2015

ZNALECKÝ POSUDEK

č. 3936/174/2015

odhad obvyklé ceny nemovitosti Předmět ocenění:

Rodinný dům - bez nebytových prostor

Název nemovitosti:

Pozemek p.č. st. 242, součástí je stavba čp. 215, bydlení a pozemky p.č. 764/3, p.č. 765/11, p.č. 765/12 a p.č. 765/17, to vše v k.ú. Častolovice obce Častolovice součást pozemku p.č. 215 st. 242 st. 242, 764/3, 765/11, 765/12, 765/17 LV č.: Častolovice 176 Okres: Královéhradecký Rychnov nad Kněžnou Část obce: Častolovice Častolovice PSČ: 51750 Číslo orientační: Havlíčkova

Číslo popisné: Pozemky parc. č.: Katastrální území: Kraj: Obec: Ulice:

Vlastník stavby: Vlastník pozemku:

Václav Hrubeš, Havlíčkova 364, 51750 Častolovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Václav Hrubeš, Havlíčkova 364, 51750 Častolovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1

Objednatel:

EURODRAŽBY CZ a.s.

Adresa:

Čimická 780/61, 181 00 Praha 8

ÚČEL OCENĚNÍ:

ocenění stávajícího stavu

tel.:

pro účely veřejné dražby (ocenění stávajícího stavu)

Obvyklé ceny

Stav ke dni / Prohlídka:

Obvyklá cena stávající:

200 000 Kč

2.9.2015 / 2.9.2015

Pozn.:

(cena dle stavu ke dni ocenění)

Vypracoval:

Ing. Libor Hemelík

tel.: 605 555 455

Adresa: Datum:

Jiřího z Poděbrad 477 477, 517 24 Borohrádek 8.9.2015

e-mail: [email protected]

......................................... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 14 stran textu včetně 7 stran příloh.

SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Kraj: KÚ:

Královéhradecký Častolovice

Obec, část obce: Ulice:

Rodinný dům Počet podlaží PP/NP/Podkroví Počet bytových jednotek / typy Garáže v objektu / počet stání: Zastavěná plocha 1NP: Obestavěný prostor: Jednotková cena: Celková výměra pozemku: Započitatelná plocha Podlahová plocha – obytná/nebytová část Stáří / další životnost: Opotřebení celkové: Rozestavěnost: Technický stav stavby: Energetický průkaz stavby: Vytápění: Typ konstrukce domu: Forma užívání: Rekonstrukce celková/dílčí v roce: Provedené dílčí rekonstrukce:

Častolovice, Častolovice Havlíčkova

Počet obyvatel: Číslo popisné:

stávající stav

budoucí stav

1/1/ANO

//

1 ano

1 686 215

4+kk 2

129 m 3 1 425 m 3 4 700 Kč/m 2 1 001 m 2 172,50 m 2 2 254,00 m 0,00 m 106 55,00 % 100,00 % dobře udržovaná Není ústřední / etážové - plyn zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) bydlení celková dílčí 2008 střecha fasáda, zateplení okna, dveře ostatní

Místopis a inženýrské sítě Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Prodejnost nemovitosti: prodejná nad 1 rok Přípojky (veřejné / vlastní): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / dat. síť Příjezd: zpevněná komunikace

Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti stávající stav Porovnávací hodnota

2 294 250 Kč

Věcná hodnota

3 013 845 Kč

Obvyklá cena

200 000 Kč

Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Obec Častolovice se nachází ve střední části okresu Rychnov nad Kněžnou, cca 9 km JZ směrem od okresního města. Spojení s okolím po státní silnici č. 11 ve směru na Hradec Králové (30 km) resp. Kostelec nad Orlicí (2 km) a po silnicích nižších tříd ve směru na Solnici (10 km). V místě je železniční stanice na frekventované trati Týniště nad Orlicí Letohrad. Občanská vybavenost sestává z OÚ, ZŠ, pošty, zdravotní středisko, lékárna a obchodní sítě. Úplná občanská vybavenost je v Kostelci nad Orlicí resp. v Rychnově nad Kněžnou. Oceňované nemovitosti jsou lokalizovány v severozápadní části obce, v zóně rodinných domů, v ulici Havlíčkova. Přístup z veřejné zpevněné komunikace. Je provedeno napojení na veřejný rozvod el. energie, vody, kanalizace a plynu.

Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):

nákupní zóna ostatní MHD železnice dálnice/silnice I. tř

-2-

autobus silnice II.,III.tř

Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Popis domu je ovlivněn skutečností, že znalci nebyla umožněna prohlídka interiéru. Jedná se o rodinný dům s úplným podsklepením, s jedním nadzemním podlažím a se sedlovou střechou, podkroví je částečně využito. Byl pořízen v roce 1909. V roce 1948 byla přistavěna dílna. V letech 2006-2008 byly provedeny stavební úpravy do současné podoby. Objekt je uložen na základových pasech bez hydroizolace, obvodové konstrukce zděné tl. 45 cm, stropy s rovným podhledem, krov dřevěný sedlový vázaný, krytina z betonových tašek, klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky vápenné štukované, fasáda vápenocementová, vnitřní obklady keramické ve standardním rozsahu, schody betonové, dveře dřevěné plné, okna plastová s izolačním dvojsklem, podlahy obytných místností plovoucí z lamina a dřevěné, podlahy ostatních místností z keramické dlažby, vytápění ústřední teplovodní, plynový kotel, radiátory, el. instalace 230/400 V, bleskosvod, rozvod studené a teplé vody v plastovém potrubí, ohřev TUV v elektrickém bojleru, vnitřní rozvody zemního plynu, vnitřní rozvody kanalizace, v kuchyni je kuchyňská linka, plynový sporák a odsavač par, hygienické zařízení tvoří vana, umývadlo a WC mísa. Stavebně-technický stav domu je dobrý.

Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1909 Dílčí rekonstrukce v r. 2008 Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře

interiér

Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): Přístupová komu.: Využití:

/ voda zpevněná bydlení

/ kanalizace / plyn / elektro nezpevněná přes pozemky parc. číslo 1262/1 pronájem podnikání bydl. a podnik.

telefon část. obsazen

volný objekt

Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky jiné zajištění přístupu k pozemkům

zajištěn věcným břemenem právně nezajištěn

Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo 1262/1

Druh pozemku ostatní plocha - ostatní komunikace

Vlastník pozemku/komunikace - komentář Městys Častolovice

Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele Typ smlouvy: nájemní smlouva Doba nájmu: do 31.12.2047 Výše nájmu: 1.000,- Kč měsíčně Další komentář k zhodnocení nájemního vztahu S ohledem na rozsah pronájmu (celý dům čp. 215) je nájemné neúměrně nízké. Kromě toho není ve smlouvě zakotvena inflační doložka.

-3-

Vyhodnocení rizik nemovitosti Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE ANO

Popis rizika Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Stavba na cizím pozemku

Popis rizik spojených s právním stavem nemovitosti Část dílny (zastavěná plocha 21 m2) u domu je postavena na pozemku p.č. st. 838 jiného vlastníka.

Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO NE

Popis rizika Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1

Nemovitost: byla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji

nebyla v minulosti zaplavena není nutné

Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO ANO ANO ANO

Popis rizika Reálná břemena a služebnosti ovlivňující obvyklou cenu Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod.

Popis věcných břemen a obdobných zatížení - Na oceňovaných nemovitostech váznou zástavní práva smluvní a exekutorská, věcná břemena užívání, zahájení exekuce, exekuční příkazy k prodeji a rozhodnutí o úpadku, viz zápisy v části C listu vlastnictví č. 176 pro k.ú. Častolovice.

Rizika ostatní RIZIKO ANO

Popis rizika Nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele

Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 176 Kraj: Obec: Ulice:

CZ052 Královéhradecký 576182 Častolovice Havlíčkova

Okres: Katastrální území: č.o.:

CZ0524 Rychnov nad Kněžnou 618624 Častolovice

Vlastníci

Podíl

FO

Václav Hrubeš

Havlíčkova 364, 51750 Častolovice

Stavby část obce Častolovice st. 242 764/3 765/11 765/12 765/17

Stavební parcela Pozemková parcela Pozemková parcela Pozemková parcela Pozemková parcela

stavba je součástí pozemku ANO

č.p. 215

Pozemky

na pozemku p.č. st. 242 2

Parcela KN Parcela KN Parcela KN Parcela KN Parcela KN

248 m 2 233 m 2 244 m 2 233 m 2 43 m

-4-

1/1

zastavěná plocha a nádvoří zahrada zahrada zahrada zahrada

Výpočet věcné hodnoty staveb Seznam podlaží Název podlaží suterén 1. NP podkroví

Zastavěná plocha 233,25 m2 129,25 m2 83,26 m2

Výčet místností Název podlaží Název místnosti suterén suterén suterén - celkem 1. NP 1. NP 1. NP - celkem podkroví podkroví podkroví - celkem

Podlahová plocha

Započitatelná plocha podlaží 81,50 m2 91,00 m2 0,00 m2

Koeficient

Započitatelná plocha

163,00 m2 163,00 m2

0,50

81,50m2 81,50 m2

91,00 m2 91,00 m2

1,00

91,00m2 91,00 m2

0,00 m2 0,00 m2

1,00

0,00m2 0,00 m2

Poznámka: užitná plocha suterénu je vzhledem ke standardu vybavení krácena na polovinu. Výpočet obestavěného prostoru Název suterén (9,20*9,05+3,70*9,05)*3,10+11,65*10,00*(2,91+4,08)/2 1. NP (9,20*9,05+3,70*9,05+2,50*5,00)*3,40 zastřešení 9,20*9,05*(0,90+3,40/2) Obestavěný prostor - celkem:

Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč

= = = =

Obestavěný prostor 769,08 m3 439,43 m3 216,48 m3 1 424,99 m3

129 1 424,99 4 700 100,00 6 697 434 106 55,00 3 013 845

Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky jsou svažité, obdélníkového tvaru, s výjimkou pozemku p.č. 765/11 na sebe vzájemně navazují a tvoří spolu jeden funkční celek. V místě je možnost napojení na elektrickou, vodovodní, kanalizační a plynovou síť, přístup je po veřejné zpevněné komunikaci.

Druh pozemku

Parcela č.

zastavěná plocha a nádvoří zahrada zahrada zahrada zahrada Celková výměra pozemků:

st. 242 764/3 765/11 765/12 765/17

Výměra m2 248 233 244 233 43 1 001

-5-

Vlastnický podíl 1/1 1/1 1/1 1/1 1/1

Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita

Užitná plocha

Pozemek

Dispozice

Požadovaná cena

Jednotková cena

Koeficient celkový

Kč

Kč/m2

Kc

Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2

Doudleby nad Orlicí, 80,00 268 950 000 11 875 1,20 ul. Koďouskova RD Doudleby n. Orl., Menší rodinný dům 2+1 se zahrádkou nacházející se nedaleko centra

Upravená cena Foto Kč/m2 14 250

obce Doudleby nad Orlicí. Vhodný k trvalému bydlení i rekreaci. V domě je nová elektroinstalace a vodoinstalace. Na zahrádce se nachází přístřešek na auto, kopaná studna a velká zděná kůlna.

Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,90; Velikost objektu - řadový krajní - koeficient 1,05; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,05; Pozemky - malý pozemek - koeficient 1,10; Úvaha zpracovatele ocenění - bez možnosti komerčního využití koeficient 1,10; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikost objektu - řadový krajní; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Pozemky - malý pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - bez možnosti komerčního využití;

Kostelec nad Orlicí, 95,00 363 900 000 9 474 1,19 ul. Čermákova RD Kostelec n. Orl., Řadový dům v původním udržovaném stavu před rekonstrukcí.

11 274

Dispozice je 3+1 s terasou. Celková plocha pozemku je 363 m2. Pozemek je rovinatý, obdélníkového tvaru. Dům je v klidné lokalitě s dobrou dostupností do centra města. Na pozemku je zděná kůlna. Dům je napojen na veřejný rozvod elektřiny, vody, kanalizace a plynu. Vytápění je lokální, v každé místnosti jsou přímotopy, v kuchyni kamna na tuhá paliva. Příjezd k domu je po zpevněné komunikaci.

Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,95; Lokalita - v lokalitě s vyšší občanskou vybaveností - koeficient 0,90; Velikost objektu - řadový krajní - koeficient 1,05; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,10; Pozemky - malý pozemek koeficient 1,10; Úvaha zpracovatele ocenění - bez možnosti komerčního využití - koeficient 1,10; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka RK; Lokalita - v lokalitě s vyšší občanskou vybaveností; Velikost objektu - řadový krajní; Provedení a vybavení nižší standard vybavení; Pozemky - malý pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - bez možnosti komerčního využití; Čestice 136,00 484 1 390 000 10 221 1,40 RD Čestice, Rodinný dům v Česticích. Objekt ze 70-tých let minulého století, většina

14 309

konstrukcí původní, dům je udržovaný. V domě bytová jednotka 1+5. Nepodsklepený, podkroví částečně využito.

Hodnocení: Redukce pramene ceny - realizovaný prodej 06/2015 - koeficient 1,00; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě - koeficient 1,10; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení koeficient 1,10; Pozemky - menší pozemek - koeficient 1,05; Úvaha zpracovatele ocenění - bez možnosti komerčního využití - koeficient 1,10; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - realizovaný prodej 06/2015; Lokalita v méně atraktivní lokalitě; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Pozemky menší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - bez možnosti komerčního využití;

Stanovená jednotková cena:

13 300 Kč/m2

Porovnávací hodnota:

-6-

2 294 250 Kč

Rekapitulace ocenění Komentář ke stanovení ceny obvyklé Stanovení obvyklé ceny je ovlivněno skutečností, že znalci nebyla umožněna prohlídka interiéru domu. Nemovitost je umístěna na okraji centrální zastavěné části obce, v soustředěné zástavbě rodinných domů. Častolovice jsou obec s dobrou občanskou vybaveností a v dané lokalitě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. V místě je na současné poměry dobrá nabídka pracovních příležitostí. Životní prostředí města není výrazně narušeno a v okolí je dostatek možností k rekreaci. Výhodou je snadná dostupnost Kostelce nad Orlicí, Rychnova nad Kněžnou a Hradce Králové. Vlastní nemovitost je po stavebně-technické stránce v dobrém stavu, standardně zařízena a vybavena. V letech 2006-2008 byla provedena částečná rekonstrukce, vyměněna okna a střešní krytina. Hodnotu kladně ovlivňuje dílna přistavěná u domu, kterou lze komerčně využít. U domu je dostatečně velký pozemek. Negativně bude obvyklou cenu ovlivňovat skutečnost, že menší část dílny je umístěna na pozemku jiného vlastníka. Daleko zásadnější dopad do obvyklé ceny však mají věcná břemena váznoucí na oceňovaných nemovitostech a výrazně nevýhodná nájemní smlouva, jejíž platnost končí za 32 let. S ohledem na tyto skutečnosti je nemovitost prakticky neprodejná, resp. pouze spekulativně prodejná, nicméně trvání zřízených věcných břemen lze předpokládat 40-60 let. V současné době nabídka srovnatelných nemovitostí (pokud nejsou brány v úvahu právní závady váznoucí na oceňovaných nemovitostech) v širším okolí mírně převyšuje poptávku. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem se jedná o nemovitosti velmi obtížně prodejné. Obvyklá cena je z těchto důvodů stanovena na symbolické úrovni.

Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Současný stav 2 294 250 Kč 3 013 845 Kč 200 000 Kč

Porovnávací hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena

Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 176 ze dne 9.6.2015 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti

Znalecká doložka:

počet stran A4 v příloze 5 1 1

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné.

-7-

-8-

-9-