Znalecký posudek č. 229-33/2015 o ceně nemovité věci: jednotky č. 2939/8, bytu, v budově č. p. 2939, 2940, (bytový dům), na ulici I. Olbrachta č. e. 8, 6, v obci a k. ú. Hodonín (kód 640417), na LV 12848, včetně spoluvlastnického podílu 672/9503 na společných částech budovy č. p. 2939, 2940 (LV 6003), včetně vybavení a příslušenství a spoluvlastnického podílu 672/9503 na pozemku p. č. st. 2950 (LV 6003), včetně součástí a příslušenství, vše v k. ú. Hodonín (kód 640417) a obci Hodonín Vlastník nemovité věci – bytové jednotky č. 2939/8: Ludmila Průdková, I. Olbrachta 2939/8, 695 01 Hodonín,
Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé pro exekuční řízení Exekutorského úřadu Brno - město, Minská 54, 616 00 Brno ve věci oprávněného: AB 5 B.V., soukromá společnost s ručením omezeným, IČ: 34192873, se sídlem Strawinskylaan 933, Amsterdam, Nizozemí, PSČ: 1077XX proti povinnému: Ludmila Průdková, I. Olbrachta 2939/8, 695 01 Hodonín, na základě usnesení Okresního soudu v Hodoníně ze dne 27. 9. 2011, č.j. 45EXE1560/2011-14 Objednatel posudku: Exekutorský úřad v Brně - městě, JUDr. Karel Urban, Minská 54, 616 00 Brno, č. spisu: 97EX 11976/11 Posudek vypracoval: Ing. Jitka Koluchová, znalec, bytem Martina Benky 13, 695 01 Hodonín Datum místního šetření: 21. 11. 2015 Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 21. 11. 2015 Zvláštní požadavky objednatele: nejsou V Hodoníně dne 1. 12. 2015 Tento znalecký posudek obsahuje 24 stran včetně příloh a předává se ve třech vyhotoveních.
1
1. Nález 1.1 Podklady pro vypracování posudku: 1.1.1 Výpis z katastru nemovitostí o vlastnictví jednotky č. 2939/8, bytu, ze dne 5. 11. 2015, LV 12848 A: Vlastník : SJM Josef Průdek a Ludmila Průdková, I. Olbrachta 2939/8, 695 01 Hodonín B: Nemovitosti: Jednotky: č. 2939/8, byt, podíl na společných částech domu a pozemku 672/9503 V budově Hodonín, č. p. 2939, 2940, bytový dům, LV 6003 na parcele st. 2950 – zastavěná 2 plocha a nádvoří o výměře 405 m , LV 6003 B1: Jiná práva - bez zápisu C: Omezení vlastnického práva: zástavní právo exekutorské (Z-4998/2013-706), listina (Z-4998/2013-706) zástavní právo exekutorské (Z-4998/2013-706), listina (Z-5295/2012-706) zástavní právo exekutorské (Z-5270/2013-706), listina (Z-5270/2013-706) zástavní právo exekutorské (Z-5378/2013-706), listina (Z-5378/2013-706) zástavní právo exekutorské (Z-6227/2015-706), listina (Z-6227/2015-706) nařízení exekuce (Z-15514/2011-706) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti jednotky 2939/8 (Z-15554/2011-706) nařízení exekuce (Z-3838/2012-706) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti jednotky 2939/8 (Z-5292/2012-706) nařízení exekuce (Z-10234/2012-706) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti jednotky 2939/8 (Z-3859/2014-706) zahájení exekuce (Z-5809/2013-804) nařízení exekuce (Z-4963/2013-706) nařízení exekuce (Z-5320/2013-706) exekuční příkaz k prodeji nemovitostí jednotky 2939/8 (Z-4998/2013-706) exekuční příkaz k prodeji nemovitostí jednotky 2939/8 (Z-5267/2013-706) exekuční příkaz k prodeji nemovitostí jednotky 2939/8 (Z-5378/2013-706) zahájení exekuce (Z-9079/2015-808) exekuční příkaz k prodeji nemovitostí jednotky 2939/8 (Z-4207/2015-706) D: Jiné zápisy - bez zápisu Plomby a upozornění: bez zápisu E: Nabývací tituly: Smlouva kupní V-1948/2001 ze dne 14. 5. 2001, právní účinky vkladu ke dni 12. 6. 2001. (V1948/2001-706) F: Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek k parcelám – bez zápisu 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí o vlastnictví domu s jednotkami vymezenými podle zákona č. 72/1994 Sb., ze dne 5. 11. 2015, LV 6003 A: Vlastník : SJM Josef Průdek a Ludmila Průdková, I. Olbrachta 2939/8, 695 01 Hodonín a seznam dalších vlastníků B: Nemovitosti: 2 Pozemky: parcela č. st. 2950 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 405 m . Na pozemku stojí stavba: Hodonín, č. p. 2939, 2940, bytový dům Typ stavby: Hodonín, č. p. 2939, 2940, bytový dům Č. jednotky: 2939/8, způsob využití – byt, na LV 12848, podíl na společných částech domu a pozemku – 672/9503 a seznam dalších jednotek B1: Jiná práva - bez zápisu C: Omezení vlastnického práva: bez zápisu D: Jiné zápisy – vlastnictví jednotek, Listina: Prohlášení vlastníka budovy V9 1480/1999 ze dne 12. 12. 1998, právní účinky vkladu ke dni 11. 5. 1999 (Z-101695/1999-706) Listina: Smlouva o výstavbě jednotek (zák. č. 72/1994 Sb.) ze dne 28. 5. 2004. Právní účinky vkladu práva ke dni 2. 6. 2004 (V-2600/2004-706). Plomby a upozornění: bez zápisu E: Nabývací tituly: bez zápisu F: Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek k parcelám – bez zápisu 1.1.3 Kopie katastrální mapy ze dne 30. 11. 2015 z www.cuzk.cz
2
1.1.4 1.1.5 1.1.6 1.1.7 1.1.8 1.1.9 1.1.10
1.1.11 1.1.12 1.1.13
Prohlášení vlastníka § 5 zákona č. 72/1994 ze dne 12. 12. 1999, výtisk č. 8 Znalecký posudek č. 2251 ze dne 16. 10. 1997 – zpracovatel Ing. Bronislav Bubílek, Hodonín Smlouva o výstavbě V-2600/2004-706 ze dne 6. 10. 2004. Právní účinky vkladu vznikly dnem 2. 6. 2004 Kupní smlouva 061 V-1948/2005-706 ze dne 14. 5. 2001. Právní účinky vkladu vznikly dnem 12. 6. 2001 Cenová mapa stavebních pozemků města Hodonín č. 9, účinnost od 31. 12. 2013. Usnesení Okresního soudu v Hodoníně č.j. 16 C 70/2012-176 ze dne 3. 2. 2015 o vypořádání společného jmění manželů. Usnesení spodního exekutora Exekutorského úřadu Brno – město, JUDr. Karla Urbana, č.j. 97EX 11976/11-96 ze dne 5. 11. 2015, o ustanovení znalce z oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí ke stanovení ceny nemovitostí Exekuční příkaz č.j. 97EX 11976/11-15 ze dne 1. 12. 2011 Výsledky místního šetření ze dne 21. 11. 2015 za účasti paní Ludmily Průdkové. Zákon č.151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění ke dni ocenění a vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb...
1.2 Úkol znalce: Úkolem znalce je stanovit: cenu nemovitostí a jejich příslušenství, a to: jednotky 2939, byt, (LV 12848) v budově č. p. 2939, 2940 (LV 6003) na pozemku stavebním p. č. KN 2950 (LV 6003), v ulici I. Olbrachta, v obci Hodonín, v katastrálním území Hodonín (kód 640417) včetně podílu na společných částech domu – budovy č. p. 2939, 2940 (LV 6003, bytový dům) o velikosti 672/9503, podílu na společných částech pozemku p. č. st. 2950 (LV 6003), v druhu 2 pozemku zastavěná plocha a nádvoří o výměře 405 m , o velikosti 672/9503 Vše zapsáno na Katastrálním úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Hodonín, k. ú. Hodonín (kód 640417), obec Hodonín. označit součásti a příslušenství nemovitostí tak, jak jsou vymezeny v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 97 EX 11976/11 ze dne 1. 12. 2011 cenu jednotlivých závad s nemovitostmi spojených cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou a výslednou cenu 1.3 Popis oceňovaného objektu Předmětem ocenění je jednotka č. 2939/8, byt, která se nachází v bytovém domě č. p. 2939, 2940, na ulici I. Olbrachta č. e. 8, 6, v sekci č. 2939 (e. č. 8), ve III. nadzemním podlaží. Bytový dům se nachází na pozemku p. č. KN 2950, v k. ú. Hodonín a obci Hodonín. Dopisem ze dne 13. 11. 2015 byla vyzvána znalcem povinná, paní Ludmila Průdková, k umožnění prohlídky a zaměření nemovitosti – bytu č. 2939/8, v domě č. p. 2939, 2940 na ulici I. Olbrachta v Hodoníně a k předložení dokladů od nemovitosti (prohlášení vlastníka domu č. p. 2939, 2940, smlouvy o výstavbě, případné nájemní smlouvy, smlouvy o věcném břemeni) a sdělení dalších informací souvisejících s nemovitými věcmi, které mají vliv na určení jejich ceny. Zaměření nemovité věci a vizuální prohlídka se uskutečnila dne 21. 11. 2015 za účasti povinné. Povinná předložila znalci smlouvu o výstavbě ze dne 6. 10. 2004 a kupní smlouvu ze dne 14. 5. 2001. Informace o nemovité věci – bytu č. 2939/8 v bytovém domě č. p. 2939, 2940 – byly zjišťovány znalcem také na Městské bytové správě v Hodoníně. Znalci bylo umožněno nahlédnout do prohlášení vlastníka a znaleckého posudku o stanovení ceny pro smluvní převod nemovitostí, bytů v bytovém domě č. p. 2939 a 2940, ze dne 16. 10. 1997 vypracovaného Ing. Bronislavem Bubílkem, Hodonín. Hodonín je město s 25 094 obyvateli. Ve městě se nachází kompletní síť obchodů a služeb, základní, učňovské, střední školy a vysoká škola. Jsou zde také ubytovací zařízení, hotely, poštovní úřad, městský úřad, stavební úřad, kulturní zařízení – kino, muzeum, galerie, výstavní síň, ze sportovních zařízení jsou to zimní stadion, hřiště, tenisové kurty, krytý bazén, koupaliště, kryté sportovní haly. Bytový dům se nachází v obci Hodonín, v klidné části obce, v sídlišti Bažantnice u místní komunikace. Čelní průčelí je orientováno na severovýchod, zadní na jihozápad. Ostatní zástavba v blízkém okolí je tvořena bytovými domy a budovami občanské vybavenosti. Docházková vzdálenost do centra města je cca 1420 m, jezdí zde také městská autobusová doprava. Vzdálenost k nádraží ČD je cca 1240 m, k autobusovému nádraží cca 1370 m. Parkovací možnosti jsou omezené, na ulicích v okolí domu.
3
Dům je napojen přípojkou na veřejnou vodovodní, kanalizační a plynovodní síť a venkovní vedení nízkého napětí. Dispozice domu Bytový dům je zděný typový. Dům má jedno podzemní podlaží a tři nadzemní podlaží. Výtah v domě není. Dům má dvě sekce, které jsou komunikačně propojeny v podzemním podlaží. Venkovní vstupy do jednotlivých sekcí jsou samostatné. Každá sekce má samostatné číslo popisné i orientační. Dům slouží k bytovým účelům, je zde 17 bytových jednotek. V sekci č 2940 je 8 bytových jednotek, v sekci č. 2939 je 9 bytových jednotek. V podzemním podlaží jsou jednak společné prostory bytového domu – chodby včetně schodiště, kolárna, kočárkárna dva sklady a uhelna, výměník, kotelna, místnost s plynoměry a sklepy příslušející k jednotlivým bytům. V I. až III. nadzemním podlaží jsou v sekci 2940 vždy dva byty na podlaží, v sekci 2939 vždy tři byty na podlaží. Byty jsou jednopokojové, dvoupokojové a třípokojové. V roce 2004 byla provedena přístavba k bytové jednotce č. 2939/9 v půdních prostorách. Konstrukce a vybavení domu Stavba byla uvedena do užívání v roce 1959. Je provedena tradiční cihelnou technologií. Základy tvoří základové pasy z prostého betonu na pískovém podsypu. Tloušťka obvodových zdí je 450 mm. Stropy jsou provedeny ze železobetonových stropních panelů. Schodiště jsou dvouramenná teracová. Střecha je sedlová. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Fasádní omítka a sokl jsou z omítky hladké štukové. Na společných chodbách v I. až III. nadzemním podlaží je podlaha z dlažby. Ve sklepích je podlaha betonová s cementovým potěrem včetně schodiště vedoucího do I. podzemního podlaží. Okna jsou plastová. Vstupní dveře jsou plastové, částečně prosklené. V budově je proveden rozvod studené vody. Elektroinstalace je světelná s pojistkami. Dům je opatřen bleskosvodem. Kanalizace je provedena z kuchyní, koupelen a WC. Zvláštní vybavení není. Zjištěné závady: celý bytový dům je se značně zanedbanou údržbou. V I. podzemním podlaží jsou na nosných zdech viditelné trhliny v omítkách způsobené sedáním stavby. Je nefunkční izolace proti zemní vlhkosti, což se projevuje vzlínáním zemní vlhkosti obvodovými i vnitřními zdmi v I. podzemním podlaží. Společné části budovy (dle prohlášení vlastníka ze dne 12. 12. 1999) Základy včetně izolací, obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny, průčelí, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí, chodby, sklady, kočárkárna, kolárna, rozvody kanalizace, plynu, elektřiny, domovní elektroinstalace, komíny, společné technické zařízení (sušáky na prádlo mimo dům), venkovní předložené schody a venkovní schody do sklepa, kotelna, výměník, předkotelna, plynoměry. Společné prostory v domě (dle prohlášení vlastníka ze dne 12. 12. 1999) Chodby včetně schodiště ve všech podlažích a obou sekcích, kočárkárna, kolárny, sklady, výměník, kotelna, předkotelna, plynoměry, uhelna v I. podzemním podlaží.
2. POSUDEK Část A – ocenění podle cenového přepisu a to: zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.. Administrativní cena v tomto posudku slouží pouze jako jeden z podkladů pro stanovení ceny obvyklé. Nelze ji využít k jiným účelům. Ocenění bytu porovnávacím způsobem § 38 Budova, v níž je oceňovaný byt umístěn, nesplňuje podmínky rodinného domu dle § 2 písm. a) vyhlášky č. 501/2006 Sb.. Jedná o budovu s využitím pro bydlení (vícebytovou, typovou, typ J). Cena jednotky, kterou je byt v budově typu J a K z přílohy č. 8 vyhlášky, a spoluvlastnického podílu na společných částech nemovité věci, se určí podle § 38 vyhlášky. Takto zjištěná cena zahrnuje i příslušný podíl na ceně příslušenství stavby, které není stavebně její součástí. Spoluvlastnický podíl na stavebním pozemku p. č. KN 2950 se ocení samostatně.
4
2.1. Byt č. 2939/8 v domě č. p. 2939, č. p. 2940 – na ulici I. Olbrachta 2.1.1 Popis Umístění bytu v domě: Oceňovaný byt 3 + 1 se nachází ve III. nadzemním podlaží bytového domu č. p. 2939 a 2940, v sekci označené č. p. 2939 (č. e. 8). Při výstupu po schodišti se jedná o čelní byt. Obytné místnosti jsou orientovány na severovýchod a severozápad. Dispozice bytu: Vstup do bytu je dveřmi umístěnými na chodbě, v čele schodiště. Za dveřmi se nachází předsíň. V čele předsíně jsou dveře do místnosti WC a dveře do koupelny. Po levé straně se nachází chodba, která byla přebudována na kuchyň. Kuchyní se prochází do dvou obytných místností, z nichž jedna má okno orientované na severovýchod, do dvorní části a druhá, kterou se prochází do třetí obytné místnosti má okna orientovaná na severovýchod, do dvora a severozápad, do ulice. Třetí obytná místnost má okno orientované na severozápad, do ulice. Kuchyň přímé denní osvětlení nemá. Okna z předsíně a místnosti WC jsou orientovaná na severovýchod. Vybavení místností: Kuchyně: Obytná místnost 1: Obytná místnost 2: Obytná místnost 3: Koupelna: Místnost WC: Popis konstrukcí v bytě Vnitřní úprava stěn: Obytné místnosti: Koupelna: Místnost WC: Kuchyně: Předsíň a chodba: Úpravy stropů: Podlahy: Obytné místnosti: Kuchyně, předsíň: WC a koupelna: Okna: Dveře vnitřní: Vytápění: Rozvod vody: Elektřina:
kuchyňská linka s mycím dřezem, plynový sporák otopné těleso otopné těleso otopné těleso vana, umyvadlo, otopné těleso záchodová mísa splachovací, plynový kotel s ohřevem teplé vody
omítky keramický obklad, omítka omítka emailový ochranný nátěr, omítka omítky omítky dřevěné parkety, PVC lité teraco PVC, lité teraco plastová hladké plné nebo částečně prosklené plynovým kotlem studená a teplá světelná elektroinstalace
Příslušenství bytové jednotky: dvě sklepní místnosti v I. podzemním podlaží V bytě není nadstandardní vybavení. Bytová jednotka ani spoluvlastnický podíl nejsou zatíženy věcným břemenem. Zjištěné závady: jedná se obyt se zanedbanou údržbou. Podíl bytové jednotky na společných částech domu: 672/9503 2.1.2 Výměry pro ocenění: Výměry byly zjištěny měřením a pro výpočet upraveny dle přílohy č. 1 vyhlášky. název místnosti
podlahová plocha v m2
koef. vzorce
podlahová plocha po úpravě m2
obytná místnost 1
14,70
1,00
14,70
obytná místnost 2
17,22
1,00
17,22
obytná místnost 3
10,34
1,00
10,34
5
kuchyň
6,88
1,00
6,88
koupelna
2,93
1,00
2,93
místnost WC
1,36
1,00
1,36
předsíň
3,50
1,00
3,50
celkem
56,93
sklepní místnost sklepní místnost podlahová plocha celkem
56,93
3,40
0,80
6,86
0,80
2,72 5,49
67,19
65,14
2.1.3 Ocenění bytu Ocenění jednotky porovnávacím způsobem podle § 38 a příloh č. 27 a 3 vyhlášky Hodonín Malý lexikon obcí ČR 2014
Počet obyvatel obce
25094
Kraj
Jihomoravský
Základní cena příloha č. 27, tab. 1: ZC Index trhu: IT - příloha č. 3, tabulka č. 1 Znak č. Název znaku Situace na dílčím (segmentu) trhu s P1 nemovitostmi
Kč/m2
Pásmo
Popis pásma
II.
13 459
Hodnota Ti
P2
Vlastnické vztahy
V.
Poptávka nižší než nabídka Jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku
P3
Změny v okolí
II.
Bez vlivu
0,00
P4
Vliv právních vztahů na prodejnost
II.
Bez vlivu
0,00
P5
Ostatní neuvedené
II.
Bez vlivu
0,00
P6
Povodňová rizika
IV.
Zóna se zanedbatelným nebezpečím
1,00
Index trhu: IT = P6 x (1 + ∑ P1-5)
-0,06 0,00
0,940
Index polohy pro pozemky zastavěné: Ip - příloha č. 3, tabulka č. 3 Znak č. Název znaku Pásmo Popis pásma
Hodnota Pi
P1
Druh a účel užití stavby
I.
Bytový dům
1,00
P2
Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP
I.
Rezidenční zástavba
0,04
P3
Poloha pozemku v obci
III.
Okrajová část obce
P4
Možnost napojení na inženýrské sítě v obci
I.
Pozemek lze napojit na všechny sítě
P5
Občanská vybavenost v okolí pozemku
II.
P6
Dopravní dostupnost
V.
Částečně dostupná občanská vybavenost Zpevněná komunikace, špatné park. podm.
P7
III.
MHD - dobrá dostupnost centra obce
0,00
P8
Hromadná doprava Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti
II.
Bez možnosti
0,00
P9
Obyvatelstvo
II.
Bezproblémové okolí
0,00
P10
Nezaměstnanost
I.
Vyšší jak průměr v kraji
P11
Vlivy neuvedené
II.
Bez dalších vlivů
Index polohy: IP = P1 x (1 +∑ P2 - 11)
-0,05 0,00 -0,01 0,00
-0,01 0,00 0,970
Index konstrukce a vybavení: Iv - příloha č. 27, tabulka č. 2 Znak č. Název znaku Pásmo
Popis pásma
Hodnota Vi
V1
Typ stavby
IV.
Budova zděná
V2
Společné části domu
I.
Žádné
V3
Příslušenství domu
II.
Bez dopadu na cenu bytu
0,00
V4
Umístění bytu v domě
II.
III.NP bez výtahu
0,00
6
0,10 -0,01
V5
Orientace obyt. místností ke světovým stranám
II.
SV, SZ - částečný výhled
0,00
V6
Základní příslušenství bytu
III.
Přísluš. úplné - standardní provedení
0,00
V7
Další vybavení bytu a prostory užívané s bytem
II.
Standardní - sklepní místnost 2x
V8
Vytápění bytu
III.
Etážové
0,00
V9
Kritérium jinde neuvedené
III.
Bez vlivu na cenu
0,00
V10
Stavebně-technický stav
III.
Byt se zanedbanou údržbou
-0,01
0,08
s s = 1 - 0,005 x y
0,85 56
0,720
Index konstrukce a vybavení: Iv = (1 + V1-9) x V10
0,661
Základní cena upravená: ZCU = ZC x Iv Podlahová plocha: PP Cena bytu ( vč.ev. příslušenství) bez pozemku: CBp = PPxZCUxITxIP
Kč/m2
8 896,40
m2
65,14
Kč
528 398,58
Cena bytu č. 2939/8 včetně podílu 673/9503 na společných částech bytového domu a společném příslušenství ke dni ocenění činí 528 398,58Kč. 2.2 Pozemky § 3 Přehled pozemků: Katastrální území Hodonín, pozemek p. č. st. 2950 Město Hodonín vydalo obecně závaznou vyhláškou č. 4/2013 cenovou mapu stavebních pozemků města Hodonína č. 9. Vyhláška nabyla účinnost 31. 12. 2013 a je platná ke dni ocenění nemovitostí. 2
2.2.1 Ocenění stavebního pozemku p. č. 2950 o výměře 405m - §3 2 Podle cenové mapy města Hodonína č. 9 činí cena stavebního pozemku p. č. 2950 - 280Kč/m . Cena pozemku p. č. 2950: 2 2 405m x 280Kč/m = 113 400Kč Zaokrouhleno dle § 50 - 113 400 Kč. 2 Cena pozemku p. č. st. 2950 o výměře 405m a 2871 ke dni odhadu činí 113 400 Kč. 2.3 Rekapitulace ocenění bytu dle cenového předpisu: Cena bytu ( vč.ev. příslušenství) bez pozemku: CBp = PPxZCUxITxIP
Kč
Cena příslušného podílu jednotky na pozemku: pCP1
Kč
8 019,03
Cena jednotky: CJP = Σ CB1-n + pCP
Kč
536 417,61
Zaokrouhleno dle § 50
Kč
536 420,00
528 398,58
Cena bytu č. 2939/8 včetně spoluvlastnického podílu 672/9503 na společných částech budovy, vybavení a příslušenství a spoluvlastnického podílu 672/9503 na stavebním pozemku p. č. KN 2950 včetně součástí a příslušenství, ke dni ocenění, činí 536 420,-Kč
Část B - Stanovení ceny obvyklé Zjištění ceny porovnávací metodou
2
1. Hodonín, 3+1, podlahová plocha 68 m Byt v osobním vlastnictví, v I. NP třípodlažního bytového domu (cihlový). Dům se nachází v klidné části města (Bažantnice). Byt byl částečně rekonstruován (kuchyňská linka, WC, koupelna, podlahy, plastová okna). Dispozice: vstupní chodba, kuchyň, koupelna, místnost WC, tři obytné místnosti, jedna
7
s balkónem. Byt je vytápěn kotlem na plyn, ohřev vody zajištěn bojlerem. K bytu náleží 2 sklepní místnosti a balkon. Parkování u domu. 2 Nabídka: 2014 750 000 Kč (11 029Kč/m ) (sleva z 790 000 Kč) 2 Nabídka: 2014 jiná RK 760 000 Kč (11 176Kč/m ) (sleva z 835 000 Kč) Objekt má srovnatelný charakter, velikost. Oproti srovnávané nemovitosti má menší opotřebení, větší vybavenost. Nachází se ve stejné lokalitě.
2
2. Hodonín, 3+1, podlahová plocha 67 m Byt v osobním vlastnictví, v I. NP třípodlažního bytového domu (cihlový). Dům se nachází v klidné části města (Bažantnice). Dům je po částečné rekonstrukci. Byt má plastová okna a byla položena nová dlažba na balkonu. Jinak je v původním stavu. Dispozice: vstupní chodba, kuchyň, koupelna, místnost WC, tři obytné místnosti, jedna s balkónem. Byt je vytápěn lokálními topidly na plyn, ohřev vody zajištěn průtokovým ohřívačem. K bytu náleží 2 sklepní místnosti a balkon. Parkování u domu. 2 Nabídka: 2014 1 060 000 Kč (15 821Kč/m ) Objekt má srovnatelný charakter, velikost, vybavenost. Oproti srovnávané nemovitosti má menší opotřebení. Nachází se ve stejné lokalitě.
2
3. Hodonín, 3+1, podlahová plocha 72 m Byt v osobním vlastnictví, v I. NP bytového domu (cihlový). Dům se nachází v klidné lokalitě (Bažantnice). Byt je v dobrém stavu, udržovaný. Dispozice: vstupní chodba, kuchyň, koupelna, místnost WC, tři obytné místnosti. Byt je vytápěn dálkově, plynem. K bytu náleží sklepní místnost. Parkování u domu. 2 Nabídka: 2014 850 000 Kč (11 805Kč/m ) po slevě z 950 000 Kč Objekt má srovnatelný charakter, velikost. Oproti srovnávané nemovitosti má menší vybavenost, menší opotřebení. Nachází se ve stejné lokalitě.
2
4. Hodonín, 3+1, podlahová plocha 67 m Byt v osobním vlastnictví, ve II. NP bytového domu (cihlový). Dům se nachází v klidné lokalitě (Bažantnice). Byt je po celkové rekonstrukci (nové rozvody elektřiny, plynový kotel, ohřev vody, nová koupelna, WC, kuchyň s komorou, nové podlahy). Dispozice: vstupní chodba, kuchyň, koupelna, místnost WC, tři obytné místnosti, balkon. Byt má etážové vytápění, plynovým kotlem. K bytu náleží dvě sklepní místnosti. Parkování u domu. 2 Nabídka: 2014 1 050 000 Kč (15 671Kč/m ) Objekt má srovnatelný charakter, velikost. Oproti srovnávané nemovitosti má menší opotřebení, větší vybavenost. Nachází se ve stejné lokalitě.
2
5. Hodonín, 3+1, podlahová plocha 68 m Byt v osobním vlastnictví, ve I. NP třípodlažního bytového domu (cihlový). Dům se nachází v klidné lokalitě (Bažantnice). Dům je zateplen a má plastová okna. V bytě byla vyměněna otopná tělesa, provedena nová koupelna, WC, dlažba ve vstupní chodbě. Dispozice: vstupní chodba, kuchyň,
8
koupelna, místnost WC, tři obytné místnosti, z nichž jedna je průchozí, zasklená lodžie. Byt má etážové vytápění, plynovým kotlem. K bytu náleží dvě sklepní místnosti. Parkování u domu. 2 Nabídka: 2014 1 000 000 Kč (14 706Kč/m ) Objekt má srovnatelný charakter, velikost. Oproti srovnávané nemovitosti má menší opotřebení, větší vybavenost. Nachází se ve stejné lokalitě.
2
6. Hodonín, 3+1, podlahová plocha 72 m Byt v osobním vlastnictví, ve II. NP dvoupodlažního bytového domu (cihlový). Dům se nachází v klidné lokalitě (Bažantnice). Byt je po celkové rekonstrukci (kuchyně, koupelna, elektroinstalace, plastová okna, omítky, podlahy). Dispozice: vstupní chodba, kuchyň, koupelna, místnost WC, tři obytné místnosti. Byt je vytápěn dálkově, plynem. K bytu náleží dvě sklepní místnosti. Parkování u domu. 2 Nabídka: 2014 995 000 Kč (13 819Kč/m ) Objekt má srovnatelný charakter, velikost, vybavenost. Oproti srovnávané nemovitosti má menší opotřebení. Nachází se ve stejné lokalitě.
2
7. Hodonín, 3+1, podlahová plocha 79 m Byt v osobním vlastnictví, ve III. NP třípodlažního bytového domu (cihlový). Dům se nachází v klidné lokalitě (Bažantnice). Dům je zateplený a má plastová okna. V bytě je nová kuchyňská linka a sporák na plyn, WC. Dispozice: vstupní chodba, kuchyň, koupelna, místnost WC, tři obytné místnosti. Byt má dálkové vytápění. K bytu náleží sklepní místnost. Parkování u domu. 2 Nabídka: 2014 930 000 Kč (11 772Kč/m ) Objekt má srovnatelný charakter. Oproti srovnávané nemovitosti je větší, má menší opotřebení, menší vybavenost. Nachází se ve stejné lokalitě.
2
8. Hodonín, 3+1, podlahová plocha 60 m Byt v osobním vlastnictví, ve II. NP třípodlažního bytového domu (cihlový). Dům se nachází v klidné lokalitě (Bažantnice). Dům je zateplený, nová střecha, má plastová okna a vstupní dveře. Byt je v původním stavu. Dispozice: vstupní chodba, kuchyň, koupelna, místnost WC, tři obytné místnosti. Vytápění a ohřev vody je centrální. K bytu náleží sklepní místnost. Parkování u domu. 2 Nabídka: 2015 890 000 Kč (14 830Kč/m ) Objekt má srovnatelný charakter, velikost, opotřebení. Oproti srovnávané nemovitosti má menší vybavenost. Nachází se ve stejné lokalitě.
2
9. Hodonín, 3+1, podlahová plocha 63 m Byt v osobním vlastnictví, v I. NP třípodlažního bytového domu (cihlový). Dům se nachází v klidné lokalitě (Bažantnice). Dům je po částečné rekonstrukci - nová střecha, stupačky, plastová okna a vstupní dveře. Byt je v dobrém stavu s pravidelnou údržbou. Dispozice: vstupní chodba, kuchyň, koupelna, místnost WC, tři obytné místnosti. Vytápění a ohřev vody je etážové. K bytu náleží dvě sklepní místnosti. Parkování u domu. 2 Nabídka: 2015 1 180 000 Kč (18 730Kč/m )
9
Objekt má srovnatelný charakter, velikost, vybavenost. Oproti srovnávané nemovitosti má menší opotřebení. Nachází se ve stejné lokalitě.
2
10. Hodonín, 3+1, podlahová plocha 61 m Byt v osobním vlastnictví, ve III. NP třípodlažního bytového domu (cihlový). Dům se nachází v klidné lokalitě (Bažantnice). Dům je po částečné rekonstrukci – zateplení fasády, nová střecha, plastová okna a vstupní dveře. Byt je v dobrém stavu s pravidelnou údržbou. Dispozice: vstupní chodba, kuchyň, koupelna, místnost WC, tři obytné místnosti. Vytápění a ohřev vody je etážové. K bytu náleží balkon, dvě sklepní místnosti a garáž v blízkosti domu. Parkování u domu. 2 Nabídka: 2015 940 000 Kč (15 410Kč/m ) Objekt má srovnatelný charakter, velikost. Oproti srovnávané nemovitosti má menší opotřebení, větší vybavenost. Nachází se ve stejné lokalitě.
2
11. Hodonín, 3+1, podlahová plocha 62 m Byt v osobním vlastnictví, v I. NP třípodlažního bytového domu (cihlový). Dům se nachází v klidné lokalitě (Bažantnice). Byt je po částečné rekonstrukci (plastová okna, rozvody vody, odpady, kuchyňská linka, koupelna, WC). Dispozice: vstupní chodba, kuchyň, koupelna, místnost WC, tři obytné místnosti. Vytápění je lokální plynové, ohřev vody zajištěn průtokovým ohřívačem. K bytu náleží balkon a sklepní místnost. Parkování u domu. 2 Nabídka: 2015 990 000 Kč (15 968Kč/m ) Objekt má srovnatelný charakter, velikost. Oproti srovnávané nemovitosti má menší opotřebení, větší vybavenost. Nachází se ve stejné lokalitě. Informace byly získány z realitních kanceláří a z webových stránek sreality.cz.
Porovnávané
Byt
Cena ke
3+1 3+1 3+1 3+1 3+1 3+1 3+1 3+1 3+1 3+1 3+1
srovnání zdroj Kč/m2) 11029 0,85 15821 0,85 11805 0,85 15671 0,85 14706 0,85 13819 0,85 11772 0,85 14830 0,85 18730 0,8 15410 0,85 15968 0,85
nemovité věci 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 minimum : maximum : průměr :
Index odlišnosti Io podl. plocha opotřebení 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,05 1,00 1,00 1,00 1,00
2
7 562 Kč/m 2 13 900 Kč/m 2 10 731 Kč/m
10
1,15 1,10 1,10 1,15 1,15 1,15 1,15 1,05 1,10 1,10 1,15
Upravená vybavenost 1,10 1,00 0,95 1,10 1,10 1,00 0,95 0,95 1,00 1,15 1,05
ostatní 0,98 0,98 0,98 1,02 1,05 1,02 1,05 1,05 0,98 1,05 0,98
cena Kč/m2) 7562 12475 9798 10323 9411 10014 8307 12035 13900 9861 11470
Nabízené nemovité věci patří do stejné kategorie velikosti bytu, (3+1, nebo 3+kk), jako oceňovaná 2 nemovitá věc. Nemovité věci č. 3, 8 (č. 3 – 11 805Kč/m2, č. 8 – 14 830Kč/m ) jsou srovnatelné co do velikosti podlahové plochy, opotřebení, umístění domu v obci a možnosti parkování v okolí domu. Oproti porovnávané nemovité věci mají menší vybavenost. Nemovité věci č. 2, 6, 9 (č. 2 – 2 2 2 15 821Kč/m , č. 6 – 13 819Kč/m , č. 9 – 18 730Kč/m ) jsou srovnatelné co do velikosti podlahové plochy, vybavenosti, umístění domu v obci a možnosti parkování v okolí domu. Oproti porovnávané 2 nemovité věci mají menší opotřebení. Nemovité věci č. 1, 4, 5, 10, 11 (č. 1 – 11 029Kč/m , č. 4 – 2 2 2 2 15 671Kč/m , č. 5 – 14 706Kč/m , č. 10 – 15 410Kč/m , č. 11 – 15 968Kč/m ) jsou srovnatelné co do velikosti podlahové plochy, umístění domu v obci a možnosti parkování v okolí domu. Oproti porovnávané nemovité věci mají menší opotřebení, větší vybavenost. Nemovitost č. 7 (č. 7 – 2 11 772Kč/m ) má větší podlahovou plochu, menší opotřebení, menší vybavenost. Dům, ve kterém se nemovitá věc č. 7 nachází, je umístěn ve stejné lokalitě se špatnou možností parkování v okolí domu. V současné době jsou nabízeny v obci, prostřednictvím realitních kanceláří, byty v rekonstruovaných domech, u kategorie 3+1 nebo 3+kk, v rozmezí 890 000 Kč až 1 600 000 Kč, v závislosti na umístění bytu v budově, lokalitě, na velikosti podlahové plochy bytu, jeho opotřebení, vybavení a příslušenství (balkon, lodžie, terasa, sklep, parkovací stání), na stáří budov a na druhu konstrukce domu (panelová, zděná). Nabídka těchto bytů v obci převyšuje poptávku. Pro porovnání byly vybrány byty ze stejné části obce, umístěné v bytových domech zděných. Na rozdíl od oceňovaného bytu jsou však všechny porovnávané byty v dobrém stavu, s pravidelnou údržbou, případně po částečné, či celkové rekonstrukci. Cena zjištěná porovnávací metodou 2 2 Cs = 10 731Kč/m x 65,14m = 699 017,34 Kč Zaokrouhleno: 699 020 Kč.
3. Vyhodnocení a stanovení ceny obvyklé 3.1 Obvyklá cena nemovitých věcí celkem Cena dle zákona č.151/1997 Sb. a prováděcí vyhlášky….......................................................533 420 Kč Porovnávací hodnota ...............................................................................................................699 020 Kč Cena dle zákona je pouze administrativní. Porovnávací hodnota vyjadřuje v tomto případě průměrnou částku, za kterou jsou nemovité věci stejného charakteru, obdobné velikosti, opotřebení a vybavenosti nabízeny k prodeji, nebo byly prodány. Nabízené nemovité věci nejsou však dokladem skutečné prodejní ceny. Na základě prohlídky nemovité věci, s přihlédnutím k charakteru, ke konstrukčnímu, materiálovému a dispozičnímu řešení, velikosti podlahové plochy, umístění jednotky v budově, funkční úrovni stavby, jejímu stáří a celkovému současnému stavu, umístění v obci, okolní zástavbě, možnostem napojení na inženýrské sítě, možnostem přístupu k nemovité věci, parkovacím možnostem a k situaci na trhu s nemovitými věcmi v dané oblasti, v současné době, činí, dle odhadu znalce, obvyklá cena nemovité věci – bytu č. 2939/8 v bytovém domě č. p. 2939, 2940 na pozemku p. č. KN 2950 se všemi součástmi a příslušenstvím a spoluvlastnického podílu 672/9503 na společných částech domu č. p. 2939, 2940 včetně součástí a příslušenství a spoluvlastnického podílu 672/9503 na pozemku p. č. KN 2950, včetně součástí a příslušenství, ke dni 21. 11. 2015 – 690 000 Kč. 3.2 Stanovení obvyklé ceny práv a závad spojených s nemovitými věcmi 3.2.1 Cena práva exekutorského Podle výpisu z Katastru nemovitostí je vlastnické právo omezeno zástavními právy exekutorskými k uspokojení pohledávek, nařízeními exekucí, exekučními příkazy k prodeji, zahájeními exekucí. Tato práva však nejsou, s ohledem na účel, pro který se znalecký posudek zpracovává, ve výsledné obvyklé ceně nijak zohledněna Na LV nejsou zapsána žádná věcná břemena a znalci nebyly předloženy žádné nájemní smlouvy spojené s oceňovanými nemovitými věcmi ani poskytnuty informace o jiných právech a závazcích spojených s těmito nemovitými věcmi.
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
