2015

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3292/2015 o ceně nemovitých věcí v katastrálním území Dobšice u Znojma, obec Dobšice, okres Znojmo: pozemku parc. č. 1656

Objednatel posudku:

Soudní exekutor JUDr. Milan Usnul Exekutorský úřad Praha 9 Bryksova 763/46, 198 00 Praha 9

Účel posudku:

Stanovení ceny zjištěné a obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitých věcí povinného v rámci exekuce č.j. 098 EX 04694/08

Posudek vypracoval:

Ing. Tomáš Hudec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, kancelář Riegrova 44, 612 00 Brno, tel.: 543 245 341

Datum místního šetření:

20. června 2015

Datum, ke kterému je provedeno ocenění:

20. června 2015 – k datu místního šetření

Datum vypracování:

21. července 2015

Zvláštní požadavky objednatele:

Ocenění spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/5

Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Tento posudek obsahuje 15 stran včetně příloh a předává se ve 2 vyhotoveních

2

0.

Úvod, použitá metodika ocenění

Dle usnesení Exekutorského úřadu Praha 9 č.j. 098 EX 04694/08 – 072 je třeba stanovit zjištěnou a obvyklou cenu nemovitých věcí ve vlastnictví povinného pana Stanislava Rolníka. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, tj. k datu 20. června 2015. Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitých věcí obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí. ... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“): 1. Ocenění zjištěnou cenou - ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a vyhlášky č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. 2. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 3. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a stanovené porovnávací ceny.

3

1.

Nález

1.1

Podklady pro vypracování posudku

Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady:

1.1.1 Výpisy z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí LV č. 329 vyhotovený dne 1.6.2015 pro k.ú. Dobšice u Znojma: A: Vlastník: Jonášová Růžena, Brněnská 561, 671 82 Dobšice RČ 595301/1207 Podíl 1/5 Rolník Miroslav, Leska 518, 671 82 Dobšice RČ 550322/0811 Podíl 1/5 Rolník Stanislav, Nádražní 62, 373 82 Včelná RČ 481030/045 Podíl 1/5 Rolník Zdeněk, V zahradách 263, 671 82 Dobšice RČ 510723/265 Podíl 1/5 Sochorová Alena, Brněnská 102, 671 82 Dobšice RČ 645924/2174 Podíl 1/5 B: Nemovitosti: Parcela: 1656 orná půda 21400 m2 C: Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Podrobnosti viz příloha posudku.

1.1.2 Výřez z katastrální mapy Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Dobšice u Znojma z http://nahlizenidokn.cuzk.cz/.

1.1.3 Územní plán Výřez z aktuálního územního plánu obce Dobšice.

1.1.4 Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou a fotodokumentací nemovitých věcí bylo provedeno dne 20. června 2015. Prohlídka nemovitostí byla provedena bez účasti povinného.

1.1.5 Předpisy a metodiky pro ocenění  Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění.  Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění  Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998.  Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně Ústav soudního inženýrství, 1998. - Znalecké standardy POSN, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s. - profesního oboru stavebnictví a nemovitosti Morava, 2013. (www.azoposn.cz)

1.1.6 Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno.

1.1.7 Porovnávací databáze cen nemovitých věcí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Dražební internetové stránky: Na internetových stránkách www.exdrazby.cz byly nalezeny a použity v posudku srovnatelné pozemky vydražené v rámci exekuční dražby.

4 - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovitosti byly použity nabízené prodeje nemovitostí podobného typu na internetových stránkách www.sreality.cz a www.zemedelskepozemky.cz.

1.2

Situace oceňovaných nemovitých věcí

Předmětem ocenění jsou následující nemovité věci: 

Pozemek parc. č. 1656 - orná půda o výměře 21 400 m2

Oceňovaný pozemek se nacházejí při okraji k. ú. Dobšice u Znojma severovýchodně od obce Dobšice. Pozemek se nachází cca 1,5 km severně od souvisle zastavěného území obce Dyje. Nachází se v mírně zvlněném terénu, ve větším celku, který je k datu ocenění zemědělsky využíván. Tvar pozemku je obdélníkový, jedná se o ornou půdu. Pozemek je přístupný z veřejného pozemku ve vlastnictví obce Dobšice. Dle územního plánu se jedná o plochy zemědělské, část pozemku je v návrhových plochách přírodní zeleně přírodního charakteru – lokální biocentrum. Pozemek se nenachází v záplavovém území.

2.

Posudek I - ocenění zjištěnou cenou (administrativní cena)

2.1

Metodika stanovení zjištěné ceny

Pozemky jsou oceněné dle platné vyhl. MF č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku, účinná od 1.10.2014.

2.2

Pozemky zemědělské

Základní cena pozemku zapsaného v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad a trvalý travní porost se v souladu s § 6 oceňovací vyhlášky určí podle bonitovaných půdně ekologických jednotek BPEJ (příloha č. 4). Oceňovaný pozemek parc.č. 1656 je v druhu pozemku orná půda a má dle LV č. 329 určenu BPEJ. Ocenění zemědělských pozemků podle § 6 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Parcela číslo 1656 Katastrální území

Dobšice u Znojma orná půda

Druh pozemku Výměra BPEJ ZC dle příl. 4

2

m

21 400 00100 2

Kč/m

16,77

%

80

ano / ne

ne

%

80

Snížení - pol. 2 (max. 15 %)

%

0

Snížení - pol. 3.1 (až 15 %

%

0

Snížení - pol. 3.2 (až 25 %)

%

0

Úprava podle příl. 5 Zvýšení - pol. 1 Je pozemek v k.ú. odděleném od vlastní obce kat. územím jiné obce? (odst. 8 přílohy č. 5) Zvýšení - pol. 1 po úpravě

5 Snížení - pol. 3.3 (až 35 %)

%

0

Snížení - pol. 3.4 (až 30 %)

%

0

Snížení - pol. 3.5 (až 20 %)

%

0

Srážky a přirážky celkem

%

2

ZCU (min. 1,00 Kč/m - § 6 / 6)

80 2

Kč/m

30,19

Cena části pozemku

Kč

646 066,00

Pozemek celkem

Kč

646 066,00

3.

Posudek II - ocenění cenovým porovnáním

Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je použito přímého porovnání. Porovnání spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je odvozena tržní cena oceňovaného objektu se zohledněním všech kladů a záporů porovnávané nemovitosti. Je provedeno porovnání s podobnými objekty (pozemky) ve srovnatelných lokalitách s vydraženými pozemky na www.exdrazby.cz a s pozemky nabízenými v realitní inzerci na www.sreality.cz a www.zemedelskepozemky.cz.

3.1

Cenové porovnání

Porovnávané pozemky – zrealizované prodejní ceny v exekuční dražbě: Pozemek o velikosti 10194 m2, Černín 146 000,-Kč (aktuální cena), tj. 14,32 Kč/m2 Stav Dražby: Ukončená Dražba začala 16.10.2014 09:00 Dražba skončila 16.10.2014 11:19 Počáteční cena: 14 000,-Kč Cena stanovena znalcem: 21 000,-Kč Dražební jistota: 5 000,-Kč Plocha užitná: 10194 m² Podkategorie: Zemědělská půda Plocha pozemku: 10194 m² Jedná se o soubor pozemků v obci Černín, druh pozemků: orná půda. - parc.č. 543 - výměra 661 m2, - parc.č. 544 - výměra 1640 m2, - parc.č. 646 - výměra 2115 m2, - parc.č. 647 - výměra 2061 m2, - parc.č. 665/36 - výměra 2007 m2, - parc.č. 665/37 - výměra 1710 m2.

6 Vše zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo, pro obec Černín a katastrální území Černín na listu vlastnictví č. 190. Pozemek o velikosti 11822 m2, Ratišovice 106 000,-Kč (aktuální cena), tj. 8,97 Kč/m2 Stav Dražby: Ukončená Dražba začala 03.10.2014 09:00 Dražba skončila 03.10.2014 11:14 Stav dražby: Ukončené Počáteční cena: 30 000,-Kč Cena stanovena znalcem: 45 000,-Kč Dražební jistota: 10 000,-Kč Plocha pozemku: 11822 m² Podkategorie: Zemědělská půda Jedná se o zemědělské pozemky parc. č. 90/4, 95/14, 106, 199, 415/2, zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo, pro obec Běhařovice a katastrální území Ratišovice na listu vlastnictví č. 228. Pozemek o velikosti 19861 m2, Hostěradice na Moravě, podíl 1/2 146 000,-Kč (aktuální cena), tj. 7,35 Kč/m2 – podíl 1/2 Stav Dražby: Ukončená Dražba začala 18.05.2015 10:00 Dražba skončila 18.05.2015 13:00 Stav dražby: Ukončené Počáteční cena: 146 000,-Kč Cena stanovena znalcem: 219 000,-Kč Dražební jistota: 15 000,-Kč Plocha pozemku: 19861 m² Podkategorie: Zemědělská půda Jedná se o spoluvlastnický podíl 1/2 na pozemcích: - parc. č. 2546 - orná půda - o výměře 17861 m2; - parc. č. 2903 - trvalý travní porost - o výměře 683 m2; - parc. č. 2904 - lesní pozemek - o výměře 1317 m2. Zapsáno na LV 585, kat. území Hostěradice na Moravě, obec Hostěradice, okres Znojmo. Pozemky jsou nezastavěny a nezastavěny, užívány jako zem. půda, louka, lesní pozemek. Porovnávané pozemky – realitní inzerce: Prodej pole 7 272 m² Znojmo - Konice, okres Znojmo 182 000 Kč (25 Kč za m²) zemědělský pozemek Konice u Znojma, okr. Znojmo, rozloha 7.272 m2, cena 1 m2 je 25,- Kč Celková cena: 182 000 Kč za nemovitost Cena za m²: 25 Kč Aktualizace: 30.06.2015 Plocha pozemku: 7272 m2

7

Výměra: 13364 m2 Cena: 23 Kč/m2 Katastrální území: Únanov Okres: Znojmo Popis nabídky: Prodám ornou půdu v Únanově u Znojma p.č. 6204. Typ nabídky: prodej Volné od: neuvedeno Výměra: 3203 m2 Cena: 55 000 Kč, tj. 17,17 Kč/m2 Katastrální území: Tvořihráz Okres: Znojmo Popis nabídky: Prodám zemědělský pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako orná půda. Pozemek v současnosti není obhospodařován, leží ladem.Plocha pozemku je 3203metrů čtverečních,je obdelníkového tvaru o rozměrech zhruba 30metrů krát 90-120metrů,v blízkosti zástavby obce Tvořihráz. cena 55tisíc Kč. Typ nabídky: prodej Volné od: neuvedeno Výměra: 24215 m2 Cena: 27 Kč/m2 Katastrální území: Znojmo-město Okres: Znojmo Popis nabídky: Zemědělské pozemky na Znojemsku, rozloha 24.215 m2 - vše orná půda, vyšší bonita půdy, lokalita Znojmo-město, Nový Šaldorf a přilehlé okolí, celková cena je 650 000 Kč. Typ nabídky: prodej Volné od: neuvedeno Na základě nabídek zemědělských pozemků ve srovnatelných lokalitách okresu Znojmo, které se pohybují v rozmezí - Kč/m2, s přihlédnutím ke konfiguraci terénu a kvalitě okolí, stanovuji jednotkovou cenu zemědělského pozemku v k.ú. Dobšice u Znojma na 20 Kč/m2.

Parcela číslo 1656

Druh pozemku orná půda

Porovnávací cena celkem

Využití - dle skutečného stavu orná půda

Výměra m2 21 400

ZC Kč/m2 20,00

Cena Kč 428 000,00 428 000,00

8

4.

Práva a závady

Povinný pan Stanislav Rolník byl obeslán znaleckou kanceláří s požadavkem, aby sdělil, zda jsou oceňované pozemky pronajímané a pokud ano, aby předložil kopie nájemních smluv. Dopis si povinný nepřevzal, ani nikterak nereagoval. Pro účely ocenění je tedy na pozemky pohlíženo tak, jako by nebyly zatíženy nájemním vztahem. Na výpisu z katastru nemovitostí LV 329 v části B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k nemovitostem, v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Na nemovitosti tedy neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení §336a Občanského soudního řádu.

5.

REKAPITULACE OCENĚNÍ Způsob ocenění

Cena 646 066,00 Kč

Cena zjištěná administrativním způsobem – dle BPEJ

428 000,00 Kč

Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (tržní) cena podílu podle odborného odhadu znalce celkem Ideální 1/5 z obvyklé ceny Obvyklá (tržní) cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/5

430 000,00 Kč 86 000,00 Kč 77 400,00 Kč

Obvyklá cena - slovy: sedmdesátsedmtisícčtyřistakorunčeských Obvyklá (tržní) cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/5 (86 000,- Kč) vypočítaná z celkové ceny obvyklé byla dále snížena koeficientem 0,9 vzhledem k horší prodejnosti ideálního spoluvlastnického podílu nemovitosti.

V Brně dne 21. července 2015

Ing. Tomáš Hudec

9

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 25. 10. 1996, čj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod č. 3292/2015 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace.

V Brně dne 21. července 2015

Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí LV 329 Výřez z katastrální mapy pro k. ú. Dobšice u Znojma Výřez z aktuálního územního plánu obce Dobšice Fotodokumentace pozemku Mapa oblasti

Ing. Tomáš Hudec

10

11

12 Výřez z katastrální mapy pro k. ú. Dobšice u Znojma

13 Výřez z územního plánu obce Dobšice

14 Fotodokumentace pozemku stanoviště fotoaparátu: 48°51' 21.912000" 16°7'19.986000"

15 Mapa oblasti