2015

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

1129/27/2015

o obvyklé ceně nemovitých věcí - podílu ve výši id. 1/4 na bytové jednotce č. 2840/49 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 2839, 2840 (stojící na pozemcích parc. č. 5104 a 5105) a na pozemcích parc.č. 5104 a 5105 ve výši 7302/468398; to vše v k. ú. Most II, obec Most, okres Most.

Objednatel:

Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394

Účel znaleckého posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX 2974/09-358 vydaného soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 4.12.2014.

Zhotovitel:

Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/28 182 00 Praha 8 IČ: 75707349 mob: +420 604 555 649 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 30.1.2015. Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 27 stran textu a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele.

V Praze dne 3.2.2015

Znalecký posudek č. 1129/27/2015

Určení obvyklé ceny

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A.

Úvod ........................................................................................................................................................... 3

1.

Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 3

2.

Informace o nemovitých věcech a vlastníkovi dle KN ............................................................................... 3

3.

Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena .............................................................................. 4 3.1.

Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 4

3.2.

Administrativní cena .......................................................................................................................... 4

4.

Hlavní používané zkratky ........................................................................................................................... 4

B.

Nález .......................................................................................................................................................... 4

5.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 4 5.1.

Prohlídka nemovitých věcí ................................................................................................................. 4

5.2.

Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................................................... 5

5.3.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 7

5.4.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 7

5.5.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 8

6.

METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 8 6.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 8

6.2.

Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 9

6.3.

Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 9

6.4.

Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 9

7.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITÉ VĚCI ....................................................................................................... 10 7.1.

Poloha a vnější vlivy ........................................................................................................................ 10

7.2.

Bytová jednotka č. 2840/49 ............................................................................................................. 11

7.3.

Pozemky – spoluvlastnický podíl ..................................................................................................... 12

7.4.

Využití ploch – územní plán ............................................................................................................. 13

7.5.

Povodňový plán ČR ......................................................................................................................... 14

7.6.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 15

C.

Posudek ................................................................................................................................................... 16

8.

URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY .................................................................................. 16 8.1.

Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem ................................................................................. 16

8.2.

Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí ................................................................................ 21

8.3.

Určení administrativní ceny ............................................................................................................. 22

D.

Závěrečný výrok ....................................................................................................................................... 26

E.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 27

F.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 27

Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 2 z 27



A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je dle výroku I. a II. v usnesení č. j. 167 EX 2974/09-358: a) ocenit nemovité věci určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 14301, tedy: - podíl ve výši id. 1/4 na bytové jednotce č. 2840/49 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 2839, 2840 (stojící na pozemcích parc. č. 5104 a 5105) a na pozemcích parc. č. 5104 a 5105 ve výši 7302/468398; to vše v k. ú. Most II, obec Most, okres Most. b) určit příslušenství nemovitých věcí c) zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu (§ 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění – zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považuji nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit.

2. Informace o nemovitých věcech a vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovité věci: * LV č. 14301 pro k. ú. Most II, obec Most, okres Most ALV:

BLV:

Vlastník Preissová Jana, Hutnická 2842/2, 434 01 Most; identifikátor: 635615/1428; podíl: 3/4 Štětka Petr, Pražská 68, 270 52 Lišany; identifikátor: 620111/1928; podíl: 1/4 Jednotky Způsob využití Podíl na společných částech domu a pozemku 2840/49 byt 7302/468398

* LV č. 5187 pro k. ú. Most II, obec Most, okres Most - dálkový náhled BLV:

Stavby Typ stavby: Způsob využití: Most, č. p. 2839, 2840 bytový dům


Na parcele: 5104, 5105

Stránka 3 z 27


Pozemky Parcely: parc. č. 5104 parc. č. 5105


Způsob využití: zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří

Výměry: 2 388 m 2 391 m

3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“

3.2. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č. 199/2014.“

4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí; LV – list vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovité věci; FLV – nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; k. ú. – katastrální úřad; KP – katastrální pracoviště; č. j. – číslo jednací; č. – číslo; parc. č. – parcelní číslo; č. p. – číslo popisné; BJ – bytová jednotka; NP – nadzemní podlaží, PP – podzemní podlaží; IS – inženýrské sítě; KM – katastrální mapa; ZP – započitatelná plocha

B. Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření konaném dne 30.1.2015 za přítomnosti spoluvlastníka nemovitých věcí paní Jany Preissové. Dříve než-li 30.1.2015 místní šetření nemohlo být ze strany paní Preissové uskutečněno. Místní šetření tak mohlo být provedeno v plném rozsahu.


Stránka 4 z 27



Doporučený dopis s kontaktováním povinného byl vrácen prostřednictvím České pošty z důvodu, že je adresát na uvedené adrese neznámý. Na doručovací adrese sídlí pouze obecní úřad (uloženo do 23.12.2014). Žádnou další adresu jsem pro kontaktování povinného neobdržela. Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitých věcech, ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitých věcí účastnit a zpřístupnit tak i její interiér. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem JUDr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitých věcí ke dni místního šetření.

5.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 14301 ze dne 4.12.2014, k.ú. Most II, obec Most, okres Most – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem – viz. příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j.: 167 EX 2974/09-358 ze dne 4.12.2014 Sdělení MěÚ Most ze dne 18.12.2014; vyřizuje: Karel Ebr; že se nenachází v archivu stavebního úřadu žádné požadované podklady (žádali jsme o: stavební povolení, popřípadě jakékoliv informace o případných rekonstrukcích / modernizacích) Kupní smlouva se zřízením věcného břemene ze dne 7.4.1999; V3 1894/1999 Smlouva o převodu vlastnictví bytu ze dne 6.2.2002; V-451/2002 Informace ze stavebního bytového družstva – technický stav objektu, ke dni 19.1.2015 Předpis pravidelných měsíčních plateb vlastníka s platností od 1.10.2014 Část listiny prohlášení vlastníka s výměrami místností oceňované bytové jednotky Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 5187 – dálkový náhled Znalecký posudek č. 415 – 358 / 2010; vyhotovil: Odhadci a znalci CZ, s. r. o. Kopie katastrální mapy, k. ú. Most II – dálkový náhled - viz. příloha Územní plán obce Most Informace získané při místním šetření mj. od spoluvlastníka nemovitých věcí paní Jany Preissové Mapa oblasti – viz. příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz. příloha Záznam z prohlídky nemovitých věcí Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi Informace z malého lexikonu obcí ČR 2013 – http://www.czso.cz/csu/2013edicniplan.nsf/p/1302-13 Povodňový plán ČR (www.dppcz.cz)


Stránka 5 z 27



www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskereality.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Vyhláška MF ČR č. 199/2014 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - www.cuzk.cz Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN 978-80-7204-630-0 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN 978-80-245-1818-3 Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8 Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0 Kolektiv autorů – Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. – Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04032-4 Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04307-3 Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha – Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04854-2 Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2014 Odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2014 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o. s., ročníky 2010 až 2014


Stránka 6 z 27



5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděla žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Věcná břemena - povinnosti Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 14301 ze dne 4.12.2014 váznou na oceňovaných nemovitých věcech věcná břemena: •

Věcné břemeno užívání měřiče tepla v č. p. 2839 ze dne 7.4.1999, právní účinky vkladu ke dni 1.6.1999 - Oprávnění pro: Statutární město Most, Radniční 1/2, 434 01 Most, RČ/IČO: 00266094 - Povinnost k: Jednotka: 2840/49 - Listina: Smlouva o věcném břemeni V3 1894/1999 ; Z-9001837/1999-508


Stránka 7 z 27



Toto věcné břemeno je závadou a má vliv na obvyklou cenu nemovitých věcí. Popis a ocenění uvedeného věcného břemene je provedeno níže v bodu 8.2. tohoto znaleckého posudku. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 14301 ze dne 4.12.2014 váznou na oceňovaných nemovitých věcech zástavní práva – viz. přiložené LV část „C - Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 14301 ze dne 4.12.2014 dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí nařízeny a zahájeny exekuce, byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitých věcí a dražební vyhláška - viz. přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto znaleckém posudku uvažováno.

5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto znaleckého posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití nemovitých věcí a z fyzicky zaměřených výměr dle zák. 183/2006 Sb. ve smyslu zák. § 3 odst. 2 zák. č. 151/97 Sb.

6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitých věcí (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitých věcí, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.


Stránka 8 z 27



6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitých věcí. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá. Odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění u objektů sloužících pro rezidenční bydlení neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji.

6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určitých nemovitých věcí a to určení její obvyklé ceny. Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele znaleckého posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitých věcí se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitých věcí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které jsou oceňované nemovité věci srovnávány. U rezidenčních nemovitých věcí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. „započitatelná plocha“. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci.

6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto znaleckém posudku se určuje obvyklá cena předmětu ocenění. Z výše popsané definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňovaných nemovitých věcí s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu určení obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný byt, u kterého je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání taktéž vypočtena administrativní cena porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.


Stránka 9 z 27



7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÉ VĚCI 7.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází v okresním městě Most v ulici Jaroslava Vrchlického v docházkové vzdálenosti cca 800 m pěší chůzí od centra města (1. Náměstí) v k. ú. Most II. Konkrétně se jedná o roh ulic Jaroslava Vrchlického a Maxe Švabinského. Ulice Jaroslava Vrchlického je souběžná s hlavní příjezdovou komunikací tř. Budovatelů. Jedná se o město s veškerou občanskou vybaveností ležící na řece Bílině v údolí pod Krušnými horami, které je známé především díky těžbě hnědého uhlí. V současnosti patří mezi města s vysokou nezaměstnanosti a s velkým počtem přistěhovalců romské národnosti. Okolní zástavba: Jedná se o tradiční sídlištní lokalitu bydlení, v nejbližším okolí převažuje původní zástavba panelových bytových domů. Ze zeleně je v blízkosti k dispozici park Šibeník, park Ryzel či lesopark Hrabák. Občanská vybavenost: V docházkové vzdálenosti je k dispozici veškerá potřebná občanská vybavenost – lékárna městský úřad, supermarket, obchodní centrum, restaurace, penzion, bankomat, ZŠ, MŠ, SŠ, knihovna, muzeum, policie aj. Dopravní dostupnost: Město je dobře dostupné osobní i veřejnou dopravou, je křižovatkou silnic I. třídy, rychlostní komunikace R7 vede asi 15 km od města jižním směrem. Z veřejné dopravy je v místě nejblíže k dispozici autobusová a tramvajová zastávka MHD (cca 300 m severně). Dále je ve městě k dispozici autobusové i vlakové nádraží – přímé dálkové spoje do okolních okresních měst či do Prahy. Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Pozemky jsou přístupné po zpevněné veřejné komunikaci, z ulice Jaroslava Vrchlického, z pozemku parc. č. 5150 (ostatní plocha / ostatní komunikace; vlastník: statutární město Most). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Parkovací možnosti: Parkování je možné pouze v omezené míře na okolním veřejném prostranství. Inženýrské sítě: Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici elektřina, vodovod, kanalizace, plyn, telefon i dálkové vytápění. Objekt je na všechny uvedené sítě napojen. Informace z malého lexikonu obcí Kód Název Kód Správní 2 3 4 5 6 7 8 okresu obce obce obvod 1 CZ0425 MOST 567027 4209 8 18 8 694 67 490 47 323 4 222 1 773

9 10 11 12 13 1

1

1

1

4

Vysvětlivka: 2 – počet částí obce; 3 – počet katastrálních území; 4 – katastrální výměra v hektarech; 5 – obyvatel celkem; 6 – obyvatelé ve věku 15 - 64 let; 7 – obydlené domy; 8 – obydlené byty; 9 – pošta, 10 – matrika; 11 – škola; 12 – zdravotní zařízení; 13 – statutární město = 4, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 9 – 12: (ano = 1, ne = 0, * s jedním stupněm)


Stránka 10 z 27



7.2. Bytová jednotka č. 2840/49 Byt má průměrnou dispozici 3+1, nachází se ve 3.NP panelového bytového domu č. p. 2840, který byl postaven cca v roce 1963, tedy před 52-ti lety. Bytový dům má celkem 10 nadzemních podlaží a 1 podzemní podlaží, ve kterém se nachází sklepy, společné prostory a technické zázemí. Oceňovaný byt je orientován převážně na severozápad (2x pokoj, kuchyně) a na jihozápad (1 pokoj), skládá se z 3 pokojů, kuchyně, koupelny, chodby a samostatné toalety. Příslušenstvím bytu je sklep s dřevěnými vrátky umístěný v 1.PP objektu. Způsob využití / skutečné užívání / nejlepší možné využití: Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití nemovité věci „byt“, což je v souladu s nejlepším možným využitím. Ke dni místního šetření a v posledních letech není byt dle sdělení spolumajitelky využíván. Byt nelze ani pomocí jednoduché stavební úpravy rozdělit v poměru dle výše oceňovaného spoluvlastnického podílu. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle sdělení spoluvlastníka byl objekt postaven cca v roce 1963, tedy před 52 -ti lety Počet podlaží: 1 podzemní podlaží + 10 nadzemních podlaží Nosné konstrukce: železobetonové panelové Stropy: železobetonové panelové Střecha: tvar plochá Krytina střechy: živičná Klempířské konstrukce: oplechování atiky a střešních prostupů z pozinkovaného plechu Vnější povrchy: kontaktní zateplovací systém s omítkou Vstupní dveře do objektu: dřevěné částečně prosklené Vrata: nejsou provedeny Okna: plastová s izolačním zasklením, 1x francouzské okno Bleskosvod: je proveden POPIS INTERIÉRU: Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: keramické v kuchyni v místě plynového sporáku Schody: železobetonové Dveře: náplňové hladké plné a prosklené do kovových zárubní s dřevěnými prahy Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: PVC, dlažba Vytápění: dálkové vytápění, žebrové litinové radiátory Ohřev teplé vody: centrální Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené a teplé vody Hygienické vybavení: podstandardní - umakartové jádro – koupelna s vanou a umyvadlem, WC samostatně, dle sdělení paní Preissové je prohnilé Vnitřní kanalizace: odkanalizování z kuchyně, koupelny a WC do veřejného řádu Vnitřní plynovod: je provedeno napojení Elektroinstalace: kompletní rozvody světelného proudu (230V) Výtahy: 2x osobní – v mezipodlaží Vybavení kuchyní: podstandardní - kuchyňská linka s dřezem a plynovým sporákem Údržba: zanedbaná


Stránka 11 z 27



Soupis místností bytové jednotky dle prohlášení vlastníka Podlaží

Místnost

1.PP sklepní kóje č. 49 Započitatelná plocha příslušenství bytu v 1.PP kuchyně pokoj pokoj 3.NP pokoj WC koupelna chodba

Podlahová plocha 0,87 15,47 18,95 11,9 12,01 0,93 2,14 10,75

Zohledněno 50% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Započitatelná plocha 2 0,44 m 2 0,44 m 2 15,47 m 2 18,95 m 2 11,90 m 2 12,01 m 2 0,93 m 2 2,14 m 2 10,75 m 2

Započitatelná plocha bytu v 3.NP

72,15 m

Celková započitatelná plocha bytové jednotky

72,59 m

2

Stavebně technický stav bytové jednotky Bytová jednotka je v původním nevalném stavu - prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) jsou ve zhoršeném stavu (kuchyňská linka podstandardní, umakartové jádro – prohnilé, vnitřní povrchy zašpiněné, nášlapné vrstvy podlah ve zhoršeném stavu). V bytě byla zjištěna také prasklina na omítce mezi panely stropu. Byt není v současnosti užíván, údržba není dlouhodobě prováděna. Předpokládám potřebu provedení celkové rekonstrukce - dveře, podlahy, rozvody elektřiny, bytové jádro vč.rozvodů a zařizovacích předmětů, štuky a malby. Stáří a stavebně technický stav domu Objekt byl postaven dle sdělení spolumajitelky nemovité věci cca před 52-ti lety (rok 1963). V nedávné minulosti byly provedeny následující rekonstrukce: kontaktní zateplovací systém s omítkou (r. 2008), střešní krytina – živičná (r. 2011), plastová okna s izolačním zasklením (r. 2006), vchodové dveře / schránky (r. 2003), výtah (r. 2012), rozvody plynu a kanalizace (r. 2006). Po rekonstrukci jsou také rozvody stoupacího potrubí. Celkově lze stav bytového domu hodnotit jako střední – průběžně udržovaný.

7.3. Pozemky – spoluvlastnický podíl Předmětem ocenění je také podíl ve výši 7302/468398 na pozemcích parc. č. 5104 a 5015, které jsou zapsané na LV č. 5187 (dálkový náhled), pro k. ú. Most II, obec Most, okres Most. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Sousední parcely: parc. č. 5104: 5105, 5150, 5151/1 parc. č. 5105: 5104, 5150, 5151/1


Stránka 12 z 27



Pozemek parc. č. 5104

Pozemek je rovinný, má tvar obdélníku s výběžkem v jihozápadní straně, který slouží jako přístupová cesta. Převažující část pozemku je zastavěna bytovým domem č. p. 2839, 2840. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 5105

Pozemek je rovinný, má tvar obdélníku s výběžkem v severozápadní straně, který slouží jako přístupová cesta. Převažující část pozemku je zastavěna bytovým domem č. p. 2839, 2840. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

7.4. Využití ploch – územní plán Podle územního plánu obce Most se oceňované pozemky nachází v území vymezeném jako „OU3“ - obytná území s převažující funkcí bydlení.


Stránka 13 z 27



V OU3 - obytná území s převažující funkcí bydlení dominují stavby a zařízení pro trvalé bydlení - převážně nájemné domy. Přípustné jsou plochy bydlení s minimálně třemi nadzemními podlažími s odstavením a garážováním vozidel zejména na pozemku dané funkční lokality. Přípustné jsou dále stavby a zařízení místní správy a občanské vybavenosti, sloužící potřebě obyvatel území, zejména stavby pro péči o děti předškolního věku, stavby základních škol, stavby pro kulturní a zájmovou činnost, stavby církevní, stavby pro ambulantní zdravotnictví, stavby pro maloobchod, stavby veřejného stravování a veřejného ubytování, stavby pro komerční činnost, administrativu a veřejnou správu, stavby pro nerušící služby, stavby pro denní rekreaci, tělovýchovu, sport a komerční péči o hygienu a zdraví, parkovací a odstavné plochy, vícepodlažní hromadné garáže a veřejné plochy a zeleň. Podmínečně přípustné jsou stavby sloužící i potřebě sousedících území, zejména stavby pro sociální péči, 2 stavby pro střední školství, stavby pro zdravotnictví bez lůžkových oddělení, stavby supermarketů do 1 500 m prodejní plochy, stavby pro komerční činnost, administrativu a veřejnou správu, a stavby a zařízení pro nerušící výrobu místního dosahu zejména řadové nebo vícepodlažní hromadné garáže, stavby čerpacích stanic PHM jako součást hromadných garáží.

7.5. Povodňový plán ČR Dle dálkového náhledu do povodňových map ČR (www.dppcr.cz) se pozemky nenachází v záplavové oblasti.


Stránka 14 z 27



7.6. Shrnutí Adresa: okres Most, město Most, ulice Jaroslava Vrchlického č. p. 2840 č. o. 3 byt 3+1 ve 3.NP panelového BD Nemovité věci: Stav: byt - špatný; BD - střední podíl id. 1/4 Vybavení: Dispozice: 3+1 podstandardní Podlaží: Příslušenství: 3.NP z 10NP sklep 2 Započitatelná plocha: 72,59 m

Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny: Povyšující faktory: o umístění bytu v bytovém domě ve středním stavu – průběžně prováděná údržba objektu o veškerá potřebná občanská vybavenost v docházkové vzdálenosti o dobrá dopravní dostupnost a návaznost Ponižující faktory o špatný stav bytu a podstandardní vybavení – byt vhodný k celkové rekonstrukci o absence privátního parkování o ve městě a okolí je nedostatek pracovních příležitostí o ve městě žije početná skupina sociálně nepřizpůsobivých občanů o současný převis nabídky bytů nad poptávkou v tomto městě podstatně minimalizuje případnou prodejnost o vlastnictví nemovité věci více subjekty o na LV jsou zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, nejsou ve znaleckém posudku promítnuty, vzhledem k účelu znaleckého posudku


Stránka 15 z 27



C. Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl lokality a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitých věcí v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; dopravní dostupnosti centra obce a dopravního spojení; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí nemovitých věcí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitých věcí K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků příslušejících k bytové jednotce K 3 - Koeficient stavu bytu v sobě odráží stavebně technický stav bytové jednotky, její stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení K 4 - Koeficient stavu bytového domu v sobě odráží stavebně technický stav bytového domu, stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí K 5 - Koeficient vybavení, příslušenství v sobě odráží standard vybavení nemovitých věcí mj. vytápění, základní příslušenství bytové jednotky, společné části domu, venkovní úpravy, vedlejší stavby K 6 - Koeficient velikost nemovitých věcí v sobě odráží velikost nemovitých věcí zejména z hlediska jeho započitatelné plochy K 7 - Koeficient umístění bytu v bytovém domě v sobě odráží umístění, ve které podlaží se byt nachází a zda je v bytovém domě výtah či nikoliv K 8 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě K 9 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,8 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitých věcí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové K 1 0 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí K 1 1 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňovaná nemovitá věc (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňovaná nemovitá věc, odpovídá koeficient > 1. Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 16 z 27



Závady právní povahy Dále upozorňuji, že na bytové jednotce vázne věcné břemeno užívání měřiče tepla. Jedná se o závadu s minimálním vlivem na obvyklou cenu. Ocenění a popis věcného břemene je proveden v bodě 8.2. tohoto znaleckého posudku. Oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech Prodejnost spoluvlastnického podílu je dle zkušeností výrazně nižší, než pouhé procentuální vyčíslení podílu z celkové ceny nemovitých věcí. Reálnou prodejnost takovéhoto podílu odhaduji na 80% obvyklé ceny, vzhledem k tomu, že spoluvlastnický podíl o velikosti 1/4 je pro kupujícího výrazně méně atraktivní z důvodu možných komplikací při užívání s dalšími spoluvlastníky. Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 14301 ze dne 4.12.2014 má oceňovaná nemovitá věc celkem 2 spoluvlastníky. Byt však nelze rozdělit jednoduchou stavební úpravou v poměru dle výše oceňovaného spoluvlastnického podílu. Snižování ceny při oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech z důvodu spoluvlastnictví nemá výslovný základ v právních předpisech. Obvyklou cenou se pro účely zákona o oceňování nemovitých věcí rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku. Městský soud v Praze v usnesení ze dne 18.2.2009 č. j. 16 Co 53/2009-75 rozhodl o změně usnesení o ceně č. j. 067 EX 2340/08-100 tak, že snížil cenu spoluvlastnického podílu z důvodu, že se jedná o menšinový podíl: "Cena tohoto menšinového podílu nemůže být stanovena pouhým vynásobením ceny nemovitých věcí a menšinového podílu. Odvolacímu soudu je z jeho činnosti známo, že v takovém případě znalci cenu spoluvlastnického podílu obvykle snižují o 10 % až 20 %." Analýza trhu – bytové jednotky 1.) www.sreality.cz 2

2

2

2

2

2

Nabídka bytů s výměrou od 60 m do 80 m ve městě Most - bylo nalezeno celkem 73 bytů s nabídkovou cenou od 180.000 Kč do 2.549.000 Kč. Pouze 8 bytů z těchto 73 má nabídkovou cenu vyšší než 1 milion Kč. Nejlevnějších 20 bytů má nabídkovou cenu do 420.000 Kč. 2.) www.reality.cz Nabídka bytů s výměrou od 60 m do 80 m ve městě Most - bylo nalezeno celkem 13 bytů s nabídkovou cenou od 132.500 Kč do 2.549.000 Kč. Z těchto bytů má celkem 11 bytů nižší nabídkovou cenu než 499.000 Kč. 3.) www.ceskereality.cz Nabídka bytů s výměrou od 60 m do 80 m ve městě Most - bylo nalezeno celkem 12 bytů s nabídkovou cenou od 230.000 Kč do 2.600.000 Kč. Z těchto bytů má celkem 8 bytů nižší nabídkovou cenu než 439.000 Kč. 4.) http://www.eurodrazby.cz Na tomto serveru je uvedeno velké množství uskutečněných nedobrovolných dražeb bytů ve městě Most. Příklady realizovaných dražeb jsou uvedeny v tabulce níže. Tabulka: příklady realizovaných nedobrovolných dražeb ve městě Most Datum transakce 29.1.2013 22.1.2015 9.12.2014 24.7.2014 24.7.2014

Adresa Hutnická 2829/8 Komořanská 3114/22 K. H. Borovského 136/15 F.L.Čelakovského 1128/1 Růžová 1237/2


Dispozice 3+1 3+kk 3+kk 4+1 2+1

Výměra 2 m 69,3 66,96 54,41 67,2 49,6

Odhadní cena Kč 290 000 180 000 160 000 250 000 160 000

Vydražená cena Kč 180 000 260 000 215 000 150 000 100 000

Kč/m

2

2 597 3 883 3 951 2 232 2 016

Stránka 17 z 27


22.5.2014 17.9.2013 21.8.2013 21.5.2013 7.5.2013

Žatecká 2470 Bělehradská 619/28 Jana Kubelíka 1309/24 Jaroslava Vrchlického 2839 Jaroslava Vrchlického 2840


2+1 3+1 3+1 3+1 3+1

55,96 69,2 54,86 72,65 54,47

140 000 320 000 230 000 430 000 220 000

Průměrná vydražená cena Minimální vydražená cena Maximální vydražená cena

140 000 236 000 165 000 230 000 220 000

2 502 3 410 3 008 3 166 4 039

189 600 100 000 260 000

3 080 2 016 4 039

Znalecký posudek č. 415-358/2010 – stanovená obvyklá cena V tomto znaleckém posudku byla stanovena obvyklá cena podílu ve výši id. 1/4 ve výši 142.500,- Kč, což 2 odpovídá 7.853 Kč/m započitatelné plochy bytu. Z výše uvedené tabulky vyplývá, že průměrná vydražená jednotková cena bytu v Mostě v letech 2014 a 2013 (nejsou zde však uvedeny veškeré uskutečněné dražby) 2 2 dosahovala cca 3.080 Kč/m . Maximální realizovaná jednotková cena v dražbě byla ve výši 4.039 Kč/m . 2 Dle spoluvlastníka bytu paní Preissové nebyl podíl id. 1/4 bytu vydražen ani za 75.000 Kč, tj. cca 4.133 Kč/m započitatelné plochy (tj. cca 1/2 obvyklé ceny dle znaleckého posudku). Oceňovaný byt tedy prakticky tedy nešlo vydražit ani za 1/2 obvyklé ceny dle znaleckého posudku. Vyhodnocení nabídky a poptávky: Ve městě je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitých věcech. Je zde nedostatek pracovních příležitostí, koupěschopnost místního obyvatelstva je nízká, žije zde velké množství sociálně nepřizpůsobivých občanů. To vše i další faktory mají negativní vliv na obchodovatelnost, kterou posuzuji jako obtížnou. Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 „Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě.“


Stránka 18 z 27



Srovnávací metoda Oceňovaná nemovitá věc Nemovité věci:

byt 3+1 ve 3.NP

Adresa:

Most, Jaroslava Vrchlického 2840/3

Reprezentant č. 1

Reprezentant č. 2

Reprezentant č. 3

Reprezentant č. 4

Reprezentant č. 5

byt 3+1/L ve 4.NP

byt 3+1/L ve 14.NP

byt 3+1/L ve 3.NP

byt 3+1/L v 6.NP

byt 3+1 ve 3.NP

Most, Lipová

Most, M. G. Dobnera 2941/6

Most, Moskevská

Most, Lidická

Most, Pod Lajsníkem

Byt 3+1 s lodžií ve 3.NP panelového domu po revitalizaci. Byt je v původním zachovalém stavu s umakartovým jádrem.

Byt 3+1/L v 6.NP panelového BD po revitalizaci. Byt je po rekonstrukci.

Byt 3+1 po částečné rekonstrukci (podlahy, kuchyně, rozvody elektřiny) s obloženým umakartovým jádrem. Byt je ve 3.NP panelového BD po revitalizaci.

Fotografie:

Doplňujicí popis:

Byt 3+1 s lodžií ve 4.NP panelového domu s výtahem. V bytě proběhly částečné úpravy: koupelna, kuchyně. Dům je po revitalizaci.

x

Konstrukční provedení: Dispozice: Podlaží, ve kterém se byt nachází: Počet NP domu celkem: Počet podlaží vlastního bytu: Výtah: Započitatelná plocha m2:

ŽB panelové 3+1 3.NP 1PP - 10NP 1 2x osobní 72,59

Byt 3+1 s lodžií v posledním 14.NP panelového domu po částečné rekonstrukci. Byt je po částečné rekonstrukci - kuchyně, koupelna. Ostatní je v původním stavu. ŽB panelové ŽB panelové 3+1/L 3+1/L 4.NP 14.NP 1NP - 9NP 1NP - 14NP 1 1 osobní osobní 63,00 64,50

ŽB panelové 3+1/L 3.NP 1NP - 9NP 1 osobní

ŽB panelové 3+1/L 6.NP 1NP - 9NP 1 osobní

ŽB panelové 3+1 3.NP 1NP - 13 NP 1 osobní

64,50

74,50

75,00

Nabídková/prodejní cena Kč:

x

389 000

259 000

340 000

299 000

309 000

Cena / m2 započ. pl.:

x

6 175

4 016

5 271

4 013

4 120

Variační koeficient [%]:

18,41% Srovnání pomocí indexové metody

K1 - Lokalita:

Most, Jaroslava Vrchklického 2840/3

K2 - Pozemek:

vlastní - zastavěný stavbou + chodník

K3 - Stav bytu:

špatný - neudržovaný vhodný k rekonstrukci


obdobná

obdobná

obdobná

horší v rámci města

horší v rámci města

1,00 obdobný 1,00 střední 0,88


1,00 obdobný 1,00 nevalný 0,97



Stránka 19 z 27


K4 - Stav bytového domu:

Určení obvyklé ceny střední - udržovaný, průběžně rekonstruován

K5 - Vybavení, příslušenství:

podstandardní, sklep

K6 - Velikost nemovité věci:

3+1; započ.pl. = 72,59 m2

K7 - Umístění bytu v domě:

3.NP z 10NP, výtah v mezipatře

K8 - Napojení na sítě (přípojky):

veškeré IS - E, K, P, V, telefon

K9 - Zdroj informací: K10 - Právní vztahy:

v exekuci

K11 - Ostatní:

po revitalizaci 0,98 standardní 0,88 menší byt 0,98 4.NP s výtahem 1,00 veškeré IS 1,00 inzerce 0,80 bez exekuce 0,96 obdobné 1,00

Váhy: Upravená cena / m2 započ. pl.: Upravená cena Kč: Variační koeficient [%]:

po část. rekonstrukci 1,02 standardní 0,90 menší byt 0,98 poslední 14.NP, výtah 1,03 veškeré IS 1,00 inzerce 0,90 bez exekuce 0,96 obdobné 1,00

po revitalizaci 0,98 podstandardní 0,97 menší byt 0,98 3.NP s výtahem 1,00 veškeré IS 1,00 inzerce 0,80 bez exekuce 0,96 obdobné 1,00

po revitalizaci 0,98 standardní 0,90 velikostně obdobný byt 1,00 6.NP s výtahem 1,00 veškeré IS 1,00 inzerce 0,90 bez exekuce 0,96 obdobné 1,00

0,20

0,20

0,20

0,20

0,20

3 223

3 527

2 893

3 658

2 835

3 201

233 942 10,21%

255 997

210 014

265 536

205 790

232 372

Statistické údaje a určení obvyklé ceny Vážený průměr upravené ceny [Kč]: Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:

233 942 23 884 205 790 210 058 233 942 257 825

Maximální upravená cena [Kč]:

265 536

Srovnávací hodnota celku (Aritmetický průměr) Kč:

233 942

Úprava srovnávací hodnoty - podíl id. 1/4 na LV č. 14301, k. ú. Most II

58 485

Úprava srovnávací hodnota - podíl id. 1/4 na LV č. 14301, k. ú. Most II Srážka za horší obchodovatelnost minoritního spoluvlastnického podílu

(odhad 80% z vypočtené srovnávací hodnoty)

Obvyklá cena (srovnávací hodnota po zaokrouhlení) bez závady - věcné břemeno

(upraveno, vzhledem k celkovému zaokrouhlení)

Závada - věcné břemeno užívání měřiče tepla Obvyklá cena (srovnávací hodnota po zaokrouhlení) vč. závady - věcné břemeno


po revitalizaci 0,98 obložené umakart.j. 0,95 velikostně obdobný byt 1,00 3.NP s výtahem 1,00 veškeré IS 1,00 inzerce 0,90 bez exekuce 0,96 obdobné 1,00

46 788 46 500 -2 500 44 000

Stránka 20 z 27



8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Závadou, která pouze minimálně ovlivňuje výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí, je skutečnost existence věcného břemene: •

Věcné břemeno užívání měřiče tepla v č. p. 2839 ze dne 7.4.1999, právní účinky vkladu ke dni 1.6.1999 - Oprávnění pro: Statutární město Most, Radniční 1/2, 434 01 Most, RČ/IČO: 00266094 - Povinnost k: Jednotka: 2840/49 - Listina: Smlouva o věcném břemeni V3 1894/1999 ; Z-9001837/1999-508

Dle smlouvy o věcném břemeni V3 1894/1999 bylo věcné břemeno zřízeno bezúplatně na dobu neurčitou a spočívá v povinnosti umožnění kdykoliv přístup do suterénu bytového domu č. p. 2839 za účelem odečtů, kontrol, revizí a oprav patních měřičů tepla, které jsou ve vlastnictví prodávajícího (Statutární město Most). Ve smlouvě ani nikde jinde není uvedena výše užitku oprávněného z věcného břemene, nelze objektivně určit výši nájemného za věcného břemeno daného charakteru, a proto je ocenění provedeno paušální částkou podle zákona o oceňování majetku v aktuálním znění. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle § 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: Věcné břemeno užívání měřiče tepla - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Ocenění věcného břemene činí

=

10 000,- Kč 10 000,- Kč

*

1/4

=

2 500,- Kč

Vyhodnocení rizik ANO

Nemovité věci jsou zapsané na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem)

ANO Stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO K nemovitým věcem je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva

NE

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma – věcné břemeno užívání měřiče tepla

NE

Nemovité věci jsou prosty jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod.

ANO Stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost ANO Nemovité věci jsou užívány v souladu s právním stavem ANO Stavba je určena výhradně k bydlení ANO Nemovité věci se nenachází v povodňovém území dle platného povodňového plánu ANO Nemovité věci nebyly v minulosti zatopeny ANO Jednotka na pozemku je dokončena ANO Údaje na LV nejsou dotčeny změnou (plombou)


Stránka 21 z 27



ANO Na pozemku není evidováno Právo stavby ANO V KN není evidována poznámka spornosti ANO V KN není evidováno duální vlastnictví ANO Není sjednána výhrada zpětné koupě, zpětného prodeje nebo koupě na zkoušku ANO Není sjednána výhrada lepšího kupce ANO Není sjednána výhrada přednostního pořadí pro jiné právo ANO Na LV není evidován (budoucí) výměnek ANO Není přídatné spoluvlastnictví

8.3. Určení administrativní ceny A. Nález 1. Základní informace Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

407 14 Ústecký Most Most Most II 67 490

2. Prohlídka nemovitých věcí – viz. výše 3. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 2840/49 2. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 2.1. Věcné břemeno užívání měřiče tepla

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka I 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je V stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuční příkazy I 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV

Pi -0,06 0,00

0,00 -0,04 0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 +

 Pi) = 0,900 i=1


Stránka 22 z 27



Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,04 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek I 0,00 lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná I 0,00 občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré VI 0,00 parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná II -0,01 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11

IP = P1 * (1 +

Index polohy

 Pi) = 1,050 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,945

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 2840/49 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky - podíl Ocenění Ostatní stavební pozemky Typ

Název

§ 2 cen. mapa

zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří Ostatní stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo 5104 5105

Výměra 2 [m ] 388,00 391,00

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 500,00 500,00

Cena [Kč] 194 000,195 500,389 500,-

Pozemky - podíl - zjištěná cena

=

389 500,- Kč

Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky - podíl

=

389 500,-Kč 389 500,- Kč

Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu

=

389 500,- Kč


Stránka 23 z 27



Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):

Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Most 52 let 2 5 105,- Kč/m koeficient dle typu podlahové plochy 15,47 * 1,00 = 18,95 * 1,00 = 11,90 * 1,00 = 12,01 * 1,00 = 0,93 * 1,00 = 2,14 * 1,00 = 10,75 * 1,00 = 0,87 * 0,10 =

Podlahové plochy bytu kuchyně: pokoj: pokoj: pokoj: WC: koupelna: chodba: sklepní kóje č. 49: Započítaná podlahová plocha bytu:

2

15,47 m 2 18,95 m 2 11,90 m 2 12,01 m 2 0,93 m 2 2,14 m 2 10,75 m 2 0,09 m 2 72,24 m

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem - 3.NP s výtahem III 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany II částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt II nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení II - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje - sklepní kóje č. 49 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu – (předpoklad provedení IV rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 52 let: s = 1 - 0,005 * 52 = 0,740

Vi 0,00 0,00 0,00 0,05 0,00 -0,10 -0,01 0,00 0,00 0,65

9

Index vybavení

IV = (1 +



Vi) * V10 * 0,740 = 0,452

i=1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,900 Index polohy pozemku IP = 1,050

Ocenění 2 2 Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 5 105,- Kč/m * 0,452 = 2 307,46 Kč/m 2 2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 72,24 m * 2 307,46 Kč/m * 0,900 * 1,050= 157 522,91 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem


=

157 522,91 Kč

Stránka 24 z 27


Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 389 500,- Kč Spoluvlastnický podíl: 7 302 / 468 398 Hodnota spoluvlastnického podílu: 389 500,- Kč * 7 302 / 468 398 = 6 072,03 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku Bytová jednotka č. 2840/49 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Bytová jednotka č. 2840/49 - zjištěná cena


+ = * =

6 072,03 Kč 163 594,94 Kč 1/4 40 898,74 Kč

2. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 2.1. Věcné břemeno užívání měřiče tepla Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle § 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: Věcné břemeno užívání měřiče tepla - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Ocenění věcného břemene činí

=

10 000,- Kč 10 000,- Kč

*

1/4

=

2 500,- Kč

C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 2840/49

40 898,70 Kč

1. Ocenění staveb celkem

40 898,70 Kč

Celkem

40 898,70 Kč

Věcná břemena 2. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 2.1. Věcné břemeno užívání měřiče tepla Hodnota věcného břemene činí: Cena po odečtení věcného břemene činí celkem:

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

2 500,- Kč 2 500,- Kč 38 398,70 Kč

38 398,70 Kč

38 400,- Kč

slovy: Třicetosmtisícčtyřista Kč


Stránka 25 z 27



D. Závěrečný výrok Výsledné ceny Obvyklá cena bez závady - věcné břemeno Závada - věcné břemeno Obvyklá cena vč. závady - věcné břemeno Zjištěná cena dle vyhlášky vč. závady - věcné břemeno

46 500 Kč -2 500 Kč 44 000 Kč 38 400 Kč

a) Předmětem ocenění jsou veškeré nemovité věci a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 14301, tedy: o

podíl ve výši id. 1/4 na bytové jednotce č. 2840/49 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 2839, 2840 (stojící na pozemcích parc. č. 5104 a 5105) a na pozemcích parc. č. 5104 a 5105 ve výši 7302/468398; to vše v k. ú. Most II, obec Most, okres Most.

Výsledná obvyklá cena nemovitých věcí, příslušenství nemovitých věcí, práv a závad uvedených se určuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni 30.1.2015, částkou ve výši:

44 000,- KČ slovy: Čtyřicetčtyřitisíc korun českých b) Příslušenstvím nemovitých věcí se rozumí: o

Sklep

c) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi: VĚCNÉ BŘEMENO užívání měřiče tepla

2.500,- Kč

d) Výhodu oprávněného z věcného břemene považuji za přiměřenou výši ocenění věcného břemene.

Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného zhotovitele.

V Praze dne 3.2.2015 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8 Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 26 z 27



E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č.j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1129/27/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 27 - 2015.

F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 14301 ze dne 4.12.2014 Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled Příloha č. 3: Mapa oblasti Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí ze dne 30.1.2015 Příloha č. 5 : Část listiny Prohlášení vlastníka s výměrami místností


Stránka 27 z 27

Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 14301

Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled

Příloha č. 3: Mapy oblasti

Letecká fotomapa nemovité věci č. p. 2839, č. o. 1, č. p. 3840, č. o. 3 GPS: 50°29'51.76"N, 13°38'10.39"E

Umístění nemovité věci v rámci ulice „Jaroslava Vrchlického“

Umístění nemovité věci v rámci části města „Most II“

Umístění nemovité věci v rámci města Most

Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí

Uliční a boční pohled na bytový dům

Společné prostory – chodba, schodišťový prostor

Chodba

Pokoj č. I.

Kuchyně

Pokoj č. II.

Pokoj č. III.

Samostatné WC

Koupelna

Sklepní kóje v 1.PP

Příloha č. 5 : Část listiny Prohlášení vlastníka s výměrami místností

2015

Recommend Documents