ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 103/2015 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka, byt č. 816/15 – podíl 1/6 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Kolín, obec Kolín, k.ú. Kolín Adresa nemovité věci: Masarykova 815-816, 280 02 Kolín II Vlastníci bytu: Oliver Dzian, Karlovo náměstí 78, 280 02 Kolín, vlastnický podíl: 1 / 6 Libuše Dzianová, Masarykova 816, 280 02 Kolín, vlastnický podíl: 2 / 3 Manuela Lapáčková, Lipanská 391, 280 02 Kolín, vlastnický podíl: 1 / 6 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
070-EX 4735/11, Soudní exekutor Mgr. Tomáš Pospíchal 28. října 1474/20, 288 02 Nymburk
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
René Tomeš Sportovní 409/31, 50009 Hradec Králové IČ: 72884452 telefon: 603203065
ÚČEL OCENĚNÍ:
e-mail:
[email protected]
Exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA
Spoluvlastnický podíl 1/6 : 140 000 Kč
Datum místního šetření: 14.4.2015 Stav ke dni : Za přítomnosti: Dzianové Libuše, povinnému nebyl umožněn vstup Počet stran: 8 stran Počet příloh: 13
Hradci Králové, dne 19.4.2015
René Tomeš
19.3.2015 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol zjištění ceny obvyklé nemovité věci, resp. spoluvlastnického podílu 1/6 k celku: Byt č. 816/15 včetně spoluvlastnického podílu v rozsahu 5860/292160 k celku: stp.č.4976 a 4977 včetně stavby čp 815-816 Kolín II, v katastrálním území Kolín a obci Kolín, okres Kolín, - Ocenění bytu včetně součástí a příslušenství - ocenění jednotlivých práv závad, které jsou s nemovitými věcmi spojeny - ocenění závad, které prodejem nemovitých věcí v dražbě nezaniknou. Přehled podkladů internetové nahlížení do KN - snímek katastrální mapy www.cuzk.cz internetové stránky www.mapy.cz nabídka na www.sreality.cz databáze nabízených nemovitých věcí zjištění na místě samém – 14.4.2015 informace podané spoluvlastníkem bytu zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů Jiří Kokoška a kol.: Oceňování nemovitostí díl II Oceňování cenou obvyklou, nakladatelství ARCH Zbyněk Zazvonil: Oceňování nemovitostí na tržních principech Místopis Kolín okresní město s veškerou občanskou vybaveností. Kolín se nachází ve Středočeském kraji, asi 60 km východně od Prahy. Město se rozprostírá na obou březích Labe v místě, kde řeka velkým obloukem mění svůj směr ze západního na severní. Leží na okraji Polabské nížiny, která se rozprostírá severně a východně od města. Kolín II leží západně od centra a jedná se o nejlidnatější část města, neboť se zde nachází největší kolínské sídliště. Dům v ulici Masarykova v části města Kolín II je situován v zastavěné části obce v sídlištní zástavbě – v místě inženýrské sítě – vodovod a elektro síť a kanalizace a horkovod. Nemovitá věc přístupná z veřejného pozemku, v místě dobrá infrastruktura a vybavenost. Byt je umístěn v V.NP v panelovém domě. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky:
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna voda kanalizace plyn elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci:
MHD železnice dálnice/silnice I. tř širší centrum - sidlištní zástavba
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Bytový dům - typový panelový dům o osmi nadzemních podlažích a jednom podzemním podlaží. V domě je celkem 48jednotek, dva vchody. -2-
Základové konstrukce stavby tvoří betonové pasy. Svislé nosné konstrukce stavby jsou panelové plošné. Stropní konstrukce jsou panely, rovné. Střecha je plochá. Střešní krytina je lepenková. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Vnitřní obklady v bytě nejsou – umakartové jádro. Schodiště betonové s teracovou nášlapnou vrstvou schodnic. Dveře v bytě jsou osazeny hladké plné nebo prosklené. Okna jsou plastová, podlahy v bytě s povrchem PVC a koberce. Vytápění je centrální. Bleskosvod je osazen. V bytové jednotce je proveden rozvod studené i teplé vody, zdroj teplé vody horkovod. Z vnitřních hygienických vybavení je osazeno umyvadlo a vana. WC je osazeno standardní splachovací. Výtah osobní v každém vchodě. Vybavení kuchyně - sporák, linka. Budova je napojena na veřejný vodovod, městskou kanalizaci a na el. rozvod a horkovod. V domě byla obměněna okna, zateplení obvodového pláště, obměna výtahů, stoupacího potrubí. Rok výstavby 1972. Byt 3+1 v VNP – dispozice a plochy: pokoj 17,3 pokoj 9,6 pokoj 10,9 kuchyň 7,4 chodba 5,6 koupelna 2,6 WC 0,9 šatna 4,3 celkem 58,6 Náklady fond oprav/teplo Společné části domu a okolí Omezení vlastnického práva
pozemky
FO 1500 Teplo 1350 Dům nevykazuje statické vady, společné chodby jsou v pořádku. Okolí domu je rovněž udržováno. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Dzian Oliver Zahájení exekuce - Dzian Oliver Zástavní právo exekutorské Pozemky pod domem obdélníkového tvaru rovinaté. zastavěné plochy: 4976 o výměře 223m2 4977 o výměře 223m2 Spoluvlastnický podíl k bytu 5860/292160 Pozemky ve stabilizovaném území města.
Silné stránky byt v dobrém stavu dům po revitalizaci Slabé stránky spoluvlastnický podíl 1/6 spoluvlastník v exekučním řízení RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: -3-
Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: byt je řádně užíván spoluvlastnicí Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou Komentář: byt užíván k bydlení spoluvlastnicí
Fotodokumentace
dům
kuchyň
WC
koupelna
-4-
OCENĚNÍ Porovnávací metoda V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. S ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivýh objektů typů nemovitostí se nepředpokládá, že uskutečněné prodeje by měly být starší 2 let, neboť tyto údaje ztrácí po delší době svou vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek RK a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitost
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka – podíl 1/6 Lokalita / Popis Kolín II/ byt v VNP- udržovaný, v původním stavu, dům po revitalizaci Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena 154 548 Kč panel 58,60 m2 5 3+1
Jednotková cena 15 824 Kč/m2
Srovnatelné jednotky Název: vzorek 1 Lokalita: Kolín III Nerudova Podlaží: 3/6 Dispozice: 2+1 Typ stavby Užitná plocha Celková cena Jednotková cena panel 42,00 m2 950 000 Kč Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 poloha a vybavenost obce 1,00 K3 stav domu/stáří/panel/cihla/zatepleno 1,00 K4 stav bytu/jádro/topení/kuchyně 1,00 K5 vlastnictví/os/dr 1,00 K6 vybavení výtah/balkon/sklep 1,00 K8 dispozice bytu/orientace oken 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,85 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka; poloha a vybavenost obce - ul Nerudova; stav domu/stáří/panel/cihla/zatepleno - porovnatelné; stav bytu/jádro/topení/kuchyně - udržovaný; vlastnictví/os/dr - osobní vl; vybavení výtah/balkon/sklep - výtah, sklep; dispozice bytu/orientace oken - 1+2; Úvaha zpracovatele ocenění - menší byt v mižším patře; Název: vzorek 2
-5-
22 619 Kč/m2
Celkový koef. KC 0,77
Upravená j. cena Kč/m2 17 304
Lokalita: Bezručova Podlaží: 12/12 Dispozice: 2+1 Typ stavby Užitná plocha Celková cena Jednotková cena 2 63,00 m 999 000 Kč 15 857 Kč/m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 poloha a vybavenost obce 1,00 K3 stav domu/stáří/panel/cihla/zatepleno 1,00 K4 stav bytu/jádro/topení/kuchyně 1,05 K5 vlastnictví/os/dr 1,00 K6 vybavení výtah/balkon/sklep 0,85 K8 dispozice bytu/orientace oken 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový Upravená j. Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC cena Kč/m2 Redukce pramene ceny - rezervace; poloha a vybavenost obce 0,98 15 568 Bezručova; stav domu/stáří/panel/cihla/zatepleno - porovnatelné; stav bytu/jádro/topení/kuchyně - původní; vlastnictví/os/dr - osobní; vybavení výtah/balkon/sklep - výtah, balkon, sklep; dispozice bytu/orientace oken - 1+2, 12NP; Název: vzorek 3 byt 3+1 družstevní s možností převodu do OV, původní, udržovaný stav, porovnatelná nemovitost Lokalita: Kolín II Podlaží: 3/5 Dispozice: 1+3 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panel 65,00 m2 950 000 Kč 14 615 Kč/m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 poloha a vybavenost obce 1,00 K3 stav domu/stáří/panel/cihla/zatepleno 1,00 K4 stav bytu/jádro/topení/kuchyně 1,00 K5 vlastnictví/os/dr 1,10 K6 vybavení výtah/balkon/sklep 1,00 K8 dispozice bytu/orientace oken 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový Upravená j. Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC cena Kč/m2 Redukce pramene ceny - nabídka; poloha a vybavenost obce 1,00 14 600 Dělnická ulice; stav domu/stáří/panel/cihla/zatepleno - porovnatelná; stav bytu/jádro/topení/kuchyně - udržovaný byt; vlastnictví/os/dr družstevní; vybavení výtah/balkon/sklep - sklep/výtah; dispozice bytu/orientace oken - 1+3; Úvaha zpracovatele ocenění - porovnatelný byt; Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek -6-
14 600 Kč/m2
15 824 Kč/m2 17 304 Kč/m2 15 824 Kč/m2 58,60 m2
Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Celková užitná plocha oceňované jednotky
927 286,- Kč
Porovnávací hodnota před korekcí ceny spoluvlastnický podíl * 1,00 / 6,00 = Výsledná porovnávací hodnota jednotky – podíl 1/6
154 547,67 154 548 Kč
Práva a závady spojené s nemovitostí Žádné závady ani práva spojené s nemovitostmi nebyly zjištěny ani povinným sděleny, vyjma práv a omezení uvedených na listu vlastnictví,
Cena movitých věcí, které tvoří příslušenství Žádné movité věci, jež jsou součástí nemovitostí, vyjma těch, které jsou zahrnuty v ceně obvyklé nemovitosti, nebyly zjištěny, cena je 0,- Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota – 927286/1*6 = 154 548 Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny cena obvyklá bytové jednotky, resp. jejího spoluvlastnického podílu, kdy je byt trvale užíván spoluvlastníkem paní Libuší Dzianovou, vlastník 2/3, zjištěná za pomoci porovnání nabízených nemovitostí v místě a čase, je upravena koeficientem 0,9 154548*0,9= 139 093, zaokrouhleno - 140 000Kč
Obvyklá cena podílu 1/6 140 000 Kč , slovy: Jednostočtyřicettisíc Kč Závěr Prodej spoluvlastnického podílu v rozsahu 1/6 k celku bytu hodnotím jako velmi obtížný.
Ocenění je provedeno objektivně nestranně a s nejlepším vědomím a svědomím za pomoci porovnávací metody.
Hradci Králové 19.4.2015
René Tomeš Sportovní 409/31 50009 Hradec Králové -7-
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.9.1987 pod č.j.Spr. 690/84 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se zvl. specializací na odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 103/2015 znaleckého deníku.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.533165 ze dne 19.3.2015 Snímek katastrální mapy z www.cuzk.cz Textová a schematická část z Prohlášení k bytu Mapa oblasti z www.mapy.cz Nabídky z www.sreality.cz z 19/4/2015
-8-
počet stran A4 v příloze: 3 1 4 2 3
