ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 305/7395/2015 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti 3/4 na jednotce - bytu č. 2741/26 v bytovém domě č.p. 2739, 2740 a 2741 (bl. 343) včetně podílu na společných částech domu a pozemcích čís. parcel 5057/1, 5058 a 5059, k.ú. Most II, v ulici Mladé gardy v Mostě, okres Most, Ústecký kraj
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 305/7395/2015
LV no.: 13688
Name of subject / Předmět ocenění: Spoluvlastnický podíl o velikosti 3/4 na jednotce (podle zákona č. 72/1994 Sb.) - bytu č. 2741/26 v bytovém domě č.p. 2739, 2740 a 2741 včetně podílu na společných částech domu a podíl na pozemcích čís. parcel 5057/1, 5058 a 5059, k.ú. Most II, v ulici Mladé gardy v Mostě, okres Most, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Mladé gardy 2741/12, 434 01 Most Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota:
za celek: 239 025 Kč za podíl není stanovena
Market value: Tržní hodnota spoluvlastnického podílu ¾:
50 000 Kč
nestanovena Kč
Common price: Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ¾:
50 000 Kč
Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota:
za celek: 100 000 za podíl není stanovena
Number of properties: Počet objektů:
Kč
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
nestanoveno Kč
LAND / POZEMEK
1
Main building: Hlavní stavba:
byt č. 2741 (jednotka podle zákona Čísla parcel č. 72/1994 Sb.) Parcel of land nr.
Appurtenances: Příslušenství:
sklepní kóje
Size: Velikost
5057/1, 5058 a 5059 - odíl 228/19830 celkem 810 m2, podíl 228/19830, tj. 9,3 m2
Location in the town: Poloha v obci:
obytná zóna
Type: Druh
zastavěná plocha a nádvoří
Infrastructure: Infrastruktura
úplná
Unit price: Jednotková cena
450 Kč/m2
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system: Konstrukční systém:
Whole property: Celá nemovitost:
m2
m2
Office area: Kancelářské plochy:
m2
m2
Storage area: Skladové plochy:
m2
Built-up space: Obestavěný prostor:
m3
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Unit price: Jednotková cena:
Kč/m2
Income: Příjem:
Kč
Cost: Náklady:
Kč
Capitalization rate: Kapitalizační míra:
%
montovaný z panelů
Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha:
Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení:
22,8
1962 50 %
-2-
Property right / vlastnické právo: Nemovité věci evidované na listu vlastnictví č. 13688 jsou v podílovém spoluvlastnictví následujících osob: Tomáš Hrabák, bytem Mladé gardy 2741/12, 434 01 Most - podíl o velikosti 1/4 Jiří Jiřinec, bytem Mladé gardy 2741/12, 434 01 Most - podíl o velikosti 3/4 Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 13688 je vlastnické právo k bytu omezeno: - zástavním právem exekutorským podle § 69a exekučního řádu k ¼ spoluvlastnického podílu ve výši 8.820 Kč s příslušenstvím ve prospěch APOLLO LEASING spol. s r.o., podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ze dne 8.4.2011 - zástavním právem exekutorským podle § 69a exekučního řádu k ¼ spoluvlastnického podílu ve výši 206 Kč s příslušenstvím ve prospěch Dopravního podniku hl. města Prahy, a.s., podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ze dne 23.4.2012 - zástavním právem exekutorským podle § 69a exekučního řádu k ¼ spoluvlastnického podílu ve výši 16.306 Kč s příslušenstvím ve prospěch T-mobile Czech Republic a.s., podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ze dne 8.5.2013 - exekučními příkazy k prodeji nemovitosti - nařízením exekucí (podrobněji v příloze na LV č. 13688) Jiná omezení nebyla zjištěna. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 13688 je evidováno následující věcné břemeno: - věcné břemeno užívání měřiče tepla v č.p. 2740 ve prospěch Statutárního města Most (IČ 00266094) ze dne 1.2.1999. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 13688 jsou evidována zástavní práva: - zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu k ¼ spoluvlastnického podílu ve výši 8.820 Kč s příslušenstvím ve prospěch APOLLO LEASING spol. s r.o., podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ze dne 8.4.2011 - zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu k ¼ spoluvlastnického podílu ve výši 206 Kč s příslušenstvím ve prospěch Dopravního podniku k hl. městu Praha, a.s., podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ze dne 23.4.2012 - zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu k ¼ spoluvlastnického podílu ve výši 16.306 Kč s příslušenstvím ve prospěch T-mobile Czech Republic a.s., podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ze dne 8.5.2013 Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití byt. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je byt užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - omezené možnosti parkování Strong points / silné stránky: - v docházkové vzdálenosti jsou objekty občanské vybavenosti vč. obchodních center - dům prošel rekonstrukcí Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 13688 pro k.ú. Most II a obec Most, prokazující stav evidovaný k datu 17.9.2015, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Most II, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě
-3-
Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla na základě oznámení společnosti Dražbyprost s.r.o. ze dne 12.10.2015 svolána na den 20.10.2015, 10:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitých věcí nebyly nemovité věci zpřístupněny a provedení prohlídky tak nebylo umožněno. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle § 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. Informace k oceňovanému bytu a bytovému domu byly zjištěny od předsedy SVJD Radka Fouska. Výměra podlahové plochy bytu byla odvozena z velikosti podílu na společných částech domu a pozemku.
-4-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Kód obce : Název obce : Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : Název okresu : Název kraje : Poloha v obci :
699594 Most II 567027 Most 68000 01.01.2015 CZ0425 Most Ústecký Obytná zóna
Infrastructure / infrastruktura: Město Most je významným městem Ústeckého kraje, od roku 2000 je městem statutárním s 68 tisíci obyvateli a rozsáhlou infrastrukturou včetně vyšší městské vybavenosti a vysokého školství. Dopravní spojení města Most je velmi dobré, státními silnicemi I/13 ve směrech Chomutov a Ústí nad Labem, I/27 ve směru Žatec – Plzeň, I/15 ve směru Litoměřice – Praha, dále tratěmi ČD Ústí nad Labem – Most – Cheb a Most – Praha. Dálková silniční doprava je vedena obchvaty mimo zastavěné území města. Město je napojeno na veškeré inženýrské sítě včetně dálkového vytápění. Property Location / poloha nemovitosti: Oceňovaný byt je situován v bytovém domě č.p. 2739, 2740 a 2741, v sekci č.p. 2741, místěném na pozemcích čís. parcel 5057/1, 5058 a 5059, k.ú. Most II, v ulici Mladé gardy v Mostě. Bytový dům č.p. 2739, 2740 a 2741 (místně označený blok 343) je samostatně stojící budova. Jde o lokalitu zastavěnou začátkem 60. let min. století bytovými domy a stavbami občanské vybavenosti v rámci tehdejší tzv. komplexní bytové výstavby. Lokalita je dobře dostupná, nachází se v blízkosti centra Mostu. Short description property / stručný popis majetku: Oceňovaný byt je situován v 1. nadzemním podlaží, v sekci č.p. 2741 bytového domu č.p. 2739, 2740 a 2741, umístěném na pozemcích čís. parcel 5057/1, 5058 a 5059, k.ú. Most II. Bytový dům má 4 nadzemních podlaží (bytové jednotky) a 1 podzemní podlaží (sklepní kóje). K bytu náleží podíl o velikosti 228/19830 na společných částech domu č.p. 2739, 2740 a 2741 a na pozemcích čís. parcel 5057/1, 5058 a 5059, k.ú. Most II . Oceňovaný byt o velikosti 1+0 sestává z předsíně, pokoje s kuchyní, koupelny s WC. K bytu náleží sklepní kóje. Podlahová plocha bytu činí 22,8 m2, podle podílu na celkové podlahové ploše bytů v domě (podíl 228/19830). Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou montované ze železobetonových obvodových a stěnových panelů, vodorovné nosné konstrukce tvoří železobetonové stropní panely, střecha je plochá s mírným spádem ke střešním vpustím, krytina je z asfaltových svařovaných pásů, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, střecha je opatřena bleskosvody, stropy jsou s rovným podhledem, schodiště jsou betonová s teracovými stupni, okna jsou plastová s izolačním dvojsklem, vnitřní omítky jsou štukové, vnější povrchy panelů jsou opatřeny tepelnou izolací s barvenou omítkou. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, plynu, vody včetně teplé, kanalizace, vytápění včetně přípravy teplé vody je zajišťováno dálkově. K vybavení oceňovaného bytu dle sdělení patří vnitřní dveře, sprchový kout, umyvadlo a záchod, kuchyňská linka, elektrický sporák, dřez, vodovodní míchací baterie, topná tělesa, vodoměry, dále vnitřní instalace elektrického proudu, vody, kanalizace, tepla a teplé užitkové vody apod. Podlahy bytu jsou opatřeny krytinou z PVC a keramickou dlažbou.
-5-
Stáří a stavební stav: Bytový dům byl kolaudován v roce 1962, jeho stáří ke dni ocenění je tedy 53 let. Bytový dům prošel rekonstrukcí (zateplení fasády, plastová okna, vnitřní rozvody, instalován kamerový systém), současný stavební stav domu je dobrý. Dům je běžně udržován. Dle informace p. Fouska (předseda SVJD) je oceňovaný byt v původním stavu vybavení, neudržovaný, a vyžaduje již rozsáhlejší stavební úpravy.
Pozemky: K oceňovanému bytu č. 2741/26 náleží podíl 228/19830 na pozemcích čís. parcel 5057/1, 5058 a 5059, k.ú. Most II. Pozemky jsou rovinné konfigurace, napojeny na inženýrské sítě el. proudu, plynu, vody, kanalizace a tepelných rozvodů. Pozemky jsou přístupné z okolních veřejně přístupných pozemků, které jsou ve vlastnictví Statutárního města Mostu. Tvar pozemků je patrný z kopie katastrální mapy v příloze.
-6-
ANALÝZA OCENĚNÍ Obvyklá cena je definována v zákoně o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.) jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na nemovitých věcech o velikosti 3/4 vzhledem k celku. Vzhledem ke skutečnosti, že spoluvlastnické podíly nejsou standardním předmětem obvyklého obchodního styku, a tudíž nejsou k dispozici informace o nabízených nebo realizovaných cenách spoluvlastnických podílů, ale jsou k dispozici pouze tyto informace o celých nemovitých věcech, budou nemovité věci nejprve oceněny jako celek, cena spoluvlastnického podílu bude poté zjištěna jako podíl z ceny nemovitých věcí jako celku. Stav, kdy předmětem vlastnictví není celá nemovitá věc, ale pouze ideální spoluvlastnický podíl na ní, je třeba vnímat jako zdroj rizik, jejichž vliv působí na pokles ceny podílu oproti pouhému matematickému vyjádření hodnoty podílu z ceny nemovité věci jako celku. Výsledek dosažený vynásobením obvyklé ceny celku velikostí spoluvlastnického podílu bude proto dále redukován na 70 %, což by mělo vyjádřit rizika související s vlastnictvím ideálního podílu na nemovitých věcech. Indikaci výsledné obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti 3/4 na jednotce (podle zákona č. 72/1994 Sb.) - bytu č. 2741/26 v bytovém domě č.p. 2739, 2740 a 2741 včetně podílu na společných částech domu a podílu na pozemcích čís. parcel 5057/1, 5058 a 5059, k.ú. Most II, v ulici Mladé gardy v Mostě, okres Most, Ústecký kraj, ukazuje následující tabulka: Obvyklá cena nemovitých věcí jako celku stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v tabulce v příloze posudku Matematické vyjádření hodnoty podílu o velikosti 3/4 z obvyklé ceny nemovitých věcí jako celku Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti 3/4 se zohledněním rizik vyplývajících z vlastnictví ideálního spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech
-7-
100.000 Kč 100.000 x 3/4 = 75.000 Kč 75.000 x 70 % = 52.500 Kč
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) spoluvlastnického podílu o velikosti 3/4 na jednotce (podle zákona č. 72/1994 Sb.) - bytu č. 2741/26 v bytovém domě č.p. 2739, 2740 a 2741 včetně podílu na společných částech domu a podílu na pozemcích čís. parcel 5057/1, 5058, 5059, k.ú. Most II, v ulici Mladé gardy v Mostě, okres Most, Ústecký kraj, zapsané na listu vlastnictví č. 13688 pro k.ú. Most II a obec Most u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Most, stanovená na základě výše provedené analýzy, po zaokrouhlení, činí ke dni ocenění 20.října 2015 (po zaokrouhlení)
50.000,- Kč Slovy: Padesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí V části C listu vlastnictví č. 13688 je evidováno: - zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu k ¼ spoluvlastnického podílu ve výši 8.820 Kč s příslušenstvím ve prospěch APOLLO LEASING spol. s r.o., podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ze dne 8.4.2011 - zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu k ¼ spoluvlastnického podílu ve výši 206 Kč s příslušenstvím ve prospěch Dopravního podniku hl. města Prahy, a.s., podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ze dne 23.4.2012 - zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu k ¼ spoluvlastnického podílu ve výši 16.306 Kč s příslušenstvím ve prospěch T-mobile Czech Republic a.s., podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ze dne 8.5.2013 - exekuční příkazy k prodeji nemovitosti - nařízení exekucí - věcné břemeno užívání měřiče tepla v č.p. 2740 ve prospěch Statutárního města Most (IČ 00266094) ze dne 1.2.1999. Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 13688. Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje případné dluhy související se správou domu a pozemku. Věcné břemeno užívání měřiče tepla je běžné v domech s dálkovým zdrojem tepla a nemá vliv na obvyklou cenu. Jiná rizika v souvislosti s nemovitou věcí nebyla zjištěna.
ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 305/7395/2015.
Ing. Vladimír Hůda jednatel
V Mostě, dne 21.října 2015
-8-
