2015

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.

se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: [email protected] zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka 178876

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 12567-2037/2015

jako DODATEK č. 1 ke Znaleckému posudku č. 4Ř3Ř-řŘ4/2012 O ceně nemovitých věcí sestávající z pozemku p.č. St. 6 - zastavěná plocha a nádvo í, jehož součástí je stavba: Vojtanov, č.p. 20, bydlení (stavba stojí na pozemku p.č. St. 6), a dále pozemku p.č. 649/1 - trvalý travní porost, vše v k.ú. Vojtanov, obec Vojtanov, okres Cheb. Objednavatel posudku:

JUDr. Tomáš Vrána soudní exekutor, Exekutorský ú ad P erov Komenského 3Ř 750 02 P erov IČ: 66246750 DIČ: CZ6205200řŘ0

Účel posudku:

Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro pot ebu exekučního ízení č.j. 103 Ex 11044/12-95

Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 1.10.2015 posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelá s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí Ř32/1ř, 110 00 Praha kancelá : Sušilova 1ř3Ř/26, 750 02 P erov e-mail: [email protected] www.posudek.com Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednavatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 21 stran a 10 stran p íloh. V Praze, dne 11.11.2015

ZNALECKÝ POSUDEK č. 12567-2037/2015

A. 1.

NÁLEZ Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne ř.ř.2015 vydané Exekutorským ú adem P erov, JUDr. Tomáš Vrána, č.j. 103 Ex 11044/12-95, byl p ibrán znalecký ústav a to k ocenění nemovitých věcí sestávající z pozemku p.č. St. 6 - zastavěná plocha a nádvo í, jehož součástí je stavba: Vojtanov, č.p. 20, bydlení (stavba stojí na pozemku p.č. St. 6), a dále pozemku p.č. 649/1 trvalý travní porost, vše v k.ú. Vojtanov, obec Vojtanov, okres Cheb. Tento dodatek č. 1 ke Znaleckému posudku č. 4838-984/2012 byl zpracován na základě požadavku objednavatele, jedná se tedy o aktualizaci cenové úrovně, neboť došlo na trhu s nemovitostmi k podstatným změnám. Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu těchto nemovitých věcí a jejich p íslušenství. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvo í p íslušenství uvedených nemovitých věcí. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitými věcmi. V p ípadě, že nejsou žádné movité věci, které by tvo ily p íslušenství nemovitých věcí, uvede znalec, že tyto movité věci nejsou. V p ípadě, že s nemovitými věcmi nejsou spojena žádná práva ani závady, uvede znalec, že taková práva ani závady nejsou. Vyjád ení o movitých věcech, jež jsou součástí nemovitých věcí, a o právech a závadách s nemovitými věcmi spojených musí být vždy bezpodmínečnou součástí znaleckého posudku. K právům zástavním znalec nep ihlíží. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje p edpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční ád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1řř7 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.”

stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. „administrativní cena“) - jedná se o cenu určenou dle platného oceňovacího p edpisu ke dni 1.10.2015, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1řř7 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 1řř/2014 Sb.. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny p ípadné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 5. části „Nález“ tohoto znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako p íslušenství k věci hlavní). Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nep edpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se p edpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kancelá í, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelá emi a správci nemovitostí.

2.

Prohlídka a zamě ení nemovitých věcí Prohlídka a zamě ení nemovitých věcí byly provedeny dne 1.10.2015 za p ítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Radka Mikuláše. Povinná se p es písemnou výzvu místního šet ení nezúčastnila a nebyla pracovníkovi znaleckého ústavu umožněna prohlídka p edmětu ocenění. Pro pot eby tohoto znaleckého posudku bylo provedeno ohledání a zamě ení nemovitých věcí zvenčí. Informace, týkající se některých prvků vnit ního vybavení, jejich stavebně technického stavu a jejich rekonstrukcí byly z části sděleny sousedem. Některé prvky zejména vnit ního vybavení objektu nebyly zjištěny, pro pot eby tohoto znaleckého posudku jsou uvažovány jako standardní, jejich stav, stá í a další životnost je odhadnuta odborným odhadem zpracovatele.

stránka č. 3


3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí č. Ř4, pro k.ú. Vojtanov, obec Vojtanov, okres Cheb, vyhotovený objednavatelem dne 7.ř.2015, prost ednictvím dálkového p ístupu do katastru nemovitostí, prost ednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Kopie katastrální mapy, pro k.ú. Vojtanov, obec Vojtanov, okres Cheb, vyhotovená objednavatelem dne ř.ř.2015, prost ednictvím dálkového p ístupu do katastru nemovitostí, prost ednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Grafická část povodňového plánu České republiky, uve ejněná na www.dppcr.cz, zpracována Ministerstvem životního prost edí ČR. Znalecký posudek č. 4Ř3Ř-řŘ4/2012, ze dne 3.5.2012 vyhotovený naším Znaleckým ústavem. Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém p i místním šet ení. Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uve ejněných na realitních serverech www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz, www.realitycechy.cz, www.realitymorava.cz atd. Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šet ení nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku p edložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl p edmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý.

4.

Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého ú adu zeměmě ičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje:

Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Karlovarský Cheb Vojtanov Vojtanov (7Ř4630)

List vlastnictví číslo: Ř4 Vlastník: Goubejová Veronika Horní Vojtanov 20, 35134 Vojtanov

stránka č. 4


5. Celkový popis p edmětu ocenění Jedná se o p ízemní, z ejmě nepodsklepený (nebylo možno p esně fyzicky zamě it) rodinný dům s využitým podkrovím pod sedlovou st echou krytou taškou pálenou. Objekt je situovaný do půdorysného tvaru obdélníka, nachází se v zastavěné, okrajové části obce Vojtanov, v adové zástavbě jako samostatně stojící. P edmět ocenění se nachází na adrese: Horní Vojtanov 20, 351 34 Vojtanov. Parkování je možné na vlastním pozemku. Pozemky leží v mírně sklonitém až sklonitém terénu, tvo í jednotný funkční celek a jsou p ístupné po ve ejné, zpevněné komunikaci na pozemku p.č. 1113 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Obec Vojtanov, Horní Vojtanov 40, 35134 Vojtanov. Dům je napojen na inženýrské sítě: elektro, obecní vodovod, plynové vedení. Vnit ní dispozice objektu nebyla zjištěna, neboť p es písemnou výzvu nebyl povinným p edmět ocenění zp ístupněn. Původní stá í objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šet ení a dle odborného odhadu zpracovatele p es 100 roků. V průběhu své celkové životnosti objekt pravděpodobně prošel kompletní rekonstrukcí a modernizací prvků krátkodobých i dlouhodobých životností. Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažovat jako stavba se zanedbanou údržbou (p edpoklad provedení menších stavebních úprav). Podrobný technický popis a vnit ní vybavení objektů je patrné z ocenění. Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství stavby hlavní: a) vedlejší stavby: Na obytnou část rodinného domu, p i její levé hranici (pohled z p ístupové komunikace) je situován p ízemní, zděný objekt „kůlny“ s plochou st echou krytou keramickou dlažbou. Na st eše objektu „kůlny“ je situován d evěný p íst ešek. Za rodinným domem, p i levé hranici pozemku p.č. St. 6 (pohled z p ístupové komunikace) je situován p ízemní, zděný objekt hospodá ské budovy pod sedlovou st echou krytou taškou pálenou. Za rodinným domem, p i horní hranici pozemku p.č. St. 6 (pohled z p ístupové komunikace) je situován p ízemní objekt „stodoly“ ze smíšeného zdiva, se sedlovou st echou krytou taškou pálenou. P i místním šet ení bylo pracovníkem znaleckého ústavu zjištěno, že část pozemku p.č. 64ř/1 - trvalý travní porost je oplocena a je v užívání sousedem z rodinného domu č.p. 3Ř. Na pozemku se nachází venkovní bazén a skleník. Ocenění je provedeno dle zjištěného stavu. b) příslušenství, které je tvořeno těmito venkovními úpravami: - oplocení - d evěné latě na ocelových sloupcích - d evěné latě na kamenných sloupcích - kamenná opěrná zeď - kovová vrata - kovová vrata s d evěnými latěmi v kovovém rámu - kovová vrátka - p ístupový chodník - betonová dlažba, asfalt - p ípojky IS Dle místního šetření, informací objednavatele a dle dalších dostupných podkladových materiálů nejsou s draženými nemovitými věcmi spojeny žádná práva či závady. Movité věci, které by tvo ily p íslušenství k p edmětu ocenění, nejsou a nebyly zjištěny p i místním šet ení zpracovatele. stránka č. 5


6.

Obsah znaleckého posudku

1) Objekty a) Objekt č.p. 20 - bydlení b) Hospodá ská budova 2) Pozemky a) Pozemky 3) Ocenění porovnávací metodou

stránka č. 6


B.

POSUDEK

Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Hodnocení znaku Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (nap . prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (nap . nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

Pi 0,00 0,00

0,00 0,00 0,00

1,00

5

Index trhu:IT = P6 × (1 +  Pi) = 1,000 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 P evažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prost edí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VII. P íjezd po zpevněné komunikaci, s pozemku možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava II. Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná dostupnost centra obce Ř Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby hlediska komerční využitelnosti na pozemku ř Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí II. Průměrná nezaměstnanost 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 11

Pi 1,01 0,03 –0,01 0,00 0,00 0,01 –0,03 0,00 0,00 0,00 0,00

Index polohy: IP = P1 × (1 +  Pi) = 1,010 i=2

stránka č. 7


Ocenění 1) Objekty 1.a) Vyhláška 199/2014 Sb. 1.a.1) Objekt č.p. 20 - bydlení – § 35 Podlaží: I. NP Zastavěná plocha: Podlažnost:

13,01×Ř,Ř2+13,01×2,00 140,77 / 140,77

=

140,77 m2

= 1,00

Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 13,01×Ř,Ř2×3,řŘ+13,01×2,00×1,Ř0 = Zast ešení 13,01×Ř,Ř2×4,21×0,50+13,01×2,00×2,1Ř×0,50+0,řř×1, 10×1,45×0,50×6,00 = Obestavěný prostor – celkem: =

503,53 m3 274,64 m3 77Ř,17 m3

Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Vybavení: Název, popis 1. Základy – smíšené s izolací 2. Zdivo – zděné 3. Stropy 4. St echa – vaznicová sedlová 5. Krytina – taška pálená 6. Klempí ské konstrukce – pozinkovaný plech (parapety) 7. Vnit ní omítky Ř. Fasádní omítky – vápenné hladké ř. Vnější obklady 10. Vnit ní obklady 11. Schody 12. Dve e 13. Okna – plastová zdvojená 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 1Ř. Bleskosvod – ano 1ř. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace

Obj. podíl Ř,20 % 21,20 % 7,ř0 % 7,30 % 3,40 % 0,ř0 % 5,Ř0 % 2,Ř0 % 0,50 % 2,30 % 1,00 % 3,20 % 5,20 % 2,20 % 1,00 % 5,20 % 4,30 % 0,60 % 3,20 % 1,ř0 % 0,50 % 3,10 %

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní stránka č. Ř


23. 24. 25. 26.

Název, popis Vybavení kuchyně Vnit ní vybavení Záchod Ostatní

Obj. podíl 0,50 % 4,10 % 0,30 % 3,40 %

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Karlovarský Obec: Vojtanov Počet obyvatel: 213 Základní cena (ZC): 2 036,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: p íloha č. 24, tabulka č. 2 Pro pot eby tohoto znaleckého posudku a určení indexu Iv (index konstrukce a vybavení) je uvažováno s rokem kolaudace, který byl odhadnut zpracovatelem na základě místního šet ení. Popis znaku 0 Typ stavby 1 2 3 4 5 6 7 Ř ř 10 11 12 13 *

Druh stavby Provedení obvodových stěn Tloušťka obvod. stěn Podlažnost Napojení na ve ejné sítě (p ípojky) Způsob vytápění stavby Zákl. p íslušenství v RD Ostatní vybavení v RD Venkovní úpravy Vedlejší stavby tvo ící p íslušenství k RD Pozemky ve funkčním celku se stavbou Kriterium jinde neuvedené Stavebně-technický stav Rok výstavby / kolaudace: Stá í stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):

Hodnocení znaku I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou st echou III. Samostatný rodinný dům III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové II. 45 cm I. Hodnota 1 III. P ípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku III. Úst ední , etážové , dálkové III. Úplné - standardní provedení I. Bez dalšího vybavení III. Standardního rozsahu a provedení II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 III. Nad Ř00 m2 celkem III. Bez vlivu na cenu II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou 1ř15 100 0,600

Vi A 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,01 0,00 1,00*

12

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +  Vi) × V13): i=1

0,606

Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 1 233,Ř2 Kč/m3 Index trhu (IT): 1,000 Index polohy (IP): 1,010 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 77Ř,17 × 1 233,Ř2 × 1,000 × 1,010 =

969 722,93 Kč

Objekt č.p. 20 - bydlení – zjištěná cena:

969 722,93 Kč stránka č. ř


1.b) Hospodářská budova – § 12 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: S. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,Ř00 Kód klasifikace CZ-CC: 1252 Budovy skladů, nádrže a sila Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.13.2..1 budovy pro skladování a manipulaci Koeficient změny ceny stavby: 2,050 Podlaží: I. NP Výška: Zastavěná plocha:

=

5,20 m 112,6Ř m2

Průměrná výška podlaží PVP: Průměrná zastavěná plocha podlaží PZP:

= =

5,20 m 112,6Ř m2

Obestavěný prostor OP: Vrchní stavba 14,05×Ř,02×5,20 Zast ešení 14,05×Ř,02×3,ř6×0,50 Obestavěný prostor – celkem:

= = =

5Ř5,ř4 m3 223,11 m3 Ř0ř,05 m3

14,05×Ř,02

Vybavení: Název, popis 1. Základy včetně zemních prací – smíšené s izolací 2. Svislé konstrukce – zděné 3. Stropy 4. Krov, st echa – vaznicový sedlový 5. Krytiny st ech – taška pálená 6. Klempí ské konstrukce – měděné (žlaby) 7. Úprava vnit ních povrchů Ř. Úprava vnějších povrchů – vápenné hladké ř. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 1Ř. 1ř. 20. 21. 22. 23. 24.

Vnit ní obklady keramické Schody Dve e Vrata – d evěná (1x) Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnit ní vodovod Vnit ní kanalizace Vnit ní plynovod Oh ev vody Vybavení kuchyní Vnit ní hygienické vybavení Výtahy

Obj. podíl 13,20 % 30,40 % 13,Ř0 % 7,00 % 2,ř0 % 0,70 % 4,20 % 2,ř0 % 0,00 % 1,Ř0 % 2,40 % 3,00 % 3,40 % 2,ř0 % 0,00 % 5,Ř0 % 0,40 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 %

Hodnocení Podíl Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní 50 % Nevyskytuje se 50 % Neuvažuje se Standardní Nevyskytuje se Standardní Nevyskytuje se Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se stránka č. 10


Název, popis 25. Ostatní 26. Instalační prefabrikovaná jádra

Obj. podíl Hodnocení Podíl 5,20 % Nevyskytuje se 0,00 % Neuvažuje se

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 6. Klempí ské konstrukce –0,54 × 0,70 % Ř. Úprava vnějších povrchů –0,54 × 1,Ř52 × 2,ř0 % × 50 % 11. Dve e –0,54 × 1,Ř52 × 2,40 % 13. Okna –0,54 × 1,Ř52 × 3,40 % 25. Ostatní –0,54 × 1,Ř52 × 5,20 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

1,0000 – – – – – =

0,003Ř 0,0145 0,0240 0,0340 0,0520 0,8717

Ocenění:

Základní cena ZC: 2 231,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,ř3ř0 Koeficient K2 = 0,ř2 + (6,60 / PZP) : × 0,ř7Ř6 × 0,703Ř Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : Koeficient vybavení stavby K4: × 0,Ř717 × 0,Ř000 Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,0500 2 062,67 Kč/m3 = Základní jednotková cena upravená: Základní cena upravená: Ř0ř,05 m3 × 2 062,67 Kč/m3

=

1 668 803,16 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem: Opotřebení: 70,000 % Odpočet opot ebení: 1 66Ř Ř03,16 Kč × 70,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

1 16Ř 162,21 Kč 500 640,95 Kč

Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 1,000 Index polohy: IP = 1,010 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp

= × =

500 640,ř5 Kč 1,010 505 647,36 Kč

Hospodářská budova – zjištěná cena:

505 647,36 Kč

Ceny objektů včetně opotřebení: a) Objekt č.p. 20 - bydlení b) Hospodá ská budova Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

ř6ř 722,ř3 Kč 505 647,36 Kč 1 475 370,29 Kč 1 475 370,– Kč

stránka č. 11


2) Pozemky 2.a) Vyhláška 199/2014 Sb. 2.a.1) Pozemky – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Vojtanov Název okresu: Cheb Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku V. Do 500 obyvatel 1 Velikost obce IV. Ostatní obce 2 Hospodá sko-správní význam obce 3 Poloha obce IV. Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci III. Elekt ina, vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn II. Železniční zastávka a autobusová 5 Dopravní obslužnost obce zastávka 6 Občanská vybavenost v obci V. Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment) Základní cena výchozí: ZCv = 1 060,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 181,55 Kč/m2

Oi 0,50 0,60 1,01

0,70 0,ř5 0,Ř5

Pozemky ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle § 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím Součet výměr pozemků ve funkčním celku: vp = 3 1ř3 m2 Redukční koeficient: R = (200 + 0,Ř × vp) ÷ vp = 0,863 Index trhu: IT = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku II. Tvar bez vlivu na využití 1 Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 4 Chráněná území a ochranná pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 6

Index omezujících vlivů: IO = 1 + Index polohy: IP = 1,010

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

 Pi = 1,000

i=1

Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 1,010

stránka č. 12


§ 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I × R = 15Ř,2444 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] St. 6 Zastavěná plocha a nádvo í 1 203 64ř/1 Trvalý travní porost 1 řř0 Součet: 3 1ř3 Pozemky – zjištěná cena:

Cena [Kč] 1ř0 36Ř,01 314 ř06,36 505 274,37 505 274,37 Kč

3) Ocenění porovnávací metodou

Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Zbyněk Zazvonil.

Výběr porovnatelných vzorků:

V našem konkrétním p ípadě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes adu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dob e sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelá ích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až p i vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí p i adjustaci p ípadný rozdíl p imě eně uplatnit, p ičemž v úvahu p ichází pouze snížení ceny vzorku. P i výběru vzorků pro porovnání je pot eba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné p edevším v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, p edměstí, město, centrum, region, p íhraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zamě ení apod.), - velikosti ve vazbě na p imě enost pot eb co do rozsahu využití účastníky trhu (nap . jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k p edstavám jednotlivých účastníků trhu (nap . pod adné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), adové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a p edstavám nabízejících (nap íklad 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd)

stránka č. 13


1) RD Velký Luh, okres Cheb Samostatně stojící RD 5+1 s garáží a zahradou v klidné části obce Velký Luh. Jedná se o nepodsklepenou cihlovou stavbu s plastovými okny (trojskla) a sedlovou st echou krytou eternitem, zastavěná plocha činí 321 m2, obytná je cca 120 m2. Dům je ve velmi dobrém udržovaném stavu. V p ízemí se nachází zádve í, chodba, d evěné schodiště, kuchyň s jídelnou, obývací pokoj, ložnice, koupelna s vanou, samostatná toaleta a komora. V pat e jsou t i pokoje, chodba, koupelna s vanou, zasklená lodžie a půda. Po dohodě s majiteli je možné v domě ponechat některé vybavení. O vytápění se stará kotel na tuhá paliva s rozvody úst edního topení (celý dům je zateplený - nízké náklady na vytápění). Voda je k dispozici obecní a z vlastní studny, odpady jsou svedeny do septiku. Plynová p ípojka je u hranice pozemku. K domu náleží garáž, kůlna, sklad a pěkná udržovaná zahrada s bazénem, podsklepenou pergolou (cca 20 m2), skleníkem a ovocnými a okrasnými d evinami o rozloze 1.570 m2. Nemovitost je oplocena. Další pozemky okolo domu jsou v pronájmu od PF za 500 Kč / měsíc, možnost p evzetí nájmu. Nabídková CENA: 2 04ř 000,- Kč 2) RD Luby, okres Cheb RD v Lubech 3+1 o velikosti 150 m2. Nabízíme k prodeji rodinný dům v Lubech, který prošel v roce 2003 kompletní rekonstrukcí. P ízemí domu o rozměrech 150 m2 je po úplné rekonstrukci, kde byla kompletně vyměněna elektroinstalace, topení a voda. Prostory jsou vhodné k podnikatelským záměrům, ale lze je rovněž po úpravách p izpůsobit bydlení. V 1. pat e se nachází byt 3+1 o celkové výmě e 154 m2. I zde je nová elektroinstalace topení a voda. V celém bytě kromě koupelny a WC jsou podlahy ze d eva, dále všechny dve e jsou vyrobeny z masivu. Obě patra mají nová plastová okna. Kuchyň je propojena obloukem s obývacím pokojem, kuchyňská linka vyrobená na míru zde zůstane včetně nových spot ebičů. WC je umístěno samostatně, v koupelně je kromě vany také sprchový kout. Dům je vytápěn plynem, ale lze to p edělat na kotel s tuhými palivy. Celý dům je kompletně podsklepený. Nabídková CENA: 1 7ř0 000,- Kč 3) RD Aš, okres Cheb Dvougenerační rodinný dům s vlastním pozemkem a garáží v okrajové části obce Aš, ulice Alešova. K domu byla p istavěna garáž (průchozí z ulice i zahrady). Rodinný dům je dispozičně ešen jako dvě jednotky 2+1 s vlastními koupelnami i kuchyněmi, sklep a podkroví. V p ízemí domu je členěno: chodba, vstup do bytu, sklepa i na zahradu a do 1. patra. Dům je neustále udržován, postupně zrekonstruován a to: výměna oken za plastová, rozvody vody do plastu, vybudování úst edního vytápění domu formou plynového kotle, výměnou podlah a kuchyňských linek. K posezení lze využít zahrady orientované do klidného vnitrobloku a je osázené ovocnými stromy. Dům je napojen na inženýrské sítě (voda, plyn, elekt ina i kanalizaci). Nabídková CENA: 1 6řř 000,- Kč 4) RD Podhradí, okres Cheb RD 5+1 s 2 garáží a zahradou řř5 m2. Celý dům je podsklepen, nová fasáda, plastová okna, st echa, nový automatický kotel s podavačem (r. 2014), v p ízemí je kuchyň s rohovou kuchyňskou linkou, myčkou, obývací pokoj, v 1. pat e jsou 3 pokoje, koupelna po rekonstrukci, v podkroví 1 pokoj a možnost vybudování 2 pokojů. Možnost 2 generačního bydlení. Nabídková CENA: 1 6ř0 000,- Kč

stránka č. 14


5) RD Aš, okres Cheb adový rodinný dům 3+1 v Aši, v klidné lokalitě blízko centra po kompletní rekonstrukci. Kolaudace r. 2006. V celém domě proběhla rekonstrukce omítek, štuků, podlah, st echy, fasády (dům je z obou stran zateplený). Byla vybudována nová koupelna se sprchovým koutem a rohovou vanou, 2x umyvadlo, 2x WC (v každém pat e 1x WC). Nové odpady jsou svedeny do kanalizace. Centrální vytápění je zajištěno plynovým kotlem. Rozvody plynu a elekt iny jsou v mědi. V p ízemí domu je možno topit kamny. Proběhla také kompletní výměna dve í a oken (okna plastová s izolačními trojskly - výměna v r. 2014). Dům je částečně podsklepený, půda je volná. Nabídková CENA: 1 550 000,- Kč

Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku:

Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prost ednictvím se porovnávání provádí. Ve většině p ípadů jsou známé ceny vzorků vyjád eny jako dosažené, dohodnuté či navrhované finanční částky za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve formě Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací hodnota posuzovaných nemovitostí je požadována jako cena za celek, je nejjednodušším ešením za jednotku porovnání zvolit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a p ípadné cenové úpravy vzhledem k jednotlivým rozdílnostem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspo ádání vzorků, provádět v těchto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech, jednoduchosti a snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu.

Kvantitativní porovnávací analýza:

Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich p edpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a p irážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné p izpůsobování cen, jejich vyrovnávání, „se izování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatu e je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment) Adjustace je založena na následujících p edpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze p edpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší porovnávané (než vzorek) - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze p edpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší porovnávané (než vzorek)

horší než nemovitosti cenu než nemovitosti lepší než nemovitosti cenu než nemovitosti

Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - možnost parkování na vlastním pozemku - dobrá dopravní dostupnost do okolních měst - dopravní dostupnost obce je zajištěna autobusovou i vlakovou dopravou - dobrá docházková vzdálenost do centra obce Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: - neúplná občanská vybavenost obce - v obci není plynové vedení a hloubková kanalizace - obtížná možnost dalšího rozší ení objektu - nebyla umožněna kompletní prohlídka oceňovaných nemovitostí - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu stránka č. 15


Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. rodinný dům, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití jsme názoru, že předmět ocenění (jako celek) je obchodovatelný. Seznam porovnávaných objektů: RD Velký Luh, okres Cheb Výchozí cena (VC): 2 04ř 000,– Kč Množství (M): 1,00 Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,10 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 0,ř5 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 1 ř60 765,55 Kč Váha (V): 1,0 RD Luby, okres Cheb Výchozí cena (VC): 1 7ř0 000,– Kč Množství (M): 1,00 Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,10 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 0,ř0 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 1 Ř0Ř 0Ř0,Ř1 Kč Váha (V): 1,0 RD Aš, okres Cheb Výchozí cena (VC): 1 6řř 000,– Kč Množství (M): 1,00 Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,10 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 0,Ř5 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 1 Ř17 112,30 Kč Váha (V): 1,0

stránka č. 16


RD Podhradí, okres Cheb Výchozí cena (VC): 1 6ř0 000,– Kč Množství (M): 1,00 Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,10 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 0,ř5 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 1 617 224,ŘŘ Kč Váha (V): 1,0 RD Aš, okres Cheb Výchozí cena (VC): 1 550 000,– Kč Množství (M): 1,00 Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,10 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 0,Ř5 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 1 657 754,01 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kpolohy × Kvybavení × Kobjektivizační × Kkonstrukce × Kpozemku × Ktechnického stavu) Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena ( (JC × V) /  V): Maximální jednotková cena: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota:

1 617 224,ŘŘ Kč 1 772 1Ř7,51 Kč 1 ř60 765,55 Kč 1 770 000,– Kč 1,00 1 770 000,– Kč

× =

Úprava ceny koeficientem: Strana potenciálních zájemců o p edmět ocenění je značně omezená, neboť o tyto nebyl zájem v prvním kole dražby, které proběhlo dne 14.11.2012, kdy nejnižší podání bylo stanoveno ve výši 2/3 výsledné ceny původního znaleckého posudku, tj. částkou ve výši 2 313 333,- Kč. Opakované kolo dražby proběhlo dne 21.Ř.2013, kdy nejnižší podání bylo stanoveno ve výši jedné poloviny výsledné ceny původního znaleckého posudku, tj. částkou ve výši 1 735 000,- Kč. Další kolo dražby proběhlo dne 26.Ř.2015, kdy nejnižší podání bylo stanoveno ve výši jedné poloviny výsledné ceny původního znaleckého posudku, tj. částkou ve výši 1 735 000,- Kč. S ohledem na tyto skutečnosti volíme na základě odborného odhadu zpracovatele další redukci výše uvedené porovnávací hodnoty o 10%. Vliv opakované dražby × Cena po úpravě: Výsledná porovnávací hodnota (zaokrouhleno):

0,ř00

=

1 593 000,– Kč 1 600 000,– Kč stránka č. 17


C.

REKAPITULACE

Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnit oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. P i tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je p itom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s p edpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnit ní vlivy, tj. nap . technický stav, fyzické opot ebení, morální opot ebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prost edí, atd. Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitých věcí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze p edmět ocenění považovat za průměrně obchodovatelný. Situaci na trhu s nemovitými věcmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty předmětu ocenění tuto považujeme za obvyklou. REKAPITULACE Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem Movité věci Práva (nájemní smlouva, pacht) nebyla zjištěna, nejsou K zástavním právům znalec nep ihlíží. Závady (věcná břemena) nebyly zjištěny, nejsou

1 475 370,– 505 270,– 1 980 640,– 1 600 000,–

Kč Kč Kč Kč

0,– Kč 0,– Kč

0,– Kč * Konstatováno na základě podkladů dostupných ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku.

stránka č. 1Ř


Obvyklá cena vyjadřující hodnotu předmětu ocenění určená porovnáním činí

1 600 000,– Kč

Cena slovy: jedenmilionšestsettisíc Kč Zpracovatelé posudku:

Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ing. Radek Mikuláš Ond ej Mlčoch Ing. Hana Hrnčiarová

Osoba oprávněná podávat vysvětlení:

Ing. Tomáš Vingrálek

V Praze, dne 11.11.2015

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav

........................................ Ing. Tomáš Vingrálek jednatel

stránka č. 1ř


D.

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení §21, odst. 3 zákona 36/1ř67., o znalcích a tlumočnících a ustanovení §6 odst.1 vyhlášky č. 37/1ř67 Sb., pod č.j.: 264/200Ř-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spot ební elektroniky, výpočetní a kancelá ské techniky, nábytku, vybavení a za ízení domácnosti, oceňování strojů a za ízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic. Znalecký posudek byl zapsán pod po . č. 12567-2037/2015 samostatné evidence znaleckého ústavu.

................................................... Oceňovací a znalecká kancelá s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí Ř32/1ř, 110 00 Praha kancelá : Sušilova 1ř3Ř/26, 750 02 P erov e-mail: [email protected] www.posudek.com

stránka č. 20


E.

SEZNAM P ÍLOH

Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy

stránka č. 21

2015

Recommend Documents