ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1962/92/2015 NEMOVITÁ VĚC: Pozemková parcela - zastavěná plocha číslo parcelní 104 bez jakýchkoliv součástí a příslušenství, v katastrálním území obce Manětín, okres Plzeňsever. Katastrální údaje: Adresa nemovité věci: Vlastník pozemku:
Kraj Plzeňský, okres Plzeň-sever, obec Manětín, k.ú. Manětín Manětín č.p. 92, 331 62 Manětín NOVOPLAN beta spol. s r.o., v likvidaci, IČO: 64832007, Přívozní 1054/2, 170 00 Praha 7 - Holešovice, vlastnictví: výhradní
OBJEDNAVATEL:
Exekutorský úřad Praha 1, JUDr. Ivo Luhan
Adresa objednavatele:
Karlovo náměstí 17, 120 00 Praha 2
ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele:
Pavel Ulč Třemošná - Záluží 177, 330 11 Třemošná telefon: e-mail: 377855074
[email protected]
ÚČEL OCENĚNÍ:
exekuční řízení č.j. 099 EX 3580/05. (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření:
200 000,- Kč 11.11.2015
Stav ke dni :
11.11.2015
Za přítomnosti: stavebního technika Městského úřadu Manětín. Počet stran:
9 stran
V Třemošné - Záluží, dne 13.11.2015
Počet příloh: 30
Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně pozemkové parcely - zastavěné plochy číslo parcelní 104 bez jakýchkoliv součástí a příslušenství, v katastrálním území obce Manětín, okres Plzeň-sever, za účelem exekučního řízení vedeném pod č.j. 099 EX 3580/05, k datu 11.11.2015. Přehled podkladů - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, LV.č. 827 pro katastrální území obce Manětín, vyhotovený dne 23.10.2015 - kopie katastrální mapy v měř. 1:1000 pro katastrální území obce Manětín, vyhotovená dne 18.1.2013 pod č. PU - 293/2013-435 - kupní smlouva sepsaná dne 10.6.2002 pod č.j. KS/278/2002-E/13/79, právní účinky vkladu vznikly dnem 2.1.2003, rozhodnutím č.j. V-1/2003-435 - usnesení soudního exekutora JUDr. Ivo Luhana, sepsané v Praze dne 25.2.2013 pod č.j. 099 EX 3580/05-54 - realitní inzerce podobných srovnatelných nemovitostí z nejbližšího okolí oceňované nemovitosti, inzerovaná na internetovém portálu Sreality.cz - informace, výměry a skutečnosti zjištěné na místě znalcem dne 11.11.2015, kdy bylo provedeno ohledání předmětné nemovitosti Místopis Znalecký posudek je zpracován dle zjištěných skutečností, informací získaných od stavebního technika městského úřadu, informací získaných na internetových stránkách Městského úřadu Manětín, předložených výše uvedených podkladů a především informací získaných u renomovaných realitních kanceláří působících v dané lokalitě. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: úzké centrum - historická část zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Oceňovaná nemovitost, pozemková parcela - zastavěná plocha číslo parcelní 104 bez jakýchkoliv součástí a příslušenství, je situována přímo v centrální části intravilánu města Manětín, severně od přímo procházející státní silnice směr Mladotice - Nečtiny. Situování nemovitostí je patrno z kopie katastrální mapy a mapového snímku města, zpracovaných v měř. 1:1000 pro katastrální území obce Manětín, které jsou přílohou znaleckého posudku. Oceňovaná pozemková parcela je z velké části své plochy zastavěna budovou občanské vybavenosti č.p. 92, která je situována jako řadová vnitřní přímo v uliční čáře. Tato budova je ve vlastnictví jiného vlastníka - Města Manětín. Budova občanské vybavenosti č.p. 92 je ke dni ocenění ve velmi špatném technickém stavu s narušenou statikou některých hlavních nosných konstrukcí, v probíhající rekonstrukci těchto nosných prvků, prozatím bez jakéhokoliv využití a vybavení. Na nezastavěné části předmětné pozemkové parcely se nachází konstrukce původního podzemního sklepení a po obvodu pozemku torza kamenných stěn původní zástavby. Přístup k nemovitosti je přímo z přilehlé výše uvedené státní silnice. V dané části -2-
města je zaveden rozvod vody, kanalizace, elektro a slaboproudých rozvodů, město nemá zaveden rozvod zemního plynu. Město Manětín čítá celkem cca 1 165 obyvatel, má potřebnou základní občanskou vybavenost, má ovšem celkem omezenou možnost kulturního, sportovního a společenského vyžití, v dané oblasti dále chybí lukrativní pracovní možnosti. Město má celkem dobré dopravní spojení autobusovou dopravou. Životní prostředí je v dané lokalitě nenarušené jakýmkoliv průmyslovým provozem, nemovitost se nachází přímo v centrální části obce. Užívání nemovitosti je pouze rušeno automobilovým provozem na přímo přilehlé frekventované státní silnici. Okolní zástavbu přímého okolí oceňované nemovitosti tvoří rodinné domy původní zástavby obce a budovy občanské vybavenosti, s diametrálně lepší průběžnou údržbou a standardem užívání. Daná lokalita města se nachází v památkové zóně nemovitých kulturních památek. Hlavním objektem pro zjištění obvyklé ceny je tedy pozemková parcela - zastavěná plocha číslo parcelní 104 bez jakýchkoliv součástí (prostá jakýchkoliv trvalých porostů) a příslušenství, zastavěna budovou občanské vybavenosti č.p. 92, jenž je ve vlastnictví jiného vlastníka.
Stručná charakteristika oceňovacích metod: - metoda porovnávací Při porovnávací metodě se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena předmětné nemovitosti, se zohledněním současné situace na trhu srovnatelných nemovitostí. - obvyklá cena - tržní Jedná se o cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytnutí stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (obecné, tržní) ceny použita následující metodika. Jelikož není v současné době na realitním trhu s podobnými porovnatelnými nemovitostmi v daném městě vůbec obchodováno, nejsou tudíž k dispozici žádné porovnatelné příklady. V obchodní praxi na trhu s nemovitostmi rovněž nejsou k dispozici žádné příklady prodejů podobných zastavěných pozemků bez vlastní stavby v dané lokalitě. Z těchto důvodů tudíž používám k porovnání nezastavěné stavební pozemkové parcely z nejbližšího okolí města. Dále používám z výše uvedených důvodů pro výpočet obvyklé ceny i administrativní cenu vypočtenou dle platného cenového předpisu k datu ocenění. Vzhledem ke skutečnosti, že nejsou pro zjištění obvyklé ceny k dispozici relevantní porovnatelné nemovitosti, které zcela odpovídají předmětné oceňované pozemkové parcele, používám pro výpočet výsledné obvyklé ceny tudíž kombinaci obou oceňovacích metod a jejich zaokrouhlený aritmetický průměr cen. -3-
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Poloha nemovité věci v chráněném území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: Stavby s výrazně zhoršeným technickým stavem Stavby dlouhou dobu neužívané
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění pozemků 1.1 Zastavěná plocha č.p. 104.
Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění pozemků 2.1 Zastavěná plocha č.p. 104.
OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Na oceňované pozemkové parcele je situována stavba jiného vlastníka v havarijním stavu, což velmi omezuje případný prodej. 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů -4-
č. II
Pi 0,00
I
-0,03
II I
0,00 -0,03
II
0,00
6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
IV
1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 +
P ) = 0,940 i
i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Budovy pro obchod a administrativu Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,65 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,08 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce – centrum obce I 0,10 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,10 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – III 0,05 možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 +
P ) = 0,878 i
i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,825 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Manětín: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 000,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel III O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Ostatní případy V O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, I služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) -5-
Pi 0,75 0,60 0,80 0,85 0,90 1,00
služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 275,40 Kč/m2
Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění pozemků 1.1 Zastavěná plocha č.p. 104. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Ochranné pásmo - pozemek v památkové zóně 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 +
P = 0,990 i
i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,940 Index polohy pozemku IP = 0,878 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,940 * 0,990 * 0,878 = 0,817
-6-
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III II
0,00 -0,01
I II
0,00 0,00
Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 275,40 Typ
Parcelní číslo 104
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Index 0,817
Výměra [m2] 814,00 814,00
Upr. cena [Kč/m2]
Koef.
225,00
Jedn. cena [Kč/m2] 225,00
Cena [Kč] 183 150,-
m2
Zastavěná plocha č.p. 104. - zjištěná cena
183 150,=
183 150,- Kč
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Ocenění pozemků 1.1 Zastavěná plocha č.p. 104. Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m2 ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Stavební pozemek - Nečtiny. KRC: 0,95
KMP: 1,10
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
Parcela č.: 1 694 508 200 Popis pozemku: viz. popis v realitní inzerci č. 1. Lokalita: Stavební pozemek - Nečtiny - Plachtín. KRC: 0,95
KMP: 1,10
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
Parcela č.: 1 452 435 600 Popis pozemku: viz. popis v realitní inzerci č. 2.
-7-
KIV: 1,00
300,00
KIV: 1,00
300,00
KVP: 0,98
KUV: 1,00
1,02
307,23
KVP: 0,98
KUV: 1,00
1,02
307,23
Lokalita: Stavební pozemek - Lité - Spankov. KRC: 0,95
KMP: 1,10
KPP: 1,00
KDD: 0,99
KMZ: 1,00
Parcela č.: 1 992 328 680 Popis pozemku: viz. popis v realitní inzerci č. 3. Průměrná jednotková cena
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků
104
KIV: 1,00
165,00
KVP: 0,98
KUV: 0,99
1,00
165,61 260,02 Kč/m2
Výměra [ m2 ] 814
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 260
814
Hodnota pozemků celkem
-8-
Celková cena pozemku [Kč] 211 640 211 640
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění pozemků 1.1 Zastavěná plocha č.p. 104.
183 150,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění pozemků 1.1 Zastavěná plocha č.p. 104.
211 600,00 Kč
Obvyklá cena 200 000,- Kč slovy: Dvěstětisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.10
V Třemošné - Záluží 13.11.2015 Pavel Ulč Třemošná - Záluží 177 330 11 Třemošná Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 2.11.1998 č.j. Spr. 1251/98 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1962/92/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 92/2015.
-9-
