ZNALECKÝ POSUDEK č. 3285/2015 o ceně nemovitých věcí v katastrálním území Kopřivnice, obec Kopřivnice, okres Nový Jičín: rekreačního objektu č.e. 60 na pozemku parc. č. 3418/42, pozemků parc.č. 3418/42, 3418/15, 3418/1, včetně příslušenství
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr. Alena Blažková, Ph. D. Exekutorský úřad Brno-město Konečného náměstí 2, 611 18 Brno
Účel posudku:
Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitých věcí povinné v rámci exekuce č.j. 006 EX 1206/14
Posudek vypracoval:
Ing. Tomáš Hudec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, kancelář Riegrova 44, 612 00 Brno, tel.: 543 245 341
Datum místního šetření:
30. dubna 2015
Datum, ke kterému je provedeno ocenění:
30. dubna 2015 – k datu místního šetření
Datum vyhotovení:
28. května 2015
Zvláštní požadavky objednatele:
Na pozemku parc.č. 3418/1 ocenit pouze podíl 1/18.
Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění.
Tento posudek obsahuje 30 stran včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení
2
0.
Úvod, použitá metodika ocenění
Dle usnesení Exekutorského úřadu Brno-město č.j. 006 EX 1206/14-89 je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí ve vlastnictví povinné Venduly Zahradníkové. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, t.j. k datu 30. dubna 2015. Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovité věci obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí. ... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“): 1. Ocenění časovou cenou - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 441/2013 Sb., v platném znění používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu úpravy ceny pro stavbu dle polohy a trhu. 2. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 3. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.
3
1.
Nález
1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady:
1.1.1 Výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí LV č. 609 vyhotovený dne 7.3.2015 pro k.ú. Kopřivnice: A: Vlastník: Zahradníková Vendula, K. Čapka 783/28, 74221 Kopřivnice RČ 766024/0280 B: Nemovitosti: Pozemky, parcela č. 3418/42 zastavěná plocha a nádvoří 16 m2 součástí pozemku je stavba Kopřivnice, č.e. 60, rodinná rekreace 3418/15 zahrada 326 m2 C: Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské Předkupní právo Omezení dispozičních práv Zahájení exekuce Podrobnosti viz příloha posudku. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 5020 vyhotovený dne 7.3.2015 pro k.ú. Kopřivnice: A: Vlastník: Mimo jiné: Zahradníková Vendula, K. Čapka 783/28, 74221 Kopřivnice RČ 766024/0280 Podíl 1/18 B: Nemovitosti: Pozemky, parcela č. 3418/1 zahrada 482 m2 C: Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské Předkupní práva Omezení dispozičních práv Zahájení exekuce Podrobnosti viz příloha posudku.
1.1.2 Výřez z katastrální mapy Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Kopřivnice z http://nahlizenidokn.cuzk
1.1.3 Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou a fotodokumentací nemovitostí bylo provedeno dne 30.4.2015. Obhlídka nemovitosti byla provedena pouze zvenčí. Povinná paní Vendula Zahradníková si sice převzala doporučenou zásilku s oznámením o místním šetření, ale na místě samém nebyla přítomna.
1.1.4 Předpisy a metodiky pro ocenění − Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. − Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. − Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. − Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně Ústav soudního inženýrství, 1998.
4 − Znalecké standardy POSN, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s. - profesního oboru stavebnictví a nemovitosti Morava, 2013. (www.azoposn.cz)
1.1.5 Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN.Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno.
1.1.6 Porovnávací databáze cen nemovitých věcí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovitosti byly použity nabízené prodeje nemovitostí podobného typu na internetových stránkách www.sreality.cz.
1.2 Situace oceňované nemovité věci Předmětem ocenění jsou nemovitosti, obsahující následující objekty: •
Zahrádkářská chata č.e. 60 na pozemku parc. č. 3418/42
•
Studna na pozemku parc.č. 3418/15
•
Pozemek parc. č. 3418/42 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 16 m2
•
Pozemek parc. č. 3418/15 – zahrada o výměře 326 m2
•
Pozemek parc. č. 3418/1 – zahrada o výměře 482 m2
Nemovitost se nachází ve městě Kopřivnice, číslo evidenční 60. Přístup k nemovitosti je po nezpevněné cestě, ve spoluvlastnictví vlastníků sousedních chat. Ostatní zástavba v okolí je tvořena převážně samostatně stojícími rekreačními objekty.
1.2.1 Obec a okolí nemovitých věcí Status obce: Počet obyvatel: Poloha obce: Obecní úřad: Poštovní úřad: Škola: Obchod potravinami a služby: Občanská vybavenost: Poptávka nemovitostí:
Město 22 597 Město se nachází cca 7 km východně od Nového Jičína. Nachází se ve zvlněné krajině využívané převážně k rekreaci v blízkosti PP Podbeskydí. Ano Ano ZŠ, MŠ Širší nabídka obchodů a služeb Knihovna, restaurace, policie, poliklinika, muzea Poptávka je v rovnováze s nabídkou
1.2.2 Umístění nemovitých věcí v obci Poloha k centru: Dopravní podmínky: Konfigurace terénu: Převládající zástavba: Parkovací možnosti: Inženýrské sítě v obci s možností napojení oceňovaného areálu:
Cca 1,5 km západně od středu města Příjezd po nezpevněné cestě ve spoluvlastnictví Členitý, vlastní pozemek mírně svažitý k SZ Převážně starší rekreační chaty Omezené, na komunikaci cca 30m od chaty Elektro
5
1.2.3 Vlastní nemovité věci Typ stavby Příslušenství Dostupnost jednotlivých podlaží Možnost dalšího rozšíření Technická hodnota
Chata samostatně stojící Studna, venkovní úpravy 1.NP- z vlastního pozemku, podkroví pravděpodobně po vnitřním schodišti Není Podle posouzení objektu zvenčí je objekt v průměrném stavebně-technickém stavu se zanedbanou údržbou.
1.2.4 Připojení objektu na inženýrské sítě Dle zjištění při místním šetření: Vodovod: Kanalizace: Elektrická síť: Plyn: Telefon:
2.
Vlastní studna na pozemku Pravděpodobně není Společná přípojka Nezaveden Nezaveden
Posudek I - ocenění časovou cenou (věcná hodnota)
2.1 Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit (postavit) v cenové úrovni k datu ocenění (tzv. reprodukční výchozí cena), snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že je tato cena zjišťována pro následné stanovení ceny obvyklé, je u staveb použito cen z cenového předpisu, indexovaných k datu odhadu. Pro ocenění pozemků je použita porovnávací metoda. Pro porovnání byly použity ceny pozemků ve srovnatelných lokalitách z realitní inzerce.
2.2 Zahrádkářská chata 2.2.1 Popis celkový Zahrádkářská chata se nachází ve městě Kopřivnice, číslo ev. 60. Obhlídka nemovitosti byla provedena pouze zvenčí. Jedná se o samostatně stojící chatu. Pro ocenění se předpokládá, že jde o chatu podsklepenou, s 1 nadzemním podlažím, se sedlovou střechou s obytným podkrovím. Výměry domu a materiálové a konstrukční vybavení domu byly zjištěny při místním šetření nebo odborným odhadem. Objekt Půdorys Podsklepení Počet nadzemních podlaží Podkroví Základy Izolace Nosná konstrukce Střecha
Zahrádkářská chata samostatně stojící Obdélníkový Podsklepeno 1 NP Ano Betonová podezdívka Pravděpodobně ano Zděná Dřevěný krov, sedlová střecha
6 Krytina Klempířské konstrukce Fasádní omítky Vnější obklady Bleskosvod
Pozinkovaný plech Pozinkovaný plech Vápenné hladké omítky Chybí Chybí
2.2.2 Popis objektu
Chata je samostatně stojící, má pravidelný obdélníkový půdorys. Uliční fasáda je orientována k jihozápadu, vchod do chaty je z vlastního pozemku do 1.NP, odtud pravděpodobně po schodišti do podkroví. 1.PP je přístupné samostatně ze severovýchodu. V zahradě je kopaná studna bez čerpadla. Pozemek zahrady kolem chaty je neoplocený, přístupný z pozemku ve spoluvlastnictví vlastníků sousedních chat, který je přístupný z veřejné komunikace uzamčenou branou. Chata je zděná, zastřešená sedlovou střechou. Krov pravděpodobně dřevěný, krytina z pozinkovaného plechu. Fasáda je vápenná hladká, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře dřevěné plné, do 1.PP prosklené. Vytápění je pravděpodobně řešeno kamny na tuhá paliva. Chata je připojena na elektřinu, voda pravděpodobně z vlastní studny. Kanalizace pravděpodobně není řešen, plyn není zaveden.
2.2.3 Stáří a technický stav objektu Užívání od roku
Provedené úpravy Zjištěné závady Celkový technický stav
1970 (dle odborného odhadu, původní stáří objektu není známo) V LV č. 609 je v části E uvedeno Kolaudační rozhodnutí z roku 2003, ale pravděpodobně bylo vyhotovené dodatečně, jelikož stavebně technické provedení a stav konstrukcí neodpovídá době vzniku stavby v roce 2003. Chata je pravděpodobně bez zásadních modernizací. Odkrytá a poškozená izolace vedle vstupu do 1.PP. Na fasádě jsou patrné drobné trhliny. Podle posouzení objektu zvenčí je objekt v průměrném stavebně-technickém stavu se zanedbanou údržbou.
2.2.4 Výpočet výměr pro ocenění Stavba nebyla přístupná, rozměry byly zjištěny změřením zvenčí a částečně odborným odhadem. o
o
1.PP Část Základní část Celkem 1.PP
délka m 3,55
šířka m 4,50
výška m 2,30
ZP m2 15,98 15,98
OP m3 36,74 36,74
1.NP Část Základní část Celkem 1.NP
délka m 3,55
šířka m 4,50
výška m 2,50
ZP m2 15,98 15,98
OP m3 39,94 39,94
Zastřešení Část 1. část - zastavěná plocha (obdélník)
délka m 3,55
šířka m 4,50
výška m
ZP
OP
2
m3
m 15,98
7 - výška hřebene nad nadezdívkou Celkem zastřešení
2,00
Rekapitulace 1. podzemní podlaží 1. nadzemní podlaží zastřešení vč. podkroví Celkem
15,98 15,98 ZP
OP
m2 15,98 15,98
m3 36,74 39,94 15,98 92,66
15,98
Užitná plocha Užitná plocha domu je vypočítána ze zastavěné plochy 1. nadzemního podlaží - vynásobením koeficientem 0,8. Část Podsklepení 1.NP Podkroví Celkem zaokrouhleno
Zastavěná plocha (m2) 16 16 16
koeficient 0,8 0,8 0,6
Užitná plocha (m2) 12,80 12,80 9,60 35,00
2.2.5 Zjištění typu objektu a způsobu ocenění Dům splňuje podmínky § 14 odst. 3 vyhlášky č. 441/2013 Sb. v platném znění: • obestavěný prostor je nejvýše 110 m3, • zastavěná plocha má nejvýše 25 m2, • objekt nemá více než jedno nadzemní podlaží a podkroví a může být podsklepen, jedná se tedy o zahrádkářskou chatu. Konstrukce objektu je převážně zděná a chata je podsklepená, jedná se o zahrádkářskou chatu typu A II.
2.2.6 Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem Výpočet ceny Rekreační chata Vypočteno tabulkovým procesorem MS Excel - program ABN14b typ A Chata podle § 14 a přílohy č. 12 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Střecha Rok odhadu Rok pořízení resp. kolaudace Stáří S roků Základní cena dle typu z přílohy č. 12 vyhlášky ZC/ Kč/m3 Koeficient využití podkroví ppod Základní cena po 1. úpravě = ZC/ x ppod ZC Kč/m3 Obestavěný prostor objektu OP m3 Koeficient polohový ( příloha č. 20 vyhlášky ) K5 Koeficient změny cen staveb (příloha č. 41 vyhlášky, dle CZ-CC ) Ki CZ-CC 111 Koeficient vybavení stavby Pol. Stand Podíl Konstrukce a vybavení Provedení % Pod.č. č. . (př.21) (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) 1 Základy vč. zem. prací betonové pasy s izolací S 0,06300 100 0,06300 betonová nebo zděná 2 Podezdívka S 0,00000 100 0,00000 (podsklepení) 3 Svislé konstrukce zděné S 0,27400 100 0,27400
zděná sklonitá
Koef.
podsklepená podkroví 2015 1970 45 1 650,00 1,12 1 848,00 92,66 1,00 2,115 Uprav. podíl
(8) 1,00
(9) 0,06300
1,00
0,00000
1,00
0,27400
8 4 5 6 7 8 9 10 11 12
Stropy Zastřeš. mimo krytinu Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava povrchů Schodiště Dveře Okna Podlahy
13
Vytápění
14 15 16 17 18 19 20 21 22 23
Elektroinstalace Rozvod vody Zdroj teplé vody Rozvod propan - butanu Kanalizace Záchod Okenice Vnitřní hyg.vybavení Ostatní Neuvedené
dřevěné s podbitím, omítané sedlová střecha plechová úplné, pozinkovaný plech vnější omítky vápenné hladké pravděpodobně dřevěné dřevěné plné nebo prosklené dřevěná zdvojená pravděpodobně palubky pravděpodobně lokální na tuhá paliva světelná vlastní studna bez čerpadla pravděpodobně chybí pravděpodobně není pravděpodobně není pravděpodobně není není pravděpodobně standardní pravděpodobně není není
S S S S S S S S S
0,10200 0,09100 0,04000 0,00700 0,08100 0,04100 0,03000 0,05100 0,04000
100 100 100 100 100 100 100 100 100
0,10200 0,09100 0,04000 0,00700 0,08100 0,04100 0,03000 0,05100 0,04000
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
0,10200 0,09100 0,04000 0,00700 0,08100 0,04100 0,03000 0,05100 0,04000
S
0,03100
100
0,03100
1,00
0,03100
S P C C C C C S S
0,03000 0,02100 0,01000 0,00200 0,02000 0,00400 0,01800 0,02200 0,02200 0,00000
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
0,03000 0,02100 0,01000 0,00200 0,02000 0,00400 0,01800 0,02200 0,02200 0,00000
1,00 0,46 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00
0,03000 0,00966 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000 0,02200 0,02200 0,00000
Celkem
1,00000
0,93466
Koeficient vybavení
( z výpočtu výše )
K4
-
0,93466
Zákl. cena upravená
ZC x K4 x K5 × Ki
ZCU
Kč/m3
3 653,14
S
roků
2015 1970 45 lineárně 80
Rok odhadu Rok pořízení Stáří Způsob výpočtu opotřebení ( lineárně / analyticky ) Celková předpokládaná životnost Opotřebení Výchozí cena Stupeň dokončení stavby Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Odpočet na opotřebení Cena po odpočtu opotřebení Cena ke dni odhadu
56,25 %
Z
roků
O CN
% Kč
56,25 338 499,95
D
%
100,00
CND
Kč
338 499,95
O
Kč
-190 406,22
CS
Kč Kč
148 093,73 148 093,73
2.3 Studna (§ 19) Na zahradě vedle chaty se nachází studna bez čerpadla. Její hloubku nebylo možné v rámci místního šetření ověřit. Odborným odhadem se jedná o kopanou studnu o průměru 1 m, hloubky cca 5 m, pravděpodobně z r. 1970.
Studna kopaná a) studna Celková hloubka studny od terénu Rok odhadu Rok pořízení Stáří Předpokládaná životnost Opotřebení Ocenění
Vypočteno tabulkovým procesorem Excel - program ABN13 m
roků roků
5,00 2015 1970 45 100
%
45,00
9 Hloubka
metrů
ZC (Kč/m)
0.00 až 5.00 m 5.00 až 10.00 m
5,00 0,00
1 950,00 3 810,00
9 750,00 0,00
nad 10.00 m Celkem výchozí cena dokončené studny Stupeň dokončení studny Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení studny Opotřebení studny
0,00
45,00 %
5 200,00 Kč % Kč Kč
0,00 9 750,00 100,00 9 750,00 -4 387,50
studna
Kč
5 362,50
Cena ke dni odhadu bez K5, Ki
odborným odhadem
základní cena dle příl. č. 10 b) čerpadlo Výchozí cena Stupeň dokončení čerpadla odborným odhadem Výchozí cena čerpadla po zohlednění stupně jeho dokončení Opotřebení čerpadla 45,00 % Cena ke dni odhadu bez K5, Ki, Kp čerpadlo Cena ke dni odhadu bez K5, Ki, Kp Koeficient polohový K5 Koeficient změny cen staveb Ki Cena ke dni odhadu
cena (Kč)
0,00 Kč % Kč Kč Kč
0,00 100,00 0,00 0,00 0,00
studna + čerpadlo
Kč
5 362,50
dle příl. č. 14 dle příl. č. 38
CZ-CC 2222 Kč
1,00 2,293 12 296,21
2.4 Pozemky stavební Pozemky jsou oceněny porovnávacím způsobem. Cenové porovnání je provedeno s cenami obdobných pozemků ve srovnatelných lokalitách z realitní inzerce na internetových stránkách www.sreality.cz – květen 2015. Porovnávané objekty – realitní nabídka: Prodej zahrady 3 884 m² U Vodojemu, Kopřivnice 299 000 Kč (77 Kč za m²)
Pozemek – zahrada o vel. 3884 m2 se nachází v klidné lokalitě v blízkosti Štramberka. Dle územního plánu je pozemek veden jako „zeleň soukromá“ a využití je možné jako zahrada se zahrádkářskou chatou nebo hospodářskými budovami pro uskladnění nářadí (do zastavěné plochy 40 m2), skleníky, altány, pergoly, zahradní krby a pařeniště, oplocení studny či odstavné plochy pro automobily. Pozemek je ve svahu, inženýrské sítě – vodovod a el. 230 V jsou v dosahu, cca 20 m od pozemku. Jedná se o velmi hezké a klidné místo, s krásným výhledem do krajiny. Celková cena:299 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně právního servisu (k jednání) Cena za m²:77 Kč Aktualizace:26.03.2015 Plocha pozemku:3884 m2
10 Prodej zahrady 1 310 m² Kunčice pod Ondřejníkem, okres Frýdek-Místek 209 600 Kč (160 Kč za m²)
Nabízíme k prodeji pozemek o výměře 1310 m2, který se nachází v krásném a klidném prostředí v obci Kunčice pod Ondřejníkem. Pozemek je veden jako zemědělská půda, v územním plánu lze převést na zahradu. V dosahu elektřina, v blízkosti je rodinný dům a trafostanice. S financováním pomůže naše Hypocentrum. Makléř doporučuje prohlídku. Celková cena:209 600 Kč za nemovitost, včetně provize Cena za m²:160 Kč Aktualizace:24.05.2015 Umístění objektu:Polosamota Plocha pozemku:1310 m2 Odpad:Veřejná kanalizace Elektřina:120V Doprava:Silnice
Prodej zahrady 1 938 m² Příbor, okres Nový Jičín 450 000 Kč (232 Kč za m²)
Nabízíme Vám k prodeji atraktivní pozemek s potůčkem a lesíkem o velikosti 1938 m2. U pozemku se nachází elektrická síť. Prodej pozemku pouze v celku. Pozemek určený k rekreaci. V současnosti možnost vybudování hospodářské budovy. Voda je zde ze studny, k pozemku vede obecní příjezdová cesta, která je celoročně udržovaná. Doporučujeme prohlídku, s financováním Vám rádi pomůžeme. Celková cena:450 000 Kč za nemovitost, včetně provize Cena za m²:232 Kč Poznámka k ceně:včetně provize Aktualizace:03.04.2015 Umístění objektu:Polosamota Plocha pozemku:1938 m2 Voda:Místní zdroj
Prodej zahrady 2 241 m² Bartošovice, okres Nový Jičín 156 000 Kč (70 Kč za m²)
Zahradní, z části svažitý pozemek, s ovocnými a náletovými stromy se nachází na klidném místě obce. Celková výměra dosahuje 2241 m2. Přístup je po asfaltové komunikaci, inženýrské sítě jsou na hranici pozemku. Zahradu lze použít jako výhodnou investici do vlastní rekreace s ohledem na umístění. Možnost odkoupení sousední rovinaté zahrady o výměře 2041 m2. Prohlídka pozemku nutná. Celková cena:156 000 Kč za nemovitost, včetně provize Cena za m²:70 Kč Poznámka k ceně:Při rychlém jednání výrazná sleva Aktualizace:19.05.2015
11 Umístění objektu:Klidná část obce Plocha pozemku:2241 m2 Voda:Dálkový vodovod Odpad:Veřejná kanalizace Telekomunikace:Telefon Elektřina:120V Doprava:Silnice
Na základě nabídek pozemků k rekreačním účelům ve srovnatelných lokalitách, které se pohybují v rozmezí 70 - 232 Kč/m2, s přihlédnutím ke konfiguraci terénu a kvalitě okolí, stanovuji cenu stavebního pozemku na 100 Kč/m2. Ocenění stavebních pozemků Parcela Druh pozemku Umístění číslo 3418/42 zastavěná plocha a nádvoří plocha pod chatou 3418/15 zahrada zahrada kolem chaty přístupová cesta ve 3418/1 zahrada spoluvlastnictví 1/18 Celkem parcely
Výměra m2 16 326 482
ZC Kč/m2 10,00 100,00
Cena Kč 160,00 32 600,00
100,00
2 677,78* 35 437,78
* cena za pozemek parc.č. 3418/1 je stanovena pouze za spoluvlastnický podíl na tomto pozemku ve výši 1/18
2.5 Rekapitulace ocenění časovou cenou
Objekt Rodinný dům č.p. 14 Zděný sklad Stavby celkem Pozemky : st. 1497 2287/3 2289/2 Pozemky celkem Celkem
Celkem po zaokrouhlení
Současný stav Po odpočtu opotřebení Cena současný stav (Kč) 148 093,73 12 296,21 160 389,94 160,00 32 600,00 2 677,78 35 437,78 195 827,72
195 830,00
12
3.
Posudek II - ocenění cenovým porovnáním
Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná. V tomto případě je provedeno porovnání s podobnými zahrádkářskými chatami v této lokalitě z nabídek realitních kanceláří na portálu www.sreality.cz.
3.1 Cenové porovnání Porovnávané objekty – realitní nabídka: Prodej chaty 32 m² Kopřivnice, okres Nový Jičín 495 000 Kč, tj. 15 467 Kč/m2
Naše realitní kancelář Vám nabízí k prodeji podsklepenou Zděnou chatu se zahradou o celkové výměře 871 m2 v obci Kopřivnice, nová střešní krytina, voda vlastní studna, suché WC, oploceno, částečný příjezd po obecní komunikaci, dále příjezdová cesta přímo k chatě v spoluvlastnickém podílu. Chata se nachází na polosamotě na okraji obce, lokalita obce Kopřivnice Červený kámen. Doporučujeme klientům co hledají polosamotu v krásném prostředí obce Kopřivnice. Celková cena:495 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu Poznámka k ceně:Rýchlé jednání možná Sleva!!!! Aktualizace:31.03.2015 Stavba:Smíšená Stav objektu:Dobrý Umístění objektu:Polosamota Typ domu:Přízemní Podlaží:1 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná:16 m2 Užitná plocha:32 m2 Plocha podlahová:16 m2 Plocha pozemku:871 m2 Plocha zahrady:871 m2 Sklep: ano Voda:Místní zdroj Topení:Lokální tuhá paliva Doprava:Vlak, MHD, Autobus Komunikace:Neupravená Vybavení:Částečně
13
Prodej chaty 32 m² Pod Bílou horou, Kopřivnice 375 000 Kč, tj. 11 719 Kč/m2
Naše realitní kancelář Vám nabízí k prodeji zahradu s novou zahradní pergolou na betonových patkách s venkovním krbem a celo podsklepenou dřevěnou zahradní chatou s vlastním elektroměrem - elektřina navedena v chatce i zahradní pergole. Zastavěná plochá zahradní chaty 16 m2, zahradní pergola cca 20 m2. Zahrada s celkovou užitnou plochou 377 m2 je ze dvou stran oplocená, pizza pec, suché WC, plně funkční udírna, studna s užitkovou vodou, ovocné stromy - švestky. Zahrada se nachází na okraji obce Kopřivnice - lokalita Pod Bílou horou, jedná se o chatu v osobním vlastnictví, příjezdová cesta obecní s parkováním u chaty. Tuto nemovitost velmi doporučujeme. Celková cena:375 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH Poznámka k ceně:Rychlé jenání sleva!!!! Aktualizace:31.03.2015 Stavba:Dřevěná Stav objektu:Dobrý Poloha domu:Samostatný Umístění objektu:Okraj obce Typ domu:Přízemní Podlaží:1 podzemní Plocha zastavěná:16 m2 Užitná plocha:32 m2 Plocha podlahová:16 m2 Plocha pozemku:377 m2 Sklep:16 m2 Elektřina:230V Doprava:Vlak, MHD, Autobus Komunikace:Neupravená
Prodej chaty 300 m² Kopřivnice - Mniší, okres Nový Jičín 230 000 Kč, tj. 11 500 Kč/m2
Prodej zahrádky s chatkou v klidné lokalitě Kopřivnice - Mniší, směr Měrkovice, velikost pozemku 300 m2, možnost napojení na elektřinu, v blízkosti studánka. Chatka je dřevěná, umístěná v chatové osadě pozemek je oplocen ze dvou stran. Příjezd po asfaltové komunikaci, na ni navazuje zpevněná komunikace k osadě. Zahrádka je umístěna v krásném prostředí v pěkným výhledem na Beskydy, v blízkosti hrad Hukvaldy a obora.
14 Celková cena:230 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně:cena včetně právních služeb a provize RK Aktualizace:19.03.2015 Stavba:Dřevěná Stav objektu:Dobrý Umístění objektu:Polosamota Typ domu:Přízemní Podlaží:1 Plocha zastavěná:15 m2 Užitná plocha:300 m2 Plocha podlahová:20 m2 Plocha pozemku:300 m2 Doprava:Autobus
Prodej chaty 50 m² Kopřivnice, okres Nový Jičín 450 000 Kč, tj. 9 000 Kč/m2
Prodej chatky se zahradou 1869 m2, klidné, slunné místo na okraji Kopřivnice, veřejný vodovod není přiveden, možnost využití blízkého pramene, elektřina přes generátor. Chatka je dřevěná na ploše 25 m2, venkovní posezení, altán, suché WC, ohniště. K oplocenému pozemku je přístup chodníkem, v současné chvíli není vyřešen příjezd autem. Příjemné místo pro zájemce, kteří vyhledávají klid. Celková cena:450 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně:včetně provize RK a právního servisu Aktualizace:20.05.2015 Stavba:Dřevěná Stav objektu:Velmi dobrý Poloha domu:Samostatný Umístění objektu:Polosamota Typ domu:Patrový Podlaží:2 Užitná plocha:50 m2 Plocha pozemku:1869 m2
15 Započitatelná užitná plocha chaty je 35 m2 (viz kap. 2.2.4). Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Č.
Lokalita
Užitná plocha, příp. dispozice místností
Garáž
Pozemek m2
38
není
342
(3)
(4)
(5)
32
není
668
Oceň. Kopřivnice, Bílá objekt hora (1) 1
(2) Kopřivnice, Červený kámen
2
Kopřivnice, Bíla hora
32
není
377
3
Kopřivnice, Mniší
20
není
300
4
Kopřivnice
50
není
1869
Č.
Cena požadovaná resp. zaplacená
Jiné
Zděná podsklepená chata s obytným podkrovím, vlastní studna, elektřina. (6) Podsklepená zděná chatu se zahradou, nová střešní krytina, voda - vlastní studna, suché WC. Dřevěná podsklepená zahradní chata, pergola s venkovním krbem, udírna, studna, suché WC, elektřina (sousední objekt). Dřevěná chatka, možnost napojení na elektřinu, studánka v blízkosti. Dřevěná chatka pramen v blízkosti, elktřina přes generátor, venkovní posezení, altán, suché WC, ohniště.
Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Cena po Koef. redukci reK1 K2 K3 K4 K5 K6* na dukce pramen na ceny stav a vybavení
I
Cena oceňovaného objektu odvozená
K1× ze jiné úvaha … × srovnávacího vliv znalce Kč K6 pozemku
Kč/m2
pramen ceny
Kč
polopříslušenství garáž ha
(1)
(7)
(8)
(9)
(10)
(11)
(12)
(13)
(14)
(15)
(16)
(17)
1
15 467
0,90
13 920
0,97
1,03
1,00
1,05
1,10
1,10
1,27
10 961
2
11 719
0,90
10 547
1,00
1,07
1,00
1,03
1,02
1,10
1,24
8 506
3
11 500
0,90
10 350
0,95
0,96
1,00
0,98
0,98
1,10
0,96
10 781
4
9 000
0,90
8 100
1,00
0,98
1,00
0,96
1,15
1,10
1,19 Kč Kč Kč
6 807
Porovnávací cena Užitná plocha Porovnávací cena celkem
* Koeficient K6 Úvaha znalce zohledňuje fakt, že chata nebyla přístupná, podlahové plochy nebyly změřeny a vnitřní vybavení je stanoveno odborným odhadem.
9 264 35 324 231
16
4.
Práva a závady
Povinná paní Vendula Zahradníková byla obeslána znaleckou kanceláří s požadavkem, aby sdělila, zda jsou oceňované nemovité věci pronajímané a pokud ano, aby předložila kopie nájemních smluv. Dopis si povinná převzala, ale nikterak na něj nereagovala. Pro účely ocenění je tedy na zahrádkářskou chatu i pozemky pohlíženo tak, jako by nebyly zatíženy nájemním vztahem. Na výpisu z katastru nemovitostí LV 4641, resp. 5020 v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Na nemovitých věcech tedy neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení §336a Občanského soudního řádu.
5.
REKAPITULACE OCENĚNÍ Způsob ocenění
Cena 195 830,00 Kč 324 231,00 Kč
Věcná hodnota (časová cena) Cena zjištěná porovnávacím způsobem
320 000,00 Kč
Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce
Slovy: třistadvacettisíckorunčeských
V Brně dne 28. května 2015
Ing. Tomáš Hudec
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 25. 10. 1996, čj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod č. 3285/2015 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace.
V Brně dne 28. května 2015 Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitých věcí Výpis z katastru nemovitostí LV 4641 Výpis z katastru nemovitostí LV 5020 Výřez z katastrální mapy Mapa oblasti
Ing. Tomáš Hudec
17 Fotodokumentace
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29 Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Kopřivnice
30 Mapa oblasti
