2015

Znalecký posudek č. 1700/2015 o obvyklé ceně podílu id. 257/1000 nemovitostí – objektu bydlení č.pop. 185 na pozemku parc.č. St. 495/2 a pozemku parc.č.St. 495/2 – zastavěná plocha a nádvoří, vše včetně součástí a příslušenství v kat. území Kyjov, obci Kyjov, okres Hodonín podle stavu ke dni prohlídky tj. 17.12.2014

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Brno-město, Soudní exekutor Mgr. Jaroslav Homola Hlinky 41/104 603 00 Brno Spisová značka 030 EX 9277/09

Účel posudku:

podklad pro exekuční řízení

Ocenění v ceně obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zák. č. 121/2000 Sb., ke dni prohlídky 17.12.2014 zpracovala: Ing. Lucie Janíčková - znalec Mutěnická 8, 628 00 Brno

Posudek obsahuje 15 stran textu a 3 přílohy. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Brně, dne 11.2.2015

Znalecký posudek o ceně stavby rodinného domu s pozemky v kat. úz. a obci Kyjov, okres Hodonín

A.

Nález

1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek 1. o obvyklé ceně ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, 2. o ceně práv a závad a nájemních práv, pokud na nemovitostech váznou, podílu id. 257/1000 nemovitostí – objektu bydlení č.pop. 185 na pozemku parc.č. St. 495/2 a pozemku parc.č.St. 495/2 – zastavěná plocha a nádvoří, vše včetně součástí a příslušenství v kat. území Kyjov, obci Kyjov, okres Hodonín, podle stavu ke dni prohlídky tj. 17.12.2014. Nemovitosti jsou zapsány na LV č. 4177 u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Kyjov.

2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

objekt bydlení, Havlíčkova č.pop.185/č.or.10, Kyjov Jihomoravský Hodonín Kyjov Kyjov

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Omezenou prohlídku nemovitosti jsem provedla dne 17.12.2014; povinný pan Radim Sedlář se nedostavil. Omezená prohlídka nemovitostí – rodinného domu a části pozemků byla provedena pouze z vnějšku, z přístupové komunikace a chodníku.

4. Podklady pro vypracování posudku       

Usnesení Exekutorského úřadu Brno-město ze dne 3.11.2014 – spisová značka 030 EX 9277/09 výpis z katastru nemovitostí LV č. 4177 – vyhotoveno dálkovým přístupem pro účel provedení exekuce, 030 EX 9277/09 pro Soudního exekutora – Homola Jaroslav, Mgr. - příloha č. 1 kopie katastrální mapy – informativní internetová databáze – příloha č. 2 dohoda o hospodaření a užívání nemovitosti v podílovém spoluvlastnictví – příloha č. 3 mapa Kyjova a okolí zveřejněná na serveru seznam.cz s vyznačením polohy nemovitosti – viz. titul. strana fotodokumentace pořízená znalcem dne 17.12.2014 – viz. text skutečnosti zjištěné omezenou prohlídkou na místě samém dne 17.12.2014

5. Vlastnické a evidenční údaje Ve výpisu z Katastru nemovitostí LV č. 4177 jsou jako spoluvlastníci oceňovaných nemovitostí – objektu bydlení č.pop. 185 a pozemku parc.č.St. 495/2 v kat. území a obci Zlín, okres Hodonín k datu 3.11.2014 uvedeni: Bystřický Ludvík, Pod Vinohrady 2399/14, Nětčice, 697 01 Kyjov SJM Cína Jan a Cínová Marie, Havlíčkova 185/10, 697 01 Kyjov Kouřilová Michaela, Havlíčkova 185/10, 697 01 Kyjov Sedlář Radim, Havlíčkova 185/10, 697 01 Kyjov

id. 217/1000 id. 257/1000 id. 269/1000 id. 257/1000

Omezení zapsána v části C listu vlastnictví – omezení vlastnického práva – viz. příloha č. 1 (zástavní právo exekutorské, zahájení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti), nejsou v obvyklé ceně vyhodnocována.

6. Dokumentace a skutečnost Údaje potřebné pro vypracování znaleckého posudku jsem získala omezenou prohlídkou na místě samém dne 17.12.2014 a z podkladů (viz. výše). Stavebně-technická dokumentace se dle dotazu na Stavebním úřadě v Kyjově nedochovala.

Ing. Lucie Janíčková, Mutěnická 8, 628 00 Brno, tel.:544 213 384* mobil: 728-784 962 *

2


7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je podíl id. 257/1000 nemovitostí – objektu bydlení č.pop. 185 na pozemku parc.č. St. 495/2 a pozemku parc.č.St. 495/2 – zastavěná plocha a nádvoří, vše včetně součástí a příslušenství v kat. území Kyjov, obci Kyjov, okres Hodonín, podle stavu ke dni prohlídky tj. 17.12.2014. Nemovitosti jsou zapsány na LV č. 4177 u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Kyjov. Stavba č.pop. 185 je cca 1 km jihovýchodně od centra Kyjova (Masarykova nám.) vpravo při silnici III.tř.č. 432 ve směru Kyjov Milotice, na nároží ulic Havlíčkova a Vrchlického. Budova je přízemní samostatně stojící s menším prostorem nezpevněného dvorku a vedlejší rovnoběžnou stavbou za budovou, zahrada u objektu bydlení není. Na pozemku zastavěné plochy parc.č.St. 495/2 je stavba evidovaná v KN jako objekt bydlení č.pop. 185, vstup a vjezd z ulice Havlíčkova, dvorek s vedlejší stavbou skladu. Pozemek je rovinný, nepravidelného tvaru. Příjezd na dvorek je možný z ulice Havlíčkova, garáž u objektu ani v objektu není, odstavení vozidla je možné na okolních komunikacích. Orientace budovy je východ – komunikace silnice III.třídy ulice Havlíčkova, západ – dvorek. Budova je napojena na přípojku elektro, vodu, kanalizaci a plyn. K datu ocenění jsou v budově č.pop. 185 čtyři samostatné části užívané jednotlivými spoluvlastníky, přístup do těchto částí je z prostoru dvorku a to jednotlivě do každé samostatné části. Na základě dohody podílových spoluvlastníků o hospodaření a užívání nemovitosti v podílovém spoluvlastnictví ze dne 12.5.2012 a její grafické přílohy – dále jen „dohoda“ (viz. příloha č. 3), podíloví spoluvlastníci užívají reálně části budovy dle této dohody. Jednotlivé části svým stavebně-technickým uspořádáním odpovídají malému rodinnému domu v řadové zástavbě s dispozicí 1+1 se soc. příslušenstvím. Vzhledem k užívání nemovitosti, k rozdílnému technickému stavu jednotlivých částí, k možnosti reálného rozdělení objektu a faktu, že s obdobnými nemovitostmi – malý řadový přízemní rodinný dům se v dané lokalitě běžně obchoduje, pro stanovení obvyklé ceny podílu id. 257/1000 objektu č.pop. 185 bude vyhodnocován pouze část č.3 užívaná povinným panem Sedlářem, tj. 2. vchod ve dvorku od vstupu na pozemek (dle přílohy č. 1 dohody, část č.3) se zohledněním technického stavu této části. Okolní zástavba budovy č.pop. 185 je rodinnými domy, jižně jsou provozní areály. Ulice Halvíčkova je komunikací silnice III.třídy s provozem nákladní dopravy, budova je od komunikace oddělena pouze chodníkem pro pěší – zvýšená hlučnost a prašnost od dopravy. Dopravní dostupnost lokality je silnicemi I.tříd, v Kyjově je osobní i nákladní železniční nádraží. Z hlediska pracovních příležitostí jde o lokalitu se zvýšenou nezaměstnaností, za prací se dojíždí vzhledem k dobrému vlakovému spojení do brněnské aglomerace. Město Kyjov spadá do okresu Hodonín a náleží pod Jihomoravský kraj. Kyjov je také obcí s rozšířenou působností. Obec Kyjov se rozkládá asi dvacet kilometrů severně od Hodonína. Národopisně patří do historické oblasti moravského Slovácka. Na území tohoto středně velkého města žije trvale zhruba 11830 obyvatel. Protéká zde řeka Kyjovka. Obec je vzdálená přibližně 16 km od slovenských hranic. V městě je odpoví dající občanská vybavenost – školství, administrativa, zdravotnictví – nemocnice, obchody, služby.

8. Obsah posudku Stanovení ceny obvyklé 1.

Podílu id. 257/1000 objektu bydlení č.pop. 185 – užívání řadového rodinného domu 1+1 vč. podílu id. 257/1000 pozemku parc.č.St. 495/2 – zastavěná plocha a nádvoří, včetně součástí a příslušenství v kat. území a obci Kyjov

Stanovení ceny práv a závad a nájemních práv, pokud na nemovitostech váznou Ing. Lucie Janíčková, Mutěnická 8, 628 00 Brno, tel.:544 213 384* mobil: 728-784 962 *

3


B. Posudek Stanovení ceny obvyklé Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích: 1. 2. 3.

metoda nákladová metoda výnosová metoda porovnávací

Vzhledem k účelu ocenění a také vzhledem k tomu, že s obdobnými nemovitosti se na realitním trhu běžně obchoduje, pro stanovení obvyklé ceny bude použita metoda porovnávací. Tato metoda umožňuje nejlépe vystihnout pro daný účel ocenění hodnotu nemovitosti. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní obvyklá cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti.


4


1. Obvyklá cena - podílu id. 257/1000 objektu bydlení č.pop. 185 – užívání řadového rodinného domu 1+1 vč. podílu id. 257/1000 pozemku parc.č.St. 495/2 – zastavěná plocha a nádvoří, včetně součástí a příslušenství v kat. území a obci Kyjov

Prohlídka části objektu bydlení č.pop. 185 užívaného dle „dohody“ panem Sedlářem nebyla znalci umožněna, resp. byla provedena pouze z ulice a dvorku, povinný se na prohlídku nedostavil.

Pohled ze západu na stodolu a pozemek p.č. 26/1

Popis stavby této části budovy vychází tedy z omezené vnější prohlídky, další konstrukce jsou uvažovány pro účel ocenění standardní. Stavebně-technická dokumentace se nedochovala. Zastavěná plocha části objektu č.pop. 185 užívaná panem Sedlářem je převzata z katastrální mapy, ortofoto projekce do katastrální mapy a přílohy č.1 „dohody“, podlahová plocha, je pak odhadnuta ze zastavěné plochy.

Jedná se o původní budovy z roku 1880, která byla v roce 1937 přestavěna do stávající podoby, tj. přízemní samostatně stojící budova se sedlovým zastřešením bez podsklepení a volným půdním prostorem. Ve dvorní části jsou původní vedlejší stavby užívané původně jako sklady pro uhlí a kolny. Na základě dohody podílových spoluvlastníků o užívání budovy č.pop. 185 ze dne 12.5.2012 (viz. příloha č. 3), podíloví spoluvlastníci užívají reálně části budovy dle této dohody; povinný pan Sedlář část č. 3 budovy č.pop. 185, tj. 2. Vchod ze dvorní části od vstupu na pozemek parc.č.St. 495/2. I když nedošlo k právnímu rozdělení budovy č.pop. 185 na jednotlivé části, uživatelé objektu z hlediska údržby, stavebních konstrukcí a prováděných oprav a rekonstrukcí respektují stavbu jako čtyři samostatné části. V minulosti část 1 kompletně rekonstruována včetně vestavby podkroví a přístavby garáže, část 2 byla rekonstruována částečně, část 4 je před celkovou rekonstrukcí. Z vnější prohlídky a sdělení účastníků místního šetření vyplývá, že část 3 užívaná panem Sedlářem byla cca v roce 2000 rovněž částečně rekonstruována s tím, že rekonstrukce nebyla dokončena. Bytový dům je zděný v tl. 600 mm, stavba je založena na základových pasech, střecha je s dřevěným sedlovým krovem se střešní krytinou pálenou. Klempířské konstrukce, tzn. oplechování střechy, žlaby a svody Ing. Lucie Janíčková, Mutěnická 8, 628 00 Brno, tel.:544 213 384* mobil: 728-784 962 *

5


jsou z plechu pozinkovaného. Fasáda je vápenocementová v uliční části, ve dvorní chybí. Stavba je napojena na přípojky: vodovodní, elektro, kanalizační a zemní plyn. Bleskosvod je proveden. Stropy jsou dřevěné trámové, vnitřní úpravy povrchů jsou vápenné omítky hladké, okna dřevěná kastlová, ve dvorní části plastová. Konstrukce a vybavení neověřené – předpoklad standardní vybavení: Ker. obklad v části kuchyně a koupelny. Podlahy jsou v obytných místnostech prkenné, ostatní PVC a ker. dlažba. Elektroinstalace je světelná a motorová. Vybavení kuchyně: kuchyňská linka, kombinovaný sporák, koupelna – vana, umyvadlo, WC. Podrobnosti viz tabulka konstrukce a vybavení stavby. Dispoziční řešení: Dle sdělení účastníků místního šetření obsahu část 3 užívaná panem Sedlářem byt 1+1 se soc. příslušenstvím a volným půdním prostorem. Stáří stavby: Kolaudační rozhodnutí nebylo předloženo, dle sdělení spoluvlastníků pochází budova z z roku 1880, která byla v roce 1937 přestavěna do stávající podoby, tj. přízemní samostatně stojící budova se sedlovým zastřešením bez podsklepení a volným půdním prostorem. Část 3 dle „dohody“ užívaná panem Sedlářem byla cca v roce 2000 částečně rekonstruována – vestavba koupelny, přístavba vstupu; rekonstrukce nebyla nedokončena. Svým provedením, použitým materiálům stavba odpovídá udanému stáří a rekonstrukci. Ke dni ocenění činí stáří 135 let. Technický stav stavby, opotřebení: Budova č.pop. 185 je v rozdílném technickém stavu odvíjející se od užívání jednotlivých částí, resp. dohodu o užívání budovy. Část 3 dle „dohody“ užívaná panem Sedlářem byla cca v roce 2000 částečně rekonstruována – vestavba koupelny, přístavba vstupu; rekonstrukce nebyla nedokončena. K datu ocenění je část 3 minimálně 2 roky neužívaná. Krov i střešní krytina je pravděpodobně z roku 1937. K datu ocenění byl objekt bydlení č.pop. 185 užíván k rodinnému bydlení čtyř spoluvlastníků dle dohody podílových spoluvlastníků o užívání budovy; společné konstrukce (krov, obvodové zdivo) je udržováno a rekonstruováno odděleně v souladu s „dohodou“. Opotřebení části 3 budovy č.pop. 185 dle „dohody“ užívané povinným pak odhaduji na 50 % - nedokončená rekonstrukce s původním krovem, krytinou, okny v uliční části, fasádou. Dispoziční řešení: Vzhledem k omezené prohlídce rodinného domu vycházím z odhadu podlahové plochy ze zastavěné plochy části objektu č.pop. 185 užívaná panem Sedlářem, která je převzata z katastrální mapy, ortofoto projekce do katastrální mapy a přílohy č.1 „dohody“. 1.NP: 6,0 *12,10 = 72,60 m2, ze které je zohledněno 80%, Předpokládám, že půda části 3 budovy č.pop. 185 dle „dohody“ je volná bez provedené vestavby. Předpokládám, že část 3 dle „dohody“ obsahuje 1 bytovou jednotku s příslušenstvím. 58,08 m2 58,00 m2

Zastavěná plocha 1.NP činí 72,60 * 0,80 = Odhadovaná užitná plocha části 3 dle „dohody“ činí: Užitná plocha části 3 dle „dohody“ (odhad) Informativní výpočet užitného obestavěného prostoru: Celkový obestavěný prostor


m2

58

m3

360

6


Konstrukce a vybavení stavby: Konstrukce Základy: Svislé konstrukce: Stropy: Krov, střecha: Krytiny střech: Klempířské k-ce: Úprava vnitřních povrchů: (mimo hygienická zaříz.) Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Vybavení kuchyně Schody: Dveře: Vrata: Okna: Povrchy podlah: Vytápění: Elektroinstalace: Bleskosvod: Vnitřní vodovod: Vnitřní kanalizace: Vnitřní plynovod: Ohřev vody: Vnitřní hygienická vybavení: Ostatní:

Popis základové pasy zděná dřevěné trámové dřevěný sedlový bez zateplení pálená taška žlaby, svody plechové uvažuji vápenná štuková omítka břízolitová uvažuji ker. obklad v části kuchyně a koupelny kuchyně: kuchyňská linka a kombinovaný sporák na půdu - dřevěné náplňové nevyskytují se dřevěná kastlová obytné místnosti – prkenné, ostatní PVC a ker. dlažba kamna na tuhá paliva světelná a motorová nevyskytuje se nezjištěno nezjištěno nezjištěno nezjištěno nezjištěno nevyskytuje se

Příslušenství: Příslušenství tvoří přípojky inženýrských sítí, oplocení, vstupní branka a brána, vedlejší stavba kolny a skladu ve dvoře, která je ve zhoršeném stavebně-technickém stavu na konci životnosti – k datu ocenění nepřístupná. Pozemky: Pozemek zastavěné plochy parc.č.St. 495/2 o výměře 685 m 2 je zastavěn jednak budovou č.pop. 185, vnitřním dvorkem, dále je na něm původní vedlejší stavba – kůlna, sklad, která je rovnoběžná s budovou č.pop. 185. Pozemek je nepravidelného tvaru, rovinný v rovinném terénu, přístup je přímo z veřejné komunikace ulice Havlíčkova. Odstavení vozidla u budovy je možné na přístupové komunikaci; budova garáž nemá, vjezd na dvorek je možný vraty z ulice Havlíčkova. Vnitřní prostor dvorku je zanedbaný, vedlejší stavby na konci životnosti. Údaje o vlivech na obvyklou cenu Věcná břemena se k oceňovanému majetku neváží. V blízkosti oceňovaného majetku se stavby, které ovlivňují životní prostředí a tím i cenu obvyklou nenacházejí. Kladný vliv na cenu obvyklou mají tyto faktory: + lokalita vhodná k bydlení Záporný vliv na cenu obvyklou mají následující faktory: - nesoulad skutečného stavu způsobu využití stavby a pozemku s evidenci v KN - část 3 dle „dohody“ užívaná povinným je s nedokončenou rekonstrukcí, minimálně 2 roky neužívané - střešní krov i krytina původní před rekonstrukcí - přístup do jednotlivým 4 částí budovy č.pop. 185 je společný přes společný pozemek parc.č.St. 495/2 - zvýšená hlučnost a prašnost od nákladní dopravy z ulice Havlíčkova - zanedbaný prostor dvorku, vedlejší stavby ve zhoršeném stavebně-technickém stavu


7


Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. K datu ocenění jsou v budově č.pop. 185 čtyři samostatné části užívané jednotlivými spoluvlastníky, přístup do těchto částí je z prostoru dvorku a to jednotlivě do každé samostatné části. Na základě dohody podílových spoluvlastníků o hospodaření a užívání nemovitosti v podílovém spoluvlastnictví ze dne 12.5.2012 a její grafické přílohy – dále jen „dohoda“ (viz. příloha č. 3), podíloví spoluvlastníci užívají reálně části budovy dle této dohody. Jednotlivé části svým stavebně-technickým uspořádáním odpovídají malému rodinnému domu v řadové zástavbě s dispozicí 1+1 se soc. příslušenstvím. Vzhledem k užívání nemovitosti, k rozdílnému technickému stavu jednotlivých částí, k možnosti reálného rozdělení objektu a faktu, že s obdobnými nemovitostmi – malý řadový přízemní rodinný dům, se v dané lokalitě běžně obchoduje, pro stanovení obvyklé ceny podílu id. 257/1000 objektu č.pop. 185 bude vyhodnocována pouze část č.3 užívaná povinným panem Sedlářem, tj. 2. vchod ze dvorku od vstupu na pozemek (dle přílohy č. 1 dohody, část č.3) se zohledněním technického stavu této části. Odhadovaná dispozice části 3 dle „dohody“ je jedna bytová jednotka 1+1 s příslušenstvím o odhadované užitné ploše 58 m2. U obdobných nemovitostí, tj. přízemních rodinných domů 1+1 s příslušenstvím, předpokládaného vybavení a technického stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. S přihlédnutím k umístění nemovitosti a jejímu způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Ve vlastní databázi realizovaných cen prodejů srovnatelných nemovitostí se nenacházejí obdobné nemovitosti, pro vyhodnocení je proto využito srovnatelných nemovitostí inzerovaných v současné době na realitních serverech: 1.

Prodej rodinného domu 80 m² Kyjov, okres Hodonín Celková cena: 850 000 Kč za nemovitost, + provize RK ID zakázky: 445604 Stavba: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Řadový Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží: 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 129 m2 Užitná plocha: 80 m2 Plocha pozemku: 166 m2 Voda: Dálkový vodovod

Topení: Lokální plynové Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 120V, 230V Doprava: MHD Vybavení: Částečně Nabízíme k prodeji zachovalý rodinný dům 2+1 v klidné části Kyjova. Dům je určený k rekonstrukci, možnost rozšíření půdního prostoru k bydlení. Dům je částečně podsklepený. Za domem se nachází dvorek, parkování před domem.


8


2.

Prodej rodinného domu 103 m² Riegrova, Kyjov Celková cena: 990 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: včetně provize ID zakázky: 14K366RD Stavba: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Řadový Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Patrový Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 103 m2 Plocha podlahová: 86 m2 Plocha pozemku: 189 m2 Sklep: Parkování: Topení: Lokální plynové Odpad: Veřejná kanalizace

Nabízíme k prodeji přízemní dům 3+1, v řadové zástavbě, nepodsklepený s menším dvorkem a zahrádkou, který se nachází kousek od centra města Kyjova. V přední části domu je dlouhá vstupní chodba s vchodem na dvůr a zahradu, dále je v přední části prostorný pokoj, následuje kuchyně, další dva pokoje, koupelna a WC. Za obytnou částí následují technické místnosti, skladovací prostory a sklep. Šířka domu je cca 7,5 m, délka je cca 25 m. Dům se může využít jak k bydlení, tak i k podnikání. 3.

Prodej rodinného domu 97 m² Kyjov, okres Hodonín Celková cena: 1 190 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: včetně provize ID zakázky: 14V199RD Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Řadový Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Patrový Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 233 m2 Užitná plocha: 97 m2 Plocha podlahová: 71 m2 Plocha pozemku: 505 m2 Sklep: Garáž: Topení: Lokální plynové Odpad: Jímka Vybavení: Částečně

K prodeji nabízíme rodinný domek v klidné části Kyjova, ul. Fügnerova. Jedná se o dům v řadové zástavbě o velikosti 3+1 s garáží a zahrádkou. Dispozice: vstupní zádveří, v přední části jsou dva obytné pokoje, do dvora pak kuchyně. Koupelna se sprchovým koutem, WC je po rekonstrukci. Ve dvoře se nachází třetí pokoj. Dům je napojen na vytápění plynové - vafky, vodu, elektřina. Ve dvoře je dílna a drobné hospodářské budovy. Za domem je zahrádka o výměře 505 m2.


9


Vyhodnocení: Ad. 1 Cenu snižuji z titulu nabídkové ceny. Porovnávaná nemovitost je rovněž v Kyjově. Kapacita porovnávané nemovitosti je větší, obdobně pozemek je větší. Z hlediska technického stavu a vybavením předpokládám, že jsou nemovitosti srovnatelné. Nabídkovou cenu upravuji do srovnatelné úrovně následující soustavou koeficientů: Nabídková cena 880.000,- Kč koeficient snížení z titulu nabídkové ceny 0,90 koeficient polohy 1,00 koeficient kapacity stavby (kapacita neovlivňuje cenu nemovitosti přímo úměrně) 0,90 koeficient velikosti pozemků vč. zohlednění cen. vlivu lokality na pozemek 0,90 koeficient technického stavu 1,00 koeficient vybavení 1,00 koeficient právního a faktického stavu nemovitostí 0,90 srovnatelná cena nemovitosti činí cca 577.000,- Kč Ad. 2 Cenu snižuji z titulu nabídkové ceny. Porovnávaná nemovitost je rovněž v Kyjově. Kapacita porovnávané nemovitosti je větší, obdobně pozemek je větší. Z hlediska technického stavu a vybavením předpokládám, že jsou nemovitosti srovnatelné. Nabídkovou cenu upravuji do srovnatelné úrovně následující soustavou koeficientů: Nabídková cena 990.000,- Kč koeficient snížení z titulu nabídkové ceny 0,90 koeficient polohy 1,00 koeficient kapacity stavby (kapacita neovlivňuje cenu nemovitosti přímo úměrně) 0,80 koeficient velikosti pozemků vč. zohlednění cen. vlivu lokality na pozemek 0,90 koeficient technického stavu 1,00 koeficient vybavení a dispozičního řešení 1,00 koeficient právního a faktického stavu nemovitostí 0,90 srovnatelná cena nemovitosti činí cca 577.000,- Kč Ad. 3 Cenu snižuji z titulu nabídkové ceny. Porovnávaná nemovitost je rovněž v Kyjově. Kapacita porovnávané nemovitosti je větší, obdobně pozemek je větší. Z hlediska technického stavu předpokládám, že jsou nemovitosti srovnatelné, u porovnávané nemovitosti je navíc garáž. Nabídkovou cenu upravuji do srovnatelné úrovně následující soustavou koeficientů: Nabídková cena 1,190.000,- Kč koeficient snížení z titulu nabídkové ceny 0,90 koeficient polohy 1,00 koeficient kapacity stavby (kapacita neovlivňuje cenu nemovitosti přímo úměrně) 0,80 koeficient velikosti pozemků vč. zohlednění cen. vlivu lokality na pozemek 0,80 koeficient technického stavu 1,00 koeficient vybavení a dispozičního řešení 0,90 koeficient právního a faktického stavu nemovitostí 0,90 srovnatelná cena nemovitosti činí cca 555.000,- Kč


10


Srovnávací hodnota menšího rodinného řadového domu v Kyjově, odpovídající vzhledem k užívání nemovitosti, k rozdílnému technickému stavu jednotlivých částí a k možnosti reálného rozdělení objektu podílu id. 257/1000 objektu č.pop. 185 a pozemku parc.č.St. 495/2 v k.ú. Kyjov, se nachází v intervalu 555.000,- Kč až 577.000,Kč. Obvyklou (tržní) hodnotu oceňovaných nemovitostí odhaduji vzhledem k účelu ocenění, neprovedené prohlídce vnitřních prostor budovy a s přihlédnutím ke kladným a záporným vlivům při spodní hranici intervalu zjištěného metodou srovnávací, která nejlépe vystihuje obvyklou cenu nemovitosti, tj. 555.000,- Kč. Obvyklá (tržní) hodnota podílu id. 257/1000 nemovitostí – objektu bydlení č.pop. 185 na pozemku parc.č. St. 495/2 a pozemku parc.č.St. 495/2 – zastavěná plocha a nádvoří, vše včetně součástí a příslušenství v kat. území Kyjov, obci Kyjov, okres Hodonín, činí 555.000,- Kč (slovy: PětsetpadesátpěttisícKč)


11


Stanovení ceny práv a závad a nájemních práv, pokud na nemovitostech váznou K datu ocenění nebyla budova č.pop. 185, část 3 dle „dohody“ užívaná panem Sedlářem na pozemku parc.č.St. 495/2 v kat. území a obci Kyjov, okres Hodonín, zpřístupněna, prohlídka nebyla znalci umožněna, povinný se nedostavil. Ke dni ocenění nevázlo na oceňovaných nemovitostech věcné břemeno podléhající zápisu do katastru nemovitostí (viz. příloha č. 1); další omezení charakteru věcného břemena nepodléhající zápisu do katastru nemovitostí zjištěno nebylo. Dle listu vlastnictví LV č. 4177 pro kat.úz. Kyjov a obec Kyjov, část C, jsou oceňované nemovitosti zatíženy omezením vlastnického práva (viz. příloha č. 1); tato nejsou v obvyklé ceně vyhodnocována. Vzhledem k rozsahu oprávnění znalecké činnosti, znalci nepřísluší hodnotit právní stav věcí.


12


C.

Rekapitulace cen nemovitosti

Úkolem znaleckého posudku bylo zjistit: 1. 2.

cenu obvyklou ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, cenu práv a závad a nájemních práv, pokud na nemovitostech váznou,

podílu id. 257/1000 nemovitostí – objektu bydlení č.pop. 185 na pozemku parc.č. St. 495/2 a pozemku parc.č.St. 495/2 – zastavěná plocha a nádvoří, vše včetně součástí a příslušenství v kat. území Kyjov, obci Kyjov, okres Hodonín, podle stavu ke dni prohlídky tj. 17.12.2014. Nemovitosti jsou zapsány na LV č. 4177 u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Kyjov.

cena obvyklá:

1.

Obvyklá (tržní) cena podílu id. 257/1000 nemovitostí – objektu bydlení č.pop. 185 a pozemku parc.č.St. 495/2 – zastavěná plocha a nádvoří, vše včetně součástí a příslušenství v kat. území Kyjov, obci Kyjov, okres Hodonín činí

555.000,- Kč slovy: Pětsetpadesátpěttisíckorunčeských

2.

cena práv a závad a nájemních práv:

K datu ocenění nebyla budova č.pop. 185, část 3 dle „dohody“ užívaná panem Sedlářem na pozemku parc.č.St. 495/2 v kat. území a obci Kyjov, okres Hodonín, zpřístupněna, prohlídka nebyla znalci umožněna, povinný se nedostavil. Ke dni ocenění nevázlo na oceňovaných nemovitostech věcné břemeno podléhající zápisu do katastru nemovitostí (viz. příloha č. 1); další omezení charakteru věcného břemena nepodléhající zápisu do katastru nemovitostí zjištěno nebylo. Dle listu vlastnictví LV č. 4177 pro kat.úz. Kyjov a obec Kyjov, část C, jsou oceňované nemovitosti zatíženy omezením vlastnického práva (viz. příloha č. 1); tato nejsou v obvyklé ceně vyhodnocována. Vzhledem k rozsahu oprávnění znalecké činnosti, znalci nepřísluší hodnotit právní stav věcí. Ocenění je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. V Brně, 11.2.2015

Ing. Lucie Janíčková Mutěnická 8, 628 00 Brno


13


D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 9.12.2002 pod poř.č. 3916 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, věcná břemena Spr 1869/2002. Znalecký úkon je zapsán pod poř. číslem 1700/2015 znaleckého deníku. Ing. Lucie Janíčková Mutěnická 8 628 00 Brno

V Brně, 11.2.2015


14

2015

Recommend Documents