2015

ZNALECKÝ POSUDEK č. 658-15/2015 o ceně obvyklé bytové jednotky číslo 166/1 zapsané na listu vlastnictví číslo 797 u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Kaplice, katastrální území Benešov nad Černou a obec Benešov nad Černou, včetně podílu ve výši 76/157 na společných částech budovy č.p.166 ( budova je zapsána u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Kaplice, katastrální území Benešov nad Černou a obec Benešov nad Černou, ), včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými.

Objednavatel znaleckého posudku:

Exekutorský úřad Karlovy Vary Mgr. Luděk Němec Cihelní 14 360 06 Karlovy Vary

Účel znaleckého posudku:

exekuční řízení - prodej nemovitého majetku

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 4.3.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Pevný Krškova 783/15 152 00 Praha 5

Znalecký posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a 1 stranu přílohy. Objednavateli se předává ve 3 vyhotoveních.

V Praze 4.3.2015

1

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol

Na základě Usnesení Č.j. 55 EX 2262/10 - 40 ze dne 25.7.2011 vypracovat tržní ocenění nemovitostí, a to o ceně obvyklé bytové jednotky číslo 166/1 zapsané na listu vlastnictví číslo 797 u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Kaplice, katastrální území Benešov nad Černou a obec Benešov nad Černou, včetně podílu ve výši 76/157 na společných částech budovy č.p.166 ( budova je zapsána u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Kaplice, katastrální území Benešov nad Černou a obec Benešov nad Černou), včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

bytová jednotka č. 166/1 Benešov nad Černou 382 82 Benešov nad Černou Jihočeský Český Krumlov Benešov nad Černou Benešov nad Černou 1 382

3. Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 16.9.2013 za přítomnosti paní Győrgyové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1 ) Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený bezúplatně u ČÚZK prostřednictvím EX úřadu KV LV č. 797 pro katastrální území Benešov nad Černou a obec Benešov nad Černou. 2 ) Kopie katastrální mapy pro katastrální území Benešov nad Černou a obec Benešov nad Černou obsahující polohové údaje o budově č.p.166. 3 ) Údaje zjištěné při místním šetření dne 16.9.213 v bytové jednotce 166/1 a u objektu č.p. 166 obsahujícím posuzovanou bytovou jednotku a údajů o širších vztazích . 4 ) Část Prohlášení vlastníka budovy č.p.166 ( katastrální území Benešov nad Černou a obec Benešov nad Černou ) dodaného Ex. úřadem KV obsahujícího identifikační údaje o posuzované bytové jednotce č.166/1. 5 ) Údaje zjišťované o srovnatelných nemovitostech na realitních serverech I-Dnes,Byty.cz, Sreality.cz, Reality.cz, Hyperreality.cz, Net.reality.cz, Portáldražeb.cz a Jihočeskéreality.cz. 6 ) Údaje zjišťované o vybraných srovnatelných nemovitostech v obci Benešov nad Černou.

2

5. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí vyhotoveném bezúplatně u ČÚZK prostřednictvím EX úřadu KV - LV č. 797 pro obec Benešov nad Černou, kat.území Benešov nad Černou jsou jako vlastnící posuzované bytové jednotky č. 166/1 uvedeni :

V oddíle C pro omezení vlastnických práv je na LV 797 uvedeno Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Györgyová Ladislava Zahájení exekuce - Györgyová Ladislava Zástavní právo exekutorské Zástavní právo zákonné - shora uvedené okolnosti spojené s omezeními uvedenými v oddíle C na LV budou promítnuty do tržní ceny pro exekuční řízení, neboť zástavní práva a exekuční tituly váznoucí na posuzované nemovitosti jsou vymazány až po dokončení rozvrhového řízení; posuzovanou nemovitostí nelze vzhledem k váznoucím zástavám a exekučním titulům v době dražby ručit bankovnímu domu při financování nemovitosti standardní hypotékou na bydlení.

Práva a závady s nemovitostmi spojenými Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále ( § 336a, odst. 2 o.s.ř.)- takovéto závady nebyly zadavatelem posudku nebo vlastníkem posuzované nemovitosti sděleny.

Práva - nebyla zjištěna, ani nebyly zadavatelem posudku nebo vlastníkem posuzované nemovitosti sděleny. 3

6. Dokumentace a skutečnost Při místním šetření bylo zjištěno, že evidenční údaje v KN o bytové jednotce č.166/1 odpovídají skutečnosti a pro výčet výměry podlahové plochy posuzované bytové jednotky a byly požity údaje z Prohlášení vlastníka k budově č.p.166 :

4

7. Celkový popis nemovité věci Posuzovaná bytová jednotka se nachází v obci Benešov nad Černou. Obec se nachází na rozhraní Novohradských a Slepičích hor, v jihovýchodní části okresu Český Krumlov. Od okresního města je vzdálena 29 km. Nejbližšími městy jsou: Kaplice (11 km Z), Trhové Sviny (13 km S) a Nové Hrady (15 km V).

Bytová jednotka je umístěna v objektu č.p.166, který je součástí řadové zástavby z typových montovaných objektů RD typu Okál na okraji obce. Objekt č.p. 166 je z roku výstavby 1982 a je převážně v původním stavu s tím, že v jednotlivých bytových podlažích byly vyčleněny samostatné bytové jednotky dle zák. 72/94 Sb.

5

Posuzovaná bytová jednotka číslo 166/1 o dispoziční velikosti 3+1 se nachází v 1 NP č.p.166 a je převážně v původním stavu včetně fasády,oken a sociálního zařízení - pro uvedení na současný standard bydlení je předpokládána celková rekonstrukce bytu. Vytápění bytu je ústředním vytápěním s kotlem z kotelny pro celý objekt v suterénu objektu, ohřev vody je el. bojlerem umístěným v suterénu objektu . Z bytu je výhled do volného prostoru a zeleně.

8. Stanovení způsobů ocenění Pro stanovení ceny obvyklé ( tržní ) 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 („Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“) byly zvoleny níže uvedené způsoby ocenění: a ) porovnávacím způsob dle současně platného oceňovacího předpisu - Vyhl. č. 199/2014 Sb. – tento pomocný působ ocenění byl zvolen z důvodu , že předpis ( oceňovací vyhláška ) je od 1.10.2014 novelizován a snaží se svou metodikou co nejvíce přiblížit ceně obvyklé - vychází z jednotkové ceny typového bytu v dané lokalitě následně přepočítané na skutečnou výměrou posuzovaného bytu a upravené příslušnými koeficienty majícími vliv na cenu bytu – tj. indexy zohledňující místní trh s nemovitostmi, indexy zohledňující polohu nemovitosti a indexy zohledňující konstrukce a vybavení nemovitosti ( indexy cenově upravují v jednotlivých znacích cenovou odlišnost posuzované nemovitosti vzhledem k základní ceně standardní nemovitosti v dané lokalitě ) .

6

b ) metoda přímého porovnání – tento způsob ocenění byl zvolen z důvodu, že se jedná o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování nemovitostí v případě, že lze k posuzovanému subjektu najít nemovitosti ze stejného segmentu trhu, jež byly v posledním období zobchodovány ( popřípadě jsou v současné nabídce ) , nejlépe přímo v lokalitě, kde se nachází nemovitost posuzovaná a současně podobné co do účelu využití, velikosti a kvality, přitom je nutné počítat s tím, že rozšiřujícím se okruhem vzdálenosti srovnatelných nemovitostí se přesnost odhadu snižuje - vychází z cen skutečných nemovitostí, které byly v dané lokalitě zobchodovány nebo jsou v současnosti v nabídce - cena skutečné nemovitosti je upravena příslušnými koeficienty zohledňujícími cenovou odlišnost od posuzované nemovitosti . c ) Stanovení vah pro jednotlivé způsoby ocenění Posuzovaná nemovitost je na trhu s nemovitostmi trvale obchodována a je možné k posuzovanému subjektu najít nemovitosti ze stejného segmentu trhu, které jsou v současné nabídce . Ocenění provedenému metodou přímého porovnání je přisouzena váha 2 (jedná se o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování ), ocenění porovnávacím způsobem dle současně platného oceňovacího předpisu je přisouzena váha 1 ( rozpětí jednotlivých koeficientů pro zohlednění odlišností posuzované nemovitosti od nemovitosti typové je předpisem omezeno a nedovoluje tedy vždy zcela jednotlivé odlišnosti posuzované nemovitosti od srovnávací přesně postihnout ).

7

B. ZNALECKÝ POSUDEK B1 ) Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Jednotka ve spoluvlastnictví nebo jednotka bez pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - nemovitost zatížena exekučními a zástavními tituly(dopad na zhoršenou možnost financování standardní hypotékou na bydlení) 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. II

Pi 0,00

IV

-0,02

II II I

0,00 0,00 -0,20

IV

1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,780 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku I 0,03 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí II -0,02 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 8

11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

II

0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,010 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,788

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. bytová jednotka č. 166/1 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):

Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Jihočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 1 982 let 11 059,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 8 * 1,00 = 19,4 * 1,00 = 12,4 * 1,00 = 12,0 * 1,00 = 2,90 * 1,00 = 1,7 * 1,00 = 6,5 * 0,10 = 5,3 * 1,00 = 8 * 0,17 =

Podlahové plochy bytu kuchyně: pokoj: pokoj: pokoj: koupelna: WC: sklep: předsíň: balkon: Započítaná podlahová plocha bytu:

8,00 m2 19,40 m2 12,40 m2 12,00 m2 2,90 m2 1,70 m2 0,65 m2 5,30 m2 1,36 m2 63,71 m2

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova – dřevěná, sendvičová na bázi dřevní hmoty 2. Společné části domu - Bez vyjmenovaných společných prostor 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 9

č. I I II II III

Vi -0,10 -0,01 0,00 0,00 0,03

II

-0,10

III

0,00

III III

0,00 0,00

10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 1 982 let: s = 1 - 0,005 * 1 982 = -8,910 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.

IV

0,65

9

Index vybavení

IV = (1 +

Σ Vi) * V10 * 0,600 = 0,320

i=1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,780 Index polohy pozemku IP = 1,010 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 11 059,- Kč/m2 * 0,320 = 3 538,88 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 63,71 m2 * 3 538,88 Kč/m2 * 0,780 * 1,010= 177 619,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

10

177 619,- Kč

B2 ) Metoda přímého porovnání 1 ) Rozhodné skutečnosti Pro stanovení tržní ceny byla provedena analýza cena dostupných srovnatelných nemovitostí obdobných k posuzované nemovitosti , tzn. bytu nebo řadového RD . Údaje byly čerpány z nabídkových cen jednotlivých realitních kanceláří . a ) vybrané srovnatelné nemovitosti a1 ) srovnatelná nemovitost č.1 – nabídka řadového RD s bytem 3+1 - Benešov nad Černou

, nabídková cena 649 000,-Kč

11

a 2 ) srovnatelná nemovitost č.2 – nabídka bytu 2+1 ( 58 m2 ) - Benešov nad Černou,

nabídková cena 55 000,-Kč

12

a3 ) srovnatelná nemovitost č.3 – nabídka koncového řadového RD s bytem 5+1 - Benešov nad

Černou, nabídková cena 1 250 000,-Kč

13

b ) Vyhodnocení srovnatelných nemovitostí Analýza nabídek a prodejů byla provedena porovnáním jednotlivých parametrů u srovnatelných nemovitostí k datu ocenění, kdy je jednotlivými koeficienty zohledněno: K1 koeficient polohy objektu a umístění bytu v objektu K2 koeficient velikost bytu ( užitných ploch ) K3 koeficient architektonického vzhledu stavby K4 koeficient technického stavu K5 koeficient úpravy dle velikosti a druhu příslušenství (terasa,balkon,lodžie) K6 koeficient zohledńující pakrovací možnosti (garáž) K7 koeficient možnosti ručení při financování standardní hypotékou K8 koeficient validity informací ( nabídka=x0,85,skutečný prodej=x1,0) l index odlišnosti l=K1*K2*K3*K4*K5*K6*K7*K8

lokalita

cena Kč

K1

K2

K3

K4

K5

K6

K7

K8

l

cena po srovnání

Benešov nad Černou

649 000

1

0,80

0,9

0,6

1,02

1

0,8

0,8

0,28

183 024

Benešov nad Černou

550 000

0,7

1,10

0,8

0,5

1,02

1

0,8

0,8

0,20

110 931

Benešov nad Černou

1 250 000

1,00

0,32

1

0,7

1

1

0,8

0,85

0,15

190 400

celkem Kč

484 355

průměr v Kč

161 452

c) vážený průměr pomocných hodnot

cena dle oceňovací vyhlášky přímé porovnání vážený průměr cen

váha 177 620 Kč 1 161 452 Kč 2 166 841 Kč

2 ) stanovení ceny obvyklé V návaznosti na výše uvedené rozhodné skutečnosti a jejich vyhodnocení stanovuji cenu obvyklou posuzovaných nemovitostí na 166 800,- Kč.

14

C. REKAPITULACE, a to o ceně obvyklé bytové jednotky číslo 166/1 zapsané na listu vlastnictví číslo 797 u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Kaplice, katastrální území Benešov nad Černou a obec Benešov nad Černou, včetně podílu ve výši 76/157 na společných částech budovy č.p.166 ( budova je zapsána u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Kaplice, katastrální území Benešov nad Černou a obec Benešov nad Černou, ), včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. C1 ) Cena obvyklá podle zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb činí

166 800,- Kč. slovy: Stošedesátšettisícosmset. Kč. C2 ) Závady a práva. Závady , které prodejem nemovitostí nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva , u nichž zájem společnosti vyžaduje , aby nemovitost zatěžovaly i nadále nebyly znalcem z dostupných podkladů zjištěny ani nebyly zadavatelem posudku nebo povinným sděleny. Práva nebyla znalcem z dostupných podkladů zjištěna ani nebyla zadavatelem posudku nebo povinným sděleny.

V Praze 4.3.2015

Ing. Josef Pevný Krškova 783/15 152 00 Praha 5 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové pod č.j. Spr. 2438/2001 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví - odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 658-15/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 15/2015.

E. Příloha: Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený bezúplatně u ČÚZK prostřednictvím EX úřadu KV - LV č. 797 pro katastrální území Benešov nad Černou a obec Benešov nad Černou - pouze titulní strana s identifikačními údaji o posuzované nemovitosti.

15

16