2015

Znalecký posudek číslo 694/10/2015 ve věci ocenění věcí nemovitých NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:

OBJEDNATEL:

Rodinný dům - bez nebytových prostor, RD vesnického typu, malý, čp. 1335 jako součást pozemku p.č. 149 Rokytná 1335, 67201 Moravský Krumlov - Rokytná Kraj Jihomoravský, okres Znojmo, obec Moravský Krumlov, k.ú. Rokytná, kód k.ú. 699225, LV 2311 sklady na dvoře navazující na dům, vedlejší stavba vzadu na pozemku – nemají vliv na cenu obvyklou 149 SJM, Bogdan Elemír a Bogdan Regina, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Elemír Bogdan, Moravský Krumlov 1335, 67201 Regina Bogdan, Moravský Krumlov 1335, 67201 SJM, Bogdan Elemír a Bogdan Regina, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Elemír Bogdan, Moravský Krumlov 1335, 67201 Regina Bogdan, Moravský Krumlov 1335, 67201 Exekutorský úřad Brno-město, JUDr. Karel Urban; č.j. 97EX 2047/08

Adresa objednatele: Minská 54, 616 00 Brno telefon: 545 215 006

ZHOTOVITEL:

Ing. Zdeněk Doubek, ml. znalec - ekonomika, ceny a odhady nemovitostí odhadce majetku koncesní listina: oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, obchodní závod člen České komory odhadců majetku® člen České společnosti certifikovaných odhadců majetku člen Asociace znalců a odhadců ČR

Adresa zhotovitele:

Vlkova 164 / 4, 669 02 Znojmo telefon: 515 225062

e-mail: [email protected]

ÚČEL POSUDKU: Znalecký posudek bude sloužit jako podklad pro exekuční řízení. Jiné užití znaleckého posudku je nepřípustné. V takovém případě nenese zhotovitel za obsah posudku odpovědnost. Ocenění dle stavu ke dni 6.5.2015 ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), v platném znění, v současné cenové úrovni.

Datum místního šetření: Počet stran:

11

Ve Znojmě, dne 8.5.2015

6.5.2015 Počet příloh:

Datum zpracování : 12

8.5.2015

A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalce podle usnesení Exekutorského úřadu Brno-město, soudního exekutora JUDr. Karla Urbana, č.j. 97EX 2047/08-87 ze dne 7.4.2015, Mgr. Jaroslava Schafferová, je: „…stanovit: -

cenu nemovitostí a jejich příslušenství, a to: … v Usnesení následuje scan části LV…

-

označit součásti a příslušenství nemovitosti

tak, jak jsou vymezeny v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 97EX 2047/08-15 ze dne 26.3.2008,

-

cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou, a výslednou cenu.“

Znalecký posudek má sloužit jako podklad pro exekuci majetku. V souladu s § 336 o.s.ř. zejména odst. 1, který odkazuje na § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), bude v tomto znaleckém posudku navržená obvyklá cena, potažmo tržní hodnota. Vysvětlení pojmů viz dále.

2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Povinní byli znalcem ohledně místního šetření řádně obesláni. Znalec s asistentkou Mgr. Kateřinou Doubkovou se na místo nemovitosti dostavil v avizovaný termín. V nemovitosti byla podle všeho povinná Regina Bogdan (znalec nemá pravomoc jakékoliv osoby legitimovat, naopak byl nucen prokazovat svoji totožnost; proto se uvádí jen domněnka, že osoba na místě byla povinná Bogdan). Ta poskytla součinnost a nemovitost zpřístupnila. Povinný Elemír Bogdan na místě nebyl. Nemovitost byla za součinnosti povinné prohlédnutá, stavby dle potřeby zaměřeny, pořízená byla fotodokumentace.

3. Podklady pro vypracování posudku a) dodané a zajištěné objednatelem výpis z KN – LV č. 2311 pro k.ú. Rokytná ze dne 26.1.2015 usnesení o ustanovení znalcem vydané soudním exekutorem JUDr. Urbanem č.j. 97EX 2047/08-87 ze dne 7.4.2015 exekuční příkaz vydaný soudním exekutorem JUDr. Urbanem č.j. 97EX 2047/08-15 ze dne 26.3.2008 b) dodané a zajištěné znalcem informace z KN pořízené přes internet ohledně lokalizace posuzované nemovitosti vč. informativní kopie katastrální mapy -2-

skutečnosti zjištěné na místě silniční mapa České republiky 1 : 200 000 geografický atlas na CD-ROM – „Brněnský kraj“, vydaný firmou Geobáze ČS®, a.s., měř. 1 : 100 000 časopis „Soudní inženýrství“ roč. 1990 až 2014 informační zpravodaj „Znalec“ roč. 1991 až 1993 a mimoř.č. 1993, roč. 1994 a mimoř.č. 1994, roč. 1995 až 2004 „Katalog venkovních úprav“ díl I., II., III. a IV. „Teorie oceňování nemovitostí“, IV. přepracované a doplněné vydání, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Akademické nakladatelství CERM s.r.o., Brno 1998 Věstník Ministerstva financí ČR ročník 1995 až 2004 „Oceňování nemovitostí“ 1. a 2. díl - VUT Brno Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno, Ostrava 1995 „Mezinárodní oceňovací standardy, Principy standardy, aplikace a uživatelské směrnice“, IVSC, 1997, ČKOM „Odhadce a oceňování majetku“, ČKOM, ročníky 1996 až 2013 „Oceňování nemovitostí na tržních principech“, Zbyněk Zazvonil, CEDUK spol. s r.o., Praha 1996 „Výnosová hodnota nemovitostí“, Zbyněk Zazvonil, CEDUK spol. s r.o., Praha 2004

4. Dokumentace a skutečnost K dispozici byla jen ta dokumentace, která je uvedená v části A.3.a). tohoto posudku. Dokumentace spolu s výsledky a informacemi z místního šetření bude využitá při zpracování posudku. Znalec bude vycházet z jemu dostupných podkladů a informací. V tomto znaleckém posudku jsou zohledněny pouze skutečnosti vyplývající z podkladů a informací, které měl znalec k dispozici. Zpracovatel posudku neručí za doložené podklady a poskytnuté informace, vychází z toho, že získané informace důležité pro zpracování tohoto posudku jsou věrohodné a správné a nebyly tedy z hlediska jejich přesnosti a úplnosti dále prověřovány, nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací.

---

STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Rekonstrukce:

celková

dílčí

stavba dokončena v r. 1915 změna stavby v r. střecha, fasáda okna, dveře

rekonstrukce v r. zateplení ostatní

SOUČASNÝ STAV Konstrukce: Využití: Okolí: Příjezd: Přípojky:

zděné betonové kovové dřevěné bydlení pronájem bydl., podn. část. obsazen bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna zpevněná komunikace / voda / kanalizace / elektro

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Energetický průkaz stavby: Prodejnost nemovitosti:

montované jiné podnikání volný objekt

/ plyn telefon MHD železnice dálnice/silnice I. tř Okrajová část - zástavba RD 5 846 (stagnace) k celkové rekonstrukci – mizerná vybavenost lokální - tuhá paliva nezjištěno prodejná do 6 měsíců

-3-

autobus silnice II.,III.tř

RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ

2+1

PP RD Obytná/ Nebyt. m2 69 / 0

Garáž Pozemky výměra ks 0

m2 333

OP

ZP

Rozestavěnost

m3 355

m2 78

% 100,00

Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Město Moravský Krumlov je významnějším městem převážně zemědělského regionu, rozkládá se při silnici II. třídy č. 413, která spojuje Moravský Krumlov s městem Znojmem, další silnicí II. třídy je pak město napojeno na silnici I. třídy č. 53, jež je mezinárodního významu a spojuje Brno-Znojmo-st. hranici ČR-Rakousko. Nejbližší správní centrum je okresní město Znojmo, od kterého je Moravský Krumlov vzdálen cca 35 km. Nejbližší železniční stanice je v místě zvaném Durdice, které je od Moravského Krumlova vzdáleno cca 1,5 km. Město lze považovat za mikroregionální správní centrum pro blízké okolní obce. Rokytná je zcela od městečka M. Krumlov odtržená, jde o samostatné sídlo, dům je v severozápadní okrajové části sídla, klidová lokalita. Rokytná je součást města M. Krumlov, sídlo leží na lokální nevýznamné silniční spojce. Dům se nachází ve středové části sídla, kousek jižně od místní návsi, při příjezdu od M. Krumlova je dům napravo u místní cesty vedoucí na náves, v řadě lemující místní komunikaci, ze které je přímý přístup k domu. Parkování pouze na veřejném, před domem.

Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):

nákupní zóna ostatní MHD železnice dálnice/silnice I. tř

autobus silnice II.,III.tř

Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Menší domek, postavený v řadě lemující místní komunikaci jako vnitřní, přízemní, sedlová střecha, postaven do L dozadu na pozemek, na dvoře navazuje hospodářská část, pod ní malý zemní sklep, vzadu na pozemku další stavba - doplňkové stavby jsou spíše k ničemu, než aby měly pozitivní vliv na obvyklou cenu, dále se v tomto posouzení nijak rozebírat nebudou.

Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1915 Dílčí rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: k celkové rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha

Celková rekonstrukce v r.

fasáda, zateplení

okna, dveře

interiér

Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): Přístupová komu.: Využití:

/ voda zpevněná bydlení

/ kanalizace / plyn / elektro nezpevněná přes pozemky parc. číslo 3/1 pronájem podnikání bydl. a podnik.

telefon část. obsazen

volný objekt

Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky jiné zajištění přístupu k pozemkům

zajištěn věcným břemenem právně nezajištěn

Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo 3/1

Vlastník pozemku/komunikace - komentář ost. komunikace, vl. Město Moravský Krumlov

Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek -4-

Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele Další komentář k zhodnocení nájemního vztahu nezjištěno pronajímání, podle všeho užívají vlastníci k bydlení

Vyhodnocení rizik nemovitosti Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO NE

Popis rizika Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1

Nemovitost: byla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji

nebyla v minulosti zaplavena není nutné

Popis rizik spojených s umístěním nemovitosti riziko záplavy ověřováno v dtb poj. Kooperativy - nezjištěno

Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO

Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod.

Popis věcných břemen a obdobných zatížení Nemovitost je zatížená celou řadou zástavních práv exekutorských, nařízení exekucí, na LV jsou poznámky o zahájení exekucí, o dražební vyhlášce, vyznačeny jsou i exekuční příkazy k prodeji nemovitosti. Tyto zátěže by měly v nucené dražbě zaniknout. Nijak se nezohledňují v závěrech tohoto posudku pokud jde o stanovenou cenu obvyklou.

Rizika ostatní RIZIKO NE

Popis rizika Nemovitost není pronajímána

Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 2311 Kraj: Obec: Ulice:

Vlastníci SJM

CZ064 Jihomoravský 594482 Moravský Krumlov Rokytná

Okres: Katastrální území: č.o.:

Podíl

Bogdan Elemír a Bogdan Regina Elemír Bogdan Regina Bogdan

Moravský Krumlov 1335, 67201 Moravský Krumlov 1335, 67201

Stavby

část obce Rokytná

CZ0647 Znojmo 699225 Rokytná

Rodinný dům

149

Pozemková parcela

stavba je součástí pozemku ANO

č.p. 1335

Pozemky Parcela KN

333 m

1/1

na pozemku p.č. 149 2

zastavěná plocha a nádvoří

B. Posudek Pojem „obvyklá cena“, je v českém právním řádu definován v zákoně č. 151/97 Sb. o oceňování majetku: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke -5-

dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Pro úplnost uvádím ještě definici pojmu „tržní hodnota“ dle Evropských oceňovacích standardů, jež se odkazují na definici tržní hodnoty odsouhlasené IVSC – Mezinárodní radou oceňovacích standardů: „Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by majetek měl být prodán v den ocenění mezi nespřízněným ochotným kupujícím a nespřízněným ochotným prodávajícím v transakci po řádně provedeném marketingu, kde tyto strany jednaly vědomě, rozvážně a bez nátlaku.“ Oba pojmy lze v obecné rovině ztotožnit, leč pojem „tržní hodnota“ je obecnější, protože pojem „obvyklá cena“ má část rádoby odborné veřejnosti mylně úzce spojen s oceňovacím předpisem MF ČR, s prováděcí vyhláškou zákona o oceňování majetku – tento oceňovací předpis nemá s trhem nemovitostí vůbec žádnou spojitost, přestože se o návaznost na reálný trh tvůrci předpisu již několik let snaží. Účelem tohoto předpisu je prvořadá potřeba zdanění převodů nemovitostí, jejich darování a někdy jejich dědění. Oceňovací techniky uplatněné v tomto předpisu jsou vzdáleny skutečnému vyhodnocení místního trhu v lokalitě nemovitosti. Než se přistoupí k vlastnímu návrhu obvyklé ceny (tržní hodnoty), je třeba předestřít, že tržní hodnotu nelze v žádném případě spočítat, resp. nelze ji vyčíslit nějakým exaktním způsobem, přestože v oceňovací praxi se vyskytují jisté exaktní způsoby pro její stanovení. Tyto způsoby či postupy je třeba chápat pouze a jen jako nápomocné, sloužící k tomu, aby odhadce resp. znalec mohl vyslovit názor na obvyklou cenu (tržní hodnotu) majetku na základě nějakých podpůrných údajů. Obvyklá cena (tržní hodnota) je vždy názor, nikoliv dogmaticky vypočtená částka. Obvyklá cena bude navrhována pro nemovitost jako celek. Je třeba k tomu podotknout, že ji rozhodně nelze chápat jako součet obvyklé ceny (tržní hodnoty) pozemků a obvyklé ceny (tržní hodnoty) staveb (popř. vč. porostů). Rovněž se v oceňovací praxi takovéto přístupy a názory vyskytují, leč jsou nesmyslné a zavádějící. Pokud je navrhována obvyklá cena (tržní hodnota) nemovitosti jako celku, nelze ji jakýmkoliv způsobem dále dělit ani z ní vyčleňovat jakousi obvyklou cenu (tržní hodnotu) pozemků. K dělení tržní hodnoty na hodnotu pozemků a staveb by možná mohla svádět ta skutečnost, že v českém právním řádu je odděleno vlastnictví pozemků od vlastnictví staveb („stavba není součástí pozemku“ – občanský zákoník). Jenže způsob vlastnictví nemovitosti, popř. způsob evidence tohoto vlastnictví v tuzemských oficiálních databázových systémech, celkem nesouvisí s děním na realitním trhu, s oceňováním či s navrhováním tržních hodnot. Návrh tržní hodnoty se ve standardizovaných případech opírá o nápomocně vyčíslené hodnoty – o věcnou hodnotu, výnosovou hodnotu a porovnávací hodnotu. Hodnota věcná – (dle právního názvosloví „časová cena“ věci) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Reprodukční cena – částka, za kterou by bylo možno novou stejnou či porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Hodnota výnosová – uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti, nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Hodnota porovnávací – hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé, popř. s obdobnými, které jsou v okolí nemovitosti k prodeji nabízeny. Následuje případné vyčíslení podpůrných hodnot pro návrh tržní hodnoty (obvyklé ceny). ---

Stanovení věcné hodnoty staveb Dům do dvora do L, přízemní nepodsklepený, střecha sedlová, bez podkroví, vstup průjezdem. -6-

Z průjezdu vpravo po dvou schodech vstup do bytu v domě, do chodby, kde osazena kamna na tuhá paliva, kterými se topí. K ulici jeden pokoj, do dvora kuchyně, za ní pokoj. V domě není vůbec koupelna, záchod mizerný vestavěný do průjezdu viz foto. Celkový stav k nutné rekonstrukce, aby se dal dům považovat k bydlení v intencích současné doby v 21. století... Možnost všech sítí technické infrastruktury, ale plyn jen přípojka, v domě není, kanalizace v sídle vloni (2014) dokončená, ale dům není napojen. Voda podle všeho do trativodu. Stáří známo není, povinná uvedla, že snad 100 let. Údržba až žádná, stav k rekonstrukci.

Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží 1.np

Zastavěná plocha 78,41 m2

Výčet místností Název podlaží Název místnosti 1.np průjezd, vstup chodba pokoj do ulice kuchyně zadní pokoj s kumbálem sklad/komora přístup zvenku 1.np - celkem

Podlahová plocha 15,18 m2 4,10 m2 17,91 m2 14,00 m2 16,16 m2 1,36 m2 68,71 m2

Koeficient

Započitatelná plocha

0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50

0,00m2 4,10m2 17,91m2 14,00m2 16,16m2 0,68m2 52,85 m2

Výpočet obestavěného prostoru Název celkový 8,45*5,78*(3,37+2,89/2)+7,74*3,82*(3,12+1,89/2) Obestavěný prostor - celkem: Konstrukce

Popis

Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní

pasy bez izolací cihelné zdivo tl. 45cm dřev. trámové s rákos. omítkou sedlová, dřevěný krov jednoduchá betonová taška dožívající pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky váp. hladké omítky z ulice keram. sokl nic

Zastavěná plocha Obestavěný prostor

= =

dřevěné dřev. kastlová betony, pvc dtto jen jedna kamna na tp světelná jen studená do kuchyně nic nic, jen přípojka, v domě není nic pořádně; není ani napojeno na kanalizaci v ulici kombi sporák, na pb lokálně nic jen mísa, splachování kýblem

[m2] [m3]

78 355,36 -7-

Započitatelná plocha podlaží 52,85 m2

Obestavěný prostor 355,36 m3 355,36 m3

Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

[Kč/m3] % Kč roků roků % Kč

3 184 100,00 1 131 461 100 10 75,00 282 865

Stanovení hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek pod domem a stavbami příslušenství. Protáhlý tvar, úzký pozemek, případně i přístup zezadu, ale nezpevněný. Možnost všech sítí, jde o samost. sídlo od městečka odtrženo. Hodnota se určuje s přihlédnutím k dtb směrných cen pozemků, kterou sestavila a udržuje skupina profesionálních znalců a odhadců ze Znojma.

Druh pozemku

Parcela č.

zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků:

149

Výměra m2 333 333

Jednotková cena Vlastnický podíl Kč/m2 120 1/1 Hodnota pozemků celkem:

Celková cena pozemku Kč 39 960 39 960

Stanovení porovnávací hodnoty Shromážděny určité informace z trhu, snaha o porovnávání s podobnými typy nemovitostí, případně s domy v podobném stavu. Zohledňuje se poloha, stav, velikost, a velikost pozemků.

Lokalita

Započitatel Pozemek ná plocha

Dispozice

Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 92,78

962

3+1

Požadovaná cena

Jednotková cena

Koeficient celkový

Kč

Kč/m2

Kc

500 000

5 389

1,01

RD Strachotice, Nemovitost se nachází v části Strachotice (obec má dvě části), v JV části Strachotic, jde o dům hned vedle místního obecního úřadu. Postaven v řadové zástavbě vesnického rázu, jež lemuje místní komunikaci. Dostupné všechny sítě. Vesnický RD, pod částí spíše sklep zemní, než jako 1.PP, postaven do L, vlevo průjezd, projde se na dvůr, odtud teprve vstup do domu. Na dvoře na dům do L navazují hospodářské stavby, jejichž vliv na cenu obvyklou je mizivý. Vesnický RD, postaven do L, ve dvoře přístavba chodby, přes kterou se vstupuje. Do ulice dva pokoje, ve dvorním křídle pak kuchyně, u ní spíž, koupelna, za kuchyní třetí pokoj. Dům je ve stavu k nutné reko., všechna vybavenost na nic. oc6715 Hodnocení: Redukce pramene ceny - realizovaná cena 03/2015 - koeficient 1,00; Lokalita - jiná obec, mírně lepší trh; Rokytná je sice částí města M. Kruml., ale odtržená, prostředí vesnice, spíše málo zajímavý trh - koeficient 0,97; Velikost objektu - menší dům, vliv na cenu za m2 - koeficient 1,10; Provedení a vybavení - podobné, sice v domě porov. jakási koupelna, ale stejně zcela k reko. - koeficient 1,00; Celkový stav - docela podobný - koeficient 1,00; Vliv pozemku - větší pozemek koeficient 0,95;

-8-

Upravená cena Foto Kč/m2 5 463

82,00

631

699 000

8 524

0,63

5 370

RD Mikulovice, RD vesnický Mikulovice čp. 191, RD se nachází ve východní části obce, v lokalitě přístupné po místní komunikaci, která je určitou propojkou zákrut silnice II/398, která obcí prochází. Místní komunikace je ve svahu, spád k ZJZ, domek stojí cca uprostřed trasy místní komunikace, při jejím jižním okraji. Domek samostatně stojící, částečně podsklepený, nepravidelný půdorys, převážně sedlová střecha. Typický vesnický, vybavenost morálně starší, případně bydlet lze - starší koupelna, út, starší dřev. okna. oc 538/13/04 Hodnocení: Redukce pramene ceny - sjednaná cena 04/2013 - koeficient 1,00; Lokalita - jiná obec, lepší tržní prostředí - koeficient 0,96; Velikost objektu - o něco větší domek, vliv na cenu za m2 koeficient 1,06; Provedení a vybavení - vybavenost i pro bydlení; v domě oceň. není koupelna, wc mizerné - koeficient 0,80; Celkový stav - na lepší úrovni, sice celkově průměrný, ale dům oceň. určitě v horším stavu - koeficient 0,80; Vliv pozemku - větší pozemek - koeficient 0,96;

72,67 2 022 2+1 700 000 9 633 0,59 RD Střelice u Jevišovic, Vesnický RD se nachází na východním okraji obce, v lokalitě

5 667

přístupné jen po místních komunikacích; zástavba v této části obce je ve svahu s orientací na JZ. K domu je horší příjezd, pokud, tak jen po nezpevněném terénu. Samostatně stojící RD vesnického typu, osazen do terénu ve spádu, ovšem ze dvora vstup z terénu. Sedlová střecha, přístavba vstupu do dvora, zezadu přístavba koupelny, kotelny, wc. Vstup do zádveří, pokračuje se do chodby, odtud přístupná spíž, z chodby se pokračuje do kuchyně, pak již navazuje liniová dispozice průchozího pokoje, za ním další pokoj, okna na JZ a Z z tohoto pokoje. Z prostředního pokoje vstup do koupelny, ta již v přístavku, vedle v přístavku kotelna, v ní vestavěno wc. Vytápění ústřední, jak kotel na TP, tak i kotel plynový, v kotelně i kombi boiler. V letech 2012-13 opravy, topení nově, koupelna nově, kuchyně nově, elektroinstal. v celém domě nově, zrovna tak i instal. vody a kanalizace, nová okna plastová. oc6580

Hodnocení: Redukce pramene ceny - sjednaná cena 1/2015 - koeficient 1,00; Lokalita - jiná obec, i chalupářský trh zde, tím lepší tržní potenciál - koeficient 0,97; Velikost objektu - větší objekt, vliv na cenu za m2 - koeficient 1,03; Provedení a vybavení - je út, koupelna funkční vč. wc - koeficient 0,80; Celkový stav - lepší, již opravy - koeficient 0,80; Vliv pozemku - velký pozemek, ale až zbytečně koeficient 0,92; Variační koeficient před úpravami: Započitatelná plocha Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena:

22,90 %

Variační koeficient po úpravách: 52,85 m2 5 370Kč/m2 Minimální cena: 2 5 500 Kč/m Průměrná cena: 5 667 Kč/m2 Maximální cena: 5 500 Kč/m2 Porovnávací hodnota:

Rekapitulace ocenění Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena - hodnota pozemku

Současný stav 290 675 Kč - Kč 322 825 Kč 290 000 Kč 39 960 Kč

-9-

2,26 % 283 805 Kč 290 675 Kč 299 501 Kč 290 675 Kč

Komentář ke stanovení ceny obvyklé a vhodnosti zástavy Stanoveny dvě hodnoty – věcná a porovnávací. Obvyklá cena se stanovuje na základě porovnávací hodnoty, protože v ní se promítají reálie relevantního trhu. Výnosová hodnota se neurčuje, jde o nemovitost pro bydlení, místní trh u rezidenčních nemovitostí nereflektuje pronajímatelnost, případná výnosová hodnota by neměla vypovídací schopnost pokud jde o možnou obvyklou cenu. Jedním z důvodů je i skutečnost, že nájemné, jako téměř všechny služby, je v tuzemsku stále i po deregulaci dlouhodobě podhodnoceno.

Silné stránky nemovitosti prostředí sídla Rokytná klidové, je blízko městečko Mor. Krumlov se svou širší vybaveností

Slabé stránky nemovitosti úzký pozemek, zhoršený stav domu, žádná pořádná vybavenost, podle všeho nutnost řešit kanalizační přípojku (v roce 2014 probíhalo budování kanalizace a dům podle všeho napojen nebyl)

-

Práva a závady spojené s nemovitými věcmi

Již popsány v kapitole Vyhodnocení rizik nemovitosti. Jde vesměs o exekuční tituly a ty by měly v dražbě v rámci exekuce zaniknout. Jiná práva a závady, jež by byly spojeny s nemovitostí a byly samostatně ocenitelné, nebyly zjištěny. Nezjištěno, že by měla být nemovitost předmětem nějakých nájemních vztahů.

-

Součásti a příslušenství nemovitosti

Jde o přípojky k sítím technické infrastruktury, tj. na plyn, vodu. Pak na dvoře na dům na L křídlo navazuje skladová část; vzadu na pozemku vedlejší stavba ve špatném stavu. Na dvoře mizerná zpevněná plocha. Součástmi domu jsou všechny prvky vybavenosti, tj. i sporák se považuje za součást, zrovna tak kamna na TP v chodbě, wc mísa, dveře, okna… Součástí budovy RD je vše, co je pevně s touto stavbou spojeno.

-

Stanovení obvyklé ceny pro účely exekuce

Na základě výše uplatněných přístupů ke stanovení obvyklé ceny nemovitosti, resp. v rámci úkolu znalce, jenž byl specifikován v nálezové části posudku, stanovuji obvyklou cenu nemovitosti jako celku pro účely exekuce takto: obvyklá cena současná 290.000,- Kč slovy: dvě stě devadesát tisíc Kč

Nebyly zjištěny nějaká jiná práva a závazky samostatně ocenitelné. Nebyly zjištěny jiné závady, které by neměly prodejem v dražbě zaniknout. Výsledná obvyklá cena je totožná se zde uvedenou částkou.

Ve Znojmě, 8.5.2015

Ing. Zdeněk Doubek, znalec

- 10 -

Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Fotodokumentace nemovitosti. Situace širších vztahů kopie LV č. 2311 ze dne 26.1.2015 kopie platné katastr. mapy kopie usnesení o ustanovení znalcem

počet stran A4 v příloze 3 1 5 1 2

C. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 21.6.2004, pod č.j. Spr 705/2004, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, a základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 694-10/2015 znaleckého deníku. Jsem si jako znalec vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku.

- 11 -

Fotodokumentace nemovitosti.

vlevo na dům navazují sklady k ničemu

celkový zadní pohled

- 12 -

zadní část pozemku, kde další hospod. stavba k ničemu

průjezd

průjezd; vlevo vestavěný záchod

vstupní chodba do průjezdu; na konci kamna na TP

pokoj s oknem do ulice

pokoj s oknem do ulice

- 13 -

kuchyně

kuchyně

kuchyně

pokoj za kuchyní

záchod v průjezdu uvnitř

- 14 -

situace širších vztahů

- 15 -