2015

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.

se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: [email protected] zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka 178876

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 11155-625/2015

O ceně nemovitých věcí sestávající z pozemku p.č. St. 121 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: Pytlíkov, č.p. 13, rod. dům (stavba stojí na pozemku p.č. St. 121), a dále pozemku p.č. 707/1 - ostatní plocha, pozemku p.č. 708 - ostatní plocha a pozemku p.č. 709/1 zahrada, vše v k.ú. Lysec, obec Bžany, okres Teplice. Objednavatel posudku:

JUDr. Marcel Smékal soudní exekutor, Exekutorský úřad Praha - východ Michelská 1326/62 140 00 Praha 4 IČ: 60351268 DIČ: CZ6601071499

Účel posudku:

Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřebu exekučního řízení č.j. 081 EX 02946/14-089

Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 25.3.2015 posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: [email protected] www.posudek.com Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednavatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 18 stran a 6 stran příloh. V Praze, dne 10.4.2015

ZNALECKÝ POSUDEK č. 11155-625/2015

A. 1.

NÁLEZ Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne 10.2.2015 vydané Exekutorským úřadem Praha - východ, JUDr. Marcel Smékal, č.j. 081 EX 02946/14-089, byl přibrán znalecký ústav a to k ocenění nemovitých věcí sestávající z pozemku p.č. St. 121 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: Pytlíkov, č.p. 13, rod. dům (stavba stojí na pozemku p.č. St. 121), a dále pozemku p.č. 707/1 - ostatní plocha, pozemku p.č. 708 - ostatní plocha a pozemku p.č. 709/1 - zahrada, vše v k.ú. Lysec, obec Bžany, okres Teplice. Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu těchto nemovitých věcí a jejich příslušenství. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitých věcí. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitými věcmi. V případě, že nejsou žádné movité věci, které by tvořily příslušenství nemovitých věcí, uvede znalec, že tyto movité věci nejsou. V případě, že s nemovitými věcmi nejsou spojena žádná práva ani závady, uvede znalec, že taková práva ani závady nejsou. Vyjádření o movitých věcech, jež jsou součástí nemovitých věcí, a o právech a závadách s nemovitými věcmi spojených musí být vždy bezpodmínečnou součástí znaleckého posudku. K právům zástavním znalec nepřihlíží. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.”

stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. „administrativní cena“) - jedná se o cenu určenou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 25.3.2015, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 5. části „Nález“ tohoto znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní). Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí.

2.

Prohlídka a zamě ení nemovitých věcí Prohlídka a zaměření nemovitých věcí byly provedeny dne 25.3.2015 za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Radka Mikuláše a povinného pana Romana Kliebera, který neumožnil prohlídku předmětu ocenění. Pro potřeby tohoto znaleckého posudku bylo provedeno ohledání a zaměření nemovitých věcí zvenčí. Informace, týkající se některých prvků vnitřního vybavení, jejich stavebně technického stavu a jejich rekonstrukcí byly z části sděleny povinným pouze ústně a z části byly převzaty ze Znaleckého posudku č. 9375-875/2014, ze dne 12.6.2014. Některé prvky zejména vnitřního vybavení objektu nebyly zjištěny, pro potřeby tohoto znaleckého posudku jsou uvažovány jako standardní, jejich stav, stáří a další životnost je odhadnuta odborným odhadem zpracovatele.

stránka č. 3


3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 9, pro k.ú. Lysec, obec Bžany, okres Teplice, vyhotovený objednavatelem dne 10.2.2015, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Náhled katastrální mapy, pro k.ú. Lysec, obec Bžany, okres Teplice, vyhotovená znaleckým ústavem dne 25.3.2015, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Grafická část povodňového plánu České republiky, uveřejněná na www.dppcr.cz, zpracována Ministerstvem životního prostředí ČR. Znalecký posudek č. 9375-875/2014, ze dne 12.6.2014, který byl vyhotoven našim Znaleckým ústavem pro účely jiného exekučního řízení. Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních serverech www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz, www. realitycechy.cz, www.realitymorava.cz atd. Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý.

4.

Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje:

Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Ústecký Teplice Bžany Lysec (689653)

List vlastnictví číslo: 9 Vlastník: Klieber Roman Pytlíkov 13, 41501 Bžany

stránka č. 4


5. Celkový popis p edmětu ocenění Jedná se o přízemní, podsklepený rodinný dům ze smíšeného zdiva s využitým podkrovím pod sedlovou střechou krytou taškou pálenou. Objekt je situovaný do půdorysného tvaru obdélníka, nachází se v zastavěné, odlehlé části obce Bžany, v místní části Pytlíkov, v řadové zástavbě jako samostatně stojící. Předmět ocenění se nachází na adrese Pytlíkov 13, 415 01 Bžany. Parkování je možné ve vlastní garáži. Pozemky leží v mírně sklonitém terénu, tvoří jednotný funkční celek a jsou přístupné po veřejné, zpevněné komunikaci na pozemku p.č. 716/1 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Obec Bžany, č.p. 50, 415 01 Bžany. Dům je napojen na inženýrské sítě: elektro, obecní vodovod, vlastní rozvod PB a žumpu. Dle informací ČSÚ je v obci Bžany dále možnost napojení na plynové vedení a hloubkovou kanalizaci. Objekt sestává ze dvou bytových jednotek o velikosti 3+1 každá s kompletním sociálním zařízením a společným vstupem. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle sdělení účastníka místního šetření z roku 1908. V průběhu své celkové životnosti objekt procházel rekonstrukcemi a modernizacemi prvků krátkodobých životností. V roce 2010 byla vyměněna nová střešní krytina, včetně klempířských konstrukcí a byl instalován kontaktní zateplovací systém. S ohledem na celkový technický stav, stáří, provedení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno odborným odhadem zpracovatele. Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažovat jako stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav). Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění. Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství stavby hlavní: a) vedlejší stavby: Vedle rodinného domu, vpravo (pohled z přístupové komunikace) je situována přízemní, dřevěná kůlna s valbovou střechou krytou provizorní krytinou. Na obytnou část rodinného domu vpravo navazuje přízemní, zděný (z části dřevěný) přístřešek se sedlovou střechou krytou taškou pálenou. Vedle oceňovaného objektu dále vpravo se nachází přízemní, zděná garáž s pultovou střechou krytou standardní povlakovou krytinou IPA. b) příslušenství, které je tvořeno těmito venkovními úpravami: - oplocení - drátěné pletivo na ocelových sloupcích a betonové podezdívce - 2x vrata z ocelové konstrukce - vrátka z ocelové konstrukce - venkovní bazén - zpevněné plochy (betonová dlažba) - studna - žumpa - přípojky IS Dle místního šetření, informací objednavatele a dle dalších dostupných podkladových materiálů nejsou s draženými nemovitými věcmi spojeny žádná práva či závady. Movité věci, které by tvořily příslušenství k předmětu ocenění, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele.

stránka č. 5


6.

Obsah znaleckého posudku

1) Objekty a) Rodinný dům č.p. 13 2) Pozemky a) Pozemky 3) Ocenění porovnávací metodou

stránka č. 6


B.

POSUDEK

Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Hodnocení znaku Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Poptávka je vyšší než nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Jednotka ve spoluvlastnictví nebo jednotka bez pozemku 3 Změny v okolí III. Pozitivní nebo stabilizovaná území v historických jádrech obcí 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

Pi 0,01 –0,02 0,01 0,00 0,00

1,00

5

Index trhu:IT = P6 × (1 +  Pi) = 1,000 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Hodnocení znaku Popis znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 4 Možnost napojení pozemku na II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě inženýrské sítě, které jsou v v obci obci 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně pozemku dostupná občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VII. Příjezd po zpevněné komunikaci, s pozemku možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava II. Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost II. Bez dalších vlivů 11 Vlivy ostatní neuvedené 11

Pi 1,01 0,03 –0,02 –0,10 –0,02 0,01 –0,02 0,00 0,00 0,00 0,00

Index polohy: IP = P1 × (1 +  Pi) = 0,889 i=2

stránka č. 7


Ocenění 1) Objekty 1.a) Vyhláška 199/2014 Sb. 1.a.1) Rodinný dům č.p. 13 – § 13 Zatřídění pro potřeby ocenění

Rodinný dům: typ C Konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 1121 Budovy dvoubytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.2 domy rodinné dvoubytové a tříbytové Koeficient změny ceny stavby: 2,119 Podlaží: Název I.NP Podkroví I.PP Součet:

Zastavěná plocha 12,27×11,62 12,27×11,62 12,27×11,62

Obestavěný prostor (OP): Spodní stavba 12,27×11,62×2,30 Vrchní stavba 12,27×11,62×3,68+4,00×6,00×1,00 Zastřešení 12,27×11,62×5,50×0,50 Obestavěný prostor – celkem: Vybavení: Název, popis 1. Základy – smíšené 2. Zdivo – smíšené 3. Stropy – dřevěné trámové s rovným podhledem 4. Střecha – vaznicová sedlová 5. Krytina – taška pálená 6. Klempířské konstrukce – pozinkované (žlaby, svody, parapety) 7. Vnitřní omítky – vápenné hladké 8. Fasádní omítky – kontaktní zateplovací systém 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady – keramický obklad (kuchyň, koupelna, WC) 11. Schody – kamenné bez zábradlí

Obj. podíl 5,40 % 23,40 % 9,10 % 5,40 % 3,30 %

= = = =

142,58 m2 142,58 m2 142,58 m2 427,74 m2

= = = =

327,93 m3 548,68 m3 392,09 m3 1 268,70 m3

Hodnocení Podíl Podstandardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní

0,80 % Standardní 6,10 % Standardní 2,80 % Standardní 90 % Nevyskytuje se 10 % 0,50 % Nevyskytuje se 2,20 % Standardní 2,30 % Podstandardní stránka č. Ř


Název, popis Obj. podíl 12. Dveře – dřevěné náplňové do ocelových zárubní 3,20 % 13. Okna – dřevěná zdvojená 5,10 % 14. Podlahy obytných místností – betonové, textilní krytiny, prkenné (původní) 2,10 % 15. Podlahy ostatních místností – betonové, textilní krytiny, prkenné (původní), PVC 1,30 % 16. Vytápění – ústřední kotlem na tuhá paliva 5,30 % 17. Elektroinstalace – 230/400V 4,20 % 18. Bleskosvod 0,60 % 19. Rozvod vody – teplá i studená 2,90 % 20. Zdroj teplé vody – elektrický bojler 1,70 % 21. Instalace plynu – ano, propanbutan 0,50 % 22. Kanalizace – kompletní odkanalizování 2,70 % 23. Vybavení kuchyně – elektrický sporák 0,50 % – kombinovaný sporák 24. Vnitřní vybavení – 2x vana, 2x umyvadlo 4,30 % 25. Záchod – 2x splachovací WC 0,30 % 26. Ostatní 4,00 %

Hodnocení Standardní Standardní

Podíl

Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní 50 % Standardní 50 % Standardní Standardní Nevyskytuje se

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy –0,54 × 5,40 % 2. Zdivo –0,54 × 23,40 % 8. Fasádní omítky –0,54 × 1,852 × 2,80 % × 10 % 9. Vnější obklady –0,54 × 1,852 × 0,50 % 11. Schody –0,54 × 2,30 % 18. Bleskosvod –0,54 × 1,852 × 0,60 % 23. Vybavení kuchyně –0,54 × 0,50 % × 50 % 26. Ostatní –0,54 × 1,852 × 4,00 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: Koeficient K4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

1,0000 – – – – – – – – =

0,0292 0,1264 0,0028 0,0050 0,0124 0,0060 0,0014 0,0400 0,7768 0,8000

Ocenění:

Základní jednotková cena: 2 130,– Kč/m3 Koeficient využití podkroví: × 1,1200 × 0,8000 Koeficient vybavení stavby K4: Polohový koeficient K5: × 0,8000 × 2,1190 Koeficient změny cen staveb Ki: 3 235,26 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 1 268,70 m3 × 3 235,26 Kč/m3

=

4 104 574,36 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem: Opotřebení: 50,000 % Odpočet opotřebení: 4 104 574,36 Kč × 50,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

2 052 287,18 Kč 2 052 287,18 Kč

stránka č. ř


Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 1,000 Index polohy: IP = 0,889 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp Rodinný dům č.p. 13 – určená cena:

= × =

2 052 287,18 Kč 0,889 1 824 483,30 Kč 1 824 483,30 Kč

2) Pozemky 2.a) Vyhláška 199/2014 Sb. 2.a.1) Pozemky – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Bžany Název okresu: Teplice Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku IV. 501 - 1000 obyvatel 1 Velikost obce IV. Ostatní obce 2 Hospodářsko-správní význam obce 3 Poloha obce IV. Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn II. Železniční zastávka a autobusová 5 Dopravní obslužnost obce zastávka 6 Občanská vybavenost v obci IV. Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) Základní cena výchozí: ZCv = 1 190,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 400,77 Kč/m2

Oi 0,65 0,60 1,01

1,00 0,95 0,90

Pozemky ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle § 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím Součet výměr pozemků ve funkčním celku: vp = 3 485 m2 Redukční koeficient: R = (200 + 0,8 × vp) ÷ vp = 0,857 Index trhu: IT = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku II. Tvar bez vlivu na využití 1 Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 stránka č. 10


pásma 5 Omezení užívání pozemku 6 Ostatní neuvedené Index omezujících vlivů: IO = 1 + Index polohy: IP = 0,889

6

I. Bez omezení užívání II. Bez dalších vlivů

0,00 0,00

 Pi = 1,000

i=1

Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,889 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I × R = 305,3358 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] St. 121 Zastavěná plocha a nádvoří 452 707/1 Ostatní plocha 64 708 Ostatní plocha 180 709/1 Zahrada 2 789 Součet: 3 485 Pozemky – určená cena:

Cena [Kč] 138 011,78 19 541,49 54 960,44 851 581,55 1 064 095,26 1 064 095,26 Kč

3) Ocenění porovnávací metodou

Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Zbyněk Zazvonil.

Výběr porovnatelných vzorků:

V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), stránka č. 11


-

kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd)

1) RD Bílina, okres Teplice rodinný dům, patrový s garáží a zahradou v okrajové části města Bíliny. Dům je starý cca. 80 let,cihlový, ve spodní části kámen. Na domě jsou provedeny jen drobné pravy, jinak je v původním, ale zachovalém stavu. Střecha -krytina beton. tašky,stáří cca. 10let, okapy pozink. Původní vstup do domu byl v zadní části,kterým je nyní přístup na zahradu. Přístupem z ulice se vchází na dvorek domu,kde jsou menší přístavky, se vstupem do dílny a garáže. Uvnitř domu v přízemí je zádveří, chodba, koupelna se sprchovým koutem, umyvadlem. V koupelně jsou obklady, dlažba a je zde umístěn 120l bojler. V chodbě domu je taktéž dlažba. Z této chodby je vstup do malého sklep. prostoru, kde je plyn. kotel zn. Viadrus , stáří cca. 10 let. V přízemí je dále malý pokoj, kuchyně a obývací pokoj. Do patra vedou kamenné schody, kde jsou z chodby vstupy do dalších dvou pokojů a ze dvou stran domu je přístup na menší balkony, které byly dodatečně přistavěny. V místnostech jsou deskové radiátory. Okna v domě jsou původní dvojitá, špaletová. Rozvody jsou původní, přívody vody částečně v plastu. Dům má jeden komín.V domě je půda, kterou lze využít na úložný prostor. Zastavěná plocha je včetně garáže. Nabídková CENA: 1 490 000,- Kč 2) RD Bílina, okres Teplice Zděný samostatně stojící rodinný dům. Zčásti podsklepený, dvoupodlažní, půdní prostor. Nová plastová okna, vytápění ústřední kotlem plynovým, v kuchyni je el. sporák. Ve sklepě je skladová prostora. V přízemí je zádveří, chodba se schodištěm, koupelna, komora, kuchyň a obývací pokoj s krbem. V mezipatře je WC. V patře jsou tři obytné místnosti. Objekt je napojen na veř.síť elektřiny, vody a plynu. objekt je v dobrém tech.stavu. Na zahradě je pergola. Nabídková CENA: 1 300 000,- Kč 3) RD Bílina, okres Teplice Dům o rozloze 155 m2 je po rozsáhlejší rekonstrukci, zahrnující nová plastová okna a vstupní dveře, venkovní fasádu, vnitřní dveře, kuchyni a podlahy. Dům se skládá ze 4 větších místností, kuchyně, koupelny a půdy, dále jsou součástí prodeje dvě přilehlé parcely o celkové rozloze 248 m2. Objekt je velmi dobrém stavu bez nutnosti dalších investic, v dosahu chůze veškeré občanské vybavenosti s velmi dobrou dostupností do přilehlých okresních měst. Nabídková CENA: 1 575 000,- Kč

Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku:

Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Ve většině případů jsou známé ceny vzorků vyjádřeny jako dosažené, dohodnuté či navrhované finanční částky za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve formě Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací hodnota posuzovaných nemovitostí je požadována jako cena za celek, je nejjednodušším řešením za jednotku porovnání zvolit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a případné cenové úpravy vzhledem k jednotlivým rozdílnostem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspořádání vzorků, provádět v těchto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech, jednoduchosti a snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu. stránka č. 12


Kvantitativní porovnávací analýza:

Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, „seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment) Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší porovnávané (než vzorek) - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší porovnávané (než vzorek)

horší než nemovitosti cenu než nemovitosti lepší než nemovitosti cenu než nemovitosti

Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - možnost parkování na vlastním pozemku nebo ve vlastní garáži - dopravní dostupnost obce je zajištěna autobusovou i vlakovou dopravou - lokalita vhodná k bydlení - možnost napojení na kompletní IS Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: - špatná docházková vzdálenost do centra obce - dvougenerační bydlení na okraji zájmu potencionálních zájemců - objekt není napojen na plynové vedení a hloubkovou kanalizaci - údržba objektu na mírně horší úrovni - nebyla umožněna kompletní prohlídka oceňovaných nemovitých věcí - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. rodinný dům, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití jsme názoru, že předmět ocenění je obchodovatelný.

stránka č. 13


Seznam porovnávaných objektů: RD Bílina, okres Teplice Výchozí cena (VC): 1 490 000,– Kč Množství (M): 1,00 Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,10 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 0,95 Ktechnického stavu: 0,95 Jednotková cena (JC): 1 500 881,39 Kč Váha (V): 1,0 RD Bílina, okres Teplice Výchozí cena (VC): 1 300 000,– Kč Množství (M): 1,00 Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,10 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 0,90 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 1 313 131,31 Kč Váha (V): 1,0 RD Bílina, okres Teplice Výchozí cena (VC): 1 575 000,– Kč Množství (M): 1,00 Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,10 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 0,90 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 1 590 909,09 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kpolohy × Kvybavení × Kobjektivizační × Kkonstrukce × Kpozemku × Ktechnického stavu) Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena ( (JC × V) /  V): Maximální jednotková cena: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota: Výsledná porovnávací hodnota:

1 313 131,31 Kč 1 468 307,26 Kč 1 590 909,09 Kč

× =

1 470 000,– Kč 1,00 1 470 000,– Kč 1 470 000,– Kč

stránka č. 14


C.

REKAPITULACE

Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitých věcí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění považovat za průměrně obchodovatelný. Situaci na trhu s nemovitými věcmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty předmětu ocenění tuto považujeme za obvyklou. REKAPITULACE Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem Movité věci Práva váznoucí (nájemní smlouva, pacht) nebyla zjištěna, nejsou.* K zástavním právům znalec nepřihlíží. Závady váznoucí (věcná břemena) nebyly zjištěny, nejsou.*

1 824 480,– 1 064 100,– 2 888 580,– 1 470 000,–

Kč Kč Kč Kč

0,– Kč 0,– Kč

0,– Kč * Konstatováno na základě podkladů dostupných ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku.

stránka č. 15


Obvyklá cena vyjadřující hodnotu předmětu ocenění určená porovnáním činí

1 470 000,– Kč

Cena slovy: jedenmiliončtyřistasedmdesáttisíc Kč Zpracovatelé posudku:

Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ing. Radek Mikuláš Ondřej Mlčoch Michaela Pokorná

Osoba oprávněná podávat vysvětlení:

Ing. Tomáš Vingrálek

V Praze, dne 10.4.2015

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav

........................................ Ing. Tomáš Vingrálek jednatel

stránka č. 16


D.

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení §21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení §6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 11155-625/2015 samostatné evidence znaleckého ústavu.

................................................... Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: [email protected] www.posudek.com

stránka č. 17


E.

SEZNAM P ÍLOH

Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy

stránka č. 1Ř

2015

Recommend Documents