2015

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

1184/110/2015

o obvyklé ceně nemovitých věcí - podílu ve výši id. 2/3 na pozemku parc. č. 10 vč. příslušenství a stavby bydlení č. p. 36 (rodinný dům), která je součástí pozemku parc. č. 10; to vše v k. ú. Přítoky, obec Miskovice, okres Kutná Hora.

Objednatel:

Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394

Účel znaleckého posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX 3234/06-53 vydaného soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 13. 3. 2015.

Zhotovitel:

Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/28 182 00 Praha 8 IČ: 75707349 mob: +420 604 555 649 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 17. 4. 2015. Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 46 stran vč. příloh, a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele.

V Praze dne 15. 6. 2015

Znalecký posudek č. 1184/110/2015

Určení obvyklé ceny

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A.

Úvod ........................................................................................................................................................... 3

1.

Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 3

2.

Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN ................................................................. 3

3.

Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena .............................................................................. 4 3.1.

Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 4

3.2.

Administrativní cena .......................................................................................................................... 4

4.

Hlavní používané zkratky ........................................................................................................................... 4

B.

Nález .......................................................................................................................................................... 4

5.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 4 5.1.

Prohlídka nemovitých věcí ................................................................................................................. 4

5.2.

Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................................................... 5

5.3.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 6

5.4.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 7

5.5.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 8

6.

METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 8 6.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 8

6.2.

Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 8

6.3.

Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 8

6.4.

Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 9

7.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ ................................................................................................... 9 7.1.

Poloha a vnější vlivy .......................................................................................................................... 9

7.2.

Rodinný dům č. p. 36, který je součástí parc. č. 10, a příslušenství ............................................... 10

7.3.

Pozemky .......................................................................................................................................... 14

7.4.

Využití ploch – územní plán ............................................................................................................. 14

7.5.

Povodňový plán ČR ......................................................................................................................... 15

7.6.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 15

C.

Posudek ................................................................................................................................................... 16

8.

URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY .................................................................................. 16 8.1.

Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem ................................................................................. 16

8.2.

Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí ................................................................................ 24

8.3.

Určení administrativní ceny ............................................................................................................. 26

D.

Závěrečný výrok ....................................................................................................................................... 33

E.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 34

F.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 34

Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 2 z 34



A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je dle výroku I. a II. v usnesení č. j. 167 EX 3234/06-53: a) ocenit nemovité věci určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinné, které jsou zapsané na LV č. 222, tj.: - podíl ve výši id. 2/3 na pozemku parc. č. 10 vč. příslušenství a stavby bydlení č. p. 36 (rodinný dům), která je součástí pozemku parc. č. 10; to vše v k. ú. Přítoky, obec Miskovice, okres Kutná Hora. b) určit příslušenství nemovitých věcí; c) zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu (§ 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění – zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považuji nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit.

2. Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovité věci: * LV č. 222 pro k. ú. Přítoky, obec Miskovice, okres Kutná Hora; ke dni 13.3.2015 ALV:

BLV:

Vlastník Häuser David, Přítoky 36, 28401 Miskovice; identifikátor: 800414/0837; podíl: 1/6 Häuserová Marie, Přítoky 36, 28401 Miskovice; identifikátor: 606018/0599; podíl: 4/6 (dle LV) tj. 2/3 Památky Praha a.s., Fetrovská 1006/51, Dejvice, 160 00 Praha; identifikátor: 26479109; podíl: 1/6 Pozemky Parcela: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: 2 parc. č. 10 zastavěná plocha a nádvoří 249 m Součástí je stavba: Přítoky č. p. 36, bydlení Stavba stojí na pozemku p. č.: 10


Stránka 3 z 34



3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“

3.2. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č. 199/2014.“

4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí; LV – list vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovitosti; BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky; k. ú. – katastrální úřad; KP – katastrální pracoviště; č. j. – číslo jednací; č. – číslo; parc. č. – parcelní číslo; č. p. – číslo popisné; GP – geometrický plán; RD – rodinný dům; NP – nadzemní podlaží, PP – podzemní podlaží; IS – inženýrské sítě; KM – katastrální mapa; zap.pl. – započitatelná plocha; oc.nem. – oceňovaná nemovitá věc.

B.Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření konaném dne 17. 4. 2015 bez přítomnosti vlastníka nemovitých věcí. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinné nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitých věcech, ani nebyla ze strany povinné žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinné bylo se ohledání nemovitých věcí účastnit a zpřístupnit tak i její interiér. Doporučený dopis s kontaktováním povinné byl z obou adres (Přítoky 36, Tomáše Bati 1012) vrácen prostřednictvím České pošty z důvodu, že si jej adresát nevyzvednul (uloženo na poště do 7. 4. 2015). Žádnou další adresu jsem pro kontaktování povinné neobdržela.


Stránka 4 z 34



Doporučeným dopisem byli obeslání následující spoluvlastníci Häuser David a Památky Praha a. s. Částečné informace o stavu a vybavení objektu podal pan Ing. Josef Hlavatý prostřednictvím emailu, který je předsedou představenstva společnosti „Památky Praha a.s.“ – spoluvlastník nemovitých věcí. Na místě bylo zanecháno písemné oznámení o provedení místního šetření s žádostí o poskytnutí součinnosti. Do dne zpracování znaleckého posudku nebylo na tuto žádost reagováno. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitých věcí ke dni místního šetření.

5.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 222 ze dne 13. 3 2015, k. ú. Přítoky, obec Miskovice, okres Kutná Hora – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem – viz. příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j.: 167 EX 3234/06-53 ze dne 13. 3. 2015. Ze stavebního úřadu bylo získáno: •

Kopie stavebního povolení (rekonstrukce RD) ze dne 16. 11. 1982, č. j. 2177/82 - Ma

•

Projektová dokumentace (technická zpráva, 6x výkres)

Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 222 – dálkový náhled Kopie katastrální mapy, k. ú. Přítoky – dálkový náhled - viz. příloha Územní plán obce Miskovice Informace získané při místním šetření Informace sdělené e-mailem od pana Ing. Josefa Hlavatého, předsedy představenstva společnosti Památky Praha a.s. – spoluvlastník nemovitých věcí Mapa oblasti – viz. příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz. příloha Záznam z prohlídky nemovitých věcí Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi Informace z malého lexikonu obcí ČR 2014 – http://www.czso.cz/csu/2014edicniplan.nsf/publ/320199-14-r_2014 Povodňový plán ČR (www.dppcr.cz) www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskereality.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.


Stránka 5 z 34



Vyhláška MF ČR č. 199/2014 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - www.cuzk.cz Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN 978-80-7204-630-0 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN 978-80-245-1818-3 Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8 Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0 Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. – Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04032-4 Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04307-3 Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha – Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04854-2 Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2015 Odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2015 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o. s., ročníky 2010 až 2015

5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce.


Stránka 6 z 34



Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto znaleckého posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto znaleckého posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny určené tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 222 ze dne 13. 3. 2015 váznou na oceňovaných nemovitých věcech zástavní práva – viz. přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob.


Stránka 7 z 34



Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 222 ze dne 13. 3. 2015 dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí nařízeny exekuce a byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitých věcí viz. přiložené LV část „C - Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto znaleckém posudku uvažováno.

5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto znaleckého posudku. Částečné informace o vybavení a vnitřním stavebně technickém stavu nemovitých věcí byly získány od předsedy představenstva společnosti Památky Praha a.s. pana Ing. Josefa Hlavatého (Památky Praha a.s. – vlastní spoluvlastnický podíl id. 1/6). Stavebním úřadem byla zaslána výkresová dokumentace, venkovní a vnitřní rozměry jsou převzaty z této dokumentace, nemohly však být ověřeny. Vzhledem k tomu, že nemovité věci nebyly zpřístupněny, v tomto znalecké posudku vycházím z předložené dokumentace.

6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitých věcí (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitých věcí, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitých věcí. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá. Odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění u objektů sloužících pro rezidenční bydlení neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji.

6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 8 z 34



hodnocení určitých nemovitých věcí a to určení její obvyklé ceny. Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele znaleckého posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitých věcí se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitých věcí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které jsou oceňované nemovité věci srovnávány. U rezidenčních nemovitých věcí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. „započitatelná plocha“. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci.

6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto znaleckém posudku se určuje obvyklá cena předmětu ocenění. Z výše popsané definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňovaných nemovitých věcí s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu určení obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění jsou pozemky se stavbou rodinného domu a příslušenstvím, u kterých je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání taktéž vypočtena administrativní cena porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Ocenění je provedeno dvěma způsoby: pomocí aktuální prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování, která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitých věcí vůči oceňované nemovité věci. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. srovnáním s realitním trhem metodou přímého porovnání a upravení pomocí hodnototvorných faktorů Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ 7.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází v okrese Kutná Hora, v obci Miskovice, v části obce Přítoky, v souvisle zastavěné části obce. Konkrétně se jedná o západní okraj části obce Přítoky, která se nachází mezi obcí Miskovice (2 km) a městem Kutná Hora (1 km). Nemovité věci se nachází v docházkové vzdálenosti (cca 150 m) od autobusové zastávky


Stránka 9 z 34



a restaurace Přítoky. Jedná se o třetí rodinný dům po levé straně při příjezdu do Přítok z obce Miskovice po hlavní silnici I. třídy č. I./2. Okraj okresního města Kutná Hora je vzdálen cca 1 km východním směrem, centrum města (Palackého náměstí) je vzdáleno cca 2,5 km jízdy. V okolí zástavby části obce Přítoky převažují pole. Okolní zástavba: Jedná se o tradiční venkovskou lokalitu bydlení, v nejbližším okolí převažuje původní zástavba rodinných domů. V místě je zvýšená hlučnost a prašnost od hlavní komunikace – silnice I. třídy. Občanská vybavenost: V části obce Přítoky prakticky chybí občanská vybavenost, je zde k dispozici pouze restaurace a penzion. Veškerá občanská vybavenost je k dispozici v rámci nedalekého města Kutná Hora. Dopravní dostupnost: Obec je dobře dostupná osobní i veřejnou dopravou. Z veřejné dopravy je kousek od oceňované nemovité věci autobusová zastávka zajišťující dobré spojení s okresním městem (Přítoky x Kutná Hora cca 8 minut jízdy). Nevýhodou je však absence nočních spojů (po 22-té hodině již nejezdí žádný spoj). Nejbližší vlaková stanice se nachází v nedaleké Kutné Hoře (Kutná Hora x Praha cca 1 hodina jízdy). Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Pozemky jsou přístupné po zpevněné veřejné komunikaci, z pozemku parc. č. 108 (druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: ostatní komunikace, vlastník: obec Miskovice). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Inženýrské sítě: Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici elektřina, vodovod a kanalizace. Objekt je dle evidence KN napojen na elektřinu a vodovod. Inženýrské sítě však byly dle sdělení spoluvlastníka (Památky Praha a.s.) od inženýrských sítí odpojeny. Informace z malého lexikonu obcí ČR Kód Pořado okresu vé číslo CZ0205

36

Název obce Miskovice

Kód obce

Správní obvod 1

534200

2112

2 5

3

4

5

6

5 1 921 1 042 718

7

8

9

10 11 12 13

28

39 36 1

0

1

1

Vysvětlivka: 2 – počet částí obce; 3 – počet katastrálních území; 4 – katastrální výměra v hektarech; 5 – obyvatel celkem; 6 – obyvatelé ve věku 15 - 64 let; 7 – dokončené byty v letech 1999 až 2003; 8 – dokončené byty v letech 2004 až 2008; 9 – dokončené byty v letech 2009 až 2013, 10 – pošta; 11 – škola; 12 – zdravotní zařízení; 13 – statutární město = 4, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 10 – 12: (ano = 1, ne = 0, * s jedním stupněm)

7.2. Rodinný dům č. p. 36, který je součástí parc. č. 10, a příslušenství Jedná se o krajní, řadový rodinný dům nepravidelného tvaru, který byl pravděpodobně postupně rozšiřován a nosná konstrukce je tak tvořena rozdílnými materiály (kámen, cihly, plynosilikátové tvárnice). V současnosti se dle sdělení spoluvlastníka (Památky Praha a.s.) jedná o neobyvatelný objekt, který je ve špatném (havarijním) stavu a byl odpojen od veškerých sítí (elektro, vodovod).


Stránka 10 z 34



Na pozemku u domu se nachází samostatná zděná kůlna a na rodinný dům navazuje zděná kůlna na palivo. Tyto stavby společně s venkovními úpravami tvoří příslušenství Oceňovaný pozemek je pouze částečně oplocen ani údržba je zanedbaná. Dispoziční řešení (dle stavební dokumentace) 1.PP: částečně : 2x sklep, chodba se schodišťovým prostorem (dle sdělení spoluvlastníka Památky Praha jsou sklepy zatopeny) 1.NP: obývací pokoj, ložnice, pokoj, hala, veranda, kuchyň, spíž, koupelna, technické zázemí, šatna, WC Stavebně neupravené podkroví: půda, balkon Objekt nelze v současném stavu jednoduchou stavební úpravou rozdělit na tři samostatné části v poměru dle spoluvlastnických podílů tak, aby nebylo negativně ovlivněno nejlepší možné využití. Způsob využití / skutečné užívání objektu / nejlepší možné využití / legálnost staveb Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití objektu „bydlení“, což je pravděpodobně v souladu se skutečným využitím a také nejlepším možným využitím. Dle sdělení spoluvlastníka (Památky Praha a.s.) se jedná neobývatelnou stavbu v dezolátním stavu. Stavebním úřadem nebylo doloženo kolaudační rozhodnutí provedené rekonstrukce a přístavby. Nevylučuji proto, že stavební úpravy nejsou zkolaudovány. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle odborného odhadu byl dům postaven před cca 80-ti lety Počet podlaží: částečně podsklepeno + 1 nadzemní podlaží + půda Základy: železobetonové s izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: smíšené zdivo - kombinace: zděné z pálených plných cihel CDM, plynosilikátové tvárnice, kámen Stropy: hurdové Střecha: (kombinace) tvar sedlový či plochý, krov dřevěný prohnutý Krytina střechy: (kombinace) pálené tašky, plechové desky Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, oplechování střešních prostupů, z pozinkovaného zkorodovaného plechu Vnější povrchy: omítka z části cementová, opadající, z velké části objekt není omítnutý – omítka chybí Vstupní dveře do objektu: dřevěné do kovových zárubní Vrata: nejsou Okna: (kombinace) dřevěná zdvojená; plastová s izolačním zasklením, luxfery Bleskosvod: není proveden Komíny: 2x POPIS INTERIÉRU (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku) Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: keramické v koupelně a v kuchyni za kuchyňskou linkou Schody: konstrukce: teraco Dveře: dřevěné hladké plné s kovovými zárubněmi a dřevěnými prahy Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: betonová mazanina, PVC a keramické dlažby Vytápění: lokální Ohřev teplé vody: el. bojler Vnitřní vodovod: je proveden, veřejný vovod je odpojen Hygienické vybavení: podstandardní – koupelna s vanou, WC samostatně Vnitřní kanalizace: odkanalizování do jímky Vnitřní plynovod: není proveden Elektroinstalace: kompletní rozvody světelného proudu (230V) Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 11 z 34



Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: podstandardní kuchyňská linka Údržba: zanedbaná Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto uvažovány vzhledem ke stavu a stáří stavby jako podstandardní - typické pro daný typ objektu; jejich provedení tedy může být ve skutečnosti odlišné.

Výpočet obestavěného prostoru rodinného domu č. p. 36 - dle stavební dokumentace Podlaží

Výpočet

1.PP 1.NP

8,2*4,4+2,25*3,6 8,2*8,4+1,6*8,4+8,2*3,2 (8,2+1,6)*5,4 - sedlová a pultová střecha (průměr výšky nadezdívky)

půdní prostor

Konstrukční výška 2,1 m 2,8 m

Zastavěná plocha

Obestavěný prostor

2

93 m 3 304 m

44,18 m 2 108,56 m

3

1,625 m

52,92 m

2

86 m

3

0,45 m

27,06 m

2

12 m

3

97 m

3

8,2*3,3 - sedlová střecha

(8,2+1,6)*5,4*1,875*0,5+8,2*3,3*3,05*0,5+8,2*3,2*0,45*0,5 - zbývající část půdního prostoru

Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo

592 m

3

2

Zastavěná plocha 1.NP - zaokrouhleno na celé číslo Zastavěná plocha všech podlaží - zaokrouhleno na celé číslo Zastavěná plocha nadzemních podlaží - zaokrouhleno na celé číslo

109 m 2 153 m 2 109 m

Výměry místností rodinného domu č. p. 36 dle stavební dokumentace Podlaží

Místnost

Podlahová plocha

Zohledněno

15,00 4,80 1,05

50% 50% 50%

2,00 4,60 15,30 19,45 13,30 11,50 5,00 1,57 1,08 6,20 6,09

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

63,99 2,73 6,30

0% 100% 50%

sklep 1.PP sklep chodba Započitatelná plocha 1.PP spíž lázeň kuchyň obývací pokoj ložnice 1.NP pokoj hala šatna WC veranda schodišťový prostor - 1x započteno Započitatelná plocha 1.NP půda podkroví chodba balkon

Započitatelná plocha 7,50 2,40 0,53 10,43 2,00 4,60 15,30 19,45 13,30 11,50 5,00 1,57 1,08 6,20 6,09 86,09 0,00 2,73 3,15

2

m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2

Započitatelná plocha podkroví

5,88 m

Celková započitatelná plocha - zaokrouhleno na celé číslo (zap.pl.)

102 m


2

Stránka 12 z 34



Stáří a stavebně technický stav (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku) Objekt byl postaven dle odborného odhadu před cca 80-ti lety. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) i prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) jsou ve špatném stavu pro svoji funkčnost. Dle technické zprávy ze srpna 1982 nebylo v objektu sociální zařízení a byl na objekt vypracován projekt na bytovou jednotku o dispozici 1+3. Dle stavebního povolení vydaného dne 16. 11. 1982 měla být v rodinném domě provedena rekonstrukce, týkající se zřízení WC, koupelny, spíže, kuchyně. Rekonstrukce byla dle stavebního povolení prováděna svépomoci. Tato rekonstrukce, přístavba a nástavba byla provedena, současný stav exteriéru objektu je v souladu se stavební dokumentací kromě omítnutí zdiva, které nebylo v místě přístavby provedeno. Rozsah rekonstrukce v interiéru nebyl zjištěn. Při místním šetření bylo zjištěno, že objekt je ve velmi špatném stavu, střecha je zvlněná, klempířské konstrukce zkorodované, okna (směrem do ulice 2 plastová, jinak původní dřevěná ve špatném stavu), omítka cementový potěr pouze směrem do ulice, ostatní strany bez omítnutí nebo pouze částečně omítnuty, vstupní dveře podstandardní. Dle sdělení spoluvlastníka (Památky Praha a.s.) se jedná o neobyvatelný objekt, který v současnosti není napojen na inženýrské sítě (elektro, vodovod, kanalizace) a sklepní prostory jsou zatopeny. Vybavení je podstandardní, neodpovídá dnešním požadavkům na bydlení. Celkově lze stavebně technický stav hodnotit jako špatný, vyžaduje provedení rozsáhlé a velmi nákladné rekonstrukce, popřípadě demolici objektu. Příslušenství a přípojky inženýrských sítí -

Venkovní úpravy a) Přípojky inženýrských sítí – elektřina, vodovod (jsou součástí pozemku), jsou v současnosti odpojené b) Jímka – (je součástí pozemku) dle sdělení spoluvlastníka (Památky Praha a.s.) je jímka propadlá a z části zasypaná. Dle stavební dokumentace se jedná o obdélníkovitou jímku s rozměry 3,50 m x 2,50 m x 1,9 m, postavena byla pravděpodobně současně s rekonstrukcí objektu cca v roce 1983 c) Zpevněné plochy – betonové d) Oplocení – dřevěné do ocelových sloupků na betonové podezdívce e) Branka – kovová s dřevěnou výplní f) Opěrná zídka – z kamene a betonu podél obou kůlen

-

Kůlna I. – jedná se o přízemní, zděnou stavbu s pultovou střechou, střešní krytina osinkocementové vlnité desky, okna dřevěná či kovová, fasáda není omítnuta, klempířské konstrukce nejsou provedeny. Objekt má zděný komín. Dle stavební dokumentace měla mít stavba rozměry 8,25 m x 3,6 m. Stavba však byla realizována v menším rozsahu, rozmístění oken a dveří je jiné. Stavba má rozměry cca 3,6 m na šířku, odhadem 5,45 m na délku a průměrná výška je 2,8 m. Stavba byla realizována pravděpodobně současně s rekonstrukcí a přístavbou rodinného domu, tj. před cca 31 lety. Stav objektu je nevalný. Informativní odhad obestavěného prostoru kůlny I. Podlaží

Výpočet

1.NP

5,45*3,6

Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo -

Konstrukční výška 2,8 m

Zastavěná plocha 2 19,62 m

Obestavěný prostor 3 55 m 55 m

3

Kůlna II. – jedná se o přízemní, zděnou stavbu obdélníkového tvaru navazující na severní stranu rodinného domu. Stavba je zděná z pálených plných cihel a plynosilikátových tvárnic, krov dřevěný, pultový s krytinou z pálených tašek, fasáda je pouze na hrubo omítnuta, klempířské konstrukce jsou provedené částečně z pozinkovaného, zkorodovaného plechu, okno dřevěné. Východní strana objektu je


Stránka 13 z 34



bez stěny a bez dveří, jižní stěna je společná s rodinným domem. Stavba byla realizována pravděpodobně současně s rekonstrukcí a přístavbou rodinného domu, tj. před cca 31 lety. Stav objektu je nevalný. Výpočet obestavěného prostoru kůlny II. - dle stavební dokumentace Konstrukční Podlaží Výpočet výška 1.NP 4,7*2,75 2,8 m Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo

Zastavěná plocha 2 12,93 m

Obestavěný prostor 3 36 m 36 m

3

7.3. Pozemky Předmětem ocenění je pozemek parc. č. 10, který je zapsán na LV č. 222 ze dne 13. 3. 2015 pro k. ú. Přítoky, obec Miskovice, okres Kutná Hora. Obvyklá cena trvalých porostů je podle názoru zpracovatele ocenění zanedbatelná, je zahrnuta v určení obvyklé ceny. Výměra pozemku byla převzata z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyla podrobně ověřována. Předpokládám nezávadnost (ekologická – kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Sousední parcely (info z www.cuzk.cz): parc. č. 10: 8, 9, 102,108 Pozemek parc. č. 10

Pozemek je rovinný až mírně svažitý, má nepravidelný, přibližně obdélníkovitý tvar, který je z části zastavěn rodinným domem č. p. 36 a dvěma kůlnami. Zbylá část pozemku má z části travnatý či zpevněný, neudržovaný povrch. Pozemek je pouze částečně oplocen před vstupem do rodinného domu. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem. Zakreslení staveb v katastrální mapě není v souladu se skutečným stavem.

7.4. Využití ploch – územní plán Dle písemného sdělení obce Miskovice ze dne 21. 3. 2015 (značka 022-2015-MH, vyřizuje: Mgr. Holinka) se oceňovaný pozemek nachází v území vymezeném jako vesnické bydlení. V jeho okolí není plánovaná jakákoliv nová výstavba.


Stránka 14 z 34



7.5. Povodňový plán ČR Dle povodňového plánu České republiky www.dppcr.cz se nejedná o záplavové území.

7.6. Shrnutí Adresa: okres Kutná Hora, obec Miskovice, část obce Přítoky Rodinný dům č. p. 36 ze smíšeného zdiva s pozemkem parc. č. 10 a Nemovité věci: příslušenstvím umístěný na okraji části obce Přítoky při hlavní silnici č. I/2 (zvýšená hlučnost a prašnost) Stavební stav: Vybavení: špatný podstandardní venkovní úpravy, kůlna I., Dispozice vč.zhodnocení: Příslušenství: 3+1, průměrné kůlna II. 2 Podlažnost: Výměra pozemku: sklep + 1.NP + půda 249 m Obestavěný prostor (OP): Započitatelná plocha (zap.pl.): Realizovatelnost:

592 m

3

Zast. plocha 1.NP:

102 m

2

Zastavěná plocha nadzemních podlaží: IPP: OP / zap.pl.:

obtížná

109 m

2

109 m

2

0,438 5,804

Pozn.: IPP – index podlažních ploch - podíl plochy všech nadzemních podlaží a celkové výměry pozemku OP / zap.pl.: - podíl obestavěného prostoru a započitatelné plochy; informuje o míře prostorové efektivnosti výstavby


Stránka 15 z 34



C.Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient lokalita v sobě odráží rozdíl poloze a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu. K 2 – Koeficient obslužnost veřejnou dopravou v sobě odráží rozdíl četnost dopravního spojení, zda je v obci autobusová zastávka, železniční zastávka, MHD, atd., a jaké je spojení do lokalit s občanskou vybaveností a pracovními příležitostmi. K 3 – Koeficient dostupnost osobní dopravou v sobě odráží dopravní dostupnost centra obce, případně okresních a krajských měst s občanskou vybaveností, napojení na dálniční síť apod. K 4 - Koeficient pozemek zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry), orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků a možnost dalšího rozšíření a výstavby na pozemcích. K 5 - Koeficient stavebně technický stav v sobě odráží stavebně technický stav, stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí; morální opotřebení. K 6 - Koeficient vybavení v sobě odráží standard vybavení mj. vytápění, sociální zařízení, aj. K 7 – Koeficient příslušenství v sobě odráží existenci příslušenství staveb, venkovních úprav, aj. K 8 - Koeficient velikost nemovitých věcí v sobě odráží velikost nemovitých věcí zejména z hlediska jejich započitatelné plochy, podlažnost. K 9 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě. K 1 0 - Koeficient funkční využitelnost v sobě odráží možnosti využití nemovitých věcí s ohledem na dispozici, prostorové uspořádání stavby, umístění stavby na pozemku, možnosti stavebních úprav objektu, aj. K 1 1 - Koeficient zdroj informací vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,7 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Koeficient zdroj informací dále v sobě odráží datum uskutečněného prodeje, příp. pouze dosud nerealizovaný prodej. K 1 2 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí.


Stránka 16 z 34



K 1 3 – Koeficient věcná břemena a ochranná pásma v sobě odráží existenci věcných břemen, ochranných pásem a závad váznoucích na nemovitých věcech a také ochranná pásma. K 1 4 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňované nemovité věci (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňované nemovité věci, odpovídá koeficient > 1. Oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech Prodejnost spoluvlastnického podílu je dle zkušeností výrazně nižší, než pouhé procentuální vyčíslení podílu z celkové ceny nemovitých věcí. Reálnou prodejnost takovéhoto podílu odhaduji na 80% obvyklé ceny, vzhledem k tomu, že spoluvlastnický podíl o velikosti 4/6 je pro kupujícího výrazně méně atraktivní z důvodu možných komplikací při užívání s dalšími spoluvlastníky. Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 222 ze dne 13. 3. 2015 mají nemovité věci celkem 3 spoluvlastníky. Snižování ceny při oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech z důvodu spoluvlastnictví nemá výslovný základ v právních předpisech. Městský soud v Praze v usnesení ze dne 18. 2. 2009 č. j. 16 Co 53/2009-75 rozhodl o změně usnesení o ceně č. j. 067 EX 2340/08-100 tak, že snížil cenu spoluvlastnického podílu z důvodu, že se jedná o menšinový podíl: "Cena tohoto menšinového podílu nemůže být stanovena pouhým vynásobením ceny nemovitosti a menšinového podílu. Odvolacímu soudu je z jeho činnosti známo, že v takovém případě znalci cenu spoluvlastnického podílu obvykle snižují o 10 % až 20 %." Analýza trhu - pozemky s rodinnými domy 1.) www.sreality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Miskovice - bylo nalezeno celkem 14 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 850.000 Kč do 4.725.000 Kč. V obci a okolí do 1 km od obce je v nabídce na tomto serveru celkem 43 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 449.000 Kč do 7.900.000 Kč. 2.) www.reality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Miskovice - byly nalezeny celkem 4 nemovité věci s nabídkovou cenou od 990.000 Kč do 4.725.000 Kč. 3.) www.ceskereality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Miskovice - bylo nalezeno celkem 15 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 290.000 Kč do 4.725.000 Kč. 4.) http://www.e-aukce.com/ Na uvedeném portálu není v současnosti uvedená žádná dobrovolná či nedobrovolná dražba obdobné nemovité věci. V minulosti byl však v obci Miskovice dražen pozemek - dle znaleckého posudku ZP 7025 2 z roku 2014 se jednalo o pozemek parc. č. 834 o výměře 38 629 m (orná půda) k. ú. Miskovice, obec 2 Miskovice za jednotkovou cenu 16 Kč/m .


Stránka 17 z 34



5.) http://www.eurodrazby.cz V současnosti není na uvedeném portále uvedena žádná dobrovolná či nedobrovolná dražba obdobné nemovité věci. V nedávné minulosti však byly v okolí vydraženy obdobné nemovité věci, viz. tabulka níže. Tabulka vydražených nemovitých věcí v regionu Realizovaná dražba č. 1 Nemovité věci: Adresa: GPS: Vzdálenost cca od oc. nem.:

rodinný dům

Realizovaná dražba č. 2 rodinný dům

Třebětín 1


Zdeslavice 22


Lochy 1477

Močovice 99

49.7711106N, 15.2727869E

49.8646383N, 15.1930528E

49.9255261N, 15.3567175E

49.9049250N, 15.3510031E

25 km

13 km

11 km

12 km

RD z roku 1910 v původním stavu, zdivo vlhké, bez izolace proti zemní vlhkosti. Vytápění kamny na tuhá paliva. Rozvody elektřiny, studené vody.

RD po částečné rekonstrukci z 60-tých let (koupelna, výměna některých oken, akumulační vytápění) cca před 20-ti lety kuchyňská linka. Sklad, kůlna, garážové stání tvoří příslušenství.

RD cca z 60-tých let, poslední rekonstrukce proběhla cca před 12-ti lety (okna, dveře, střešní krytina, koupelna). E, V, jímka.

RD v původním stavu (cca 120 let starý). Podsklepení v domě je nepřípustné, podkroví o malé světlé výšce (do 1,8 m). E, V, K, voda se však využívá ze studny.

Fotografie:

Doplňující popis:

Konstrukční provedení: Dispozice: Podlažnost:

Pozemky parc. č.:

Výměra pozemků [m2]: Zastavěná plocha 1.NP [m2]: Započitatelná plocha [m2]:

smíšené zdivo

zděné

zděné

zděné

2+1 1.NP + půda parc. č. 3/1 - 1739 m2, parc. č. 95 - 96 m2, parc. č. 96 - 40 m2, parc. č. 98 - 2790 m2, parc. č. 802 - 179 m2 4 844

2+1 1.NP + půda

1+1 1.NP + půda / podkroví

4+1 sklep + 1.NP + podkroví

parc. č. st. 3 - 417 m2, parc. č. 6/2 - 642 m2, parc. č. st. 1541 - 176 m2 parc. č. 268/14 - 2300 parc. č. 2406 - 1517 m2 m2

parc. č. st. 94 - 383 m2

Vydražená cena [Kč]: Vydražená cena [Kč/m2 zap.pl.]:

1 059

1 693

383

161

156

54

112

95

71

44

108

288 000

510 000

390 000

350 000

3 032

7 183

8 864

3 241

Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících.


Stránka 18 z 34



Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 „Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě.“


Stránka 19 z 34



Srovnávací metoda

Nemovité věci: Adresa: GPS: Vzdálenost cca od oc. nem.:

Oceňované nemovité věci krajní ŘRD Miskovice, Přítoky 36 49.9480231N, 15.2364467E x

Reprezentant č. 1

Reprezentant č. 2

Reprezentant č. 3

Reprezentant č. 4

Reprezentant č. 5

samostatný RD Křesetice 121 49.9113394N, 15.2728961E 7,5 km

samostatný RD Malešov 110 49.9088986N, 15.2254789E 8 km

samostatný RD Křesetice 25 49.9086119N, 15.2658178E 7,5 km

samostatný RD Vodranty 2 49.8917422N, 15.3369414E 14 km

samostatný RD Štrampouch 79, Žáky 49.8665794N, 15.3688258E 17,5 km

RD částečně podsklepený, dispozice: 3x pokoj, 2x komora, garáž. Topení je elektrické ústřední a je možné topit i tuhými palivy. Provedena rekonstrukce koupelny.

Původní RD po rekonstrukci rozvodů (elektřina) a komínu, dispozice: 2+kk. Na pozemku u domu je rozestavěná část obytné budovy.

Fotografie:

Doplňující popis:

RD z r. 1935, v r. 2008 rekonstrukce kuchyně a dlažby v pokoji, koupelna z 80 let, trhliny na objektu. Místnosti (m2): sklep (11,1), zádveří (1,4), chodba (11,5), WC (1,5), koupelna (4,1), spíž (3,1), pokoj (17,8), pokoj (16,5), kuchyň (11,7), pokoj (17,1). 5578 m2 není stavebních.

x

RD v původním stavu. Dispozice: 2 pokoje, jídelna, kuchyň, veranda, komora, koupelna, prádelna, půda s možností obytného podkroví.

RD v původním stavu. Dispozice: chodba, komora, 2 místnosti, koupelna.

smíšené - kámen, cihly, tvárnice

zděné

zděné

smíšené zdivo

zděné

zděné

3+1 sklep + 1.NP + půda




2+kk 1.NP + půda

2+1 1.NP + půda

2

parc. č. 139 - 403 m2, parc. č. 140 - 238 m2, parc. č. 451/1 - 5320 m2, parc. č. 461/33 - 258 m2

parc. č. 201 - 304 m2, parc. č. 202 - 479 m2

parc. č. 180 - 221 m2, parc. č. 181 - 92 m2

parc. č. 2 - 524 m 2, parc. č. 49 - 1012 m2

parc. č. st. 101 - 380 m2, parc. č. 216/7 - 173 m2, parc. č. 216/97 - 181 m2

249 109 102

6 219 121 90

783 112 97

313 150 127

1 536 105 82

734 120 94

Nabídková / prodejní cena [Kč]:

460 000

750 000

480 000

480 000

460 000

Jednotková cena [Kč/m2 zap.pl.]: Variační koeficient [%]:

5 111

7 703

3 780

5 861

4 915

Konstrukční provedení: Dispozice: Podlažnost: Pozemky parc.č. s výměrami: Výměra pozemků [m2]: Zastavěná plocha 1.NP [m2]: Započitatelná plocha [m2]:


parc. č. 10 - 249 m

23,73%

Stránka 20 z 34


Určení obvyklé ceny Srovnání pomocí indexové metody

K1 - Lokalita: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě

Přítoky 36, Miskovice; u hlavní silnice - hlučnost a prašnost

K2 - Obslužnost veřejnou dopravou: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K3 - Dostupnost osobní dopravou: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K4 - Pozemek: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě

dobrá

dobrá

částečně zastavěný, neudržovaný, 249 m2

K5 - Stavebně technický stav: špatný

Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K6 - Vybavení:

podstandardní Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K7 - Příslušenství: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K8 - Velikost nemovitých věcí: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K9 - Napojení na sítě (přípojky): Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě

venkovní úpravy, 2x kůlna

sklep + 1.NP + půda, 3+1, zap. pl. = 102 m2 E, V - byly odpojeny; v ulici je K


obdobná; dál od Kutné Hory, klidnější

lepší; klidnější, více občanské vybavenosti, dál od Kutné Hory

1,00 0 Kč

0,90 -78 574 Kč

obdobná; dál od Kutné horší; dál od Kutné Hory, horší; dál od Kutné Hory, Hory, klidnější klidnější klidnější 1,00 0 Kč

1,02 11 956 Kč

1,03 15 038 Kč

horší; menší počet spojů horší; časově delší trasa horší; menší počet spojů horší; menší počet spojů horší; menší počet spojů do Kutné Hory, vlak a za den, absence za den, absence za den, absence za den, absence nočních spojů bus nočních spojů nočních spojů nočních spojů 1,04 20 853 Kč obdobná 1,00 0 Kč lepší; větší pozemek 0,80 -108 437 Kč lepší; střední, interiér po částečné rekonstrukci

1,02 14 143 Kč obdobná 1,00 0 Kč lepší; větší pozemek 0,90 -72 131 Kč


1,10 60 976 Kč horší; silnice III. třídy 1,01 6 707 Kč lepší; větší pozemek 0,80 -135 488 Kč


lepší; nevalný, lepší; střední, interiér po lepší; střední, interiér po obyvatelná stavba rekonstrukci částečné rekonstrukci

obdobný; špatný

0,90 -43 375 Kč

0,90 -64 918 Kč

0,85 -58 937 Kč

lepší; standardní, hygienické zázemí, podlahy

horší; bez sociálního zařízení

lepší; koupelna po rekonstrukci, podlahy

0,90 -39 037 Kč

1,05 29 213 Kč

0,90 -33 398 Kč

0,93 -34 143 Kč

1,00 0 Kč

lepší; kůlna, dílna, garáž

lepší; stodola 80 m2, studna

obdobné; studna

obdobné; další rozestavěná stavba; studna

obdobné; nalá stodola, chlév

0,98 -7 027 Kč menší objekt 1,00 0 Kč lepší; E, V, K 0,94 -20 659 Kč

0,95 -30 674 Kč obdobná 1,00 0 Kč lepší; přípojky E, V, K 0,97 -17 484 Kč

1,00 0 Kč větší objekt 1,02 6 012 Kč lepší; E, V, K 0,94 -18 395 Kč

1,00 0 Kč menší objekt 0,98 -9 072 Kč horší; E 1,08 35 563 Kč

1,00 0 Kč menší objekt 0,99 -5 112 Kč horší; E, V 1,01 5 060 Kč

Stránka 21 z 34

0,90 -54 195 Kč

1,00 0 Kč

lepší; standardní po obdobné; podstandardní částečné rekonstrukci


Určení obvyklé ceny lepší; stavba k bydlení pravidelných tvarů

lepší; stavba k bydlení pravidelných tvarů

obdobná; úzká stavba podél silnice



0,90 -32 365 Kč

0,90 -56 532 Kč

1,00 0 Kč

0,90 -48 011 Kč

0,90 -51 111 Kč

K11 - Zdroj informací:

sreality.cz; ID: 48228

sreality.cz; ID: 1641

reality.idnes.cz; reality.idnes.cz; IDNES-2822 IDNES-017-102-287158

reality.idnes.cz; IDNES-436067

Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K12 - Právní vztahy: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K13 - Věcná břemena: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K14 - Ostatní: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě Váhy:

0,90 -29 129 Kč s exekucí, insolvence 1,00 0 Kč obdobná 1,00 0 Kč lepší; samostatný RD 0,97 -7 865 Kč

0,70 -152 636 Kč bez exekuce 0,96 -14 246 Kč nebyly zjištěny 1,00 0 Kč lepší; samostatný RD 0,97 -10 257 Kč

K10 - Funkční využitelnost: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě

stavba bydlení, nepravidelný půdorys, členitý RD

v exekuci

nejsou

krajní ŘRD

Vážený průměr [Kč / m2 zap.pl.]: Vážený průměr upr. cen [Kč]: Variační koeficient [%]:

0,85 -43 229 Kč bez exekuce 0,96 -9 799 Kč nebyly zjištěny 1,00 0 Kč lepší; samostatný RD 0,97 -7 055 Kč

0,70 -137 999 Kč bez exekuce 0,96 -12 880 Kč obdobná 1,00 0 Kč lepší; samostatný RD 0,97 -9 274 Kč

0,20

0,20

0,20

0,20

0,20

2 759 Kč

2 493 Kč

3 251 Kč

2 236 Kč

2 876 Kč

2 940 Kč

281 458 Kč 12,89%

254 293 Kč

331 647 Kč

228 112 Kč

293 393 Kč

299 844 Kč

Statistické údaje a určení obvyklé ceny Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:

36 285 Kč 228 112 Kč 245 172 Kč 281 458 Kč 317 743 Kč

Maximální upravená cena [Kč]:

331 647 Kč

Srovnávací hodnota celku (Vážený průměr) [Kč]:

281 458 Kč

Úprava srovnávací hodnoty - podíl id. 4/6 na LV č. 222, k. ú. Přítoky Úprava srovnávací hodnota - podíl id. 4/6 na LV č. 222, k. ú. Přítoky Srážka za horší obchodovatelnost minoritních spoluvlastnických podílů (odhad 80% z vypočtené srovnávací hodnoty)

187 639 Kč

Obvyklá cena (srovnávací hodnota po zaokrouhlení) - podíl id. 4/6 na LV č. 222, k. ú. Přítoky


0,70 -129 629 Kč s exekucí, insolvence 1,00 0 Kč obdobná 1,00 0 Kč lepší; samostatný RD 0,97 -9 074 Kč

150 111 Kč 150 000 Kč

Stránka 22 z 34



Mapa umístění reprezentantů - R1 – R5 reprezentant č. 1 až č. 5

Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny Povyšující faktory: o dobrá dopravní dostupnost a návaznost Ponižující faktory: o nebyla umožněna prohlídka oceňovaných nemovitých věcí o absence zahrady o zvýšená hlučnost a prašnost vlivem blízkosti hlavní komunikace o předpokládaný špatný stav a podstandardní vybavení o pouze lokální vytápění objektu o objekt je odpojen od inženýrských sítí (vodovod, elektřina), na novou kanalizaci není napojen o v obci prakticky chybí občanská vybavenost o na LV zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, nejsou ve znaleckém posudku promítnuty, vzhledem k účelu znaleckého posudku Vyhodnocení nabídky a poptávky V obci a blízkém okolí je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitých věcech. V inzerci se vyskytuje poměrně velké množství obdobných nemovitých věcí v nevalném či špatném stavu, podstandardně vybavených s obdobnou velikostí. V regionu je nedostatek pracovních příležitostí, obyvatelé se často stahují za prací do větších měst (Praha, Hradec Králové, Pardubice). Díky těsné blízkosti Kutné Hory na okraji obce je zde alespoň malá poptávka po novostavbách RD či objektech po celkové rekonstrukci. Oceňované nemovité věci však nespadají do této kategorie, pozemek je poměrně malý, náklady na případnou celkovou rekonstrukci vysoké. Obchodovatelnost proto posuzuji jako obtížnou.


Stránka 23 z 34



Vyhodnocení srovnávací metody Podle výše uvedeného porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované nemovité věci, pozemky s rodinným domem (v nevalném či špatném stavu) v průměru od 2 2 460.000 Kč do 750.000 Kč (tj. cca od 3.780 Kč/m do 7.703 Kč/m zap.pl.). I díky malé poptávce jsou v regionu velké rozdíly v nabídkových cenách, nemovité věci jsou obchodovatelné převážně v dlouhém časovém horizontu, nalézt kupce je dosti obtížné. 2 Rozpětí redukovaných (upravených) cen: 2.236,- až 3.251,- Kč/m 2 2 Určená cena za 1 m u oceňované nemovité věci: 2.759,- Kč/m Po zohlednění hodnototvorných faktorů byla vypočtena srovnávací hodnota celku ve výši 281.485 Kč. Vzhledem k tomu, že se jedná o ocenění pouze id. podílu 4/6, byla uvažována srážka za horší obchodovatelnost spoluvlastnických podílů ve výši 80% z vypočtené srovnávací hodnoty. S ohledem na vyhodnocení veškerých skutečností určuji srovnávací hodnotu po srovnání s 5- ti reprezentanty po zaokrouhlení váženého průměru upravených nabídkových cen při dolní hranici uvedeného rozmezí a to ve výši 150.000 Kč. Zdůvodnění obvyklé ceny Daný typ nemovitých věcí se v lokalitě běžně obchoduje, jedná se o zástavbu rodinných domů, které jsou užívány k bydlení. Odhad obvyklé ceny vychází z vyhodnocení nabídkových a realizovaných cen srovnatelných nemovitých věcí v dané lokalitě. Požadované nabídkové ceny se řídí v závislosti mj. na poloze, dopravní dostupnosti a občanské vybavenosti, standardu vybavení, velikosti pozemku a započitatelné plochy, nadzemního podlaží, stáří stavby, stavebně technického stavu, příslušenství a ostatních vlivů. Díky umístění v malé obci prakticky bez občanské vybavenosti, v místě se zvýšenou hlučností a prašností u silnice I. třídy, předpokládanému špatnému stavu a podstandardnímu vybavení, malému pozemku (negativní faktory), i přes dobrou dopravní dostupnost a návaznost (pozitivní faktory) je však obchodovatelnost obdobných nemovitých věcí poměrně obtížná a v delším časovém horizontu. Ve srovnávací metodě jsou proto u zdroje informací o reprezentantech použity koeficienty 0,7 až 0,9. Na základě porovnání s nabízenými nemovitými věcmi, s přihlédnutím k výše uvedenému určuji po zaokrouhlení obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí, v současném stavu ve výši 150.000,- Kč, tj. 2.206 2 Kč/m zap.pl.

8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí. Vyhodnocení rizik NE

Nemovité věci jsou zapsané na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem). – NENÍ PRAVDA! Popis rizika: zakreslení staveb v katastrální mapě není v souladu se skutečným stavem.

ANO Stavba je umístěna na vlastním pozemku. ANO K nemovitým věcem je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup.


Stránka 24 z 34



ANO Není ztížený přístup k nemovité věci. ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva.

ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma.

NE

Nemovité věci jsou prosty jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. – NENÍ PRAVDA! Popis rizika: na nemovitých věcech váznou zástavní práva, zahájení exekuce a exekuční příkazy k prodeji

NE

Stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost. – NENÍ PRAVDA! Popis rizika: Stavba je ve špatném stavebně-technickém stavu.

ANO Nemovité věci jsou užívány v souladu s právním stavem. ANO Nenastal právní zánik stavby. ANO Nejedná se o dočasnou stavbu. ANO

Nejedná se o přestavek tj. situace, kdy trvalá stavba zřízená z podstatné části na vlastním pozemku stavebníka zasahuje na cizí pozemek malou částí.

ANO Stavba je určena výhradně k bydlení ANO Stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č. p. ANO Stavba na pozemku je dokončena. ANO Nemovité věci se nenachází v povodňovém území dle platného povodňového plánu. ANO Nemovité věci nebyly v minulosti zatopeny. ANO

Nemovité věci se nenachází v území s ekologickou zátěží.

NE

Nemovité věci se nenachází v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace / - doprava , výroba, jiné zdroje). NENÍ PRAVDA! Popis rizika: Stavba je umístěna u hlavní komunikace vedoucí na okresní město Kutná Hora, je zde zvýšená hlučnost a prašnost.

ANO Nemovité věci se nenachází v území s přírodními riziky. ANO Umístění nemovité věci není v chráněném území. ANO Umístění nemovité věci není v památkové zóně. ANO Umístění nemovité věci není v ochranné zóně. ANO Stavba není v demoličním pásmu. ANO Umístění nemovité věci není v demograficky negativně zatížené lokalitě. ANO Údaje na LV nejsou dotčeny změnou (plombou). ANO Na pozemku není evidováno Právo stavby. ANO V KN není evidována poznámka spornosti. ANO V KN není evidováno duální vlastnictví. ANO Není sjednána výhrada zpětné koupě, zpětného prodeje nebo koupě na zkoušku. ANO Není sjednána výhrada lepšího kupce. ANO Není sjednána výhrada přednostního pořadí pro jiné právo. ANO Na LV není evidován (budoucí) výměnek. ANO Není přídatné spoluvlastnictví.


Stránka 25 z 34



8.3. Určení administrativní ceny Určení administrativní ceny je pouze orientační. Ze získaných dokumentů a místního šetření z veřejně přístupných míst nebyl stav a vybavení interiéru. Účelem znaleckého posudku je určit obvyklou cenu, ocenění podle oceňovací vyhlášky je provedeno pouze informativně.

A. Nález 1. Základní informace Adresa předmětu ocenění: 285 01 Kraj: Středočeský Okres: Kutná Hora Obec: Miskovice Katastrální území: Přítoky Počet obyvatel: 1 042 2 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 205,00 Kč/m Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel III O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s městem II (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, II nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní IV středisko, nebo škola) Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 384,54 Kč/m

Pi 0,75 0,60 1,03 0,85 0,90 0,90 2

2. Prohlídka nemovitých věcí – viz. výše 3. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č. p. 36 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kůlna I. 1.2.2. Kůlna II. 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

č.

Pi

Stránka 26 z 34



1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuční příkazy 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

I III

-0,06 -0,01

II I II IV

0,00 -0,04 0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + ∑ Pi) = 0,890 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,01 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,03 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek I 0,00 lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí -0,02 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně II dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré VI 0,00 parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá III 0,00 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – možnost III 0,01 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - umístění u hlavní silnice I -0,10 zvýšená hlučnosta prašnost 11

Index polohy

IP = P1 * (1 + ∑ Pi) = 0,919 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,818

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č. p. 36 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):

Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 80 let 3 2 453,- Kč/m

Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: 8,2*4,4+2,25*3,6 1.NP: 8,2*8,4+1,6*8,4+8,2*3,2 Název podlaží 1.PP: 1.NP: Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Zastavěná plocha 2 44,18 m 2 108,56 m

= =

2

44,18 m 2 108,56 m

Konstrukční výška 2,10 m 2,80 m

Stránka 27 z 34



Obestavěný prostor 1.PP: 1.NP: půdní prostor:

(8,2*4,4+2,25*3,6)*(2,10) = (8,2*8,4+1,6*8,4+8,2*3,2)*(2,80) = (8,2+1,6)*5,4*1,625+8,2*3,3*0,45+(8,2+1,6)*5,4*1,8 = 75*0,5+8,2*3,3*3,05*0,5+8,2*3,2*0,45*0,5 Obestavěný prostor - celkem: = Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,41

ZP1 ZP

3

92,78 m 3 303,97 m 3 194,96 m 591,71 m

3

2

= =

108,56 m 2 152,74 m

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné I plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo I smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do III žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. II nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo II jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze zast. I stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu I 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce V i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 80 let: s = 1 - 0,005 * 80 = 0,600

Vi typ A -0,01 -0,08 0,00 0,01 0,00 -0,08 -0,05 0,00 -0,03 0,00 -0,01 -0,10 0,40

12

Index vybavení

IV = (1 + ∑ Vi) * V13 * 0,600 = 0,156 i=1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,890 Index polohy pozemku IP = 0,919 Ocenění 3 3 Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 453,- Kč/m * 0,156 = 382,67 Kč/m 3 3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 591,71 m * 382,67 Kč/m * 0,890 * 0,919= 185 199,09 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem Rodinný dům č. p. 36 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem

= = *

185 199,09 Kč 185 199,09 Kč 4/6

Rodinný dům č. p. 36 - zjištěná cena

=

123 466,06 Kč


Stránka 28 z 34



1.2. Příslušenství 1.2.1. Kůlna I. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.NP 5,45*3,6

2

=

[m ] 19,62

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. plocha 2 19,62 m

Název 1.NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (5,45*3,6)*(2,80)

Konstr. výška 2,80 m

3

[m ] 3 54,94 m

=

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.NP Obestavěný prostor - celkem:

Typ NP

Obestavěný prostor 3 54,94 m 3 54,94 m

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:


Obj. podíl [%] S S C S S C C X S S S P

7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46

Upravený obj. podíl 7,10 31,80 0,00 7,30 8,10 0,00 0,00 0,00 3,00 1,10 8,20 2,67 69,27 0,6927

Stránka 29 z 34



Ocenění 3 Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m ] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):

= * * *

1 250,0,6927 0,9000 2,0670

Základní cena upravená [Kč/m ] 3 3 Plná cena: 54,94 m * 1 610,79 Kč/m

= =

1 610,79 88 496,80 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 31 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 49 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 31 / 80 = 38,8 % Koeficient opotřebení: (1- 38,8 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS Kůlna I. - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem

* = * = = *

0,612 54 160,04 Kč 0,818 44 302,91 Kč 44 302,91 Kč 4/6

Kůlna I. - zjištěná cena

=

29 535,27 Kč

3

1.2.2. Kůlna II. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.NP 4,7*2,75

2

=

[m ] 12,93

Zastavěné plochy a výšky podlaží Název 1.NP

Zastavěná. plocha 2 12,93 m

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (4,7*2,75)*(2,80) (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.NP Obestavěný prostor - celkem:

Konstr. výška 2,80 m

3

=

Typ NP

[m ] 3 36,19 m

Obestavěný prostor 3 36,19 m 3 36,19 m

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se,


Stránka 30 z 34



A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení

Obj. podíl [%]

1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S S C S S S P X C S S C

7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Ocenění 3 Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m ] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):

Koef. 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00

Upravený obj. podíl 7,10 31,80 0,00 7,30 8,10 1,70 2,81 0,00 0,00 1,10 8,20 0,00 68,11 0,6811

= * * *

1 250,0,6811 0,9000 2,0670

Základní cena upravená [Kč/m ] 3 3 Plná cena: 36,19 m * 1 583,81 Kč/m

= =

1 583,81 57 318,08 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 31 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 49 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 31 / 80 = 38,8 % Koeficient opotřebení: (1- 38,8 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS Kůlna II. - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem

* = * = = *

0,612 35 078,66 Kč 0,818 28 694,34 Kč 28 694,34 Kč 4/6

Kůlna II. - zjištěná cena

=

19 129,56 Kč

3

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace


č. II IV

Pi 0,00 0,00

Stránka 31 z 34



3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - nezjištěno

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + ∑ Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,890 Index polohy pozemku IP = 0,919 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,890 * 1,000 * 0,919 = 0,818 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena 2 [Kč/m ] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 384,54 Parcelní Výměra Typ Název 2 číslo [m ] § 4 odst. 1 zastavěná plocha a 10 249,00 nádvoří Stavební pozemek - celkem 249,00 Pozemek - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Zatřídění

Pozemek - zjištěná cena

Index

Koef.

0,818 Jedn. cena 2 [Kč/m ] 314,55 m

2

Upr. cena 2 [Kč/m ] 314,55 Cena [Kč] 78 322,95

= *

78 322,95 78 322,95 Kč 4/6

=

52 215,30 Kč

C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č. p. 36 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kůlna I. 1.2.2. Kůlna II. 1. Ocenění staveb celkem

123 466,10 Kč 29 535,30 Kč 19 129,60 Kč 172 131,- Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek

52 215,30 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

52 215,30 Kč

Celkem

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

224 346,30 Kč

224 346,30 Kč

224 350,- Kč

Stránka 32 z 34



D. Závěrečný výrok Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky

150 000 Kč 224 350 Kč

a) Předmětem ocenění jsou veškeré nemovité věci a jejich příslušenství ve vlastnictví povinné, které jsou zapsané na LV č. 222, tj.: o

podíl ve výši id. 2/3 na pozemku parc. č. 10 vč. příslušenství a na stavbě bydlení č. p. 36, která je součástí pozemku parc. č. 10; to vše v k. ú. Přítoky, obec Miskovice, okres Kutná Hora.

Výsledná obvyklá cena nemovitých věcí, příslušenství nemovitých věcí, práv a závad uvedených se určuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni 17. 4. 2015, částkou ve výši:

150 000,- KČ slovy: Jednostopadesáttisíc korun českých b) Příslušenstvím nemovitých věcí se rozumí: o

Venkovní úpravy, kůlna I., kůlna II.

c) a d) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi – nezjištěny

Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného zhotovitele.

V Praze dne 15. 6. 2015 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8


Stránka 33 z 34



E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č. j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1184/110/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 110 - 2015.

F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 222 ze dne 13. 3. 2015 Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled Příloha č. 3: Mapa oblasti Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí ze dne 17. 4. 2015


Stránka 34 z 34

Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 222

Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled

Přístupový a příjezdový pozemek

Příloha č. 3: Mapy oblasti

Letecká fotomapa stavby bydlení č. p. 36 na pozemku parc. č. 10 GPS ke komunikaci: 49°56'52.76"N, 15°14'11.92"E

Umístění nemovité věci v rámci části obce „Přítoky“

Umístění nemovité věci v rámci obce „Miskovice“

Umístění nemovité věci v rámci města Kutné Hory a okolí

Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí

Jižní uliční pohled na rodinný dům č. p. 36

Západní a severní pohled na rodinný dům č. p. 36 a navazující kůlnu II.

Pohled na vstup do objektu

Kůlna I.

Kůlna II. navazující na RD

2015

Recommend Documents