č.j: 1270/2014-N
č.vyhotovení : 1
ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 1396 - 01/2015 o ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 1811/31 umístěné v bytovém domě č.p. 1811, který je postaven na pozemku p.č. 2230, vč. příslušenství a spoluvlastnického podílu o velikosti 55/1565 ke společným částem bytového domu č.p. 1811 a k pozemku p.č. 2230 v k.ú. Smíchov, obec Praha
Objednavatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ,a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8
Posudek vypracoval:
Ing. Zdeněk Hanzl Amforová 1905/4 155 00 Praha 5
Účel posudku:
Stanovení tržní hodnoty nemovitosti, účel - dražba nedobrovolná
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1.10.2014.
Oceněno ke dni:
6.ledna 2015
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 10 stran textu a přílohy. V Praze, dne 14.ledna 2015
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovité věci Oceňovaná nemovitost se nalézá v ulici Kováků, městské části města Prahy 5 a je přímo přístupná z místní zpevněné komunikace, přes pozemek p.č. 4962 vedený jako ostatní zeleň, který je ve vlastnictví Hl.m.Prahy. Nemovitost je tvořena bytovou jednotkou č. 1811/31 s příslušenstvím, včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 55/1565 ke společným částem bytového domu č.p. 1811 a k pozemku p.č. 2230 v k.ú. Smíchov, obec Praha. Stáří domu nebylo dokladově zjištěno, dle místního šetření byl dům postaven přibližně kolem roku 1930, stáří ke dni ocenění činí 85 roků. Bytový dům byl částečně rekonstruován vnitřní rozvody, střecha, nátěr fasády. Do bytové jednotky nebyl umožněn majitelem přístup, je proto v ocenění uvažováno její standardní vybavení. Bytová jednotka -
má omezení vlastnických práv - viz LV č. 11600: Zástavní právo smluvní ve prospěch Ing.Ludvíka Štiky Zástavní právo smluvní ve prospěch České spořitelny,a.s. Předkupní právo ve prospěch Ing.Ludvíka Štiky
Dále je nemovitost dotčena změnou – Z-79500/2014-101 ze dne 18.12.2014. Tato omezení vlastnických práv nejsou zahrnuta do ceny obvyklé. Bytový dům je postaven jako rohový, je podsklepený se třemi nadzemními podlažími a s obytným podkrovím. Okolní zástavbu tvoří podobné bytové domy postavené přibližně ve stejných letech 1900 1930. Tato oblast, v širším centru města, se nachází v blízkosti komerční lokality „Zlatý Anděl“. Atraktivita lokality pro bydlení je dána blízkostí a snadnou dostupností tohoto centra Prahy 5 a také kompletní infrastrukturou nacházející se v okolí. V blízkosti domu se nachází páteřní komunikace lokality ulice Svornosti, Radlická a ulice U Santošky s vjezdy do Strahovského tunelu a tunelu Mrázovka. Nedaleko od domu je autobusová zastávka „Ženské domovy v ulici Ostrovského (cca 60 m) a dále stanice metra Anděl, trasa B (cca 170 m). Mezi nevýhody patří dopravní ruch z přilehlých komunikací a velmi omezené parkování v okolí domu.
1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Smíchov, obec Praha, list vlastnictví č. 11600, 2745 vyhotovený katastrálním úřadem dne 12.1.2015 Částečné Prohlášení vlastníka Údaje z cenové mapy Hl.m.Prahy pro rok 2015 a údaje z realitních kanceláří Místní šetření znalce se zjištěním současného stavu dne 5.1.2015. Majitelem nemovitosti nebyl umožněn přístup do bytové jednotky
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č.11 600 pro k.ú. Smíchov, obec Praha zapsán:
-2-
Pan Švestka Vít, Náhorní 453/7, 182 00 Praha 8
1.4 Přílohy posudku Fotodokumentace LV Katastrální mapa Mapa oblasti
1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Pozemek p.č.2230 2) Bytová jednotka č. 1811/31
2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Pozemek p.č. 2230 Oceněno podle § 2 vyhlášky. 2.1.1 Popis Svažitý pozemek p.č.2230 vedený jako zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 417 m2. Pozemek je oceněn v CM hl.m.Prahy částkou 7.190,-Kč/m2. 2.1.2 Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 2 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku Cena za celou výměru 417.00 m2 Započtení spoluvl. podílu 55/1565
= Kč = Kč = Kč
7.190,2.998.230,105.369,11
_______________________________________________________________________________________________________________
Pozemek p.č. 2230
Cena celkem Kč
105.369,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.2 Bytová jednotka č. 1811/31 Oceněno podle § 38 vyhlášky. 2.2.1 Popis Jedná se o bytovou jednotku charakteru 1+1 umístěnou ve 4.NP bytového domu. Základy původní s částečnými izolacemi proti zemní vlhkosti, nosné konstrukce cihelné, střecha mansardová, dřevěný krov, střešní krytina tašková. Stropy dřevěné trámové s rovným omítaným podhledem a železobetonové nad 1.PP. Vnitřní omítky vápenné hladké, venkovní vápenné cementové. Vnitřní schodiště původní kamenné, v domě není výtah. Okna dřevěná špaletová. Jelikož nebyl umožněn přístup do bytu je jeho vybavení uvažováno jako standardní, tzn. dveře dřevěné obložkové nebo do ocelových zárubní, podlahové krytiny různé dle charakteru místností - keramické dlažby, PVC, dřevěné vlysy, textilie, popř. plovoucí podlahy. Vytápění lokální plynovými kamny nebo etážové plynovým kotlem. Příprava TUV karmou nebo el.boilerem. 2.2.2 Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: 46.21.12.2..1 -3-
Typ podle účelu užití: K - budovy vícebytové (netypové) Druh konstrukce: Zděné 2.2.3 Výměry Místnost
Rozměry
Podlahová plocha
_______________________________________________________________________________________________________________ 2
Obytná kuchyně Pokoj Koupelna WC Chodba
26.00 16.00 7.00 1.00 5.00
26.00 m 16.00 m2 7.00 m2 1.00 m2 5.00 m2
_______________________________________________________________________________________________________________ 2
Podlahová plocha bytu celkem
55.00 m
2.2.4 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 2 0.00 Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy 5 0.00 Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí 2 0.00 Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko 4 1.00 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav _______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = (1 + 0.00) x 1 = 1.000
0.00
2.2.5 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl. nad 2000) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku
-4-
1
1.00
1
0.04
2
0.02
1
0.00
1
0.00
5
0.00
Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce, 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů
příjezd po nezpevněné 3
0.00
2
0.00
2
0.00
2
0.00
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + 0.06) x 1 = 1.060
0.06
2.2.6 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 27, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Vi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Typ stavby Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu Žádné z dále uvedených 3. Příslušenství domu Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu a) Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu Standardní vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav b) Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou (hodnota 1.00 vynásobena koef. s=0.6+0 pro stáří 85 let)
4
0.10
1
-0.01
2
0.00
2
0.00
2
0.00
3
0.00
1
-0.03
3
0.00
3
0.00
2
0.6000
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 10. znaku se do sumy nezapočítává
0.06
Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = (1 + 0.06) x 0.6 = 0.636 2.2.7 Výpočet ceny objektu (§ 38 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 podlahové plochy Iv: index konstrukce a vybavení
= Kč
-5-
38.507,x 0.636
It: index trhu Ip: index polohy
x 1.000 x 1.060 _________________________________________
Cena upravená uvedenými indexy Cena za celou podlahovou plochu 55.00 m2
= Kč = Kč
25.953,72 1.427.454,49
_______________________________________________________________________________________________________________
Bytová jednotka č. 1811/31
Cena celkem Kč
1.427.454,-
_______________________________________________________________________________________________________________
3. REKAPITULACE 1) Pozemek p.č. 2230 2) Bytová jednotka č. 1811/31
105.369,- Kč 1.427.454,- Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena Po zaokrouhlení podle § 50 vyhlášky
1.532.823,- Kč 1.532.820,- Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Jedenmilionpětsettřicetdvatisícosmsetdvacet Kč V Praze, dne 14.ledna 2014 .................... vypracoval
-6-
4. OBVYKLÁ CENA Obvyklá cena je definována v §2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku : „ Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“
4.1.1 Srovnávací hodnota Metoda porovnání je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu a jsou známé. Pokud není známa prodejní cena nemovitosti, je při stanovení srovnávací hodnoty vycházeno z cen podobných nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi. Nabídkové ceny realitních kanceláří však nejsou ještě skutečnými prodejními cenami, proto je nutné počítat u některých cen s určitým nadhodnocením. Bytová jednotka není v současné době obchodována, není známa její prodejní cena. Vzhledem k okolnímu prostředí a umístění hodnotím obchodovatelnost jako dobrou. Při stanovení srovnávací hodnoty je vycházeno z cen nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi. Dotazem na realitní kanceláře a konzultacemi s nimi, na základě informací z www.sreality.cz bylo zjištěno, že nemovitosti podobného charakteru jsou nabízeny následovně:
Prodej bytu 2+1 55 m² Kováků, Praha 5 – Smíchov, OV 3 300 000 Kč Prodej zrekonstruovaného bytu 2+1 o CP 55 m2 v OV na Smíchově. V bytě jsou nová okna, dvouokruhový kotel Panther, nové rozvody. Dům má novou střechu, zateplení a fasádu. V bytě je vlastní elektrický a plynový měřič. Dům je situován do zeleně.V blízkosti park. Blízko domu metro Anděl a nákupní centrum Nový Smíchov. Škola, školka v docházkové vzdálenosti. Celková cena: 3 300 000 Kč za nemovitost, včetně provize Stavba: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Umístění objektu: Centrum obce Podlaží: 1. podlaží z celkem 3 Plocha podlahová: 55 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové Vybavení: Částečně
-7-
Prodej bytu 2+kk 54 m² Malátova, Praha – Smíchov, OV 3 200 000 Kč Prodej bytu, Praha 5 - Smíchov. Zrekonstruovaný byt o dispozici 2+kk a celkové výměře 59m² se nachází v přízemí cihlového domu. Byt je po rekonstrukci - rozvody elektřiny a vody, plovoucí podlahy, dlažba. Dispozici tvoří dvě samostatné místnosti a prostorná předsíň využitá jako kuchyňský kout. Koupelna s toaletou je společná se vstupem z menšího pokoje. Okna jsou situovaná do ulice (větší místnost) a do klidného vnitrobloku (menší pokoj s koupelnou). Dům má novou fasádu a střechu. Platí se nízké poplatky. Nastěhování možné ihned. Celková cena: 3 200 000 Kč za nemovitost Stavba: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Umístění objektu: Centrum obce Podlaží: 1. podlaží z celkem 5 Užitná plocha: 54 m2 Sklep: Topení: Lokální elektrické Doprava: MHD Komunikace: Dlážděná
Prodej bytu 3+kk 60 m² Křížová, Praha 5 – Smíchov, OV 2 490 000 Kč Prodej, Byt 3+kk, Praha 5,plocha: 60 m2 Nabízíme byt v osobním vlastnictví, o velikosti 3+kk, s plochou 60 m2, čtyřpodlažního činžovního domu v Praze 5, ul. Křížová. Všechny místnosti jsou směrem do Křížové ulice ve 2NP (1. patro). Vzhledem k terénu je nejmenší z pokojů - směr zahrada v úrovni přízemí. Velmi útulný byt je prakticky řešený v rámci rozdělení jednotlivých místností. Součástí je kuchyňská linka s plynovým plnohodnotným sporákem s troubou. Topení v bytě zajišťují plynové topidla WAW. Na podlahách jsou koberce, v některých místnost dřevěné podlahy. Dům je rekonstruován, takže v bytě jsou nová plastová okna. Pohodlné parkování bez parkovacích zón přímo v ul. Křížová, případně ve vedlejší ul. Na Konvářce. po dohodě možno nechat novému majiteli i vybavení bytu. Atraktivní lokalita, kousek od Prokopského a Dalejského údolí. Dobrá dostupnost do centra Prahy. Fond oprav a poplatky cca 1.800,- Kč. Celková cena: 2 490 000 Kč za nemovitost Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží: 0. podlaží z celkem 4 Plocha podlahová: 60 m2
-8-
Objekt
Užitná pl.
číslo 1 2 3
m2 55 54 60
Cena celkem Kč 3 300 000 3 200 000 2 490 000
Oceňovaná nemovitost 1811/31 55,00 2 503 215
Vybavenost Poloha koef.0,801,20 koef.0,85-1,20 0,90 1,00 0,93 1,00 1,00 1,02
1,00
Zdroj
Cena/UP
RK, prod.c 0,90 0,90 0,90
Kč 48 523 49 600 38 416
1,00
45 513
1,00
Pro porovnání byly vybrány byty v okolí, podobné velikosti. Stav, vybavenost a poloha byla dále upravována koeficienty. Na základě výše uvedených porovnání stanovuji srovnávací hodnotu ve výši 2.500.000,-Kč.
4.2 Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad Obvyklou cenou se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného nebo porovnatelného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy, mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu.Z předchozího odstavce vyplývá, že skutečná „tržní“ cena se tvoří až v okamžiku realizace nemovitosti na trhu, tj. při konkrétním prodeji a koupi a může se od zjištěné hodnoty výrazně odlišovat. Úroveň obecných cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za nemovitosti srovnatelného druhu, vlastností a stáří. Přívlastek „obecná“ vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství hodnot přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska prodeje a koupě, nepřihlíží se k významu, jaký může mít vlastnictví a užívání nemovitosti z hlediska jejího užitku pro určitou osobu, ať již fyzickou nebo právnickou. 4.2.1 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti odborným odhadem _______________________________________________________________________________________________________________
Cena zjištěná podle cenového předpisu Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (obecná, tržní) cena odvozená z výše uvedených hodnot na základě odborné úvahy odhadce
= Kč = Kč = Kč
1.532.820,nestanovena 2.500.000,-
= Kč
2.500.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad
Cena celkem Kč
2.500.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Pozitivní stránky: - lokalita vhodná k bydlení - všechny IS, přístup po zpevněné komunikaci, podobná okolní zástavba - výborná dopravní dostupnost - kompletní občanská vybavenost v místě - dům po částečných rekonstrukcích
-9-
Negativní stránky: - velmi špatné parkovací možnosti v místě a v okolí - dopravní ruch z přilehlé komunikace
Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu
2.500.000,- Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Dvamilionypětsettisíc Kč V Praze, dne 14. ledna 2015 .................... vypracoval
6. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 2.5.1995, č. j. Spr. 3594/94 pro obory: - ekonomika - ceny a odhady nemovitostí - stavebnictví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1396 - 01/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 01/2015. Ing. Zdeněk Hanzl Amforová 1905/4 155 00 Praha 5
- 10 -
Fotodokumentace:
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
Informace o řízení Číslo řízení: Z-79500/2014 Pracoviště: Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha Datum přijetí: 18.12.2014 10:21 Stav řízení: Probíhá zpracování Řízení se týká nemovitostí v k.ú. Smíchov (729051) Účastníci řízení Jméno Typ Švestka Vít Oprávněný Švestka Vít Ostatní Ing. Schwarzová Dagmar Zástavce Česká spořitelna, a.s. Oprávněný Mgr. Fiala Jaroslav Povinný Provedené operace Operace Založení řízeníKatastrálnímu úřadu byla doručena listina k záznamu právních vztahů nebo k zápisu jiných údajů do katastru nemovitostí nebo k zápisu poznámky. ZaplombováníVyznačena plomba u nemovitostí, které mají být dotčeny záznamem nebo zápisem poznámky.
Datum 18.12.2014 18.12.2014
Předměty řízení Typ předmětu řízení Poznámka Podrobnější informace o průběhu řízení Vám sdělí pouze Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha. Uživatelská podpora těmito informacemi nedisponuje.
- 15 -
- 16 -
- 17 -
