soklu. Jedná se o dlouhodobě rozestavěnou stavbu. Rodinný dům je neobydlený a neobyvatelný. V 1.P.P. se nachází neupravené prostory bez využití. V 1.N.P. se nachází neupravené vnitřní prostory bez využití. V částečném 2.N.P. se nachází neupravené vnitřní prostory bez využití. Dle informací OÚ a sousedů byl původní rodinný dům dán do užívání v roce 1890. V roce 1993 byla započata přístavba rodinného domu a jeho rekonstrukce.
Příslušenstvím stavby rodinného domu je přípojka elektro NN. Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1890 Dílčí rekonstrukce v r. Celková rekonstrukce v r. 1993 Stavebně technický stav: k celkové rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): Přístupová komu.: Využití:
/ voda zpevněná bydlení
/ kanalizace nezpevněná pronájem
/ plyn / elektro přes pozemky parc. číslo podnikání bydl. a podnik.
telefon část. obsazen
volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 163 Kraj: Obec: Ulice:
CZ080 Moravskoslezský 597449 Jindřichov
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0801 Bruntál 660337 Jindřichov ve Slezsku 320
Vlastníci
Podíl
FO
Michaela Šrotířová
Náměstí 5. května 19, 25225 Jinočany
Stavby
je součástí
část obce Jindřichov
č.p. 320
Rodinný dům
Pozemky st. 372 428
1/1
Stavební parcela Pozemková parcela
2
Parcela KN Parcela KN
140 m 2 277 m
na pozemku p.č. st. 372, 428 zastavěná plocha a nádvoří zahrada
Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet obestavěného prostoru Název 1.P.P. 66,14*2,10
= -3-
Obestavěný prostor 138,89 m3
1.N.P. 2.N.P. krov Obestavěný prostor - celkem:
136,44*2,76 66,18*2,54 8,60*8,17*1,60+16,70*8,17*2,20/2
Konstrukce
Popis
Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní
betonové pasy zděné tl. 45 cm chybí krov dřevěný, vázaný onduline pozinkovaný plech chybí chybí chybí chybí chybí chybí plastová zdvojená chybí chybí chybí chybí chybí chybí chybí chybí chybí chybí chybí chybí chybí
= = = =
376,57 m3 168,10 m3 262,50 m3 946,07 m3
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bytu bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se neobchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 320 nelze použít porovnávací metodou, nejsou k dispozici srovnávací rodinné domy v Jindřichově a nejbližším okolí. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného rozestavěného rodinného domu byla použita nákladová metoda, u pozemků porovnávací metoda.
Výčet místností Název podlaží Název místnosti 1.P.P. 1.P.P. 1.P.P. - celkem
Podlahová plocha 53,14 m2 53,14 m2 -4-
Koeficient
Započitatelná plocha
0,50
26,57m2 26,57 m2
1.N.P. 1.N.P. 1.N.P. - celkem 2.N.P. 2.N.P. 2.N.P. - celkem
109,15 m2 109,15 m2
1,00
109,15m2 109,15 m2
52,94 m2 52,94 m2
1,00
52,94m2 52,94 m2
Ocenění stavby rozestavěného rodinného domu nákladovou metodou Rodinný dům č. p. 320 Věcná hodnota dle THU Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 71,90 m2 2,10 m
Název 1.P.P. Výčet místností: 1.P.P. Užitná plocha celkem: 1.N.P. Výčet místností: 1.P.P. Užitná plocha celkem: 2.N.P. Výčet místností: 2.N.P. Užitná plocha celkem:
57,52 m2
0,50
28,76 m2 28,76 m2
136,44 m2 109,15 m2
1,00
2,76 m
109,15 m2 109,15 m2
71,90 m2 52,94 m2
1,00
2,54 m
52,94 m2 52,94 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.P.P. 71,90*2,10 1.N.P. 136,44*2,76 2.N.P. 71,90*2,54 krov 8,80*8,17*1,60+16,70*8,17*2,20/2
= = = =
[m3] 150,99 m3 376,57 m3 182,63 m3 265,12 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.P.P. 1.N.P. 2.N.P. krov Obestavěný prostor - celkem: -5-
Obestavěný prostor 150,99 m3 376,57 m3 182,63 m3 265,12 m3 975,31 m3
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Stáří Živ. Opotř. [%] [%] [%] [%] části Základy S 4,28 50,00 2,14 2,15 124 150 82,67 Základy S 4,28 50,00 2,14 2,14 21 100 21,00 Zdivo S 24,20 50,00 12,10 12,10 124 150 82,67 Zdivo S 24,20 50,00 12,10 12,10 21 100 21,00 Stropy S 9,26 100,00 9,26 9,26 124 124 100,00 Střecha S 4,18 100,00 4,18 4,18 21 100 21,00 Krytina S 2,99 100,00 2,99 2,99 21 80 26,25 Klempířské konstrukce S 0,70 100,00 0,70 0,70 21 60 35,00 Vnitřní omítky S 6,37 100,00 6,37 6,37 0 0 100,00 Fasádní omítky S 3,29 100,00 3,29 3,29 0 0 100,00 Vnější obklady S 0,40 100,00 0,40 0,40 0 0 100,00 Vnitřní obklady S 2,39 100,00 2,39 2,39 0 0 100,00 Schody S 3,88 100,00 3,88 3,88 0 0 100,00 Dveře S 3,39 100,00 3,39 3,39 0 0 100,00 Okna S 5,28 100,00 5,28 5,28 21 60 35,00 Podlahy obytných místností S 2,29 100,00 2,29 2,29 0 0 100,00 Podlahy ostatních místností S 1,39 100,00 1,39 1,39 0 0 100,00 Vytápění S 4,18 100,00 4,18 4,18 0 0 100,00 Elektroinstalace S 3,98 100,00 3,98 3,98 0 0 100,00 Bleskosvod S 0,50 100,00 0,50 0,50 0 0 100,00 Rozvod vody S 2,79 100,00 2,79 2,79 0 0 100,00 Zdroj teplé vody S 1,59 100,00 1,59 1,59 0 0 100,00 Instalace plynu S 0,50 100,00 0,50 0,50 0 0 100,00 Kanalizace S 2,89 100,00 2,89 2,89 0 0 100,00 Vybavení kuchyně S 0,50 100,00 0,50 0,50 0 0 100,00 Vnitřní vybavení S 4,98 100,00 4,98 4,98 0 0 100,00 Záchod S 0,40 100,00 0,40 0,40 0 0 100,00 Ostatní S 3,39 100,00 3,39 3,39 0 0 100,00 Součet upravených objemových podílů: 99,99 Opotřebení:
Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m2] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč]
Ocenění 136 191 975,31 2 008 100,00 2 008 1 958 416
roků roků % [Kč]
124 26 76,90 452 394
-6-
Opotř. z celku 1,7774 0,4494 10,0031 2,5410 9,2600 0,8778 0,7849 0,2450 6,3700 3,2900 0,4000 2,3900 3,8800 3,3900 1,8480 2,2900 1,3900 4,1800 3,9800 0,5000 2,7900 1,5900 0,5000 2,8900 0,5000 4,9800 0,4000 3,3900 76,9000
Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků 2
Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č .st. 372 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 140 m a parc. 2 č. 428 zahrada o výměře 277 m z LV č. 163 pro obec Jindřichov, k. ú. Jindřichov ve Slezsku. Vlastníkem pozemků je ve výhradním vlastnictví Michaela Šrotířová, Náměstí 5. května 19, 252 25 Jinočany. U pozemků souhlasí právní stav se stavem fyzickým. Na pozemku parc. č. st. 372 a části parc. č. 428 se nachází rozestavěný rodinný dům č. p. 320. Podle Zprávy o nebezpečí povodně se pozemky z LV č. 163 nacházejí v zóně 3 - zóna se středním nebezpečím výskytu povodně. Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů)
Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena m2 Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Třemešná
744
110 000
147,85
0,80
118,28
178,02
0,80
142,42
180 000
185,57
0,80
148,46
176 020
130,00
0,80
104,00
150,00
0,80
120,00
120,18
0,80
96,14
Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě na hranici pozemku, zpevněný příjezd. Třemešná
1 292
230 000
Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě na hranici pozemku, zpevněný příjezd. Dívčí Hrad
970
Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě na pozemku, zpevněný příjezd. Vysoká
1 354
Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě na hranici pozemku, zpevněný příjezd. Město Albrechtice - Hynčice
864
129 600
Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, zpevněný příjezd. Jindřichov
1 997
240 000
Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě na hranici pozemku, zpevněný příjezd. Průměrná jednotková cena
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celková výměra pozemků:
st. 372 428
Výměra m2 140 277 417
Jednotková cena Vlastnický podíl Kč/m2 122 1/1 122 1/1 Hodnota pozemků celkem:
2
121,55 Kč/m
Celková cena pozemku Kč 17 080 33 794 50 874
Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: Silné stránky nemovitosti - Pěší dostupnost na zastávku autobusu a železnice - Klidná lokalita v okrajovém území obce se zástavbou rodinných domů - Bezproblémové okolí rodinného domu - Rozestavěný rodinný dům s pozemky je ve výhradním vlastnictví Slabé stránky nemovitosti - Rodinný dům je bez příslušenství - Rodinný dům je dlouhodobě rozestavěný
-7-
Stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 320 nákladovou metodou Obvyklá cena oceňovaného rodinného domu č. p. 320 s příslušenstvím a pozemky parc. č. st. 372 a parc. č. 428 z LV č. 163 v Jindřichově, k. ú. Jindřichov ve Slezsku stanovená nákladovou metodou, pozemky srovnávací metodou činí ke dni odhadu 452 394 + 50 874 = 503 268 Kč, po zaokrouhlení
500 000 Kč slovy:
pětsettisíc Kč
Závěr a) Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí ke dni odhadu celkem
LV č. 163 Výhradního vlastnického podílu o velikosti 1/1 na nemovitosti rozestavěného rodinného domu č. p. 320 a pozemků parc. č. st. 372 a parc. č. 428 z LV č. 163 v Jindřichově, k. ú. Jindřichov ve Slezsku, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Krnov, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění
500 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi LV č. 163 – nestanoví se Nájemní právo – nezjištěno Věcná břemena – nezjištěno
c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b
-8-
d) Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí
LV č. 163 Výhradního vlastnického podílu o velikosti 1/1 na nemovitosti rozestavěného rodinného domu č. p. 320 a pozemků parc. č. st. 372 a parc. č. 428 z LV č. 163 v Jindřichově, k. ú. Jindřichov ve Slezsku, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Krnov, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění
500 000 Kč slovy:
pětsettisíc Kč
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 163 ze dne 21.10.2014 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti
počet stran A4 v příloze 3 1 1 1
Ve Vřesině u Hlučína 3.1.2015
Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3115/2/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3115/2/2015.
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
Snímek katastrální mapy
- 13 -
Fotodokumentace nemovitosti
Pokoj
Pokoj
Garáž
1.N.P. bez stropu
Pohled jihozápadní
Pohled severozápadní
Pohled severovýchodní
Pohled jihovýchodní - 14 -
Mapa oblasti
- 15 -
