ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 54-5035/2015 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka č. 289/3, spoluvlastnický podíl 796/6368 na bytovém domě č.p. 289,290 a pozemku p.č. 672/1, pozemky p.č. 672/2 a 673 Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Břeclav, obec Novosedly, k.ú. Novosedly na Moravě Adresa nemovité Novosedly, 691 82 věci: Vlastník stavby: SJM Kollmann Milan a Kollmannová Zdenka, č.p. 289, 691 82 Novosedly, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: SJM Kollmann Milan a Kollmannová Zdenka, č.p. 289, 691 82 Novosedly, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Eurodražby.cz a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Ing. Miroslav Krajíček U Mostu 592, 672 01 Mor. Krumlov IČ: 10112286 telefon: 602755265 DIČ: fax:
e-mail:
[email protected]
Dražba (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA
700 000 Kč
Datum místního šetření: 20.5.2015 Stav ke dni : Za přítomnosti: majitelů bytu Počet stran: 17 stran Počet příloh: 7
20.5.2015 Počet vyhotovení: 2
V Moravském Krumlově, dne 26.5.2015 Ing. Miroslav Krajíček
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění v ceně obvyklé k datu ocenění pro účely dražby Přehled podkladů - Výpis z Katastru nemovitosti z LV č.988 kú Novosedly na Moravě - Výpis z Katastru nemovitosti z LV č.685 kú Novosedly na Moravě - Výpis z Katastru nemovitosti z LV č. 1301 kú Novosedly na Moravě - Snímek katastrální mapy - Vlastní prohlídka a zaměření znalcem - Údaje z realitní inzerce Sreality.cz - údaje z realitních kanceláří v Mikulově - Vlastní databáze znalce z uskutečněných prodejů v okrese Břeclav - Vyhl.č. 199/2014 Sb Místopis Obec Novosedly se nachází v okrese Břeclav ve vzdálenosti 9 km od obce s pověřenou působností Mikulov. V obci žije 1145 obyvatel, občanská vybavenost základní (obecní úřad, prodejna coop, mateřská škola, základní škola 1.-5. ročník, ordinace lékaře, pošta, sportovní zařízení, penzion, vinné sklepy. Nezaměstnanost zvýšená, za prací je nutno dojíždět do Mikulova, Pohořelic. Dopravní obslužnost - autobus. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky:
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna voda kanalizace plyn elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci:
Okolí :
bytová zóna
průmyslová zóna
Přípojky:
ostatní voda elektro
nákupní zóna plyn telefon
kanalizace
MHD železnice dálnice/silnice I. tř okrajová část - zástavba RD
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Předmětem ocenění jsou nemovité věci uvedené na LV: LV č. 988: Bytová jednotka 289/3 a pozemek p.č. St. 672/1 LV č. 685: Bytový dům, č.p. 289,290, a pozemek p.č. St. 672/1 spoluvlastnický podíl 796/6368 LV č. 1301: Pozemky p.č. 672/2 a 673, spoluvlastnický podíl 1/8 Bytová jednotka č. 289/3 situovaná v bytovém domě č.p. 289, 290 částečně na pozemku p.č. 675/1-zastavěná plocha a nádvoří a částečně na p.č. 672/2 a 673 v zastavěném území obce Novosedly. Pozemky navazující na stavební pozemky p.č. 5392/23 a 5392/6 z jihovýchodní a jihozápadní strany jsou v majetku České republiky, pozemek p.č. 5392/2 ze severozápadní strany je v duplicitním vlastnictví soukromé osoby a České republiky. Přes tento pozemek je vstup do budovy, není zajištěn věcným břemenem. Bytový dům č.p. 289 a 290 je podsklepený, se dvěma nadzemními podlažími s 8 byty dispozice -2-
2+1. V 1.pp jsou sklepy a společné prostory. Objekt je napojen na místní rozvod NN, vodovod, kanalizaci a rozvod zemního plynu. Konstrukční systém zděný, se sedlovou střechou, bez výtahu. Stáří domu je 45 roků. Oceňovaný byt je dispozice 2+1 situovaný ve 2.NP bytového domu se dvěma sklepy v 1.pp. je prakticky v původním stavu, pouze byla provedena výměna oken za plastové, vytápění je ústřední s kotlem na plyn ve sklepě. Ohřev vody v el. boileru. Standard vybavení průměrný. Příjezd je po zpevněné veřejné komunikaci, v místě je možnost napojení na rozvod NN, vodovod, kanalizaci a zemní plyn. Příslušenství mimo byt u domu není. Silné stránky Zděný, částečně revitalizovaný obytný dům, byt průměrného standardu. Slabé stránky Malá obec s minimální občanskou vybaveností, přístup přes cizí pozemky. V místě vyšší nezaměstnanost, veškerá občanská vybavenost v Mikulově a Břeclavi. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo komunikace je zajištěn z veřejné komunikace Komentář: Přístup přes cizí pozemky Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Bez rizika Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: Zástavní právo smluvní pro Českomoravskou stavební spořitelnu, a.s. , rozhodnutí o úpadku. V ocenění není brán k zástavním právům zřetel. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Bez rizika
-3-
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky
Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek rovinný, příjezd z veřejné komunikace, možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Lokalita zástavby rodinných domů a bytového domu. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena 2 [ Kč ] [ Kč/m ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Novosedly KRC: 1,00
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
Parcela č.: Popis pozemku: Průměrná jednotková cena
KMZ: 1,00
1
390
KIV: 1,00
KVP: 1,00
1,00
1,00
KUV: 1,00
1,00 390,00 Kč/m2
Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Průměrná cena stavebních pozemků v uvedené lokalitě je dle prodejních cen pozemků z majetku obce 390,- Kč/m2. Druh pozemku
Parcela č. Výměra Jednotková Spoluvlastnický [ m2 ] cena podíl 2 [ Kč/m ] 672/1 88 390 796 / 6 368
zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a 672/21 nádvoří zastavěná plocha a 673 nádvoří Celková výměra pozemků
Celková cena pozemku [ Kč ] 4 290
73
390
1/8
3 559
161
390
1/8
7 849
322
Hodnota pozemků celkem
15 698
Výpočet věcné hodnoty stavby Byt 289/3 Věcná hodnota dle THU Bytový dům č.p. 289 a 290 je podsklepený, se dvěma nadzemními podlažími s 8 byty dispozice 2+1, jeden pokoj byl provizorně rozdělen na 2 pokoje. V 1.pp jsou sklepy a společné prostory. Objekt je napojen na místní rozvod NN, vodovod, kanalizaci a rozvod zemního plynu. -4-
Konstrukční systém zděný, se sedlovou střechou, bez výtahu. Stáří domu 45 roků. Oceňovaný byt je dispozice 2+1 situovaný ve 2.NP bytového domu se dvěma sklepy v 1.pp. je prakticky v původním stavu, pouze byla provedena výměna oken za plastové, vytápění je ústřední s kotlem na plyn ve sklepě. Ohřev vody v el. boileru. Standard vybavení průměrný.
Výpočet podlahových ploch jednotky Název
Typ výměry
Podlahová Koeficient Užitná plocha plocha obývací pokoj Obytné prostory 17,12 m2 1,00 17,12 m2 pokoj Obytné prostory 15,66 m2 1,00 15,66 m2 2 pokoj Obytné prostory 8,84 m 1,00 8,84 m2 kuchyň Obytné prostory 7,77 m2 1,00 7,77 m2 2 chodba Obytné prostory 4,49 m 1,00 4,49 m2 koupelna Obytné prostory 2,71 m2 1,00 2,71 m2 2 WC Obytné prostory 0,83 m 1,00 0,83 m2 sklepy Obytné prostory 19,50 m2 1,00 19,50 m2 2 Celková podlahová plocha 76,92 m 76,92 m2
Konstrukce Popis 1. Základy vč. zemních betonové pasy izolované prací 2. Svislé konstrukce zděné z plných cihel tl. 45 cm 3. Stropy železobetonové montované 4. Krov, střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytiny střech tašková 6. Klempířské konstrukce pozink. plech 7. Úprava vnitřních dvouvrstvé vápenné omítky povrchů 8. Úprava vnějších povrchů minerální stěrková 9. Vnitřní obklady běžné keramické obklady keramické 10. Schody železobetonové monolitické s běžným povrchem 11. Dveře dýhované, vstupní plastové 12. Vrata 13. Okna plastová s izolačním dvojsklem 14. Povrchy podlah běžná keramická dlažba, PVC 15. Vytápění ústřední topení 16. Elektroinstalace světelná, třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod plast, studená i teplá voda 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 20. Vnitřní plynovod zemní plyn 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev 22. Vybavení kuchyní elektrický sporák se sklokeramickou deskou 23. Vnitřní hygienické vyb. umyvadlo, sprchový kout, WC 24. Výtahy -5-
25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
chybí
Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha [m2] Jednotková cena (JC) [Kč/m2] Reprodukční hodnota (RC) Kč Rozestavěnost % Stáří roků Další životnost roků Opotřebení % Věcná hodnota (VH) Kč
Současný stav 76,92 25 000 1 922 943 100,00 45 55 45,00 1 057 620
Budoucí stav 0,00
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Novosedly na Moravě 2+1, zděný, osobní vlastnictví Typ stavby Užitná plocha zděný, netypový 76,92 m2
Podlaží 2.np
Dispozice 2+1
Celková cena 712 253 Kč
Jednotková cena 712 253 Kč
Popis oceňované nemovité věci Bytový dům č.p. 289 a 290 je podsklepený, se dvěma nadzemními podlažími s 8 byty dispozice 2+1. V 1.pp jsou sklepy a společné prostory. Objekt je napojen na místní rozvod NN, vodovod, kanalizaci a rozvod zemního plynu. Konstrukční systém zděný, se sedlovou střechou, bez výtahu. Stáří domu je 45 roků. Oceňovaný byt je dispozice 2+1 situovaný ve 2.NP bytového domu se dvěma sklepy v 1.pp. je prakticky v původním stavu, pouze byla provedena výměna oken za plastové, vytápění je ústřední s kotlem na plyn ve sklepě. Ohřev vody v el. boileru. Standard vybavení průměrný. Příjezd je po zpevněné veřejné komunikaci, v místě je možnost napojení na rozvod NN, vodovod, kanalizaci a zemní plyn.
Srovnatelné jednotky Název: Byt I Byt nedaleko centra obce Mikulov. V bytě je zděné jádro, součástí bytu jsou dva sklepy. Nabízíme k prodeji pěkný slunný dvoupokojový byt v osobním vlastnictví v obci Mikulov, ulice 22. dubna, umístěný ve druhém nadzemním podlaží staršího cihlového domu. Dům je po revitalizaci - provedeno zateplení, výměna původních oken za plastová. Byt je udržovaný, -6-
proběhla jeho rekonstrukce - zděné jádro bytu, pěkná nová koupelna. K bytu přísluší dva sklepy s vlastními elektro rozvody Lokalita: Podlaží: Dispozice:
Mikulov 2.np 2+1
Typ stavby zděná
Užitná plocha 62,00 m2
Celková cena
Jednotková cena
1 090 000 Kč
1 090 000 Kč/ks
Použité koeficienty: K1 Lokalita 0,80 K2 Typ stavby 1,00 K3 Stáří 1,00 K4 Garáž 1,00 K5 Velikost 1,00 K6 Vybavení 1,00 K7 Zdroj nabídky 0,80 Celkový Upravená j. Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC cena Kč/ks Lokalita - lepší; Typ stavby - zděný; Stáří - 40; Garáž - není; 0,64 697 600 Velikost - srovnatelná; Vybavení - srovnatelné; Zdroj nabídky realitní inzerce; Název: Byt II Byt 3+1 v OV v cihlovém domě, ve zvýšeném přízemí. Byt je po částečné rekonstrukci.V těsné blízkosti hned vedle domu se nachází garáž /zavedená el./a hned za domem menší zahrada s vzrostlými stromy k posezení a odpočinku. K bytu náleží dva sklepy. Jeden slouží jako kotelna pro byt a druhý může být využíván jako sklad potravin. Byt má novou kuchyňskou linku. Novou koupelnu. Parkování před domem i za domem. Byt je v OV a je po částečné rekonstrukci. Byt je volný. Možnost nastěhování. Cena bytu garáže a zahrady je 1200000,-Kč. Dům má všechny přípojky včetně plynu Lokalita: Podlaží: Dispozice:
Drnholec 2.np 3+1
Typ stavby cihlový
Užitná plocha 68,00 m2
Celková cena
Jednotková cena
1 200 000 Kč
Použité koeficienty: K1 Lokalita K2 Typ stavby K3 Stáří
1 200 000 Kč/ks 1,00 1,00 1,00
-7-
K4 Garáž 0,80 K5 Velikost 1,00 K6 Vybavení 1,00 K7 Zdroj nabídky 0,80 Celkový Upravená j. Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC cena Kč/ks Lokalita - srovnatelná; Typ stavby - zděná; Stáří - srovnatelné; 0,64 768 000 Garáž - garáž; Velikost - srovnatelná; Vybavení - srovnatelné; Zdroj nabídky - realitní inzerce; Název: Byt III Byt v OV 2+1 (56 m2) v obci Týnec nedaleko Břeclavi. Jedná se o cihlový dům, byt se nachází ve 2 NP/2. Byt prošel částečnou rekonstrukcí- plastová okna, dlažba, plovoucí podlahy, topení a ohřev vody vlastním plynovým kotlem. Dispozice: vstupní chodba, 2 x samostatné pokoje, prostorná kuchyně s jídelnou, samostatné WC, koupelna a dva sklepy (z toho jeden o velikosti 20m2). Byt je udržovaný, čistý k okamžitému nastěhování Lokalita: Podlaží: Dispozice:
Týnec 2.np 2+1
Užitná Celková cena plocha zděný 56,00 m2 799 000 Kč Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,05 K2 Typ stavby 1,00 K3 Stáří 1,00 K4 Garáž 1,00 K5 Velikost 1,00 K6 Vybavení 1,00 K7 Zdroj nabídky 0,80 Zdůvodnění koeficientu Kc: Lokalita - horší; Typ stavby - zděný; Stáří - srovnatelné; Garáž není; Velikost - srovnatelná; Vybavení - srovnatelné; Zdroj nabídky - realitní inzerce; Typ stavby
Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Celková užitná plocha oceňované jednotky Výsledná porovnávací hodnota jednotky Popis: 2+1, zděný, osobní vlastnictví
-8-
Jednotková cena 799 000 Kč/ks
Celkový Upravená j. koef. KC cena Kč/ks 0,84 671 160
671 160 Kč/ks 712 253 Kč/ks 768 000 Kč/ks 712 253 Kč/ks 1,00 m2 712 253 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku
712 253 Kč 0 Kč 1 073 317 Kč 15 698 Kč
Obvyklá cena 700 000 Kč slovy: Sedmsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.10
Komentář ke stanovení výsledné ceny Ke stanovení ceny obvyklé vycházel znalec z hodnoty porovnávací. K porovnání byly použity srovnatelné objekty z realitní inzerce (sreality.cz), cena byla konzultována v realitní kanceláři Irmanová reality. Závěr Poloha objektu v malé vinařské obci, s nižší občanskou vybaveností i minimem pracovních příležitostí. Byt bez dalšího příslušenství, v majetku pouze zastavěné pozemky, pozemky kolem domu jiného majitele, část Česká republika, část v duplicitním vlastnictví. Poptávka na realitním trhu v uvedené lokalitě po obdobných bytech minimální.
V Moravském Krumlově 26.5.2015 Ing. Miroslav Krajíček U Mostu 592 672 01 Mor. Krumlov telefon: 602755265 e-mail:
[email protected] Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 16.12.1981 pod č. j. Spr. 5816/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací na nemovitosti.
-9-
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 54-5035/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 57/2015.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 4 1 1 1
Podklady a přílohy Informace o pozemcích Snímek katastrální mapy Mapa oblasti Fotodokumentace nemovitosti
- 10 -
Informace o pozemcích
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
Snímek katastrální mapy
- 15 -
Mapa oblasti
- 16 -
Fotodokumentace nemovitosti
pohled uliční
Pokoj
kuchyň
Pokoj
koupelna
chodba
- 17 -
