Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 133/2015 O obvyklé ceně nemovitosti - objektu rodinného domu č.p. 152 na pozemku parc.č. 1313 s příslušenstvím a pozemků parc.č. 1313, 1314, 1315 vše v katastrálním území Návsí, obec Návsí, okres Frýdek-Místek, zapsáno na LV č. 1794. Postup při zpracování posudku: Povinný p. Lukáš Husár se i přes písemnou výzvu na sjednanou schůzku prohlídky nemovitosti nedostavil a neumožnil vstup do oceňovaného objektu č.p. 152. Ocenění provedeno na základě obchůzky nemovitosti z veřejně přístupných míst, informací získaných na OÚ v Návsí, informací získaných od majitele sousední nemovitosti.
Objednatel posudku:
JUDr. Karel Urban Exekutorský úřad Brno-město Minská 54 616 00 Brno
Účel posudku:
Exekuční příkaz č.j. 97 EX 1278/12. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti.
Podle stavu ke dni 28.5.2015 posudek vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Posudek obsahuje včetně titulního listu 16 stran textu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně 29.5.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně nemovitosti - objektu rodinného domu č.p. 152 na pozemku parc.č. 1313 s příslušenstvím a pozemků parc.č. 1313, 1314, 1315 vše v katastrálním území Návsí, obec Návsí, okres Frýdek-Místek, zapsáno na LV č. 1794. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 199/2014 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům Návsí 152 739 92 Návsí Kraj: Moravskoslezský Okres: Frýdek-Místek Obec: Návsí Katastrální území: Návsí Počet obyvatel: 3 909 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 040,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 2001 - 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn -2-
č. II IV V I
Pi 0,85 0,60 0,80 1,00
O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)
II II
0,95 0,98
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 395,04 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 28.5.2015 za přítomnosti znalce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 26.3.2015 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 1794; - kopie katastrální mapy; - informací získaných na OÚ v Návsí; - informací získaných od majitele sousední nemovitosti; - skutečnosti zjištěné na místě.
5. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je nemovitost - objekt rodinného domu č.p. 152 na pozemku parc.č. 1313 s příslušenstvím a pozemky parc.č. 1313, 1314, 1315 vše v katastrálním území Návsí, obec Návsí, okres Frýdek-Místek, zapsáno na LV č. 1794. Nemovitost - se nachází v zastavěné části obce Návsí, okr. Frýdek-Místek. Povinný neumožnil vstup do oceňovaného objektu rodinného domu. Místnímu šetření nebyl nikdo přítomen. Na místně příslušném stavebním úřadě nebyla dohledána žádná projektová dokumentace k oceňovanému objektu rodinného domu. Objekt byl zaměřen laserovým dálkoměrem z okolí domu a veřejně přístupných míst. Rozhodující parametry jsou proto stanoveny na základě přibližných nepřímo změřených údajů nebo je užito odborného odhadu. Další informace byly získány od majitele sousední nemovitosti a na OÚ v Návsí. Tyto informace nebylo možné ověřit. Objekt rodinného domu č.p. 152 - jedná se o zděný, samostatně stojící objekt s jedním nadzemním podlažím s šikmou sedlovou střechou s využitým podkrovím. Objekt je zřejmě částečně podsklepen. Stáří objektu odhadnuto na 65 let. Objekt je z pohledu z vnějšku převážně v původním, zanedbaném technickém stavu bez rekonstrukcí bez stavebních úprav. Nověji je patrné částečné provedení vnějšího zateplení (není dokončeno-provedeno neodborně) a částečná výměna oken za plastová. Z vnějšku jsou patrné trhliny na zdivu 1.PP. Dle získaných informací je objekt i uvnitř v původním stavu. Uvnitř objektu byly zřejmě započaty stavební úpravy - bourací práce s odstraněním některých vybavení a konstrukcí, které dosud pravděpodobně nebyly nahrazeny novými. Objekt je zřejmě napojen na ing. sítě - voda, elektro, plyn, kanalizace. Zastavěná plocha objektu cca 103m2, obestavěný prostor cca 674m3, užitná plocha obytné části (bez sklepů) je cca 146m2. Popis konstrukcí a vybavení - svislé konstrukce jsou zděné, střecha šikmá pultová, střešní krytina a klempířské prvky z z pozink.plechu, vnější omítky břizolitové, na části objektu bylo započato vnější zateplení (nedokončeno, provedeno neodborně), okna jsou z části plastová a z části dřevěná kaslová, vstupní dveře dřevěné, do objektu zřejmě zavedena voda, elektro, plyn, kanalizace. Vytápění je zřejmě ústřední na tuhá paliva. V objektu je koupelna a WC, kuchyň. Je pravděpodobné, že při bouracích pracích byly odstraněny některá vybavení a konstrukce, které dosud nebyly nahrazeny novými.
-3-
Příslušenství - objektu č.p. 152 tvoří: - hospodářská budova (stodola), obdélníkového půdorysu na pozemku parc.č. 1313, objekt je jednopodlažní s šikmou sedlovou střechou. Objekt je v původním technickém stavu - stejném jako objekt rodinného domu; stáří odhadnuto na cca 65 let; - přípojky ing. sítí - elektro, voda, plyn, kanalizace, částečné oplocení pozemků, zpevněné plochy. Pozemky parc.č. 1313, 1314, 1315 - tvoří se stavbou č.p. 152 s příslušenstvím jednotný funkční celek. Nezastavěná část pozemku je užívána jako zahrada s trvalými porosty. Pozemky jsou neudržované, zarostlé vysokou travou a náletem.
6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Rodinný dům č.p. 152 b) Hospodářská budova c) Pozemky 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda 3) Věcné břemeno
B. Odhad 1) Administrativní cena (vyhláška 199/2014 Sb.) Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - zástavy, exekuce 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody)
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II I II III
0,00 -0,04 0,00 0,95
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,912 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 -4-
Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
Pi 1,00 0,04 0,02 0,00 -0,01 0,00
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,050 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,958
a) Rodinný dům č.p. 152 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Moravskoslezský kraj, obec 2 001 – 10 000 obyvatel 65 let 2 088,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: 10,5*7,7 1.NP: 10,5*7,7+9,5*2,3 Podkroví: 10,5*7,7 Název podlaží 1.PP: 1.NP: Podkroví: Obestavěný prostor 1.PP: 1.NP: Podkroví+zastřešení:
Zastavěná plocha 80,85 m2 102,70 m2 80,85 m2
(10,5*7,7)*(2,20) (10,5*7,7+9,5*2,3)*(3,10) (10,5*7,7)*(0,4+3,6/2) -5-
= = =
80,85 m2 102,70 m2 80,85 m2
Konstrukční výška 2,20 m 3,10 m 2,50 m
= = =
177,87 m3 318,37 m3 177,87 m3
Obestavěný prostor - celkem:
=
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,57
674,11 m3 102,70 m2 264,40 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 65 let: s = 1 - 0,005 * 65 = 0,675
č. III III III II III V
Vi typ C 0,00 0,00 0,00 0,02 0,08
I II
-0,08 -0,05
I II II
0,00 -0,03 0,00
II
0,00
III V
0,00 0,40
12
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V13 * 0,675 = 0,254
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,912 Index polohy pozemku IP = 1,050 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 088,- Kč/m3 * 0,254 = 530,35 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 674,11 m3 * 530,35 Kč/m3 * 0,912 * 1,050= 342 355,63 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
b) Hospodářská budova Zatřídění pro potřeby ocenění -6-
342 355,63 Kč
Budova § 12:
Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) zděná 1271
Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: Výpočet jednotlivých ploch Plocha Podlaží 6,1*12,1 1.NP
=
[m2] 73,81
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 73,81 m2 73,81 m2
Podlaží 1.NP Součet PVP = PZP =
Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
Konstr. výška 2,80 m
206,67 / 73,81 73,81 / 1
Součin 206,67 206,67 = 2,80 m = 73,81 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží (6,1*12,1)*(2,80) 1.NP zastřešení (6,1*12,1)*(3/2)
= =
206,67 m3 110,72 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží
Typ
1.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
Obestavěný prostor 206,67 m3 110,72 m3 317,39 m3
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů
Obj. podíl [%] P S C S S S S S
13,10 30,40 13,80 7,00 2,90 0,70 3,90 2,70 -7-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 0,46 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 6,03 30,40 0,00 7,00 2,90 0,70 3,90 2,70
9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
X C P S S S X C C X X X X X X X C X
0,00 1,80 2,40 3,00 3,40 3,00 0,00 6,10 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,40 0,00
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
1,00 0,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00
0,00 0,00 1,10 3,00 3,40 3,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 64,13 0,6413
= * * * * * * =
2 115,0,9390 1,0094 1,0500 0,6413 0,9000 2,1200 2 575,54
=
817 450,64 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 65 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 65 / 80 = 81,3 % Koeficient opotřebení: (1- 81,3 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,187 152 863,27 Kč 0,958 146 443,01 Kč
Hospodářská budova - zjištěná cena
=
146 443,01 Kč
Plná cena:
317,39 m3 * 2 575,54 Kč/m3
-8-
c) Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Nevhodný tvar, nebo velikost - omezující jeho využití - Méně vhodný trojůhelníkový tvar. 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. I
Pi -0,03
IV
0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 0,970 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,912 Index polohy pozemku IP = 1,050 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,912 * 0,970 * 1,050 = 0,929 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 395,04 Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada § 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 1313 1314 1315
Pozemky - zjištěná cena
Index 0,929
Upr. cena [Kč/m2] 366,99
Výměra [m2] 259,00
Jedn. cena [Kč/m2] 366,99
Cena [Kč] 95 050,41
371,00 73,00 703,00
366,99 366,99
136 153,29 26 790,27 257 993,97
m2 =
-9-
Koef.
257 993,97 Kč
Rekapitulace administrativního ocenění nemovitosti a) Rodinný dům č.p. 152 b) Hospodářská budova c) Pozemky Administrativní cena nemovitosti činí celkem
- 10 -
= = =
342 360,- Kč 146 440,- Kč 257 990,- Kč 746 790,- Kč
2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost
Nabízíme k prodeji celopodsklepený Rodinný dům 6+1 v obci Návsí, okres Frýdek - Místek. Dům je v původním stavu určen ke kompletní rekonstrukci. Dům lze dispozičně rozdělit na prostorné 4+1. Voda z části v plastu. Možnost napojení na veřejnou kanalizaci. Vytápění je řešeno plynovým kotlem nebo tuhými palivy (dva komíny). U objektu je kůlna a garáž. Zastavěná plocha: 122m2. Užitná plocha (bez sklepů) 154m2, plocha pozemků 1600m2. Nabídková cena RK: 950.000,- Kč. (6.169,- Kč/m2 užitné plochy)
Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná poloha v obci Návsí, okr. Frýdek-Místek); uvedená nemovitost je ve srovnatelném technickém stavu; realitní inzerce úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90; výrazně větší plocha pozemků - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 5.274,- Kč/m2 užitné plochy.
- 11 -
2. srovnatelná nemovitost
Realizovaný prodej RD v obci Mosty u Jablunkova (prodej 2/2014). Zděný dvoupodlažní objekt s podsklepením. Dům má okna dřevěná zdvojená, v domě se nachází dvě bytové jednotky kategorie 3+1 se samostatnou koupelnou a WC. Vnitřní schodiště je s dřevěnými stupni. Podlahy obytných místností jsou s lakovanou dřevotřískou s koberci a s dřevěnými parketami, v sociálních místnostech je keramická dlažba a obklady. Dům je vytápěn ústředním topením s kotlem na TP, dům je napojen na obecní vodovod, elektro 220/380 V, vlastní jímku, plyn je na hranici pozemku. Vše je běžného standardu v původním udržovaném stavu. Zastavěná plocha: 121m2. Užitná plocha (bez sklepů) 168m2, plocha pozemků 1920m2. Realizovaný prodej 2/2014: 1.000.000,- Kč. (5.952,- Kč/m2 užitné plochy)
Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná poloha v nedaleké obci Mosty u Jablunkova, okr. Frýdek-Místek); uvedená nemovitost je v lepším technickém stavu (průběžná běžná údržba, celkově nižší opotřebení) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90; výrazně větší plocha pozemků - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 5.089,- Kč/m2 užitné plochy.
- 12 -
3. srovnatelná nemovitost
Nabízíme k prodeji rodinný dům v podhorské obci Milíkov, okr. Frýdek-Místek. Dům je patrový, určený k rekonstrukci. V přízemí se nachází obývací pokoj propojený s kuchyní, 1 pokoj, koupelna se sprchovým koutem a WC, v podkroví pak prostorná ložnice a je zde možnost vybudování ještě jednoho pokoje. Vytápění TP. Více informací u makléře. Zastavěná plocha: 82m2. Užitná plocha obytné části (bez sklepů) 110m2, plocha pozemků 527m2. Nabídková cena RK: 725.000,- Kč. (6.591,- Kč/m2 užitné plochy)
Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná poloha v nedaleké obci Mosty u Jablunkova, okr. Frýdek-Místek); uvedená nemovitost je v lepším technickém stavu (částečné stavební úpravy, celkově nižší opotřebení) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 5.339,- Kč/m2 užitné plochy.
- 13 -
Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 5.089,- až 5.339,- Kč/m2 užitné plochy Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: 5.234,- Kč/m2 užitné plochy 146m2 (užitné plochy oceňovaného objektu č.p. 152) x 5.234,- Kč/m2 = 795.568,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno):
800.000,- Kč
3) Věcné břemeno Na listu vlastnictví č. 1749 je v oddíle C uvedeno omezení vztahující se k oceňované nemovitosti věcné břemeno užívání ve prospěch oprávněného - p. Jana Husára. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané z nájemného Ocenění se provede podle § 16b odst. 1) zákona č. 151/97 Sb. ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví ani z rozhodnutí příslušného orgánu. Věcné břemeno užívání objektu č.p. 152. Výměra: 146,00 m2/2 = 73m2 , Jednotková cena: 300,Kč/m2/rok. Obvyklé nájemné: 73,00 m2 * 300,- Kč/m2/rok = 21.900,- Kč/rok Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 21.900,- Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 21.900,- Kč * 10 let = 219.000,- Kč Ocenění věcného břemene činí
=
219 000,- Kč
Věcné břemeno užívání pozemků. Výměra: 703,00 m2, Jednotková cena: 367,- Kč/m2 Procentní sazba pro stanovení nájemného: 4,00 % Obvyklé nájemné: 703,00 m2 * 367,- Kč/m2 * 4,00 % = 10 320,04 Kč/rok Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 10 320,04 Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 10 320,04 Kč * 10 let = 103 200,40 Kč Ocenění věcného břemene činí
=
Věcná břemena celkem: 219.000,- Kč + 103.200,40 Kč = 322.200,40,- Kč Věcná břemena celkem po zaokrouhlení: 320.000,- Kč
- 14 -
103 200,40 Kč
Rekapitulace Administrativní cena nemovitosti (cena podle cen. předpisu)
746.790,- Kč
Srovnávací hodnota nemovitosti
800.000,- Kč
Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu nemovitosti objektu rodinného domu č.p. 152 na pozemku parc.č. 1313 s příslušenstvím a pozemků parc.č. 1313, 1314, 1315 vše v katastrálním území Návsí, obec Návsí, okres Frýdek-Místek, zapsáno na LV č. 1794, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, KP Třinec, podle tohoto odhadu k datu ocenění 28.5.2015 po zaokrouhlení na:
800.000,- Kč.
- 15 -
C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství objektu rodinného domu č.p. 152 na pozemku parc.č. 1313 s příslušenstvím a pozemků parc.č. 1313, 1314, 1315 vše v katastrálním území Návsí, obec Návsí, okres Frýdek-Místek, zapsáno na LV č. 1794, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, KP Třinec, podle tohoto odhadu k datu ocenění 28.5.2015 po zaokrouhlení na:
800.000,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo –
Nezjištěno.
Věcná břemena – Na listu vlastnictví č. 1749 je v oddíle C uvedeno omezení vztahující se k oceňované nemovitosti - věcné břemeno užívání ve prospěch oprávněného - p. Jana Husára. Věcné břemeno oceněno ve výši:
320.000,- Kč. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství (po odečtu ceny věcného břemene) objektu rodinného domu č.p. 152 na pozemku parc.č. 1313 s příslušenstvím a pozemků parc.č. 1313, 1314, 1315 vše v katastrálním území Návsí, obec Návsí, okres Frýdek-Místek, zapsáno na LV č. 1794, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, KP Třinec, podle tohoto odhadu k datu ocenění 28.5.2015 po zaokrouhlení na:
480.000,- Kč. Slovy : čtyřistaosmdesáttisíc korun českých V Hlučíně, 29.5.2015 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín – Darkovičky tel.: 731 645 931
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j.Spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 133/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 133/2015.
E. Seznam příloh 1. Fotodokumentace - 2 strany; 2. Výpis z katastru nemovitostí - 5 stran; 3. Kopie katastrální mapy - 1 strana; 4. Místopis - 1 strana.
- 16 -
Fotodokumentace pořízená dne 28.5.2015
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
OZN.: Návsí č.p. 152, okr. Frýdek-Místek.
OZN.: Návsí č.p. 152, okr. Frýdek-Místek.
- 25 -
