ZNALECKÝ POSUDEK č. 4221-20/2015 O ceně pozemku p.č.st.24, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 531 m2, jehož součástí je rodinný dům č.p.18, Chramostek, obec Lužec nad Vltavou, včetně příslušenství a pozemku p.č.4/2, zahrada, o velikosti 12 m2 a p.č.121/14, orná půda, o velikosti 497 m2, vše zapsáno na LV č.738 pro k.ú.Chramostek
Objednatel znaleckého posudku:
Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/11 772 00 Olomouc
Účel znaleckého posudku:
Stanovení ceny pro účely dražby
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 26.1.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích 26.1.2015
A. NÁLEZ
1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.st.24, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 531 m2, jehož součástí je rodinný dům č.p.18, Chramostek, obec Lužec nad Vltavou, včetně příslušenství a pozemku p.č.4/2, zahrada, o velikosti 12 m2 a p.č.121/14, orná půda, o velikosti 497 m2, vše zapsáno na LV č.738 pro k.ú.Chramostek
2. Základní informace
Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Rodinný dům Chramostek 18 277 06 Lužec nad Vltavou Středočeský Mělník Lužec nad Vltavou Chramostek 1 445
Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 590,00 Kč/m2
Koeficienty obce
Název koeficientu O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)
č. III IV V I
Pi 0,75 0,60 0,80 1,00
II II
0,95 0,98
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 532,90 Kč/m2 -2-
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 26.1.2015 za přítomnosti znalce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.738 pro k.ú.Chramostek - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR
5. Vlastnické a evidenční údaje
Vlastník stavby:
485629/091, Paní Jaroslava Kačenová, Prouzova 763/10, 19000 Praha 10, vlastnictví: výhradní
Vlastník pozemku:
485629/091, Paní Jaroslava Kačenová, Prouzova 763/10, 19000 Praha 10, vlastnictví: výhradní
odpovídají skutečnosti
6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena
7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení. Rozměry byly odhadnuty dle mapových podkladů. Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící rodinný dům, pravděpodobně nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím. Je zděný, smíšené zdivo. Má sedlovou střechu a polovalbovou střechu, krytina je z pálené tašky, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná zdvojená, a dřevěná Euro, fasáda je břízolitová a vápenná stříkaná v horším stavu. Vnitřní vybavení předpokládám standardní až podstandardní. Na pozemku se dále nachází zděná přízemní garáž a vedlejší stavby. Příjezd k nemovitosti je po zpevněné komunikaci. Stav domu je průměrný. Stáří objektu odhaduji na nejméně 80 roků. -3-
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD
-4-
B. ZNALECKÝ POSUDEK
Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění pozemků
1.1. Pozemky s RD
Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 1 040,00 m2 R = (200 + 0,8 * Σvp) / Σvp R = (200 + 0,8 * 1 040,00) / 1 040,00 = 0,992
Výpočet indexu cenového porovnání
Index omezujících vlivů pozemku
Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a -5-
č. I I
Pi 0,00 0,00
I I
0,00 0,00
ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez vlivu
I II
0,00 0,00
č. I
Pi -0,06
IV
0,00
III I II IV
0,00 -0,04 0,00 1,00
č. I
Pi 1,01
I
0,03
IV II
-0,02 -0,10
III
-0,05
VII
0,01
II
-0,02
II
0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi
Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5
Index trhu
IT = P6 * (1 +
Σ Pi) = 0,900
i=1
Index polohy pozemku
Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti -6-
komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II II II
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,858 i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,900 * 1,000 * 0,858 = 0,772
Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků
Zákl. cena Index [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 528,64 0,772 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,992
Zatřídění
Typ § 4 odst. 1
Název
Parcelní číslo st.24
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada 4/2 § 4 odst. 1 orná půda 121/14 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem
-7-
Koef.
Upr. cena [Kč/m2] 408,11
Výměra [m2] 531,00
Jedn. cena [Kč/m2] 408,11
Cena [Kč] 216 706,41
12,00 497,00
408,11 408,11
4 897,32 202 830,67 424 434,40
Ocenění staveb na pozemcích
Rodinný dům
Zatřídění pro potřeby ocenění
Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 80 let 2 453,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží
přízemí: Název podlaží přízemí:
= Zastavěná plocha 113,00 m2
113,00 m2
Konstrukční výška 2,50 m
Obestavěný prostor
vrchní stavba: 113,0*4,0 zastřešení: 113,0*2,9/2 Obestavěný prostor - celkem:
= = =
452,00 m3 163,85 m3 615,85 m3
Podlažnost:
Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00
ZP1 = ZP =
-8-
113,00 m2 113,00 m2
Výpočet indexu cenového porovnání
Index vybavení
Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient stáří upraven o + 0,01 pro stavby s nástavbou, přístavbou úpravami. Koeficient pro stáří 80 let: s = 1 - 0,005 * 80 = 0,600
č. I
Vi typ A
III I
0,00 -0,08
III I III
0,03 0,00 0,00
III III I II II
0,00 0,00 0,00 -0,03 0,00
III III III
0,01 0,00 0,85
či rozsáhlejšími stavebními
12
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V13 * 0,610 = 0,482
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi
Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů -9-
č. I
Pi -0,06
IV
0,00
III I II
0,00 -0,04 0,00
6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
IV
1,00
č. I
Pi 1,01
I
0,03
IV II
-0,02 -0,10
III
-0,05
VII
0,01
II
-0,02
II
0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,900 i=1
Index polohy pozemku
Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,858 i=2
Ocenění
Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 453,- Kč/m3 * 0,482 = 1 182,35 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 615,85 m3 * 1 182,35 Kč/m3 * 0,900 * 0,858= 562 277,62 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
562 277,62 Kč
Cena staveb celkem
=
562 277,62 Kč
Pozemky s RD - zjištěná cena
=
986 712,02 Kč
- 10 -
C. REKAPITULACE
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení
1. Ocenění pozemků 986 712,- Kč
1.1. Pozemky s RD
1. Ocenění pozemků celkem
986 712,- Kč
Celkem
986 712,- Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
986 712,- Kč
Rekapitulace výsledných cen
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD
986 712,- Kč
1. Ocenění pozemků celkem
986 712,- Kč
Celkem
986 712,- Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
986 712,- Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Devětsetosmdesátšesttisícsedmsetdeset Kč - 11 -
986 710,- Kč
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti:
Zástavní právo smluvní - zajištění pohledávky ve výši 822.000,- Kč s příslušenstvím a zajištění budoucích pohledávek do celkové výše 1.612.764,- Kč - Private Capital Invest a.s., Štěpánská 539/9, Praha 2, Nové Město, 120 00 Praha 2. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje.
Porovnání s obdobnými nemovitostmi :
rodinný dům 2+1 v Újezdci. Dům je v původním stavu. Střecha je zrekonstruována v roce 2000, dům je k rekonstrukci. Vstupní chodba dělí dům, na dvě části, kde do ulice, je prostorná kuchyň a na druhé straně jsou dva pokoje. Podlahy jsou betonové s krytinou keramická dlažba a PVC. Součástí chodby je vstup do kotelny, kde je zároveň i koupelna. Toaleta je suchá. Vstup je předsíní,která je prosklená. K domu náleží hospodářské budovy, dřevník a kůlna. Zahrada je situována za domem. V obci je rybník, kde se rybaří a požární nádrž, vhodná ke koupání. Veškerá občanská vybavenost v Úžicích. Doprava autobusové spoje, PID doprava, auto, Mělník 9 km, Kralupy nad Vltavou 11km, Praha - Zdiby 18 km. Požadovaná cena 1.250.000,- Kč včetně provize, včetně právního servisu.
- 12 -
Prodej útulného přízemního rodinného domu 3+kk v Lužci nad Vltavou s malou zahrádkou a prostorným vybetonovaným dvorem. Rekonstrukce v roce 2007, nové krovy a střešní krytina, rozvody elektřiny a vody, podlahy, plastová okna. Z předsíně vstup do koupelny a WC, dále na pravo do obývací kuchyně a vlevo do ložnice a dětského pokoje. Na dvoře je venkovní posezení a venkovní krb. Dům je zateplený s nízkými náklady na energie. V obci je veškerá občanská vybavenost, vzdálenost do Prahy 39 km. Požadovaná cena 1.290.000,- Kč včetně provize.
RD o CP 428 m2 v Lužci nad Vltavou. Dům je dispozičně 3+1, je po částečné rekonstrukci, vlastní garáž, dílnu a vejminek, kde se nachází 1 místnost s koupelnou a WC. V obci je veškerá občanská vybavenost, výborné podmínky pro rybaření - pískovna, řeka. Dobrá dopravní dostupnost do Prahy (20 min.), Mělník (11 km), nájezd na dálnici D8 Praha - Teplice (5 min). Požadovaná cena 1.550.000,- Kč včetně provize.
- 13 -
rodinný dům 3+1 s garáží a zahradou v lokalitě Podřipská - Horní Beřkovice. Dispozice domu: v přízemí domu dva pokoje, kuchyň (bez kuchyňské linky), spíž, chodba, koupelna s plynovým kotlem, vanou a WC. V horní části podsklepeného domu ložnice a půdní prostor. Dům je napojen na všechny inženýrské sítě (kanalizace, voda elektřina a plyn), na pozemku garáž a ovocné stromy. U domu přístavba s dílnou, skladem a druhým WC. Dům je na hezkém místě v centru obce. Požadovaná cena 1.290.000,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu (k jednání).
Obvyklou cenu garáže a vedlejších staveb určuji částkou 150.000,- Kč (započteno v celkové obvyklé ceně).
Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.400.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč
Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.400.000,- Kč. Slovy: Jedenmiliončtyřistatisíc Kč V Tršicích 26.1.2015
Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail:
[email protected] Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.7. - 14 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4221-20/2015 znaleckého deníku.
- 15 -
E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 738 ze dne 8.12.2014 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti
- 16 -
počet stran A4 v příloze: 2 1 2 3
Fotodokumentace nemovitosti
- 17 -
Mapa oblasti
- 18 -
- 19 -
- 20 -
