Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 21/2015 O obvyklé ceně nemovitosti - objektu bydlení č.p. 81 na pozemku parc.č. St. 10/2 s příslušenstvím a pozemku parc.č. St. 10/2 vše v katastrálním území Stružná, obec Stružná, okres Karlovy Vary, zapsáno na LV č. 296. Postup při zpracování posudku: Povinná p. Marie Gašpárová neumožnila vstup na nemovitost a do objektu bydlení pro jeho ocenění. Ocenění provedeno na základě obchůzky nemovitosti z veřejně přístupných míst, informací získaných na OÚ ve Stružné, informací získaných od majitelů sousedních nemovitostí, informací získaných z předešlého znaleckého posudku č. 1189-29/2013 ze dne 11.6.2013 vypracovaný Ing. Lucií Cihelkovou.
Objednatel posudku:
Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov
Účel posudku:
Exekuční příkaz č.j. 180 EX 7945/09. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti.
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a podle stavu ke dni 26.1.2015 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Posudek obsahuje včetně titulního listu 14 stran textu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně 28.1.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně nemovitosti - objektu bydlení č.p. 81 na pozemku parc.č. St. 10/2 s příslušenstvím a pozemku parc.č. St. 10/2 vše v katastrálním území Stružná, obec Stružná, okres Karlovy Vary, zapsáno na LV č. 296. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 199/2014 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Bydlení Stružná 81 364 71 Stružná Kraj: Karlovarský Okres: Karlovy Vary Obec: Stružná Katastrální území: Stružná Počet obyvatel: 532 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 450,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn -2-
č. IV IV V II
Pi 0,65 0,60 0,80 0,85
O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)
III V
0,90 0,85
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 497,05 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 26.1.2015 za přítomnosti znalce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 20.1.2015 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 296; - kopie katastrální mapy; - informace získané na OÚ ve Stružné; - informace získané od majitelů sousedních nemovitostí; - informací získaných z předešlého znaleckého posudku č. 1189-29/2013 ze dne 11.6.2013 vypracovaný Ing. Lucií Cihelkovou; - skutečnosti zjištěné na místě.
5. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je nemovitost - objekt bydlení č.p. 81 na pozemku parc.č. St. 10/2 s příslušenstvím a pozemky parc.č. St. 10/2 vše v katastrálním území Stružná, obec Stružná, okres Karlovy Vary, zapsáno na LV č. 296. Nemovitost - Oceňovaný dvojpodlažní zděný objekt bydlení bez využitelného podkroví je vystavěn v severní části obce Stružná. Stružná leží v Karlovarském kraji, v okrese Karlovy Vary, asi 12 km jihovýchodně od města Karlovy Vary a asi 6 km severozápadně od Bochova, v okrese Karlovy Vary. K objektu bydlení s vedlejší stavbou náleží pozemek o celkové plošné výměře 471 m2. V místě je možnost napojení na vodovod, kanalizaci a elektrický proud, na všechny IS je dům napojen. Oceňovaný objekt sloužil do r. 2007 jako Obecní úřad. Povinná se na místní šetření nedostavila. Místnímu šetření nebyl nikdo přítomen. Na místně příslušeném stavebním úřadě nebyla dohledána žádná projektová dokumentace k oceňovanému objektu. Nemovitost byla nepřímo zaměřena z okolí a veřejně přístupných míst laserovým dálkoměrem. Rozhodující parametry jsou proto stanoveny na základě přibližných nepřímo změřených nebo je užito odborného odhadu. Další informace byla převzaty z předešlého znaleckého posudku č. 1189-29/2013 ze dne 11.6.2013 vypracovaný Ing. Lucií Cihelkovou. Tyto informace nebylo možné ověřit. Objekt bydlení č.p. 81 - Dvoupodlažní nepodsklepený, volně stojící zděný rodinný dům, byl vystavěn před více, než 100 lety (stanoveno odborným odhadem - stáří domu nebylo nikde dohledáno). Suterénní podlaží je částečně podzemní. Rodinný dům z cihelného zdiva je zastřešen sedlovou střechou, která je pokryta plechovou krytinou a půdní prostor není využit k bydlení. Fasáda je omítnuta stříkanou hrubou VC omítkou, přístavba zádveří je obložena deskami na bázi dveřní hmoty, část omítek u severní stěny není provedena vůbec. Klempířské konstrukce chybějí, bleskosvod je osazen. V obytné části 1.NP jsou osazena plastová okna, v suterénu jsou okenní otvory vyplněny okny s dřevěnými, či kovovými rámy. Objekt byl původně využíván jako Obecní úřad (do r. 2007). Dům je připojen na veřejný vodovodní řad, kanalizaci a elektrický proud, možnost napojení na plyn v místě není. Podrobnější popis nemohu provést, z důvodu, že mi nebyl umožněn vstup do rodinného domu a ani nebyla na Obecním úřadu dohledána projektová dokumentace. Dle informací z Obecního úřadu je 1.NP obytné a je v něm situována bytová jednotka 3+1 s příslušenstvím. Po roce 2007 byla -3-
vyměněna okna za plastová, proběhla rekonstrukce koupelny a WC, v obývacím pokoji byla položena plovoucí podlaha a bylo vybudováno nové ústřední topení s kotlem na tuhá paliva. 1.PP je využíváno jako technické podlaží, zejména jako sklad uhlí. Technický stav rodinného domu se zvenku jeví jako zhoršený. Užitná plocha obytné části je cca 65m2. Příslušenství objektu č.p. 81: - přípojka vody, kanalizace, elektro, oplocení, kůlna o výměrách cca 10,6,5 m s pultovou střechou
6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Objekt bydlení č.p. 81 b) Kůlna c) Pozemek parc.č. St. 10/2 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda
B. Odhad 1) Administrativní cena (vyhláška 199/2014 Sb.) Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - zástavy, exekuce. 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,06
V
0,00
II I II IV
0,00 -0,04 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,900 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 -4-
Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II I
0,00 0,00
I
0,00
VI
0,00
III
0,00
II
0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,040 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,936
a) Objekt bydlení č.p. 81 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Karlovarský kraj, obec do 2 000 obyvatel 120 let 2 036,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: 7*10 1.NP: 7*10+1,2*5 Název podlaží 1.PP: 1.NP:
= =
Zastavěná plocha 70,00 m2 76,00 m2
Konstrukční výška 3,00 m 2,50 m
Obestavěný prostor 1.PP: (7*10)*(3,00) 1.NP: (7*10+1,2*5)*(2,50) zastřešení: (7*10)*(4/2) Obestavěný prostor - celkem:
= = = =
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,92
ZP1 = ZP =
-5-
70,00 m2 76,00 m2
210,00 m3 190,00 m3 140,00 m3 540,00 m3 76,00 m2 146,00 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 120 let: s = 1 - 0,005 * 120 = 0,400 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.
č. III III III II II III
Vi typ C 0,00 0,00 0,00 0,01 0,00
III III I II III
0,00 0,00 0,00 -0,03 0,05
II
0,00
III IV
0,00 0,65
12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,600 = 0,402 i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,900 Index polohy pozemku IP = 1,040 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 036,- Kč/m3 * 0,402 = 818,47 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 540,00 m3 * 818,47 Kč/m3 * 0,900 * 1,040= 413 687,48 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
413 687,48 Kč
b) Kůlna Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
-6-
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 10*6,5 1.NP
=
[m2] 65,00
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 65,00 m2 3,60 m
Název 1.NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (10*6,5)*(3,60)
=
[m3] 234,00 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.NP Obestavěný prostor - celkem:
NP
Obestavěný prostor 234,00 m3 234,00 m3
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] S S S C C C C X S C P C
7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): -7-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 1,00 0,00 0,46 0,00
= * * *
Upravený obj. podíl 7,10 31,80 19,80 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3,00 0,00 3,77 0,00 65,47 0,6547
1 250,0,6547 0,8000 2,0670
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 234,00 m3 * 1 353,26 Kč/m3
= =
1 353,26 316 662,84 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 120 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 130 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 120 / 130 = 92,3 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,150 47 499,43 Kč 0,936 44 459,47 Kč
Kůlna - zjištěná cena
=
44 459,47 Kč
c) Pozemek parc.č. St. 10/2 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,900 Index polohy pozemku IP = 1,040 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,900 * 1,000 * 1,040 = 0,936 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří -8-
Index
Koef.
Upr. cena [Kč/m2]
§ 4 odst. 1 Typ
497,05 Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo St. 10/2
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Výměra [m2] 471,00
0,936 Jedn. cena [Kč/m2] 465,24
465,24 Cena [Kč] 219 128,04 219 128,04
Pozemek parc.č. St. 10/2 - zjištěná cena
=
219 128,04 Kč
Rekapitulace administrativního ocenění nemovitosti a) Objekt bydlení č.p. 81 b) Kůlna c) Pozemek parc.č. St. 10/2
= = =
Administrativní cena nemovitosti činí celkem
413 690,- Kč 44 460,- Kč 219 130,- Kč 677 280,- Kč
-9-
2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost
Částečně podsklepený zděný rodinný dům se dvěma nadzemními podlažími a půdním prostorem, situovaný v blízkosti centra města Bochov (okr. Karlovy Vary), na nároží ulic Školní, Opletalova. Dispozičně obsahuje nízký sklípek (bez schodiště), v přízemí zádveří, předsíň, pokoj, kuchyni, WC, koupelnu, kotelnu a uhelnu, v patře chodbu, 3 pokoje, půdní prostor. Vytápění ústřední kotlem na TP, ohřev vody boilerem. RD je napojen na elektřinu, veřejný vodovod a kanalizaci; v místě možnost napojení na zemní plyn. RD byl postaven kolem roku 1880, v průběhu existence stavby prováděny úpravy, v roce 2007 oprava omítek, nově provedeny nášlapné plochy podlah a instalován nový kotel na TP. Zastavěná plocha: 127m2, užitná plocha (bez sklepů): 90m2, plocha pozemků: 488m2. Nabídková cena RK: 590.000,- Kč. (6.555,- Kč/m2 užitné plochy)
Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (nedaleká obec okresu Karlovy Vary); uvedená nemovitost je ve srovnatelném technickém stavu; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,85. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 5.572,- Kč/m2 užitné plochy.
- 10 -
2. srovnatelná nemovitost
K prodeji rodinný dům 5+1 na stavební parcele o rozloze 632 m2 situované v klidné obci Horní Dražov cca 20 minut od Karlových Varů. Zastavěná plocha nemovitosti činí 187 m2, jedná se o cihlovou patrovou stavbu se sedlovou střechou k celkové rekonstrukci. Budova je celkově podsklepená. Vytápění je řešeno kamny na tuhá paliva. Voda je k dispozici z vlastní studny, veřejný vodovod je na hranici pozemku. Kanalizace je svedena do septiku, veřejná kanalizace přivedena také na hranici pozemku.Rozvody elektřiny jsou funkční. K objektu náleží prostorná stodola. Zastavěná plocha: 187m2, užitná plocha obytné části bez sklepů: 130m2, plocha pozemků: 461m2. Nabídková cena RK: 990.000,- Kč (7.615,- Kč/m2 užitné plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (nedaleká obec okresu Karlovy Vary); uvedená nemovitost je ve srovnatelném technickém stavu; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,85. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 6.473,- Kč/m2 užitné plochy.
- 11 -
3. srovnatelná nemovitost
Prodej, RD 3+1 Dlouhá Lomnice, okr. Karlovy Vary. Dům po částečné rekonstrukci - úpravy vnitřních instalací, omítky, stropy, podlahy, okna, drenáž a pod. Zbývá venkovní omítka. Střecha objektu je starší funkční. Zděný dvoupodlažní objekt napojen na vodu, elektro, kanalizaci. Zastavěná plocha: 126m2, užitná plocha: 120m2, plocha pozemků: 815m2. Nabídková cena RK: 1.300.000,- Kč (10.833,- Kč/m2 užitné plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (nedaleká obec okresu Karlovy Vary); uvedená nemovitost je v lepším technickém stavu (rozsáhlejší stavební úpravy a rekonstrukce) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,85; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,85. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 7.827,- Kč/m2 užitné plochy.
- 12 -
Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 5.572,- až 7.827,- Kč/m2 užitné plochy Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: 6.624,- Kč/m2 užitné plochy 65m2 (užitné plochy oceňovaného objektu rekreačního domku) x 6.624,- Kč/m2 = 430.560,Kč Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno):
430.000,- Kč Rekapitulace Administrativní cena nemovitosti (cena podle cen. předpisu)
677.280,- Kč
Srovnávací hodnota nemovitosti
430.000,- Kč
Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou
0,- Kč 0,- Kč
Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu nemovitosti objektu bydlení č.p. 81 na pozemku parc.č. St. 10/2 s příslušenstvím a pozemku parc.č. St. 10/2 vše v katastrálním území Stružná, obec Stružná, okres Karlovy Vary, zapsáno na LV č. 296, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, KP Karlovy Vary, podle tohoto odhadu k datu ocenění 26.1.2015 po zaokrouhlení na:
430.000,- Kč.
- 13 -
C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství objektu bydlení č.p. 81 na pozemku parc.č. St. 10/2 s příslušenstvím a pozemku parc.č. St. 10/2 vše v katastrálním území Stružná, obec Stružná, okres Karlovy Vary, zapsáno na LV č. 296, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, KP Karlovy Vary, podle tohoto odhadu k datu ocenění 26.1.2015 po zaokrouhlení na:
430.000,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo – Nezjištěno. Věcná břemena – Nezjištěno. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství objektu bydlení č.p. 81 na pozemku parc.č. St. 10/2 s příslušenstvím a pozemku parc.č. St. 10/2 vše v katastrálním území Stružná, obec Stružná, okres Karlovy Vary, zapsáno na LV č. 296, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, KP Karlovy Vary, podle tohoto odhadu k datu ocenění 26.1.2015 po zaokrouhlení na:
430.000,- Kč. Slovy : čtyřistatřicettisíc korun českých V Hlučíně, 28.1.2015 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín – Darkovičky tel.: 731 645 931
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j.Spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 21/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 21/2015.
E. Seznam příloh 1. 2. 3. 4.
Fotodokumentace - 2 strany; Výpis z katastru nemovitosti - 4 strany; Kopie katastrální mapy - 1 strana; Místopis - 1 strana.
- 14 -
