2015

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2375-909/2015

Objednatel znaleckého posudku:

PROKONZULTA, a.s. Křenová 299/26 602 00 Brno

Účel znaleckého posudku:

Stanovení obvyklé ceny jednopodlažního podsklepeného rekreačního objektu v rozestavěném stavu, číslo evidenční 674 v obci Ostopovice, v okrese Brno-venkov a pozemků za účelem konání elektronické aukce.

Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 9. 11. 2015 posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Email: [email protected]

Znalecký posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních.

V Praze, 16. 11. 2015

1

A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny rekreačního objektu č. ev. 674, obec Ostopovice, kat. území Ostopovice, okres Brno-venkov, příslušenství a pozemků parc. č. 1149/6, 1150/2, 1150/5 za účelem konání elektronické aukce.

2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

Rekreační objekt č. ev. 674, obec Ostopovice, okres Brno-venkov Ostopovice 674 664 49 Ostopovice Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-venkov Obec: Ostopovice Katastrální území: Ostopovice Počet obyvatel: 1 564 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 840,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel III 0,75 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s I 1,05 Prahou nebo Brnem O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a IV 0,90 zdravotní středisko, nebo škola) Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 782,46 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 9. 11. 2015 za přítomnosti vlastníka pana Zdeňka Fischera.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z elektronické formy katastru nemovitostí ze dne 11. 11. 2015 - výpis katastru nemovitostí ze dne 22. 10. 2015 - snímek katastrální mapy - místní šetření ze dne 9. 11. 2015 - pořízená fotodokumentace - informace a údaje sdělené panem Zdeňkem Fischerem dne 9. 11. 2015 - inzerce na internetových realitních webech

2

5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo: Fischer Zdeněk, Blanenská 84, Rájec, 67902 Rájec-Jestřebí

Podíl:

Nemovitosti: Rekreační objekt č. ev. 674, obec Ostopovice, kat. území Ostopovice, okres Brno-venkov, příslušenství a pozemky parc. č. 1149/6, 1150/2, 1150/5.

6. Dokumentace a skutečnost Předložená dokumentace odpovídá skutečnému stavu.

7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o samostatný rekreační objekt o jednom nadzemním podlaží, s jedním podzemním podlažím. Konstrukce objektu je zděná, základy objektu jsou betonové izolované. Tloušťka zdiva je 25-30 cm. Stropy objektu jsou betonové nad 1. PP a keramické nad 1. NP. Vnější omítky jsou vápenocementové, vnitřní omítky objektu chybí. Střecha je rovná, krytinu tvoří živičná lepenka. Klempířské prvky jsou plechové. Objekt byl postaven v druhé polovině 70. let 20. stol., později přistavěn a v roce 2014 byla započata výrazná rekonstrukce. Prozatím byla opravena střecha a započalo srovnání zdí polystyrenem a byla mírně upravena dispozice. Dispozice rekreačního objektu je 1+1. Nachází se zde vstupní chodba, kuchyně a dále pokoj. Okna v objektu jsou dřevěná zdvojená. Nejsou vybavena žaluziemi. Okna obytných místností objektu jsou orientována na východní stranu. Koupelna v objektu chybí, WC je umístěno v 1. PP a je vybaveno pouze suchou toaletou se splašky svedenými do jímky. Interiérové dveře v objektu chybí, zárubně dveří chybí. Vstupní dveře objektu jsou dřevěné bez bezpečnostních prvků. V kuchyni jsou kamna. Podlahy v objektu jsou betonové, bez krytiny. Objekt není připojen k žádným inženýrským sítím a jejich připojení není za současným podmínek možné. Vytápění v objektu zajišťují kamna na tuhá paliva. Ohřev vody v objektu není řešen. Jedná se o rozestavěný rekreační objekt s nutností provedení dokončovacích prací jak v interiéru tak exteriéru pro uvedení objektu do obyvatelného stavu. Samotný pozemek je svažitý, oplocený pletivem kotveným v ocelových sloupcích. Na pozemku se nachází trvalé porosty v podobě ovocných dřevin a nádrž na jímání dešťové vody Přístup k objektu je po nezpevněné cestě a pouze přes pozemky soukromých vlastníků, bez zřízení věcného břemene. Z hlediska polohy se objekt nachází v jižní oddělené části obce. Okolí objektu lze charakterizovat jako rekreační lokalitu. V lokalitě není dostupná občanská vybavenost – nutnost dojíždění Z hlediska životního prostředí se jedná o lokalitu bez zdraví ohrožujících vlivů. Zeleň v podobě lesů a luk je v bezprostřední blízkosti objektu. Jedná se o lokalitu se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav. V místě se nenachází zastávka MHD, ani zastávka autobusových a vlakových dálkových spojů. V okolí rekreačního objektu jsou nepříznivé parkovací možnosti. Vztahy se sousedy jsou bezproblémové, vlastník je s nimi v běžném kontaktu. V místě není výrazně zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde málo časté. Oceňovaný objekt není zatížen žádnými věcnými břemeny. 3

Tabulkový popis Popis rekreačního objektu:

Typ rekreačního objektu:

samostatný rekreační objekt

Počet nadzemních podlaží : Počet podzemních podlaží : Objekt byl postaven v roce: Rok rekonstrukce rekreačního objektu: Rozsah rekonstrukce rekreačního objektu: Základy : Konstrukce : Tloušťka zdiva: Stropy : Střecha : Krytina střechy :

1 1 druhá polovina 70. let 20. stol. 80. léta 20. stol / 2014 přístavba / částečně střecha, srovnání zdí polystyrenem, úprava dispozice betonové izolované zděná konstrukce 25 – 30 cm betonové, hurdisky (keramické) rovná živičná lepenka

Klempířské prvky :

plechové

Vnější omítky:

vápenocementové

Vnitřní omítky:

Vybavení koupelny : Toaleta : Vstupní dveře : Typ zárubní: Vnitřní dveře : Osvětlovací technika : Kuchyňská linka : Dispozice rekreačního objektu :

chybí dřevěná zdvojená, okna nejsou vybavena žaluziemi orientace obytných místností na východní stranu chybí suchá toaleta v 1. PP dřevěné bez bezpečnostních prvků chybí chybí chybí ne 1+1

Popis místností podle podlaží:

chodba, kuchyně, pokoj

Elektřina : Vodovod : Svod splašek : Plynovod : Řešení vytápění v objektu : Topná tělesa : Řešení ohřevu vody v objektu : Podlahy v objektu :

bez připojení k elektrické síti bez připojení k vodovodu a studni odvod není řešen ne kamna na tuhá paliva chybí není řešen betonové - cementový potěr rekreační objekt v rekonstrukci, nutnost dokončení vnějších i vnitřních stavebních úprav ovocné dřeviny / svažitý pletivo do ocelových sloupků přístup po nezpevněné cestě přes pozemky soukromých vlastníků

Typ oken v objektu : Orientace oken obytných místností :

Popis stavu rekreačního objektu : Trvalé porosty na zahradě : Venkovní stavby : Sklon pozemku : Oplocení : Přístupová cesta k objektu :

4

Popis okolí :

Popis okolí :

rekreační lokalita rekreační objekt se nachází v severní části obce dostupnost obchodů - nedostatečná dostupnost obchodů - nutnost dojezdu,

Poloha v obci :

dostupnost škol - soustava škol není v místě dostupná - nutnost dojezdu, kulturní vyžití - v místě se nenachází žádná vybavenost z hlediska kulturních zařízení nutnost dojíždět,

Vybavenost :

sportovní vyžití - v místě se nenachází žádná vybavenost z hlediska sportovního vyžití nutnost dojíždět, dostupnost úřadů - nutnost dojezdu kvůli úředním záležitostem kvalita životního prostředí - klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, blízkost zeleně - zeleň v podobě lesů a luk v bezprostřední blízkosti,

Životní prostředí :

možnost záplav - lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav spojení - bez spojení, Spojení a parkovací možnosti :

parkovací možnosti - nepříznivé parkovací možnosti vztahy se sousedy - vztahy bezproblémové, vlastník je se sousedy v běžném kontaktu,

Sousedé a kriminalita : kriminalita - v místě není výrazně zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde málo časté

Věcná břemena Výpočet obestavěného prostoru:

oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny 1. PP (6,70 * 5,85)*(2,15 + 0,30) 1. NP (4,50 * 5,85)*(2,35 + 0,20) Obestavěný prostor - celkem:

= =

96,03 m3 67,13 m3 163,16 m3

8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 9. 11. 2015 používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, § 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy 5

mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter.

9. Obsah znaleckého posudku I) ocenění dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekreační objekt 1.2. Příslušenství 1.2.1. Plochy s povrchem betonovým 1.2.2. Opěrné zdi z lomového kamene 1.2.3. Schodiště z lomového kamene 1.2.4. Plot ze strojového pletiva 1.2.5. Vrátka ocelová 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty II) ocenění srovnávací metodou Rekreační objekt č. ev. 674, obec Ostopovice, okres Brno-venkov

6

B. ZNALECKÝ POSUDEK I) ocenění dle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. III

Pi 0,04

V

0,00

II II II IV

0,00 0,00 0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Pi) = 1,040 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Stavby pro rodinnou rekreaci Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační III oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec III Pozemek nelze napojit na žádné sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné III komunikaci, špatné parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m I 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - přístup pouze přes I pozemky jiných vlastníků bez zřízení věcného břemene

7

Pi 0,85 0,05 0,07 -0,15 0,00 -0,03 -0,01 0,00 0,00 0,00 -0,30

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Pi) = 0,536 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,557

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekreační objekt Zatřídění pro potřeby ocenění Rekreační chata a zahrádkářská chata § 14: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

typ B zděná v tl. nad 15 cm podsklepená nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 111

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 4,50 * 5,85 1. PP 1. NP 6,70 * 5,85

= =

[m2] 26,33 39,20

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 26,33 m2 2,15 m 39,20 m2 2,35 m

Název 1. PP 1. NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1. PP (4,50 * 5,85)*(2,15 + 0,30) 1. NP (6,70 * 5,85)*(2,35 + 0,20)

= =

[m3] 64,50 m3 99,95 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

1. PP 1. NP Obestavěný prostor - celkem:

PP NP

8

Obestavěný prostor 64,50 m3 99,95 m3 164,45 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Provedení

Konstrukce 1. Základy 2. Podezdívka jen u typu I 3. Obvodové stěny 4. Stropy 5. Zastřešení 6. Krytina 7. Klempířské konstrukce 8. Úprava povrchů 9. Schodiště 10. Dveře 11. Okna 12. Podlahy 13. Vytápění 14. Elektroinstalace 15. Rozvod vody 16. Zdroj teplé vody 17. Rozvod propan-butanu 18. Kanalizace 19. Záchod 20. Okenice 21. Vnitřní vybavení 22. Ostatní

betonové zděné tl. 25 - 30 cm betonové, hurdisky plochá střecha asfaltová pozinkovaný plech vápenocementové omítky chybí dřevěné dřevěná zdvojená okna cementový potěr lokální - kamna chybí chybí chybí chybí chybí suchý chybí chybí chybí

Hodnocení standardu S X S S S S S S C S S P S C C C C C P C C C

Výpočet koeficientu vybavení K4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Konstrukce, vybavení K [%] [%] [%] [%] S 8,20 100 1,00 8,20 10,14 1. Základy X 0,00 100 1,00 0,00 0,00 2. Podezdívka jen u typu I S 29,40 100 1,00 29,40 36,33 3. Obvodové stěny S 11,30 100 1,00 11,30 13,96 4. Stropy S 6,10 100 1,00 6,10 7,54 5. Zastřešení S 4,00 100 1,00 4,00 4,94 6. Krytina S 0,70 100 1,00 0,70 0,87 7. Klempířské konstrukce S 8,00 100 1,00 8,00 9,89 8. Úprava povrchů C 2,00 100 0,00 0,00 0,00 9. Schodiště S 3,10 100 1,00 3,10 3,83 10. Dveře S 5,10 100 1,00 5,10 6,30 11. Okna P 4,00 100 0,46 1,84 2,27 12. Podlahy S 3,00 100 1,00 3,00 3,71 13. Vytápění C 3,10 100 0,00 0,00 0,00 14. Elektroinstalace C 2,10 100 0,00 0,00 0,00 15. Rozvod vody C 1,00 100 0,00 0,00 0,00 16. Zdroj teplé vody C 0,20 100 0,00 0,00 0,00 17. Rozvod propan-butanu 9

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Roz [%]

Dok [%]

100,00 100,00 100,00 85,00 100,00 100,00 100,00 40,00 100,00 30,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

10,14 0,00 36,33 11,87 7,54 4,94 0,87 3,96 0,00 1,15 6,30 2,27 3,71 0,00 0,00 0,00 0,00

C 18. Kanalizace P 19. Záchod C 20. Okenice C 21. Vnitřní vybavení C 22. Ostatní Součet upravených objemových podílů: Koeficient vybavení K4:

2,00 0,40 1,80 2,20 2,30

100 100 100 100 100

0,00 0,46 0,00 0,00 0,00

0,00 0,18 0,00 0,00 0,00

0,00 0,22 0,00 0,00 0,00

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

0,00 0,22 0,00 0,00 0,00

80,92 Rozestavěnost: 89,29 0,8092

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 12) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4: Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]

= * * * =

1 650,0,8092 0,9000 2,1150 2 541,52

Plná cena:

=

417 952,96 Kč

Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce Nedokončená stavba

* =

0,8929 373 194,38 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 38 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 42 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 38 / 80 = 47,5 % Koeficient opotřebení: (1- 47,5 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,525 195 927,05 Kč 0,557 109 131,37 Kč

Rekreační objekt - zjištěná cena

=

109 131,37 Kč

164,45 m3 * 2 541,52 Kč/m3

1.2. Příslušenství 1.2.1. Plochy s povrchem betonovým Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

8.2.1. Plochy s povrchem betonovým monolitickým - tl. do 10 cm 211

Výměra: 7,5 * 3,5 = 26,25 m2 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m2] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m2] Plná cena: 26,25 m2 * 469,74 Kč/m2 10

= * * = =

235,0,9000 2,2210 469,74 12 330,68 Kč


* = * =

0,240 2 959,36 Kč 0,557 1 648,36 Kč

Plochy s povrchem betonovým - zjištěná cena

=

1 648,36 Kč

1.2.2. Opěrné zdi z lomového kamene Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

11.3. Opěrné zdi z lomového kamene 242

Výměra: 10,5 * 1,2 * 0,4 = 5,04 m3 obestavěného prostoru Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m3] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m3]

= * * =

1 850,0,9000 2,2690 3 777,89

Plná cena:

=

19 040,57 Kč

5,04 m3 * 3 777,89 Kč/m3

Kulturní památka dle § 24: = Cena kulturní památky:

0,- Kč +

0, - Kč

=

19 040,57 Kč


* = * =

0,240 4 569,74 Kč 0,557 2 545,35 Kč

Opěrné zdi z lomového kamene - zjištěná cena

=

2 545,35 Kč

11

1.2.3. Schodiště z lomového kamene Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

12.7. Schodiště z lomového kamene do písku 242

Délka: 10 * 0,80 = 8,00 m Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m]

= * * =

190,0,9000 2,2690 388,-

Plná cena:

=

3 104,- Kč

8,00 m * 388,- Kč/m


* = * =

0,240 744,96 Kč 0,557 414,94 Kč

Schodiště z lomového kamene - zjištěná cena

=

414,94 Kč

1.2.4. Plot ze strojového pletiva Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

13.1. Plot ze str. pl. na ocelové sloupky do bet. patek, nátěr 2222

Výměra: 80 * 1,6 = 128,00 m2 pohledové plochy Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m2] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m2]

= * * =

Plná cena:

=

128,00 m2 * 495,29 Kč/m2

12

240,0,9000 2,2930 495,29 63 397,12 Kč


* = * =

0,156 9 889,95 Kč 0,557 5 508,70 Kč

Plot ze strojového pletiva - zjištěná cena

=

5 508,70 Kč

1.2.5. Vrátka ocelová Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

14.2. Vrátka ocelová s výplní z drátěného pletiva vč. sloupků 2222

Výměra:

1,00 ks

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/ks] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/ks]

= * * =

1 450,0,9000 2,2930 2 992,37

Plná cena:

1,00 ks * 2 992,37 Kč/ks

=

2 992,37 Kč


* = * =

0,156 466,81 Kč 0,557 260,01 Kč

Vrátka ocelová - zjištěná cena

=

260,01 Kč

13

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 1,040 Index polohy pozemku IP = 0,536 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,040 * 1,000 * 0,536 = 0,557 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 782,46 Typ

Název

§ 4 odst. 1 § 4 odst. 1 § 4 odst. 1

zahrada zahrada zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo 1149/6 1150/2 1150/5

Výměra [m2] 69,00 458,00 39,00 566,00

Pozemky - zjištěná cena

Index 0,557

Upr. cena [Kč/m2] 435,83

Jedn. cena [Kč/m2] 435,83 435,83 435,83

Cena [Kč] 30 072,27 199 610,14 16 997,37

m2

246 679,78 =

14

Koef.

246 679,78 Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Ovocné dřeviny a ostatní vinná réva oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 4,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena ovocných dřevin a ostatní vinné révy: Trvalé porosty - zjištěná cena

Kč 246 679,78 2 m 566,00 m2 300,00 Kč 130 749,00 * 0,045 = 5 883,71 =

15

5 883,71 Kč

II) ocenění srovnávací metodou Rekreační objekt č. ev. 674, obec Ostopovice, okres Brno-venkov Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. Ocenění srovnávací metodou je provedeno na základě srovnání s nabídkami podobných nemovitostí v realitní inzerci. Ke srovnání s uskutečněnými prodeji jsme nemohli přistoupit z těchto důvodů:  Katastr nemovitostí obsahuje údaje o prodeji podobných nemovitostí. Bohužel údaje jsou často zastaralé. Rovněž u nich není zajištěno, že byly prodány na základě tržních postupů bez subjektivních vlivů, které se mohly promítnout do ceny.  Oslovené realitní kanceláře disponují údaji o prodeji zdánlivě podobných nemovitostí. Bohužel se však jedná o data z hluboké minulosti, které ztratily svoji vypovídací schopnost, nebo jde o nesrovnatelné nemovitosti. (srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze) Rekreační objekt č. ev. 674, obec Ostopovice, okres Brno-venkov

K2 - velikost

K3- stav

K4 pozemek

Oceňovaný Ostopovice, okres Brno-venkov objekt

užitná plocha 30 m2, přízemní, podsklepený

v rekonstrukci, nutnost provedení stavebních úprav

566 m2

K5 - další vlastnosti přístup přes pozemky jiných vlastníků, bez přípojek IS, v prudkém svahu

1

Želešice, okres Brno-venkov

užitná plocha 29 m2, přízemní, podsklepený

dobrý, běžná údržba)

1.100 m2

okrasná zahrada, bez přípojek IS

2

Popůvky, okres Brno-venkov

užitná plocha 16 m2, přízemní, podkroví, podsklepený

dobrý, běžná údržba

380 m2

elektřina

3

Popůvky, okres Brno-venkov

užitná plocha 40 m2, přízemní, podkroví, nepodsklepený

dobrý, běžná údržba

631 m2

elektřina, svažitá zahrada

č.

K1 - poloha

16

č

Cena požadovaná resp. zaplacená

Koef. redukce na pramen

Cena po redukci na pramen

K1 poloha

K2 velikost

K3 stav

K-6 K4 K-5 další úvaha pozemek vlastnosti odhadce

K1 x … x K6

Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnání

1

350 000

0,95

332 500

0,98

1,00

1,10

1,08

1,18

1,00

1,37

242 029

2

299 000

0,95

284 050

1,00

0,93

1,10

1,03

1,23

0,99

1,28

221 382

3

420 000

0,90

378 000

1,00

1,06

1,10

1,01

1,20

1,04

1,47

257 192

Celkem průměr

240 201

Minimum

221 382

Maximum

257 192

Směrodatná výběrová odchylka - s

17 975

Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s

222 226

Pravděpodobná horní hranice - průměr + s

258 176

K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na celkový stav K4 - Koeficient úpravy na velikost pozemku K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší

Komentář: Jedná se o podobné objekty v podobném stavu. Lokality jsou srovnatelné.

Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na Rekreační objekt č. ev. 674, obec Ostopovice, okres Brno-venkov

17

240.000,-- Kč

C. REKAPITULACE I) Rekapitulace cen dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekreační objekt 1.2. Příslušenství 1.2.1. Plochy s povrchem betonovým 1.2.2. Opěrné zdi z lomového kamene 1.2.3. Schodiště z lomového kamene 1.2.4. Plot ze strojového pletiva 1.2.5. Vrátka ocelová

109 131,40 Kč 1 648,40 Kč 2 545,30 Kč 414,90 Kč 5 508,70 Kč 260,- Kč

1. Ocenění staveb celkem

119 508,70 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

246 679,80 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

246 679,80 Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty

5 883,70 Kč

3. Ocenění trvalých porostů celkem

5 883,70 Kč 372 072,20 Kč

Celkem Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

372 070,-- Kč

II) Rekapitulace ceny dle srovnávací metody Rekreační objekt č. ev. 674, obec Ostopovice, okres Brno-venkov

18

240 000,-- Kč

ZÁVĚR: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí stanovujeme obvyklou cenu předmětných nemovitostí v daném místě a čase na

240 000,- Kč Slovy: Dvěstěčtyřicettisíc korun

Vypracoval: XP invest, s. r. o. – Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Mgr. Tomáš Doležal

V Praze, dne 16. 11. 2015

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení § 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 2375-909/2015 znaleckého deníku.

E. Přílohy I. II. III.

Výpisy z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě Fotodokumentace Srovnávané nemovitosti

19

I. Výpisy z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě

20

II. Fotodokumentace

21

III. Srovnávané nemovitosti

22

23

24

2015

Recommend Documents