2015

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: [email protected] zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka 178876

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 10869-339/2015

O ceně nemovitých věcí - rozestavěného objektu, na pozemku p.č. St. 109, rozestavěného objektu, na pozemku p.č. St. 110, rozestavěného objektu, na pozemku p.č. St. 111, včetně pozemků p.č. St. 109 - zastavěná plocha a nádvoří, p.č. St. 110 - zastavěná plocha a nádvoří a p.č. St. 111 - zastavěná plocha a nádvoří a dále pozemku p.č. 124/2 - trvalý travní porost, pozemku p.č. 124/12 - ostatní plocha, pozemku p.č. 127/3 - trvalý travní porost a pozemku p.č. 378/1 - ostatní plocha, vše v k.ú. Smrček u Žumberku, obec Smrček, okres Chrudim. Objednavatel posudku:

Mgr. Marcel Kubis soudní exekutor, Exekutorský úřad Šumperk Masarykovo nám. 44/4 789 01 Zábřeh na Moravě IČ: 72043202 DIČ: CZ7803135681

Účel posudku:

Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřebu exekučního řízení č.j. 139 EX 02931/14-035

Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 28.1.2015 posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: [email protected] www.posudek.com Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednavatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 24 stran a 31 stran příloh. V Praze, dne 26.2.2015

ZNALECKÝ POSUDEK č. 10869-339/2015

A. 1.

NÁLEZ Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne 9.1.2015 vydané Exekutorským úřadem Šumperk, Mgr. Marcel Kubis, č.j. 139 EX 02931/14-035, byl přibrán znalecký ústav a to k ocenění nemovitých věcí rozestavěného objektu, na pozemku p.č. St. 109, rozestavěného objektu, na pozemku p.č. St. 110, rozestavěného objektu, na pozemku p.č. St. 111, včetně pozemků p.č. St. 109 - zastavěná plocha a nádvoří, p.č. St. 110 - zastavěná plocha a nádvoří a p.č. St. 111 - zastavěná plocha a nádvoří a dále pozemku p.č. 124/2 - trvalý travní porost, pozemku p.č. 124/12 - ostatní plocha, pozemku p.č. 127/3 - trvalý travní porost a pozemku p.č. 378/1 - ostatní plocha, vše v k.ú. Smrček u Žumberku, obec Smrček, okres Chrudim. Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitostmi a aby tato skutečnost byla zohledněna v obvyklé ceně nemovitosti. V případě, že nejsou žádné movité věci, které by tvořily příslušenství nemovitosti, uvede znalec, že tyto movité věci nejsou a jejich cena je 0,- Kč. V případě, že s nemovitostí nejsou spojena žádná práva ani závady, uvede znalec, že taková práva ani závady nejsou. Vyjádření o movitých věcech, jež jsou součástí nemovitosti, a o právech a závadách s nemovitostí spojených musí být vždy bezpodmínečnou součástí znaleckého posudku. K právům zástavním znalec nepřihlíží. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.”

stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. „administrativní cena“) - jedná se o cenu určenou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 28.1.2015, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 5. části „Nález“ tohoto znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní). Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí.

2.

Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka a zaměření nemovitých věcí byly provedeny dne 28.1.2015 za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Vítězslava Kožušníka a uživatele předmětu ocenění. Povinný se přes písemnou výzvu místního šetření nezúčastnil.

3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 526, pro k.ú. Smrček u Žumberku, obec Smrček, okres Chrudim, vyhotovený objednavatelem dne 9.1.2015, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Náhled katastrální mapy, pro k.ú. Smrček u Žumberku, obec Smrček, okres Chrudim, vyhotovená znaleckým ústavem dne 28.1.2015, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Grafická část povodňového plánu České republiky, uveřejněná na www.dppcr.cz, zpracována Ministerstvem životního prostředí ČR. Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních serverech www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz, www. realitycechy.cz, www.realitymorava.cz atd.

stránka č. 3


Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý.

4.

Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje:

Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Pardubický Chrudim Smrček Smrček u Žumberku (642002)

List vlastnictví číslo: 526 Vlastník: Michek Vladimír Resselovo náměstí 77, Chrudim I, 537 01

5. Celkový popis předmětu ocenění Jedná se o ocenění jezdeckého areálu, který se nachází v okrajové, zastavěné části obce Smrček, ve kterém je situován rozestavěný objekt, na pozemku p.č. St. 109, rozestavěnýo objekt, na pozemku p.č. St. 110, rozestavěný objekt, na pozemku p.č. St. 111, včetně pozemků p.č. St. 109 - zastavěná plocha a nádvoří, p.č. St. 110 - zastavěná plocha a nádvoří a p.č. St. 111 - zastavěná plocha a nádvoří a dále pozemku p.č. 124/2 - trvalý travní porost, pozemku p.č. 124/12 - ostatní plocha, pozemku p.č. 127/3 - trvalý travní porost a pozemku p.č. 378/1 ostatní plocha, vše v k.ú. Smrček u Žumberku, obec Smrček, okres Chrudim. Pozemky leží v mírně sklonitém terénu a tvoří jednotný funkční celek a jsou přístupné po veřejné, zpevněné komunikaci na pozemku p.č. 414 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Pardubický kraj, Komenského náměstí 125, Pardubice-Staré Město, 53002 Pardubice. V obci Smrček je možné napojení na inženýrské sítě: elektro, obecní vodovod a plynové vedení. Jezdecký areál sestává z těchto staveb:

I) Rozestavěný objekt na pozemku p.č. St. 109 Jedná se o zděný, nepodsklepený objekt, se dvěma nadzemními podlažími s částečně využitým podkrovím pod sedlovou střechou krytou ondulinem. Objekt je situovaný do půdorysného tvaru obdélníka. Objekt je napojen na inženýrské sítě: elektro. Dle místího šetření bude objekt po dokončení v I.nadzemní podlaží sestávat z sociálního zázemí, jízdárny, boxů pro ustájení koní, sklady a prostory pro budoucí kotelnu a restauraci. Ve II.NP bude chodba, 3x bytová jednotka (3+kk a 2x 4+kk), tribuny. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle účastníka místního šetření přes 20 roků. Při místním šetření bylo pracovníkem znaleckého ústavu zjištěno, že tento není ke dni ocenění stavebně dokončen. S ohledem na celkový technický stav, stáří, provedení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno analytickou metodou dle objemových podílů jednotlivých konstrukcí a vybavení, dle jejich druhu a užití a stránka č. 4


podle jejich životnosti. Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažovat jako podprůměrnou. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění.

II) Rozestavěný objekt na pozemku p.č. St. 110 Jedná se o přízemní, zděný, nepodsklepený objekt, bez využitého podkroví pod sedlovou střechou krytou ondulinem. Objekt je situovaný do nepravidelného tvaru. Objekt je napojen na inženýrské sítě: elektro. Objekt sestává ze skladovacích prostor a prostor pro ustájení koní. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle účastníka místního šetření přes 20 roků. S ohledem na celkový technický stav, stáří, provedení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno analytickou metodou dle objemových podílů jednotlivých konstrukcí a vybavení, dle jejich druhu a užití a podle jejich životnosti. Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažovat jako podprůměrnou. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění.

III) Rozestavěný objekt na pozemku p.č. St. 111 Při místním šetření bylo pracovníkem znaleckého ústavu zjištěno, že na pozemku p.č. St. 111 - zastavěná plocha a nádvoří se nachází základové pasy svislé konstrukce rozestavěného objektu. Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství stavby hlavní, které je tvořeno těmito venkovními úpravami: - studna - přípojky IS Dle místního šetření, informací objednavatele a dle dalších dostupných podkladových materiálů nejsou s draženými nemovitými věcmi spojeny žádná práva či závady. Movité věci, které by tvořily příslušenství k předmětu ocenění, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele.

6.

Obsah znaleckého posudku

1) Objekty a) Rozestavěný objekt na pozemku p.č. St. 109 b) Rozestavěný objekt na pozemku p.č. St. 110 c) Rozestavěný objekt na pozemku p.č. St. 111 2) Pozemky a) Pozemky 3) Ocenění porovnávací metodou

stránka č. 5


B.

POSUDEK

Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

Pi 0,00 0,00

0,00 0,00

0,00

1,00

5

Index trhu:IT = P6 × (1 +  Pi) = 1,000 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba, rekreační stavby pozemku 3 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě obce obci nebo obec bez sítí 4 Dopravní dostupnost k hranici II. Příjezd po zpevněné komunikaci pozemku (areálu, pozemku s povrchovou těžbou) 5 Parkovací možnosti II. Dobré parkovací možnosti na veřejné komunikace 6 Výhodnost polohy pozemku z III. Výhodná poloha hlediska komerční využitelnosti 7 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 0,30 –0,01 0,00 0,00

0,00 0,00 0,00

7

Index polohy: IP = P1 × (1 +  Pi) = 0,297 i=2

stránka č. 6


Ocenění 1) Objekty 1.a) Vyhláška 199/2014 Sb. 1.a.1) Rozestavěný objekt na pozemku p.č. St. 109 – § 12 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: S. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 1252 Budovy skladů, nádrže a sila Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.13.2..1 budovy pro skladování a manipulaci Koeficient změny ceny stavby: 2,050 Podlaží: Název I.NP II.NP Podkroví Součet:

Výška 3,44 m 3,44 m 2,67 m 9,55 m

Zastavěná plocha 73,70×40,95 7,70×40,95+66,00×26,00 7,70×26,00

Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP):

= = =

3 018,02 m2 2 031,32 m2 200,20 m2 5 249,54 m2

= =

3,41 m 1 749,85 m2

Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 66,00×7,45×3,10+66,00×7,45×3,10+66,00×26,00×6,87 +7,70×40,95×4,62 = Zastřešení 66,00×7,45×1,95×0,50+66,00×7,45×1,95×0,50+66,00× 26,00×3,33×0,50+7,70×40,95×4,93×0,50 = Obestavěný prostor – celkem: = Vybavení: Název, popis 1. Základy včetně zemních prací – betonové s izolací 2. Svislé konstrukce – zděné 3. Stropy – s rovným podhledem 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13.

Krov, střecha – vaznicová sedlová Krytiny střech – onduline (špatný stav) Klempířské konstrukce – pozinkované (žlaby, svody) Úprava vnitřních povrchů – vápenné hladké Úprava vnějších povrchů – vápenné hladké Vnitřní obklady keramické Schody – betonové bez zábradlí Dveře – standardní Vrata – standardní Okna – dřevěná zdvojená

Obj. podíl 13,20 % 30,40 % 13,80 % 7,00 % 2,90 % 0,70 % 4,20 % 2,90 % 0,00 % 1,80 % 2,40 % 3,00 % 3,40 %

16 294,22 m3 4 593,21 m3 20 887,43 m3

Hodnocení Podíl Standardní Standardní Standardní 40 % Nevyskytuje se 60 % Standardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Standardní stránka č. 7


14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Název, popis Povrchy podlah – betonové Vytápění Elektroinstalace – 230V/400V Bleskosvod – ano Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení Výtahy Ostatní Instalační prefabrikovaná jádra

Obj. podíl 2,90 % 0,00 % 5,80 % 0,40 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 5,20 % 0,00 %

Hodnocení Podíl Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Nevyskytuje se Neuvažuje se

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 3. Stropy –0,54 × 1,852 × 13,80 % × 60 % 5. Krytiny střech –0,54 × 2,90 % 25. Ostatní –0,54 × 1,852 × 5,20 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

1,0000 – – – =

0,0828 0,0157 0,0520 0,8495

Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 231,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9390 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9238 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 0,9158 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8495 Polohový koeficient K5: × 0,8000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,0500 2 469,17 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 20 887,43 m3 × 2 469,17 Kč/m3

=

51 574 615,53 Kč

Určení podílu z ceny pro rozestavěné konstrukce a vybavení: 3. Stropy 13,80 % × 40 % / 0,8495 × (100 – 80) % + 1,300 % 6. Klempířské konstrukce 0,70 % / 0,8495 × (100 – 80) % + 0,165 % 7. Úprava vnitřních povrchů 4,20 % / 0,8495 × (100 – 70) % + 1,483 % 10. Schody 1,80 % / 0,8495 × (100 – 50) % + 1,059 % 11. Dveře 2,40 % / 0,8495 × (100 – 50) % + 1,413 % 12. Vrata 3,00 % / 0,8495 × (100 – 80) % + 0,706 % 14. Povrchy podlah 2,90 % / 0,8495 × (100 – 50) % + 1,707 % 16. Elektroinstalace stránka č. 8


5,80 % / 0,8495 × (100 – 80) % Podíl rozestavěných konstrukcí na ceně stavby:

+ =

1,366 % 9,199 %

Úprava ceny: 51 574 615,53 Kč × 9,199 % Cena stavby: Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy včetně zemních prací – standardní opotřebení: 50,000 % 50,000 % × 13,20 % / 0,7714 2. Svislé konstrukce – standardní opotřebení: 50,000 % 50,000 % × 30,40 % / 0,7714 3. Stropy – standardní 40 % opotřebení: 30,000 % 30,000 % × 13,80 % × 80 % × 40 % / 0,7714 4. Krov, střecha – standardní opotřebení: 50,000 % 50,000 % × 7,00 % / 0,7714 5. Krytiny střech – podstandardní opotřebení: 50,000 % 50,000 % × 2,90 % × 0,46 / 0,7714 6. Klempířské konstrukce – standardní opotřebení: 50,000 % 50,000 % × 0,70 % × 80 % / 0,7714 7. Úprava vnitřních povrchů – standardní opotřebení: 50,000 % 50,000 % × 4,20 % × 70 % / 0,7714 8. Úprava vnějších povrchů – standardní opotřebení: 50,000 % 50,000 % × 2,90 % / 0,7714 10. Schody – standardní opotřebení: 50,000 % 50,000 % × 1,80 % × 50 % / 0,7714 11. Dveře – standardní opotřebení: 40,000 % 40,000 % × 2,40 % × 50 % / 0,7714 12. Vrata – standardní opotřebení: 40,000 % 40,000 % × 3,00 % × 80 % / 0,7714 13. Okna – standardní opotřebení: 40,000 % 40,000 % × 3,40 % / 0,7714 14. Povrchy podlah – standardní opotřebení: 40,000 % 40,000 % × 2,90 % × 50 % / 0,7714 16. Elektroinstalace – standardní opotřebení: 30,000 % 30,000 % × 5,80 % × 80 % / 0,7714

– =

+

4 744 348,88 Kč 46 830 266,65 Kč

8,556 %

+ 19,704 %

+

1,717 %

+

4,537 %

+

0,865 %

+

0,363 %

+

1,906 %

+

1,880 %

+

0,583 %

+

0,622 %

+

1,244 %

+

1,763 %

+

0,752 %

+

1,805 % stránka č. 9


17. Bleskosvod – standardní opotřebení: 30,000 % 30,000 % × 0,40 % / 0,7714 Opotřebení analytickou metodou celkem: Odpočet opotřebení: 46 830 266,65 Kč × 46,453 % Cena po odečtení opotřebení:

+ 0,156 % = 46,453 %

Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 1,000 Index polohy: IP = 0,297 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp

– =

21 754 063,77 Kč 25 076 202,88 Kč

= × =

25 076 202,88 Kč 0,297 7 447 632,26 Kč

Rozestavěný objekt na pozemku p.č. St. 109 – určená cena:

7 447 632,26 Kč

1.a.2) Rozestavěný objekt na pozemku p.č. St. 110 – § 12 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: S. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 1252 Budovy skladů, nádrže a sila Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.13.2..1 budovy pro skladování a manipulaci Koeficient změny ceny stavby: 2,050 Podlaží: I.NP Výška: Zastavěná plocha:

=

3,00 m 572,57 m2


= =

3,00 m 572,57 m2

Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba (7,78×21,94+11,55×12,00+12,00×21,94)×3,00 Zastřešení (7,78×21,94+11,55×12,00+12,00×21,94)×1,50×0,50 Obestavěný prostor – celkem:

= = =

1 717,72 m3 429,43 m3 2 147,15 m3

Obj. podíl 13,20 % 30,40 % 13,80 % 7,00 % 2,90 % 0,70 %

Hodnocení Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Podstandardní Standardní

7,78×21,94+11,55×12,00+12,00×21,94

Vybavení: Název, popis 1. Základy včetně zemních prací – betonové s izolací 2. Svislé konstrukce – tvárnicové 3. Stropy 4. Krov, střecha – vaznicová sedlová 5. Krytiny střech – onduline (špatný stav) 6. Klempířské konstrukce – pozinkované (žlaby, svody)

stránka č. 10


7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Název, popis Úprava vnitřních povrchů – vápenné hladké Úprava vnějších povrchů – vápenné hladké Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata – 3x dřevěná Okna – dřevěná zdvojená, plastová zdvojená Povrchy podlah – betonové Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení Výtahy Ostatní Instalační prefabrikovaná jádra

Obj. podíl 4,20 % 2,90 % 0,00 % 1,80 % 2,40 % 3,00 % 3,40 % 2,90 % 0,00 % 5,80 % 0,40 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 5,20 % 0,00 %

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 3. Stropy –0,54 × 1,852 × 13,80 % 5. Krytiny střech –0,54 × 2,90 % 10. Schody –0,54 × 1,852 × 1,80 % 25. Ostatní –0,54 × 1,852 × 5,20 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: Koeficient K4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

Hodnocení Standardní Standardní Neuvažuje se Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Nevyskytuje se Neuvažuje se

1,0000 – – – – =

0,1380 0,0157 0,0180 0,0520 0,7763 0,8000


=

5 497 240,79 Kč

stránka č. 11


Určení podílu z ceny pro rozestavěné konstrukce a vybavení: 6. Klempířské konstrukce 0,70 % / 0,7763 × (100 – 80) % 14. Povrchy podlah 2,90 % / 0,7763 × (100 – 80) % Podíl rozestavěných konstrukcí na ceně stavby:

+

0,180 %

+ =

0,747 % 0,927 %

Úprava ceny: 5 497 240,79 Kč × 0,927 % Cena stavby: Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy včetně zemních prací – standardní opotřebení: 60,000 % 60,000 % × 13,20 % / 0,7691 2. Svislé konstrukce – standardní opotřebení: 60,000 % 60,000 % × 30,40 % / 0,7691 4. Krov, střecha – standardní opotřebení: 60,000 % 60,000 % × 7,00 % / 0,7691 5. Krytiny střech – podstandardní opotřebení: 70,000 % 70,000 % × 2,90 % × 0,46 / 0,7691 6. Klempířské konstrukce – standardní opotřebení: 50,000 % 50,000 % × 0,70 % × 80 % / 0,7691 7. Úprava vnitřních povrchů – standardní opotřebení: 50,000 % 50,000 % × 4,20 % / 0,7691 8. Úprava vnějších povrchů – standardní opotřebení: 50,000 % 50,000 % × 2,90 % / 0,7691 11. Dveře – standardní opotřebení: 50,000 % 50,000 % × 2,40 % / 0,7691 12. Vrata – standardní opotřebení: 50,000 % 50,000 % × 3,00 % / 0,7691 13. Okna – standardní opotřebení: 60,000 % 60,000 % × 3,40 % / 0,7691 14. Povrchy podlah – standardní opotřebení: 50,000 % 50,000 % × 2,90 % × 80 % / 0,7691 16. Elektroinstalace – standardní opotřebení: 40,000 % 40,000 % × 5,80 % / 0,7691 17. Bleskosvod – standardní

– =

50 959,42 Kč 5 446 281,37 Kč

+ 10,298 %

+ 23,716 %

+

5,461 %

+

1,214 %

+

0,364 %

+

2,730 %

+

1,885 %

+

1,560 %

+

1,950 %

+

2,652 %

+

1,508 %

+

3,017 %

stránka č. 12


opotřebení: 40,000 % 40,000 % × 0,40 % / 0,7691 Opotřebení analytickou metodou celkem: Odpočet opotřebení: 5 446 281,37 Kč × 56,563 % Cena po odečtení opotřebení:

+ 0,208 % = 56,563 %


– =

3 080 580,13 Kč 2 365 701,24 Kč

= × =

2 365 701,24 Kč 0,297 702 613,27 Kč


702 613,27 Kč

1.a.3) Rozestavěný objekt na pozemku p.č. St. 111 – § 12 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: S. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 1252 Budovy skladů, nádrže a sila Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.13.2..1 budovy pro skladování a manipulaci Koeficient změny ceny stavby: 2,050 Podlaží: I.NP Výška: Zastavěná plocha:

=

2,70 m 464,70 m2


= =

2,70 m 464,70 m2

Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba (7,70×21,95+11,50×12,00+7,20×21,90)×2,70

=

1 254,68 m3

7,70×21,95+11,50×12,00+7,20×21,90

Vybavení: Název, popis 1. Základy včetně zemních prací – betonové 2. Svislé konstrukce – tvárnicové 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické

Obj. podíl 13,20 % 30,40 % 13,80 % 7,00 % 2,90 % 0,70 % 4,20 % 2,90 % 0,00 %

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se stránka č. 13


10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Název, popis Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení Výtahy Ostatní Instalační prefabrikovaná jádra

Obj. podíl 1,80 % 2,40 % 3,00 % 3,40 % 2,90 % 0,00 % 5,80 % 0,40 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 5,20 % 0,00 %

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Standardní Neuvažuje se

1,0000 = 1,0000


=

4 340 301,98 Kč

Určení podílu z ceny pro rozestavěné konstrukce a vybavení: 3. Stropy 13,80 % / 1,0000 × (100 – 0) % + 13,800 % 4. Krov, střecha 7,00 % / 1,0000 × (100 – 0) % + 7,000 % 5. Krytiny střech 2,90 % / 1,0000 × (100 – 0) % + 2,900 % 6. Klempířské konstrukce 0,70 % / 1,0000 × (100 – 0) % + 0,700 % 7. Úprava vnitřních povrchů 4,20 % / 1,0000 × (100 – 0) % + 4,200 % 8. Úprava vnějších povrchů 2,90 % / 1,0000 × (100 – 0) % + 2,900 % 10. Schody 1,80 % / 1,0000 × (100 – 0) % + 1,800 % 11. Dveře stránka č. 14


2,40 % / 1,0000 × (100 – 0) % 12. Vrata 3,00 % / 1,0000 × (100 – 0) % 13. Okna 3,40 % / 1,0000 × (100 – 0) % 14. Povrchy podlah 2,90 % / 1,0000 × (100 – 0) % 16. Elektroinstalace 5,80 % / 1,0000 × (100 – 0) % 17. Bleskosvod 0,40 % / 1,0000 × (100 – 0) % Podíl rozestavěných konstrukcí na ceně stavby:

+

2,400 %

+

3,000 %

+

3,400 %

+

2,900 %

+

5,800 %

+ 0,400 % = 51,200 %

Úprava ceny: 4 340 301,98 Kč × 51,200 % Cena stavby:

– =

2 222 234,61 Kč 2 118 067,37 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem: Opotřebení: 50,000 % Odpočet opotřebení: 2 118 067,37 Kč × 50,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

1 059 033,69 Kč 1 059 033,68 Kč


= × =

1 059 033,68 Kč 0,297 314 533,– Kč


314 533,– Kč

Ceny objektů včetně opotřebení: a) Rozestavěný objekt na pozemku p.č. St. 109 b) Rozestavěný objekt na pozemku p.č. St. 110 c) Rozestavěný objekt na pozemku p.č. St. 111 Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

7 447 632,26 Kč 702 613,27 Kč 314 533,– Kč 8 464 778,53 Kč 8 464 780,– Kč

stránka č. 15


2) Pozemky 2.a) Vyhláška 199/2014 Sb. 2.a.1) Pozemky – § 4, 6 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Smrček Název okresu: Chrudim Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce V. Do 500 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce IV. Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci II. Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční, nebo autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci V. Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment) Základní cena výchozí: ZCv = 870,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 171,41 Kč/m2 Index trhu: IT = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Oi 0,50 0,60 1,01

0,85 0,90 0,85

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

 Pi = 1,000 i=1

Index polohy: IP = 0,297 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,297

stránka č. 16


§ 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 50,9088 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] St. 109 Zastavěná plocha a nádvoří 3 012 St. 110 Zastavěná plocha a nádvoří 571 St. 111 Zastavěná plocha a nádvoří 574 124/12 Ostatní plocha 1 684 378/1 Ostatní plocha 2 126 Součet: 7 967

Cena [Kč] 153 337,31 29 068,92 29 221,65 85 730,42 108 232,11 405 590,41

§ 6 – Zemědělské pozemky Parc. č. 124/2 127/3 124/2 Součet:

Zákl. cena [Kč/m2] Název BPEJ Výměra [m ] základní upravená Trvalý travní porost 52504 49 773 6,21 6,2100 - část Trvalý travní porost 52504 65 535 6,21 6,2100 Trvalý travní porost 53101 11 466 6,10 6,1000 - část 126 774

Pozemky – určená cena:

2

Cena [Kč] 309 090,33 406 972,35 69 942,60 786 005,28 1 191 595,69 Kč

3) Ocenění porovnávací metodou Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Zbyněk Zazvonil.

Výběr porovnatelných vzorků: V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), stránka č. 17


-

-

-

stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd)

1) Objekt Převýšov, okres Hradec Králové Soubor objektů živočišné výroby v obci Převýšov u Chlumce nad Cidlinou. Jedná se o tři budovy s různou možností jejich využití (výroba, sklady, chov zvířat, atd.), dříve užívané pro chov hospodářského zvířectva. Dvě dvoupodlažní budovy jsou propojeny, výměra každé z nich činí 1.NP 70x12m + 2.NP 90x12m. Stropy jsou tvrdé betonové, což skýtá možnost využití 2.NP bez jakéhokoliv omezení, zastavěná plocha třetí budovy (bývalý seník) činí 40x12m. Objekty se nachází na okraji obce ve vzdálenosti cca 2 km od dálnice Praha - Hradec Králové. Celková výměra pozemků, včetně zastavěné plochy 4.183 m2. Objekty jsou napojeny na elek., vodu a kanalizaci. Nabídková CENA: 2 500 000,- Kč 2) Objekt Smiřice, okres Hradec Králové Hala má výměru cca 1.000 m2, výška vrat 4 m, výška haly 7 m. Hala je zděná s plechovou střechou. Do haly je 5 vjezdů. Hala je v oploceném areálu. Vhodné pro skladování, výrobu apod. Nabídková CENA: 2.900.000,- Kč 3) Objekt Moravská Třebová - Udánky, okres Svitavy Zemědělský objekt c.p. 9.000 m2. Dobře dopravně dostupné. Na pozemku celkem 9.000 m2 zděný objekt cca 2.500 m2, dále manipulační plocha. Nemovitost ve stavu před rekonstrukcí, případně k demolici. Příjezdová komunikace, možnost vjezdu kamionů . Nabídková CENA: 3 150 000,- Kč

Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku: Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Ve většině případů jsou známé ceny vzorků vyjádřeny jako dosažené, dohodnuté či navrhované finanční částky za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve formě Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací hodnota posuzovaných nemovitostí je požadována jako cena za celek, je nejjednodušším řešením za jednotku porovnání zvolit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a případné cenové úpravy vzhledem k jednotlivým rozdílnostem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspořádání vzorků, provádět v těchto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech, jednoduchosti a snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu.

Kvantitativní porovnávací analýza: Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu.

stránka č. 18


Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, „seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment) Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší porovnávané (než vzorek) - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší porovnávané (než vzorek)

horší než nemovitosti cenu než nemovitosti lepší než nemovitosti cenu než nemovitosti

Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - možnost parkování na vlastním pozemku - dobrá dopravní dostupnost do okolních měst Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: - neúplná občanská vybavenost obce - přístup k objektu je po nezpevněné komunikaci - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. komerční objekt (dokončený, zkolaudovaný), uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití jsme názoru, že předmět ocenění (jako celek) je obchodovatelný. Seznam porovnávaných objektů: Objekt Převýšov, okres Hradec Králové Výchozí cena (VC): 2 500 000,– Kč Množství (M): 1,00 Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 0,80 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 2 976 190,48 Kč Váha (V): 1,0 Objekt Smiřice, okres Hradec Králové Výchozí cena (VC): 2 900 000,– Kč Množství (M): 1,00 Kpolohy: 1,05 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 0,80 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 3 287 981,86 Kč stránka č. 19


Váha (V): 1,0 Objekt Moravská Třebová - Udánky, okres Svitavy Výchozí cena (VC): 3 150 000,– Kč Množství (M): 1,00 Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 0,90 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 3 333 333,33 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kpolohy × Kvybavení × Kobjektivizační × Kkonstrukce × Kpozemku × Ktechnického stavu) Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena ( (JC × V) /  V): Maximální jednotková cena: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota: Výsledná porovnávací hodnota:

2 976 190,48 Kč 3 199 168,56 Kč 3 333 333,33 Kč

× =

3 200 000,– Kč 1,00 3 200 000,– Kč 3 200 000,– Kč

stránka č. 20


C.

REKAPITULACE

Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitých věcí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění považovat za průměrně obchodovatelný. Situaci na trhu s nemovitými věcmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty předmětu ocenění tuto považujeme za obvyklou. REKAPITULACE Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem Movité věci

8 464 780,– 1 191 600,– 9 656 380,– 3 200 000,–

Kč Kč Kč Kč

0,– Kč Práva váznoucí (nájemní smlouva, pacht) nebyla zjištěna, nejsou.* K zástavním právům znalec nepřihlíží. Závady váznoucí (věcná břemena) nebyly zjištěny, nejsou.*

0,– Kč

0,– Kč * Konstatováno na základě podkladů dostupných ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku.

stránka č. 21


Obvyklá cena vyjadřující hodnotu předmětu ocenění určená porovnáním činí

3 200 000,– Kč Cena slovy: třimilionydvěstětisíc Kč

Zpracovatelé posudku:

Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ing. Vítězslav Kožušník Ondřej Mlčoch

Osoba oprávněná podávat vysvětlení:

Ing. Tomáš Vingrálek

V Praze, dne 26.2.2015

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav

........................................ Ing. Tomáš Vingrálek jednatel

stránka č. 22


D.

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení §21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení §6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 10869-339/2015 samostatné evidence znaleckého ústavu.

................................................... Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: [email protected] www.posudek.com

stránka č. 23


E.

SEZNAM PŘÍLOH

Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy

stránka č. 24

2015

Recommend Documents