2015

ZNALECKÝ POSUDEK Č. 27/47/2015 o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemků parc. č. st. 70, st. 71, st. 72, 22/2, 22/3, 31/2, 189/4 a 190/3 vč. příslušenství, stavby rodinného domu č. p. 34, která je součástí pozemku parc. č. st. 70, stavby rodinného domu č. p. 35, která je součástí pozemku parc. č. st. 71, a zemědělského stavení bez čp/če, která je součástí pozemku parc. č. st. 72; to vše v k. ú. Jemnice u Tisové, obec Tisová, okres Tachov.

Objednatel:

Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394

Účel znaleckého posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX 1844/13-107 vydaného soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 23. 7. 2015.

Zhotovitel:

Znalecký ústav ESTIMMO s. r. o. Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 IČ: 49966375, DIC: CZ49966375 mob: +420 604 555 649 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 14. 8. 2015. Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 77 stran vč. příloh, a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele.

V Praze dne 8. 10. 2015

Znalecký posudek č. 27/47/2015

Určení obvyklé ceny

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A.

Úvod ........................................................................................................................................................... 3

1.

Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 3

2.

Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN ................................................................. 3

3.

Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena .............................................................................. 4

3.1. Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 4 3.2. Administrativní cena .......................................................................................................................... 4 4. Hlavní používané zkratky ........................................................................................................................... 4 B.

Nález .......................................................................................................................................................... 5

5.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 5

5.1. Prohlídka nemovitých věcí ................................................................................................................. 5 5.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................................................... 5 5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 7 5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 8 5.5. Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 8 6. METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 9 6.1. Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 9 6.2. Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 9 6.3. Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 9 6.4. Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 9 7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ ................................................................................................. 10 7.1. Poloha a vnější vlivy ........................................................................................................................ 10 7.2. Rodinný dům č. p. 34 (součástí p. č. st. 70 ) a č. p. 35 (součástí st. 71) a příslušenství ................ 11 7.3. Zemědělské stavení bez čp/če, které je součástí p. č. st. 72, a příslušenství ................................. 16 7.4. Pozemky .......................................................................................................................................... 17 7.5. Využití ploch – územní plán ............................................................................................................. 21 7.6. Povodňový plán ČR ......................................................................................................................... 22 7.7. Shrnutí ............................................................................................................................................. 23 C. Posudek ................................................................................................................................................... 24 8.

URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY .................................................................................. 24 8.1. Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem ................................................................................. 24 8.1.1. RD s pozemky a příslušenstvím .............................................................................................. 24 8.1.2.

Zemědělské stavení s pozemkem a příslušenstvím ................................................................ 31

8.1.3.

Pozemky určené k zastavění ................................................................................................... 37

8.1.4.

Rekapitulace určení obvyklé ceny ........................................................................................... 43

8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí ................................................................................ 43 8.3. Určení administrativní ceny ............................................................................................................. 46 D. Závěrečný výrok ....................................................................................................................................... 65 E.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 66

F.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 66

Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Stránka 2 z 66



A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znaleckého ústavu je dle výroku I. a II. v usnesení č. j. 167 EX 1844/13-107: a) ocenit nemovité věci určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 169, tj.: - pozemky parc. č. st. 70, st. 71, st. 72, 22/2, 22/3, 31/2, 189/4 a 190/3 vč. příslušenství, stavby rodinného domu č. p. 34, která je součástí pozemku parc. č. st. 70, stavby rodinného domu č. p. 35, která je součástí pozemku parc. č. st. 71, zemědělského stavení bez čp/če, které je součástí pozemku parc. č. st. 72; to vše v k. ú. Jemnice u Tisové, obec Tisová, okres Tachov. b) určit příslušenství nemovitých věcí; c) zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu (§ 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění – zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považujeme nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit.

2. Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovité věci: * LV č. 169 pro k. ú. Jemnice u tisové, obec Tisová, okres Tachov; ke dni 23. 7. 2015 ALV: BLV:

Vlastník Děd Jaroslav, Jemnice 35, 348 01 Tisová; identifikátor: 540529/2860 Pozemky Parcela: Druh pozemku: Způsob využití: parc. č. st. 70 zastavěná plocha a nádvoří Součástí je stavba: Jemnice č. p. 34, rodinný dům Stavba stojí na pozemku p. č.: st. 70 parc. č. st. 71 zastavěná plocha a nádvoří Součástí je stavba: Jemnice č. p. 35, rodinný dům Stavba stojí na pozemku p. č.: st. 71 parc. č. st. 72 zastavěná plocha a nádvoří Součástí je stavba: bez čp/če, zemědělské stavení Stavba stojí na pozemku p. č.: st. 72


Výměra: 2 101 m

103 m

2

765 m

2

Stránka 3 z 66


FLV:

parc. č. 22/2 orná půda parc. č. 22/3 zahrada parc. č. 31/2 trvalý travní porost parc. č. 189/4 zahrada parc. č. 190/3 zahrada Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: 2 parc. č. 22/2 55001 422 m 2 parc. č. 22/3 55001 298 m 2 parc. č. 31/2 55001 89 m 2 parc. č. 189/4 55001 753 m 2 parc. č. 190/3 55001 1091 m


2

422 m 2 298 m 2 89 m 2 753 m 2 1091 m

3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“

3.2. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č. 199/2014.“

4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí; LV – list vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovitosti; FLV – nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky; k. ú. – katastrální území; KP – katastrální pracoviště; č. j. – číslo jednací; č. – číslo; parc. č. – parcelní číslo; č. p. – číslo popisné; RD – rodinný dům; NP – nadzemní podlaží, PP – podzemní podlaží; IS – inženýrské sítě; KM – katastrální mapa; zap.pl. – započitatelná plocha; oc.nem. – oceňovaná nemovitá věc; zast.pl. – zastavěná plocha 1.NP


Stránka 4 z 66



B.Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření konaném dne 14. 8. 2015 bez přítomnosti povinného. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znaleckému ústavu i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitých věcích, ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitých věcí účastnit a poskytnout potřebné informace pro ocenění. Doporučený dopis s kontaktováním povinného nebyl vrácen prostřednictvím České pošty k mým rukám, proto předpokládám, že byl povinný o místním šetření informován. Na místě bylo zanecháno písemné oznámení o provedení místního šetření s žádostí o poskytnutí součinnosti. Na toto oznámení povinný reagoval dne 19. 8. 2015 telefonickým hovorem, při kterém sdělil informace týkající se oceňovaných nemovitých věcí. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovité věci ke dni místního šetření.

5.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znaleckým ústavem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 169 ze dne 23. 7. 2015, k. ú. Jemnice u Tisové, obec Tisová, okres Tachov – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem – viz. příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j. 167 EX 1844/13-107 ze dne 23. 7. 2015 Písemné sdělení MěÚ Tachov ze dne 13. 8. 2015; č. j. 2131/2015-OVÚP/TC; vyřizuje: Vanická; o zaslání dokumentů, které jsou k dispozici Žádala jsem o: •

Stavební dokumentaci vč. technické zprávy a to půdorysy všech podlaží, řezy, pohledy

•

Stavební povolení, popřípadě jakékoliv informace o případných rekonstrukcích / modernizacích

Doloženo bylo: • Kopie dokladů ke stavbě garáže a skladu na parc. č. 190/3 (stavební povolení ze dne 25. 11. 1987, technická zpráva, půdorys sklepa, půdorys skladu a garáže, pohledy stavby garáže a skladu) Dokumenty získané z katastru nemovitostí: •

Kupní smlouva ze dne 2. 2. 2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 5. 2. 2009; V-473/2009-410

•

Rozhodnutí pozemkového úřadu 4621/1996; Z-5900039/1996-410 (týká se věcného břemene chůze a jízdy)

Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz


Stránka 5 z 66



Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 169 – dálkový náhled Kopie katastrální mapy, k. ú. Jemnice u Tisové – dálkový náhled - viz. příloha Územní plán obce Tisová Informace získané při místním šetření Údaje předané vlastníkem nemovitých věcí při telefonním hovoru dne 19. 8. 2015 a 3. 9. 2015 Mapa oblasti – viz. příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz. příloha Záznam z prohlídky nemovitých věcí Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi Informace z malého lexikonu obcí ČR 2014 – http://www.czso.cz/csu/2014edicniplan.nsf/publ/320199-14-r_2014 Povodňový plán ČR (www.dppcr.cz) www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskereality.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Vyhláška MF ČR č. 199/2014 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - www.cuzk.cz Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN 978-80-7204-630-0 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN 978-80-245-1818-3 Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8 Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0 Kolektiv autorů – Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009


Stránka 6 z 66



Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. – Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04032-4 Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04307-3 Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha – Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04854-2 Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2015 Odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2015 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o. s., ročníky 2010 až 2015

5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalecký ústav prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znaleckého posudku. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalecký ústav neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalecký ústav při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalecký ústav za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.


Stránka 7 z 66



5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 169 ze dne 23. 7. 2015 je ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí zřízeno věcné břemeno (sekce B1-LV): •

Věcné břemeno chůze a jízdy v okolí kravína a přilehlých jímek - Oprávnění pro: parcela st. 72 - Povinnost k: parcela 1/1 - Listina: Rozhodnutí pozemkového úřadu 4621/1996; Z-5900039/1996-410

Dle rozhodnutí pozemkového úřadu se jedná o věcné břemeno chůze a jízdy v okolí kravína a přilehlých jímek. Toto věcné břemeno je zohledněno v určení obvyklé ceny. Jedná se o věcné břemeno ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí, a proto není samostatně vyčísleno. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 169 ze dne 23. 7. 2015 váznou na oceňovaných nemovitých věcech zástavní práva – viz. přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 169 ze dne 23. 7. 2015 dále vyplývá, že byla na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí zahájena exekuce a byl vydán exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí viz. přiložené LV část „C - Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto znaleckém posudku uvažováno.

5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsme měli k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto znaleckého posudku.


Stránka 8 z 66



Výkresová dokumentace byla získána pouze ke stavbě garáže a skladu na pozemcích parc. č. 190/3, st. 71 a st. 72. Rozměry jsou proto převzaty z této dokumentace. Při místním šetření nebylo umožněno provést zaměření nemovitých věcí, a proto muselo být přistoupeno k převzetí venkovních rozměrů z katastrální mapy, výšky jsou odhadnuty. Poslední relevantní doklady pro zpracování znaleckého posudku byly získány dne 3. 9. 2015 od povinného prostřednictvím telefonního hovoru.

6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitých věcí (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitých věcí, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitých věcí. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá. Odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění u objektů sloužících pro rezidenční bydlení neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikujeme.

6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určitých nemovitých věcí a to určení její obvyklé ceny. Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele znaleckého posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitých věcí se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitých věcí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které jsou oceňované nemovité věci srovnávány. U rezidenčních nemovitých věcí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. „započitatelná plocha“. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci.

6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto znaleckém posudku se určuje obvyklá cena předmětu ocenění. Z výše popsané definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího


Stránka 9 z 66



způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňovaných nemovitých věcí s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu určení obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění jsou pozemky se stavbou rodinného domu a příslušenstvím, pozemek se zemědělským stavením a pozemky určené k zastavění, u kterých je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání taktéž vypočtena administrativní cena pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Ocenění je provedeno dvěma způsoby: pomocí aktuální prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování, která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitých věcí vůči oceňované nemovité věci. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. srovnáním s realitním trhem metodou přímého porovnání a upravení pomocí hodnototvorných faktorů Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ 7.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází v okrese Tachov, v obci Tisová, konkrétně v části obce Jemnice. Obec Tisová se skládá z několika částí – Tisová, Hlinné, Jemnice, Kumpolec, Lhotka a Trnová. Část obce Tisová, Trnová, Hlinné a Nová Strast leží při silnici II/199 (dálniční přivaděč od Tachova ke křížení u Nové Hospody), část obce Jemnice, Kumpolec a Lhotka leží severně od této silnice. Obec leží v rybničnaté oblasti - nachází se zde cca 30 rybníků, z nichž největší jsou Velký Jemnický a Modrák (u osady Hlinné). V okolí Tisové a Jemnice je vyhlášena přírodní rezervace Tisovské rybníky. Oceňované nemovité věci jsou konkrétně umístěny v severní části obce Jemnice (rodinný dům a pozemky určené k zastavění) a ve východní části obce (zemědělské stavení). Centrum obce Tisová je vzdáleno cca 4 km jízdy jihozápadním směrem, okresní město je vzdáleno cca 11 km jízdy západním směrem. Jedná se o malou, zemědělsky orientovanou obec, v okolí obce jsou rybníky, pole i lesy. Okolní zástavba: Jedná se o tradiční, venkovskou lokalitu bydlení, v nejbližším okolí RD převažuje původní zástavba rodinných domů. Občanská vybavenost: V části obce Jemnice není k dispozici žádná občanská vybavenost. Potřebná občanská vybavenost je k dispozici v rámci okresního města Tachov (cca 11 km), veškerá pak v Plzni (60 km).


Stránka 10 z 66



Dopravní dostupnost: Část obce Jemnice je špatně dostupná veřejnou dopravou, v místě není k dispozici autobusová zastávka. Nejbližší zastávka je k dispozici cca 2 km jižním směrem v části obce Hlinné (cca 14 spojů denně – Tisová, Hlinné x Tachov). Nevýhodou je i absence nočních spojů. Z osobní dopravy je část obce Jemnice, přístupná po komunikaci III. třídy. Nájezd na dálnici D5 je vzdálen cca 5 km jízdy jižním směrem. Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Pozemky parc. č. 189/4, 190/3, st, 70, st. 71 jsou přístupné po zpevněné veřejné komunikaci, z pozemku parc. č. 1338/3 (ostatní plocha, ostatní komunikace; vlastník: obec Tisová). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Pozemky parc. č. 22/2, 22/3, 31/2 jsou přístupné přes pozemek parc. č. 31/8 (trvalý travní porost; vlastník: Jaroslav Děd, Ježek Viktor), na který již navazuje obecní pozemek parc. č. 187/2 (zahrada; vlastník: obec Tisová). Přístup tak není právně zajištěn. Pozemek parc. č. st. 72 je přístupný po částečně zpevněné veřejné komunikaci, z pozemku parc. č. 1294/2 (ostatní plocha, ostatní komunikace; vlastník: Česká republika). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Parkovací možnosti: Parkování je možné na vlastním pozemku i na okolním veřejném prostranství. Inženýrské sítě: Z inženýrských sítí jsou v místě u RD k dispozici elektřina, vodovod a kanalizace (svedena do obecní jímky). Oceňovaný RD je na uvedené sítě napojen. Zemědělské stavení bez čp/če na parc. č. st. 72 je z veřejných sítí napojeno pouze na elektřinu. Informace z malého lexikonu obcí ČR Kód Pořado okresu vé číslo

Název obce

Kód obce

Správní obvod 1

2

3

CZ0327

Tisová

541621

3215

6

4

44

4

5

6

1 995 472 330

7

8

9

4

5

5

10 11 12 13 0

0

0

1

Vysvětlivka: 2 – počet částí obce; 3 – počet katastrálních území; 4 – katastrální výměra v hektarech; 5 – obyvatel celkem; 6 – obyvatelé ve věku 15 - 64 let; 7 – dokončené byty v letech 1999 až 2003; 8 – dokončené byty v letech 2004 až 2008; 9 – dokončené byty v letech 2009 až 2013, 10 – pošta; 11 – škola; 12 – zdravotní zařízení; 13 – statutární město = 4, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 10 – 12: (ano = 1, ne = 0, * s jedním stupněm)

7.2. Rodinný dům č. p. 34 (součástí p. č. st. 70 ) a č. p. 35 (součástí st. 71) a příslušenství Dle telefonického sdělení povinného pana Jaroslav Děda se jedná o stavbu pravděpodobně z roku 1950. Původně se jednalo o bytový dům zemědělského družstva, který byl přestaven na rodinný dům s 2 čísly popisnými. Stavba má 2 nadzemní podlaží a půdu. Dle povinného se ke každému podlaží váže 1 číslo popisné, tzn. 1.NP = č. p. 35, 2.NP = č. p. 34. Přízemí obývá povinný se svou družkou, ve 2.NP bydlí dcera povinného. Obě bytové jednotky v domě jsou řešeny jako 2+1. Na pozemku u domu se nachází několik nezakreslených staveb, které při místním šetření (ze západní strany) nebylo možné plně zkontrolovat, popis vychází ze sdělení povinného, popřípadě z letecké fotomapy.


Stránka 11 z 66



Dispoziční řešení – dle sdělení povinného Dispoziční řešení u č. p. 34 a č. p. 35 je obdobné 2+1. Pouze v č. p. 35 (1.NP) je WC v samostatné místnosti, nikoliv v koupelně. Oba byty se skládají z obývací místnosti, pokoje, kuchyně a koupelny s WC či zvlášť. Způsob využití / skutečné užívání objektu / nejlepší možné využití / legálnost staveb Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití objektu „rodinný dům“, což je pravděpodobně v souladu se skutečným využitím a také nejlepším možným využitím. K objektu nebyla získána stavební dokumentace ani žádné rozhodnutí stavebního úřadu. Stavba není řádně zakreslena v katastrální mapě, jak rozměrově (zastavěná plocha je větší), tak i s ohledem na rozdělení objektů prostorově na 1.NP (č. p. 35) a 2.NP (č. p. 34). Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle sdělení povinného je objekt pravděpodobně z 50-tých let, stáří je tedy cca 65 let Počet podlaží: 2 nadzemní podlaží + půda Základy: betonové s izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: montované panelové Stropy: pravděpodobně železobetonové panelové s rovným podhledem Střecha: tvar sedlový, krov dřevěný Krytina střechy: vlnitý eternit Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, dešťové svody, oplechování okenních parapetů a střešních prostupů z pozinkovaného plechu Vnější povrchy: omítka břizolitová Vstupní dveře do objektu: dřevěné částečně prosklené do kovových zárubní Vrata: nejsou Okna: dřevěná, dvojité zasklení Bleskosvod: je proveden Komíny: 2x POPIS INTERIÉRU (výchozí předpoklad, uvažovaný ve znaleckém posudku): Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: keramické v koupelnách, na WC a v kuchyních za kuchyňskou linkou Schody: konstrukce: dřevěná Dveře: dřevěné hladké plné a prosklené s kovovými zárubněmi a dřevěnými prahy Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: dřevěné parkety, koberce, z PVC a keramické dlažby Vytápění: ústřední kotlem Viadrus na tuhá paliva – je umístěn ve vedlejší stavbě; žebrové litinové radiátory Ohřev teplé vody: kombinovaný el. bojler Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené a teplé vody Hygienické vybavení: 1.NP: standardní – koupelna s rovnou vanou a umyvadlem, samostatné WC 2.NP: standardní – koupelna s rohovou vanou, umyvadlem a WC Vnitřní kanalizace: odkanalizování z kuchyní, koupelen a WC do veřejného řádu Vnitřní plynovod: není provedeno napojení Elektroinstalace: kompletní rozvody světelného proudu (230V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: 1.NP i 2.NP - standardní kuchyňská linka s dřezem a elektrickým sporákem s troubou Údržba: prováděna běžná údržba


Stránka 12 z 66



Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto uvažovány vzhledem ke stavu, stáří stavby a sdělení povinného jako standardní - typické pro daný typ objektu; jejich provedení tedy může být ve skutečnosti odlišné.

Informativní odhad obestavěného prostoru rodinného domu č. p. 34, č. p. 35 - odměřeno z KM Konstrukční výška

Zastavěná plocha

Obestavěný prostor

2

343 m 3 343 m

Podlaží

Výpočet

1.NP 2.NP

10,6*10,8 10,6*10,8

zastřešení

10,6*10,8*1,5*0,5 - sedlová střecha

86 m

Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo

773 m

3 m 3 m

Zastavěná plocha 1.NP - zaokrouhleno na celé číslo Zastavěná plocha všech podlaží - zaokrouhleno na celé číslo Zastavěná plocha nadzemních podlaží - zaokrouhleno na celé číslo

114,48 m 2 114,48 m

3

3 3

2

114 m 2 229 m 2 229 m

Informativní odhad vnitřních výměr místností rodinného domu č. p. 34, č. p. 35 Podlaží Místnost 1.NP byt 2+1 - odhad 0,79 x zastavěná plocha 1.NP Započitatelná plocha 1.NP 2.NP byt 2+1 - odhad 0,79 x zastavěná plocha 2.NP

Podlahová plocha

Zohledněno

90,44

100%

90,44

100%

Započitatelná plocha 2.NP Celková započitatelná plocha - zaokrouhleno na celé číslo (zap.pl.)

Započitatelná plocha 2

90,44 m 2 90,44 m 2 90,44 m 2

90,44 m

181 m

2

Stáří a stavebně technický stav (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku) Objekt byl postaven dle sdělení vlastníka nemovitých věcí cca před 65-ti lety. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou převážně v ucházejícím stavu pro svoji funkčnost. Některé prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) jsou však ve zhoršeném stavu pro svoji funkčnost. V nevalném stavu je fasáda (spáry mezi panely, omítka je místy narušená a opadává, začištění okolo oken a po rozvodu elektřiny), původní dřevěná okna, vstupní dveře, klempířské konstrukce jsou místy zkorodované, eternitová krytina je v současnosti považována za nebezpečný odpad. Při místním šetření bylo zjištěno, že v nedávné minulosti byl nově proveden přívod elektřiny vzduchem, dle sdělení povinného byly dále před cca 3 až 5-ti lety zrekonstruovány obě koupelny (sanita, obklady, dlažba) a WC, částečně podlahy (PVC, dlažby) a kuchyňské linky. Celkově však s ohledem na vzhled exteriéru předpokládám nevalný stavebně technický stav, vyžadující provedení rekonstrukce zejména exteriéru (např. okna, dveře, oprava fasády, střešní krytina atd.). Stavebně – technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a zanedbané údržbě. Příslušenství a přípojky inženýrských sítí -

Venkovní úpravy a) Přípojky inženýrských sítí – elektřina, kanalizace, vodovod b) Oplocení – z kovových plotových rámů s drátěnou výplní do kovových sloupků na betonové podezdívce (směrem do ulice); z ostatních stran nebyl zjištěn typ oplocení - nebyl z ulice vidět c) Vstupní branka a vjezdová brána (obojí 2x) – ocelové konstrukce s drátěnou a plechovou výplní d) Zpevněné plochy – betonové po obvodu rodinného domu č. p. 34 a č. p. 35 a od branky ke vstupu


Stránka 13 z 66


-


Kůlna s kotelnou – stojí na pozemku parc. č. 189/4 je v těsné blízkosti RD. Stavba má pultovou střechu, krytina je vlnitá plechová, konstrukce pravděpodobně celá dřevěná. Uvnitř objektu je dle sdělení kotel na tuhá paliva, pomocí kterého se vytápí RD. Stav objektu je nevalný, stáří odhaduji na cca 30 let. Informativní odhad obestavěného prostoru kůlny s kotelnou - dle fotomapy Konstrukční Zastavěná Obestavěný Podlaží Výpočet výška plocha prostor 2 3 1.NP 3,5*3,9 2,4 m 12,95 m 31 m Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo

-

31 m

Dřevník – stojí na severním okraji pozemku parc. č. 189/4 naproti kůlně s kotelnou. Jedná se o přístřešek s kovovou konstrukcí (ocelové sloupky s drátěnou či dřevěnou výplní) s mírnou pultovou střechou, krytou plechovými deskami. Stav objektu je nevalný, stáří odhaduji na cca 30 let. Informativní odhad obestavěného prostoru dřevníku - dle fotomapy Konstrukční Podlaží Výpočet výška 1.NP 2*4,8 2,4 m

Zastavěná plocha 2 9,60 m

Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo -

Obestavěný prostor 3 23 m 23 m

3

Kůlna – stojí ve východní části pozemku parc. č. 190/3, jedná se pravděpodobně dřevěnou stavbu se sedlovou střechou, krytou asfaltovou lepenkou. Stav stavby předpokládám nevalný a stáří cca 30 let. Informativní odhad obestavěného prostoru kůlny - dle fotomapy Konstrukční Podlaží Výpočet výška 1.NP 5,6*4 2,2 m zastřešení

5,6*4*1,6*0,5 - sedlová střecha

Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo -

3

Zastavěná plocha 2 22,40 m

Obestavěný prostor 3 49 m 18 m

3

67 m

3

Garáž - stojí v jihozápadní části pozemku parc. č. 190/3, není zakreslena v katastrální mapě. Stavba je dle sdělení vlastníka využívána jako dílna. Jedná se o zděnou stavbu s 1 podzemním podlažím, 1 nadzemním podlažím a stavebně upraveným podkrovím. Dle stavebního povolení ze dne 25. 11. 1987 byl objekt vybudován jako garáž a sklad o zastavěné ploše 4,4 x 12,7 m. V 1.PP jsou skladové prostory a schodišťový prostor. V 1.NP je sklad paliva, sklad, garáž a schodišťový prostor. V podkroví je sklad. Stáří stavby odhaduji na cca 27 let dle stavebního povolení. Stavba není zanesena do evidence KN. Konstrukční řešení: Základy: betonové Nosné konstrukce: betonové - 1.PP, zděné - 1.NP Stropy: železobetonové panely (1.PP), dřevěné polospálené Střecha: tvar sedlový, krov dřevěný Krytina střechy: vlnité eternitové desky Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, dešťové svody, oplechování okenních parapetů, oplechování střešních prostupů, z pozinkovaného plechu s nátěrem Vnější povrchy: břízolitová Vrata: kovová s výplní Okna: zámečnická (dle technické zprávy, nebylo možné zkontrolovat) Bleskosvod: není proveden Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky


Stránka 14 z 66



Schody: konstrukce: betonové (1.PP), dřevěné (do podkroví) Dveře: dřevěné hladké plné a prosklené s kovovými zárubněmi a dřevěnými prahy Povrch podlah: betonová mazanina Elektroinstalace: kompletní rozvod světelného proudu (230V) Údržba: zanedbaná Stavebně technický stav Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) i prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) jsou prozatím v ucházejícím stavu pro svoji funkčnost. Dle sdělení vlastníka je stavba užívaná jako sklad, údržba je zanedbaná. Stavebně – technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a zanedbané údržbě. Výpočet obestavěného prostoru garáže - dle stavební dokumentace Podlaží

Výpočet

Konstrukční výška

1.PP 1.NP

6,4*4,4 12,7*4,4 12,7*4,4

2,2 m 2,35 m 1 m

podkroví

Zastavěná plocha

Obestavěný prostor 2

28,16 m 2 55,88 m 2 55,88 m

12,7*4,4*1,15*0,5 - sedlová střecha

Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo Zastavěná plocha 1.NP - zaokrouhleno na celé číslo -

56 m

3

62 m 3 131 m 3 56 m 32 m

3

281 m

3

2

Stodola - stojí na pozemcích parc. č. st. 70, st. 71 a 190/3. Dle sdělení vlastníka se jedná o stavbu cca 20 let starou, která je využívaná jako stodola a kurník. Stavba je zděná, má 1 nadzemní podlaží a úložný prostor na půdě. Stavba není zanesena do evidence KN. Konstrukční řešení a technické vybavení Počet podlaží: 1 nadzemní podlaží + stavebně neupravené podkroví (půda) Základy: betonové Nosné konstrukce: zděné Stropy: pravděpodobně dřevěné trámové s rovným podhledem Střecha: tvar sedlový, krov dřevěný Krytina střechy: vlnitý eternit Klempířské konstrukce: podokapní žlab, oplechování střešních prostupů, z pozinkovaného plechu Vnější povrchy: omítka vápenná, dřevěné Vstupní dveře do objektu: dřevěné do kovových zárubní Okna: kovová Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Schody: konstrukce: dřevěná Povrch podlah: betonová mazanina Elektroinstalace: kompletní rozvod světelného proudu (230V) Údržba: zanedbaná Stavebně technický stav Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) i prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) jsou v ucházejícím stavu pro svoji funkčnost. Celkově lze stavebně technický stav hodnotit jako průměrný. Informativní odhad obestavěného prostoru stodola - dle fotomapy Konstrukční Podlaží Výpočet výška


Zastavěná plocha

Obestavěný prostor

Stránka 15 z 66


1.NP zastřešení

9*5,6 9*5,6


2,35 m 1,8 m

2

3

50,40 m 2 50,40 m

118 m 3 91 m

9*5,6*1,8*0,5 - sedlová střecha

Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo

45 m

3

255 m

3

7.3. Zemědělské stavení bez čp/če, které je součástí p. č. st. 72, a příslušenství Dle sdělení vlastníka nemovitých věcí stavba dříve využívaná jako sušárna na jetel, později byla předělána na vepřín s 14-ti kotci pro celkem cca 130 prasat. Jedná se o přízemní stavbu převážně se zděnou konstrukcí. Okolí je v současnosti neudržované. Dispoziční řešení – dle sdělení povinného Dle povinného se v objektu nachází WC, šatna, sprchy, přípravna, vodárna a prostor s 14-ti kotci pro prasata. Způsob využití / skutečné užívání objektu / nejlepší možné využití / legálnost staveb Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití objektu „zemědělské stavení“, což je v souladu nejlepším možným využitím. V současnosti je objekt užíván jako skladiště nepotřebných věcí, v jeho blízkosti je chováno několik málo ovcí. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle sdělení vlastníka nemovitých věcí byl objekt postaven před cca 40-ti lety Počet podlaží: 1 nadzemní podlaží + půda Základy: betonové Nosné konstrukce: zděné Stropy: pravděpodobně železobetonové Střecha: tvar sedlový, krov dřevěný Krytina střechy: vlnitý eternit, část plechová Klempířské konstrukce: oplechování střešních prostupů, z pozinkovaného plechu Vnější povrchy: omítka vápenná, dřevěné povrchy, cihly bez omítky Vstupní dveře do objektu: dřevěné do kovových zárubní Vrata: dřevěná Okna: kovová, popřípadě chybí Bleskosvod: je proveden POPIS INTERIÉRU (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku) Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: keramické na sociálním zařízení Dveře: dřevěné hladké plné s kovovými zárubněmi Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: betonová mazanina a keramická dlažba Ohřev teplé vody: el. bojler Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené a teplé vody Hygienické vybavení: WC Elektroinstalace: kompletní rozvody světelného proudu (230V) Údržba: zanedbaná


Stránka 16 z 66



Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto uvažovány vzhledem ke stavu a stáří stavby jako podstandardní - typické pro daný typ objektu; jejich provedení tedy může být ve skutečnosti odlišné.

Informativní odhad obestavěného prostoru zemědělského stavení bez čp/če - odměřeno z KM Podlaží

Výpočet

1.NP

10,6*57,8 13,2*10,3 4,15*3,95

zastřešení

10,6*57,8*2*0,5+13,2*10,3*2*0,5 - sedlová střecha

Konstrukční výška 3,6 m 4,2 m 3,2 m

Zastavěná plocha

Obestavěný prostor 2

612,68 m 2 135,96 m 2 16,39 m

749 m

Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo Zastavěná plocha - zaokrouhleno na celé číslo

3

2 206 m 3 571 m 3 52 m 3

3 578 m 765 m

3

2

Stáří a stavebně technický stav (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku) Objekt byl dle sdělení vlastníka postaven před cca 40-ti lety. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) i prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) jsou ve zhoršeném stavu pro svoji funkčnost. Při místním šetření bylo zjištěno, že fasáda částečně opadává, některá okna chybí, střešní krytina je ve zhoršeném stavu, střechou pravděpodobně zatéká, některé klempířské prvky nejsou provedeny (podokapní žlaby). Dle sdělení povinného byla před 2 roky provedena elektroinstalace. Celkově lze stavebně technický stav hodnotit jako špatný, vyžadující provedení rekonstrukce zejména prvků krátkodobé životnosti (např. krytina, okna, dveře, podlahy, rozvody inženýrských sítí, zařizovací předměty atd.). Pokud nedojde k výše uvedeným opravám, hrozí celkové snížení životnosti stavby. Stavebně – technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a zanedbané údržbě. Příslušenství a přípojky inženýrských sítí -

Venkovní úpravy a) Přípojky inženýrských sítí – elektřina, voda ze studny, odkanalizování do jímky (součást pozemku) b) Jímka – pravděpodobně betonová (součást pozemku)

-

Studna – dle sdělení povinného, je pravděpodobně kopaná s elektrickým čerpadlem, stáří 40 let.

7.4. Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. st. 70, st. 71, st. 72, 22/2, 22/3, 31/2, 189/4, 190/3, které jsou zapsané na LV č. 169 ze dne 23. 7. 2015 pro k. ú. Jemnice u Tisové, obec Tisová, okres Tachov. Obvyklá cena trvalých porostů je podle názoru zpracovatele ocenění zanedbatelná, je zahrnuta v určení obvyklé ceny. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Předpokládáme nezávadnost (ekologická – kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Sousední parcely (info z www.cuzk.cz): parc. č. st. 70: st. 71, 189/4, 190/3 parc. č. st. 71: st. 70, 189/4, 190/3 parc. č. st. 72: 1/1, 1294/2 parc. č. 22/2: 22/1, 22/3, 31/2, 31/9, 235/1 Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Stránka 17 z 66



parc. č. 22/3: 16/1, 16/9, 22/1, 22/2, 31/2, 31/8 parc. č. 31/2: 16/1, 16/9, 22/2, 22/3, 31/8 31/9, 235/1 parc. č. 189/4: st. 70, st. 71, 189/2, 189/3, 190/1, 190/3, 1338/3 parc. č. 190/3: st. 49, st. 70, st. 71, 189/4, 190/1, 190/4, 1338/3 Pozemek parc. č. st. 70

Pozemek je rovinný, má nepravidelný tvar, v západní části je zastavěn stavbou rodinného domu č. p. 34 a 35, ve východní části je na pozemku částečně umístěna stodola. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem. Zakreslení staveb v katastrální mapě a uvedené čísel popisných není v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. st. 71

Pozemek je rovinný, má nepravidelný tvar, v západní části je zastavěn stavbou rodinného domu č. p. 34 a 35, ve východní části je na pozemku částečně umístěna stodola. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem. Zakreslení staveb v katastrální mapě a uvedené čísel popisných není v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 189/4


Stránka 18 z 66



Pozemek je rovinný, má nepravidelný tvar, převážně travnatý povrch se zanedbanou údržbou. Na pozemku se nachází dřevník a kůlna s kotelnou. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 190/3

Pozemek je rovinný, má nepravidelný cca obdélníkovitý tvar. Ve střední části pozemku jsou umístěny 2 stavby, které nejsou zaneseny do evidence KN. Jedná se o garáž a stodolu. Ve východní části pozemku se ještě nachází kůlna. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem. Na pozemku se nachází stavby, které nejsou zaneseny do evidence KN. Pozemek pod stavbou zemědělského stavení bez čp/če Pozemek parc. č. st. 72

Pozemek je rovinný, má nepravidelný tvar, je z celé své plochy zastavěn zemědělským stavením bez čp/če. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.


Stránka 19 z 66



Pozemky určené územním plánem k zastavění Pozemek parc. č. 22/2

Pozemek je rovinný, udržovaný, má travnatý udržovaný povrch s trvalými porosty – ovocné stromy (třešně, jabloně), slouží jako ovocný sad. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem. Druhem pozemku se jedná o ovocný sad. Pozemek parc. č. 22/3

Pozemek je rovinný, udržovaný, má travnatý udržovaný povrch s trvalými porosty – ovocné stromy (třešně, jabloně), slouží jako ovocný sad. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem. Druhem pozemku se jedná o ovocný sad. Pozemek parc. č. 31/2

Pozemek je rovinný, udržovaný, má travnatý udržovaný povrch s trvalými porosty – ovocné stromy (třešně, jabloně), slouží jako ovocný sad. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem. Druhem pozemku se jedná o ovocný sad.


Stránka 20 z 66



Příslušenství pozemků parc. č. 22/2, 22/3 a 31/2 těchto pozemků je tvořeno venkovními úpravami: - oplocení z pletiva s kovovými sloupky; -

kovová brána a branka s výplní z pletiva.

7.5. Využití ploch – územní plán Podle územního plánu obce Jemnice se oceňované pozemky: - parc. č. 189/4, 190/3, st. 71, st. 70 nachází v území vymezeném jako „BV“ – území bydlení venkovského typu; - parc. č. 22/2, 22/3 a 31/2 nachází v území vymezeném jako „SV“ – smíšené území venkovské; - parc. č. st. 72 nachází v území vymezeném jako „VZ“ – území zemědělské výroby.


Stránka 21 z 66



7.6. Povodňový plán ČR Dle povodňového plánu České republiky www.dppcr.cz se nejedná o záplavové území.


Stránka 22 z 66



7.7. Shrnutí Adresa: okres Tachov, obec Tisová, část obce Jemnice - Rodinný dům č. p. 34 a 35 s pozemky parc. č. st. 70, st. 71, 189/4, 190/3 a příslušenství; - Zemědělské stavení bez čp/če na parc. č. st. 72 a pozemek parc. č. st. 72 vč. Nemovité věci: příslušenství; - Pozemky určené k zastavění - parc. č. 22/2, 22/3 a 31/2 Rodinný dům č. p. 34 a 35 s pozemky parc. č. st. 70, st. 71, 189/4, 190/3 a příslušenství Stavební stav:

nevalný

Dispozice vč.zhodnocení:

2 x 2+1, průměrné

Příslušenství:

Podlažnost:

1NP + 2NP + půda

Výměra pozemků:

Obestavěný prostor (OP):

773 m

3

181 m

2

151 m

2

Započitatelná plocha (zap.pl.): Zastavěná plocha vedlejších staveb: Realizovatelnost:

Vybavení:

obtížná

standardní venkovní úpravy; kůlna s kotelnou; dřevník; kůlna; garáž; stodola 2 2 048 m

Zast. plocha 1.NP:

114 m

2

Zastavěná plocha nadzemních podlaží:

229 m

2

IPP:

0,112

OP / zap.pl.:

4,271

Zemědělské stavení bez čp/če na parc. č. st. 72 a pozemek parc. č. st. 72 vč. příslušenství Stavební stav:

špatný WC, sprchy, šatna, přípravna, 14 Dispozice: kotců pro prasata Podlažnost: 1NP + půda Obestavěný 3 3 578 m prostor (OP): Realizovatelnost: velmi obtížná Aktuální využití: Svažitost: Tvar pozemků: Územní plán: Realizovatelnost:

Vybavení: Příslušenství:

opotřebované venkovní úpravy; studna

Výměra pozemku:

765 m

2

Zast. plocha 1.NP:

765 m

2

Využití:

není využíváno

Pozemky určené k zastavění - parc. č. 22/2, 22/3 a 31/2 nezpevněný, právně Přístup: ovocný sad (jabloně, třešně) nezajištěný Příslušenství: rovinné pozemky venkovní úpravy Inženýrské sítě: dohromady cca obdélníkový v dosahu: E, V, K 2 Výměra pozemků: smíšené území venkovské 809 m obtížná

Pozn.: IPP – index podlažních ploch - podíl plochy všech nadzemních podlaží a celkové výměry pozemku OP / zap.pl.: - podíl obestavěného prostoru a započitatelné plochy; informuje o míře prostorové efektivnosti výstavby


Stránka 23 z 66



C.Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 „Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě.“ Kupní smlouva - vyhodnocení Dle kupní smlouvy ze dne 2. 2. 2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 5. 2. 2009; V-473/2009-410; byla kupní 2 cena za nemovité věci - pozemky parc. č. 190/3, 22/2, 22/3 a 31/2 o celkové výměře 2.490 m ve výši 2 44.820 Kč, tj. 18 Kč/m . Kupní cena je posouzena jako nižší, než je cena obvyklá. Prodávajícím byla obec Tisová.

8.1.1. RD s pozemky a příslušenstvím Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient lokalita v sobě odráží rozdíl poloze a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu. K 2 – Koeficient obslužnost veřejnou dopravou v sobě odráží rozdíl četnost dopravního spojení, zda je v obci autobusová zastávka, železniční zastávka, MHD, atd., a jaké je spojení do lokalit s občanskou vybaveností a pracovními příležitostmi.


Stránka 24 z 66



K 3 – Koeficient dostupnost osobní dopravou v sobě odráží dopravní dostupnost centra obce, případně okresních a krajských měst s občanskou vybaveností, napojení na dálniční síť apod. K 4 - Koeficient pozemek zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry), orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků a možnost dalšího rozšíření a výstavby na pozemcích. K 5 - Koeficient stavebně technický stav v sobě odráží stavebně technický stav, stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí; morální opotřebení. K 6 - Koeficient vybavení v sobě odráží standard vybavení mj. vytápění, sociální zařízení, aj. K 7 – Koeficient příslušenství v sobě odráží existenci příslušenství staveb, venkovních úprav, aj. K 8 - Koeficient velikost nemovitých věcí v sobě odráží velikost nemovitých věcí zejména z hlediska jejich započitatelné plochy, podlažnost. K 9 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě. K 1 0 - Koeficient funkční využitelnost v sobě odráží možnosti využití nemovitých věcí s ohledem na dispozici, prostorové uspořádání stavby, umístění stavby na pozemku, možnosti stavebních úprav objektu, aj. K 1 1 - Koeficient zdroj informací vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,7 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Koeficient zdroj informací dále v sobě odráží datum uskutečněného prodeje, příp. pouze dosud nerealizovaný prodej. K 1 2 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí. K 1 3 – Koeficient věcná břemena a ochranná pásma v sobě odráží existenci věcných břemen, ochranných pásem a závad váznoucích na nemovitých věcech a také ochranná pásma. K 1 4 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňované nemovité věci (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňované nemovité věci, odpovídá koeficient > 1. Analýza trhu - pozemky s rodinnými domy 1.) www.sreality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Tisová a blízkém okolí do 1 km - bylo nalezeno celkem 8 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 849.000 Kč do 1.990.000 Kč. V obci a okolí do 5 km od obce je v nabídce na tomto serveru celkem 36 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 270.000 Kč do 7.599.000 Kč. 2.) www.reality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Tisová byla nalezena pouze jedna s nabídkovou cenou 849.000,- Kč. 3.) www.ceskereality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Tisová – byly nalezeny celkem 2 nemovité věci s nabídkovou cenou 1.595.000,- Kč a 849.000,- Kč. Nabídka nemovitých věcí na Tachovsku – bylo nalezeno celkem 180 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 300.000,- Kč do 9.750.000,- Kč. Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Stránka 25 z 66



4.) http://www.eurodrazby.cz Na tomto serveru jsou v historii dražeb (r. 2014 – 2015) uvedeny 2 podobné nemovité věci, které byly vydraženy za 545.000,- Kč a 560.000,- Kč. Konkrétní popis viz. tabulka níže. Tabulka realizovaných dražeb v letech 2014 – 2015 v rámci regionu Realizovaná dražba č. 1

Realizovaná dražba č. 2

rodinný dům

rodinný dům

Nemovité věci: Adresa:

Pernolec 8, Částkov

Plzeňská 676, Stříbro

49.7742914N, 12.6770250E 8 km

49.7425964N, 13.0055989E 25 km

RD, který obsahuje v přízemí byt 2+1 a v podkroví byt 3+kk. Příslušenství: kolna, studna, chlév. RD je po částečné rekonstrukci (2008-09) - stav je střední, vybavení standardní. zděné 2+1 a 3+kk

Průběžně udržovaný RD ve středním až nevalném stavu se standardním vybavením s opotřebením. Příslušenství: 2x kolna.

1.NP + podkroví

1.NP + podkroví / půda

parc. č. st. 64 - 527 m2 parc. č. st. 65/3 - 422 m2 parc. č. 2058 - 70m2

parc. č. st. 887 - 956 m2

1 019 162 197

956 60 87

560 000

545 000

2 849

6 301

GPS: Vzdálenost cca od oc. nem.:

Fotografie:

Doplňující popis:

Konstrukční provedení: Dispozice: Podlažnost:

Pozemky parc. č.: Výměra pozemků [m2]: Zastavěná plocha 1.NP [m2]: Započitatelná plocha [m2]: Vydražená cena [Kč]: Vydražená cena [Kč/m2 zap.pl.]:


smíšené zdivo 3+1

Stránka 26 z 66

Výměra pozemků [m2]: Zastavěná plocha 1.NP [m2]:


1 483 176

2 048 114

Pozemky parc.č. s výměrami:

449 205

parc. č. st. 51 - 449 m2

parc. č. st. 71 - 629 m2 parc. č. 71/9 - 713 m2 parc. č. 71/12 - 141 m2

parc. č. st. 70 - 101 m2 parc. č. st. 71 - 103 m2 parc. č. 189/4 - 753 m2 parc. č. 190/3 - 1091 m2

Podlažnost:

částečně 1.PP + 1.NP + 2.NP + půda

V 1.NP domu jsou prostory k podnikání (4+1), bývalá keramická dílna; ve 2.NP je byt 4+1. Stavba je z části podsklepena.

9 km

49.7525719N, 12.8258903E

částečně 1.PP + 1.NP + podkroví

V 1.NP je: zádveří, chodba, byt 2+1 kuchyně, komora, 2x pokoj, koupelna, WC. V podkroví jsou 3 pokoje a dále volná půda. Vytápění kotlem na TP, krb. Zahrada s ovocnými stromy. Na pozemku kůlna, sklad, garáž, hospodářská budova.

7,6 km

49.7439442N, 12.6837197E

1.NP + 2.NP + půda

montované 2x 2+1

rodinný dům

Úšava 66, Staré Sedliště Kurojedy 46, Bor

rodinný dům

Reprezentant č. 2

zděné 4+1

x

x

49.7709803N, 12.7503997E

Jemnice 34, 35, Tisová

rodinný dům

Reprezentant č. 1

zděné 5+1

Konstrukční provedení: Dispozice:


Fotografie:

Vzdálenost cca od oc. nem.:

GPS:

Adresa:

Nemovité věci:

Oceňované nemovité věci

Srovnávací metoda – rodinné domy


368 96

parc. č. st. 84 - 97 m parc. č. 33/3 - 271 m2

2

1.NP + 2.NP + 3.NP + půda

zděné 5+1/B

V přízemí domu je technické zázemí + 2 místnosti. V 1. patře je kuchyně, 3 pokoje, WC, v podkroví jsou 2 pokoje a koupelna.

7 km

49.7315500N, 12.7806261E

Čečkovice 47, Bor

1/2 dvojdomu

Reprezentant č. 3

Stránka 27 z 66

1 330 165

parc. č. st. 62 - 745 m2 parc. č. 88 - 46 m2 parc. č. 87 - 539 m2

parc. č. st. 138 - 356 m2 parc. č. st. 182 - 24 m2 parc. č. st. 183 - 17 m2 parc. č. st. 184 - 17 m2 parc. č. 4/4 - 334 m2 748 94

1. NP + podkroví

zděné 4+1

RD po rekonstrukci z roku 1994; v 1.NP kuchyň, 2 pokoje; v podkroví: 2 pokoje.

14 km

49.7665269N, 12.6270556E

Dlouhý Újezd 62

rodinný dům

Reprezentant č. 5

částečně 1.PP + 1.NP + podkroví

zděné 7+1

Stavba je částečně podsklepena. V 1.NP: veranda, chodba, obývací pokoj se vstupem na terasu, kuchyně, 2 ložnice, koupelna, WC. V podkroví: 3 ložnice, kuchyně, koupelna a WC. RD má 2 vchody.

13 km

49.7113814N, 12.6674056E

Labuť 124, Staré Sedliště

rodinný dům

Reprezentant č. 4


průměrná

špatná

Tisová, Jemnice

2x 2+1, 1NP + 2NP + půda; zap.pl. = 182 m2

kůlny, dřevník, garáž, stodola, venkovní úpravy

standardní

nevalný

částečně zastavěný, částečně udržovaný s travnatým povrchem


tj. číselná úprava v hodnotě

Koeficient úpravy

K8 - Velikost nemovitých věcí:


Koeficient úpravy

K7 - Příslušenství:


Koeficient úpravy

K6 - Vybavení:


Koeficient úpravy

K5 - Stavebně technický stav:


Koeficient úpravy

K4 - Pozemek:


K3 - Dostupnost osobní dopravou: Koeficient úpravy


Koeficient úpravy

K2 - Obslužnost veřejnou dopravou:


Koeficient úpravy

K1 - Lokalita:

31,68%

297 3 872

1 150 000

36 058 Kč

0,97

-136 103 Kč

0,90

menší objekt, možnosti rozšíření

0 Kč

213

1,15 134 856 Kč

148

0 Kč

obdobná 1,00

-14 646 Kč

0,99

lepší; zastávka autobusu

0 Kč

1,00

obdobná

8 092

1 199 000

0 Kč

obdobná 1,00

-12 698 Kč

0,99

lepší; zastávka autobusu

-39 272 Kč

0,97

lepší; blízkost okresního města

7 232

1 790 000

248


7 565 Kč

1,01

horší; méně staveb (garáž)

0 Kč

1,00

obdobné; standardní

0 Kč

1,00

obdobný; nevalný

42 821 Kč

1,06

1,05 38 203 Kč

-79 188 Kč

0,95

menší objekt, zkosení v podkroví

15 681 Kč

1,01

horší; méně staveb (studna, kolna, garáž)

74 671 Kč

1,05

horší; podstandardní

0 Kč

1,00

obdobný; nevalný

43 498 Kč

1,03

Stránka 28 z 66

54 820 Kč

1,05

větší objekt, zkosení v podkroví

10 856 Kč

1,01

horší; méně staveb (stodola)

-57 134 Kč

0,95

lepší; standardní

-126 965 Kč

0,90

lepší; RD po rekonstrukci

12 571 Kč

1,01

menší výměra; menší výměra, částečně menší výměra, částečně udržovaný pozemek udržovaný pozemek udržovaný pozemek

0 Kč

obdobná 1,00

-14 565 Kč

0,98

lepší; zastávka autobusu, více spojů

-22 523 Kč

0,97

lepší; blízkost obce s potřebnou občanskou vybaveností

4 148

884 000

větší objekt větší objekt, více podlaží

17 628 Kč

1,02

horší; méně staveb, kůlna

obdobné; kůlna, sklad, garáž, hosp. budova 1,00

146 902 Kč

1,20

horší; 1.NP je dílna

-22 717 Kč

0 Kč

1,00

obdobné; standardní

-42 094 Kč

0,97

lepší; střední, udržovaný lepší; střední, udržovaný

13 892 Kč

1,05

menší výměra; udržovaný pozemek

menší výměra; udržovaný pozemek 1,01

0 Kč

obdobná 1,00

-14 718 Kč

0,98


35 042 Kč

1,05

horší; hluk z dálnice D5

0 Kč

obdobná 1,00

-42 966 Kč

0,97


-159 133 Kč

0,90

lepší; více občanské vybavenosti

Srovnání pomocí indexové metody

8 792

Variační koeficient [%]:

Jednotková cena [Kč/m2 zap.pl.]:

148 1 299 000

181

Nabídková / prodejní cena [Kč]:

Započitatelná plocha [m2]:


2

0 Kč

obdobné; E, V, P 1,00


909 969 Kč 840 000 Kč

Obvyklá cena (zaokrouhlený vážený průměr) [Kč]:

843 657 Kč

4 661 Kč

0,20

0 Kč

Maximální upravená cena [Kč]:

863 603 Kč

4 771 Kč

0,20

-95 956 Kč

1,00

obdobné

0,90

0 Kč

0 Kč

bez VB 1,00

-35 152 Kč

0,96

bez exekuce

-155 084 Kč

0,85

721 166 Kč

3 984 Kč

0,20

14 141 Kč

1,02

horší; 1/2 dvojdomu

0 Kč

bez VB 1,00

-29 459 Kč

0,96

bez exekuce

-81 832 Kč

0,90

zapadoceskereality.cz; ID: BVJ-CR-178959516

zapadoceskereality.cz; ID: 434564

1,00 0 Kč

1,00

obdobné; bydlení

16 045 Kč

horší; E, V 1,02

0 Kč

lepší celkový dojem ze stavby

bez VB 1,00

-39 982 Kč

0,96

bez exekuce

-249 885 Kč

0,80

sreality.cz, ID: 5531793

0 Kč

1,00

obdobné; bydlení obdobné; bydlení + dílna

24 499 Kč

horší; E, V 1,02

65 475 Kč 721 166 Kč 779 033 Kč 844 508 Kč 909 982 Kč

844 508 Kč 7,75%

4 666 Kč

bez VB

v exekuci

bydlení - 2 byty, 2x č. p.

E, V, K

Statistické údaje a určení obvyklé ceny Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:

Vážený průměr upr. cen [Kč]: Variační koeficient [%]:

Vážený průměr [Kč/m zap.pl.]:

Váhy:


Koeficient úpravy

K14 - Ostatní:


K13 - Věcná břemena: Koeficient úpravy


Koeficient úpravy

K12 - Právní vztahy:


Koeficient úpravy

K11 - Zdroj informací:


Koeficient úpravy

K10 - Funkční využitelnost:


K9 - Napojení na sítě (přípojky): Koeficient úpravy


909 969 Kč

5 027 Kč

0,20

-101 108 Kč

0,90

lepší celkový dojem ze stavby

0 Kč

bez VB 1,00

-42 128 Kč

0,96

bez exekuce

-451 374 Kč

0,70

hyperreality.cz; ID: 5491664

0 Kč

1,00

obdobné; bydlení

0 Kč

obdobné; E, K, V 1,00

Stránka 29 z 66

884 143 Kč

4 885 Kč

0,20

0 Kč

1,00

obdobné

0 Kč

bez VB 1,00

-36 839 Kč

0,96

bez exekuce

-230 246 Kč

0,80

sreality.cz; ID: 450304

0 Kč

1,00

obdobné; bydlení

0 Kč

obdobné; E, V, P 1,00



Mapa umístění reprezentantů - R1 – R5 reprezentant č. 1 až č. 5 – rodinný dům

Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny Povyšující faktory: o veliký pozemek o velké množství vedlejších staveb Ponižující faktory: o nebyla umožněna prohlídka oceňovaných nemovitých věcí o předpokládaný celkově nevalný stav o v obci není k dispozici ani základní občanská vybavenost o špatný dostupnost veřejnou dopravou – v části obce není autobusová zastávka o nevalný stav vedlejších staveb o neúplné inženýrské sítě (není zde zemní plyn) o na LV zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, nejsou ve znaleckém posudku promítnuty, vzhledem k účelu znaleckého posudku Vyhodnocení nabídky a poptávky: V regionu je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitých věcech, převládá spíše nabídka menších rodinných domů se stavebně upraveným podkrovím, dispozicí 3+1, standardním až podstandardním vybavením. V části obce Jemnice zcela chybí občanská vybavenost, lokalita není ničím nijak vyjimečná, okruh potenciálních kupujících je proto poměrně úzký. Srovnávací hodnota je vypočtena s velikou obezřetností se zohledněním všech hodnototvorných faktorů. Obchodovatelnost posuzuji jako obtížnou. Vyhodnocení srovnávací metody Podle výše uvedeného porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované nemovité věci, pozemky s rodinným domem a příslušenstvím v průměru od 884.000 Kč do


Stránka 30 z 66



2

2

1.299.000 Kč (tj. cca od 3.872 Kč/m do 8.792 Kč/m zap.pl.). Rozměrově největší rodinný dům s pozemky měl 2 nejnižší nabídkovou cenu Kč / m zap.pl. – 3.872 Kč. 2 Rozpětí redukovaných (upravených) cen: 3.984,- až 5.027,- Kč/m 2 2 Určená cena za 1 m u oceňované nemovité věci: 4.666,- Kč/m Po zohlednění hodnototvorných faktorů byla vypočtena srovnávací hodnota celku ve výši 844.508 Kč. S ohledem na vyhodnocení veškerých skutečností určuji srovnávací hodnotu po srovnání s 5- ti reprezentanty po zaokrouhlení aritmetického průměru upravených nabídkových cen ve výši 840.000 Kč. Zdůvodnění obvyklé ceny Daný typ nemovitých věcí se v lokalitě obchoduje poměrně obtížně, jedná se o původní zástavbu rodinných domů, které jsou využívány k bydlení či rekreaci. Odhad obvyklé ceny vychází z vyhodnocení nabídkových a realizovaných cen srovnatelných nemovitých věcí v dané lokalitě. Požadované nabídkové ceny se řídí v závislosti mj. na poloze, dopravní dostupnosti a občanské vybavenosti, standardu vybavení, velikosti pozemku a započitatelné plochy, počtu podlaží, stáří stavby, stavebně technického stavu, příslušenství a ostatních vlivů. Díky umístění v malé obci bez občanské vybavenosti, špatné dostupnosti veřejnou dopravou, nevalnému stavu staveb (negativní faktory), i přes výhodu velikého pozemku a množství vedlejších staveb (pozitivní faktory) je obchodovatelnost obdobných nemovitých věcí poměrně obtížná a spíše v delším časovém horizontu. Ve srovnávací metodě jsou proto u zdroje informací o reprezentantech použity koeficienty 0,7 až 0,9. Na základě porovnání s nabízenými nemovitými věcmi, s přihlédnutím k výše uvedenému určuji po zaokrouhlení obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí (rodinný dům č. p. 34 a 35 s pozemky parc. č. st. 2 70, st. 71, 189/4, 190/3 a příslušenství), v současném stavu, ve výši 840.000,- Kč, tj. 4.641 Kč/m zap.pl.

8.1.2. Zemědělské stavení s pozemkem a příslušenstvím Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient lokalita v sobě odráží rozdíl poloze a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu. K 2 – Koeficient obslužnost veřejnou dopravou v sobě odráží rozdíl četnost dopravního spojení, zda je v obci autobusová zastávka, železniční zastávka, MHD, atd., a jaké je spojení do lokalit s občanskou vybaveností a pracovními příležitostmi. K 3 – Koeficient dostupnost osobní dopravou v sobě odráží dopravní dostupnost centra obce, případně okresních a krajských měst s občanskou vybaveností, napojení na dálniční síť apod. K 4 - Koeficient pozemek zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry), orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků a možnost dalšího rozšíření a výstavby na pozemcích.


Stránka 31 z 66



K 5 - Koeficient stavebně technický stav v sobě odráží stavebně technický stav, stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí; morální opotřebení. K 6 - Koeficient vybavení v sobě odráží standard vybavení mj. vytápění, sociální zařízení, aj. K 7 – Koeficient příslušenství v sobě odráží existenci příslušenství staveb, venkovních úprav, aj. K 8 - Koeficient velikost nemovitých věcí v sobě odráží velikost nemovitých věcí zejména z hlediska jejich započitatelné plochy, podlažnost. K 9 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě. K 1 0 - Koeficient funkční využitelnost v sobě odráží možnosti využití nemovitých věcí s ohledem na dispozici, prostorové uspořádání stavby, umístění stavby na pozemku, možnosti stavebních úprav objektu, aj. K 1 1 - Koeficient zdroj informací vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,7 až 0,85, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Koeficient zdroj informací dále v sobě odráží datum uskutečněného prodeje, příp. pouze dosud nerealizovaný prodej. K 1 2 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí. K 1 3 – Koeficient věcná břemena a ochranná pásma v sobě odráží existenci věcných břemen, ochranných pásem a závad váznoucích na nemovitých věcech a také ochranná pásma. K 1 4 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňované nemovité věci (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňované nemovité věci, odpovídá koeficient > 1. Analýza trhu – zemědělská stavení s pozemkem a příslušenstvím 1.) www.sreality.cz Nabídka nemovitých věcí – zemědělských staveb v okrese Tachov - byly nalezeny celkem 4 nemovité věci s nabídkovou cenou od 659.000 Kč do 2.999.000 Kč. Nabídka nemovitých věcí – zemědělských staveb v Plzeňském kraji - bylo nalezeno celkem 29 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 290.000 Kč do 9.870.000Kč. 2.) www.reality.cz Nabídka nemovitých věcí – zemědělských staveb v sekci ostatní nebyla v obci ani blízkém okolí do 10 km nebyla nalezena žádná nabídka. 3.) www.ceskereality.cz Nabídka nemovitých věcí – zemědělských usedlostí v okrese Tachov byly nalezeny celkem 3 nabídky od 659.000,- Kč do 2.999.000,- Kč. 4.) http://www.eurodrazby.cz Na tomto serveru není v historii dražeb (r. 2013 – 2015) žádná obdobná zemědělská stavba.


Stránka 32 z 66

zemědělské stavení

zděné

65 km

49.9693289N, 13.2247072E

Lipí bez čp/če, Manětín


Reprezentant č. 2

1.NP

cizí pozemky: parc. č. st. 35 - 1655 m2 parc. č. st. 36 - 21 m2

parc. č. st. 46 - 493 m2 parc. č. st. 48 - 307 m2 parc. č. st. 49 - 17 m2 parc. č. st. 50 - 85 m2 parc. č. st. 51 - 70 m2 parc. č. st. 52 - 12 m2 p. č. PK 145/1 - 7516 m2

parc. č. st. 72 - 765 m2

kravín

1.NP + půda

prostory pro chov a skladování

Zemědělský objekt, který sloužil jako odchovna mladého dobytka pro 400 ks (do r. 2011). Stavba je přízemní, halová se sedlovou střechou a zatepleným šikmým podhledem, v hřebenu větrací štěrbina, střešní krytina z hliníkového KOB plechu. Objekt má přípojku E a přívod vody ze studny. zděné zděné

Zemědělský areál vhodný pro chov či k průmyslové výrobě. Stavby jsou v nevalném stavu k rekonstrukci. Přívod pitné vody ze studny, odpady v plastu, které ústí jímky. Příjezdová cesta je panelová.

14 km

49.7018436N, 12.7053747E

Mlýnec bez čp/če, Přimda

zemědělský areál

Reprezentant č. 1

1.NP + půda

WC, sprchy, šatna, přípravna, 14 kotců pro prasata

x

x

49.7698853N, 12.7530392E

Jemnice bez čp/če, Tisová


Pozemky parc. č. s výměrami:

Podlažnost:

Dispozice:

Konstrukční provedení:


Fotografie:


GPS:

Adresa:

Nemovité věci:


Srovnávací metoda – zemědělské stavení


1.NP + půda

kravín, vepřín a skladová hala

zděné či kovové

Zemědělské objekty kravín, vepřín a skladová hala.

59 km

50.0098350N, 13.1406414E

Zhořec bez čp/če, Manětín


Reprezentant č. 4

parc. č. st. 45 - 1677 m2 parc. č. st. 55/1 - 837 m2 parc. č. 301/8 - 1401 m2 parc. č. 57/1 - 394 m2 parc. č. 301/9 - 324 m2

1.NP + půda

vepřín

zděné

Zemědělský objekt šlechtitelská stanice prasat. Objekt je rozdělen do 2 sekcí, v každé jedné je 10 boxů, ve druhé 2 velké a 32 malých boxů.

62 km

50.1308111N, 12.4027611E

Třebeň bez čp/če


Reprezentant č. 3

Stránka 33 z 66

část. 1.PP + 1.NP + půda parc. č. st. 44/5 - 26 m2 parc. č. st. 45/1 - 91 m2 parc. č. st. 45/3 - 142 m2 parc. č. st. 53/2 - 15 m2 parc. č. 771/6 - 709 m2 parc. č. 771/47 - 473 m2 parc. č. 771/49 - 705 m2 parc. č. 771/51 - 77 m2

bramborárna, vepřín, kravín

zděné či ŽB

Jedná se o bramborárnu, vepřín a kravína. Zateplený krov kravína sloužil k chovu kuřat. Objekt je částečně podsklepen. Železobetonový kravín je odizolovaný. Přilehlé pozemky je možné odkoupit. Částečně stojí stavby na cizích pozemcích.

64 km

49.4612200N, 13.2901681E

Kokšín bez čp/če, Švihov


Reprezentant č. 5


WC, sprchy

špatný

pouze zastavěný stavbou

průměrná

špatná

Jemnice, Tisová

E; V ze studny, K do jímky

zastavěná plocha 1.NP je 765 m2

venkovní úpravy, studna



Koeficient úpravy

K9 - Napojení na sítě (přípojky):


Koeficient úpravy

K8 - Velikost nemovitých věcí:


K7 - Příslušenství: Koeficient úpravy


Koeficient úpravy

K6 - Vybavení:


K5 - Stavebně technický stav: Koeficient úpravy


Koeficient úpravy

K4 - Pozemek:




Koeficient úpravy



Koeficient úpravy

K1 - Lokalita:

62,62%

579

970 000

1 676

0 Kč

0 Kč

1,00

0 Kč

1,00

-12 317 Kč

0,99

lepší; E, V, K

obdobné; E, studna, jímka

obdobné; E, studna, jímka

0,98 -25 137 Kč

54 587 Kč

1,10

menší objekt

0 Kč

obdobné 1,00

0 Kč

1,00

obdobné; vč. zázemí

-139 653 Kč

lepší; nevalný 0,90

-105 115 Kč

0,93

větší výměry

0 Kč

obdobná 1,00

-15 168 Kč

0,99

lepší; autobusová zastávka

0 Kč

1,00

lepší; u větších měst

1 983

1 150 000

3 402 580

0 Kč

1,00

větší objekt, bez půdy

0 Kč obdobná

obdobné 1,00

90 979 Kč

1,20

horší; bez vybavení

-23 942 Kč

lepší; nevalný až špatný 0,95

13 947 Kč

1,03

horší; cizí pozemky

22 138 Kč

horší; dál od dálnice 1,05

0 Kč

1,00

obdobná; není stanice autobusu

0 Kč

1,00

obdobná

obdobné 1,00

82 153 Kč

1,20


0 Kč

obdobný; špatný 1,00

-102 692 Kč

0,80

větší výměry, část v ZE

0 Kč

obdobná 1,00

-5 186 Kč

0,99


0 Kč

1,00

obdobná


678


600 000

8 500 885

Jednotková cena [Kč/m2 zast.pl.]:

765 765


Výměra pozemků [m2]: Zastavěná plocha 1.NP [m2]:


65 817 Kč

1,10

celkově větší stavby

0 Kč

obdobné 1,00

109 695 Kč

1,20


-28 867 Kč

lepší; nevalný až špatný 0,95

22 205 Kč

1,04

větší výměry, částečně cizí

0 Kč

obdobná 1,00

-29 218 Kč

0,95

lepší; autobus a vlak

0 Kč

1,00

obdobná

764

1 750 000

2 238 2 291

0 Kč

1,00

Stránka 34 z 66

-14 480 Kč

0,98

obdobné; E, studna, lepší; E, V, studna, jímka jímka

61 087 Kč

1,15

celkově větší stavby

0 Kč

obdobné 1,00

67 875 Kč

1,20


0 Kč

obdobný; špatný 1,00

-3 428 Kč

0,99

větší výměry

6 722 Kč


-3 395 Kč

0,99


0 Kč

1,00

obdobná

444

1 290 000

1 231 2 907


2

629 Kč 548 Kč

640 Kč

480 000 Kč



655 560 Kč

489 974 Kč


418 981 Kč

0,25

93 011 Kč 398 084 Kč 388 381 Kč 501 500 Kč 594 511 Kč

481 392 Kč 18,55%

0,25

0 Kč

1,00

obdobné

0 Kč

bez VB 1,00

-20 416 Kč

0,96

bez exekuce

-90 069 Kč

sreality.cz, ID: 3763 0,85

0 Kč

1,00

obdobná



Vážený průměr [Kč/m zast.pl.]:

Váhy:

1,00 0 Kč

obdobné

0 Kč

bez VB 1,00

0 Kč

1,00

v exekuci

-73 938 Kč


0 Kč

1,00

obdobná


bez VB

v exekuci

zemědělské stavení prasečák, uskladnění zemědělských produktů

Koeficient úpravy

K14 - Ostatní:


K13 - Věcná břemena: Koeficient úpravy


Koeficient úpravy



K11 - Zdroj informací: Koeficient úpravy


Koeficient úpravy

K10 - Funkční využitelnost:


655 560 Kč

857 Kč

0,10

-163 890 Kč

0,80

lepší celkový dojem

0 Kč

bez VB 1,00

-34 144 Kč

0,96

bez exekuce

-365 826 Kč


0 Kč

1,00

obdobná

398 084 Kč

520 Kč

0,20

0 Kč

1,00

obdobné

0 Kč

bez VB 1,00

0 Kč

1,00

s exekucí

-70 250 Kč


0 Kč

1,00

obdobná

Stránka 35 z 66

544 899 Kč

712 Kč

0,20

0 Kč

1,00

obdobné

0 Kč

bez VB 1,00

-22 704 Kč

0,96

bez exekuce

-141 901 Kč


0 Kč

1,00

obdobná




Mapa umístění reprezentantů - R1 – R5 reprezentant č. 1 až č. 5 – rodinný dům

Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny- zemědělské stavení Povyšující faktory: o Dle sdělení je v objektu elektřina po rekonstrukci, uvnitř stavby je WC, šatny a sprchy. Ponižující faktory: o nebyla umožněna prohlídka oceňovaných nemovitých věcí o předpokládaný celkově špatný stav o v obci není k dispozici ani základní občanská vybavenost o špatná dostupnost veřejnou dopravou o zůstatková životnost stavby (technická a ekonomická) je nižší než 20 let a za účelem úvěru u některých bank je nevhodnou zástavou, proto potencionální okruh kupujících je výrazně nižší o ke stavbě náleží pouze pozemek pod stavbou o neúplné inženýrské sítě o na LV zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, nejsou ve znaleckém posudku promítnuty, vzhledem k účelu znaleckého posudku Vyhodnocení nabídky a poptávky: V regionu i v rámci prakticky celé České republiky nabídka obdobných nemovitých věcí výrazně vyšší než poptávka. Dispozičně, stavem a vybavením není stavba na trhu s obdobnými nemovitými věcmi konkurenceschopná. V případě rekonstrukce se náklady vložené do rekonstrukce obdobných starých objektů ne zcela zohlední v obvyklé ceně – poměr růstu obvyklé ceny ku vloženým finančním prostředkům je nízký. Okruh potenciálních kupujících je poměrně úzký. Z výše uvedeného je zřejmé, že je poměrně obtížné zobchodovat nemovité věci v krátkém čase a za dobrou cenu. Srovnávací hodnota je vypočtena s velikou obezřetností se zohledněním všech hodnototvorných faktorů. Obchodovatelnost posuzuji jako velmi obtížnou. Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Stránka 36 z 66



Vyhodnocení srovnávací metody Podle výše uvedeného porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované nemovité věci, zemědělská stavení v průměru od 600.000 Kč do 1.750.000 Kč (tj. cca od 2 2 444 Kč/m do 1.983 Kč/m zast.pl.). Rozměrově největší objekt ve špatném stavu měl nejnižší nabídkovou 2 cenu Kč / m zast.pl. – 444 Kč. 2 Rozpětí redukovaných (upravených) cen: 520,- až 857,- Kč/m 2 2 Určená cena za 1 m zastavěné plochy u oceňované nemovité věci: 629,- Kč/m Po zohlednění hodnototvorných faktorů byla vypočtena srovnávací hodnota celku ve výši 481.392 Kč. S ohledem na vyhodnocení veškerých skutečností určuji srovnávací hodnotu po srovnání s 5- ti reprezentanty po zaokrouhlení váženého průměru upravených nabídkových cen ve výši 480.000 Kč. Dle sdělení povinného bylo zemědělské stavení v minulosti oceněno na 650.000 Kč. Za tuto nabídkovou cenu se ho však nepodařilo prodat. Zdůvodnění obvyklé ceny Odhad obvyklé ceny vychází z vyhodnocení nabídkových a realizovaných cen srovnatelných nemovitých věcí v dané lokalitě. Požadované nabídkové ceny se řídí v závislosti mj. na poloze, dopravní dostupnosti a občanské vybavenosti, standardu vybavení, velikosti pozemku a zastavěné plochy, počtu podlaží, stáří stavby, stavebně technického stavu, příslušenství a ostatních vlivů. Díky umístění v malé obci bez občanské vybavenosti se špatnou dostupností veřejnou dopravou, špatnému stavu stavby (negativní faktory), i přes provedené stavební úpravy a vybavení sociálním zařízením (pozitivní faktory) je obchodovatelnost obdobných nemovitých věcí velmi obtížná a to i v delším časovém horizontu. Ve srovnávací metodě jsou proto u zdroje informací o reprezentantech použity koeficienty 0,7 až 0,85. Na základě porovnání s nabízenými nemovitými věcmi, s přihlédnutím k výše uvedenému určuji po zaokrouhlení obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí (zemědělské stavení bez čp/če na parc. č. st. 72 a 2 pozemek parc. č. st. 72 vč. příslušenství), v současném stavu, ve výši 480.000,- Kč, tj. 627 Kč/m zast.pl.

8.1.3. Pozemky určené k zastavění Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient lokality v sobě odráží rozdíl v poloze a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitých věcí v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí nemovitých věcí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitých věcí. K 2 – Koeficient obslužnost veřejnou dopravou v sobě odráží četnost dopravního spojení, zda je v obci autobusová zastávka, železniční zastávka, MHD, atd., a jaké je spojení do lokalit s občanskou vybaveností a pracovními příležitostmi. K 3 – Koeficient dostupnost osobní dopravou v sobě odráží dopravní dostupnost centra obce, případně okresních a krajských měst s občanskou vybaveností, napojení na dálniční síť apod. Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Stránka 37 z 66



K 4 - Koeficient tvaru zohledňuje rozdíl ve tvaru s ohledem na využitelnost porovnávaných a oceňovaných pozemků. K 5 - Koeficient svažitost a orientace pozemku zohledňuje rozdíl ve svažitosti a orientaci s ohledem na využitelnost porovnávaných a oceňovaných pozemků. K 6 - Koeficient stavu v sobě odráží stav pozemku, zda je udržovaný, obdělávaný, obhospodařovatelný, stav porostů, připravenost k zastavění. K 7 - Koeficient vybavení IS v sobě odráží možnosti napojení na inženýrské sítě, případně zda je již provedeno napojení na některé inženýrské sítě. K 8 - Koeficient příslušenství v sobě odráží příslušenství, které se na pozemku nachází, např. venkovní úpravy, vedlejší stavby, studny, aj. K 9 - Koeficient velikost pozemku v sobě odráží celkovou výměru pozemku a případnou maximální možnou zastavitelnost. K 1 0 - Koeficient přístup v sobě odráží charakter přístupové komunikace / cesty, zda je zpevněná či nezpevněná, popř. vzdálenost od zpevněné komunikace, či možnost napojení na komunikaci. K 1 1 - Koeficient zdroje informací vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,7 až 0,8, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitých věcí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Koeficient zdroje dále v sobě odráží datum uskutečnění prodeje, příp. pouze dosud nerealizovaný prodej. Okruh potencionálních investorů. K 1 2 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí, věcná břemena, ochranná pásma a závady váznoucí na nemovitých věcech. K 1 3 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňovaná nemovitá věc (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňovaná nemovitá věc, odpovídá koeficient > 1. Analýza trhu s pozemky určenými k zastavění 1.) www.sreality.cz 2

Nabídka pozemků do 5.000 m v obci Tisová a okolí do 5 km od obce - bylo nalezeno celkem _ pozemků 2 2 s nabídkovou cenou od 199.000 Kč do 890.000 Kč, tj. od 154 Kč/m do 753 Kč/m . 2.) www.reality.cz 2

Nabídka pozemků do 5.000 m v obci Tisová a okolí do 20 km od obce - byly nalezeny pouze 2 pozemky s nabídkovou cenou 45.668 Kč a 1.290.000 Kč. 3.) www.ceskereality.cz 2

Nabídka pozemků do 5.000 m na Tachovsku - bylo nalezeno celkem 25 pozemků s nabídkovou cenou od 186.000 Kč do 1.313.760 Kč.


Stránka 38 z 66

průměrná

špatná, bez stanice autobusu

Jemnice, Tisová

27,28%

809

parc. č. 22/2 - 422 m2 parc. č. 22/3 - 298 m2 parc. č. 31/2 - 89 m2

x

x

49.7712675N, 12.7490531E

Jemnice, Tisová





Koeficient úpravy



Koeficient úpravy

K1 - Lokalita:


Jednotková cena [Kč/m2 poz.]:


Výměra pozemku [m2]:

Pozemky parc. č. s výměrou:


Fotografie:


GPS:

Adresa:


3 804 Kč


-769 Kč

0,99


0 Kč

1,00

obdobná

Pozemek na okraji obce vhodný k výstavbě RD. Na pozemku vlastní studna, elektřina v dosahu, nutno vybudovat jímku.

31 km

49.7896503N, 13.0553197E

Malovice, Erpužice

Reprezentant č. 3

70

150 000

2 154

1 115 Kč


-563 Kč

0,99


0 Kč

1,00

obdobná

912 Kč


-461 Kč

0,99


0 Kč

1,00

obdobná

57

280 000

4 919

parc. č. st. 4 - 1119 m2 p. č. st. 14/7 - 4211 m2 2 parc. č. 6 - 891 m parc. č. st. 14/3 - 595 m2 parc. č. 8 - 144 m2 parc. č. 502/6 - 113 m2

Neoplocený pozemek na okraji obce. Uprostřed jsou zbytky základů původního stavení.

21 km

49.7884506N, 12.8864203E

Ostrovce, Černošín

Reprezentant č. 2


95

268 470

2 826

parc. č. 25/2 - 229 m2 parc. č. st. 23 - 1779 m2 parc. č. st. 3 - 818 m2

Pozemek vhodný pro výstavbu RD. V obci není plyn ani kanalizace. Komunikace k pozemku vede z hlavní silnice.

42 km

49.9257156N, 12.9714706E

Bezdružice, Křivce

Reprezentant č. 1

Srovnávací metoda – pozemky určené k zastavění


2 280 Kč


0 Kč

1,00

obdobná; není ani stanice autobusu

0 Kč

1,00

obdobná

70

199 000

2 824

p. č. st. 30/1 - 2824 m2

Pozemek vedený jako zastavěná plocha a nádvoří se studnou. Na pozemku se nachází vzrostlé stromy (lze odstranit).

41 km

50.0059397N, 12.7900144E

Číhaná, Teplá

Reprezentant č. 4

Stránka 39 z 66

1 903 Kč


-1 942 Kč

0,98


0 Kč

1,00

obdobná

120

156 000

1 300

parc. č. 370/1 - 1268 m2

Pozemek ve východní části obce v zástavbě rodinných domů.

49.6274950N, 12.6515892E

Nová Ves, Třemešné

Reprezentant č. 5


1,00

1,02

1,00

0 Kč

obdobné

-2 248 Kč

0,96

bez exekuce

-24 088 Kč

0 Kč

1,00

obdobné

-1 803 Kč

0,96

bez exekuce

-19 313 Kč

0,70

ceskereality.cz, ID: N00112

reality.idnes.cz, ID: IDNES-HV1515 0,70

-16 094 Kč

0,80

lepší; zpevněný, obecní

13 412 Kč

-20 073 Kč

0,80


13 091 Kč

1,20

0 Kč

1,00

obdobné

-1 443 Kč

0,96

bez exekuce

-9 016 Kč

0,80

sreality.cz, ID: H18409

-11 270 Kč

0,80


9 391 Kč

1,20

větší pozemek, lze rozdělit na cca 4 samostatné pozemky

větší pozemek, lze obtížně rozdělit na 2 samostatné pozemky

větší pozemek, lze rozdělit na cca 3 samostatné pozemky 1,15

-5 217 Kč

0,90

lepší; vlastní studna

4 743 Kč

horší; E - v dosahu 1,10

930 Kč

1,02

horší; neudržovaný s porosty

0 Kč

1,00

obdobná; rovinný či mírně svažitý

0 Kč

1 315 Kč

1,02

horší; nebyly zjištěny

5 977 Kč


1 172 Kč


1,05

0 Kč

1,00

obdobné

-1 784 Kč

0,96

bez exekuce

-19 110 Kč

0,70

sreality.cz, ID: 35545

-15 925 Kč

0,80


13 271 Kč

-3 492 Kč větší pozemek, lze pouze obtížně rozdělit na 2 samostatné pozemky 1,20

Stránka 40 z 66

0 Kč

1,00

obdobné

-2 561 Kč

0,96

bez exekuce

-27 438 Kč

0,70

ceskereality.cz, ID: AAA-CR-2149387844n

-22 865 Kč

0,80


10 393 Kč

1,10

větší pozemek; rozdělení vzhledem k výměře neuvažujeme

2 038 Kč

1,02

horší; bez příslušenství

lepší; vlastní studna ve špatném stavu 0,95

0 Kč

obdobné; E, V, K 1,00

0 Kč

1,00

obdobný; travnatý

0 Kč

1,00

obdobná; mírně svažitý

4 852 Kč

6 350 Kč


1 245 Kč

1,02


0 Kč

1,00


2 964 Kč

1,05

obdobný; cca horší; cca trojúhelníkový horší; cca trojúhelníkový obdélníkový

1 711 Kč

1,02

horší; nebyly zjištěny

4 074 Kč

horší; E, V - v dosahu 1,05

1 598 Kč

1,02



1,00

obdobná; rovinný či mírně svažitý 0 Kč



1,03 1 707 Kč

0 Kč

1,00


0 Kč

1,00

v exekuci

nezpevněný, právně nezajištěný

809 m2

venkovní úpravy oplocení, branka a brána ve špatném stavu

v dosahu E, V, K

udržovaný ovocný sad

rovinné pozemky

cca obdélníkový

obdobný; cca horší; cca obdélníkový s obdélníkový výběžkem

Koeficient úpravy

K13 - Ostatní:


Koeficient úpravy



Koeficient úpravy

K11 - Zdroj informací:


Koeficient úpravy

K10 - Přístup:


Koeficient úpravy

K9 - Velikost pozemku:


Koeficient úpravy

K8 - Příslušenství:


K7 - Vybavení IS: Koeficient úpravy


Koeficient úpravy

K6 - Stav:


Koeficient úpravy

K5 - Svažitost a orientace pozemku:


Koeficient úpravy

K4 - Tvar pozemku:


47 000 Kč



61 461 Kč

43 261 Kč


53 956 Kč

0,20 53 Kč

9 403 Kč 34 620 Kč 37 818 Kč 47 221 Kč 56 624 Kč

47 221 Kč 19,91%


0,20 67 Kč


58 Kč

Vážený průměr [Kč/m2 poz.]:

Váhy:

Znalecký posudek č. 27/47/2015 0,20 34 620 Kč

43 Kč

0,20 42 807 Kč

53 Kč

Stránka 41 z 66

61 461 Kč

76 Kč

0,20




Mapa umístění reprezentantů - R1 – R5 reprezentant č. 1 až č. 5

Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny Povyšující faktory: o klidná lokalita nedaleko dálnice D5 Ponižující faktory o v obci není k dispozici ani základní občanská vybavenost o špatná dostupnost veřejnou dopravou o není zajištěn fyzický a právní přístup a příjezd k oceňované nemovité věci. Jedná se o rizikovou skupinu, která je nevhodnou zástavou pro banky, proto potencionální okruh kupujících je výrazně nižší. o neúplné inženýrské sítě – v místě je možnost napojení pouze na elektřinu, vodovod a kanalizaci o současný převis nabídky obdobných pozemků nad poptávkou podstatně minimalizuje případnou prodejnost o na LV jsou zapsaná několikerá omezení vlastnického práva - nejsou ve znaleckém posudku promítnuty, vzhledem k účelu znaleckého posudku o přístup po nezpevněné cestě Vyhodnocení nabídky a poptávky: V regionu je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitých věcech. V obci a okolí existuje velké množství obdobných volných (nezastavěných) pozemků. V inzerci se jich však vyskytuje pouze malé množství z důvodu malé poptávky. Koupěschopnost místního obyvatelstva je poměrně nízká, dochází spíše k odchodu obyvatel do větších měst – v malých obcích klesá počet trvale žijících obyvatel. Obchodovatelnost proto popisuji jako obtížnou. Srovnávací hodnota je stanovena s velikou obezřetností se zohledněním všech hodnototvorných faktorů.


Stránka 42 z 66



Vyhodnocení srovnávací metody Podle výše uvedeného porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době inzerovány v oblasti, kde se 2 2 nachází oceňovaná nemovitá věc, obdobné pozemky v průměru cca od 57 Kč/m do 120 Kč/m pozemku. 2 Rozměrově nejmenší pozemek měl nejvyšší cenu Kč / m pozemku – 120 Kč. 2 Rozpětí redukovaných (upravených) cen: 43 až 76 Kč/m 2 2 Určená cena za 1 m u oceňovaných nemovitých věcí: 58,- Kč/m Po zohlednění hodnototvorných faktorů byla vypočtena srovnávací hodnota celku ve výši 47.221 Kč. S ohledem na vyhodnocení veškerých skutečností určuji srovnávací hodnotu po srovnání s 5- ti reprezentanty po zaokrouhlení aritmetickým průměrem ve výši 47.000 Kč. Zdůvodnění obvyklé ceny Odhad obvyklé ceny vychází z vyhodnocení nabídkových a realizovaných cen srovnatelných nemovitých věcí v dané lokalitě. Požadované nabídkové ceny se řídí v závislosti mj. na poloze, dopravní dostupnosti a občanské vybavenosti, velikosti, tvaru a svažitosti pozemku, možnosti zastavění a napojení na inženýrské sítě, příslušenství a ostatních vlivů. Díky umístění v malé obci bez občanské vybavenosti se špatnou dostupností veřejnou dopravou, nezajištěnému právnímu přístupu a příjezdu po nezpevněné cestě (negativní faktory), i umístění na klidném místě nedaleko dálnice D5 (pozitivní faktory) je však obchodovatelnost obdobných nemovitých věcí poměrně obtížná a spíše v delším časovém horizontu. Ve srovnávací metodě jsou proto u zdroje informací o reprezentantech použity koeficienty od 0,7 do 0,8. Na základě porovnání s nabízenými nemovitými věcmi, s přihlédnutím k výše uvedenému určuji po zaokrouhlení obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí (pozemky parc. č. 22/2, 22/3 a 31/2 vč. 2 příslušenství), v současném stavu, ve výši 47.000,- Kč, tj. 58 Kč/m pozemku.

8.1.4. Rekapitulace určení obvyklé ceny Nemovité věci Rodinný dům č. p. 34 a 35 s pozemky parc. č. st. 70, st. 71, 189/4, 190/3 a příslušenství Zemědělské stavení bez čp/če na parc. č. st. 72 a pozemek parc. č. st. 72 vč. příslušenství Pozemky parc. č. 22/2, 22/3 a 31/2 vč. příslušenství Obvyklá cena celkem - LV č. 169 v k. ú. Jemnice u Tisové

Obvyklá cena 840 000 Kč 480 000 Kč 47 000 Kč 1 367 000 Kč

8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Znaleckým ústavem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí. Vyhodnocení rizik – rodinný dům č. p. 34, č. p. 35 Nemovité věci jsou zapsané na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí NE se skutečným stavem). – NENÍ PRAVDA! Popis rizika: Vedlejší stavby nejsou zakresleny v katastrální mapě. ANO Stavba je umístěna na vlastním pozemku. ANO K nemovitým věcem je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup.


Stránka 43 z 66



ANO Není ztížený přístup k nemovité věci. ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva.

ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma.

NE

Nemovité věci jsou prosty jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. – NENÍ PRAVDA! Popis rizika: na nemovitých věcech váznou zástavní práva, zahájení exekuce a exekuční příkazy k prodeji.

ANO Stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost. ANO Nemovité věci jsou užívány v souladu s právním stavem. ANO Nenastal právní zánik stavby. ANO Nejedná se o dočasnou stavbu. ANO

Nejedná se o přestavek tj. situace, kdy trvalá stavba zřízená z podstatné části na vlastním pozemku stavebníka zasahuje na cizí pozemek malou částí.

ANO Stavba je určena výhradně k bydlení. ANO Stavba je zkolaudována a bylo jí přiděleno č. p. ANO Stavba na pozemku je dokončena. ANO Nemovité věci se nenachází v povodňovém území dle platného povodňového plánu. ANO Nemovité věci nebyly v minulosti zatopeny. ANO

Nemovité věci se nenachází v území s ekologickou zátěží.

ANO

Nemovité věci se nenachází v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace / - doprava , výroba, jiné zdroje).

ANO Nemovité věci se nenachází v území s přírodními riziky. ANO Umístění nemovité věci není v chráněném území. ANO Umístění nemovité věci není v památkové zóně. ANO Umístění nemovité věci není v ochranné zóně. ANO Stavba není v demoličním pásmu. ANO Umístění nemovité věci není v demograficky negativně zatížené lokalitě. ANO Údaje na LV nejsou dotčeny změnou (plombou). ANO Na pozemku není evidováno Právo stavby. ANO V KN není evidována poznámka spornosti. ANO V KN není evidováno duální vlastnictví. ANO Není sjednána výhrada zpětné koupě, zpětného prodeje nebo koupě na zkoušku. ANO Není sjednána výhrada lepšího kupce. ANO Není sjednána výhrada přednostního pořadí pro jiné právo. ANO Na LV není evidován (budoucí) výměnek. ANO Není přídatné spoluvlastnictví. Vyhodnocení rizik – zemědělské stavení bez čp/če na p. č. st. 72 ANO

Nemovité věci jsou zapsané na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem).

ANO Stavba je umístěna na vlastním pozemku. ANO K nemovitým věcem je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup. ANO Není ztížený přístup k nemovité věci.


Stránka 44 z 66



Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva. ANO Je pouze věcné břemeno ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí (sekce B1 - LV č. 169 ze dne 23. 7. 2015) věcné břemeno – chůze a jízdy v okolí kravína a přilehlých jímek. ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma.

NE

Nemovité věci jsou prosty jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. – NENÍ PRAVDA! Popis rizika: na nemovitých věcech váznou zástavní práva, zahájení exekuce a exekuční příkazy k prodeji

NE

Stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost. – NENÍ PRAVDA! Popis rizika: Stavba má porušenou střešní krytinu, pravděpodobně do ní zatéká, což má negativní vliv na konstrukce.

ANO Nemovité věci jsou užívány v souladu s právním stavem. ANO Nenastal právní zánik stavby. ANO Nejedná se o dočasnou stavbu. ANO

Nejedná se o přestavek tj. situace, kdy trvalá stavba zřízená z podstatné části na vlastním pozemku stavebníka zasahuje na cizí pozemek malou částí.

ANO

Stavba je určena výhradně k bydlení či rekreačním účelům. – NENÍ PRAVDA! Popis rizika: Jedná se o zemědělské stavení.

ANO

Stavba je zkolaudována a bylo jí přiděleno č. p. – NENÍ PRAVDA! Popis rizika: Stavba je zkolaudovaná, jedná se však o stavbu bez čp/če.

ANO Stavba na pozemku je dokončena. ANO Nemovité věci se nenachází v povodňovém území dle platného povodňového plánu. ANO Nemovité věci nebyly v minulosti zatopeny. ANO

Nemovité věci se nenachází v území s ekologickou zátěží.

ANO

Nemovité věci se nenachází v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace / - doprava , výroba, jiné zdroje).

ANO Nemovité věci se nenachází v území s přírodními riziky. ANO Umístění nemovité věci není v chráněném území. ANO Umístění nemovité věci není v památkové zóně. ANO Umístění nemovité věci není v ochranné zóně. ANO Stavba není v demoličním pásmu. ANO Umístění nemovité věci není v demograficky negativně zatížené lokalitě. ANO Údaje na LV nejsou dotčeny změnou (plombou). ANO Na pozemku není evidováno Právo stavby. ANO V KN není evidována poznámka spornosti. ANO V KN není evidováno duální vlastnictví. ANO Není sjednána výhrada zpětné koupě, zpětného prodeje nebo koupě na zkoušku. ANO Není sjednána výhrada lepšího kupce. ANO Není sjednána výhrada přednostního pořadí pro jiné právo. ANO Na LV není evidován (budoucí) výměnek. ANO Není přídatné spoluvlastnictví.


Stránka 45 z 66



8.3. Určení administrativní ceny Určení administrativní ceny je pouze orientační. Ze získaných dokumentů a místního šetření z veřejně přístupných míst nebyl zjištěn přesný rozsah staveb, stav, ani vybavení. Uvedený stav a vybavení vychází pouze z informací sdělených povinným po telefonu. Při místním šetření z veřejně přístupných míst taky nebyl zjištěn přesný rozsah venkovních úprav, a proto nejsou veškeré venkovní úpravy zohledněny ve výpočtu administrativní ceny. Účelem znaleckého posudku je určit obvyklou cenu, ocenění podle oceňovací vyhlášky je provedeno pouze informativně.

A. Nález 1. Základní informace Adresa předmětu ocenění: 348 01 Kraj: Plzeňský Okres: Tachov Obec: Tisová Katastrální území: Jemnice u Tisové Počet obyvatel: 472 2 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 910,00 Kč/m Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)

č. V IV IV

Pi 0,50 0,60 1,01

II

0,85

III V

0,90 0,85

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 179,29 Kč/m

2

2. Prohlídka nemovitých věcí – viz. výše 3. Obsah znaleckého posudku RD č. p. 34 a 35 s pozemky st. 70, st. 71, 189/4, 190/3 a příslušenstvím 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č. p. 34 a 35 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kůlna s kotelnou 1.2.2. Dřevník 1.2.3. Kůlna 1.2.4. Garáž 1.2.5. Stodola 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

Zemědělské stavení bez čp/če s pozemkem parc. č. st. 72 a příslušenství 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Zemědělské stavení bez čp/če


Stránka 46 z 66



1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 3. Ocenění věcných břemen neváznoucích na oceňovaných nemovitostech 3.1. Věcné břemeno chůze a jízdy

Pozemky určené k zastavění parc. č. 22/2, 22/3 a 31/2 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka I 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je V stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuční příkaz I 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV Index trhu

Pi -0,06 0,00 0,00 -0,04 0,00 1,00

5

IT = P6 * (1 + ∑ Pi) = 0,900 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,01 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,03 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek I 0,00 lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m I -0,07 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy

11

IP = P1 * (1 + ∑ Pi) = 0,929 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,836 Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Stránka 47 z 66



RD č. p. 34 a 35 s pozemky st. 70, st. 71, 189/4, 190/3 a příslušenstvím 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č. p. 34 a 35 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):

Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Plzeňský kraj, obec do 2 000 obyvatel 65 let 3 1 740,- Kč/m

Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 10,6*10,8 2.NP: 10,6*10,8 Název podlaží 1.NP: 2.NP:

Zastavěná plocha 2 114,48 m 2 114,48 m

114,48 m 2 114,48 m

Konstrukční výška 3,00 m 3,00 m

Obestavěný prostor 1.NP: (10,6*10,8)*(3,00) 2.NP: (10,6*10,8)*(3,00) zastřešení: 10,6*10,8*1,5*0,5 Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00

2

= =

= = = =

ZP1 ZP

= =

3

343,44 m 3 343,44 m 3 85,86 m 3 772,74 m 2

114,48 m 2 228,96 m

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné I plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 2. Provedení obvodových stěn - železobetonová nezateplená II 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm I 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. IV nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné nadstandard. nebo více zákl. přísl. standard. IV proved., popřípadě prádelna 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo II jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu I 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad III provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 65 let: s = 1 - 0,005 * 65 = 0,675 Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Vi typ B 0,00 -0,01 -0,02 0,01 0,04 0,00 0,05 0,00 0,00 0,00 0,01 -0,10 0,85

Stránka 48 z 66


Index vybavení


12

IV = (1 + ∑ Vi) * V13 * 0,675 = 0,562 i=1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,900 Index polohy pozemku IP = 0,929 Ocenění 3 3 Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 740,- Kč/m * 0,562 = 977,88 Kč/m 3 3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 772,74 m * 977,88 Kč/m * 0,900 * 0,929= 631 796,45 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

631 796,45 Kč

1.2. Příslušenství 1.2.1. Kůlna s kotelnou Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:

typ F dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.NP 3,5*3,9

2

=

[m ] 13,65

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. plocha 2 13,65 m

Název 1.NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (3,5*3,9)*(2,40)

Konstr. výška 2,40 m

3

[m ] 3 32,76 m

=

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.NP Obestavěný prostor - celkem:

Typ NP

Obestavěný prostor 3 32,76 m 3 32,76 m

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Obj. podíl [%] S S S X S S

8,30 31,90 21,20 0,00 11,10 1,60

Část [%] 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 8,30 31,90 21,20 0,00 11,10 1,60

Stránka 49 z 66



7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S X S C S S

6,00 0,00 3,70 1,40 10,80 4,00

Ocenění 3 Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m ] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): 3

100 100 100 100 100 100

1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00

6,00 0,00 3,70 0,00 10,80 4,00 98,60 0,9860

= * * *

970,0,9860 0,8000 2,0670

Základní cena upravená [Kč/m ] 3 3 Plná cena: 32,76 m * 1 581,54 Kč/m

= =

1 581,54 51 811,25 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 60 = 50,0 % Koeficient opotřebení: (1- 50,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,500 25 905,63 Kč 0,836 21 657,11 Kč

Kůlna s kotelnou - zjištěná cena

=

21 657,11 Kč

1.2.2. Dřevník Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ G přístřešky nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží 1274

Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.NP 2*4,8

2

=

[m ] 9,60

Zastavěné plochy a výšky podlaží Název 1.NP

Zastavěná. plocha 2 9,60 m

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (2*4,8)*(2,40) (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.NP Obestavěný prostor - celkem: Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]


3

= Typ NP

[m ] 3 23,04 m Obestavěný prostor 3 23,04 m 3 23,04 m

Stránka 50 z 66



Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení

Obj. podíl [%]

1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S S X S S C S X X X X X

12,20 31,00 0,00 33,50 12,80 4,20 6,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00


Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Upravený obj. podíl 12,20 31,00 0,00 33,50 12,80 0,00 6,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 95,80 0,9580

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

= * * *

750,0,9580 0,8000 2,0670


= =

1 188,11 27 374,05 Kč


* = * =

0,250 6 843,51 Kč 0,836 5 721,17 Kč

Dřevník - zjištěná cena

=

5 721,17 Kč

1.2.3. Kůlna Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.NP 5,6*4


typ F dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274 2

=

[m ] 22,40

Stránka 51 z 66



Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. plocha 2 22,40 m

Název 1.NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (5,6*4)*(2,20) zastřešení 5,6*4*1,6*0,5


3

[m ] 3 49,28 m 3 17,92 m

= =

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

Typ NP Z

Obestavěný prostor 3 49,28 m 3 17,92 m 3 67,20 m

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení

Obj. podíl [%]

1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S S S X S C S X S C S C


8,30 31,90 21,20 0,00 11,10 1,60 6,00 0,00 3,70 1,40 10,80 4,00

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00

= * * *


970,0,9300 0,8000 2,0670


= =

1 491,71 100 242,91 Kč


* = * =

0,250 25 060,73 Kč 0,836 20 950,77 Kč

Kůlna - zjištěná cena

=

20 950,77 Kč


Stránka 52 z 66



1.2.4. Garáž Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 26):

Garáž § 37 porovnávací metoda Plzeňský kraj, obec do 2 000 obyvatel 27 let 3 1 265,- Kč/m

Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: 6,4*4,4 1.NP: 12,7*4,4 podkroví: 12,7*4,4 Název podlaží 1.PP: 1.NP: podkroví:

2

= = =

Zastavěná plocha 2 28,16 m 2 55,88 m 2 55,88 m

Obestavěný prostor 1.PP: (6,4*4,4)*(2,20) 1.NP: (12,7*4,4)*(2,35) podkroví: (12,7*4,4)*(1,00+1,15*0,5) Obestavěný prostor - celkem:

28,16 m 2 55,88 m 2 55,88 m

Konstrukční výška 2,20 m 2,35 m 1,00 m 3

= = = =

61,95 m 3 131,32 m 3 88,01 m 3 281,28 m

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - přívod el. napětí 230 V / 400 V nebo vrata s el. pohonem 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba ve výborném stavu Koeficient pro stáří 27 let: s = 1 - 0,005 * 27 = 0,865 Index vybavení

č. II

Vi typ B

II II III

0,00 0,00 0,00

III III I

0,00 0,00 1,05

5

IV = (1 + ∑ Vi) * V6 * 0,865 = 0,908 i=1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,900 Index polohy pozemku IP = 0,929 Ocenění 3 3 Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 265,- Kč/m * 0,908 = 1 148,62 Kč/m 3 3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 281,28 m * 1 148,62 Kč/m * 0,900 * 0,929= 270 130,39 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

270 130,39 Kč

1.2.5. Stodola Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

typ C dřevěná oboustranně obitá, zdivo tl. do 15 cm

Stránka 53 z 66



Podsklepení:

nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží 1274

Podkroví: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.NP 9*5,6 podkroví 9*5,6

2

= =

[m ] 50,40 50,40

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. plocha 2 50,40 m 2 50,40 m

Název 1.NP podkroví Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (9*5,6)*(2,35) podkroví (9*5,6)*(1,80+1,8*0,5)

Konstr. výška 2,35 m 1,80 m

3

[m ] 3 118,44 m 3 136,08 m

= =

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.NP podkroví Obestavěný prostor - celkem:

Typ NP Z

Obestavěný prostor 3 118,44 m 3 136,08 m 3 254,52 m

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] S S S S S S S S S C S S

Ocenění 3 Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m ] Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 14): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):


6,40 30,30 19,40 9,80 6,80 1,80 4,90 3,70 2,90 1,20 8,00 4,80

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00

= * * * *


1 055,1,1200 0,9880 0,8000 2,0670

Stránka 54 z 66



3


= =

1 930,45 491 338,13 Kč


* = * =

0,667 327 722,53 Kč 0,836 273 976,04 Kč

Stodola - zjištěná cena

=

273 976,04 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Koeficient redukce R: 2 Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 2 048,00 m R = (200 + 0,8 * vp) / vp R = (200 + 0,8 * 2 048,00) / 2 048,00 = 0,898 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů Index omezujících vlivů

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

6

IO = 1 + ∑ Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,900 Index polohy pozemku IP = 0,929 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,900 * 1,000 * 0,929 = 0,836 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena 2 [Kč/m ] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 161,Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,898

Zatřídění


Index 0,836

Koef.

Upr. cena 2 [Kč/m ] 134,60

Stránka 55 z 66


Typ


Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada § 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo st. 70

Výměra 2 [m ] 101,00

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 134,60

Cena [Kč] 13 594,60

st. 71

103,00

134,60

13 863,80

189/4 190/3

753,00 1 091,00 2 048,00

134,60 134,60

101 353,80 146 848,60 275 660,80

m

2

Ocenění porostů na pozemcích Trvalé porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu:

Kč 2 m 2 m Kč * =

275 660,80 2 048,00 50,00 6 730,00 0,065 437,45

Trvalé porosty - zjištěná cena

=

437,45 Kč

Cena porostů celkem Pozemky - celkem

= +

437,45 Kč 275 660,80 Kč

Pozemky - zjištěná cena

=

276 098,25 Kč

Zemědělské stavení bez čp/če s pozemkem parc. č. st. 72 a příslušenství 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Zemědělské stavení bez čp/če Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

O. budovy pro zemědělství živočišná produkce zděná 1271

Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka I 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je V stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuční příkaz I 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV Index trhu

Pi -0,06 0,00 0,00 -0,04 0,00 1,00

5

IT = P6 * (1 + ∑ Pi) = 0,900 i=1


Stránka 56 z 66



Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,01 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Stavby pro VII -0,05 zemědělství 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek II -0,10 lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné komunikaci, IV -0,03 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m I -0,07 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – stavba s IV 0,02 komerční využitelností 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy

11

IP = P1 * (1 + ∑ Pi) = 0,717 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,645 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha 1.NP 10,6*57,8 13,2*10,3 4,15*3,95

2

= = =

[m ] 612,68 135,96 16,39

Zastavěné plochy a výšky podlaží

(Výškou podlaží se dle vyhlášky rozumí výška nad největší zastavěnou plochou)

Zastavěná plocha [m2]

Podlaží 1.NP

612,68 135,96 16,39 765,03

Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

PVP = PZP =

Konstr. Výška výška podlaží [m] [m] 3,60 3,60 4,20 3,60 3,20 3,60

2 754,11 / 765,03 765,03 / 1

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1.NP (10,6*57,8)*(3,60) (13,2*10,3)*(4,20) (4,15*3,95)*(3,20) zastřešení 10,6*57,8*2*0,5+13,2*10,3*2*0,5 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží 1.NP zastřešení Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

= = = = Typ NP NP NP Z

Součin 2 205,65 489,46 59,00 2 754,11 = 3,60 m 2 = 765,03 m

3

2 205,65 m 3 571,03 m 3 52,46 m 3 748,64 m Obestavěný prostor 3 2 205,65 m 3 571,03 m 3 52,46 m 3 748,64 m

Stránka 57 z 66



Obestavěný prostor - celkem:

3 577,78 m

3

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] S S S S S S S S X S S S S S X S S S S X S X S X C X

10,80 25,60 11,70 6,90 2,80 0,70 4,40 3,10 0,00 2,30 2,40 1,80 4,30 3,20 0,00 7,00 0,30 2,40 2,30 0,00 0,40 0,00 2,30 0,00 5,30 0,00

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP UP PP Konstrukce, vybavení Část [%] K St. Živ. [%] [%] [%] S 10,80 100,00 1,00 10,80 11,41 40 150 1. Základy vč. zemních prací S 25,60 100,00 1,00 25,60 27,03 40 80 2. Svislé konstrukce S 11,70 100,00 1,00 11,70 12,35 40 80 3. Stropy S 6,90 100,00 1,00 6,90 7,29 40 70 4. Krov, střecha S 2,80 100,00 1,00 2,80 2,96 40 45 5. Krytiny střech S 0,70 100,00 1,00 0,70 0,74 40 45 6. Klempířské konstrukce S 4,40 100,00 1,00 4,40 4,65 40 50 7. Úprava vnitřních povrchů S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,27 40 45 8. Úprava vnějších povrchů S 2,30 100,00 1,00 2,30 2,43 40 80 10. Schody S 2,40 100,00 1,00 2,40 2,53 40 50 11. Dveře S 1,80 100,00 1,00 1,80 1,90 40 45 12. Vrata S 4,30 100,00 1,00 4,30 4,54 40 50 13. Okna S 3,20 95,00 1,00 3,04 3,21 40 45 14. Povrchy podlah S 3,20 5,00 1,00 0,16 0,17 20 20 14. Povrchy podlah S 7,00 80,00 1,00 5,60 5,91 40 40 16. Elektroinstalace


Upravený obj. podíl 10,80 25,60 11,70 6,90 2,80 0,70 4,40 3,10 0,00 2,30 2,40 1,80 4,30 3,20 0,00 7,00 0,30 2,40 2,30 0,00 0,40 0,00 2,30 0,00 0,00 0,00 94,70 0,9470

Opot. části 26,67 50,00 50,00 57,14 88,89 88,89 80,00 88,89 50,00 80,00 88,89 80,00 88,89 100,00 100,00

Opot. z celku 3,0430 13,5150 6,1750 4,1655 2,6311 0,6578 3,7200 2,9067 1,2150 2,0240 1,6889 3,6320 2,8534 0,1700 5,9100

Stránka 58 z 66



16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 21. Ohřev teplé vody 23. Vnitřní hygienické vyb. Opotřebení:

S S S S S S

7,00 0,30 2,40 2,30 0,40 2,30

20,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

1,40 0,30 2,40 2,30 0,40 2,30

1,48 0,32 2,53 2,43 0,42 2,43

2 40 40 40 20 20

25 45 45 45 25 30

8,00 88,89 88,89 88,89 80,00 66,67

0,1184 0,2844 2,2489 2,1600 0,3360 1,6201

61,1 %

Ocenění 3 Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m ]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): 3 Základní cena upravená [Kč/m ] 3

Plná cena: 3 577,78 m * 3 333,78 Kč/m Koeficient opotřebení: (1- 61,1 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

= * * * * * * =

3

Zemědělské stavení bez čp/če - zjištěná cena

2 695,0,9390 0,9286 0,8833 0,9470 0,8000 2,1200 3 333,78

= * = * =

11 927 531,41 Kč 0,389 4 639 809,72 Kč 0,645 2 992 677,27 Kč

=

2 992 677,27 Kč

+ + = * * =

9 750,- Kč 11 430,- Kč 21 180,- Kč 0,8000 2,2930 38 852,59 Kč

* =

0,600 23 311,55Kč

1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 19 Typ studny: Hloubka studny: Elektrické čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

kopaná 8,00 m 1 ks 2222

Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m další hloubka: 3,00 m * 3 810,- Kč/m Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Upravená cena studny Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 100 = 40,0 % Koeficient opotřebení: (1- 40,0 % / 100) Ocenění čerpadel elektrické čerpadlo: 1 ks * 10 780,- Kč/ks Základní cena čerpadel celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20): Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

+ = *

10 780,- Kč 10 780,- Kč 0,8000

Stránka 59 z 66



Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41): opotřebení čerpadel

* = * =

40,0 %

2,2930 19 774,83 Kč 0,600 11 864,90 Kč

Upravená cena čerpadel Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

+ = * =

11 864,90 Kč 35 176,45 Kč 0,836 29 407,51 Kč

Studna - zjištěná cena

=

29 407,51 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - nezjištěno

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + ∑ Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,900 Index polohy pozemku IP = 0,929 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,900 * 1,000 * 0,929 = 0,836 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena 2 [Kč/m ] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 179,29

Zatřídění

Typ

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem Pozemek - zjištěná cena


Parcelní číslo st. 72

Výměra 2 [m ] 765,00 765,00

Index

Koef.

0,836 Jedn. cena 2 [Kč/m ] 149,89 m

2

Upr. cena 2 [Kč/m ] 149,89 Cena [Kč] 114 665,85 114 665,85

=

114 665,85 Kč

Stránka 60 z 66



3. Ocenění věcných břemen neváznoucích na oceňovaných nemovitostech 3.1. Věcné břemeno chůze a jízdy Z rozhodnutí pozemkového úřadu 4621/1996 (listina, na základě VB vzniklo) nelze odvodit přesný rozsah věcného břemene, ocenění je proto provedeno paušální částkou. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle § 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: Ocenění věcného břemene činí

10 000,- Kč =

10 000,- Kč

Pozemky určené k zastavění parc. č. 22/2, 22/3 a 31/2 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - není zajištěn právní přístup Index omezujících vlivů

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I I

0,00 -0,10

6

IO = 1 + ∑ Pi = 0,900 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,900 Index polohy pozemku IP = 0,929 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,900 * 0,900 * 0,929 = 0,752 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Index 2 [Kč/m ] § 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění § 9 odst. 4 (§ 4 odst. 1) 179,29 0,752

Zatřídění

Typ

Název

§ 9 odst. 4 (§ 4 orná půda odst. 1) § 9 odst. 4 (§ 4 zahrada odst. 1) § 9 odst. 4 (§ 4 trvalý travní porost odst. 1) Stavební pozemky - celkem Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Parcelní číslo 22/2

Koef. 0,300

Upr. cena 2 [Kč/m ] 40,45

Výměra 2 [m ] 422,00

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 40,45

Cena [Kč] 17 069,90

22/3

298,00

40,45

12 054,10

31/2

89,00

40,45

3 600,05

809,00

m

2

32 724,05

Stránka 61 z 66



Ocenění staveb na pozemcích Vrátka ocelová s výplní z drátěného pletiva vč. sloupků Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

14.2. Vrátka ocelová s výplní z drátěného pletiva vč. sloupků 2222

Výměra:

1,00 ks

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/ks] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/ks]

= * * =

1 450,0,8000 2,2930 2 659,88

=

2 659,88 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 0 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 30 = 100,0 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,150 398,98 Kč 0,836 333,55 Kč

Vrátka ocelová s výplní z drátěného pletiva vč. sloupků - zjištěná cena

=

333,55 Kč

Plná cena:

1,00 ks * 2 659,88 Kč/ks

Vrata ocelová s výplní z drátěného pletiva vč. sloupků Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

14.5. Vrata ocelová s výplní z drátěného pletiva vč. sloupků 2222

Výměra:

1,00 ks

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/ks] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/ks]

= * * =

3 420,0,8000 2,2930 6 273,65

=

6 273,65 Kč


* = * =

0,150 941,05 Kč 0,836 786,72 Kč

Vrata ocelová s výplní z drátěného pletiva vč. sloupků - zjištěná cena

=

786,72 Kč

Plná cena:

1,00 ks * 6 273,65 Kč/ks


Stránka 62 z 66



Plot ze str. pl. na ocelové sloupky do bet. patek, nátěr Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18:

13.1. Plot ze str. pl. na ocelové sloupky do bet. patek, nátěr 2222

Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC Výměra: 2 108*1,2 = 129,60 m pohledové plochy

Ocenění 2 Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m ] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): 2 Základní cena upravená cena [Kč/m ] Plná cena:

2

129,60 m * 440,26 Kč/m

2

= * * =

240,0,8000 2,2930 440,26

=

57 057,70 Kč


* = * =

0,150 8 558,66 Kč 0,836 7 155,04 Kč

Plot ze str. pl. na ocelové sloupky do bet. patek, nátěr - zjištěná cena

=

7 155,04 Kč

Cena staveb celkem

=

8 275,31 Kč

Rekapitulace cen staveb a porostů na pozemku: Vrátka ocelová s výplní z drátěného pletiva vč. sloupků Vrata ocelová s výplní z drátěného pletiva vč. sloupků Plot ze str. pl. na ocelové sloupky do bet. patek, nátěr Stavby na pozemku - celkem Pozemky - celkem

+

333,55 Kč 786,72 Kč 7 155,04 Kč 8 275,31 Kč 32 724,05 Kč

Pozemky - zjištěná cena

=

40 999,36 Kč

C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen RD č. p. 34 a 35 s pozemky st. 70, st. 71, 189/4, 190/3 a příslušenstvím 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č. p. 34 a 35 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kůlna s kotelnou 1.2.2. Dřevník 1.2.3. Kůlna 1.2.4. Garáž


631 796,50 Kč 21 657,10 Kč 5 721,20 Kč 20 950,80 Kč 270 130,40 Kč

Stránka 63 z 66



1.2.5. Stodola

273 976,- Kč

1. Ocenění staveb celkem

1 224 232,- Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

276 098,30 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

276 098,30 Kč

RD č. p. 34 a 35 s pozemky st. 70, st. 71, 189/4, 190/3 a příslušenstvím celkem

1 500 330,30 Kč

Zemědělské stavení bez čp/če s pozemkem parc. č. st. 72 a příslušenství 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Zemědělské stavení bez čp/če 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna

2 992 677,30 Kč

1. Ocenění staveb celkem

3 022 084,80 Kč

29 407,50 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek

114 665,90 Kč


114 665,90 Kč

3. Ocenění věcných břemen neváznoucích na oceňovaných nemovitostech 3.1. Věcné břemeno chůze a jízdy

10 000,- Kč

3. Ocenění věcných břemen neváznoucích na oceňovaných nemovitostech celkem Zemědělské stavení bez čp/če s pozemkem parc. č. st. 72 a příslušenství celkem

10 000,- Kč 3 146 750,70 Kč

Pozemky určené k zastavění parc. č. 22/2, 22/3 a 31/2 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky

40 999,40 Kč


40 999,40 Kč

Pozemky určené k zastavění parc. č. 22/2, 22/3 a 31/2 celkem

40 999,40 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

4 688 080,40 Kč

4 688 080,- Kč

slovy: Čtyřimilionyšestsetosmdesátosmtisícosmdesát Kč


Stránka 64 z 66



D. Závěrečný výrok Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky

1 367 000 Kč 4 688 080 Kč

a) Předmětem ocenění jsou veškeré nemovité věci a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 169, tj.: o

pozemky parc. č. st. 70, st. 71, st. 72, 22/2, 22/3, 31/2, 189/4, 190/3 vč. příslušenství, stavby rodinného domu č. p. 34, která je součástí pozemku parc. č. st. 70, stavby rodinného domu č. p. 35, která je součástí pozemku parc. č. st. 71, stavby bez čp/če, která je součástí pozemku parc. č. st. 72; to vše v k. ú. Jemnice u Tisové, obec Tisová, okres Tachov.

Výsledná obvyklá cena nemovitých věcí, příslušenství nemovitých věcí, práv a závad uvedených se určuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni 14. 8. 2015, částkou ve výši:

1 367 000,- KČ slovy: Jeden milion třista šedesát sedm tisíc korun českých b) Příslušenstvím nemovitých věcí se rozumí: o

RD č. p. 34, 35: venkovní úpravy, kůlna s kotelnou, dřevník, kůlna, garáž, stodola

o

Zemědělské stavení bez čp/če na p. č. st. 71: venkovní úpravy, studna

o

Pozemky parc. č. 22/2, 22/3, 31/2: venkovní úpravy

c) a d) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi – zjištěno Jedná se o věcné břemeno chůze a jízdy v okolí kravína a přilehlých jímek. Toto věcné břemeno je zohledněno v určené obvyklé ceně. Jedná se o věcné břemeno ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí a proto není samostatně vyčísleno. Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného zhotovitele.

V Praze dne 8. 10. 2015 Znalecký ústav ESTIMMO, s. r. o. se sídlem: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Na vypracování tohoto znaleckého posudku se podíleli Ing. Dominika Pisková, Ing. Jan Rejmon, Ing. Dagmar Musilová (roz. Vyhnalíková), a mohou osobně stvrdit správnost tohoto posudku a mohou podat žádaná vysvětlení před orgánem veřejné moci. ………………………….. Ing. Dominika Pisková Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

……………………………… Ing. Dagmar Musilová

……………………………… Ing. Jan Rejmon

Stránka 65 z 66



E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav, který byl rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti České republiky ze dne 17. 3. 2015 pod čj. MSP-21/2015-OSD-SZN/9 zapsán do I. oddílu seznamu znaleckých ústavů pro obor ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitých věcí (včetně budov, bytů a nebytových prostor, pozemků, určení obvyklého nájemného) a práv k nemovitým věcem (zástav, břemen), oceňování movitých věcí (motorových vozidel). Znalecký úkon je zapsán do znaleckého deníku pod pořadovým číslem 27/47/2015. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem č.47 - 2015.

F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 169 ze dne 23. 7. 2015 Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled – I Příloha č. 3: Katastrální mapa – dálkový náhled - II Příloha č. 4: Mapa oblasti Příloha č. 5: Fotodokumentace nemovitých věcí ze dne 19. 8. 2015


Stránka 66 z 66

Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 169

Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled – I

Přístupový a příjezdový pozemek

Příloha č. 3: Katastrální mapa – dálkový náhled – II vč. přístupového a příjezdového pozemku

Příloha č. 4: Mapy oblasti

Letecká fotomapa rodinných domů č. p. 34 na pozemku parc. č. st. 70 a č. p. 35 na pozemku parc. č. st. 71 a pozemků parc. č. 189/4, 190/3, 22/2, 22/3 a 31/2 GPS modrá: 49°46'17.05"N, 12°44'57.28"E (poz parc. č. 22/2, 22/3, 31/2) GPS červená: 49°46'15.29"N, 12°45'00.03"E (RD + poz parc. č. 189/4, 190/3)

Letecká fotomapa zem. stavby bez čp/če na pozemku parc. č. st. 72 GPS oranžová: 49°46'12.28"N, 12°45'10.79"E

Umístění nemovitých věcí v rámci části obce „Jemnice“ I – pozemky parc. č. 22/2, 22/3 a 31/2 II – RD č. p. 34 a 35 + pozemky parc. č. st. 70, st. 71, 189/4 a 190/3 III – zem. stavba bez čp/če na poz parc. č. st. 71

Umístění nemovitých věcí v rámci obce „Tisová“

Umístění nemovitých věcí v rámci města „Tachov“ a okolí

Příloha č. 5: Fotodokumentace nemovitých věcí Rodinný dům č. p. 34 a č. p. 35 s pozemky parc. č. st. 70, st. 71, 189/4 a 190/3 vč. příslušenství

Boční a uliční (západní) pohled na RD č. p. 34 a č. p. 35

Stavba u RD (kotelna)

Nezakreslená stavba (garáž) na parc. č. 190/3

Dřevník

Nezakreslená stavba (kurník) na parc. č. 190/3

Zemědělské stavení bez čp/če na pozemku parc. č. st. 72 a parc. č. st. 72 vč. příslušenství

Zemědělské stavení bez čp/če na pozemku parc. č. st. 72

Zemědělské stavení bez čp/če na pozemku parc. č. st. 72 Pozemky parc. č. 22/2, 22/3 a 31/2

2015

Recommend Documents