Znalecký posudek č. 1/151/2015 O obvyklé ceně nemovitosti – pozemku parc.č. 939/1 se stavbou rodinného domu č.p. 421 vč. příslušenství, pozemku parc. č. 939/3 se stavbou garáže bez č.p./č.e. a pozemku parc.č. 942/1 v k.ú. Sobědruhy, obec Teplice, okres Teplice podle LV č. 562 a LV č. 903.
Objednatel posudku:
VRŠANSKÝ a spol., v.o.s. Kollárova 1879/11 415 01 Teplice
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti k datu prohlídky podle stavu ke dni 2.12.2014.
Vyhotovil:
ESTIMATES Consulting s.r.o. - Znalecký ústav Rokycanova 379/5 415 01 Teplice tel.: 606 901 377 email:
[email protected]
Posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotovení. V Teplicích, dne 5.1. 2015
1
A. Nález 1. Znalecký úkol: Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti – pozemku parc.č. 939/1 se stavbou rodinného domu č.p. 421 vč. příslušenství, pozemku parc. č. 939/3 se stavbou garáže bez č.p./č.e. a pozemku parc.č. 942/1 v k.ú. Sobědruhy, obec Teplice, okres Teplice podle LV č. 562 a LV č. 903.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 2.12.2014 za přítomnosti znalce a p. Vršanského.
3. Podklady pro vypracování posudku: - požadavek objednatele ze dne 2.12.2014 - výpis z LV č. 562 pro katastrální území Sobědruhy - výpis z LV č. 903 pro katastrální území Sobědruhy - kopie katastrální mapy pro k.ú. Sobědruhy - skutečnosti a výměry zjištěné na místě šetření - Malý lexikon obcí ČR, vydaný ČSÚ r. 2014 - fotodokumentace ze dne 2.12.2014 - zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů
4. Vlastnické a evidenční údaje: Na LV č. 562 pro k.ú. Sobědruhy je vlastník uveden: Demeter Emil, Na rozhraní 377, Sobědruhy, 41510 Teplice Demeter Miroslav, Mostecká 122/3, 41510 Teplice Demeterová Dana, Bohosudovská 421, Sobědruhy, 41510 Teplice Mitterlová Jana, Bohosudovská 421, Sobědruhy, 41510 Teplice Zajícová Iveta, Bohosudovská 421, Sobědruhy, 41510 Teplice
podíl 1/5 podíl 1/5 podíl 1/5 podíl 1/5 podíl 1/5
Na LV č. 903 pro k.ú. Sobědruhy je vlastník uveden: Demeter Emil, Na rozhraní 377, Sobědruhy, 41510 Teplice Demeter Miroslav, Mostecká 122/3, 41510 Teplice Demeterová Dana, Bohosudovská 421, Sobědruhy, 41510 Teplice Mitterlová Jana, Bohosudovská 421, Sobědruhy, 41510 Teplice Zajícová Iveta, Bohosudovská 421, Sobědruhy, 41510 Teplice
Na LV č. 562 pro k.ú. Sobědruhy se nacházejí údaje o mezení vlastnických práv: Dražební vyhláška Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Demeter Emil Nařízení exekuce - Demeter Miroslav
2
podíl 6/10 podíl 1/6 podíl 1/6 podíl 1/6 podíl 1/6
Nařízení exekuce - Demeterová Dana Nařízení exekuce - Zajacová Iveta Rozhodnutí o úpadku (§ 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Demeterová Dana Zahájení exekuce - Demeter Emil Zahájení exekuce - Demeter Miroslav Zahájení exekuce - Zajacová Iveta Zástavní právo exekutorské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Na LV č. 903 pro k.ú. Sobědruhy se nacházejí údaje o mezení vlastnických práv: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Demeter Emil Nařízení exekuce - Demeter Miroslav Nařízení exekuce - Demeterová Dana Nařízení exekuce - Zajacová Iveta Rozhodnutí o úpadku (§ 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Demeterová Dana Zahájení exekuce - Demeter Emil Zahájení exekuce - Demeter Miroslav Zahájení exekuce - Zajacová Iveta Zástavní právo exekutorské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Na LV č. 562 a č. 903 pro k.ú. Sobědruhy nejsou zapsaná žádná věcná břemena.
5. Dokumentace a skutečnost: Projektová dokumentace ani kolaudační rozhodnutí k objektu nebylo znalci předloženo. Při místním šetření bylo zjištěno, že se jedná o stavbu rodinného domu vč. příslušenství, garáže, pozemků.
6. Celkový popis nemovitosti: Statutární město TEPLICE, jehož jsou Sobědruhy částí, je okresní a lázeňské město v severních Čechách na úpatí Krušných hor. V Teplicích žije 50 330 obyvatel. Centrum města tvoří významný urbanistický celek, prohlášený za městskou památkovou zónu. Město je také přirozeným obchodním a kulturním centrem severních Čech. Ve městě odpovídající zastoupení orgánů státní správy a odpovídající nabídka obchodů a služeb (MÚ, FÚ, Policie, banky, pojišťovny, katastrální úřad, nemocnice, poliklinika, školy, gymnázium, učiliště, vlakové a autobusové nádraží atd.). Oceňovaná nemovitost je rodinný dům vč. příslušenství, garáže, venkovních úprav, pozemků nacházející se na severozápadním okraji Teplic, v části Sobědruhy v ul. Bohosudovská. Přístup k nemovitosti je z ulice Bohosudovská z místní komunikace. Nemovitost je napojena na inženýrské sítě: elektro, vodovod, kanalizace a plyn.
7. Obsah posudku: Obvyklá cena nemovitosti č.p. 421 vč. příslušenství, garáže a pozemků
3
B. Posudek 1. METODY OCEŇOVÁNÍ Oceňované nemovitosti jsou oceněny v souladu s principem nejlepšího využití. To je obecně definováno jako využití ze všech přiměřeně pravděpodobných a zákonem povolených využití, které bylo označeno jako fyzicky možné, náležitě oprávněné, finančně uskutečnitelné a jeho výsledkem je nejvyšší obvyklá cena (tržní hodnota) oceňovaných aktiv. Nejvyšší a nejlepší využití musí splňovat čtyři kritéria: -
1.1.1
dodržení právních předpisů fyzická realizovatelnost finanční proveditelnost maximální využití.
Obecné metody ocenění
Pro potřeby nemovitého majetku jsou používány tři základní obecně uznávané postupy: nákladový výnosový porovnávací.
1.1.1 Nákladová metoda (zjištění věcné hodnoty) Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které je nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Ocenění může být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potencionálního kupce), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. Věcnou hodnotu staveb je potřeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebně technický stav a morální zastarání stanovené pomocí známých metod.
1.1.2 Porovnávací metoda Tato metoda je založena na porovnání oceňované nemovitosti s obdobnými porovnatelnými nemovitostmi obchodovanými v nedávné minulosti. Tato metoda vyžaduje shromáždění potřebných informací o převodech porovnatelných nemovitostí a znalosti a analýze realitního trhu.
1.1.3 Stanovení obvyklé ceny Definice ceny obvyklé je popsána v zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Tento odhad obvyklé ceny je zpracován v souladu s následujícími obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: -
zpracovatel neprováděl žádná šetření směřující k pravosti a správnosti dokladů sloužících jako podklady pro zpracování tohoto znaleckého posudku
4
-
zpracovatel vychází z toho, že informace získané od jsou věrohodné a nebyly proto ve všech případech ověřovány z hlediska jejich přesnosti
-
zpracovatel vyhotovil znalecký posudek podle podmínek trhu v době jeho vyhotovení a neodpovídá za případné změny, ke kterým může dojít po předání znaleckého posudku.
Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od obvyklé ceny (tržní hodnoty) zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorů jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (způsob financování atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné.
5
2. OCENĚNÍ NEMOVITOSTI
2.1.1 Věcná hodnota stavby rodinného domu č.p. 421 na pozemku parc. č. 939/1
Jedná se o koncový podsklepený dvoupodlažní rodinný dům s mansardovou střechou s využitelným podkrovím. V domě jsou dva byty (2x 2+1) vč. příslušenství. V 1.NP je chodba, byt 2+1 (kuchyně, 2 pokoje, koupelna, WC). Ve 2.NP je chodba a byt 2+1 (kuchyně, 2 pokoje, koupelna s WC). V podkroví jsou dvě obytné místnosti a půdní prostor. Základy tvoří základové pasy bez funkční izolace. Svislé nosné konstrukce jsou smíšené zděné a kamenné. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem, v 1.PP klenbové. Střešní konstrukce je dřevěná mansardová s mírným spádem. Střešní krytina je z osinkocementových šablon a živičná. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Bleskosvod není instalován. Fasáda je vápenná cementová hladká. Vnější obklad se nevyskytuje. Okna jsou dřevěná zdvojená. Dveře jsou dřevěné plné nebo prosklené. Vnitřní omítky jsou vápenné štukované. Vnitřní obklady jsou v kuchyních a v koupelnách. Podlahy jsou betonové a dřevěné prkenné s PVC, plovoucí laminátovou krytinou a koberci. Schodiště je železobetonové. Vybavení kuchyní: plynový sporák a kuchyňská linka, byt v 1.NP je bez kuchyňské linky. Vybavení koupelen: vana, umyvadlo a splachovací WC. Vytápění domu je ÚT - plynovým kotlem. Ohřev vody je plynovým kotlem. Elektroinstalace je světelná i motorová. Odpad je sveden do veřejné kanalizace. Plyn je zaveden. Stáří stavby je na základě ústního sdělení majitele nemovitosti z roku 1897 tedy 117 let. Současný technický stav je po poslední modernizaci, která proběhla v roce 2014 (rozvody elektřiny, omítky), průměrný s nepravidelnou údržbou. Střešní konstrukce je z části napadena dřevokazným hmyzem, doporučuji rychlou nápravu. Celkovou životnost objektu odhaduji vzhledem k současnému technickému stavu na 150 let. Opotřebení vypočítám k výše uvedenému analytickou metodou.
Zastavěná plocha Výpočet jednotlivých ploch Název 1.PP 1.NP 2.NP podkroví
Plocha 4,80*8,80 (9,40*10,30)-((2,3*2,3)/2) (9,40*10,30)-((2,3*2,3)/2) (9,40*10,30)-((2,3*2,3)/2)
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.PP (4,80*8,80)*(1,80+0,30) 1.NP ((9,40*10,30)-((2,3*2,3)/2))*(2,80+0,30) 2.NP ((9,40*10,30)-((2,3*2,3)/2))*(3,00+0,30) podkroví (((9,40*10,30)-((2,3*2,3)/2))*(2,70))-((9,40*10,30)((2,3*2,3)/2)*2,7)/6 Obestavěný prostor - celkem:
= = = =
= = = =
[m2] 42,24 94,18 94,18 94,18
[m3] 88,70 m3 291,94 m3 310,78 m3 239,33 m3 930,75 m3
Pozn. Pro zjištění věcné hodnoty bude použito postupu podle vyhlášky č. 3/2008 Sb., ve znění pozdějších předpisů, bez započítání příslušného koeficientu prodejnosti Kp a koeficient polohy K5 je 1,00. Podle vlastních zkušeností hodnoty zjištěné tímto způsobem odpovídají reálných hodnotám.
6
RD č.p. 421, ul. Bohosudovská, Teplice - Sobědruhy
typ
Základní cena Koeficient podkroví Koeficient řadového domu ŹC*Kpod*Křad
Základní cena po úpravě Obestavěný prostor objektu
B
ŹC
Kč/m3
1975
Kpod
-
1,12
Křad
-
ZC
Kč/m3
2 212,00
1,00
OP
m3
1 286,10
Koeficient polohový
příloha č. 14
K5
-
1,00
Koeficient změny cen
příloha č. 38
Ki
-
2,126
Koeficient prodejnosti
příloha č. 39
Kp
-
1,000
Pořizovací cena konstrukce
CK
Kč
Podíl ceny konstrukce neuvedené (=CPK/ZC*OP*K5*Ki)
PK
-
Podklady pro neuvedené konstrukce
Koeficient vybavení stavby
S = standard. provedení
N = nadstandardní
P = podstandardní
C = chybějící
Pol.č.
Konstrukce a vybavení
provedení
Stand.
podíl
.(1)
.(2)
.(3)
.(4)
.(5)
0,00000
pod.uprav.
př.14 .(6)
1
základy vč. zem. prací
základové pasy bez funčkní izolace
P
0,071
0,03266
2
svislé konstrukce
smíšené
S
0,223
0,22300
3
stropy
s rovným podhledem, 1.PP klenbové
S
0,084
0,08400
4
zastř. mimo krytinu
dřevěná mansardová
S
0,052
0,05200
5
krytiny střech
osinkocementových šablon a živičná
S
0,032
0,03200
6
klempířské konstrukce
pozinkovaný plech
S
0,008
0,00800
7
vnitřní omítky
štukové omítky
S
0,062
0,06200
8
fasádní omítky
vápenné cementové
S
0,031
0,03100
9
vnější obklady
nevyskytují se
C
0,004
0,00000
10
vnitřní obklady
v kuchyních a koupelnách
S
0,023
0,02300
11
schody
železobetonové
S
0,024
0,02400
12
dveře
dřevěné plné a prosklené
S
0,033
0,03300
13
okna
dřevěná zdvojená
S
0,052
0,05200
14
podlahy obyt. místností
betonové a dřevěné prkenné s PVC, plovoucí laminátovouS krytinou a koberci 0,022
0,02200
15
podlahy ostat. místností
betonové
S
0,011
0,01100
16
vytápění
ÚT kotel na plyn
S
0,044
0,04400
17
elektroinstalace
světelná i motorová
S
0,041
0,04100
18
bleskosvod
není instalován
C
0,006
0,00000
19
rozvod vody
studená i teplá
S
0,030
0,03000
20
zdroj teplé vody
plynový kotel
S
0,018
0,01800
21
instalace plynu
rozveden
S
0,005
0,00500
22
kanalizace
veřejná kanalizace
S
0,028
0,02800
23
vybavení kuchyní
plynový sporák a kuchyňská linka
S
0,005
0,00500
24
vnitřní hyg. vybavení
vana a umyvadlo
S
0,051
0,05100
25
záchod
splachovací WC
S
0,004
0,00400
ostatní
nevyskytují se
C
0,036
0,00000
1,00
0,91566
26
celkem Koeficient vybavení stavby Základní cena upravená
ZC*K4*K5*Ki
7
K4
-
0,91566
ZCU
Kč/m3
4 306,09
Rodinný dům č.p. 421, Teplice - Sobědruhy
Základní cena upravená Obestavěný prostor objektu Výchozí cena 100,00 56,65%
Cena uprav. rozestavěností Odpočet na opotřebení Cena snížená o opotřebení
ZCU OP
Kč/m3 m3
CN
Kč
5 538 056,27
CR OK CS
Kč Kč Kč
5 538 056,27 -3 137 104,70 2 400 951,57
4 306,09 1 286,10
Věcná hodnota rodinného domu č.p. 421 činí ke dni odhadu 2 400 950 Kč slovy: dva milióny čtyřista tisíc devětsetpadesát korun českých.
8
2.1.2 Věcná hodnota stavby bez č.p./č.e. na parc.č. 939/3 - garáž
Jedná se o samostatně stojící jednopodlažní zděnou stavbu s plochou střechou určenou pro garážování dvou aut. Technický stav je průměrný s pravidelně prováděnou údržbou. Stáří stavby je na základě ústního sdělení majitele nemovitosti z roku 2002 tedy 12 let. Současný technický stav je průměrný. Opotřebení zjistím lineární metodou. Upozorňuji, že příjezd a přístup ke garáži je přes cizí pozemek parc. č. 941
Garáž
typ příloha č.8
Základní cena Koeficient podkroví
ŹC*Kpod
Základní cena po úpravě Obestavěný prostor objektu Koeficient vybavení stavby
B 3
ŹC
Kč/m
Kpod
-
ZC
Kč/m
Op
m
příloha č. 8
K4
1375 1,00
3
3
1 375,00 92,30 0,95
Koeficient polohový
příloha č. 14
K5
-
1,00
Koeficient změny cen
příloha č. 38
-
2,126
Koeficient prodejnosti
příloha č. 39
Ki Kp ZCU
Kč/m
Základní cena upravená bez Kp
ZC*K4*K5*Ki
-
1,000 3
2 777,09
Výpočet opotřebení Rok odhadu
roky
2014
Rok pořízení
roky
2002
S
roky
12
Životnost
Z
roky
Opotřebení
O
%
ZCU
Kč/m
Stáří
Základní cena upravená
3
3
Obestavěný prostor
OP
m
Výchozí cena
CN
Kč
Koeficient zohledňující základy stavby
Kz
-
Stupeň dokončení Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení Odpočet na opotřebení Cena snížená o opotřebení
2 777,09 92,30 256 325,18 1,00
D
%
100,00
CNd
Kč
256 325,18
O
Kč
-38 448,78
CO
Kč
217 876,40
Věcná hodnota kolny činí ke dni odhadu 217 880 Kč slovy: dvěstěsedmnáct tisíc osmsetosmdesát korun českých.
9
80 15,00
2.1.3 Příslušenství Jedná se o venkovní úpravy (oplocení, opěrné zdi, plotová vrata, zpevněné plochy a přípojky IS apod.), které tvoří příslušenství rodinného domu. Jejich hodnotu určím odborným odhadem a to 3,5 % z reprodukční či věcné hodnoty rodinného domu. Reprodukční hodnota domu činí cca 5,5 mil. Kč, tedy 193 tis. Kč, resp. věcná hodnota činí cca 84 tis. Kč.
Věcná hodnota příslušenství činí 84 000 Kč.
2.1.4 Pozemky Město Teplice nemá platnou Cenovou mapu stavebních pozemků (CMSP). Oceňované pozemky jsou evidované v KN jako zastavěná plocha a nádvoří, zahrada. Pozemky jsou rovné, tvoří jednotný funkční celek s možností napojení na inženýrské sítě: elektro, plyn a vodovod. Ceny stavebních pozemků pro rezidenční bydlení se v okrajových částech Teplic pohybují od 450 – 1 000 Kč/m2 v závislosti na poloze, dopravním napojení, technické připravenosti, velikosti, apod. Cena pozemků je odhadována, s ohledem na frekventovanou komunikaci u domu a skladbu sousedního obyvatelstva, na cca 500 Kč/m2.
pozemky: 159 m2 36 m2 326 m2 521 m2 500 Kč/m2 260 500 Kč
parc. č. 939/1 zastavěná plocha a nádvoří parc. č. 939/3 zastavěná plocha a nádvoří parc. č. 942/1 zahrada celková výměra jednotková cen stavebních pozemků zjištěná hodnota pozemku Celková hodnota pozemků činí 260 500 Kč
2.1.5 Rekapitulace zjištěných hodnot:
Název objektu 2.1.1 RD č.p. 421
Reprodukční Věcná hodnota cena 5 538 100,00 Kč 2 401 000,00 Kč
2.1.2 Garáž
256 300,00 Kč
217 900,00 Kč
2.1.3 Příslušenství
193 800,00 Kč
84 000,00 Kč
260 500,00 Kč 6 248 700,00 Kč
260 500,00 Kč 2 963 400,00 Kč
2.1.4 Pozemky Celkem
10
2.2 Výpočet ceny výnosovým způsobem Oceňovaný objekt je určen a stavebně upraven k trvalému rodinnému bydlení. Pronájem domů není v této lokalitě obvyklý a z tohoto důvodu není výnosová hodnota nemovitosti zjišťována.
Výnosová hodnota oceňovaných nemovitostí nebyla stanovena.
11
2.3. Výpočet ceny porovnávacím způsobem
Pro zjištění porovnávací hodnoty oceňovaných nemovitosti byly použity údaje z odhadcovy databáze doplněné o nabídky RK. Jedná se o nemovitosti z Dubí a okolí. Poptávka po rodinných domech v Teplicích a okolí odpovídá nabídce. 1. RD, ul. Bohosudovská, Teplice - Sobědruhy Jedná se o řadový částečně podsklepený dvoupodlažní rodinný dům s mansardovou střechou s obytným podkrovím. V domě jsou dva byty (2+1,1+1) vč. příslušenství a nebytový prostor v 1. NP. Technický stav je po částečné modernizaci průměrný. Lokalita porovnávané nemovitosti je shodná. OP = 841 m3, ZP = 87 m2, UP= 165 m2, Poz = 2 016 m2. Kupní cena 2 750 000 mil Kč, datum 09/2014, (12 720 Kč/m2).
2. RD v ul. Zahradní, Dubí. Jedná se o samostatně stojící částečně podsklepený dvoupodlažní rodinný dům se sedlovou střechou. V domě je jedna bytová jednotka 2+1 vč. příslušenství, samostatné pokoje s WC, čtyři pokoje v podkroví, které nesplňují charakter obytných místností, dále nebytový prostor, který dříve sloužil jako bazar a garáž pro jeden osobní automobil. Technický stav domu je spíše podprůměrný bez pravidelné údržby. Lokalita porovnávané nemovitosti je obdobná. ZP = 132 m2, OP = 1 295 m3, UP = 216 m2, pozemky = 449 m2. Kupní cena 1 200 000 Kč, datum 02/2014, (5 560 Kč/m2).
3. Rodinný dům ul. Husova, Dubí – Běhánky. Jedná se o koncový částečně podsklepený dvoupodlažní rodinný dům se sedlovou střechou. V domě jsou dva byty (2+1,3+1) vč. příslušenství. Technický stav je průměrný vyžadující modernizaci. Lokalitu porovnávané nemovitosti lze hodnotit jako srovnatelnou. ZP = 98 m2, OP = 825 m3, UP = 163 m2, pozemek = 348 m2. Kupní cena 1 390 000 Kč, datum 5/2013, (8 527 Kč/m2).
12
4. Bytový dům v ul. Střední, Dubí - Pozorka. Objekt je koncový podsklepený třípodlažní s pultovou střechou s mírným spádem. V domě jsou tři bytové vč. příslušenství a nebytový prostor 1. NP. Technický stav objektu je mírně podprůměrný s lokálně se vyskytujícími závadami (zemní vlhkost) vyžadující zlepšení tepelně izolačních vlastností domu. Lokalita porovnávané nemovitosti je obdobně atraktivní. ZP = 133 m2, OP = 1 447 m2, UP = 287 m2 a pozemky 314 m2. Obvyklá cena 1 350 000 Kč, datum 04/2014, (4 700 Kč/m2).
5. Rodinný dům v ul. U Staré školy, Teplice - Prosetice. Jedná se o koncový podsklepený dvoupodlažní rodinný dům se sedlovou a plochou střechou. V domě jsou dvě bytové jednotky 3+1 vč. příslušenství a garáž. Technický stav objektu je po modernizaci v r. 1993 průměrný. Lokalita porovnávané nemovitosti je srovnatelná. ZP = 120 m2, OP = 910 m2 UP = 184 m2 a pozemky 319 m2. Kupní cena 2 100 000 Kč, datum 02/2012, (11 410 Kč/m2).
6. RD, ul. Josefská, Novosedlice. Jedná se o řadový částečně podsklepený jednopodlažní rodinný dům se sedlovou střechou s vikýři s obytným podkrovím. V domě jsou dva byty 3+1 vč. příslušenství. Technický stav je průměrný bez pravidelné údržby. Lokalita porovnávané nemovitosti je obdobná. OP = 945 m3, ZP = 130 m2, UP = 248 m2, Poz = 371 m2. Kupní cena 1 500 000 mil Kč, datum 04/2014, (6 050 Kč/m2).
Porovnávané rodinné domy byly obchodovány nebo nabízeny v rozmezí 1,2 – 2,75 mil. Kč. Toto rozpětí je dáno rozdílnou lokalitou, velikostí, možností maximálního využití, technickým stavem a standardem vybavení. V případě přepočtu na jednotkovou cenu (JC) užitné plochy (ÚP) se tyto hodnoty pohybují v rozmezí 4 700 – 12 500 Kč/m2. V případě oceňovaného domu, jehož technický stav a standard vnitřního vybavení je spíše podprůměrný, lokalita nepatří mezi vyhledávané, se domnívám, že jednotková cena
13
užitné plochy, odpovídá spodní hranici uvedeného rozpětí JC = 8 000 Kč/m2, při výměře užitné plochy cca UP = 155 m2, pak porovnávací hodnota odpovídá cca 1,24 mil. Kč. Hodnota garáže s ohledem na právně nezajištěný přístup je minimální a není do zjištěné hodnoty domu připočtena.
Porovnávací hodnota oceňovaných nemovitostí činí 1 240 000 Kč. slovy: jeden milión dvěstěčtyřicet tisíc korun českých.
14
3. Souhrnná rekapitulace majetku Jedná se o koncový částečně podsklepený dvoupodlažní rodinný dům s mansardovou střechou s částečně využitelným podkrovím. V domě jsou dva byty s příslušenstvím. Dále se zde nachází garáž a další venkovní úpravy vč. pozemků a porostů. Oceňované nemovitosti se nacházejí na severozápadním okraji města Teplic, v části Sobědruhy v Bohosudovské ulici. Technický stav oceňovaných nemovitostí je spíše podprůměrný vyžadující modernizaci. Střešní konstrukce je z části napadena dřevokazným hmyzem, doporučuji rychlou nápravu. Lokalita oceňované nemovitosti není příliš atraktivní s ohledem na rušnou komunikaci.
Výsledný odhad tržní hodnoty stanovený touto metodou (současný stav) je platný za předpokladu, že objekt bude v případě prodeje ihned uvolněn bez dalších výdajů na vyprázdnění objektu a jeho technický a právní stav se od doby prohlídky nezměnil.
Výnosová hodnota nemovitostí pro nedostatek informací nebyla stanovena. Porovnávací hodnota nemovitostí byla stanovena na základě výsledků analýzy s „obdobným“ typem nemovitého majetku. Tržní hodnota odpovídá zjištěné porovnávací hodnotě se zohledněním nezbytných nákladů na odstranění dřevokazného hmyzu a částečné výměně střešní konstrukce.
Majetek Objekt vč. příslušenství a pozemku Celkem
Věcná hodnota: slovy:
Výnosová hodnota: slovy:
Věcná hodnota Kč
Výnosová hodnota Kč
Porovnávací hodnota Kč
Tržní hodnota Kč
2 963 000
-
1 240 000
1 200 000
2 963 000 Kč
-
1 240 000 Kč
1 200 000 Kč
2 963 000 Kč dva milióny devětsetšedesáttři tisíc tři sta korun českých.
-
Porovnávací hodnota: slovy:
1 240 000 Kč jeden milión dvěstěčtyřicet tisíc korun českých.
Tržní hodnota: slovy:
1 200 000 Kč jeden milión dvěstě tisíc korun českých.
15
C. CELKOVÁ REKAPITULACE ZJIŠTĚNÝCH HODNOT
Úkolem znalce bylo zjištění obvyklé ceny nemovitosti - pozemku parc.č. 939/1 se stavbou rodinného domu č.p. 421 vč. příslušenství, pozemku parc. č. 939/3 se stavbou garáže bez č.p./č.e. a pozemku parc.č. 942/1 v k.ú. Sobědruhy, obec Teplice, okres Teplice podle LV č. 562 a LV č. 903.
Obvyklá cena nemovitosti byla stanovena za předpokladu, že se zde nevyskytují žádné ekologické zátěže nebo jiná enviromentální omezení, dále pak žádné omezení vlastnických práv či majetkové vady nebo jiná omezení.
Na oceňovaných nemovitostech jsem na základě mne dostupných informací a místního šetření neshledal žádná práva ani závady na nemovitosti váznoucí vyjma omezení uvedených na LV č. 562 a LV č. 903 pro k.ú. Sobědruhy ze dne 25.11. 2014.
V zjištěné obvyklé ceně nejsou zohledněny zapsaná omezení vlastnických práv (nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji).
Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí:
1 200 000 Kč
slovy: jeden milión dvěstě tisíc korun českých.
V Teplicích, dne 5.1. 2015
Vypracoval: Ing. Jiří Laibl
E. Znalecká doložka ESTIMATES Consulting s.r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 4.2.2013 pod zn. 149/2012-OSD-SZN/12 do I. oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady - oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1/151/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu účtuji fakturou č. 2 - 15 podle připojené likvidace.
16
