2015

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

26/44/2015

o obvyklé ceně nemovitých věcí - podílu ve výši id. ¼ na pozemcích parc. č. st. 734, st. 2113, st. 2717 a 1592/15 vč. příslušenství a stavby rodinného domu č. p. 686, která je součástí pozemku parc. č. st. 734; to vše v k. ú. Kateřinky u Opavy, obec Opava, okres Opava.

Objednatel:

Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394

Účel znaleckého posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX 14203/12-72 vydaného soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 5. 8. 2015.

Zhotovitel:

Znalecký ústav ESTIMMO s. r. o. Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 IČ: 49966375, DIC: CZ49966375 mob: +420 604 555 649 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 4. 9. 2015. Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 58 stran vč. příloh, a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele.

V Praze dne 5. 10. 2015

Znalecký posudek č. 26/44/2015

Určení obvyklé ceny

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A.

Úvod ........................................................................................................................................................... 3

1.

Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 3

2.

Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN ................................................................. 3

3.

Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena .............................................................................. 4 3.1.

Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 4

3.2.

Administrativní cena .......................................................................................................................... 4

4.

Hlavní používané zkratky ........................................................................................................................... 4

B.

Nález .......................................................................................................................................................... 4

5.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 4 5.1.

Prohlídka a zaměření nemovitých věcí .............................................................................................. 4

5.2.

Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................................................... 5

5.3.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 7

5.4.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 8

5.5.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 8

6.

METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 9 6.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 9

6.2.

Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 9

6.3.

Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 9

6.4.

Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 9

7.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ ................................................................................................. 10 7.1.

Poloha a vnější vlivy ........................................................................................................................ 10

7.2.

Rodinný dům č. p. 686, který je součástí p. č. st. 734, a příslušenství ........................................... 11

7.3.

Pozemky .......................................................................................................................................... 14

7.4.

Využití ploch – územní plán ............................................................................................................. 16

7.5.

Povodňový plán ČR ......................................................................................................................... 17

7.6.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 17

C.

Posudek ................................................................................................................................................... 19

8.

URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY .................................................................................. 19 8.1.

Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem ................................................................................. 19

8.2.

Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí ................................................................................ 31

8.3.

Určení administrativní ceny ............................................................................................................. 32

D.

Závěrečný výrok ....................................................................................................................................... 41

E.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 42

F.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 42

Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Stránka 2 z 42



A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znaleckého ústavu je dle výroku I. a II. v usnesení č. j. 167 EX 14203/12-72: a) ocenit nemovité věci určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 268, tj.: - podílu ve výši id. ¼ na pozemcích parc. č. st. 734, st. 2113, st. 2717 a 1592/15 vč. příslušenství a stavby rodinného domu č. p. 686, která je součástí pozemku parc. č. st. 734; to vše v k. ú. Kateřinky u Opavy, obec Opava, okres Opava. b) určit příslušenství nemovitých věcí; c) zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu (§ 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění – zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považujeme nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit.

2. Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovité věci: * LV č. 268 pro k. ú. Kateřinky u Opavy, obec Opava, okres Opava; ke dni 5. 8. 2015 ALV:

BLV:

Vlastník Brhelová Ivana, Dobrovského 686/7, Kateřinky, 74705 Opava; identifikátor 805821/5462; podíl ¼ Ptáčková Pavla, Dobrovského 686/7, Kateřinky, 74705 Opava; identifikátor 636217/0188; podíl ½ Stavař Martin, Puškinova 1523/1, Předměstí, 74601 Opava; identifikátor 771024/3794; podíl ¼ Pozemky Parcela: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: 2 parc. č. st. 734 zastavěná plocha a nádvoří 249 m Součástí je stavba: Kateřinky, č. p. 686, rod.dům Stavba stojí na pozemku p. č.: st. 734 2 parc. č. st. 2113 zastavěná plocha a nádvoří 20 m Na pozemku stojí stavba: bez čp/če, garáž, LV 1548 2 parc. č. st. 2717 zastavěná plocha a nádvoří 20 m Na pozemku stojí stavba: bez čp/če, garáž, LV 6379 2 parc. č. 1592/15 zahrada 258 m


Stránka 3 z 42


FLV:


Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: 2 parc. č. 1592/15 55800 258 m

3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“

3.2. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č. 199/2014.“

4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí; LV – list vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovitosti; FLV – nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky; k. ú. – katastrální území; KP – katastrální pracoviště; č. j. – číslo jednací; č. – číslo; parc. č. – parcelní číslo; č. p. – číslo popisné; RD – rodinný dům; NP – nadzemní podlaží, PP – podzemní podlaží; IS – inženýrské sítě; KM – katastrální mapa; zap.pl. – započitatelná plocha; oc.nem. – oceňovaná nemovitá věc

B.Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření konaném dne 4. 9. 2015 bez přítomnosti povinného. V průběhu místního šetření vyšla z domu spoluvlastnice paní Ivana Brhelová, která umožnila prohlídku nemovitých věcí vč. příslušenství a jejich zaměření. Prohlídka domu č. p. 686 se týkala 1.PP, 2.NP a částečně upraveného podkroví. V 1.NP bydlí spoluvlastnice paní Pavla Ptáčková, které však nebyla doma a nemohla být tedy provedena prohlídka.


Stránka 4 z 42



Znaleckému ústavu i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitých věcích, ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitých věcí účastnit a poskytnout potřebné informace pro ocenění. Doporučený dopis s kontaktováním povinného nebyl vrácen prostřednictvím České pošty k mým rukám, proto předpokládám, že byl povinný o místním šetření informován. Doporučeným dopisem byli obeslání následující spoluvlastníci: Pavla Ptáčková a Ivana Brhelová. Na místě bylo zanecháno písemné oznámení o provedení místního šetření s žádostí o poskytnutí součinnosti. Do dne zpracování znaleckého posudku nebylo na tuto žádost povinným reagováno. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovité věci ke dni místního šetření.

5.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znaleckým ústavem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 268 ze dne 5. 8. 2015, k. ú. Kateřinky u Opavy, obec Opava, okres Opava – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem – viz. příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j. 167 EX 14203/12-72 ze dne 5. 8. 2015 Písemné sdělení MěÚ Opava ze dne 2. 9. 2015; č. j. MMOP 101551/2015; vyřizuje: Ing. Jaroslava Veselá; že zasílají požadované podklady pro ocenění a to: stavební povolení, souhlasy a kolaudační rozhodnutí a další informace o rekonstrukcích a modernizacích k předmětné stavbě, dohledané v archivu Stavebního úřadu MMOP. Dále sdělily, že dle § 168 Stavebního zákona Vám nemůže být poskytnuta dokumentace stavby. Žádala jsem o: •

Stavební dokumentaci vč. technické zprávy a to půdorysy všech podlaží, řezy, pohledy

•

Stavební povolení, popřípadě jakékoliv informace o případných rekonstrukcích / modernizacích

Doloženo bylo: • Rozhodnutí – dodatečné povolení stavby garáže pro OV ze dne 22. 2. 2005 •

Souhlasy s provedením ohlášené stavby – půdní vestavba ze dne 23. 4. 2007 – sdělení k užívání stavby

•

Kolaudační rozhodnutí – užívání garáže ve dvoře u RD ze dne 15. 3. 2006

•

Sdělení k ohlášení stavebních úprav (udržovacích prací) ze dne 22. 10. 1993 – zazdění otvoru z chodby do pokoje bytu 4+1 v přízemí RD a 2.NP

•

Kolaudační rozhodnutí ze dne 2. 5. 1977 – koupelny, balkonu, ÚT na tuhá paliva + garáže pro 1 osobní automobil, výměna oken

•

Kolaudační rozhodnutí ze dne 19. 6. 1987 – zřízení etážového topení v 1.NP a kotel na zemní plyn

•

Stavební povolení ze dne 7. 4. 1987 – instalace kotle na zemní plyn ke stávajícímu systému

•

Stavební povolení ze dne 18. 7. 1986 – ústřední vytápění a plynoinstalace v RD

Dokumenty získané z katastru nemovitostí: •

Kupní smlouva ze dne 16. 9. 2009, V-6704/2009-806


Stránka 5 z 42



Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 268 – dálkový náhled Kopie katastrální mapy, k. ú. Kateřinky u Opavy – dálkový náhled - viz. příloha Územní plán obce Opava Informace získané při místním šetření Údaje předané vlastníky nemovitých věcí – paní Pavlou Ptáčkovou a paní Ivanou Brhelovou Mapa oblasti – viz. příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz. příloha Záznam z prohlídky a částečné zaměření nemovitých věcí Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi Informace z malého lexikonu obcí ČR 2014 – http://www.czso.cz/csu/2014edicniplan.nsf/publ/320199-14-r_2014 Povodňový plán ČR (www.dppcr.cz) www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskereality.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Vyhláška MF ČR č. 199/2014 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - www.cuzk.cz Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN 978-80-7204-630-0 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN 978-80-245-1818-3 Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8 Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0


Stránka 6 z 42



Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0 Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. – Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04032-4 Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04307-3 Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha – Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04854-2 Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2015 Odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2015 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o. s., ročníky 2010 až 2015

5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalecký ústav prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znaleckého posudku. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalecký ústav neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalecký ústav při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalecký ústav za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.


Stránka 7 z 42



5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 268 ze dne 5. 8. 2015 váznou na oceňovaných nemovitých věcech zástavní práva – viz. přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 268 ze dne 5. 8. 2015 dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí nařízeny / zahájeny exekuce a byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitých věcí - viz. přiložené LV část „C - Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto znaleckém posudku uvažováno.

5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsme měli k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto znaleckého posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití nemovitých věcí a z fyzicky zaměřených výměr dle zák. 183/2006 Sb. ve smyslu zák. § 3 odst. 2 zák. č. 151/97 Sb. Informace o vybavení a vnitřním stavebně technickém stavu nemovitých věcí byly získány od spoluvlastnice paní Ivany Brhelové.


Stránka 8 z 42



Nebyla předložena žádná výkresová dokumentace, muselo být přistoupeno k podrobnému zaměření nemovitých věcí včetně příslušenství, které však mohlo být provedeno pouze částečně – pouze ve zpřístupněných prostorách objektu. Měření bylo provedeno laserovým měřidlem vzdáleností Bosch. Poslední relevantní informace pro zpracování znaleckého posudku byly získány telefonicky dne 30. 9. 2015 od paní Ptáčkové (spoluvlastník).

6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitých věcí (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitých věcí, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitých věcí. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá. Odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění u objektů sloužících pro rezidenční bydlení neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikujeme.

6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určitých nemovitých věcí a to určení její obvyklé ceny. Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele znaleckého posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitých věcí se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitých věcí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které jsou oceňované nemovité věci srovnávány. U rezidenčních nemovitých věcí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. „započitatelná plocha“. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci.

6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto znaleckém posudku se určuje obvyklá cena předmětu ocenění. Z výše popsané definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Stránka 9 z 42



způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňovaných nemovitých věcí s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu určení obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění jsou pozemky se stavbou rodinného domu a příslušenstvím a pozemky zastavěné cizími stavbami (garáže), u kterých je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znalecké posudku je pro srovnání vypočtena taktéž administrativní cena vypočtená nákladovým způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Ocenění je provedeno dvěma způsoby: pomocí aktuální prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování, která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitých věcí vůči oceňované nemovité věci. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. srovnáním s realitním trhem metodou přímého porovnání a upravení pomocí hodnototvorných faktorů Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ 7.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází v okrese Opava v okrajové části města Opava v katastrálním území Kateřinky u Opavy, v souvisle zastavěné části obce, v intravilánu. Nemovité věci se nachází v okrajové části města Opava při vedlejší ulici Dobrovského, která je kolmá na ulici Chelčického a souběžná s ulicí Wolkerova. Absolutní centrum města (Horní náměstí) je vzdáleno cca. 1,6 km pěšky jižním směrem. Jedná se o město s dlouhou historií, leží na obou březích řeky Opava v Opavské pahorkatině. V okolí převažují pole, jižním směrem od města lesy. Okolní zástavba: Jedná se o tradiční lokalitu bydlení, v nejbližším okolí převažuje zástavba rodinných domů. Jedná se o čtvrtý rodinný dům po pravé straně při příjezdu do ulice Dobrovského směrem od ulice Chelčického. V blízkosti oceňovaných nemovitých věcí (cca 130 m od oc. nem) se nachází autobusová zastávka. Les je vzdálen cca 1 km, k vodě (Stříbrné jezero) je to cca 800 m. Občanská vybavenost: V docházkové vzdálenosti je k dispozici veškerá občanská vybavenost. Dopravní dostupnost: Město je dobře dostupné osobní i veřejnou dopravou, leží na křižovatce silnic I. Třídy č. 11 a 46. Z veřejné dopravy je asi 130 m pěšky zastávka autobusů - dobré spojení do Ostravy na autobusové nádraží. Vlaková stanice je vzdálena cca. 2.200 m pěšky – trať Opava - Ostrava. Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Stránka 10 z 42



Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Pozemky jsou přístupné po zpevněné veřejné komunikaci, z ulice Dobrovského, pozemku parc. č. 1592/2 (druh pozemku: ostatní plocha; způsob využití: ostatní komunikace; vlastník: statutární město Opava). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Parkovací možnosti: Parkování je možné na vlastním pozemku i na okolním veřejném prostranství. Inženýrské sítě: Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici elektřina, vodovod, kanalizace i plyn. Rodinný dům je na všechny uvedené inženýrské sítě napojen. Informace z malého lexikonu obcí ČR Pořado vé číslo

Název obce

48 Opava

Kód Správní obvod 1 2 obce 505927

3

8117 15 16

4

5

6

9061 57931 39442

7

8

9 10 11 12 13

393 405 682

4

5

5

4

Vysvětlivka: 2 – počet částí obce; 3 – počet katastrálních území; 4 – katastrální výměra v hektarech; 5 – obyvatel celkem; 6 – obyvatelé ve věku 15 - 64 let; 7 – dokončené byty v letech 1999 až 2003; 8 – dokončené byty v letech 2004 až 2008; 9 – dokončené byty v letech 2009 až 2013, 10 – pošta; 11 – škola; 12 – zdravotní zařízení; 13 – statutární město = 4, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 10 – 12: (ano = 1, ne = 0, * s jedním stupněm)

7.2. Rodinný dům č. p. 686, který je součástí p. č. st. 734, a příslušenství Jedná se o dvougenerační rodinný dům obdélníkového tvaru se sklepem a 2 nadzemními podlažími, svou severovýchodní štítovou stranou navazuje na sousední (cizí) dům, se kterým tvoří dvojdům. Hala v přízemí se schodištěm do patra je společná, stejně tak 1.PP je společné. Vytápění, vodoměr a elektroměr jsou zvlášť pro každý byt v 1.NP a ve 2.NP. Na pozemku u domu se nachází dvougaráž, která však není předmětem ocenění. Oceňované pozemky jsou oplocené, udržované a společně se stavbami tvoří funkční celek. V roce 1997 byl dům zatopen v 1.PP do výšky 1,52 m (dle sdělení paní Brhelové). Dispoziční řešení V suterénu se nachází chodba a technické zázemí. V přízemí se nachází vstupní chodba, na kterou navazuje další chodba se schodištěm do patra. Ze schodiště je přístupná bytová jednotka o velikosti 3+1 v 1.NP (nebyla zpřístupněna). O patro výše ve 2.NP je ze schodiště přístupná další bytová jednotka o velikosti 3+1 s dispozicí: předsíň, obývací pokoj, kuchyň, WC s rohovou vanou a umyvadlem, pokoj a ložnice. Z kuchyně se lze dveřmi dostat na balkon, který je orientován směrem na jih do zahrady. Dispoziční řešení rodinného domu je tak 6+2. Objekt je v současnosti rozdělen na dvě samostatné části – dva plnohodnotné byty, které mohou a fungují samostatně. V půdním prostoru je rozestavěný byt 1+kk, který je v současnosti v neobyvatelném stavu. Způsob využití / skutečné užívání objektu / nejlepší možné využití / legálnost staveb Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití objektu „rodinný dům“, což je v souladu se skutečným využitím a také nejlepším možným využitím. Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Stránka 11 z 42



Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle odborného odhadu byl dům postaven v roce 1969 před cca 46-ti lety Počet podlaží: 1 podzemní podlaží + 2 nadzemní podlaží + půda s rozestavěným bytem Základy: železobetonové s izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: obvodové zdivo o tloušťce cca 45 cm - zděné z pálených plných cihel Stropy: v 1.PP – železobetonové; v 1.NP a 2.NP pravděpodobně dřevěné trámové s rovným podhledem Střecha: tvar polovalbový, krov dřevěný Krytina střechy: eternitové šablony Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, dešťové svody, oplechování okenních parapetů, oplechování střešních prostupů, z pozinkovaného plechu Vnější povrchy: omítka břizolitová Vstupní dveře do objektu: dřevěné do kovových zárubní Vrata: nejsou Okna: dřevěná dvojitá s jednoduchým zasklením – 2.NP; plastová s izolačním dvojsklem – 1.NP – výměna cca v roce 2010; střešní okna Bleskosvod: je proveden Komíny: cihlové Zabezpečovací systém: nezjištěn POPIS INTERIÉRU Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: keramické v koupelně, v kuchyni za kuchyňskou linkou Schody: konstrukce: dřevěná z 1.NP na půdu, železobetonové do 1.PP Dveře: dřevěné hladké plné a prosklené s kovovými zárubněmi a dřevěnými prahy Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: dřevěné, z PVC, z keramické dlažby, plovoucí podlahy – 2.NP; z PVC, z keramické dlažby, lamino – 1.NP (dle tel. sdělení paní Ptáčkové) Vytápění: ústřední plynovým kotlem – obě bytové jednotky (každá má vlastní plynový kotel), deskové radiátory, otopný žebřík Ohřev teplé vody: plyn – turbokotel Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené i teplé vody Hygienické vybavení: standardní – ve 2.NP koupelna s vanou, umyvadlem a WC (zjištěno při MŠ); v 1.NP koupelna (vana + umyvadlo) a WC samostatné (dle tel. sdělení paní Ptáčkové) Vnitřní kanalizace: odkanalizování z kuchyně, koupelny, WC do veřejného řádu Vnitřní plynovod: je proveden přívod k plynovému kotli – 2x Elektroinstalace: kompletní rozvod světelného proudu (230V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: 2.NP – digestoř, sklokeramická trouba a el. sporák (zjištěno při MŠ); 1.NP – digestoř, sklokeramická trouba a el. sporák (dle tel. sdělení paní Ptáčkové) Údržba: prováděna běžná údržba Ostatní: nic Pozn.: Vnitřní prohlídka 1.NP nemohla být provedena – informace o vybavení a stavebně technickém stavu jsou uvedeny dle telefonického sdělení paní Ptáčkové.

Výpočet obestavěného prostoru rodinného domu č. p. 686 - dle měření Podlaží

Výpočet

1.PP 1.NP

11,635*9,833+5,95*2,2 11,635*9,833+5,95*2,2


Konstrukční výška 2,83 m 3,17 m

Zastavěná plocha

Obestavěný prostor 2

127,50 m 2 127,50 m

3

361 m 3 404 m

Stránka 12 z 42


2,79*1,24 11,635*9,833+5,95*2,2 11,635*9,833 - nadezdívka

2.NP zastřešení


4,2 m 2,97 m 1 m

2

3,46 m 2 127,50 m 2 114,41 m

11,635*9,833*(3,91/2)-11,635*4,5*(2,4/2)+2,4*(4,5/6)*(2*11,635+9,035) polovalbová střecha

3

15 m 3 379 m 3 114 m 219 m

Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo

3

1 492 m

Zastavěná plocha 1.NP - zaokrouhleno na celé číslo Zastavěná plocha všech podlaží - zaokrouhleno na celé číslo Zastavěná plocha nadzemních podlaží - zaokrouhleno na celé číslo

3

2

127 m 2 386 m 2 258 m

Výměry místností rodinného domu č. p. 686 - dle měření a odhadu Podlaží Místnost 1.PP

sklepní prostory - technické zázemí (nedostatek času při MŠ - paní Brhelová spěchala do práce výměra odhadnuta dle výměry 1.NP)

Započitatelná plocha 1.PP byt 3+1 - odhad dle bytu ve 2.NP schodiště - 1x započteno 1.NP vstupní chodba terasa - v mezipatře Započitatelná plocha 1.NP předsíň kuchyň koupelna s WC obývací pokoj 2.NP pokoj 1 pokoj 2 balkon pavlač - v mezipatře

Podlahová plocha

Zohledněno

Započitatelná plocha

81,21

50%

40,60 m

81,21 12,72 2,14 3,46

100% 100% 100% 50%

1,44 9,32 7,54 29,41 17,77 15,73 2,27 13,09

100% 100% 100% 100% 100% 100% 50% 50%

Započitatelná plocha 2.NP Celková započitatelná plocha - zaokrouhleno na celé číslo (zap.pl.)

40,60 81,21 12,72 2,14 1,73 97,79 1,44 9,32 7,54 29,41 17,77 15,73 1,14 6,55

2

2

m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2

88,89 m

227 m

2

Poznámka: Ke dni místního šetření tj. 4. 9. 2015 byla rozestavěna půdní vestavba o velikosti 1+kk se sociálním zařízením – bližší zaměření nemohlo být provedeno z důvodu, že paní Brhelová spěchala na schůzku. Stáří a stavebně technický stav Objekt byl postaven dle odborného odhadu před cca 46-ti lety. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) i prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) jsou v ucházejícím stavu pro svoji funkčnost. V 1.NP byla osazena plastová okna cca v roce 2010 (dle sdělení paní Ptáčkové). Na základě emailové korespondence ze dne 2. 9. 2015 s referentkou paní Ing. Jaroslava Veselá bylo zjištěno, že bylo vydáno: • Rozhodnutí – dodatečné povolení stavby garáže pro OV ze dne 22. 2. 2005 • Souhlasy s provedením ohlášené stavby – půdní vestavba ze dne 23. 4. 2007 – sdělení k užívání stavby • Kolaudační rozhodnutí – užívání garáže ve dvoře u RD ze dne 15. 3. 2006 Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Stránka 13 z 42



Sdělení k ohlášení stavebních úprav (udržovacích prací) ze dne 22. 10. 1993 – zazdění otvoru z chodby do pokoje bytu 4+1 v přízemí RD a 2.NP • Kolaudační rozhodnutí ze dne 2. 5. 1977 – koupelny, balkonu, ÚT na tuhá paliva + garáže pro 1 osobní automobil, výměna oken • Kolaudační rozhodnutí ze dne 19. 6. 1987 – zřízení etážového topení v 1.NP a kotel na zemní plyn • Stavební povolení ze dne 7. 4. 1987 – instalace kotle na zemní plyn ke stávajícímu systému • Stavební povolení ze dne 18. 7. 1986 – ústřední vytápění a plynoinstalace v RD Před 3 roky (dle sdělení paní Brhelové) začala úprava vnitřních prostor v podkroví, která však není dokončena. V podkroví chybí: podlahy, omítky a malby, sociální zařízení – bez obkladů a bez zařizovacích předmětů, s SDK podhledem. V podkroví dále chybí dveře vč. zárubní. Vybavení v bytě ve 2.NP je standardní, odpovídá dnešním požadavkům na bydlení. V letech 2007 - 2009 byla provedena rekonstrukce sociálního zařízení (vana, umyvadlo, WC, obklady a dlažba), kuchyňské linky, podlah – lamino. Objekt je bez viditelných statických poruch. Stavebně – technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a průměrné údržbě. •

Příslušenství a přípojky inženýrských sítí -

Venkovní úpravy a) Přípojky inženýrských sítí – elektřina, kanalizace, vodovod, plyn (jsou součástí pozemku) b) Vjezdová brána – kovový rám s dřevěnou výplní c) Zpevněné plochy – zámková dlažba a teraco dlažba d) Venkovní schodiště – betonové e) Oplocení – pletivo na kovových sloupcích či dřevěné s kovovými sloupky na betonové podezdívce

7.3. Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. st. 734, st. 2113, st. 2717 a 1592/15, které jsou zapsané na LV č. 268 ze dne 5. 8. 2015 pro k. ú. Kateřinky u Opavy, obec Opava, okres Opava. Obvyklá cena trvalých porostů je podle názoru zpracovatele ocenění zanedbatelná, je zahrnuta v určení obvyklé ceny. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Předpokládáme nezávadnost (ekologická – kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Pozemky jsou rovinaté, mají celkově tvar přibližně obdélníka s rozměry cca 39 m x 14 m. Sousední parcely (info z www.cuzk.cz): parc. č. st. 734: st. 2113, st. 2717, st. 725, st. 726, 1592/2, 1592/16, 1592/15 a 1592/14 parc. č. st. 2113: st. 734, st. 2717 a 1592/15 parc. č. st. 2717: st. 734, st. 2113 a 1592/15 parc. č. 1592/15: st. 2113, st. 2717, st. 734, st. 652, 1592/2, 1592/16 a 1592/14


Stránka 14 z 42



Pozemek parc. č. st. 734

Pozemek je rovinatý, má podlouhlý tvar o šířce cca 14 m ve tvaru obdélníka, směrem do ulice Dobrovského je z velké části zastavěn rodinným domem č. p. 686. Pozemek severním okrajem těsně sousedí s veřejnou příjezdovou komunikací parc. č. 1592/2. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. st. 2113

Pozemek je rovinný obdélníkového tvaru, je celý zastavěn cizí stavbou garáže. Na severním okraji je ohraničen parc. č. st. 734 a na východ na něj navazuje další obdobný pozemek parc. č. st. 2717. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. st. 2717

Pozemek je rovinný obdélníkového tvaru, je celý zastavěn cizí stavbou garáže. Na severním okraji je ohraničen parc. č. st. 734 a na západ na něj navazuje další obdobný pozemek parc. č. st. 2113. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.


Stránka 15 z 42



Pozemek parc. č. 1592/15

Pozemek je rovinný obdélníkového tvaru, tvoří zahradu k rodinnému domu. Pozemek je udržovaný s travnatým povrchem, okrasnými jehličnatými porosty a prvky dětského hřiště (skluzavka a houpačka). Na severním okraji je ohraničen stavbou cizí dvojgaráže (parc. č. st. 2113 a st. 2717) a také parc. č. st. 734, na jihu stavbou na parc. č. st. 652, na východě a na západě na něj navazuje další obdobný pozemek parc. č. 1592/14 a parc. č. 1592/16. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

7.4. Využití ploch – územní plán Podle územního plánu obce Opava se oceňované pozemky nachází v území vymezeném jako plochy rodinné zástavby městského typu (RM).


Stránka 16 z 42



7.5. Povodňový plán ČR Dle povodňového plánu České republiky www.dppcr.cz se nejedná o záplavové území 100-leté vody říčky Opava. Lokalita však byla zaplavena při historických povodních v roce 1997, záplavové území se nachází v těsné blízkosti.

7.6. Shrnutí Adresa: okres Opava, obec Opava, ulice Dobrovského č. p. 686 Pozemky parc. č. st. 734, st. 2113, st. 2717 a 1592/15 vč. příslušenství a stavby Nemovité věci: rodinného domu č. p. 686, která je součástí pozemku parc. č. st. 734 - podíl id. 1/4


Stránka 17 z 42



Stavební stav:

střední 1.NP - byt 3+1; 2.NP - byt 3+1; Dispozice vč.zhodnocení: rozestavěná půdní vestavba Podlažnost:

1PP + 1NP + 2NP + půda

Obestavěný prostor (OP): Započitatelná plocha (zap.pl.): Realizovatelnost:

1 492 m

3

227 m

2

obtížná

Vybavení: Příslušenství:

standardní venkovní úpravy

Výměra pozemků:

547 m

2

Zast. plocha 1.NP:

127 m

2

258 m

2

Zastavěná plocha nadzemních podlaží: IPP: OP / zap.pl.:

0,472 6,573

Pozn.: IPP – index podlažních ploch - podíl plochy všech nadzemních podlaží a celkové výměry pozemku OP / zap.pl.: - podíl obestavěného prostoru a započitatelné plochy; informuje o míře prostorové efektivnosti výstavby


Stránka 18 z 42



C.Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem Nemovité věci jsou pro potřeby výpočtu srovnávací hodnoty rozděleny na 2 části: - Pozemky parc. č. st. 734 a 1592/15 vč. příslušenství a stavby RD č. p. 686, která je součástí parc. č. st. 734 - Pozemky parc. č. st. 2113 a st. 2717, které jsou zastavěny cizími garážemi

Srovnávací kritéria – pozemky s RD a příslušenstvím V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient lokalita v sobě odráží rozdíl poloze a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu. K 2 – Koeficient obslužnost veřejnou dopravou v sobě odráží rozdíl četnost dopravního spojení, zda je v obci autobusová zastávka, železniční zastávka, MHD, atd., a jaké je spojení do lokalit s občanskou vybaveností a pracovními příležitostmi. K 3 – Koeficient dostupnost osobní dopravou v sobě odráží dopravní dostupnost centra obce, případně okresních a krajských měst s občanskou vybaveností, napojení na dálniční síť apod. K 4 - Koeficient pozemek zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry), orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků a možnost dalšího rozšíření a výstavby na pozemcích. K 5 - Koeficient stavebně technický stav v sobě odráží stavebně technický stav, stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí; morální opotřebení. K 6 - Koeficient vybavení v sobě odráží standard vybavení mj. vytápění, sociální zařízení, aj. K 7 – Koeficient příslušenství v sobě odráží existenci příslušenství staveb, venkovních úprav, aj. K 8 - Koeficient velikost nemovitých věcí v sobě odráží velikost nemovitých věcí zejména z hlediska jejich započitatelné plochy, podlažnost. K 9 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě. K 1 0 - Koeficient funkční využitelnost v sobě odráží možnosti využití nemovitých věcí s ohledem na dispozici, prostorové uspořádání, umístění stavby na pozemku, možnosti stavebních úprav objektu, aj. K 1 1 - Koeficient zdroj informací vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,8 až 0,85, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Koeficient zdroj informací dále v sobě odráží datum uskutečněného prodeje, příp. pouze dosud nerealizovaný prodej. K 1 2 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí. Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Stránka 19 z 42



K 1 3 – Koeficient věcná břemena a ochranná pásma v sobě odráží existenci věcných břemen, ochranných pásem a závad váznoucích na nemovitých věcech a také ochranná pásma. K 1 4 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňované nemovité věci (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňované nemovité věci, odpovídá koeficient > 1. Srovnávací kritéria – pozemky pod cizími garážemi V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů – úřední deska Města Opava. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient lokality v sobě odráží rozdíl poloze a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitých věcí vzhledem k obci; životního prostředí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitých věcí. K 2 - Koeficient tvaru zohledňuje rozdíl ve tvaru s ohledem na využitelnost porovnávaných a oceňovaných pozemků. K 3 - Koeficient svažitost a orientace zohledňuje rozdíl ve svažitosti a orientaci s ohledem na využitelnost porovnávaných a oceňovaných pozemků. K 4 - Koeficient stavu v sobě odráží stav pozemku, zda je udržovaný, obdělávaný, obhospodařovatelný, stav porostů a pastvy. K 5 - Koeficient vybavení IS v sobě odráží možnosti napojení na inženýrské sítě, případně zda je již provedeno napojení na některé inženýrské sítě. K 6 - Koeficient příslušenství v sobě odráží příslušenství, které se na pozemku nachází, např. venkovní úpravy, vedlejší stavby, studny, aj. K 7 - Koeficient velikost pozemku v sobě odráží celkovou výměru pozemku, zda se jedná o jeden velký celek či více menších celků. K 8 - Koeficient přístup v sobě odráží charakter přístupové komunikace / cesty, zda je zpevněná či nezpevněná, popř. vzdálenost od zpevněné komunikace, či možnost napojení na komunikaci. K 9 - Koeficient zdroje informací vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. Vzhledem k tomu, že srovnání je provedeno na základě realizovaných cen v r. 2015, je u zdroje informací o reprezentantech použit pouze koeficient 1,00. K 1 0 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí, věcná břemena, ochranná pásma a závady váznoucí na nemovitých věcech. K 1 1 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Stanovení hodnoty koeficientů


Stránka 20 z 42



Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňované nemovité věci (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňované nemovité věci, odpovídá koeficient > 1. Oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech Prodejnost spoluvlastnického podílu je dle zkušeností výrazně nižší, než pouhé procentuální vyčíslení podílu z celkové ceny nemovitých věcí. Reálnou prodejnost takovéhoto podílu odhaduji na 80% obvyklé ceny, vzhledem k tomu, že spoluvlastnický podíl o velikosti 1/4 je pro kupujícího výrazně méně atraktivní z důvodu možných komplikací při užívání s dalšími spoluvlastníky. Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 268 ze dne 5. 8. 2015 mají nemovité věci celkem 3 spoluvlastníky. Snižování ceny při oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech z důvodu spoluvlastnictví nemá výslovný základ v právních předpisech. Městský soud v Praze v usnesení ze dne 18. 2. 2009 č. j. 16 Co 53/2009-75 rozhodl o změně usnesení o ceně č. j. 067 EX 2340/08-100 tak, že snížil cenu spoluvlastnického podílu z důvodu, že se jedná o menšinový podíl: "Cena tohoto menšinového podílu nemůže být stanovena pouhým vynásobením ceny nemovitosti a menšinového podílu. Odvolacímu soudu je z jeho činnosti známo, že v takovém případě znalci cenu spoluvlastnického podílu obvykle snižují o 10 % až 20 %." Analýza trhu - pozemky s rodinnými domy a příslušenstvím 1.) www.sreality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Opava - bylo nalezeno celkem 10 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 1.890.000 Kč do 3.950.000 Kč. V obci a okolí do 5 km od obce je v nabídce na tomto serveru celkem 16 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 550.000 Kč do 3.950.000 Kč. 2.) www.reality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Opava - bylo nalezeno celkem 10 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 1.999.000 Kč do 5.480.000 Kč. 3.) www.ceskereality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Opava - bylo nalezeno celkem 11 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 1.999.000 Kč do 5.550.000 Kč. 4.) http://www.e-aukce.com/ Na těchto serverech nebyla v obci Opava nalezena žádná uskutečněná nedobrovolná dražba pozemků se stavbou rodinného domu a příslušenstvím. 5.) http://www.eurodrazby.cz Na těchto serverech nebyla v obci Opava nalezena žádná uskutečněná nedobrovolná dražba pozemků se stavbou rodinného domu a příslušenstvím. Analýza trhu - pozemky zastavěné cizí stavbou garáže Trh se stavebními pozemky zastavěnými cizími stavbami je silně deformovaný. Pozemky v tomto stavu jsou často pronajímány za „netržní“ nájemné. Realizované ceny při prodeji těchto pozemků (zpravidla majitelům staveb) bývají dosti rozdílné. Velmi záleží na koupěchtivosti vlastníka stavby a prodejichtivosti vlastníka pozemku. Fungování trhu lze přirovnat k situacím, ke kterým docházelo v době, když ještě existovalo regulované nájemné, či k prodejům obecních bytů do vlastnictví dlouhodobých nájemníků. Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Stránka 21 z 42



Na obvyklou cenu pozemku má výrazně negativní vliv skutečnost, že je pozemek zastavěn cizí stavbou garáže. Samostatné využití pozemku (jiné, než je současné) je proto prakticky nemožné. Pozemek je nejlépe prodejný vlastníkovi stavby na pozemku stojící. V případě, že by vlastník stavby neměl zájem o koupi pozemku, připadá v úvahu už snad pouze jen spekulant s nemovitými věcmi. Obchodovatelnost pozemku proto hodnotím jako velmi obtížnou. Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 „Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě.“ Kupní smlouva - vyhodnocení Dle Kupní smlouvy ze dne 16. 9. 2009 (Právní účinky vkladu práva ke dni 21. 9. 2015 ; V-6704/2009) byla 2 kupní cena za podíl id. ¼ na oceňovaných nemovitých věcech ve výši 500.000,- Kč, tj. 8. 810 Kč/m započitatelné plochy. Kupní cena je posouzena jako vyšší, než je obvyklá cena. Nemovité věci byly obchodovány před vypuknutím finanční krize, v průběhu které došlo ke snížení realizovaných cen u obdobných nemovitých věcí.


Stránka 22 z 42

krajní ŘRD

12 026

Jednotková cena [Kč/m2 zap.pl.]:


Variační koeficient [%]:

3 450 000

Nabídková / prodejní cena [Kč]: 9,52%

507 127 227

Výměra pozemků [m2]: Zastavěná plocha 1.NP [m2]: Započitatelná plocha [m2]: 1 232 153 287

st. 14 - 561 m2; 21 - 675 m2

st. 734 - 249 m2; 1592/15 - 258 m2

Pozemky parc.č. s výměrami:

RD na okraji Opavy. Dům je zateplen a má centrální kombinované vytápění. Součástí je dvojgaráž, přístřešek na auto, záhumenek a další bytová jednotka 1+kk. Na zahradě je pergola a bazén (demontovatelný).

5,2 km

49.9794814N, 17.8592867E

Jantarová 30/84, Opava

samostatný RD

cihlová 6+1 1PP + 2NP

x

x

49°57'02.16"N, 17°54'02.06"E

Dobrovského 686, Opava

Reprezentant č. 1

zděný z cihel 6+2 1PP + 2NP + půda

Konstrukční provedení: Dispozice: Podlažnost:

Doplňující popis:

Fotografie:

Vzdálenost cca od oc. nem.:

GPS:

Adresa:

Nemovité věci:

Oceňované nemovité věci

Srovnávací metoda – RD s pozemky a příslušenstvím


12 533

2 350 000

200 100 188

1691 - 200 m2

cihlová 4+1 1PP + 2NP + půda

Městský rodinný dům, o velikosti 150 m2, který se nachází na ulici Rybářská, nedaleko centra Opavy. Dům je v původním stavu a má nová plastová okna a střechu.

1 km

49.9434700N, 17.8973317E

Rybářská 183/24, Opava

vnitřní ŘRD

Reprezentant č. 2

Stránka 23 z 42

14 202

3 595 000

721 135 253

436/4 - 135 m2; 436/3 544 m2; 436/6 - 42 m2

cihlová 10+2 1PP + 2NP + půda

RD s bazénem, zahradou a garáží pro dvě auta. Suterén i zvýšené přízemí po rekonstrukci. V suterénu se nachází sklep, sauna, kotelna, prádelna a 2 pokoje 5x4m a 3x2m.

4,4 km

49.9423447N, 17.9451283E

Cihelní 344/15a, Opava

samostatný RD

Reprezentant č. 3

10 792

2 590 000

1 202 131 240

605 - 384 m2; 606 - 818 m2


Rodinný dům v Opavě Komárově. Dvougenerační dům stojí v okrajové části. V 1.NP je byt 3+1. Ve 2.NP je byt 3+1. Dům je celopodsklepený, vytápění na tuhé paliva nebo plynovým kotlem. Součástí je zahrada, hospodářská budova s garáží a pergola.

8 km

49.9142628N, 17.9687694E

Opava, Komárov 176

samostatný RD

Reprezentant č. 4

11 425

3 199 000

797 169 280

1729 - 114 m2; 1730 - 683 m2


Dvougenerační RD, v 1.NP je byt 4+1, ve 2.NP byt 3+1. V RD jsou nová plastová okna, vytápění plynem nebo tuhými palivy. Dům je podsklepený, k domu náleží zahrada s pergolou, garáž, hospodářská budova, dílna.

2,8 km

49.9411606N, 17.8782353E

Šípková 444, Opava

samostatný RD

Reprezentant č. 5


okrajová část města

dva samostatné byty; možnost rozšíření dokončení bytu na půdě

veškeré sítě

zap. pl. = 227 m

2

venkovní úpravy

standardní

střední

obdélníkový; 507 m2

bezproblémová

autobusová zastávka cca 130 m


tj. číselná úprava v hodnotě

Koeficient úpravy

K11 - Zdroj informací:


Koeficient úpravy

K10 - Funkční využitelnost:


K9 - Napojení na sítě (přípojky): Koeficient úpravy


Koeficient úpravy

K8 - Velikost nemovitých věcí:


Koeficient úpravy

K7 - Příslušenství:


Koeficient úpravy

K6 - Vybavení:


Koeficient úpravy

K5 - Stavebně technický stav:


Koeficient úpravy

K4 - Pozemek:


K3 - Dostupnost osobní dopravou: Koeficient úpravy


tj. číselná úprava v hodnotě K2 - Obslužnost veřejnou dopravou: Koeficient úpravy

Koeficient úpravy

K1 - Lokalita:


0,98 -54 625 Kč

1,02 57 329 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

-383 972 Kč

0 Kč reality.idnes.cz, ID: 450926 0,85

1,00

obdobné

-539 919 Kč


1,00

obdobné

0 Kč

obdobné 1,00

52 933 Kč

0 Kč obdobné 1,00

1,02

menší

0 Kč

1,00

obdobné

0 Kč

1,00

obdobné

-110 278 Kč

80 299 Kč plastová okna, nová střecha, lepší 0,96

1,03

menší

1,00

bez půdy, větší

-106 659 Kč

0,96

lepší; 2x garáž

0 Kč

1,00

obdobné

-111 103 Kč

0,96

lepší, zateplení

-146 188 Kč

0,95

větší

obdobná 1,00

lepší; více spojení

horší; méně spojení

obdobná 1,00

-113 803 Kč

0,96

lepší, blíže centru

136 497 Kč

1,05

horší, okrajová část

Srovnání pomocí indexové metody

Stránka 24 z 42

-423 012 Kč


1,00

obdobné

0 Kč

obdobné 1,00

-57 553 Kč

0,98

bez půdy - větší

-151 454 Kč

0,95

garáž, bazén-lepší

-61 818 Kč

0,98

sauna, prádelna-lepší

-162 679 Kč

-100 626 Kč lepší - rekonstrukce 1.PP a 1.NP, fasáda 0,95

0,97

větší

0 Kč

obdobná 1,00

65 769 Kč

1,02

horší; méně spojení

64 479 Kč

1,02



-352 291 Kč


1,00

obdobné

0 Kč

obdobné 1,00

0 Kč

1,00

bez půdy - obdobný

-72 637 Kč

0,97

garáž, pergola-lepší

0 Kč

1,00

obdobné

47 475 Kč

1,02

dřevěná okna, horší

-124 935 Kč

0,95

větší

0 Kč

obdobná 1,00

0 Kč

1,00

obdobná

48 994 Kč

1,02


-340 774 Kč


1,00

obdobná

0 Kč

obdobné 1,00

-46 364 Kč

0,98

větší

-122 010 Kč

0 Kč pergola, garáž, dílna, hosp. budova, lepší 0,95

1,00

obdobné

-75 470 Kč

0,97

plastová okna, lepší

-77 804 Kč

0,97

větší

0 Kč

obdobná 1,00

0 Kč

1,00

obdobná

0 Kč

1,00

obdobný

2

1 816 734 Kč

8 003 Kč

0,20

-37 076 Kč

0,98

samostatný RD, lepší

0 Kč

obdobné 1,00

-77 242 Kč

0,96

bez exekuce

400 000 Kč

Obvyklá cena (srovnávací hodnota po zaokrouhlení) - podíl id. 1/4 na parc. č. st. 734 a 1592/15 vč. příslušenství a stavby RD č. p. 686, která je součástí parc. č. st. 734, k. ú. Kateřinky u Opavy

Stránka 25 z 42

404 472 Kč

Úprava srovnávací hodnota - podíl id. 1/4 na parc. č. st. 734 a 1592/15 vč. příslušenství a stavby RD č. p. 686, která je součástí parc. č. st. 734, k. ú. Kateřinky u Opavy Srážka za horší obchodovatelnost minoritních spoluvlastnických podílů (odhad 80% z vypočtené srovnávací hodnoty)


505 591 Kč

Úprava srovnávací hodnoty - podíl id. 1/4 na parc. č. st. 734 a 1592/15 vč. příslušenství a stavby RD č. p. 686, která je součástí parc. č. st. 734, k. ú. Kateřinky u Opavy

2 255 160 Kč

1 878 133 Kč

8 274 Kč

0,20

-38 329 Kč

0,98


0 Kč

obdobné 1,00

-79 853 Kč

0,96

bez exekuce

2 022 362 Kč

2 255 160 Kč

9 935 Kč

0,20

-46 024 Kč

0,98


0 Kč

obdobné 1,00

-95 883 Kč

0,96

bez exekuce

Srovnávací hodnota celku (Vážený průměr) [Kč]:

2 114 754 Kč

9 316 Kč

0,20

41 466 Kč

1,02

vnitřní ŘRD, horší

0 Kč

obdobné 1,00

-86 387 Kč

0,96

bez exekuce

Maximální upravená cena [Kč]:

2 047 029 Kč

9 018 Kč

0,20

-41 776 Kč

0,98


0 Kč

obdobné 1,00

-87 034 Kč

0,96

bez exekuce

159 012 Kč 1 816 734 Kč 1 863 350 Kč 2 022 362 Kč 2 181 374 Kč

2 022 362 Kč 7,86%

8 909 Kč

1/2 dvojdomu

bez VB

v exekuci


Statistické údaje a určení obvyklé ceny - RD s pozemky a příslušenstvím Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:

Vážený průměr upr. cen [Kč]: Variační koeficient [%]:

Vážený průměr [Kč/m zap.pl.]:

Váhy:


Koeficient úpravy

K14 - Ostatní:


K13 - Věcná břemena: Koeficient úpravy


Koeficient úpravy

K12 - Právní vztahy:


Pozemky pod garáží

Pozemek pod garáží


rovinatý

obdobná

0 Kč

1,00

tj. číselná úprava v hodnotě K3 - Svažitost a orientace pozemku:

obdobná

obdélníkový

0 Kč

1,00

obdobná

obdobná

obdobná

Stránka 26 z 42

0 Kč

1,00

obdobná

0 Kč

1,00

obdobná

500

10 500

21

21

st. 2002 - 21 m2

0 Kč

1,00

obdobná

0 Kč

1,00

obdobná

500

10 000

20 20

2702/381 - 20 m2

1,6 km

49.9486428N, 17.9037431E

U Cukrovaru, Opava


Reprezentant č. 4

obdobná

0 Kč

1,00

obdobná

0 Kč

1,00

obdobná

500

9 500

19 19

st. 1095 - 19 m2

Na pozemku je postavena garáž ve společném jmění kupujících. zděné z cihel zděné z cihel garáž pro 1 OV garáž pro 1 OV 1NP 1NP

Na pozemku je postavena garáž ve vlastnictví kupujících.

2,9 km

49.9391433N, 17.9170303E

Holasická, Opava


Reprezentant č. 3


zděné z cihel garáž pro 1 OV 1NP

Na pozemku je postavena garáž ve vlastnictví kupující.

3 km

49.9334800N, 17.9060997E

Březinova, Opava


Reprezentant č. 2

Srovnání pomocí indexové metody

Koeficient úpravy

okrajová část města Opava

0,00%

500

11 000

22 22

2702/344 - 22 m2

st. 2113 - 20 m2; st. 2717 - 20 m2 40 40


Na pozemku je postavena garáž ve vlastnictví kupujících.

3,4 km

49.9310342N, 17.9098411E

Boženy Němcové, Opava


x

x

49°57'02.16"N, 17°54'02.06"E

Dobrovského 686, Opava

Reprezentant č. 1

K2 - Tvar pozemku:


Koeficient úpravy

K1 - Lokalita:

Variační koeficient [%]:

Jednotková cena [Kč/m2 pozemku]:

Nabídková / prodejní cena [Kč]:

Zastavěná plocha [m2]: Výměra pozemků [m2]:

Pozemky parc.č. s výměrami:

Konstrukční provedení: Dispozice: Podlažnost:

Doplňující popis:

Fotografie:

Vzdálenost cca od oc. nem.:

GPS:

Adresa:

Nemovité věci:

Oceňované nemovité věci

Srovnávací metoda – pozemky pod garáží


zastavěný stavbou garáže


Vážený průměr upr. cen [Kč]: Variační koeficient [%]:

Vážený průměr [Kč/m pozemku]:

2

466 Kč 18 624 Kč 0,00% 18 624 Kč

466 Kč

0,25

0 Kč


Váhy:

1,00

obdobné

Koeficient úpravy

K11 - Ostatní:

-776 Kč

0,96


Koeficient úpravy

0 Kč

KS ze dne 10. 9. 2015 1,00

0 Kč

1,00

obdobný

-600 Kč

menší 0,97

bez exekuce

v exekuci

zpevněný

40 m2

K10 - Právní vztahy:


K9 - Zdroj informací: Koeficient úpravy


Koeficient úpravy

K8 - Přístup:


K7 - Velikost pozemku: Koeficient úpravy

0 Kč

1,00


Koeficient úpravy

0 Kč

obdobný 1,00 obdobné

bez příslušenství

elektro

0 Kč

1,00

K6 - Příslušenství:


K5 - Vybavení IS: Koeficient úpravy


Koeficient úpravy

obdobný


K4 - Stav:

1,00 0 Kč

Koeficient úpravy


18 624 Kč

466 Kč

0,25

0 Kč

1,00

obdobné

-776 Kč

0,96

bez exekuce

0 Kč

KS ze dne 31. 8. 2015 1,00

0 Kč

1,00

obdobný

-600 Kč

menší 0,97

0 Kč

1,00

obdobné

0 Kč

obdobný 1,00

0 Kč

1,00

obdobný

0 Kč

1,00

1,00 0 Kč

Stránka 27 z 42

18 624 Kč

466 Kč

0,25

0 Kč

1,00

obdobné

-776 Kč

0,96

bez exekuce

0 Kč

KS ze dne 15. 7. 2015 1,00

0 Kč

1,00

obdobný

-600 Kč

menší 0,97

0 Kč

1,00

obdobné

0 Kč

obdobný 1,00

0 Kč

1,00

obdobný

Určení obvyklé ceny 1,00

18 624 Kč

466 Kč

0,25

0 Kč

1,00

obdobné

-776 Kč

0,96

bez exekuce

0 Kč

KS ze dne 23. 1. 2015 1,00

0 Kč

1,00

obdobný

-600 Kč

menší 0,97

0 Kč

1,00

obdobné

0 Kč

obdobný 1,00

0 Kč

1,00

obdobný

0 Kč



Statistické údaje a určení obvyklé ceny - pozemky pod garáží Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:

0 Kč 18 624 Kč 18 624 Kč 18 624 Kč 18 624 Kč

Maximální upravená cena [Kč]:

18 624 Kč

Srovnávací hodnota celku (Vážený průměr) [Kč]:

18 624 Kč

Úprava srovnávací hodnoty - podíl id. 1/4 na LV č. 268, k. ú. Kateřinky u Opavy Úprava srovnávací hodnota - podíl id. 1/4 na LV č. 268, k. ú. Kateřinky u Opavy Srážka za horší obchodovatelnost minoritních spoluvlastnických podílů (odhad 80% z vypočtené srovnávací hodnoty) Obvyklá cena (srovnávací hodnota po zaokrouhlení) - podíl id. 1/4 na LV č. 268, k. ú. Kateřinky u Opavy

4 656 Kč 3 725 Kč 3 700 Kč

Mapa umístění reprezentantů - R1 – R5 reprezentant č. 1 až č. 5 – RD s pozemky a příslušenstvím


Stránka 28 z 42



Mapa umístění reprezentantů - R1 – R4 reprezentant č. 1 až č. 4 – pozemky pod garážemi

Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny Povyšující faktory: o dobrá dopravní dostupnost a návaznost o napojení na kompletní IS o možnost dalšího rozšíření objektu (rozšíření obytných prostor do podkroví) o veškerá občanská vybavenost Ponižující faktory: o stavba je v rozestavěném stavu - není dokončená stavební úprava podkroví o relativně malá výměra pozemků o při povodních v roce 1997 byl objekt částečně zaplaven v 1.PP o vlastnictví nemovitých věcí více subjekty o na LV zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, nejsou ve znaleckém posudku promítnuty, vzhledem k účelu znaleckého posudku Vyhodnocení nabídky a poptávky: V blízkém okolí je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitých věcech. V inzerci se vyskytuje poměrně velké množství obdobných nemovitých věcí průměrného stavu, standardně vybavených s obdobnou velikostí. Z výše uvedeného je zřejmé, že je poměrně obtížné zobchodovat nemovité věci v krátkém čase a za dobrou cenu. Srovnávací hodnota je vypočtena s velikou obezřetností se zohledněním všech hodnototvorných faktorů. Obchodovatelnost posuzuji jako obtížnou – podíl id. 1/4. Vyhodnocení srovnávací metody – RD s pozemky a příslušenstvím Podle výše uvedeného porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované nemovité věci, pozemky s velikostně obdobným rodinným domem v průměru od


Stránka 29 z 42



2

2

2,35 mil. Kč do 3,595 mil. Kč (tj. cca od 10.792 Kč/m do 14.202 Kč/m zap.pl.). Rodinný dům v nejhorším 2 stavu umístěný v okrajové části města má nejnižší nabídkovou cenu Kč / m zap.pl. – 10.792 Kč. 2 Rozpětí redukovaných (upravených) cen: 8.003,- až 9.935,- Kč/m 2 2 Určená cena za 1 m u oceňované nemovité věci: 8.909,- Kč/m Po zohlednění hodnototvorných faktorů byla vypočtena srovnávací hodnota celku ve výši 2.022.362 Kč. Vzhledem k tomu, že se jedná o ocenění pouze id. podílu 1/4, byla uvažována srážka za horší obchodovatelnost spoluvlastnických podílů ve výši 80% z vypočtené srovnávací hodnoty. S ohledem na vyhodnocení veškerých skutečností určuji srovnávací hodnotu po srovnání s 5- ti reprezentanty při dolní hranici uvedeného rozmezí po zaokrouhlení váženého průměru upravených nabídkových cen ve výši 400.000 Kč. Vyhodnocení srovnávací metody – pozemky pod cizími garážemi Srovnání pro tyto pozemky vychází z realizovaných cen dle kupních smluv. Jedná se o prodeje obdobných pozemků z vlastnictví města do vlastnictví vlastníků garáží. Informace o jiných transakcí v rámci města nebyly 2 zjištěny. Realizované ceny se pohybují ve výši 500 Kč/m . Jedná se však o pozemky bez právních závad. 2 2 Určená cena dle srovnání za 1 m pozemku pod cizí garáží: 466,- Kč/m Po zohlednění hodnototvorných faktorů byla vypočtena srovnávací hodnota celku ve výši 18.624 Kč. Vzhledem k tomu, že se jedná o ocenění pouze id. podílu 1/4, byla uvažována srážka za horší obchodovatelnost spoluvlastnických podílů ve výši 80% z vypočtené srovnávací hodnoty. S ohledem na vyhodnocení veškerých skutečností určuji srovnávací hodnotu po srovnání s 5- ti reprezentanty při dolní hranici uvedeného rozmezí po zaokrouhlení váženého průměru upravených realizovaných cen ve výši 3.700 Kč. Zdůvodnění obvyklé ceny Daný typ nemovitých věcí se v lokalitě běžně obchoduje, jedná se o zástavbu rodinných domů, které jsou užívány k bydlení. Odhad obvyklé ceny vychází z vyhodnocení nabídkových a realizovaných cen srovnatelných nemovitých věcí v dané lokalitě. Požadované nabídkové ceny se řídí v závislosti mj. na poloze, dopravní dostupnosti a občanské vybavenosti, standardu vybavení, velikosti pozemku a započitatelné plochy, nadzemního podlaží, stáří stavby, stavebně technického stavu, příslušenství a ostatních vlivů. Díky nedokončené půdní vestavbě, relativně malé výměře pozemků, vlastnictví objektu více subjekty a na LV zapsaných několikerých omezení vlastnického práva (negativní faktory), i přes dobrou dopravní dostupnost a návaznost, veškerou občanskou vybavenost v docházkové vzdálenosti, napojení na kompletní IS a možnosti dalšího rozšíření objektu (pozitivní faktory) je však obchodovatelnost obdobných nemovitých věcí obtížná a ve středním časovém horizontu. Ve srovnávací metodě jsou proto u zdroje informací o reprezentantech z nabídky použity koeficienty 0,8 a 0,85 a u realizovaných transakcí koeficient 1,00. Na základě porovnání s nabízenými nemovitými věcmi, s přihlédnutím k výše uvedenému určuji po zaokrouhlení obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí, v současném stavu, ve výši 403.700,- Kč (400.000 Kč + 3.700 Kč). Po vyhodnocení všech výše uvedených povyšujících a ponižujících faktorech posuzuji obchodovatelnost obdobných nemovitých věcí jako obtížnou.


Stránka 30 z 42



8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Znaleckým ústavem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí. Vyhodnocení rizik ANO

Nemovité věci jsou zapsané na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem).

ANO Stavba je umístěna na vlastním pozemku. ANO K nemovitým věcem je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup. ANO Není ztížený přístup k nemovité věci. ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva.

ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma.

NE

Nemovité věci jsou prosty jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. – NENÍ PRAVDA! Popis rizika: na nemovitých věcech váznou zástavní práva, zahájení exekuce a exekuční příkazy k prodeji

ANO Stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost. ANO Nemovité věci jsou užívány v souladu s právním stavem. ANO Nenastal právní zánik stavby. ANO Nejedná se o dočasnou stavbu. ANO

Nejedná se o přestavek tj. situace, kdy trvalá stavba zřízená z podstatné části na vlastním pozemku stavebníka zasahuje na cizí pozemek malou částí.

ANO Stavba je určena výhradně k bydlení. ANO Stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č. p. NE

Stavba na pozemku je dokončena. NENÍ PRAVDA! Popis rizika: Není dokončena půdní vestavba (podlahy, dveře, zárubně, obklady, omítky).

ANO Nemovité věci se nenachází v povodňovém území dle platného povodňového plánu. NE

Nemovité věci nebyly v minulosti zatopeny. NENÍ PRAVDA! Popis rizika: V roce 1997 bylo zatopeno 1.PP objektu.

ANO

Nemovité věci se nenachází v území s ekologickou zátěží.

ANO

Nemovité věci se nenachází v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace / - doprava , výroba, jiné zdroje).

ANO Nemovité věci se nenachází v území s přírodními riziky. ANO Umístění nemovité věci není v chráněném území. ANO Umístění nemovité věci není v památkové zóně. ANO Umístění nemovité věci není v ochranné zóně. ANO Stavba není v demoličním pásmu. ANO Umístění nemovité věci není v demograficky negativně zatížené lokalitě. ANO Údaje na LV nejsou dotčeny změnou (plombou). ANO Na pozemku není evidováno Právo stavby. ANO V KN není evidována poznámka spornosti. ANO V KN není evidováno duální vlastnictví.


Stránka 31 z 42



ANO Není sjednána výhrada zpětné koupě, zpětného prodeje nebo koupě na zkoušku. ANO Není sjednána výhrada lepšího kupce. ANO Není sjednána výhrada přednostního pořadí pro jiné právo. ANO Na LV není evidován (budoucí) výměnek. ANO Není přídatné spoluvlastnictví.

8.3. Určení administrativní ceny Určení administrativní ceny je pouze orientační z důvodu, že nebylo zpřístupněno 1.NP. Stav a vybavení 1.NP je uveden pouze dle sdělení a nemohl být ověřen. Účelem znaleckého posudku je určit obvyklou cenu, ocenění podle oceňovací vyhlášky je provedeno pouze informativně.

A. Nález 1. Základní informace Adresa předmětu ocenění: 746 01 Kraj: Moravskoslezský Okres: Opava Obec: Opava Katastrální území: Kateřinky u Opavy Počet obyvatel: 57 931 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 380,00 Kč/m2 2. Prohlídka nemovitých věcí – viz. výše 3. Obsah znaleckého posudku RD č. p. 686, pozemky p. č. st. 734 a 1592/15 vč. příslušenství 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č. p. 686 1.2. Příslušenství 1.2.1. Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty

Pozemky p. č. st. 2113 a st. 2717 - pod cizími garážemi 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky - zastavěné cizími garážemi

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.


Stránka 32 z 42



Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - zástavní právo, zahájení a nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. I III

Pi -0,03 -0,01

II I

0,00 -0,04

II IV

0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + ∑ Pi) = 0,920 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,04 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek I 0,00 lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná I 0,00 občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá III 0,02 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0,01 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11

Index polohy

IP = P1 * (1 + ∑ Pi) = 1,030 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,948

RD č. p. 686, pozemky p. č. st. 734 a 1592/15 vč. příslušenství 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č. p. 686 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:


§ 13, typ D zděná podsklepená nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou se dvěma nadzemními podlažími 1121

Stránka 33 z 42



Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.PP 11,635*9,833+5,95*2,2 1.NP 11,635*9,833+5,95*2,2 2,79*1,24 2.NP 11,635*9,833+5,95*2,2

2

[m ] 127,50 127,50 3,46 127,50

= = = =

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. plocha 2 127,50 m 2 127,50 m 2 3,46 m 2 127,50 m

Název 1.PP 1.NP 2.NP

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.PP (11,635*9,833+5,95*2,2)*(2,83) 1.NP (11,635*9,833+5,95*2,2)*(3,17) (2,79*1,24)*(4,20) 2.NP (11,635*9,833+5,95*2,2)*(2,97) zastřešení 11,635*9,833*1+11,635*9,833*(3,91/2)-11,635*4,5*(2, 4/2)+2,4*(4,5/6)*(2*11,635+9,035) (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.PP 1.NP 2.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem: Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Provedení betonové pasy izolované zděné tl. 45 cm dřevěné krov dřevěný, vázaný osinkocementová pozinkovaný plech vápenné, štukové břízolitové omítky sokl-obklad z kamene běžné keramické obklady dřevěné hladké plné dveře plastová s izolačním dvojsklem dřevěná špaletová PVC, plovoucí podlaha keramická dlažba plynový kotel světelná, třífázová bleskosvod

Typ PP NP NP NP Z

Konstr. výška 2,83 m 3,17 m 4,20 m 2,97 m

3

= = = = =

[m ] 3 360,82 m 3 404,17 m 3 14,53 m 3 378,67 m 3 333,39 m

Obestavěný prostor 3 360,82 m 3 404,17 m 3 14,53 m 3 378,67 m 3 333,39 m 3 1 491,58 m

Hodnocení standardu S S S S S S S S S S S S N S S S S S S

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100

Stránka 34 z 42


19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní


plast, studená i teplá voda plynový kotel + nepřímotopný zásobník zemní plyn plastové potrubí elektrický sporák se sklokeramickou deskou umyvadlo, vana, WC splachovací chybí

S N S S N

100 100 100 100 100

S S C

100 100 100

Výpočet koeficientu vybavení K4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Roz Dok Konstrukce, vybavení K [%] [%] [%] [%] [%] [%] S 4,30 100 1,00 4,30 4,32 100,00 4,32 1. Základy S 24,30 100 1,00 24,30 24,41 100,00 24,41 2. Zdivo S 9,30 100 1,00 9,30 9,35 100,00 9,35 3. Stropy S 4,20 100 1,00 4,20 4,22 100,00 4,22 4. Střecha S 3,00 100 1,00 3,00 3,01 100,00 3,01 5. Krytina S 0,70 100 1,00 0,70 0,70 100,00 0,70 6. Klempířské konstrukce S 6,40 100 1,00 6,40 6,43 100,00 6,43 7. Vnitřní omítky S 3,30 100 1,00 3,30 3,31 100,00 3,31 8. Fasádní omítky S 0,40 100 1,00 0,40 0,40 100,00 0,40 9. Vnější obklady S 2,40 100 1,00 2,40 2,41 80,00 1,93 10. Vnitřní obklady S 3,90 100 1,00 3,90 3,92 100,00 3,92 11. Schody S 3,40 100 1,00 3,40 3,42 90,00 3,08 12. Dveře N 5,30 50 1,54 4,08 4,10 100,00 4,10 13. Okna S 5,30 50 1,00 2,65 2,66 100,00 2,66 13. Okna S 2,30 100 1,00 2,30 2,31 90,00 2,08 14. Podlahy obytných místností S 1,40 100 1,00 1,40 1,41 90,00 1,27 15. Podlahy ostatních místností S 4,20 100 1,00 4,20 4,22 67,00 2,83 16. Vytápění S 4,00 100 1,00 4,00 4,02 85,00 3,42 17. Elektroinstalace S 0,50 100 1,00 0,50 0,50 100,00 0,50 18. Bleskosvod S 2,80 100 1,00 2,80 2,81 100,00 2,81 19. Rozvod vody N 1,60 100 1,54 2,46 2,47 67,00 1,65 20. Zdroj teplé vody S 0,50 100 1,00 0,50 0,50 100,00 0,50 21. Instalace plynu S 2,90 100 1,00 2,90 2,91 100,00 2,91 22. Kanalizace N 0,50 100 1,54 0,77 0,77 67,00 0,52 23. Vybavení kuchyně S 5,00 100 1,00 5,00 5,02 67,00 3,36 24. Vnitřní vybavení S 0,40 100 1,00 0,40 0,40 67,00 0,27 25. Záchod C 3,00 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 26. Ostatní Rozestavěnost: 93,95 Součet upravených objemových podílů: 99,56 0,9956 Koeficient vybavení K4: Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP UP PP Opotř. Opotř. z Konstrukce, vybavení Část [%] Stáří Živ. [%] [%] [%] části celku 8,20 100,00 8,20 8,48 46 150 30,67 2,6008 1. Základy 21,20 100,00 21,20 21,95 46 120 38,33 8,4134 2. Zdivo 7,90 100,00 7,90 8,18 46 120 38,33 3,1354 3. Stropy 7,30 100,00 7,30 7,56 46 120 38,33 2,8977 4. Střecha 3,40 100,00 3,40 3,52 46 60 76,67 2,6988 5. Krytina 0,90 100,00 0,90 0,93 46 60 76,67 0,7130 6. Klempířské konstrukce 5,80 100,00 5,80 6,00 46 60 76,67 4,6002 7. Vnitřní omítky 2,80 100,00 2,80 2,90 46 50 92,00 2,6680 8. Fasádní omítky 0,50 100,00 0,50 0,52 20 50 40,00 0,2080 9. Vnější obklady Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Stránka 35 z 42



10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod Opotřebení:

2,30 1,00 3,20 5,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30

100,00 100,00 100,00 50,00 50,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

2,30 1,00 3,20 2,60 2,60 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30

2,38 1,04 3,31 2,69 2,69 2,28 1,04 5,38 4,45 0,62 3,31 1,97 0,52 3,21 0,52 4,24 0,31

3

1 491,58 m * 4 609,64 Kč/m

40 120 60 60 60 50 50 35 50 50 50 25 50 50 25 35 35

20,00 38,33 33,33 76,67 13,33 16,00 16,00 22,86 16,00 92,00 16,00 32,00 40,00 16,00 32,00 22,86 22,86

0,4760 0,3986 1,1032 2,0624 0,3586 0,3648 0,1664 1,2299 0,7120 0,5704 0,5296 0,6304 0,2080 0,5136 0,1664 0,9693 0,0709

38,5 %

Ocenění 3 Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m ]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): 3 Základní cena upravená [Kč/m ] Plná cena:

8 46 20 46 8 8 8 8 8 46 8 8 20 8 8 8 8

3

= * * * =

1 900,0,9956 1,1500 2,1190 4 609,64

=

6 875 646,83 Kč

Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce Nedokončená stavba Koeficient opotřebení: (1- 38,5 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * = * =

0,9395 6 459 711,45 Kč 0,615 3 972 722,54 Kč 0,948 3 766 140,97 Kč

Rodinný dům č. p. 686 - zjištěná cena

=

3 766 140,97 Kč

1.2. Příslušenství 1.2.1. Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby Rodinný dům č. p. 686 Celkem:

Cena stavby 3 766 140,97 Kč 3 766 140,97 Kč

Ocenění Cena staveb celkem: 3,50 % z ceny staveb

*

Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem - zjištěná cena

=


3 766 140,97 0,0350 131 814,93 Kč

Stránka 36 z 42



2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - nezjištěno

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + ∑ Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,920 Index polohy pozemku IP = 1,030 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,920 * 1,000 * 1,030 = 0,948 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena 2 [Kč/m ] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 380,-

Zatřídění

Typ

Název

§ 4 odst. 1

Parcelní číslo st. 734

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada 1592/15 Stavební pozemky - celkem Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem

Výměra 2 [m ] 249,00

Pozemky - zjištěná cena

258,00 507,00

Index

Koef.

0,948 Jedn. cena 2 [Kč/m ] 1 308,24 1 308,24

m

Upr. cena 2 [Kč/m ] 1 308,24 Cena [Kč] 325 751,76

= *

337 525,92 663 277,68 663 277,68 Kč 1/4

=

165 819,42 Kč

2

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty Okrasné rostliny oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů:


Kč 2 m 2 m Kč *

663 277,68 507,00 60,00 78 494,40 0,085

Stránka 37 z 42



Cena okrasných rostlin:

=

Porosty - zjištěná cena

6 672,02 =

6 672,02 Kč

Pozemky p. č. st. 2113 a st. 2717 - pod cizími garážemi 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky - zastavěné cizími garážemi Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - nezjištěno

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

č. I I II I

Pi -0,03 -0,03 0,00 -0,04

II IV

0,00 1,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + ∑ Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - zástavní právo, zahájení a nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5

Index trhu

IT = P6 * (1 + ∑ Pi) = 0,900 i=1

Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek I lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná I občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá III dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Pi 1,00 0,04 -0,05 0,00 0,00 0,01 0,02 0,00 0,00 0,01 0,00

Stránka 38 z 42



11

IP = P1 * (1 + ∑ Pi) = 1,030

Index polohy

i=2

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,900 * 1,000 * 1,030 = 0,927 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena 2 [Kč/m ] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 380,-

Zatřídění

Typ

Název

§ 4 odst. 1

Parcelní číslo st. 2113

Výměra 2 [m ] 20,00

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a st. 2717 20,00 nádvoří Stavební pozemky - celkem 40,00 Pozemky - zastavěné cizími garážemi - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Pozemky - zastavěné cizími garážemi - zjištěná cena

Index

Koef.

0,927

Upr. cena 2 [Kč/m ] 1 279,26

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 1 279,26

Cena [Kč] 25 585,20

1 279,26

25 585,20

m

2

= * =

51 170,40 51 170,40 Kč 1/4 12 792,60 Kč

C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen RD č. p. 686, pozemky p. č. st. 734 a 1592/15 vč. příslušenství 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č. p. 686 1.2. Příslušenství 1.2.1. Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem

3 766 141,- Kč

1. Ocenění staveb celkem

3 897 955,90 Kč

131 814,90 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

165 819,40 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

165 819,40 Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty

6 672,- Kč

3. Ocenění trvalých porostů celkem

6 672,- Kč

RD č. p. 686, pozemky p. č. st. 734 a 1592/15 vč. příslušenství celkem Úprava ceny vlastnickým podílem Výsledná cena:


*

4 070 447,30 Kč 1/4 1 017 611,80 Kč

Stránka 39 z 42



Pozemky p. č. st. 2113 a st. 2717 - pod cizími garážemi 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky - zastavěné cizími garážemi

12 792,60 Kč

1. Ocenění pozemků celkem

12 792,60 Kč

Pozemky p. č. st. 2113 a st. 2717 - pod cizími garážemi celkem Úprava ceny vlastnickým podílem Výsledná cena:

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

*

12 792,60 Kč 1/4 3 198,20 Kč

1 020 810,- Kč

1 020 810,- Kč

slovy: Jedenmiliondvacettisícosmsetdeset Kč


Stránka 40 z 42



D.Závěrečný výrok Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky

403 700 Kč 1 020 810 Kč

a) Předmětem ocenění jsou veškeré nemovité věci a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 268, tj.: o

podílu ve výši id. ¼ na pozemcích parc. č. st. 734, st. 2113, st. 2717 a 1592/15 vč. příslušenství a stavby rodinného domu č. p. 686, která je součástí pozemku parc. č. st. 734; to vše v k. ú. Kateřinky u Opavy, obec Opava, okres Opava.

Výsledná obvyklá cena nemovitých věcí, příslušenství nemovitých věcí, práv a závad uvedených se určuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni 4. 9. 2015, částkou ve výši:

403 700,- KČ slovy: Čtyřistatřitisícsedmset korun českých b) Příslušenstvím nemovitých věcí se rozumí: o

Venkovní úpravy

c) a d) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi – nezjištěny Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného zhotovitele.

V Praze dne 5. 10. 2015 Znalecký ústav ESTIMMO, s. r. o. se sídlem: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Na vypracování tohoto znaleckého posudku se podíleli Ing. Dagmar Musilová (roz. Vyhnalíková) a Ing. Jan Rejmon a Ing. Tomáš Kukla a mohou osobně stvrdit správnost tohoto posudku a mohou podat žádaná vysvětlení před orgánem veřejné moci. …………………………………………….. Ing. Dagmar Musilová (roz. Vyhnalíková)


………………………………….. Ing. Jan Rejmon

……………………………… Ing. Tomáš Kukla

Stránka 41 z 42



E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav, který byl rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti České republiky ze dne 17. 3. 2015 pod čj. MSP-21/2015-OSD-SZN/9 zapsán do I. oddílu seznamu znaleckých ústavů pro obor ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitých věcí (včetně budov, bytů a nebytových prostor, pozemků, určení obvyklého nájemného) a práv k nemovitým věcem (zástav, břemen), oceňování movitých věcí (motorových vozidel). Znalecký úkon je zapsán do znaleckého deníku pod pořadovým číslem 26/44/2015. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem č. 44 - 2015.

F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 268 ze dne 5. 8. 2015 Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled Příloha č. 3: Mapa oblasti Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí ze dne 4. 9. 2015


Stránka 42 z 42

Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 268

Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled

Příloha č. 3: Mapa oblasti

Letecká fotomapa nemovitých věcí – rodinný dům č. p. 686, č. o. 7 s pozemky GPS: 49°57'02.16"N, 17°54'02.06"E

Umístění nemovitých věcí v rámci ulice „Dobrovského“

Umístění nemovitých věcí v rámci městské části „Kateřinky“

Umístění nemovitých věcí v rámci města Opavy a okolí

Přístupový a příjezdový pozemek

Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí

Pohledy z ulice Dobrovského na RD č. p. 686

Pohledy ze zahrady (parc. č. 1592/15) na RD č. p. 686

Pohledy na budovu cizí garáže z ulice Dobrovského a z pozemku parc. č. 1592/15

Kuchyň a koupelna ve 2.NP RD č. p. 686

Obývací pokoj a ložnice ve 2.NP RD č. p. 686

Schodiště z 1.NP do 2.NP a plynový kotel k bytu ve 2.NP na mezipodestě

Pohledy na vjezdovou bránu a domovní zvonky z ulice Dobrovského

Zahrada pozemek parc. č. 1592/15 a detail komínu na RD č. p. 686

2015

Recommend Documents