2015

Č.SPISU:

007EX 16/10-39

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 3614-73/2015

OCENĚNÍ NEMOVITOSTI V EXEKUČNÍM ŘÍZENÍ pro EXEKUTORSKÝ ÚŘAD V HODONÍNĚ ve smyslu §2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku

NEMOVITOST:

Byt č.1 v obytném domě č.p.3981 Kroměříž

Adresa nemovitosti:

17.listopadu č.p.3981/6, 767 01 Kroměříž

Katastrální údaje:

LV č. 8231 a 6791 okr. Kroměříž

k.ú. Kroměříž

vč. pozemku parc.č. St.5920

zastavěná plocha a nádvoří

obec: Kroměříž

Zadní průčelí. ÚČEL OCENĚNÍ:

Hlavní průčelí.

Exekuční řízení ve věci oprávněného Všeobecná zdravotní pojišťovna ČR, se sídlem Orlická 4/2020, 130 00 Praha 3 IČ:41197518 proti povinnému Lenka Nevřivá, bytem Kasárna 1478, 696 81 Bzenec

OBJEDNATEL: Exekutorský úřad v Hodoníně Mgr. Kamil Brančík, na základě usnesení ze dne 13.7.2015. Adresa objednatele: Sadová 15 695 01 Hodonín ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele:

ing. František Dobiáš Perunská 46

Datum místního šetření: Počet stran celkem:

15

695 04 Hodonín

1.9.2015

tel: 518 120 115 e-mail:[email protected] Termín zpracování:

Počet vyhotovení:

3

Počet příloh:

Vyhotovení č.

9.9.2015 1

3

OBSAH POSUDKU: Nález Posudek A) Popis objektů, výměra, hodnocení a administrativní ocenění B) Výpočet ceny porovnávacím způsobem C) Výpočet ceny výnosovým způsobem D) Výpočet věcné ceny E) Zjištění obvyklé ceny F) Rekapitulace

NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění nemovitosti: LV č. 8231 a 6791 pro k.ú. Kroměříž, obec Kroměříž, okr.Kroměříž. Byt č. 1 v obytném domě č.p.3981, včetně příslušenství a pozemku: č.parc.5920 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 386m2 Zjistí se: Obvyklá cena členského podílu a práva výlučného nájmu nemovitosti podle stavu ke dni 1.9.2015

Základní informace Název předmětu ocenění: Byt č.1 v OD s příslušenstvím Adresa předmětu ocenění: 17.listopadu 3981/6, 767 01 Kroměříž Kraj: Zlínský, Okres: Kroměříž, Obec: Kroměříž, Katastrální území: Kroměříž, Počet obyvatel: 28 921 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 560,00 Kč/m2

Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 1.9.2015, za přítomnosti p.Jaromíra Šťastného.

Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD pro LV č.8231 a 6791 k.ú. Kroměříž. - smlouva o nájmu bytu ze dne 24.6.2015. - zjištění na místě samém při prohlídce nemovitosti dne 1.9.2015.

Vlastnické a evidenční údaje Doklad: LV č. 8231 a 6791 k.ú. Kroměříž Druh vlastnictví: Podílové Vlastníci: Lenka Nevřivá, Kasárna 1478, 696 81 Bzenec, podíl: 1 / 3 Anna Šťastná, U Rejdiště 3791/17, 767 01 Kroměříž, podíl: 1 / 3 Jaromír Šťastný, Čs. armády 4007/19, 767 01 Kroměříž, podíl: 1 / 3 Jiná práva: nejsou Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské. Nařízení exekuce. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Jiná omezení nezjištěna. 2

Dokumentace a skutečnost K dispozici nebyla žádná výkresová ani jiná dokumentace, která by se týkala oceňovaného domu nebo staveb příslušenství.

Celkový popis nemovité věci Obytný dům č.p.3981 na parc.č.st.5920 v k.ú. Kroměříž je situován v sídlištní zástavbě - sídliště Zachar, na jižním okraji města Kroměříž. Místní komunikace ulice 17. listopadu navazuje asi po 400m na hlavní průjezdní silnici v ulici Velehradská. Situování domu je z hlediska polohy poměrně příznivé, podélná osa směřuje směrem severovýchod - jihozápad, okna obytných pokojů směřují jihovýchodním nebo severozápadním směrem. Dům je v zástavbě s dobrou infrastrukturou od centra městské části vzdálený asi 2,0km. Je v poměrně klidné lokalitě. V blízkém okolí jsou převážně panelové obytné domy, sídlištního typu, nedaleko je základní a mateřská škola, restaurace, pošta, obchody, sportoviště a další objekty občanské vybavenosti. Dům je napojen na veškeré veřejné inž. sítě, včetně plynovodu. Je zde provedena úplná elektroinstalace a rozvody vody. Vytápění má každý byt samostatné, ústřední, se zdrojem (plynovým kotlem) umístěným v domě, příprava TUV je rovněž centrální, z dálkového zdroje. Dům je odkanalizován do veřejné kanalizační sítě. V domě je výtah. Obytný dům má celkem osm nadzemních podlaží a jedno další podlaží (podzemní, polozapuštěné) je technické Ve všech nadzemních podlažích od 1.N.P. nahoru jsou byty, v technickém podlaží (1.P.P.) jsou jednak společné sklepní místnosti a boxy, náležející k jednotlivým bytům a jednak společné technické prostory. V domě je jeden vstup z ulice v jihozápadním průčelí, kde je místní komunikace se zpevněným povrchem a malé parkoviště. Vstup do suterénu je možný i z bočního průčelí přes venkovní schody. Hlavní vstup do domu je přes vyrovnávací schody a vchodové dveře do společného vstupního prostoru a odtud po vnitřním schodišti nebo výtahem do všech podlaží. Dům byl vybudován a uveden do užívání v roce 1983. V roce 2005 a 2012-2013 proběhla revitalizace domu, byla provedena výměna oken, zateplení fasády, nové lodžie a výměna kotle v domě. Dům je postaven panelovou technologií, s železobetonovými stropy, v běžném architektonickém stylu, obvyklém v tomto období i lokalitě. Stěny jsou panelové, sendvičové, stropy panelové, s omítanými podhledy, střecha je plochá, s živičnou krytinou. V obou průčelích jsou v každém podlaží situovány lodžie, přístupné z jednotlivých bytů. Dům jako celek má standardní údržbu, stoupačky zdravotechniky i topení jsou funkční. Pozemek, náležející k domu parc.č.st.5920 je v podílovém vlastnictví jednotlivých uživatelů bytů (LVč.6791). Přístupové pozemky jsou veřejné, vlastníkem je Město Kroměříž. Byt č. 1 v obytném domě č.p.3981, v ulici 17.listopadu č.6, Kroměříž, dispozice 1+1. Byt se nachází v 1.NP obytného domu. Byt je v osobním vlastnictví. Přístup je z hlavní chodby, přísl. podlaží a odtud do předsíně a chodby v bytě, obytné místnosti, kuchyně s jídelnou a příslušenství tj. koupelny a WC. Vytápění bytu je ústřední, teplovodní, dálkové. Radiátory jsou článkové. Bytové jádro je zděné provedené v roce 2004. Koupelna je vybavena vanou a umývadlem. Záchod je samostatný, splachovací. Keramický obklad je v koupelně, na WC i za kuchyňskou linkou. Na chodbě jsou dřevěné obklady. V kuchyni je linka s dřezem TUV a plynovým sporákem a je zde vestavěná spížní skřín. V předsíni je vestavěná šatní skříň. El. instalace je světelná a zásuvková. Podlahy v obytné místnosti jsou textilní krytinou, v koupelně a na WC je keramická dlažba, v kuchyni, na chodbě a v předsíni je PVC. Dveře jsou plné, hladké nebo prosklené, do ocelových zárubní. Okna jsou plastová, s izolačním dvojsklem. K bytu náleží sklepní prostory v suterénu, kromě společných prostor jeden sklepní box. Technický stav bytu je dobrý, byt je udržován a je bez viditelných závad statického charakteru. Vybavení bytu představuje standard, obvyklý u bytů v této lokalitě. -3-

POSUDEK A) Popis objektů, výměra, hodnocení a administrativní ocenění Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce II 2. Vlastnické vztahy - Jednotka ve spoluvlastnictví nebo jednotka bez pozemkuIV 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 6. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody)III

Pi 0,00 -0,02 0,00 0,00 0,00 0,95

5

Index trhu

IT = P6 * (1 +

Σ

Pi) = 0,931

i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - RezidenčníI 0,04 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lzeI 0,00 napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečněII -0,01 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobréVI 0,00 parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobráIII 0,00 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnostiII 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11

Index polohy

IP = P1 * (1 +

Σ

Pi) = 0,980

i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,912

-4-

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č. 1 v obytném domě č.p.3981 Byt č. 25 v obytném domě č.p.163, Brno–Černá Pole č.o. 20, v ulici Bieblova, dispozice 3+1. Byt se nachází v 7.NP obytného domu. Byt je v osobním vlastnictví. Přístup je z hlavní chodby, přísl. podlaží a odtud do předsíně a chodby v bytě, obytných místností a příslušenství. Vytápění bytu je ústřední, teplovodní, dálkové. Radiátory jsou článkové. Bytové jádro je zděné. Koupelna je vybavena vanou a původně i umývadlem, které chybí. Záchod je samostatný, splachovací. Keramický obklad je v koupelně, na WC i za kuchyňskou linkou. Kuchyňská linka rovněž chybí. Je zde jen připojení k dřezu, teplou i studenou vodou a napojení na plynový sporák. Z kuchyně je možný vstup do lodžie. El. instalace je světelná a zásuvková. Podlahy v obytných místnostech jsou tvořeny plovoucí, lamelovou krytinou, v ostatních místnostech je dlažba, v lodžii beton s nátěrem. Dveře jsou plné, hladké nebo prosklené, do ocelových zárubní. Okna jsou plastová, s izolačním dvojsklem. K bytu náleží sklepní prostory v suterénu, kromě společných prostor jeden sklepní box. Technický stav a opotřebení bytu představuje spíše podprůměr, byt není dlouhodobě obydlen ani běžně udržován. Většina konstrukcí i vybavení je zde, po provedené rekonstrukci, z období kolem roku 2010. Hlavní konstrukce jsou bez viditelných závad statického charakteru. Vybavení bytu představuje standard, obvyklý u bytů v této lokalitě. Výměra bytu je cca 70m2 , včetně výměry sklepa a lodžie. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně;IV ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochrannéI pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 6

Index omezujících vlivů

IO = 1 +

Σ Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,931 Index polohy pozemku IP = 0,980 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,931 * 1,000 * 0,980 = 0,912

-5-

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 560,Typ

Název

§ 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem

Výměra Parcelní číslo 2 [m ] st. 5920 386,00 386,00

Index

Upr. cena [Kč/m2]

Koef.

0,912

1 422,72

Jedn. cenaCena [Kč/m2] [Kč] 1 422,72 m2

Pozemek - zjištěná cena

=

549 169,92 549 169,92

549 169,92 Kč

Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek

=

549 169,92Kč 549 169,92 Kč

Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu

=

549 169,92 Kč

Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Celková rekonstrukce provedena v roce: Základní cena ZC (příloha č. 27): Podlahové plochy bytu Pokoj: Kuchyně s jídelnou: Koupelna: Chodba: WC: Předsíň: Sklep : Započítaná podlahová plocha bytu:

Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Kroměříž 32 let 2 004 16 322,- Kč/m2 koeficient dle podlahové plochy ( 5,97*3,44 ) * 1,00 = ( 3,46*3,42+1,50*3,05 ) * 1,00 = ( 1,66*1,19 ) * 1,00 = ( 1,16*3,46 ) * 1,00 = ( 1,09*0,90 ) * 1,00 = ( 1,18*2,20 ) * 1,00 = ( 1,17*2,19 ) * 0,10 =

typu 20,54 m2 16,41 m2 1,98 m2 4,01 m2 0,98 m2 2,60 m2 0,26 m2 46,78 m2

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu -6-

č. III II II

Vi 0,00 0,00 0,00

4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - sIII výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení -II balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II Koeficient pro stavby 11 let po celkové rekonstrukci: s = 1 - 0,005 * (11 + 15)= 0,870

0,00 0,03 0,00 -0,01 0,00 0,00 1,00

9

Index vybavení

IV = (1 +

Σ

Vi) * V10 * 0,870 = 0,887

i=1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,931 Index polohy pozemku IP = 0,980 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 16 322,- Kč/m2 * 0,887 = 14 477,61 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 46,78 m2 * 14 477,61 Kč/m2 * 0,931 * 0,980= 617 920,85 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

617 920,85 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 549 169,92 Kč Spoluvlastnický podíl: 450 / 23 537 Hodnota spoluvlastnického podílu: 549 169,92 Kč * 450 / 23 537 = 10 499,49 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku

+

10 499,49 Kč

Byt č. 1 v obytném domě č.p.3981 - zjištěná cena

=

628 420,34 Kč

REKAPITULACE 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č. 1 v obytném domě č.p.3981

628 420,30 Kč

1. Ocenění staveb celkem

628 420,30 Kč

Celkem

628 420,30 Kč

Použit program NEMExpres AC, aktuální verze, distributor PLUTO – OLT Paříkova 9, Praha 9. Licence na jméno. Administrativní cena je stanovena jako jeden z podkladů pro zjišťování obvyklé ceny a nelze ji využít k jiným účelům.

-7-

B) Výpočet ceny porovnávacím způsobem PRAMEN ZJIŠTĚNÍ POROVNATELNÝCH NEMOVITOSTÍ: Vlastní databáze nabídek prodejů nemovitostí a realizace prodejů, získaná a tříděná z nabídek na internetových stránkách renomovaných realitních kanceláří a na servrech nemovitostí www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskéreality.cz a dalších. Uvedené nemovitosti k porovnávání jsou reálně nabízené nebo byl uskutečněn jejich prodej nejpozději ke dni aktualizace nebo termín prodeje nebyl dříve než před dvěma lety od aktualizace. Ceny nabízených nemovitostí jsou presentované v období aktualizace, situace nemovitostí je podle možností v nejbližším možném okolí porovnávané stavby. Aktualizace: září 2015.

CHARAKTERISTIKA OBCE: Na rozdíl od řady jiných měst, v Kroměříži nevytváří profil města průmysl. Odklon projektu hlavní železnice kolem roku 1840 znamenal ve svých důsledcích relativně malý zájem o průmyslovou výstavbu. Rozsahem a co do počtu pracovních míst nevelký průmysl elektrotechnický a potravinářský překračuje svým významem rámec místa a regionu. Město si udrželo historický charakter správního centra (v minulosti tu sídlila dokonce významná správa majetku olomoucké biskupské a arcibiskupské diecéze), města kulturních památek, duchovní kultury, umění a vzdělanosti. Pro současný vývoj je charakteristický prudký rozvoj živnostenského podnikání. Převažující drobné podnikání vytváří strukturu obchodu a služeb, která reaguje na potřeby obyvatel.V roce 1997 byla Kroměříž vyhlášena nejkrásnějším historickým městem České republiky a o rok později byl zdejší Arcibiskupský zámek spolu s Květnou a Podzámeckou zahradou zapsán na listinu světového kulturního dědictví UNESCO. Zatímco železniční spojení je reprezentováno tratí navazující v nedalekých městech Hulíně a Kojetíně na hlavní tepny, silniční komunikace jsou relativně na úrovni potřeb s tím, že zejména projekt navázání na dálniční síť pomůže v budoucnu řešit problém překrvení silniční sítě. Ve spojení s místy a městy okresu, regionu a země sehrává hlavní roli automobilová a autobusová doprava. Statut: Město Počet částí: 11 Katastrální výměra: 5561 ha Počet obyvatel: 30056 Z toho v produkt. věku: 18423 Průměrný věk: 36,8 Pošta: Ano Škola: Ano Zdravotnické zařízení: Ano Policie: Ano Kanalizace (ČOV): Ano Vodovod: Ano Plynofikace: Ano.

PŘEHLED POROVNÁVANÝCH NEMOVITOSTÍ: 1.

Byt 1+1 (36 m2) s lodžií v OV na ul. Francouzská v Kroměříži (Zachar). Byt se nachází v 8. NP (s výtahem). Samotný byt je kromě plastových oken v původním stavu, možná celková rekonstrukce dle vlastních představ. Bytový dům prošel celkovou revitalizací. Stavba:Panelová Stav objektu:Před rekonstrukcí Vlastnictví:Osobní Podlaží:8. podlaží z celkem 8 Užitná plocha:36 m2 Plocha podlahová:36 m2

2. Byt v OV 1+1 v Kroměříži na ulici Spáčilova, v 2. patře jedenácti podlažního domu bez balkonu. V bytě jsou nová plastová okna. Dálkové topení, výtah, plastová okna. Stavba:Panelová Stav objektu:Dobrý Vlastnictví:Osobní Podlaží:2. podlaží Užitná plocha:35 m2 Sklep: Voda:Dálkový vodovod Topení:Ústřední dálkové Plyn:Plynovod Odpad:Veřejná kanalizace Telekomunikace:Telefon, Internet Elektřina:230V

Stránka 8

3. Byt dispozičně 1+1 o celkové ploše 34m2 v původním udržovaném stavu. K bytu prostorná zasklená lodžie s vertikálními žaluziemi a sklep. Plastová okna. V bytě nové radiátory. Podlahy PVC a dřevěné parkety. Byt se nachází v 5.p. panelového domu po kompletní revitalizaci. V domě nový výtah, nová střecha, upravené společné prostory a zateplená fasáda. Dům s vlastní kotelnou.

4.

Byt 1+1 v OV s lodžií, který se nachází v 7. NP panelového domu s výtahem o celkové ploše 36 m2. Dům , ve kterém se byt nachází je po revitalizaci. Byt je v původním stavu a je zde nutná rekonstrukce. V okolí se nachází základní škola, obchody a nemocnice. Parkování na ulici před domem. Dobrá dopravní dostupnost i občanská vybavenost. Stavba:Panelová Stav objektu:Před rekonstrukcí Vlastnictví:Osobní Umístění objektu:Sídliště Podlaží:7. podlaží z celkem 8 včetně 1 podzemního Plocha podlahová:36 m2 Sklep:5 m2 Rok rekonstrukce:2009 Voda:Dálkový vodovod Topení:Ústřední dálkové Odpad:Veřejná kanalizace Telekomunikace:Telefon, Internet, Kabelová televize Elektřina:120V, 230V

ZJIŠTĚNÍ CENY NEMOVITOSTI POROVNÁNÍM: Porovnání cen ve vztahu k oceňované nemovitosti: Cena před a Koef po redukci na redukce pramen ceny

K1 poloha

K2 funkční využitelnost

K3 velikost

K4 K6 K5 Index velikost vybavení stavebně Cena porovnávaná odlišnosti pozemku bytu technický stav

1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné

1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné

1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné

1,00 1,00 1,00 1,00 Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné 1,00 1,00 1,00 1,00 Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné 0,85 1,00 0,85 1,00 Obdobné Lepší Obdobné Lepší 1,00 1,00 1,00 1,00 Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné

Porovnávaná nemovitost 1. Byt 1+1 v Kroměříži

670 000 Kč

2. Byt 1+1 v Kroměříži

680 000 Kč

3. Byt 1+1 v Kroměříži

795 000 Kč

4. Byt 1+1 v Kroměříži

660 000 Kč

0,90

603 000 Kč 0,90

612 000 Kč 0,90

715 500 Kč 0,90

594 000 Kč

Maximální porovnávaná cena: Minimální porovnávaná cena:

Má-li koef. redukce hodnotu 1, jedná se o uskutečněný prodej.

Odchylka od průměru:

Porovnávací hodnota celkem:

Cena nemovitosti, zjištěná porovnávacím způsobem činí:

600 000 Kč

Stránka 9

612 000 Kč 594 000 Kč

0,15 601 594 Kč

603 000 Kč 612 000 Kč 608 175 Kč 594 000 Kč

C) Výpočet ceny výnosovým způsobem Byt č. 1 v obytném domě č.p.3981

k.ú.

Kroměříž

LV č. 8231 a 6791

I) STAVBY Užitná plocha 48 m2 2 0m

Hlavní stavby: Byt v obytném domě č.p. 3981 Vedlejší stavby a venkovní úpravy :

48 m2

Užitná plocha celkem:

II) POZEMKY A POROSTY: Zastavěná plocha a nádvoří

parc. č. St.5920

386 m2

o výměře

Výměra pozemku celkem: podíl na společných částech domu a pozemku: 450 / 23537

386 m2 Pozemek jiného vlastníka

III) PODLAHOVÉ PLOCHY STAVEB PODLE ÚČELU VYUŽITÍ: Prostory účelně využitelné pro bydlení jako garážování pro jiné účely

2 48 m 2 0m 2 0m

x x x

1,00 = 1,00 = 1,00 = Užitné plochy celkem:

48 0 0 48

m2 m2 m2 m2

IV) ANALÝZA HRUBÝCH PŘÍJMŮ Z PRONÁJMŮ BYTŮ: Porovnání údajů: Průměrná výše pronájmu (Kč/m2/rok) pro druh využití: Zdroj informace - souhrnný názor na výši pronájmu v posuzované lokalitě. 1. Realitní kancelář Kroměříž 2. Realitní kancelář Vyškov 3. Realitní kancelář Zlín 4. Zjištěné nájemné v místě nebo okolí (dle údajů v místě): 5. Nájemné dle názoru znalce (dle vlastní databáze nájmů): Průměrná základní hodnota nájmu (Kč/m2/rok):

bydlení 1650 1700 1600

0 0 0

0 0 0

garážování 0 0 0

jiné účely 0 0 0

nezjištěno

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

1600 1 640

Redukce hrubých příjmů dle jejich způsobilosti k pronájmu: Přehled ploch k pronájmu: plochy vhodné k pronájmu Druh využití: bydlení 48 garážování 0 jiné účely 0 Užitná plocha celkem: 48 Využitelná plocha staveb celkem : Průměrné nájemné na 1m2 využitelné plochy:

plochy podm. vhodné k pronájmu

plochy nevhodné k pronájmu 0 0 0 0

2 48 m 1 640 Kč/m2/rok

Stránka 10

0 0 0 0

Průměrná výše nájmu SnížeKč/m2/rok ní v % 1 640 0% 0 0% 0 0% Celkem: z toho na bydlení:

Základní roční výše nájmu 78 720 Kč 0 Kč 0 Kč 78 720 Kč 1 640 Kč/m2/rok

Úprava základní výše nájemného v lokalitě dle místních podmínek: a) Vliv opotřebení

negativní

Index 0,95

d) Vliv polohy

b) Vliv vybavení

negativní

0,95

e) Využitelnost

c) Vliv závad a rizik

bez vlivu

Index 1,00

bez vlivu

0,90

1,00 f) Vliv zvláštních podmínek Celkový index: 0,81 snižující

bez vlivu

1,00

2 1 330 Kč/m /rok

Dodažitelná výše nájemného : Údaje časové a opotřebení:

Stáří stavby: 32 roků Předpokládaná životnost: 130 roků Předpokládaná ekonomická životnost: 30 roků Úroková míra pro výpočet výnosové hodnoty: Opotřebení: Výchozí cena pro stanovení amortizace a nákladů C: Výdaje (roční):Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů: Daň z nemovitosti (odhad):

Doba dalšího trvání: 98 roků Úroková míra pro amortizaci: 3,0% 7,4% 24,6% 976 985 Kč ano - výpočet věčnou rentou 450 Kč

Pojištění:

0 Kč

Oprava a údržba:

2 442 Kč

Správa nemovitosti:

750 Kč

Amortizace, kapitalizovaná na zbytkovou životnost: A = (C x iA) / ((1+ iA)T -1) =

20 535 Kč

Nájemné z pozemku:

0 Kč

Výdaje celkem:

24 178 Kč

Roční nájemné celkem: VN = Míra kapitalizace: a) základní:

tj.

38%

63 840 ,- Kč/rok r1 = 1,9%

b) odhad budoucí inflace:

r2 = 2,5%

c) rizika:

r3 = 3,0%

d) vliv životnosti:

r4 = 0,0% r =r1 + r2 + r3 + r4 = 7,4%

535 974 Kč

Hodnota staveb, zjištěná výnosovým způsobem: Výnosová hodnota nemovitosti celkem:

536 000 Kč

D) Výpočet věcné ceny Reprodukční cena domu, snížená o přiměřené opotřebení, případně o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání. Byt v obytném domě č.p. 3981

48 m2

2 27000 Kč/m

x

Vedlejší stavby a venkovní úpravy :

Pozemek a porosty :

2

386 m

=

1 296 000 Kč 24,62% opotřebení: 0 Kč Výše nákladů na opravy: Věcná hodnota: 0 Kč 0,00% průměrné opotřebení: Věcná hodnota: 2 1400 Kč/m = x podíl: Součet:

Věcná hodnota nemovitosti celkem:

Stránka 11

987 300 Kč

976 985 Kč

0 Kč 540 400 Kč 10 332 Kč 987 316 Kč

E) Zjištění obvyklé ceny I) ADMINISTRATIVNÍ CENA NEMOVITOSTI: Dílčí administrativní ceny jednotlivých staveb a pozemků: I) Byt v obytném domě II) Pozemky a porosty (podíl) III) Stavby příslušenství

617 920,85 Kč 10 499,49 Kč 0,00 Kč

628 420,34 Kč

Součet: Administrativní cena nemovitosti podle cenového předpisu, platného v den podání posudku

628 po zaokrouhlení činí: z toho: stavby pozemky a porosty, náležející k domu

420 Kč 617 920 Kč 10 500 Kč

Výnosová hodnota

536 000 Kč 628 420 Kč 600 000 Kč

Cena dle platných cenových předpisů: Porovnávací cena: OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI:

Copt. =

600 000 Kč

III) REDUKCE CENY, VZHLEDEM K MIMOŘÁDNÝM MOŽNÝM VLIVŮM NA USKUTEČNĚNÍ PRODEJE: 1) Vlivy užívání nemovitosti 2) Vlivy vlastnických a sousedských vztahů 3) Jiné vlivy

bez vlivu

Hodnocení:

1,00

Hodnocení: Hodnocení: i5 =

0,75 1,00 0,75

Spoluvlastnický podíl <1/2

negativní bez vlivu Index vyjadřující možné vlivy na uskutečnění prodeje nemovitosti v místě a čase:

Výsledná cena (Copt. x is) : Obvyklá cena:

450 000 Kč

450 000 Kč

Smlouva o nájmu bytu ze dne 24.6.2015, s nájemkyní Petrou Knapovou, na dobu určitou, ukončení smlouvy 30.9.2015.

Stránka 12

F) REKAPITULACE PŘEHLED OCENĚNÍ NEMOVITOSTI:

Byt č. 1 v obytném domě č.p.3981

k.ú.

Byt č. 1 v obytném domě č.p.3981

Kroměříž

LV č. 8231 a 6791

včetně příslušenství a pozemku

parc. č. St.5920 Zastavěná plocha a nádvoří

Obvyklá cena nemovitosti:

450 000 Kč

Spoluvlastnický podíl 1/3

Obvyklá cena spoluvlastnického podílu nemovitosti :

150 000 Kč

slovy: Jednostopadesáttisíc Kč

KOMENTÁŘ KE STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ: Byt je umístěn v obytném domě, který je postaven panelovou technologií. Nachází se v přízemí vpravo za vstupem do domu. Dům je v obytné, klidné zóně s příjezdem po místní, komunikaci s mírným provozem. Místní komunikace navazují na průjezdní vozovku asi po 200m. Vzdálenost od administrativního centra města je asi 2,0km. Byty jsou v této lokalitě průměrně žádané a je přibližně rovnováha nabídky a poptávky. Výhodou je parkovací plocha v okolí domu, s možným využitím zčásti i k parkovým úpravám a následným využitím např. pro rekreaci. Byt má standardní vybavení, centrální, teplovodní vytápění ze zdroje mimo dům a okna s výhledem na okolní zeleň. V bytě je koupelna s vanou, umývadlem, WC je samostatný. Dispozice bytu je 1+1, v kuchyni je vyčleněn prostor pro stolování. V bytě je instalována kuchyňská linka. Pozemek, náležející k domu, resp. jeho poměrná část je stejného vlastníka. byt je v době prohlídky pronajat, nájemní smlouva je na dobu určitou (do 30.9.2015). Nabízené ceny porovnatelných bytů se v dané lokalitě pohybují v rozmezí od 0,66mil. Kč do 0,795mil. Kč. Vzhledem k poloze domu v klidné části, v parkovém prostředí souvislé zástavby, mimo centrum města, ale současně k mírně zanedbané údržbě bytu a rovněž k podílovému vlastnictví mešímu než polovina podílu, zvažuji obvyklou cenu bytu, pod dolní hranicí zjištěného cenového rozpětí v místě.

Stránka 13

Obvyklá cena práv, spojených s nemovitostí nebo závad, váznoucích na nemovitosti : Závady váznoucí na nemovitosti (věcná břemena), které by určoval zvláštní předpis, a které by pro svůj charakter z hlediska celospolečenských zájmů měly být nadále zajištěny, nebyly zjištěny. Nebylo zjištěno žádné další právo, odpovídající věcnému břemenu, ani jiné právo, např. nájemní, které by se vztahovalo na oceňovanou nemovitost, evidované v Katastru nemovitostí přísl. Katastrálního úřadu. Jiné závazky a práce, váznoucí na nemovitosti nebyly zjištěny.

Poznámka k pronájmu bytu: Smlouva o nájmu bytu ze dne 24.6.2015, s nájemkyní Petrou Knapovou, na dobu určitou, ukončení smlouvy 30.9.2015. Předpokládá se, že tato smlouva nebude již do ukončení exekučního řízení obnovena ani nebude uzavřená jiná smlouva o nájmu.

ing. František Dobiáš Perunská 46 695 04 Hodonín V Hodoníně: 9.9.2015

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti ČR ze dne 4. 10. 1983, čj. ZT 1340/83 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3614 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. -73/15 ing. František Dobiáš Perunská 46 695 04 Hodonín V Hodoníně: 9.9.2015

Přílohy: Příloha č. 1 - Fotodokumentace

1 strana

Stránka 14

Příloha č. 1 ke znaleckému posudku č. 3614-73/2015

FOTODOKUMENTACE:

Snímek č. 1:

Kuchyně

Snímek č. 2:

Koupelna

Snímek č. 3:

Obývací pokoj Stránka 1