Znalecký posudek č. 4351/2015 O ceně nemovitosti - rodinný dům čp. 160 v Novém Boru stanovení obvyklé ceny (pan Rybáček Pavel)
Objednatel posudku:
Mgr. Pánek Zdeněk - soudní exekutor Prokopa Holého 15 405 02 Děčín IV č. obj.: č.j.112 EX 3774/09-41 ze dne: 2.9.2015 vystavil: exekutorský úřad Děčín
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti dle současně platných cenových předpisů pro potřeby exekutorského úřadu.
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 2.9.2015 posudek vypracoval: Zdeněk Lukáš Mánesova 697 407 21 Česká Kamenice
Posudek obsahuje 15 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Česká Kamenice, 13.9.2015
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu Rodinného domu čp. 160 v Novém Boru Arnultovicích společně venk. úpravami a s pozemky dle LV č. 24, nově ke dni 2.9.2015
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 2.9.2015 za přítomnosti, pana Suchého nájemníka a zástupce exekutora.
3. Podklady pro vypracování posudku - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 24 - Snímek pozemkové mapy - Zaměření a prohlídka nemovitosti - fotodokumentace
4. Vlastnické a evidenční údaje LV č. 24 Katastrální území Arnultovice u Nového Boru, obec Nový Bor, okres Česká Lípa pozemky stavby: st.p.č.78...zastavěná plocha a nádvoří, rod. dům, čp.160.............794m2 vlastník: Rybáček Pavel
5. Dokumentace a skutečnost Skutečnost zjištěná na místě odpovídá stavu zapsaném v evidenci katastrálního úřadu
6. Celkový popis nemovitosti Předmětem stanovení obvyklé ceny je: Rodinný dům č.p. 160 postavený v Novém Boru, lokalitě Arnultovice při místní silnici, poblíž centra města. Jedná se o volně stojící dům v zástavbě rod. domů. Dřevěná srubovina po rekonstrukci a modernizaci, stavba se sedlovou střechou, krytina tašky. Přízemí a patro s půdou, nepodsklepen nebo jen částečně. Okna část dřevěná ven a dovnitř otevíravá, část zdvojená, vytápění ÚT na plyn, kuchyň plyn. sporák na PB. Objekt je od doby poslední prohlídky v roce 2013 neudržován, nefunkční elektro (odpojeno, dtto voda a plyn - neplecení spotřeby), potřeba již větších stavebně technických úprav. Stáří stavby odhaduto přes 80 let. Součástí nemovitosti jsou běžné venkovní úpravy, dřevěná kolna a stavební pozemek. V přízemí sklářaská dílna (ruční foukání skla) jež nefunkční.
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
7. Obsah posudku a) b)
Rodinný dům čp 160 Pozemky
–4–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území II. Bez vlivu 4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi 0,00 0,00
0,00 0,00
0,00
1,00
5
Index trhu:IT = P6 × (1 + ∑ Pi) = 1,000 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I. Rezidenční zástavba 2 Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z III. Výhodná – možnost komerčního využití hlediska komerční využitelnosti pozemku nebo stavby
Pi 1,00 0,04 0,02 0,00
0,00 0,00 0,02 0,04
–5– 9 Obyvatelstvo 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené
II. Bezproblémové okolí II. Průměrná nezaměstnanost II. Bez dalších vlivů
0,00 0,00 0,00
11
∑ Pi) = 1,120
Index polohy: IP = P1 × (1 +
i=2
a) Rodinný dům čp 160 – § 35 Patrový dům, částečně podsklepen, sedlová střecha s krytinou taškovou na bednění (typický srubový dům). Obvodové stěny dřevěná srubovina na kamenných základech, menší část pískovcové zdivo. Omítky vnitřní vápenné venkovní nátěr a penetrace dřevěných trámů. Stropy trámové s vitelnými trámy. Okna dřevěná dvojotá a část ven a dovnitř otevíravá. Objekt z části restaurován a modernizován, v části je sklářská dílna již nefunkční, vytápění ÚT na plyn, el. jističe, bleskosvod, splaškové vody do veřejné kanalizace, ale večkeré energie jsou odpojeny. Stáří přes 100 let . Standardní venkovní úpravy, k zadní části přistavěna přízemní kolna do 25m2. Podlaží: Název 1.NP 2.NP Součet: Podlažnost:
Výška 2,60 m 2,60 m 5,20 m
Zastavěná plocha 20,4×7,7
314,16 / 157,08
=
157,08 m2 157,08 m2 314,16 m2
= = =
408,41 m3 408,41 m3 236,70 m3 1 053,52 m3
= 2,00
Obestavěný prostor (OP): 1.NP 2,60 × 20,4×7,7 2.NP 2,60 × 157,08 zastřešení 3,0/2×157,8 Obestavěný prostor – celkem:
=
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Liberecký Obec: Nový Bor Počet obyvatel: 11 962 Základní cena (ZC): 2 224,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn I. Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3 Tloušťka obvod. stěn I. méně jak 45 cm 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně I. Žádné nebo pouze přípojka elektr. energie 5 Napojení na veřejné sítě (přípojky) III. Ústřední , etážové , dálkové 6 Způsob vytápění stavby
Vi B
0,00 –0,08 –0,02 0,01 –0,10 0,00
–6– 7 8 9 10
Zákl. příslušenství v RD Ostatní vybavení v RD Venkovní úpravy Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 11 Pozemky ve funkčním celku se stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené 13 Stavebně-technický stav *
Rok výstavby / kolaudace: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):
III. I. III. III.
Úplné - standardní provedení Bez dalšího vybavení Standardního rozsahu a provedení Standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 I. Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 III. Bez vlivu na cenu III. Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) 1910 105 0,600
0,00 0,00 0,00 0,05 –0,01 0,00 0,85*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V13):
0,434
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 965,22 Kč/m3 Index trhu (IT): 1,000 1,120 Index polohy (IP): Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 1 053,52 × 965,22 × 1,000 × 1,120 =
1 138 904,– Kč
Rodinný dům čp 160 – určená cena:
1 138 904,– Kč
b) Pozemky – § 4 CHKO, plyn. Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Nový Bor Název okresu: Česká Lípa Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam III. Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a obce všechny obce v okr. Praha-východ, Prahazápad 3 Poloha obce IV. Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce II. Železniční zastávka a autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Základní cena výchozí: ZCv = 810,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 627,58 Kč/m2
Oi 0,95 0,85
1,01
1,00 0,95 1,00
–7– Index trhu: IT = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná III. Chráněná krajinná oblast v 1. a 2. zóně, pásma nebo národní park 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,00 0,00 –0,05 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
∑ Pi = 0,950 i=1
Index polohy: IP = 1,120 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 1,064 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 667,7451 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 78 stavební 794 Pozemky – určená cena:
Cena [Kč] 530 189,61 530 189,61 Kč
–8–
C. Rekapitulace Ceny bez odpočtu opotřebení: a) Rodinný dům čp 160 b) Pozemky Cena bez odpočtu opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 50:
1 138 904,– Kč 530 189,61 Kč 1 669 093,61 Kč 1 669 090,– Kč
Výsledné ceny včetně opotřebení: a) Rodinný dům čp 160 b) Pozemky Výsledná cena včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 50:
Zjištěná cena: 1 669 090,– Kč Cena slovy: jedenmilionšestsetšedesátdevěttisícdevadesát Kč
Česká Kamenice, 13.9.2015 Zdeněk Lukáš Mánesova 697 407 21 Česká Kamenice
1 138 904,– Kč 530 189,61 Kč 1 669 093,61 Kč 1 669 090,– Kč
–9–
D. Stanovení obvyklé ceny
Obvyklá cena RD č.p. 160 s příslušenstvím, LV č. 24 v Novém Boru se stanovuje na ..................................................................................................1 100 000,-Kč (Slovy: jednmilionjednostotisíc Kč)
Město Nový Bor je významnou obcí okresu Česká Lípa s okresní město je vzdáleno cca 15min. busem , zastávka do 300m. Předmětný objekt je postaven v centru města. Objekt je v horším stavebně technickém stavu, část sice po rekonstrukci (přízemí s dílnou pro ruční foukání skla již nefunkční). Odpojeny veškeré inž. sítě (elektro, voda, plyn) Pro stanovení obvyklé ceny není použita porovnávací metoda. Porovnáním cen prodávaných a nabízených podobných objektů na trhu s nemovitostmi v podobných lokalitách. Přihlédnuto zejména ke stavu objektu bez inž. sítí, které bude nutno unovu napojit a revidovat.
viz přílohy: 1) Realitní server: http://www.sreality.cz Nabídková cena:
1 650 000,– Kč vč. DPH , včetně právního servisu
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Gen. Svobody, Nový Bor Nový Bor 11 962 Česká Lípa
Popis:
Celková plocha: Zastavěná plocha: Užitná plocha: Plocha pozemku: Plocha zahrady: Plocha sklepa: Okolní zástavba: Druh nemovitosti: Typ domu: Umístění domu:
245 m2 261 m2 245 m2 928 m2 667 m2 4 m2 obytná rodinný dům patrový samostatný
Sreality.cz MoniT-ID:
Kód nabídky:00681 1B091
Číslo obce:
561860
Kraj:
Liberecký
– 10 – Druh konstrukce: smíšená Stav objektu: před rekonstrukcí Počet nadzemních podlaží: Voda: dálkový vodovod 230V Elektřina: Plyn: plynovod Kanalizace: veřejná kanalizace Rozvody: internet, satelit Doprava: silnice, autobus, vlak Příslušenství: sklep, garáž 2) Realitní server: http://www.sreality.cz Nabídková cena:
1 300 000,– Kč vč. DPH včetně realitního a právního servisu
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Velká Javorská Žandov 1 986 Česká Lípa
2
Sreality.cz MoniT-ID:
Kód nabídky:376812 1B0AF
Číslo obce:
562297
Kraj:
Liberecký
Popis: Naše společnost Vám zprostředkuje prodej RD 4+kk v obci Velká Javorská. Částečně zrekonstruovaný dům má kompletně novou střešní vazbu s krytinou Bramac. Dům je vytápěn kotlem napojeným na ústřední topení. Nová okna, dlažby, čistírna odpadních vod. Dům má ve stodole vestavěný výčep využívaný v sezoně cykloturisty. Financování zajistíme bez poplatku. Možné převzetí hypotéky. Ev. číslo: 376198. Celková plocha: 520 m2 Zastavěná plocha: 150 m2 Užitná plocha: 520 m2 Plocha pozemku: 520 m2 Umístění nemovitosti: centrum obce Druh nemovitosti: rodinný dům Typ domu: přízemní Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: dřevěná Stav objektu: velmi dobrý Počet nadzemních podlaží: Rozvody: telefon, internet Příslušenství: sklep 3) Realitní server: http://www.sreality.cz Nabídková cena: Adresa: Obec:
2
Sreality.cz MoniT-ID:
Kód nabídky:DK9663 1B77D
Číslo obce:
573248
699 000,– Kč vč. DPH Nová Paka Nová Paka
– 11 – Počet obyvatel: 9 213 Okres: Jičín
Kraj:
Královéhradecký
Popis: Stylová, roubená chalupa v centru Nové Paky, krásný pozemek o výměře 710 m2, chalupa vyžaduje celkovou rekonstrukci. Nabízí se zde i využití pro stavbu rodinného domu, veškeré IS na hranici pozemku Objekt se nachází na hezkém místě pod náměstím s výhledem na místní klášter. Chalupa je celá roubená s podezdívkou z pískovce. Dispozice: v přízemí - prostorná vstupní chodba se schodištěm do podkroví, 3 místnosti, komora. V podkrovním prostoru je vestavba 2 pokojů a velký půdní prostor. El. 220V, vlastní studna na pozemku. Veškeré IS - vodovod, kanalizace, plyn, na hranici pozemku. Veškerá občanská vybavenost v místě. Pro více informací nebo prohlídku nás kontaktujte, rádi Vám nemovitost ukážeme. Celková plocha: 150 m2 Zastavěná plocha: 150 m2 Užitná plocha: 150 m2 Plocha pozemku: 710 m2 Umístění nemovitosti: centrum obce Druh nemovitosti: rodinný dům Typ domu: patrový Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: dřevěná Stav objektu: před rekonstrukcí Počet nadzemních podlaží: Voda: místní zdroj Elektřina: 230V Doprava: autobus, vlak
2
V průměru se nabízené nemovitosti pohybují v cenách 6 550,-Kč/m2 ZP. V konkrétním případě pak by oceňovaná nemovitost dosahovala porovnávací ceny 1 030 000,-Kč, což odpovídaá navržené obvyklé ceně 1,1 mil. Kč. Srovnání cen: Nákladová cena:.........................................1 669 090,-Kč Porovnávací cena:.......................................1 030 000,-Kč Obvyklá cena:.............................................1 100 000,-Kč
– 12 –
E. Obecné předpoklady Obvyklá cena je zpracována v souladu s těmito předpoklady a omezujícími podmínkami : 1) Nebyla prováděna žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů předložených jako podklady pro zpracování obvyklé ceny. Odhadce proto vycházel pouze z předložených podkladů a nepodílí se tudíž zejména : a) za pravost a platnost vlastnických a jiných věcných práv k oceňovaným nemovitým věcem b) pravost a platnost práv k cizím věcem a nájemních vztahů k nim, jejichž existence má, nebo by mohla mít vliv na stanovení obvyklé ceny. 2) Odhadce vychází z toho, že informace získané z jiných zdrojů, které sloužily jako další podklad pro zpracování obvyklé ceny jsou věrohodné a nebyly tedy ve všech případech z hlediska jejich přesnoti a úplnosti ověřovány. 3) Odhadce stanovil obvyklou cenu podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případané změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. 4) Obvyklá cena stanovená tímto oceněním respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní, platné v době ocenění.
– 13 –
F. Osvědčení Já, níže podepsaný, tímto o s v ě d č u j i, že 1) v současné době ani v budoucnu nebudu mít účast nebo prospěch z podnikání, které je předmětem zpracovaného stanovení obvyklé ceny 2) zpracovaná obvyklá cena zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty 3) při zpracování obvyklé ceny byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení obvyklé ceny 4) při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné
– 14 –
G. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ústí nad Labem rozhodnutím Spr. 2714/77 ze dne 6. září 1977 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady, special. nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4351/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 4351/2015 podle připojené likvidace.
– 15 –
H. Seznam příloh - Výpis z katastru nemovitostí - Snímek pozemkové mapy - Fotodokumentace - Mapové podklady - širší souvislosti
