Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 15/2015 O obvyklé ceně podílu 1/2 nemovitosti - bytové jednotky č. 921/14 v bytovém domě č.p. 921 na pozemku parc.č. 616/16, vč. podílu o velikosti 577/40567 na společných částech domu č.p. 921 a na pozemcích parc.č. 616/3 a 616/16 vše v katastrálním území Vysočany, obec Praha, okres Praha, zapsáno na LV č. 3523, 3199. Postup při zpracování posudku: Povinný p. Maddox Leon Both se i přes písemnou výzvu na sjednanou schůzku prohlídky nemovitosti nedostavil a neumožnil vstup do oceňované bytové jednotky. Ocenění provedeno na základě obchůzky nemovitosti z veřejně přístupných míst, informací získaných od majitele sousední bytové jednotky, informací získaných z prohlášení vlastníka získaného na firmě J.N.NOVA s.r.o. zajišťující správu bytového domu s oceňovanou bytovou jednotkou.
Objednatel posudku:
Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov
Účel posudku:
Exekuční příkaz č.j. 180 EX 9542/13. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti.
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a podle stavu ke dni 21.1.2015 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Posudek obsahuje včetně titulního listu 12 stran textu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně 22.1.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně 1/2 nemovitosti - bytové jednotky č. 921/14 v bytovém domě č.p. 921 na pozemku parc.č. 616/16, vč. podílu o velikosti 577/40567 na společných částech domu č.p. 921 a na pozemcích parc.č. 616/3 a 616/16 vše v katastrálním území Vysočany, obec Praha, okres Praha, zapsáno na LV č. 3523, 3199. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 199/2014 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Bytová jednotka Skloněná 921/7 110 00 Praha-Vysočany Hl.m. Praha Hl.m. Praha Praha Vysočany 1 246 780
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 21.1.2015 za přítomnosti znalce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 17.12.2014 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 3523, -2-
3199; - kopie katastrální mapy; - informací získaných od majitele sousední bytové jednotky; - informací získaných z prohlášení vlastníka získaného na firmě J.N.NOVA s.r.o. - zajišťující správu bytového domu s oceňovanou bytovou jednotkou; - skutečnosti zjištěné na místě.
5. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je nemovitost - bytové jednotky č. 921/14 v bytovém domě č.p. 921 na pozemku parc.č. 616/16, vč. podílu o velikosti 577/40567 na společných částech domu č.p. 921 a na pozemcích parc.č. 616/3 a 616/16 vše v katastrálním území Vysočany, obec Praha, okres Praha, zapsáno na LV č. 3523, 3199. Bytový dům č.p. 921 - se nachází v zastavěné části města Praha, část Vysočany, na ul. Skloněná. Objekt je zděný s 9-ti nadzemními podlažími s plochou střechou. Objekt byl dle získaných informací postaven jako novostavba v roce 2005. Stáří objektu je dle získaných informací 10let. Dům je v dobrém technickém stavu. V 1.NP objektu se nachází garážová stání, ostatních podlažích bytové jednotky - celkem 71 bytových jednotek. V objektu je výtah. Bytová jednotka č. 921/14 - o velikosti 2+kk se nachází ve 2.NP a 3.NP - jedná se o mezonetový byt. Vstup do bytové jednotky nebyl umožněn - informace o interiéru byly získány pouze od majitele sousední bytové jednotky a z prohlášení vlastníka získaného na firmě zajišťující správu bytového domu s oceňovanou bytovou jednotkou. Podlahová plocha bytu je 57,70m2 + bylkón o podlahové ploše 5,40m2. Bytová jednotka je převážně v původním stavu standardně vybavená s koupelnou s WC, kuchyňskou linkou, vytápění je centrální dálkové. Popis konstrukcí a vybavení jednotky: omítky vápenné hladké, okna plastová, dveře dřevěné hladké, elektroinstalace světelná, vytápění a příprava TÚV centrální dálkové, původní vybavení koupelny a WC, v kuchyni je kuchyňská linka a el. sporák. Pozemky parc.č. 616/3 a 616/16 - tvoří se stavbou bytového domu jednotný funkční celek. Pozemky jsou v podílovém vlastnictví majitelů bytových jednotek v domě č.p. 921.
6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Bytová jednotka č. 921/14 - podíl 1/2 b) Pozemky - podíl 577/81134 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda
-3-
B. Odhad 1) Administrativní cena (vyhláška 199/2014 Sb.) Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - zástavy, exekuce 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - ocenění podílu nemovitosti 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II I I
0,00 -0,04 -0,10
IV
1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,860 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba II 0,02 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - MHD – centrum obce IV 0,03 II 0,00 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,100 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,946 -4-
a) Bytová jednotka č. 921/14 - podíl 1/2 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Praha 9 10 let 40 054,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 14,60 * 1,00 = 28,50 * 1,00 = 3,0 * 1,00 = 0,90 * 1,00 = 5,0 * 1,00 = 5,70 * 1,00 = 5,40 * 0,17 =
Podlahové plochy bytu pokoj: pokoj s kuchyňským koutem: předsíň: komora: koupelna s WC: schodišťový prostor v bytě: balkón: Započítaná podlahová plocha bytu:
14,60 m2 28,50 m2 3,00 m2 0,90 m2 5,00 m2 5,70 m2 0,92 m2 58,62 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Garážové stání 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 10 let: s = 1 - 0,005 * 10 = 0,950 9
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V10 * 0,950 = 1,216
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,860 Index polohy pozemku IP = 1,100
-5-
č. IV
Vi 0,10
IV II III III
0,10 0,00 0,05 0,03
III
0,00
III
0,00
III III II
0,00 0,00 1,00
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 40 054,- Kč/m2 * 1,216 = 48 705,66 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 58,62 m2 * 48 705,66 Kč/m2 * 0,860 * 1,100= 2 700 949,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = Bytová jednotka č. 921/14 - výchozí cena pro výpočet vlastnického = podílu * Úprava ceny vlastnickým podílem
2 700 949,- Kč 2 700 949,- Kč
Bytová jednotka č. 921/14 - zjištěná cena
=
1 350 474,50 Kč
Jedn. cena [Kč/m2] 5 230,00
Cena [Kč] 2 065 850,-
1/2
b) Pozemky - podíl 577/81134 Ocenění Ostatní stavební pozemky Typ
Název
§ 2 cen. mapa
Parcelní číslo 616/3
Výměra [m2] 395,00
ostatní plocha - ostatní komunikace § 2 cen. mapa zastavěná plocha a 616/16 829,00 5 230,00 nádvoří Ostatní stavební pozemky - celkem Pozemky - podíl 577/81134 - výchozí cena pro výpočet vlastnického = podílu * Úprava ceny vlastnickým podílem Pozemky - podíl 577/81134 - zjištěná cena
=
4 335 670,6 401 520,6 401 520,- Kč 577 / 81 134 45 525,64 Kč
Rekapitulace administrativního ocenění 1/2 nemovitosti a) Bytová jednotka č. 921/14 - podíl 1/2 b) Pozemky - podíl 577/81134
= =
Administrativní cena 1/2 nemovitosti činí celkem
-6-
1 350 470,- Kč 45 530,- Kč 1 396 000,- Kč
2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost
Prodej byt 2+kk, v osobním vlastnictví, 58 m2, novostavba z roku 2005, Vysočany, Praha 9. Byt je umístěn v 2. NP s prosklenou lodžii. Vybavení, které zůstane součástí bytu - kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči a barový pult, vestavěná skříň v chodbě, masivní dřevěná postel. K dispozici jsou parkovací stání krytá (včetně mřížového zabezpečení), nebo otevřená (vjezd přes závoru). Na střeše domu je umístěna rozlehlá společná terasa, která je samozřejmě plně přístupná. Nabídková cena RK: 2.990.000,- Kč. (51.552,- Kč/m2 podlahové plochy)
Tato bytová jednotka se nachází ve stejné lokalitě jako oceňovaná bytová jednotka (stejný bytový dům na ul. Skloněná v Praze-Vysočanech); uvedená byt.jednotka je ve srovnatelném technickém stavu; bytový dům je ve stejném technickém stavu; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95, k bytové jednotce navíc náleží parkovací stání v přízemí domu - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95.. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 46.526,- Kč/m2 podlahové plochy.
-7-
2. srovnatelná nemovitost
K prodeji byt 2+kk/B v osobním vlastnictví má plochu 62,5 m2 + 7 m2 balkon a nachází se v 6. patře sedmipatrové cihlové novostavby s výtahem, 8 min. od metra, v ulici Skloněná, Praha 9 – Vysočany. Byt s atypickým půdorysem byl vystavěn v rámci developerského projektu. Byt je situován do dvou podlaží spojených schodištěm, přičemž v 6. patře se nachází obytná část s obývacím pokojem a kuchyňským koutem, ložnice, koupelna s odděleným WC, balkon a v 5. patře je vchod do bytu s předsíní a úložnými prostory. Obývací pokoj je orientován na jih a částečně západ, ložnice na východ. K bytu náleží garážové stání v suterénu domu. Nabídková cena RK: 3.390.000,- Kč. (54.240,- Kč/m2 podlahové plochy).
Tato bytová jednotka se nachází ve stejné lokalitě jako oceňovaná bytová jednotka (stejný bytový dům na ul. Skloněná v Praze-Vysočanech); uvedená byt.jednotka je ve srovnatelném technickém stavu; bytový dům je ve stejném technickém stavu; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95, k bytové jednotce navíc náleží parkovací stání v přízemí domu - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95.. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 48.952,- Kč/m2 podlahové plochy.
-8-
3. srovnatelná nemovitost
Byt 2+kk, 50 m2, který se nachází ve 3. patře cihlového domu v Praze 9 - Vysočany, ul. Novovysočanská. Byt po kompletní rekonstrukci - Plastová okna, veškeré rozvody - voda, odpad, plyn, topení, elektřina, 3 roky plynový kotel, nové radiátory topení, kuchyňská linka vč. plynového sporáku, digestoře, myčky a pračky, nové zárubně vč. interiérových dveří, vestavěné skříně, nová koupelna vč. vany a topného žebříku, na podlahách nová dlažba a plovoucí podlahy. Orientace bytu J. Dům po rekonstrukci - fasáda, plastová okna, nový vchod, nová střecha, plánují se nové stoupačky a rekonstrukce sklepních kójí. Výborná dopravní dostupnost, 5 min. Metro B, zast. Palmovka, 7 min. Metro A zastav. Flóra/Želivského. K bytu přísluší sklepní kóje o velikosti 6 m2. Nabídková cena RK: 2.500.000,- Kč (50.000,- Kč/m2 podlahové plochy) Tato bytová jednotka se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná bytová jednotka (srovnatelná poloha v Praze-Vysočanech); uvedená byt.jednotka je ve srovnatelném technickém stavu; bytový dům je ve srovnatelném technickém stavu; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 47.500,- Kč/m2 podlahové plochy.
-9-
Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 46.526,- až 48.950,- Kč/m2 podlahové plochy Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: 47.659,- Kč/m2 podlahové plochy 57,7m2 (podlahové plochy oceňované byt. jednotky) x 47.659,- Kč/m2 = 2.749.924,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno):
2.750.000,- Kč Srovnávací hodnota podílu 1/2 nemovitosti celkem: Výslednou „obvyklou hodnotu“ výrazně ovlivňuje skutečnost, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu 1/2 k výše uvedeným nemovitostem. V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku. S ohledem na tuto skutečnost odhaduji obvyklou cenu spoluvlastnického podílu 1/2 oceňovaných nemovitostí ve výši (po zaokrouhlení) na: 2.750.000,- Kč /2 x 0,9 = 1.237.500,- Kč 0,9 ... koeficient zhoršeného prodeje podílu nemovitosti.
1.240.000,- Kč
- 10 -
Rekapitulace Administrativní cena 1/2 nemovitosti (cena podle cen. předpisu)
1.396.000,- Kč
Srovnávací hodnota 1/2 nemovitosti
1.240.000,- Kč
Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou
0,- Kč 0,- Kč
Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu 1/2 nemovitosti bytové jednotky č. 921/14 v bytovém domě č.p. 921 na pozemku parc.č. 616/16, vč. podílu o velikosti 577/40567 na společných částech domu č.p. 921 a na pozemcích parc.č. 616/3 a 616/16 vše v katastrálním území Vysočany, obec Praha, okres Praha, zapsáno na LV č. 3523, 3199, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Hlavní město Prahu, KP Praha, podle tohoto odhadu k datu ocenění 21.1.2015 po zaokrouhlení na:
1.240.000,- Kč.
- 11 -
C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované 1/2 nemovitosti činí celkem včetně příslušenství bytové jednotky č. 921/14 v bytovém domě č.p. 921 na pozemku parc.č. 616/16, vč. podílu o velikosti 577/40567 na společných částech domu č.p. 921 a na pozemcích parc.č. 616/3 a 616/16 vše v katastrálním území Vysočany, obec Praha, okres Praha, zapsáno na LV č. 3523, 3199, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Hlavní město Prahu, KP Praha, podle tohoto odhadu k datu ocenění 21.1.2015 po zaokrouhlení na:
1.240.000,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo – Nezjištěno. Věcná břemena – Nezjištěno. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované 1/2 nemovitosti činí celkem včetně příslušenství bytové jednotky č. 921/14 v bytovém domě č.p. 921 na pozemku parc.č. 616/16, vč. podílu o velikosti 577/40567 na společných částech domu č.p. 921 a na pozemcích parc.č. 616/3 a 616/16 vše v katastrálním území Vysočany, obec Praha, okres Praha, zapsáno na LV č. 3523, 3199, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Hlavní město Prahu, KP Praha, podle tohoto odhadu k datu ocenění 21.1.2015 po zaokrouhlení na:
1.240.000,- Kč. Slovy : jedenmiliondvěstěčtyřicettisíc korun českých V Hlučíně, 22.1.2015 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín – Darkovičky tel.: 731 645 931
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j.Spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 15/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 15/2015.
E. Seznam příloh 1. Fotodokumentace - 1 strana; 2. Výpis z katastru nemovitostí - 5 stran; 3. Kopie katastrální mapy - 1 strana; 4. Místopis - 1 strana.
- 12 -
Fotodokumentace pořízená dne 21.1.2015
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
OZN.: Skloněná č.p. 921, Praha-Vysočany.
OZN.: Skloněná č.p. 921, Praha-Vysočany.
- 20 -
