-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 2559-516/2015 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci - pozemku parc.č. St. 705 jehož součástí je objekt k rodinné rekreaci č.e. 705, pozemků parc.č. 2071/9, parc.č. 2111/5 a parc.č. 2111/6, součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Hroznová Lhota, obec Hroznová Lhota, okres Hodonín (LV č. 1434)
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní 23 738 01 Frýdek - Místek
Účel posudku:
Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00066/15
Podle stavu ke dni 9. 10. 2015 posudek vypracoval:
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 16 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 14. 10. 2015
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc, včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Adresa nemovité věci: Okres: Obec: Katastrální území:
Objekt k rodinné rekreace č.e. 705 a pozemky Hroznová Lhota č.e. 705, 696 63 Hroznová Lhota Hodonín Hroznová Lhota Hroznová Lhota
3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 9. 10. 2015 pouze za účasti znalce. Znalec si prohlédl pouze exteriér nemovité věci, povinný, ani přes výzvu neumožnil znalci prohlídku nemovité věci. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1434 pro k.ú. Hroznová Lhota ze dne 27. 8. 2015. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 00066/15-037 o ustanovení znalce ze dne 4.9.2015. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 1434 zapsán: Doboš Josef, 9. května 40, 78963 Ruda nad Moravou Omezení vlastnického práva ke dni 27.8.2015: -
zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu zahájení exekuce zástavní právo exekutorské nařízení exekuce exekuční příkaz k prodeji nemovitosti
blíže viz LV v příloze
-36. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází v obci Hroznová Lhota, okres Hodonín, mimo zastavěné území obce, cca 2,5 km jižně od centra Hroznové Lhoty, směrem do Kněždub. Vzdálenost k zastávce bus „Hroznová Lhota, dolní konec“ je cca 1,5 km. V okolí nemovité věci není k dispozici žádná občanská vybavenost, nejbližší občanská vybavenost je v Hroznové Lhotě. Přístup k objektu je po obecní komunikaci (pozemku parc.č. 3970/1 ve vlastnictví Obce Hroznová Lhota). Nemovitá věc je tvořena pozemkem parc.č. St. 705 jehož součástí je objekt k rodinné rekreaci č.e. 705, pozemky parc.č. 2071/9, parc.č. 2111/5 a parc.č. 2111/6. Součásti nemovité věci (pozemků) jsou trvalé porosty.
Pozitiva oceňované nemovité věci: - dostatečná výměra pozemků Negativa oceňované nemovité věci: - znalci nebyla umožněna prohlídka nemovité věci - špatný technický stav stavby vyžadující další velké investice na opravy a údržbu
7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí
-4-
B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje §2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis A) pozemky Výčet pozemků: Parc.č. st.705 Parc.č. 2071/9 Parc.č. 2111/5 Parc.č. 2111/6
zastavěná plocha a nádvoří orná půda orná půda orná půda
o výměře 58 m2 o výměře 3 788 m2 o výměře 2 500 m2 o výměře 4 579 m2
Pozemky jsou mírně svažité a nachází se zde objekt k rodinné rekreaci (zahradní chatka) a trvalé porosty (ovocné). Pozemky jsou využívány jako ovocný sad. Celková výměra pozemků činí 10 925 m2. B) stavby: 1) Objekt k rodinné rekreaci č.e. 705, součást pozemku parc.č. St. 705 Oceňovaný objekt je samostatně stojící, podsklepený, jednopodlažní, s plochou střechou. Základy jsou smíšené bez izolace proti zemní vlhkosti. Svislé obvodové konstrukce zděné. Střecha je plochá. Klempířské konstrukce chybí. Fasádní omítky vápenné hladké. Vnitřní omítky znalec předpokládá vápenné hladké. Okna dřevěná. Znalci nebyl umožněn vstup do nemovité věci, znalec pro další ocenění předpokládá, že v objektu se nenachází žádné vnitřní vybavení. Jedná se o objekt, který neslouží trvale svému účelu. Znalec dále předpokládá, že objekt není napojen na žádné přípojky inženýrských sítí.
-5Technický stav objektu je špatný, stavba musí být kompletně zrekonstruována nebo případně odstraněna. Cena stavby nemá dopad do ceny obvyklé nemovitých věcí (pozemků). C) Součástí Trvalé porosty Na pozemcích se nachází trvalé porosty – ovocný sad. Jedná se o ovocnou výsadbu, převážně slivoní, různého stáří (viz fotodokumentace). Sad je udržovaný, průběžně omlazovaný.
-6-
Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se v této lokalitě (Hodonínsko) obchoduje s ovocnými sady omezeně. Nabídka je v rovnováze s poptávkou. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci (ovocné sady) v rozmezí cca 30,- až 100,- Kč/m2 dle velikosti, umístění v lokalitě, bonity, možného dalšího využití apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Tyto ceny navíc zahrnují i provize realitních kanceláří, které se obvykle pohybují mezi cca 4 – 7 %. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3. Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané nemovité věci
lokalita
cena
korekce ceny na pramen
výměra
redukovaná cena za m2
objektivizační koeficient, názor znalce
výsledná cena za m2
pozemek 1
Strážnice, okr.Hodonín
367 790
0,85
3 703
84
1,10
92,87
pozemek 2
Židlochovice
129 000
0,85
5 125
21
1,10
23,53
pozemek 3
Velké Bílovice
2 045 000
0,85
35 306 49 průměrná indexovaná hodnota
1,05
51,70
Výměra v m2 10 867
Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační):
Průměrná indexovaná hodnota 56,03
56,03 Cena pozemku zjištěná srovnáním 608 901
608 901,- Kč
Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na umístění v lokalitě, stáří sadu, jeho údržbě, technickému stavu stavby, možného dalšího využití, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 609 000,- Kč. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem
609 000,- Kč
-7Závěr – zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci - pozemku parc.č. St. 705 jehož součástí je objekt k rodinné rekreaci č.e. 705, pozemků parc.č. 2071/9, parc.č. 2111/5 a parc.č. 2111/6, součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Hroznová Lhota, obec Hroznová Lhota, okres Hodonín (LV č. 1434), je stanovena ke dni 9. 10. 2015. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, bonitu, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou na oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši
609 000,- Kč.
-8-
C. Rekapitulace Obvyklá cena nemovité věci - pozemku parc.č. St. 705 jehož součástí je objekt k rodinné rekreaci č.e. 705, pozemků parc.č. 2071/9, parc.č. 2111/5 a parc.č. 2111/6, součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Hroznová Lhota, obec Hroznová Lhota, okres Hodonín (LV č. 1434)
609 000,- Kč Slovy: šest-set-devět-tisíc-korun-českých
Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby.
V Ostravě, 14. 10. 2015
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2559-516/2015 znaleckého deníku.
-9-
Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí
- 10 Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci
Objekt rod.rekreace č.e.705
Objekt rod.rekreace č.e.705
Objekt rod.rekreace č.e.705
Vstup k objektu rod.rekreace č.e.705
Detail objekt rod.rekreace č.e.705
Detail zdiva objektu rod.rekreace č.e.705
Sady
Sady
- 11 -
sady
sady
sady
- 12 Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí
- 13 Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Sad, vinice, Strážnice, okr. Hodonín Cena: 369 790,- Kč Velikost pozemku: 3 703 m2 Ovocný sad a vinice ve Strážnici, v chráněné oblasti „Bílé Karpaty“ ve Strážnici na Moravě. Vinice s opěrnými konstrukcemi se nachází v mírném svahu s orientací na JV, vzdálené od města 5 km. Pozemek ovocného sadu i vinic není oplocen.
Nemovitá věc č. 2 Sad, vinice, Židlochovice Cena: 129 000,- Kč Velikost pozemku: 5 125 m2 Meruňkový sad v k.ú. Židlochovice, CP 5125 m2, nachází se v území zvaném Prostřední podsedky, pozemek není oplocen, pozemek je vyznačen.
.Nemovitá
věc č. 3
Sad, vinice, Velké Bílovice Cena: 2 045 000,- Kč Velikost pozemku: 35 306 m2 Udržovaný ovocný sad v k.ú. Velké Bílovice, okres Břeclav. Sad má výměru 35.306 m2 a je zde cca 840 broskvoní a 1.000 nektarinek. Stáří stromů je 7 až 10 let. Ze všech stran sadu je dostatečně široká manipulační plocha. Příjezd z obce k sadu je po asfaltové cestě.
