Znalecký posudek č. 4455 – 155 / 2015 odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty) nemovitosti budovy bez čp/če – garáže postavené na pozemku parc.č.st.576, zapsané u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Most na listu vlastnictví č.299, pozemek parc.č.st.576 je zapsaný na listu vlastnictví č.79 vše pro katastrální území Komořany Mostu, obec Most, okres Most.
KSUL 44 INS 20346/2014
Objednavatel znaleckého posudku:
Insolvency Project v.o.s. Dukelská třída 15/16 500 02 Hradec Králové
Účel znaleckého posudku:
Určení obvyklé ceny (tržní hodnoty) nemovitosti
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č.340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Konta U Zdravotního ústavu 1856/3 100 00 Praha 10 - Vinohrady Posudek obsahuje celkem 11 stran textu včetně titulního listu a 9 stran přílohy. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze dne 13.11.2015
ZP č. 4455-155/2015, list č. 2
OBSAH
Osvědčení odhadce
Způsob ocenění
Ocenění
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol 2. Informace o nemovitosti 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti 4. Podklady pro vypracování posudku 5. Vlastnické a evidenční údaje 6. Celkový popis
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1. Zjištění ceny nemovitosti dle platného cenového předpisu 2. Určení obvyklé ceny (tržní hodnoty) nemovitosti porovnávací metodou
C. ZÁVĚR PŘÍLOHY: 1. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 299 2. Fotodokumentace budovy
ZP č. 4455-155/2015, list č. 3
Osvědčení odhadce Níže podepsaný tímto dosvědčuje, že v současné době ani v blízké budoucnosti nebude mít účast ani prospěch z vlastnického práva. Ani moje zaměstnání a honorář za vypracování tohoto ocenění nezávisí na dosažených závěrech nebo zjištěných hodnotách. Na svoje nejlepší svědomí potvrzuji, že údaje obsažené v ocenění jsou správné a pravdivé.
Způsob ocenění Základ hodnoty Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejné případně obdobné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Rozsah odhadu Rozsah práce při ocenění majetku vychází z toho, že by mělo být přihlédnuto ke všem v úvahu připadajícím vlivům, které mohou významně ovlivnit hodnotu majetku. Pro vypracování znaleckého posudku o obvyklé ceně nemovitosti bylo využito údajů z archivu znalce a údajů zjištěných při místním šetření dne 4.11.2015. Způsob stanovení obvyklé ceny Obvyklá cena je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Ta je časově velmi proměnlivá a je ovlivňována mnoha faktory, které vyvíjí i současná doba rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání.
Ocenění Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.
ZP č. 4455-155/2015, list č. 4
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol : Úkolem znalce je vypracovat znalecký posudek, ve kterém stanoví obvyklou cenu nemovité věci budovy bez čp/če – garáže, postavené na pozemku parc.č.st.576 – zastavěná plocha a nádvoří jiného vlastníka, zapsané u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Most na listu vlastnictví č.299, pozemek parc.č.st.576 je zapsaný na listu vlastnictví č.79 vše pro katastrální území Komořany Mostu, obec Most, okres Most. 2. Informace o nemovitosti : Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Budova bez čp/če - garáž na pozemku parc.č.st.576 434 01 Most Ústecký Most Most Komořany u Mostu 67 332
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti : Prohlídka a zaměření budovy – garáže byla provedena dne 4.11.2015. Při prohlídce byla pořízena fotodokumentace, která zachycuje stavebně technický stav. 4. Podklady pro vypracování posudku:
Smlouva o dílo č.4454-154/2015 na vypracování znaleckého posudku o obvyklé ceně nemovitostí, Výpis z katastru nemovitostí list vlastnictví č.299 vyhotovený dálkovým přístupem pro účel: Insolveční řízení, č.j.: KSUL 44 INS 20346/2014 pro Insolvency Project, v.o.s. dne 6.8.2015, Informace o pozemku parc.č.st.576, k.ú. Komořany u Mostu vyhotovená dálkovým přístupem do katastru nemovitostí,
5. Vlastnické a evidenční údaje : Název subjektu, na který je vloženo vlastnické právo : Dle výpisu z katastru nemovitostí listu vlastnictví č.299 vyhotoveného dálkovým přístupem pro účel : Insolveční řízení, č.j.:KSUL 44 INS 20346/2014 pro Insolvency Project, v.o.s. dne 6.8.2015, je vlastnické právo k budově bez čp/če na pozemku parc.č.st.576 v k.ú. Komořany u Mostu, obec Most, vloženo na : Urban Tomáš r.č.570120/1275 Pod Širokým vrchem 813/28 434 01 Most Dle informace o pozemku parc.č.st.576, k.ú. Komořany u Mostu vyhotovené dálkovým přístupem do katastru nemovitostí, je vlastnické právo k pozemku vloženo na : Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo Vávra Oldřich, Albrechtická 254, Janov, 43542 Litvínov
Podíl
ZP č. 4455-155/2015, list č. 5 Omezení vlastnického práva Typ Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Vávra Oldřich Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu
6. Celkový popis nemovitosti: Jedná se o přízemní stavbu garáže bez čp/če postavenou tradiční technologií na pozemku parc.č.st. 576 – jiného vlastníka. Stavba je situovaná při ulici Třebušické, v katastrálním území Komořany u Mostu, na okraji města, v areálu Autoklubu doly Komořany v AČR. Stavebně technický stav garáže je značně zhoršený, bez jakékoliv údržby, bez napojení na inženýrské sítě, bez výplní otvorů, stropní konstrukce v havarijním stavu z důvodu zatékání. Přístup k budově je po panelové neudržované vozovce na pozemcích parc.č.st.279 a parc.č.173/2 ve vlastnictví Autoklubu.
Založení stavby na základových pasech, svislé nosné konstrukce zděné z cihel metrického formátu na tloušťku 250 mm. Stropní konstrukce z ocelových válcovaných nosníků se stropními vložkami Hurdis. Zastřešení plochou střechou s krytinou z asfaltových svařovaných pasů, klempířské konstrukce střechy úplné provedené z pozinkovaného plechu. Úpravy vnitřních a vnějších povrchů hladkou omítkou. Okna ani dveře se nedochovaly, vrata dřevěná. Na podlaze betonová mazanina.
ZP č. 4455-155/2015, list č. 6
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1. Zjištění ceny nemovitosti dle platného cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č.121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č.441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Přístup po pozemcích jiného vlastníka 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,01
I
-0,03
II I
0,00 -0,01
II IV
0,00 1,00
č. I
Pi 0,80
IV
0,00
II
-0,01
I
-0,03
II
0,00
I
-0,03
II
0,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,950 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Garáže Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Stavby pro zemědělství nebo bez okolní zástavby 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 4. Dopravní dostupnost - Bez možnosti příjezdu nebo příjezd po nezpevněné komunikaci - panelová provizorní vozovka 5. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné komunikace 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti Nevýhodná poloha - mimo zastavěnou část 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 7
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,744 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,707
ZP č. 4455-155/2015, list č. 7
1.1 Budova bez čp/če - garáž na pozemku parc.č.st.576 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 26):
Garáž § 37 porovnávací metoda Ústecký kraj, obec nad 50 000 obyvatel 50 let 1 217,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.N.P.: 3,35*8,30 Název podlaží 1.N.P.:
Zastavěná plocha 27,81 m2
27,81 m2
=
Konstrukční výška 2,55 m
Obestavěný prostor OP celkem: 3,35*8,30*(2,55+0,10) Obestavěný prostor - celkem:
73,68 m3 73,68 m3
= =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - řadová 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - bez vybavení 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba ve velmi špatném stavu - (nutná celková rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 50 let: s = 1 - 0,005 * 50 = 0,750
č. II
Vi typ B
I II I II III V
-0,01 0,00 -0,05 -0,01 0,00 0,40
5
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V6 * 0,750 = 0,279
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,950 Index polohy pozemku IP = 0,744 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 217,- Kč/m3 * 0,279 = 339,54 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 73,68 m3 * 339,54 Kč/m3 * 0,950 * 0,744= 17 682,23 Kč Cena garáže - stanovená porovnávacím způsobem
=
17 682,23 Kč
ZP č. 4455-155/2015, list č. 8
2. Určení obvyklé ceny (tržní hodnoty) nemovitosti porovnávací metodou Určení obvyklé ceny (tržní hodnoty) z cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou, se zohledněním stavebně technického stavu. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí a zejména s uveřejněnou nabídkou internetu. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti : Název: Řadová garáž 24 m2, Most Prodej zděné garáže v osobním vlastnictví o výměře 24 m2. Je zde betonová podlaha, dvoukřídlá plechová vrata, zavedena elektřina, která je momentálně odpojena. Stav objektu dobrý. Celková cena:175 000 Kč za nemovitost, včetně provize Energetická náročnost budovy:Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 148/2007 Sb. podle vyhlášky Lokalita Most Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,50 K6 Vliv pozemku 0,80 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: s-reality Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,34 2 494 Užitná plocha Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 24,00 m 175 000 Kč 7 292 Kč/m2 Název: Řadová garáž 22 m2, Táboritů, Most prodej zděné řadové garáže o velikosti 22 m2, ul. Táboritů pod bývalými kasárnami. Dostupná autobusem i tramvají od ulice J.Seiferta. Garáž je v zástavbě nově zrekonstruovaných domů. Zabudovaná elektřina. Osobní vlastnictví.(Veškerá dokumentace ke garáži). Stav dobrý. Celková cena:175 000 Kč za nemovitost, včetně provize Lokalita Most, Táboritů Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,50 K6 Vliv pozemku 0,80 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj:Molík-reality Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,34 2 721 Užitná plocha Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 22,00 m2 175 000 Kč 7 955 Kč/m2
ZP č. 4455-155/2015, list č. 9 Název: Řadová garáž 21 m2, Karla Marxe, Most prodej řadové garáže v ul. Karla Marxe o velikosti 21m2, garáž je po celkové rekonstrukci, možnost koupit i sousední garáž. Celková cena:164 000 Kč za nemovitost, včetně provize Stavba:Cihlová Stav objektu:Dobrý Lokalita Most, Karla Marxe Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,50 K6 Vliv pozemku 0,80 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Molík reality Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,34 2 671 Užitná plocha Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 21,00 m2 164 000 Kč 7 810 Kč/m2 Název: Řadová garáž 30 m2, Hořanská cesta, Most - Souš prodej garáže v klidné části Mostu, je zde zavedena elektřina (220), garáž je ve velice zachovalém stavu s novou střechou a drobnými úpravami uvnitř. Celková cena:110 000 Kč za nemovitost, včetně provize Stavba:Cihlová Stav objektu:Dobrý Lokalita Most - Souš, Hořanská cesta Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,50 K6 Vliv pozemku 0,80 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Molík reality Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,34 1 254 Užitná plocha Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 30,00 m2 110 000 Kč 3 667 Kč/m2
ZP č. 4455-155/2015, list č. 10 Název: Řadová garáž 20 m2, Pionýrů, Most k prodeji řadová garáž o výměře 20m2 na okraji města v ul. Pionýrů. Elektřina zavedena není. MHD v dosahu. Celková cena:85 000 Kč za nemovitost, včetně provize, DPH Stavba:Cihlová Stav objektu:Dobrý Lokalita Most, Pionýrů Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,50 K6 Vliv pozemku 0,80 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Molík reality Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,34 1 454 Užitná plocha Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 20,00 m2 85 000 Kč 4 250 Kč/m2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
1 254 Kč/m2 2 119 Kč/m2 2 721 Kč/m2 2 119 Kč/m2 23,60 m2 50 000 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Budova bez čp/če - garáž na pozemku parc.č.st.576
17 680,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Garáž bez čp/če na pozemku parc.č.st.576
50 000,00 Kč
ZP č. 4455-155/2015, list č. 11
ZP č. 4455-155/2015, list č. 12 Příloha – výpis z katastru nemovitostí LV č. 299
ZP č. 4455-155/2015, list č. 13
ZP č. 4455-155/2015, list č. 14
ZP č. 4455-155/2015, list č. 15
ZP č. 4455-155/2015, list č. 16
ZP č. 4455-155/2015, list č. 17
ZP č. 4455-155/2015, list č. 18
ZP č. 4455-155/2015, list č. 19
Příloha – fotodokumentace stavby garáže
ZP č. 4455-155/2015, list č. 20
přístupová cesta ze silničních panelů
interiér garáže bez oken a dveří
havarijní stav stropní konstrukce
