2015

ZNALECKÝ POSUDEK č. 4516-315/2015 O ceně bytové jednotky č.733/12 v Brně, místní část Bystrc, Laštůvkova č.p.733, vč.příslušenství a podílu o velikosti 3843/104872 na společných částech domu a pozemcích p.č.5850, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 181 m2 a p.č.5851, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 181 m2, vše zapsáno na LV č.8269 pro k.ú. Bystrc

Objednatel znaleckého posudku:

Dražební centrum s.r.o. Biskupský dvůr 2095/8 11000 Praha 1

Účel znaleckého posudku:

Stanovení ceny pro účely dražby

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 29.9.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected] Znalecký posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 29.9.2015

A. NÁLEZ

1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.733/12 v Brně, místní část Bystrc, Laštůvkova č.p.733, vč.příslušenství a podílu o velikosti 3843/104872 na společných částech domu a pozemcích p.č.5850, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 181 m2 a p.č.5851, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 181 m2, vše zapsáno na LV č.8269 pro k.ú. Bystrc

2. Základní informace

Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Bytová jednotka č.733/12 Laštůvkova 733/17 635 00 Brno Jihomoravský Brno-město Brno Bystrc 377 508

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 29.9.2015 za přítomnosti znalce.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.8269 pro k.ú. Bystrc - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR

-2-

5. Vlastnické a evidenční údaje

Vlastník stavby:

SJM Cecava Jaroslav a Cecavová Ludmila, Laštůvkova 733/17, 635 00 Brno, vlastnictví: výhradní

Vlastník pozemku:

SJM Cecava Jaroslav a Cecavová Ludmila, Laštůvkova 733/17, 635 00 Brno, vlastnictví: výhradní

odpovídají skutečnosti

6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena.

7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení a dle informací sousedky ve vchodu. Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 1+1, nacházející se ve 4.nadzemním podlaží panelového objektu s jedním podzemním a čtyřmi nadzemními podlažími. Má plochou střechu, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou plastová. Vnitřní vybavení předpokládám standardní. Výtah v domě není. Schody jsou železobetonové s povrchem z dlažby. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu. Možnosti parkování jsou průměrné.

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.733/12

-3-

B. ZNALECKÝ POSUDEK

Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb

1.1. Hlavní stavby

1.1.1. Bytová jednotka č.733/12

Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích

Pozemky

Ocenění

Ostatní stavební pozemky

Typ

Název

§ 2 cen. mapa

zastavěná plocha a

Parcelní číslo 5850 -4-

Výměra [m2] 181,00

Jedn. cena [Kč/m2] 2 270,00

Cena [Kč] 410 870,-

nádvoří zastavěná plocha a nádvoří Ostatní stavební pozemky - celkem § 2 cen. mapa

5851

181,00

2 270,00

362,00 m2

Pozemky - zjištěná cena

410 870,821 740,-

=

821 740,- Kč

=

821 740,-Kč 821 740,- Kč

=

821 740,- Kč

Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích

Pozemky

Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu

Vlastní ocenění jednotky

Zatřídění pro potřeby ocenění

Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):

Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Brno 4 35 let 32 128,- Kč/m2

koeficient dle typu podlahové plochy

Podlahové plochy bytu podlahová plocha: Započítaná podlahová plocha bytu:

38,43 * 1,00 =

-5-

38,43 m2 38,43 m2

Výpočet indexu cenového porovnání

Index vybavení

Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 35 let: s = 1 - 0,005 * 35 = 0,825

č. III II

Vi 0,00 0,00

II II III

0,00 0,00 0,03

III

0,00

II

-0,01

III III II

0,00 0,00 1,00

č. I

Pi -0,02

V

0,00

II I II IV

0,00 -0,02 0,00 1,00

9

Index vybavení

IV = (1 +

Σ Vi) * V10 * 0,825 = 0,841

i=1

Index trhu s nemovitými věcmi

Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

-6-

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,960 i=1

Index polohy pozemku

Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI dobré parkovací možnosti III 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II

Pi 1,00 0,04 -0,05 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,990 i=2

Ocenění

Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 32 128,- Kč/m2 * 0,841 = 27 019,65 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 38,43 m2 * 27 019,65 Kč/m2 * 0,960 * 0,990= 986 862,24 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

-7-

986 862,24 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku

Zjištěná cena pozemku: 821 740,- Kč Spoluvlastnický podíl: 3 843 / 104 872 Hodnota spoluvlastnického podílu: 821 740,- Kč * 3 843 / 104 872 = 30 112,39 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku

+

30 112,39 Kč

Bytová jednotka č.733/12 - zjištěná cena

=

1 016 974,63 Kč

-8-

C. REKAPITULACE

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.733/12

1 016 974,60 Kč

1. Ocenění staveb celkem

1 016 974,60 Kč

Celkem

1 016 974,60 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

1 016 974,60 Kč

Rekapitulace výsledných cen

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.733/12

1 016 974,60 Kč

1. Ocenění staveb celkem

1 016 974,60 Kč

Celkem

1 016 974,60 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

1 016 974,60 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Jedenmilionšestnácttisícdevětsetosmdesát Kč -9-

1 016 980,- Kč

Závěr :

Závady, váznoucí na nemovitosti:

Zástavní právo soudcovské k pohledávce ve výši 58.848,- Kč s příslušenstvím - Red orange s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, 110 00 Praha, Zástavní právo exekutorské k pohledávce ve výši 42.074,46 Kč a příslušenství a náklady - AB 5 B.V., soukromá společnost s ručením omezeným, id.č.34192873, Strawinskylaan 933/Wtc, Twr B, 1077 XX Amsterodam, Nizozemsko, Zahájení exekuce 120EX-2120/2015-7 ze dne 9.3.2015 související Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 120EX-2120/2015-26 ze dne 10.3.2015, Podán návrh na zřízení zástavního práva soudcovského Finanční štít s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, 110 00 Praha 1. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují.

Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

- 10 -

k prodeji byt o velikosti 1+1 v Brně Bystrci, v klidném prostředí na ulici Ondrouškova. Byt je umístěn v 8.p./8 zrevitalizovaného panelového domu – byla provedena nová fasáda, zateplení domu, výtah, nové vchodové dveře, schránky. Byt má plastová okna, jinak je ve standardu původní umakartové jádro i kuchyňská linka, rekonstrukce nutná. Celková plocha je 34m2. K bytu náleží sklepní kóje, balkon není. Nízké měsíční náklady na bydlení cca 2 300,-Kč. Byt je vhodný jak pro bydlení, tak jako investice, volný ihned. Jedná se o pěknou lokalitu v blízkosti Brněnské přehrady. Požadovaná cena 1.450.000,- Kč.

velmi pěkný byt v osobním vlastnictví, prodej bytu s dispozicí 1+1, ve vyhledávané lokalitě Brna, Bystrce, umístěného v 1. podlaží z 8. podlaží bytového, panelového domu, s výtahem. Byt je ve standartním stavu, dům je po celkové rekonstrukci. V bytě je pěkná kuchyňská linka se spotřebiči, jádro je umakart. Dispozice bytu: Hlavní vstup, zádveří, předsíň 4,44 m2, samotný vstup do pokoje o 19,92 m2, samostatný vstup do kuchyně tvaru „L“ o 9,3 m2, samostatný vstup do koupelny s vanou o 2,3 m2 a WC o 1,24 m2, šatna 2,43 m2, celková plocha bytu je 39,63 m2. Byt je bez balkonu. K bytu náleží sklepní box o 1,32 m2. V bytě je na podlahách kombinovaně dle využití jednotl. místností, pvc krytina, koberec, v koupelně dlažba, je zde vestavěná šatní skřín. Je zde možnost kabel TV, internetu, telef. linky, jsou instalovány měřiče teplé a studené vody a měřiče tepla. Je zde založeno společenství vlastníků bytových jednotek. Poplatky měsíčně nyní ve dvou osobách jsou 2.595,-Kč/měs. ( sestávají se, z fondu oprav, zál. na vodu teplou i studenou, teplo, náklady na osvětlení a úklid spol. prostor v domě … ) a inkasni popl., tj. el. 450,-Kč, plyn 190,-Kč /měs... Bydlení je velmi klidné a příjemné, dopravní obslužnost dobrá. Požadovaná cena 1.500.000,Kč. - 11 -

k prodeji byt o velikosti 1+1 v Brně Bystrci, v klidném prostředí na ulici Wollmanova. Byt je umístěn v 1.NP/4 zrevitalizovaného panelového domu – byla provedena nová fasáda, zateplení domu, nové vchodové dveře, schránky. Byt je udržovaném původním stavu( umakartové jádro, původní okna, kuchyňská linka). Na podlaze v pokoji jsou parkety, na ostatní podlahové ploše PVC. Orientace bytu je – kuchyně severovýchod s atraktivním výhledem do zeleně, pokoj jihozápad - orientovaný do klidné ulice.Celková plocha bytu je 36m2 - pokoj 16 m2, kuchyně 12,5m2, předsíň 3,9m2, koupelna 2,6 m2, WC 1m2. K bytu náleží sklep 2m2. Byt je v družstevním vlastnictví, anuita je již splacena a je možný okamžitý převod do OV. Měsíční náklady na bydlení jsou 2 800,-Kč ( studená a teplá voda, topení, fond oprav, úklid ) + 300,- Kč el. energie. Požadovaná cena 1.280.000,- Kč včetně provize a právního servisu.

- 12 -

Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.200.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč

Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.200.000,- Kč. Slovy: Jedenmiliondvěstětisíc Kč

V Tršicích 29.9.2015

Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.14. - 13 -

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4516-315/2015 znaleckého deníku.

- 14 -

E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.8269 ze dne 4.9.2015 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

- 15 -

počet stran A4 v příloze: 3 1 2 3

Fotodokumentace nemovitosti

- 16 -

Mapa oblasti

- 17 -

- 18 -

- 19 -