-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 2119-76/2015 o odhadu ceny obvyklé (spoluvlastnického podílu ve výši ½) na nemovité věci: pozemku parc.č. 405/2, jehož součástí je rodinný dům č.p. 733 a pozemku parc.č. 405/1, součástí a příslušenství, v k.ú. Svinov, obci Ostrava, okrese Ostrava-město (LV č. 609)
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr. Milan Vlha Exekutorský úřad Ostrava Prokešovo náměstí 5 702 00 Ostrava
Účel posudku:
Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 102 EX 00572/14
Podle stavu ke dni 24.2. 2015 posudek vypracoval:
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 16 stran. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Ostravě 25.2. 2015
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc (spoluvlastnický podíl) včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Adresa nemovité věci: Okres: Obec: Katastrální území:
rodinný dům č.p. 733 Kolofíkova 733, 721 00 Ostrava-Svinov Ostrava-město Ostrava Svinov
3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 24.2. 2015 pouze za účasti znalce. Znalec si prohlédl pouze exteriér nemovité věci, povinný neumožnil znalci ani přes zaslanou výzvu prohlídku nemovité věci. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 609 pro k.ú. Svinov ze dne 2.12.2014. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy sp.zn. 102 EX 00572/14-033 o ustanovení znalce. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 609 zapsán: Benda Tomáš, Alžírská 1516/3, Poruba, 70800 Ostrava
podíl ½
Kočí Renáta, Porubská 317/81, Poruba, 70800 Ostrava
podíl ½
Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Zahájení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti blíže viz LV v příloze
-36. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází ve statutárním městě Ostrava, části Svinov, při ul. Kolofíkova, ve vilové části, poblíž garážoviště při ul. Sabinova. Objekt je vzdálen cca 700 m od zastávky MHD „Mongolská“ nebo „Svinov, Nádraží“. Okolní zástavbu tvoří objekty individuálního bydlení. Ve statutárním městě Ostrava je k dispozici veškerá občanská vybavenost. Přístup k domu je přímo z veřejné komunikace Kolofíkova (pozemek parc.č. 414 ve vlastnictví města). Nemovitá věc je tvořena pozemkem parc.č. 405/2, jehož součástí je rodinný dům č.p. 733 a pozemkem parc.č. 405/1, součástmi a příslušenstvím, které jsou v jednotném funkčním celku. Součásti a příslušenství nemovité věci tvoří a) venkovní úpravy oplocení, přípojky IS, zpevněné plochy, sušák na prádlo, oplocení, vrata a vrátka b) trvalé porosty na pozemcích se nachází trvalé porosty různého druhu a stáří, bez dopadu do ceny obvyklé. c) vedlejší stavby z důvodu neumožnění prohlídky oceňovaných nemovitých věcí nebylo možné přesně fyzicky zaměřit a jednoznačně identifikovat vedlejší stavby a další příslušenství d) studna Pozitiva oceňované nemovité věci: - umístění v klidné lokalitě k bydlení Negativa oceňované nemovité věci: - znalci nebyla umožněná prohlídka nemovité věci - předpoklad dalších investic na provedení stavebních úprav a rekonstrukcí
7. Obsah posudku Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí
-4-
B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje §2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis A) pozemky Výčet pozemků: Parc.č. 405/2 Parc.č. 405/1
zastavěná plocha a nádvoří zahrada
o výměře 238 m2 o výměře 660 m2
Pozemky jsou v jednotném funkčním celku se stavbami a součástmi a příslušenstvím. Pozemky jsou mírně sklonité. Celková výměra činí 898 m2. Příslušenství nemovité věci je standardního rozsahu. Příslušenství a součásti jsou popsány v části A kapitole 6.
-5B) stavby: 1) Rodinný dům č.p. 733, součást pozemku parc.č. 405/2 Oceňovaný rodinný dům je samostatně stojící, podsklepený, dvoupodlažní, zřejmě s nevyužitým podkrovím pod stanovou střechou. Znalci nebyl umožněn vstup do nemovité věci, znalec pro další ocenění předpokládá dle velikosti objektu, že se jedná o dvougenerační rodinný dům. Základy jsou betonové. Svislé obvodové konstrukce zděné. Střecha je stanová s krytinou z pozinkovaného plechu. Klempířské konstrukce střechy z pozinkovaného plechu. Stropy s rovným podhledem. Fasádní omítky vápenné. Vnější keramické obklady soklu a kolem oken. Vnitřní omítky znalec předpokládá vápenné hladké. Okna dřevěná kastlová. Jednotlivá podlaží jsou propojena schodištěm. Zastavěná plocha objektu činí cca 118 m2 plus cca 26 m2 přístavby garáže, která navazuje na boční stěnu domu. Znalec odhaduje obytnou plochu objektu na cca 180 m2. Znalci nebyl umožněn vstup do nemovité věci, znalec pro další ocenění předpokládá vytápění kotlem na tuhá paliva a případně krbem, standardní sociální vybavení sestávající z WC, umyvadel, van (případně sprchových koutů), a vybavení kuchyně kuchyňskou linkou a sporákem. Technický stav objektu předpokládám zhoršený, dům zřejmě procházel v průběhu životnosti běžnou údržbou prvků krátkodobé životnosti, která byla v posledních letech mírně zanedbaná. Stáří objektu odhaduji na cca 55 let. Předpokládám, že je rodinný dům napojen na přípojky inženýrských sítí a to na elektřinu, vodu, plynovod a kanalizaci.
-6-
Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se v této lokalitě a jejím okolí běžně obchoduje s rodinnými domy. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 2 200 tis. až 2 800 tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti pozemku apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Tyto ceny navíc zahrnují i provize realitních kanceláří, které se obvykle pohybují mezi cca 4 – 7 %. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: oceňovaná Srov. 1 Kolofíkova, Klimkovice Svinov ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku zastavěná plocha užitná podlahová plocha prodejní/nabídková cena celkem EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce korekce pro typ trans. datum nabídky/prodeje korekce pro datum nabídky FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu korekce pro tech. Stav lokalita/přístupnost korekce pro lokalitu příslušenství korekce pro příslušenství korekce pro velikost pozemku korekce pro velikost domu Indikovaná hodnota nemovité věci
898 118 180
Srov. 2 Srov. 3 Srov. 4 Hošťálkovice Polanka nad Ostrava-Zábřeh Odrou
1 066 220 180 2 800 000
787 117 260 2 800 000
929 200 200 2 750 000
671 276 380 2 490 000
nabídka 0,90 II.15 1,00
nabídka 0,90 II.15 1,00
nabídka 0,90 II.15 1,00
nabídka 0,90 II.15 1,00
srov
lepší 1,00
lepší
0,95 srov
0,95 srov.
2 206 622
lepší
srov 0,95
lepší 1,00
lepší
1,00 horší
0,95 srov
1,10 srov
1,00 0,95 1,00
0,90 1,05 0,95
1,00 1,00 1,00
1,00 1,10 0,80
2 274 300
2 149 214
2 233 688
2 169 288
Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační):
2 206 622,- Kč
-7Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost pozemku, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 2 206 622,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu pozemků, tak i staveb a příslušenství. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem
2 206 622,- Kč
Ocenění spoluvlastnického podílu: Na trhu není běžné, aby se obchodovalo se spoluvlastnickými podíly k nemovitým věcem. Poptávka po menšinových podílech k nemovitým věcem prakticky není. Neexistence poptávky má negativní dopad do ceny spoluvlastnických podílů, které tak neodpovídají prostému poměru ceny obvyklé ve výši spoluvlastnického podílu. Hodnotu spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 tak stanovuji odborným odhadem ve výši 80 % z jeho podílové hodnoty. Cena obvyklá nemovitosti: Spoluvlastnický podíl 1/2:
2 206 622,- Kč 1 103 311,- Kč
Úprava tržní hodnoty spoluvlastnického podílu: 80 % Spoluvlastnický podíl ve výši 1/2:
882 648,80 Kč
Spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 (zaokrouhleno):
882 000,- Kč
Závěr – zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci (spoluvlastnického podílu ve výši ½) na nemovité věci: pozemku parc.č. 405/2, jehož součástí je rodinný dům č.p. 733 a pozemku parc.č. 405/1, součástí a příslušenství, v k.ú. Svinov, obci Ostrava, okrese Ostrava-město (LV č. 609), je stanovena ke dni 24. 2. 2015. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, stav, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci (spoluvlastnického podíl ve výši ½) k datu ocenění ve výši 882 000,- Kč.
-8-
C. Rekapitulace Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci (spoluvlastnického podílu ve výši ½) následovně:
Cena obvyklá - 882 000,- Kč Slovy: osmsetosmdesátdvatisícekorunčeských
Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby.
V Ostravě, 25.2.2015
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2119-76/2015 znaleckého deníku.
-9-
Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí
- 10 -
Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci
Rodinný dům č.p. 733
Rodinný dům č.p. 733
Rodinný dům č.p. 733
Zahrada
studna
- 11 Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí
- 12 Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 RD Klimkovice, Ostrava-město Cena: 2 800 000,- Kč Zastavěná plocha: 220 m2 Užitná plocha: 180 m2 Velikost pozemku: 1 066 m2 Rodinný dům 6+1 se dvěma garážemi a velkou zahradou 900 m2 v Klimkovicích. Dům prošel výměnou plast. oken, jinak je v zachovalém původním stavu. V 1.NP se nachází velká vstupní hala, bytová jednotka 2+1, koupelna, WC. Ve 2.NP se nachází bytová jednotka 3+1. Vytápění novým plynovým kombinovaným kotlem. Dům je podsklepen. Žádaná lokalita. Veškerá občanská vybavenost v dosahu.
Nemovitá věc č. 2 RD Hošťálkovice, Ostrava - město Cena: 2 800 000,- Kč Zastavěná plocha: 117 m2 Užitná plocha: 260 m2 Velikost pozemku: 787 m2 Dvougenerační rodinný dům o velikosti 6+2 v Ostravě - Hošťálkovicích. Jedná se o zděný, patrový rodinný dům s garáží a zděným zahradním domkem. V každém patře domu se nachází samostatná bytová jednotka o velikosti 3+1 (obývací pokoj, ložnice, pokoj, kuchyně, koupelna s vanou a samostatné WC). Dům má nová plastová okna, novou střechu z roku 2008. Dům je vytápěn ústředním topením pomocí kotle na tuhá paliva. U domu je udržovaná zahrada, venkovní posezení s pergolou a zděným zahradním domkem. Klidná lokalita v blízkosti lesa s dostupností na MHD. .Nemovitá
věc č. 3
RD Polanka nad Odrou, Ostrava- město Cena: 2 750 000,- Kč Zastavěná plocha: 200 m2 Užitná plocha: 200 m2 Velikost pozemku: 929 m2 Rodinný dům 6+2 v obci Polanka nad Odrou, okr. Ostrava.V každém patře je samostatná bytová jednotka 3+1 (obytná plocha 100m2) s prostornou koupelnou a samostatným WC. V prvním patře se nachází velká letní terasa s krbem, v přízemí dvě garáže. Celý dům je podsklepený, vytápění zajištěno plynovým kotlem i kotlem na tuhá paliva, napojení na obecní vodovod a kanalizaci, na zahradě vlastní studna. Dům prošel částečnou rekonstrukcí zateplená fasáda, nové rozvody elektřiny a vody. Klidné místo mimo záplavovou oblast, MHD 5 min. chůze, centrum obce cca 10 min. chůze.
Nemovitá věc č. 4 RD Ostrava-Zábřeh Cena: 2 490 000,- Kč Zastavěná plocha: 276 m2 Užitná plocha: 380 m2 Velikost pozemku: 671 m2 Prvorepubliková dvougenerační vila s výborným napojením na kompletní městskou infrastrukturu a bezproblémovým parkováním. Další vhodné využití dle platného územního plánu: Různé typy rodinných domů, vybavenost, sloužící k uspokojování denní potřeby obyvatel území (zařízení obchodu, služeb, místní správy, předškolní, školská (základní a střední školy) zdravotnická, sportovní, stravovací, společenská). Dále nízkopodlažní nájemné bytové domy (max.3 N.P.), nerušící drobná výroba a služby, malé řem. provozovny a nezbytná technická vybavenost.
