2015

Znalecký posudek - obvyklá cena, tržní

č. 8873-3513/2015 O ceně nemovitosti – chaty č.e. 65 zapsané na listu vlastnictví číslo 432 se stavební parcelou č. St. 230 a pozemkem č. 854/26 v obci Dolní Lukavice, katastrální území Lišice u Dolní Lukavice, okres Plzeň-jih.

Objednatel posudku:

M & M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2 1675 110 00 Praha číslo zakázky: 445388

Účel posudku:

Ocenění nemovitosti za účelem zjištění její obvyklé ceny

Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., posudek vypracoval: Ing. René Bystroň Tyršova 1438/38 702 00 Ostrava Posudek obsahuje 14 stran a 2 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě, 1. 9. 2015

A. Nález 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je stanovení administrativní ceny rekreační chaty č.e. 65 s příslušenstvím. Ocenění je provedeno podle stavu ke dni nabytí právních účinků kupní smlouvy do KN.

2. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne 25. 8. 2015 za přítomnosti zástupce objednavatele.

3. Podklady pro vypracování posudku - Zákon číslo 151/1997 Sb. O oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), jak vyplývá ze změn provedených zákony číslo 121/2000 Sb., číslo 237/2004 Sb., číslo 257/2004 Sb., číslo 296/2006 Sb., číslo 188/2011 Sb., číslo 350/2012 Sb., číslo 303/2013 Sb. a zákonnými opatřeními Senátu číslo 340/2013 Sb. a číslo 344/2013 Sb. - Vyhláška Ministerstva financí ČR číslo 199/2014 Sb. ze dne 19. 9. 2014 k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) - Výpis z katastru nemovitostí z listu vlastnictví číslo 432 pro katastrální území Lišice u Dolní Lukavice ze dne 31. 1. 2015, vyhotoveného Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj - Katastrálním pracovištěm Plzeň - jih. - Kopie katastrální mapy - Databáze znalce, inzertní realitní portály

4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Plzeňský Plzeň-jih Dolní Lukavice Lišice u Dolní Lukavice (629715)

List vlastnictví číslo: 432 Vlastník: JSB GROUP v.o.s., Varšavská 214, Polabiny, 53009 Pardubice

–3–

5. Dokumentace a skutečnost Dokumentace souhlasí se skutečností.

6. Celkový popis nemovitých věcí Oceňovaná nemovitost je situována v lokalitě se zástavbou rekreačními chatami v nesrostlé části obce Dolní Lukavice, katastrální území Lišice u Dolní Lukavice, okres Plzeň-jih. Jedná se o chatu č.e. 65 s pozemky parc. č. St. 230, 854/26. Objekt je podsklepený, má jedno nadzemní podlaží a pultovou střechu, která je pokryta hliníkovým plechem. K chatě náleží dílna (zastavěná plocha do 25 m2) a kopaná studna o hloubce 6 metrů. Dílna není samostatně oceněna, ale v celkové ceně je zohledněna. Stavebně - technický stav chaty je dobrý a odpovídá stáří stavby, je prováděna běžná údržba. V obci je omezená občanská vybavenost a autobusová doprava. Přístup k parcele je po zpevněné komunikaci, v místě je možnost napojení na některé inženýrské sítě obce. Zastávka autobusu se nachází v docházkové vzdálenosti do 1000 metrů.

7. Obsah posudku A) CENA ADMINISTRATIVNÍ

Objekty: a) b) c) d)

Chata Studna Trvalé porosty Pozemky B) POROVNÁVACÍ METODA

–4–

A) CENA ADMINISTRATIVNÍ Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitých věcí je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Poptávka je vyšší než nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

Pi 0,06 0,00

0,00 0,00

0,00

1,00

5

Index trhu:IT = P6 × (1 +  Pi) = 1,060 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí III. Rekreační oblasti pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 4 Možnost napojení pozemku na II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě inženýrské sítě, které jsou v v obci obci 5 Občanská vybavenost v okolí III. V okolí nemovité věci není dostupná pozemku žádná občanská vybavenost v obci 6 Dopravní dostupnost k VII. Příjezd po zpevněné komunikaci, s pozemku možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava II. Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná dostupnost centra obce

Pi 1,01 –0,02 –0,02 –0,10 –0,05 0,01 –0,01

–5– 8

Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené

II. Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku II. Bezproblémové okolí II. Průměrná nezaměstnanost II. Bez dalších vlivů

0,00 0,00 0,00 0,00

11

 Pi) = 0,818

Index polohy: IP = P1 × (1 +

i=2

a) Chata – § 36 Oceňovaná stavba je podsklepená, má jedno nadzemní podlaží a pultovou střechu. Jedná se o chatu č.e. 65. Spolu s objektem jsou oceňovány pozemky o výměře 375 m2. K chatě náleží dílna (zastavěná plocha do 25 m2) a kopaná studna o hloubce 6 metrů. Dílna není samostatně oceněna, ale v celkové ceně je zohledněna. Svislá nosná konstrukce chaty je zděná a dřevěný krov. Střecha je pokryta hliníkovým plechem. Objekt není zateplen. Odpady chaty jsou svedeny do žumpy. Vytápění je řešeno jako lokální. Chata byla postavena v roce 1975. Stavebně - technický stav chaty je dobrý a odpovídá stáří stavby, je prováděna běžná údržba. Podlaží: Název 1. PP 1. NP Součet:

Výška 2,55 m 2,62 m 5,17 m

Zastavěná plocha 6,51×6,25 6,51×6,25

Obestavěný prostor (OP): spodní stavba 2,95 × 6,51×6,25 vrchní stavba 2,92 × 6,51×6,25+1,00×1,54×6,25 zastřešení 0,85 × 6,51×6,25/2 Obestavěný prostor – celkem:

=

= =

40,69 m2 40,69 m2 81,38 m2

= = =

120,03 m3 128,43 m3 17,29 m3 265,75 m3

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 25, tabulky č. 1: Kraj: Plzeňský Obec: Dolní Lukavice Počet obyvatel: 888 Základní cena (ZC): 2 474,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 25, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby III. Podsklepený - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1 Druh stavby II. Rekreační chata 2 Svislé konstrukce V. Zděné tl. více jak 30 cm 3 Střešní konstrukce I. Krov neumožňující zřízení podkroví 4 Napojení stavby na sítě II. Elektr. proud, voda , žumpa (septik) 5 Vybavení II. Pouze WC suché nebo i mimo stavbu 6 Vytápění stavby II. Lokální vytápění 7 Příslušenství stavby (venkovní IV. Příslušenství zvyšující cenu chaty (např. úpravy a vedlejší stavby do venkovní gril, pergoly apod.) celkové ZP 25 m2 včetně) 8 Výměra pozemků užívané se II. Do 400 m2

Vi B 0,00 0,05 –0,01 0,00 –0,06 0,00 0,04

0,00

–6– stavbou 9 Kriterium jinde neuvedené 10 Stavebně-technický stav *

Rok výstavby / kolaudace: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):

III. Bez vlivu na cenu II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou 1975 40 0,800

0,00 1,00*

9

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +  Vi) × V10):

0,816

i=1

Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 2 018,78 Kč/m3 Index trhu (IT): 1,060 Index polohy (IP): 0,818 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 265,75 × 2 018,78 × 1,060 × 0,818 =

465 180,43 Kč

Chata – určená cena:

465 180,43 Kč

b) Studna – § 19 Jedná se o kopanou studnu o hloubce 6 metrů s ručním i elektrickým čerpacím zařízením. Stáří studny je 28 let.

Zatřídění pro potřeby ocenění Typ: Kopaná studna Hloubka studny: 6,00 m Ruční čerpadlo: 1 ks Elektrické čerpadlo: 1 ks Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní Kód standardní klasifikace produkce: 46.25.22.2 studny jinde neuvedené a jímání vody Koeficient změny ceny stavby: 2,293

Ocenění: 5,00 m á 1 950,– Kč/m 1,00 m á 3 810,– Kč/m 1 ks ruční čerpadlo: 1 ks elektrické čerpadlo: Základní cena:

+ + + + =

9 750,– 3 810,– 2 054,– 10 780,– 26 394,–

Kč Kč Kč Kč Kč

Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Cena studny:

× × =

0,8000 2,2930 48 417,15 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 28 roků Předpokládaná další životnost: 72 roků Opotřebení: 100 × 28 / (28 + 72) = 28,000 % Odpočet opotřebení: 48 417,15 Kč × 28,000 %

–

13 556,80 Kč

–7– Cena objektu po odečtení opotřebení:

=

34 860,35 Kč

Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 1,060 Index polohy: IP = 0,818 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp

= × =

34 860,35 Kč 0,867 30 223,92 Kč

Studna – určená cena:

30 223,92 Kč

c) Trvalé porosty – § 40 - § 47 Ovocné dřeviny, vinná réva a okrasné rostliny zjednodušeným způsobem – § 47 Plocha Název Parc. č. Koef. Jedn. cena poz. Celková cena 2 242 m trvalé porosty 854/26 0,065 315,0418 Kč 4 955,61 Kč = 4 955,61 Kč Trvalé porosty zjednodušeným způsobem § 47 – celkem: Trvalé porosty – určená cena:

4 955,61 Kč

d) Pozemky – § 4

Jedná se o dva pozemky: stavební parcela č. St. 230 o výměře 41 m 2, která je v katastru nemovitostí evidována jako zastavěná plocha a nádvoří. Parcela č. 854/26 o výměře 334 m 2, která je v katastru nemovitostí evidována jako ostatní plocha. Pozemky tvoří jednotný funkční celek. Příjezd a přístup je možný po zpevněné komunikaci, v místě je možnost napojení na některé inženýrské sítě obce. Zastávka autobusu se nachází v docházkové vzdálenosti do 1000 metrů. Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Dolní Lukavice Název okresu: Plzeň-jih Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce IV. 501 - 1000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce IV. Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce I. Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava 6 Občanská vybavenost v obci IV. Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) Základní cena výchozí: ZCv = 1 025,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 363,37 Kč/m2

Oi 0,65 0,60 1,01

1,00 1,00 0,90

–8– Index trhu: IT = 1,060 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

 Pi = 1,000 i=1

Index polohy: IP = 0,818 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,867 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 315,0418 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] St. 230 zastavěná plocha a nádvoří 41 854/26 ostatní plocha - neplodná půda 334 Součet: 375 Pozemky – určená cena:

Cena [Kč] 12 916,71 105 223,96 118 140,67 118 140,67 Kč

Administrativní cena chaty č.e. 65 se stavební parcelou č. St. 230 a pozemkem č. 854/26:

618 500,– Kč Cena slovy: šestsetosmnácttisícpětset Kč

–9–

B)

POROVNÁVACÍ METODA 1. NEMOVITOST

         

Prodej chaty Předenice, okres Plzeň-jih Celková cena:1 580 000 Kč za nemovitost Stavba: Cihlová Podlaží:2 Plocha zastavěná:45 m2 Užitná plocha:80 m2 Plocha pozemku:515 m2 Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Jímka Elektřina:120V, 230V, 400V

– 10 – 2. NEMOVITOST        

Prodej chaty Nebílovy, okres Plzeň-jih Celková cena:1 050 000 Kč za nemovitost Typ domu: Přízemní Podlaží:1. podlaží z celkem 2 Užitná plocha: 55 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V

– 11 – 3. NEMOVITOST        

Prodej chaty Vysoká, Dobřany Celková cena:790 000 Kč za nemovitost Stavba: Cihlová Typ domu: Přízemní Užitná plocha:25 m2 Plocha pozemku:665 m2 Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva Elektřina: 400V

– 12 – 4. NEMOVITOST        

Prodej chaty Řenče - Vodokrty, okres Plzeň-jih Celková cena:499 000 Kč za nemovitost Stavba: Dřevěná Typ domu: Přízemní Podlaží:1 Užitná plocha:50 m2 Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva Elektřina: 230 V

Nemovitost 1 Nemovitost 2 Nemovitost 3 Nemovitost 4

Poloha Stav Plocha 0,85 0,75 1,02 0,80 0,85 1,48 0,75 0,80 3,26 0,95 0,90 1,63

cena původní koeficient cena 1 580 000,00 0,6485 1 024 625,06 1 050 000,00 1,0062 1 056 460,36 790 000,00 1,9531 1 542 964,80 499 000,00 1,3916 694 407,40 výsledná zjištěná cena 1 079 614,41

Cena chaty č.e. 65 se stavební parcelou č. St. 230 a pozemkem č. 854/26 pomocí porovnávací metody:

1 079 614,– Kč Cena slovy: jedenmiliónsedmdesátdevěttisícšestsetčtrnáct Kč

– 13 –

C) Rekapitulace Obvyklá cena byla stanovena s přihlédnutím na cenu administrativní a porovnávací metodu. Ocenění nemovitostí, tj. chaty č.e. 65 s příslušenstvím, je provedeno pomocí porovnávací metody za použití inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí. Porovnávací metoda byla stanovena porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů nabídek obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem a lokalitou s danou nemovitostí. Vlivy ovlivňující tržní cenu rodinného domu: Kladně působící vlivy na obvyklou cenu oceňované nemovitosti: - parkování je možné na pozemku nebo v garáži, která se nachází v 1. PP rekreační chaty - objekt je v dobré stavebně - technickém stavu - chata se nachází v klidné části obce, v žádané lokalitě Záporné působící vlivy na obvyklou cenu oceňované nemovitosti: - v okolí objektu není dostupná žádná občanská vybavenost obce STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Ceny podle cenového předpisu Celková cena – administrativní metoda Celková cena – porovnávací metoda Obvyklá cena:

618 500,– Kč 1 079 614,– Kč 820 000,– Kč

Obvyklá cena podle odborného odhadu znalce 820 000,– Kč Cena slovy: osmsetdvacettisíc Kč

V Ostravě, 1. 9. 2015

– 14 –

D) Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.12.1995, Spr.3783/95, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 8873-3513/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladu účtuji podle připojené likvidace. V Ostravě, dne 1. 9. 2015

Zpracoval: Ing. René Bystroň Tyršova 1438/38 702 00 Ostrava

– 15 –

List vlastnictví

– 16 –

Katastrální mapa