2015

Znalecký posudek - obvyklá cena, tržní

č. 9754-4394/2015 O ceně nemovitosti – rekreační chaty č.p. 1064 zapsané na listu vlastnictví číslo 153 se stavební parcelou č. St. 441 a pozemkem č. 144/21.

Objednatel posudku:

M & M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2 1675 110 00 Praha číslo zakázky: 457351

Účel posudku:

Ocenění nemovitosti za účelem zjištění její obvyklé ceny

Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., posudek vypracoval: Ing. René Bystroň Tyršova 1438/38 702 00 Ostrava

Posudek obsahuje 14 stran a 2 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě, 6. 10. 2015

Nález 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je stanovení obvyklé ceny rekreační chaty č.p. 1064 s příslušenstvím. Ocenění je provedeno podle stavu ke dni nabytí právních účinků kupní smlouvy do KN.

2. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne 29. 9. 2015 za přítomnosti zástupce objednavatele.

3. Podklady pro vypracování posudku - Zákon číslo 151/1997 Sb. O oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), jak vyplývá ze změn provedených zákony číslo 121/2000 Sb., číslo 237/2004 Sb., číslo 257/2004 Sb., číslo 296/2006 Sb., číslo 188/2011 Sb., číslo 350/2012 Sb., číslo 303/2013 Sb. a zákonnými opatřeními Senátu číslo 340/2013 Sb. a číslo 344/2013 Sb. - Vyhláška Ministerstva financí ČR číslo 199/2014 Sb. ze dne 19. 9. 2014 k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) - Výpis z katastru nemovitostí z listu vlastnictví číslo 153 pro katastrální území Oleško u Zvole ze dne 6. 10. 2015, vyhotoveného Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj - Katastrálním pracovištěm Praha - západ. - Kopie katastrální mapy - Databáze znalce, inzertní realitní portály

4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Středočeský Praha-západ Březová-Oleško Oleško u Zvole (794040)

List vlastnictví číslo: 153 Vlastník: KALIPIA s.r.o. Harmonická 1384/13, Stodůlky, 15800 Praha 5

–3–

5. Dokumentace a skutečnost Dokumentace souhlasí se skutečností.

6. Celkový popis nemovitých věcí Oceňovaná nemovitost je situována v lokalitě se zástavbou rekreačními chatami v obci Březová-Oleško, katastrální území Oleško u Zvole, okres Praha-západ. Jedná se o chatu č.p. 1064 s pozemky parc. č. St. 441, 144/21. Objekt není podsklepený, má jedno nadzemní podlaží a sedlovou střechu. Chata má dispozici 3+1. Stavebně - technický stav chaty je dobrý a odpovídá stáří stavby. V obci je minimální občanská vybavenost, MHD a autobusová doprava. Přístup k parcele je po nezpevněné komunikaci, v místě je možnost napojení na kompletní inženýrské sítě obce. Z místa je dobrá dostupnost do centra obce.

7. Obsah posudku a) b) c) d)

Chata Studna Trvalé porosty Pozemky

–4–

A. ADMINISTRATIVNÍ CENA Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitých věcí je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

Pi 0,00 0,00

0,00 0,00

0,00

1,00

5

Index trhu:IT = P6 × (1 +  Pi) = 1,000 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí III. Rekreační oblasti pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k IV. Příjezd po nezpevněné komunikaci, dobré pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce

Pi 0,85 0,05 0,00 0,00

0,00 –0,02 0,00

–5– 8

Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené

II. Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku II. Bezproblémové okolí II. Průměrná nezaměstnanost II. Bez dalších vlivů

0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy: IP = P1 × (1 +

 Pi) = 0,876 i=2

a) Chata – § 36 Oceňovaná stavba není podsklepená, má jedno nadzemní podlaží a sedlovou střechu. Jedná se o chatu č.p. 1064 o dispozici 3+1. Spolu s objektem jsou oceňovány pozemky o výměře 369 m2. K chatě náleží venkovní gril s udírnou a kopaná studna o hloubce 10 metrů. Svislá nosná konstrukce chaty je zděná, stropy jsou dřevěné trámové, dřevěný krov. Střecha je pokryta asfaltovými pásy. Okna a dveře jsou dřevěné. Vnitřní omítky jsou hladké, v sociálním zázemí doplněné keramickým obkladem. Objekt není zateplen. Odpady chaty jsou svedeny do septiku. Vytápění je řešeno jako lokální. Zdrojem teplé vody je bojler. Chata byla postavena v roce 1980. Stavebně - technický stav chaty je dobrý a odpovídá stáří stavby. Podlaží: 1. NP Výška: Zastavěná plocha:

4,98×7,81+2,20×3,30

Obestavěný prostor (OP): vrchní stavba 3,48 × (4,98×7,81)+2,48×(2,20×3,30) zastřešení 0,52×(4,98×7,81)/2 Obestavěný prostor – celkem:

=

= = =

3,08 m 46,15 m2 153,36 m3 10,11 m3 163,47 m3

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 25, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Březová-Oleško Počet obyvatel: 909 Základní cena (ZC): 3 580,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 25, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1 Druh stavby II. Rekreační chata 2 Svislé konstrukce II. Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 30 cm včetně 3 Střešní konstrukce I. Krov neumožňující zřízení podkroví 4 Napojení stavby na sítě II. Elektr. proud, voda , žumpa (septik) 5 Vybavení IV. WC ve stavbě, koupelna nebo sprchový kout 6 Vytápění stavby II. Lokální vytápění 7 Příslušenství stavby (venkovní IV. Příslušenství zvyšující cenu chaty (např.

Vi B

0,00 –0,03 –0,01 0,00 0,10 0,00 0,04

–6– úpravy a vedlejší stavby do celkové ZP 25 m2 včetně) 8 Výměra pozemků užívané se stavbou 9 Kriterium jinde neuvedené 10 Stavebně-technický stav *

Rok výstavby / kolaudace: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):

venkovní gril, pergoly apod.) II. Do 400 m2

0,00

III. Bez vlivu na cenu II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou 1980 35 0,825

0,00 1,00*

9

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +  Vi) × V10):

0,908

i=1

Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 3 250,64 Kč/m3 Index trhu (IT): 1,000 Index polohy (IP): 0,876 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 163,47 × 3 250,64 × 1,000 × 0,876 =

465 490,74 Kč

Chata – zjištěná cena:

465 490,74 Kč

b) Studna – § 19 Jedná se o kopanou studnu o hloubce 10 metrů s el. čerpacím zařízením. Stáří studny je 35 let.

Zatřídění pro potřeby ocenění Typ: Kopaná studna Hloubka studny: 10,00 m Elektrické čerpadlo: 1 ks Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní Kód standardní klasifikace produkce: 46.25.22.2 studny jinde neuvedené a jímání vody Koeficient změny ceny stavby: 2,293

Ocenění: 5,00 m á 1 950,– Kč/m 5,00 m á 3 810,– Kč/m 1 ks elektrické čerpadlo: Základní cena:

+ + + =

9 750,– 19 050,– 10 780,– 39 580,–

Kč Kč Kč Kč

Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Cena studny:

× × =

0,8000 2,2930 72 605,55 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 35 roků Předpokládaná další životnost: 65 roků Opotřebení: 100 × 35 / (35 + 65) = 35,000 % Odpočet opotřebení: 72 605,55 Kč × 35,000 %

–

25 411,94 Kč

–7– Cena objektu po odečtení opotřebení:

=

47 193,61 Kč

Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 1,000 Index polohy: IP = 0,876 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp

= × =

47 193,61 Kč 0,876 41 341,60 Kč

Studna – zjištěná cena:

41 341,60 Kč

c) Trvalé porosty – § 40 - § 47 Ovocné dřeviny, vinná réva a okrasné rostliny zjednodušeným způsobem – § 47 Plocha Název Parc. č. Koef. Jedn. cena poz. Celková cena 2 121 m trvalé porosty 144/21 0,065 803,8176 Kč 6 322,03 Kč = 6 322,03 Kč Trvalé porosty zjednodušeným způsobem § 47 – celkem: Trvalé porosty – zjištěná cena:

6 322,03 Kč

d) Pozemky – § 4

Jedná se o dva pozemky: stavební parcela č. St. 441 o výměře 22 m 2, která je v katastru nemovitostí evidována jako zastavěná plocha a nádvoří. Parcela č. 144/21 o výměře 347 m 2, která je v katastru nemovitostí evidována jako ostatní plocha. Pozemky tvoří jednotný funkční celek. Příjezd a přístup je možný po nezpevněné komunikaci, v místě je možnost napojení na kompletní inženýrské sítě obce. Z místa je dobrá dostupnost do centra obce. Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Březová-Oleško Název okresu: Praha-západ Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce IV. 501 - 1000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam III. Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a obce všechny obce v okr. Praha-východ, Praha-západ 3 Poloha obce II. Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) 4 Technická infrastruktura v obci III. Elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn 5 Dopravní obslužnost obce I. Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava 6 Občanská vybavenost v obci V. Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment) Základní cena výchozí: ZCv = 2 710,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 917,60 Kč/m2

Oi 0,65 0,85

1,03

0,70 1,00 0,85

–8– Index trhu: IT = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

 Pi = 1,000 i=1

Index polohy: IP = 0,876 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,876 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 803,8176 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] St. 441 zastavěná plocha a nádvoří 22 144/21 ostatní plocha - sportoviště a 347 rekreační plocha Součet: 369 Pozemky – zjištěná cena:

Cena [Kč] 17 683,99 278 924,71 296 608,70 296 608,70 Kč

Administrativní cena rekreační chaty č.p. 1064 s příslušenstvím: 809 760 ,– Kč Cena slovy: osmsetdevěttisícsedmsetšedesát Kč

–9–

B.

POROVNÁVACÍ METODA 1. NEMOVITOST

             

Prodej chaty Březová-Oleško, okres Praha-západ Celková cena:1 190 000 Kč za nemovitost, včetně provize Stavba: Smíšená Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží:3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná:39 m2 Užitná plocha:105 m2 Plocha podlahová:105 m2 Plocha zahrady:545 m2 Sklep:27 m2 Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Jímka Elektřina:120V, 230V, 400V

– 10 – 2. NEMOVITOST         

Prodej chaty Pražská, Březová-Oleško - Březová Celková cena:980 000 Kč za nemovitost Stavba: Dřevěná Podlaží:1 Plocha zastavěná:17 m2 Užitná plocha:40 m2 Plocha pozemku:486 m2 Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Odpad: Septik Elektřina:230V

– 11 – 3. NEMOVITOST      

Prodej chaty Březová-Oleško - Oleško, okres Praha-západ Celková cena:950 000 Kč za nemovitost, včetně provize Stavba: Montovaná Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná:50 m2 Užitná plocha:50 m2 Plocha zahrady:573 m2

– 12 – 4. NEMOVITOST        

Prodej chaty Březová-Oleško - Březová, okres Praha-západ Celková cena:2 800 000 Kč za nemovitost Stavba: Cihlová Typ domu: Patrový Plocha zastavěná:57 m2 Užitná plocha:114 m2 Plocha podlahová:114 m2 Plocha pozemku:511 m2 Sklep:10 m2

Nemovitost 1 Nemovitost 2 Nemovitost 3 Nemovitost 4

Poloha Stav Plocha 1,00 0,95 0,4395 1,00 1,30 1,1538 1,00 1,10 0,9230 1,10 0,90 0,4048

cena původní koeficient 1 190 000,00 0,4175 980 000,00 1,4999 950 000,00 1,0153 2 800 000,00 0,4008 výsledná zjištěná cena

cena 496 881,67 1 469 877,50 964 535,00 1 122 173,68 1 013 366,96

Cena rekreační chaty s příslušenstvím podle porovnávací metody 1 013 367 ,– Kč Cena slovy: jedenmilióntřinácttisíctřistašedesátsedm Kč

– 13 –

C. Rekapitulace Obvyklá cena byla stanovena s přihlédnutím na cenu administrativní a porovnávací metodu. Ocenění nemovitostí, tj. rekreační chaty č.p. 1064 s pozemky a příslušenstvím, je provedeno pomocí porovnávací metody za použití inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí. Porovnávací metoda byla stanovena porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů nabídek obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem a lokalitou s danou nemovitostí. Vlivy ovlivňující tržní cenu rekreační chaty: Kladně působící vlivy na obvyklou cenu oceňované nemovitosti: - dobrá a klidná lokalita - možnost parkování na pozemku - k rekreační chatě náleží příslušenství - venkovní gril s udírnou - dobrá dostupnost do centra obce Záporné působící vlivy na obvyklou cenu oceňované nemovitosti: - přístup k objekt je po nezpevněné komunikaci STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Ceny podle cenového předpisu Celková cena – administrativní metoda Celková cena – porovnávací metoda Obvyklá cena:

809 760,– Kč 1 013 367,– Kč 970 000,– Kč

Obvyklá cena podle odborného odhadu znalce 970 000,– Kč Cena slovy: devětsetsedmdesáttisíc Kč

V Ostravě, 6. 10. 2015

– 14 –

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.12.1995, Spr.3783/95, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 9754-4394/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladu účtuji podle připojené likvidace. V Ostravě, dne 6. 10. 2015

Zpracoval: Ing. René Bystroň Tyršova 1438/38 702 00 Ostrava

– 15 –

List vlastnictví

– 16 –

Katastrální mapa