2015

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3259/2015 o ceně nemovitostí v katastrálním území Malhostovice, obec Malhostovice, okres Brno-venkov: pozemků parc. č. 1085, 2710, 3246, 3394, 3395, 3494

Objednatel posudku:

Soudní exekutor JUDr. Alena Blažková, Ph.D. Exekutorský úřad Brno-město Konečného nám. 2, 611 18 Brno

Účel posudku:

Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitostí povinného v rámci exekuce č.j. 006 EX 49/03

Posudek vypracoval:

Ing. Tomáš Hudec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, kancelář Riegrova 44, 612 00 Brno, tel.: 543 245 341

Datum místního šetření:

19. února 2015

Datum, ke kterému je provedeno ocenění:

19. února 2015 – k datu místního šetření

Zvláštní požadavky objednatele:

Nejsou

Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.

Datum vyhotovení:

16. března 2015

Tento posudek obsahuje 18 stran včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení

2

0.

Úvod, použitá metodika ocenění

Dle usnesení Exekutorského úřadu Brno-město č.j. 006 EX 49/03-290 je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitostí ve vlastnictví povinného pana Romana Kliky. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, t.j. k datu 19. února 2015. Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitosti obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí. ... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“): 1. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 2. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a stanovené porovnávací ceny.

3

1.

Nález

1.1

Podklady pro vypracování posudku

Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady:

1.1.1 Výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí LV č. 694 vyhotovený dne 25.7.2014 pro k.ú. Malhostovice A: Vlastník: Klika Roman, Synkova 2092/2, 62800 Brno, RČ 691116/4722 B: Nemovitosti: Parcely: viz. příloha C: Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Podrobnosti viz. příloha posudku.

1.1.2 Výřez z katastrální mapy Výřezy z katastrální mapy pro k.ú. Malhostovice z http://nahlizenidokn.cuzk.cz.

1.1.3 Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou a fotodokumentací nemovitostí bylo provedeno dne 19. února 2015. Prohlídka nemovitostí byla provedena bez účasti povinného.

1.1.4 Ostatní Lesní hospodářské osnovy včetně map, platnost od 1.1.2012-31.12.2021.

1.1.5 Předpisy a metodiky pro ocenění − Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. − Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. − Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. − Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně Ústav soudního inženýrství, 1998. - Znalecké standardy POSN, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s. - profesního oboru stavebnictví a nemovitosti Morava, 2013. (www.azoposn.cz)

1.1.6 Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno.

1.1.7 Porovnávací databáze cen nemovitostí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Vlastní databáze znalce: Databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitostí. - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovitosti byly použity nabízené prodeje nemovitostí podobného typu na internetových stránkách www.sreality.cz.

4

1.2

Situace oceňované nemovitosti

Předmětem ocenění jsou následující nemovitosti: Parcela číslo 1085 2710 3246 3394 3395 3494 Celkem parcely

Druh pozemku lesní pozemek lesní pozemek lesní pozemek lesní pozemek lesní pozemek lesní pozemek

Výměra (m2) 3 689 1 600 13 044 1 487 1 470 6 403 27 693

Oceňované lesní pozemky se nachází v 5 lokalitách v k.ú. Malhostovice. Jeden pozemek se nachází 1,5 km severně od zastavěné části obce Malhostovice, pět pozemků se nachází jihovýchodně od zastavěné části obce ve vzdálenostech 1 – 2,5 km, v kopcovitém terénu. Jedná se o lesní pozemky, na kterých se nachází lesní porost různého stáří. Popis porostů na jednotlivých parcelách viz tabulka Porovnávací cena pozemků v kapitole 2.1, str. 6.

2.

Posudek II - ocenění cenovým porovnáním

Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. V tomto případě je pro lesní pozemky provedeno porovnání s podobnými nemovitostmi v obdobných lokalitách z realitní inzerce na www.sreality.cz a www.lesnipozemky.cz – 09/2014 – 03/2015.

2.1

Cenové porovnání

Porovnávané objekty – realitní inzerce: Prodej pozemku 17 290 m² Celková cena: 150 000 Kč Cena za m²: 9 Kč za m² Adresa: Křetín (okres Blansko) Datum aktualizace:01.08.2014 Plocha pozemku:17 290 m2 Nabízíme k prodeji smíšený les v těsné blízkosti obce Křetín. Pozemek je osázený jehličnany - 7.800 ks a listnaté - 4.900 ks. Stáří lesa 7 let.

5

Prodej, pozemek les, 74 000 m² Celková cena: 900 000 Kč Cena za m²: 12 Kč za m² Adresa: Olšany (okres Vyškov) Datum aktualizace: 12.05.2014 Plocha pozemku: 74 000 m2 Nabízené parcely se nachází vlevo a vpravo od místní silniční komunikace Habrovany Olšany. Přičemž parcela č. 462/2 a na ní navazující parcela č. 462/5 leží ve svahu a navazuje na ni těžební lom, parcela č. 464/1 leží ve svahu vpravo od silnice u obce Olšany. Parcela č. 462/2 leží v jihovýchodním, mírně zvlněném svahu terénu. Velikost pozemků k prodeji: P.č.: 464/1 - 2,3398 ha; P.č.: 462/5 - 0,26 ha; P.č.: 462/2 - 4,7915 ha. Pozemky k prodeji celkem cca 7,4 ha.

Prodej lesa 104 700 m²Kralice nad Oslavou, okres Třebíč Se souhlasem majitele nabízíme k prodeji les o celkové výměře 10,47ha, v okolí obce Náměšť nad Oslavou, Kralice, Březník. V lese se nachází porost ve stáři 3-41let menší část a druhá část lesa je porostové zakmenění 8-10, věk 80-128let, DB,BO,HB,SM. LHO k daným pozemkům lesa u RK. • Celková cena: 1 570 500 Kč za nemovitost • Cena za m²: 15 Kč • Aktualizace: 22.2.2015 2 • Plocha pozemku:104700 m • Doprava:Silnice • Komunikace:Asfaltová

6

Prodej lesa 9 150 m², Letovice (okres Blansko) Nabízíme Vám k prodeji les o výměře 9150 m2 v Letovicicích - místní části Slatinka. Lesní pozemek je z větší části určen k těžbě dřeva, smíšený jehličnato-listnatý porost, svažitý terén. • Celková cena: 210 000 Kč za nemovitost 2 • Cena: 23 Kč/m • Aktualizace:14.09.2014 2 • Plocha pozemku: 9150 m

Na základě nabídek lesních pozemků ve srovnatelných lokalitách, které se pohybují v rozmezí 9 – 23 Kč/m2, s přihlédnutím ke konfiguraci terénu a kvalitě okolí, stanovuji jednotkové ceny za pozemky dle druhu porostu dle následující tabulky: Jednotková cena pozemků Cena (Kč/m2) Porost 11,00 mladý les - akát 12,00 mladý les - buk a akát 14,00 vzrostlý les - akát 18,00 vzrostlý les - dub

Porovnávací cena pozemků Parcela číslo

1085 2710

Druh pozemku

Porost

lesní pozemek vzrostlý les - akát 81 r. lesní pozemek vzrostlý les - akát 88 r. vzrostlý les - dub + jasan, borovice, 3246 lesní pozemek habr 81 r. 3394 lesní pozemek mladý les - akát 14 r. mladý les - akát 14 r., 3395 lesní pozemek malá část mlazina pod vedením VN mladý les - buk + bříza 15 r., akát 17 r., 3494 lesní pozemek malá část nálet Celkem parcely

Lokalita

1 2 3

Výměra m2

ZC Kč/m2

3 689 14,00 1 600 14,00

Cena Kč

51 646,00 22 400,00

13 044 18,00 234 792,00

4

1 487 11,00

16 357,00

5

1 470 11,00

16 170,00

6

6 403 12,00

76 836,00

27 693

418 201,00

7

3.

Práva a závady

Povinný pan Roman Klika nepředložil podklady, zda jsou oceňované pozemky pronajímané. Pro účely ocenění je tedy na pozemky pohlíženo tak, jako by nebyly zatíženy nájemním vztahem. Na výpisu z katastru nemovitostí LV 694 v části B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k nemovitostem, v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Předpokládá se tedy, že na nemovitosti neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení § 336a Občanského soudního řádu.

4.

REKAPITULACE OCENĚNÍ

LV 694, k.ú. Malhostovice Parcela číslo

Porovnávací cena Kč

1085 2710 3246 3394 3395 3494 Celkem

51 646,00 22 400,00 234 792,00 16 357,00 16 170,00 76 836,00 418 201,00

Obvyklá (tržní) cena Kč

51 600,00 22 400,00 234 800,00 16 400,00 16 200,00 76 800,00 418 200,00

Celkem Způsob ocenění Cena zjištěná porovnávacím způsobem

Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce

Cena 418 201,00 Kč

418 200,00 Kč

Slovy: čtyřistaosmnácttisícdvěstěkorunčeských

V Brně dne 16. března 2015

Ing. Tomáš Hudec

8

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 25. 10. 1996, čj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod č. 3259/2015 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace.

V Brně dne 16. března 2015

Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí LV 694 – str. 1, 4, 5 Přibližné zákresy parcel do fotomapy a označení lokalit Výřezy z katastrální mapy s fotomapou a s fotodokumentací Mapa oblasti

Ing. Tomáš Hudec

9

10

11

12

Přibližné zákresy parcel do fotomapy a označení lokalit

1

6 5

4

2 3

13 Výřezy z katastrální mapy s fotomapou a s fotodokumentací Lokalita 1 - parc.č. 1085

1085

14 Lokalita 2 - parc.č. 2710

2710

15 Lokalita 3 - parc.č. 3246

3246

16 Lokalita 4 - parc.č. 3394 Lokalita 5 - parc.č. 3395

3395 3394

17 Lokalita 6 - parc.č. 3494

3494

18

Mapa oblasti