ZNALECKÝ POSUDEK č. 3113/2015 O ceně nemovitosti - obvyklá cena bytové jednotky č. 422/17 v objektu čp. 422/6, ulice Jakutská, obec Praha, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku parcelní číslo 1524/3 na katastrálním území Vršovice.
Objednatel znaleckého posudku:
Městská část Praha 10 Vršovická 1429/68 10138 Praha 10
Účel znaleckého posudku:
Zjištění ceny nemovitosti elektronickou aukcí
pro
účely
prodeje
Podle stavu ke dni 16.3.2015 znalecký posudek vypracovala : Ing. Dagmar Marvanová Dačická 180 109 00 Praha 10 telefon: 603211818 e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 2 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.
V Praze 26.3.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol O ceně nemovitosti - obvyklá cena (též tržní) bytové jednotky č. 422/17 v objektu čp. 422/6, ulice Jakutská, obec Praha, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu na pozemku parcelní číslo 1524/3 na katastrálním území Vršovice.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Bytová jednotka č.422/17 Jakutská 422/6 100 00 Praha 10 Hl.m. Praha Hl.m. Praha Praha Vršovice 1 243 201
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 26.3.2015.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku výpis z KN katastrálního úřadu LV č. 11890 ze dne 9.3.2015 skutečnosti a výměry zjištěné na místě informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti cenová mapa Prahy CMP 2014
5. Vlastnické a evidenční údaje Na LV č. 11890 jsou uvedeni jako vlastníci : Hlavní město Praha Mariánské náměstí 2/2, Praha 1 Svěřená správa Městská část Praha 10, Vršovická 1429/68, Praha 10
6. Dokumentace a skutečnost Ocenění je provedeno dle dat zjištěných na místě a zaměřených při prohlídce nemovitosti.
7. Celkový popis nemovité věci Jedná se o samostatnou bytovou jednotku charakteru 1 + 1 o velikosti 44.80 m2 + balkon 1.70 m2 dle prohlášení vlastníka. K bytové jednotce patří sklep o velikosti 2.0 m2 , který není započítán do podlahové plochy bytové jednotky. Objekt je situovaný v ulici Jakutská, která je kolmá na ulici Litevská. Jedná se o blok bytových domů v blízkosti Kubánského náměstí. Lokalita má dobrou dostupnost prostředky MHD - tramvaj - Kubánské náměstí, nebo vzdálenější autobusová linka v Ruské ulici. Nebližší metro Starostrašnická nebo Želivského. Občanská vybavenost dobrá. Bytový dům je podsklepený s dvěma podzemními podlažími (2.PP nepoužívaný kryt CO) a v 1.PP technické zázemí a společné části domu. Vrchní část domu šestipodlažní, kde šesté podlaží je stavebně využité (valbová střecha). Vstupní dveře dřevěné prosklené drátěným sklem původní, okna na chodbách dřevěná zdvojená. Fasáda břízolitová, klempířské prvky z pozinkovaného plechu nové. Schody teracové, podlahy chodeb a mezipodest teracové, výtah nový. Na mezipodestách hydrant -2-
nebo hasící přístroj.Bytový dům je užíván od roku 1958 a jeho stavebně technický stav je dobrý. V budově je 23 bytových jednotek.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 422/17
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,06
V
0,00
III II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,940 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,04 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce I 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 0,00 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá III dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I -0,01 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost I 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 11
-4-
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,050 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,987
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 422/17 Oceňovaná bytová jednotka se nachází v pátém nadzemním podlaží podsklepeného (2.PP) šestipodlažního (5.NP + podkroví objektu kombinované konstrukce betonové prvky + zdivo) s výtahem. Bytová jednotka je charakterizována jako 1 + 1 a z pokoje, koupelny, WC, předsíně, kuchyně a balkonu. K bytové jednotce patří sklepní kóje k užívání v suterénu objektu, který není započítán do podlahové plochy bytové jednotky. Okna dřevěná zdvojená, dveře hladké plné a ze dvou třetin prosklené do ocelových zárubní, vstupní dveře hladké původní do ocelové zárubně z interiéru polstrované koženkou. Podlahy v pokoji parkety překryté PVC, v kuchyni a předsíni PVC, v koupelně a WC dlažba (osmdesátá léta). V předsíni původní skříně a skladový prostor pod stropní konstrukcí, kuchyň vybavena původní linkou s nerez dřezem a plynový sporák (2013) bez digestoře. Koupelna vybavena vanou a umyvadlem (cca. osmdesátá léta), obklady stěn do úrovně stropu, WC samostatné s nádržkou umístěnou v technickém prostoru (mísa 2014) s obkladem stěn do úrovně dveří. Vytápění ústřední. Objekt byl kolaudován v roce 1958. Stavebně technický stav bytové jednotky vyžaduje menší stavební úpravy a opravy. Objekt jako celek je v dobrém stavebně technickém stavu. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek parc.č. 1524/3 Oceňovaný pozemek se nachází na katastrálním území Vršovice a je oceněn dle platné cenové mapy Prahy CMP 2015 mapový list č. 61. Ocenění Ostatní stavební pozemek Typ
Název
§ 2 cen. mapa
zastavěná plocha a nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 1524/3
Výměra [m2] 293,00
Jedn. cena [Kč/m2] 5 030,00
Cena [Kč] 1 473 790,1 473 790,-
Pozemek parc.č. 1524/3 - zjištěná cena
=
1 473 790,- Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek parc.č. 1524/3
=
1 473 790,-Kč 1 473 790,- Kč
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
=
1 473 790,- Kč
Vlastní ocenění jednotky -5-
Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Praha 21 57 let 43 362,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 19,90 * 1,00 = 2,60 * 1,00 = 1,20 * 1,00 = 7,50 * 1,00 = 13,60 * 1,00 = 1,70 * 0,17 =
Podlahové plochy bytu Pokoj: Koupelna: WC: Předsíň: kuchyň: balkon: Započítaná podlahová plocha bytu:
19,90 m2 2,60 m2 1,20 m2 7,50 m2 13,60 m2 0,29 m2 45,09 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná - zděná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované - 5.NP s výtahem 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem - jih 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) sklep k užívání a balkon 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové - centrální vytápění 9. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu - zastaralé vybavení - modernizace 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient stáří upraven o + 0,01 pro stavby s nástavbou, přístavbou úpravami. Koeficient pro stáří 57 let: s = 1 - 0,005 * 57 = 0,715 9
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V10 * 0,725 = 0,635
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,940
-6-
č. IV
Vi 0,10
II
0,00
II II
0,00 0,00
III
0,03
III
0,00
III
0,00
III I
0,00 -0,10
III
0,85
či rozsáhlejšími stavebními
Index polohy pozemku IP = 1,050 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 43 362,- Kč/m2 * 0,635 = 27 534,87 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 45,09 m2 * 27 534,87 Kč/m2 * 0,940 * 1,050= 1 225 407,17 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
1 225 407,17 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 1 473 790,- Kč Spoluvlastnický podíl: 448 / 11 747 Hodnota spoluvlastnického podílu: 1 473 790,- Kč * 448 / 11 747 = 56 206,51 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +
56 206,51 Kč
Bytová jednotka č. 422/17 - zjištěná cena
=
-7-
1 281 613,68 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 422/17
1 281 613,70 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 281 613,70 Kč
Celkem
1 281 613,70 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
1 281 613,70 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 422/17
1 281 613,70 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 281 613,70 Kč
Celkem
1 281 613,70 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 281 613,70 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
1 281 610,- Kč
slovy: Jedenmiliondvěstěosmdesátjednatisícšestsetdeset Kč
VÝNOSOVÁ METODA Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Zjistí se z dosažitelného v daném místě a čase ročního nájemného sníženého o roční náklad na provoz. Nájemné je stanoveno na základě průzkumu trhu nabízených pronájmů, vlastní databáze a publikace - Cenové mapy České republiky 1/2015 ing. Petr Ort PhD. Průměrný čistý pronájem bytové jednotky - 1 + 1 dle cenové mapy české republiky činí v Praze 10 - 9 300,-Kč/měs.
-8-
Inzerované nabídky pronájmů : Ruská 1+1 47 m2 po rekonstrukci, vybavený ve 4.NP bez výtahu, sklep 7 500,-Kč (160,-Kč/m2) 2 Užocká 1+1 48.40 m před rekonstrukcí, výtah v 5.NP, zařízený 8 000,-Kč (165,-Kč/m2 ) 2 Donská 1 + 1 44 m stav po rekonstrukci v 3.NP s výtahem, spíž, komora a sklep, plně zařízený 9 000,-Kč (205,-Kč/m2 ) --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Průměrná cena za m2 podlahové plochy v nabídce 177,-Kč/m2 177,-Kč/m2 x K (redukce pramenu ceny) 0.85 = 150,- Kč/m2 Nutné je zohlednění stavebně technického stavu bytu, jednotlivá porovnání,vybavení a náklady spojené s vlastnictvím. (údržba, správa, daň z nemovitosti) 44.80 m2 + 1.70/2 m2 = 45.65 m2
x 150,- Kč/m2 = 6 848,-Kč
Čistý roční výnos za předmětnou bytovou jednotku za pronájem je stanoven částkou 6 300,-Kč/měs. Matematicky vyjádřeno pro stanovení výnosové hodnoty je použit propočet způsobem přímé kapitalizace stabilizovaného trvale dosažitelného ročního výnosu. Z(čistý zisk) / úroková míra % kapitalizace x 100 % Čistý roční výnos s odpočtem nákladů : Cv = 75 600 /8
x 100
VÝNOSOVÁ METODA činí
12 x
6 300,-Kč = 75 600,-Kč
= 945 000,-Kč
:
945 000,-Kč
POROVNÁVACÍ METODA Tato metoda pro ocenění je založena na srovnání prodejní ceny obdobné bytové jednotky s jednotkou oceňovanou. Použití této metody je odvislé od fungujícího trhu daného segmentu. Použity jsou nabízené inzerované nemovitosti se zohledněním, že tyto ceny jsou nabídkové, tudíž nadhodnocené a ve většině případů obsahují provizi realitních kanceláří. V přímém porovnání je zohledněna lokalita, dopravní dostupnost, technologie provedení a stavebně technický stav bytové jednotky, standard, příslušenství a služby, atraktivita. Rostovská 1 + 1 o výměře 48 m2 , před rekonstrukcí, v 2.NP s výtahem, sklep, objekt dobrý udržovaný stav 2 495 000,-Kč (51 979,-Kč/m2) Jakutská
1 + 1 o výměře 42 m2, stav velmi dobrý v 5.NP bez výtahu, sklep -9-
(57 143,-Kč/m2)
2 400 000,-Kč
Ruská 1 + 1 o výměře 44 m2, stav původní udržovaný, dům po rek. v 2.NP s výtahem 2 080 000,-Kč (47 273,-Kč/m2) ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Průměrná cena za m2 podlahové plochy v nabídce 52 132,- Kč/m2 x K(redukce pramenu ceny) 0.85 = 44 312,-Kč/m2 Po zvážení všech aspektů je cena oceňované bytové jednotky stanovena 40 000,-Kč/m2. 40 000,-Kč x 45.65 m2 = 1 826 000,-Kč Dle cenové mapy České republiky 1/2015 průměrná cena za bytovou jednotku charakteru 1 + 1 v Praze 10 2 000 000,-Kč.
SROVNÁVACÍ METODA
ANALÝZA CENY
1 826 000,-Kč
- stanovení obvyklé hodnoty
Ze zjištěných hodnot - výnosové, srovnávací a dle cenového předpisu platného ke dni ocenění použijeme metodu střední hodnoty, jejíž podstatou je aritmetický průměr. Dle cenového předpisu 199/2014 Sb. Výnosová metoda Porovnávací metoda CO =
(1 281 614 +
1 281 614,-Kč 945 000,-Kč 1 826 000,-Kč
945 000 +
1 826 000) /3
=
1 350 871,-Kč
OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI činí :
1 351 000,-Kč
(slovy : jedenmiliontřistapadesátjednatisícKč)
V Praze 26.3.2015 Ing. Dagmar Marvanová Dačická 180 - 10 -
109 00 Praha 10 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.7.
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 10.4.1995 č.j. Spr. 69/95 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3113/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3113/2015.
- 11 -
