2015

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 0274-021/2015 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům č.p. 165 v Příbrami, Nad Štolou a jeho podíl o hodnotě 1/2 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Příbram, obec Příbram, k.ú. Příbram Adresa nemovité věci: Nad Štolou 165, 261 01 Příbram Vlastníci stavby: Václav Zazvonil, Plzeňská 53, 261 01 Příbram, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Blažena Zazvonilová, Nad Štolou 165, 261 01 Příbram, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: Václav Zazvonil, Plzeňská 53, 261 01 Příbram, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Blažena Zazvonilová, Nad Štolou 165, 261 01 Příbram, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:

Eurodražby.cz a.s. Čimická 780/61, 181 00 Praha 8

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Ing. František Klokočík Horní Hradiště 43, 331 01 Plasy IČ: 13869906 telefon: 774344241 DIČ: CZ500902342 fax:

ÚČEL OCENĚNÍ:

e-mail: [email protected]

jako podklad pro veřejnou dražbu nedobrovolnou elektronickou č.j. 982/2015-N (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA

500 000 Kč

Datum místního šetření: 16.11.2015 Stav ke dni : 16.11.2015 Za přítomnosti: Blaženy Zazvonilové, která mi neumožnila vstup do všech místností a do garáže a kůlen Počet stran: 33 stran Počet příloh: 24 Počet vyhotovení: 2

V Plasích, dne 18.11.2015

Ing. František Klokočík

NÁLEZ Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny podílu 1/2 této nemovitosti  Parcela č. 4515/7 o výměře 200 m2, zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba : Příbram V-Zdaboř, č.p. 165, bydlení  Parcela č. 4515/8 o výměře 487 m2, zahrada  Parcela č.4515/13 o výměře 37 m2, zahrada zapsané na LV č. 1920, pro k.ú. Příbram, obec Příbram, okres Příbram, u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 23.10.2015 Snímek z katastrální mapy k datu 27.10.2015 a 18.11.2015 Místopis Příbram je okresním městem s veškerou infrastrukturou a veškerým vybavením. Předmětný dům je situován na západním okraji města ve stávající zástavbě finských rodinných domů z roku 1950. Přístup a příjezd k rodinnému domu je po místní komunikaci, ulici nazvané Nad Štolou. Toto území je totiž vytvořené násypem haldy z příbramských dolů. Rodinný dům stojí na pozemku parcelního čísla 4515/7 v katastrálním území Příbram, obec Příbram. Na tomto pozemku stojí i garáž a kolna. Tyto objekty mi nebyly otevřeny. S rodinným domem jsou funkčně propojeny pozemky p.č. 4515/8, 4515/13 a 4515/39. Ten poslední s p.č. 4515/39 je ale ve spoluvlastnictví jiných fyzických osob než jsou předmětní spoluvlastníci. Je to právní vada předmětné nemovitosti. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

BUDOUCÍ STAV

 bytová zóna  průmyslová zóna Okolí :  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn Přípojky:  /  elektro  telefon veř / vl.

 bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):  MHD  železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):  dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD  zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku

 autobus  silnice II.,III.tř

Celkový popis Rodinný dům je samostatně stojící dům s jedním nadzemním podlažím, částečným 1. podzemním podlažím a částečným podkrovím. Rodinný dům obsahuje jednu bytovou jednotku o velikosti 5+1. Původní velikost bytové jednotky byla 2+1, viz projektová dokumentace v příloze. Dispozice 1. PP : sklep -2-

Dispozice 1. NP : před vstupem do domu je dřevěný přístřešek, který jsem do zastavěné plochy nezapočetl, dále je to chodba 1, z které je vstup do koupelny s kotelnou a do komory a do chodby 2, která je komunikačním prostorem domu a z ní jsou vstupy do pokoje, do dalšího pokoje do kuchyně, do WC a na dřevěné schody do podkroví a na betonové schody do 1. podzemního podlaží, z kuchyně je vstup do pokoje, z tohoto pokoje do dalšího pokoje. Dispozice podkroví : z chodby je vstup do pokoje Sklep je postavený z lomového kamene. Strop nesou ocelové traverzy. Stěny jsou omítnuty hladkou vápennou omítkou. Sklep působí čistě a je suchý. Vrchní stavba je postavena v systému dřevostavby. Na obou štítech se provedla před 30. lety přístavba, na tom severním dokonce na cizím pozemku p.č. 4515/39, na jižním pozemku na pozemku p.č. 4515/7 a 4515/8. Toto není legalizováno a je to vlastně černou stavbou. Vnitřní stěny a stropy jsou natřeny nátěry pro dřevěné konstrukce. Podlahy jsou dřevěné potažené kobercem, PVC anebo keramickou dlažbou. Střecha nad původní části je sedlová pokryta eternitem a nad přístavbami pultová pokryta plechem. Okna jsou z části dřevěná zdvojená a zčásti plastová zdvojená. Dveře jsou z části z dřevotřísky a z části ze dřeva. Dům je zásobován pitnou vodou z městského vodovodu. Teplá užitková voda je připravována v elektrickém bojleru o objemu 80 l. Odkanalizování je do stávající žumpy umístěné před severní přístavbou. Topení je ústřední s kotlem na tuhá paliva umístěném v koupelně. Tuhá paliva jsou uskladněny v kolně. Sporák je plynový na propan - butan. Elektrika je 220/380 V. Životnost konstrukčních prvků dlouhodobé životnosti je pro dřevostavby 80 roků. Životnost konstrukčních prvků krátkodobé životnosti je u konce. Jsou zralé na rekonstrukci. Nejvíce je to vidět na masivních předimenzovaných rozvodech topení. Vedlejšími stavbami tvořícími příslušenství rodinného domu jsou garáž s kolnou a druhá kolna a dřevěný přístřešek. Stavebními úpravami jsou vstupní vrata a vrátka z kovové rámové konstrukce, dva skleníky, pergola a venkovní zahradní krb. Rodinný dům je z části udržovanou a z části neudržovanou stavbou až na zatékání srážkové vody z dešťového svodu na upravený terén severní přístavby. Stáří původního rodinného domu : 2015 - 1950 = 65 roků. Stáří přístaveb : 2015 - 1985 = 30 roků. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci:  Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru  Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí  Stav stavby umožňuje podpis zástavní  Stav stavby neumožňuje podpis zástavní -3-

smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné užívání stavby není v rozporu s její  Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací  Přístup k nemovité věci přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Pozemek parcelního čísla 4515/39 v katastrálním území Příbram, obec Příbram je užíván jako zahrada a to spoluvlastníky předmětného rodinného domu. Pozemek je ale v podílovém spoluvlastnictví Pavla Vošmika a Blaženy Vošmikové, když Pavel Vošmik je bratrem Blaženy Zazvonilové a Blažena Vošmiková je matka Blaženy Zazvonilové. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou  Nemovitá věc není situována v záplavovém  Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení:  Zástavní právo Komentář: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 1.500.000,- Kč ze smlouvy o zápůjčce ze dne 28.1.2015 k podílu 1/2 nemovitosti s oprávněním pro Diamond Credit s.r.o. Ostatní rizika: nejsou

OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Cena pozemků

Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)

Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m2 ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Příbram - Zdaboř KRC: 0,90

KMP: 1,00

KPP: 0,90

KDD: 1,00

KMZ: 1,00

KIV: 1,00

KVP: 0,90

KUV: 0,90

642 867 000 1 350,47 0,66 Parcela č.: 886,04 Popis pozemku: Stavební pozemek kompletně zasíťovaný. Velmi žádaná lokalita ve vilové zástavbě v Příbrami. Průměrná jednotková cena 886,04 Kč/m2 Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří

Parcela č. 4515/7

Výměra [ m2 ] 200

-4-

Jednotková cena [ Kč/m2 ] 800,00

Celková cena pozemku [Kč] 160 000

zahrada 4515/8 zahrada 4515/13 Celková výměra pozemků

487 37 724

800,00 800,00 Hodnota pozemků celkem

389 600 29 600 579 200

Výpočet věcné hodnoty stavby Věcná hodnota Věcná hodnota dle THU Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 15,88 m2 2,23 m

Název 1. podzemní podlaží Výčet místností: sklep Užitná plocha celkem: 1. nadzemní podlaží Výčet místností: pokoj pokoj pokoj pokoj kuchyň chodba 1 chodba 2 schodiště koupelna a kotelna WC komora Užitná plocha celkem: podkroví Výčet místností: pokoj chodba Užitná plocha celkem:

9,34 m2

1,00

9,34 m2 9,34 m2

112,49 m2 17,65 m2 16,70 m2 16,02 m2 9,94 m2 8,06 m2 4,67 m2 3,60 m2 2,25 m2 6,10 m2 0,82 m2 0,84 m2

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

3,05 m

17,65 m2 16,70 m2 16,02 m2 9,94 m2 8,06 m2 4,67 m2 3,60 m2 2,25 m2 6,10 m2 0,82 m2 0,84 m2 86,65 m2

46,57 m2 12,88 m2 6,67 m2

1,00 1,00

1,85 m

12,88 m2 6,67 m2 19,55 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1. podzemní podlaží (6,70*2,37)*(2,23) 1. nadzemní podlaží (12,89*9,71-6,94*1,55-2,95*0,65)*(3,05) podkroví (6,71*6,94)*(1,85) (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název -5-

= = =

Typ

[m3] 35,41 m3 343,09 m3 86,15 m3 Obestavěný

prostor 35,41 m3 343,09 m3 86,15 m3 464,65 m3

1. podzemní podlaží 1. nadzemní podlaží podkroví Obestavěný prostor - celkem: Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení

Popis kamenné na bázi dřevní hmoty dřevěné krov dřevěný, vázaný eternit a plech pozinkovaný plech malby a nátěry břízolitové stříkané chybí běžné keramické obklady dřevěné hladké plné dveře dřevěná a plastová dřevěná a betonová keramická dlažba ústřední topení světelná, třífázová chybí ocelové trubky, studená i teplá voda bojler propan - butan žumpa plynový sporák umyvadlo, vana, WC splachovací chybí

[m ] [m2] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč]

Ocenění 112 116 464,65 3 915 100,00 3 915 1 819 091

roků roků %

65 15 81,30

2

-6-

Věcná hodnota (VH)

[Kč]

340 170

Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:

115,54 m2 464,65 m3 112,49 m2 724,00 m2

Popis oceňované nemovité věci V porovnávací metodě mám jenom jeden vzorek, protože jsem další na serveru sreality pro lokalitu Příbramska nenašel. Porovnávaný rodinný dům je ale rovněž postaven v systému dřevostavby a je z roku 1960. Je to pro mně hodnověrný údaj o který se můžu opřít. Předmětný oceňovaný rodinný dům je z roku 1950.

Srovnatelné nemovité věci Název: Prodej, rodinný dům

Prodej rodinného domu, 75 m2, pozemek 1 379 m2, Nepomuk, okres Příbram 850 000 Kč Nabízíme řadový rodinný dům postavený v 60. letech (Delta domky) na okraji Vojenského újezdu Brdy, 4 km od Rožmitálu pod Třemšínem, okr. Příbram. Domek nyní slouží jako malý rodinný domek, ale ideální by díky poloze v přírodě byl i jako chalupa. Do krásných a hlubokých lesů je odtud 3 min pěšky a z pozemku je krásný výhled do údolí k jihu. Nejvyšší vrcholy Brdce (839 m.n.m.) a Praha (862 m.n.m.) jsou vzdáleny 5 resp 3,5 km. Příroda v okolí je nedotčena civilizací, ale vstup je sem oficiálně zamítnut. Přesto je zde mnoho turistických a cyklistických tras. Dům je dispozičně řešený jako 2+1. Mimo dům stojí velká garáž, zahradní domek, sklad dřeva a plechový sklad. K domu patří velký pozemek – 1379 m2, orientovaný k jihu, s ovocnými stromy. Na pozemek je možný vjezd automobilem nebo lze parkovat i před domem na obecní komunikaci. Půda domu je využitelná pro vestavění jedné velké nebo dvou menších místností. Nemovitost je vhodná k rekonstrukci, i když tak jak nyní stojí je pro bydlení použitelná. Vodovod je přiveden obecní, plyn není zaveden, el. je 240-400V a kanalizace je do septiku. Pro stálé bydlení by bylo třeba investovat do výměny oken, dveří, podlah, elektřiny, vytápění, omítek a modernizovat kuchyni a koupelnu. V přímém sousedství se nachází pouze jedna nemovitost (tentýž již rekonstruovaný domek) a sousedské vztahy jsou klidné a bezproblémové. 100 m. od domu je pohostinství

-7-

Lokalita Nepomuk, okres Příbram Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,02 K3 Poloha 1,02 K4 Provedení a vybavení 1,02 K5 Celkový stav 1,02 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,02 Zdroj: Neuvedeno Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu 0,89 10 104 podlahovou plochou větší; Poloha - samostatně stojící rodinný dům; Provedení a vybavení - vodovodní přípojka; Celkový stav - po přístavbě a částečné rekonstrukci; Vliv pozemku výměrou menší; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší nemovitost; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 75,00 m 1 379 m 850 000 Kč 11 333 Kč/m2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota

10 104 Kč/m2 10 104 Kč/m2 10 104 Kč/m2 10 104 Kč/m2 115,54 m2 1 167 416 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku

1 167 416 Kč 0 Kč 919 370 Kč 579 200 Kč

Obvyklá cena 500 000 Kč slovy: Pětsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.15

-8-

Komentář ke stanovení výsledné ceny Předmětný rodinný dům je zatížený chybějícím majetkoprávním vypořádáním pozemku parcelního čísla 4515/39 v katastrálním území Příbram. Přístavba není legalizována. Proto jsem cenu porovnáním ponížil z hodnoty 1 170 000,- Kč na hodnotu 1 000 000,- Kč, z toho 1/2 je o hodnotě 500 000,- Kč. Závěr Obvyklá cena je cenou reálnou. Pozemky v Příbrami jsou cenné. Rodinný dům je zachovalou a zabydlenou stavbou s veškerým příslušenstvím. V Plasích 18.11.2015 Ing. František Klokočík Horní Hradiště 43 331 01 Plasy telefon: 774344241 e-mail: [email protected] Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 24.10.2003 č.j. Spr 1111/03 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 0274-021/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 06/2015.

-9-

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Snímek z katastrální mapy k datu 27.10.2015 Snímek z katastrální mapy k datu 23.11.2015 Mapa oblasti Projekt - Půdorys 1. NP Projekt - Řez příčný Fotodokumentace

- 10 -

počet stran A4 příloze 3 1 1 1 1 17

- 11 -

- 12 -

- 13 -

- 14 -

Část projektové dokumentace

- 15 -

- 16 -

Pohled z ulice

Příjezd k domu - 17 -

Přístup k domu

Jižní pohled

- 18 -

Severní pohled, vpravo přístřešek

Původní dům, vlevo a vpravo jsou přístavby

- 19 -

Přístavba na severní straně

Pergola

- 20 -

Garáž a kolna

Druhá kolna

- 21 -

Kolna, pergola, venkovní krb, dva skleníky

Střecha z eternitu, ve spodní části plech

- 22 -

Chodba 1

Chodba 2

- 23 -

Interiér pokoje

Pokoj

- 24 -

Kuchyň

Pokoj

- 25 -

Pokoj

Pokoj

- 26 -

WC

Schody do podkroví

- 27 -

Dřevěné zábradlí

Podkroví

- 28 -

Detail dřevěné konstrukce domu

Původní litinové radiátory

- 29 -

Elektro vypínač, kolem neukončená omítka

Neukončené vnitřní úpravy stěn. Masivní rozvod topení

- 30 -

Ulice Nad Štolou

Jižní přístavba s pultovou střechou, vstupní přístřešek

- 31 -

Detail PVC okna

Zahrada a jižní přístavba - 32 -

- 33 -