ZNALECKÝ POSUDEK č. 4309-108/2015 O ceně pozemku p.č.st.137, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 721 m2, jehož součástí je rodinný dům č.p.118 v obci Rabí, včetně příslušenství a pozemku p.č.1530/1, ostatní plocha, o velikosti 5781 m2 a p.č.1530/2, trvalý travní porost, o velikosti 1224 m2, vše zapsáno na LV č.205 pro k.ú.Rabí
Objednatel znaleckého posudku:
Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/11 772 00 Olomouc
Účel znaleckého posudku:
Stanovení ceny pro účely dražby
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 2.4.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích 2.4.2015
A. NÁLEZ
1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.st.137, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 721 m2, jehož součástí je rodinný dům č.p.118 v obci Rabí, včetně příslušenství a pozemku p.č.1530/1, ostatní plocha, o velikosti 5781 m2 a p.č.1530/2, trvalý travní porost, o velikosti 1224 m2, vše zapsáno na LV č.205 pro k.ú.Rabí
2. Základní informace
Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Rodinný dům Rabí 118 342 01 Rabí Plzeňský Klatovy Rabí Rabí 502
Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 180,00 Kč/m2
Koeficienty obce
Název koeficientu O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)
č. IV IV V III
Pi 0,65 0,60 0,80 0,70
III V
0,90 0,85
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 197,15 Kč/m2
-2-
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 2.4.2015 za přítomnosti znalce a manželky vlastníka.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.205 pro k.ú.Rabí - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR
5. Vlastnické a evidenční údaje
Vlastník stavby:
700722/1815, Pan Miloslav Kodet, Rabí 118, 34201 Rabí, vlastnictví: výhradní
Vlastník pozemku:
700722/1815, Pan Miloslav Kodet, Rabí 118, 34201 Rabí, vlastnictví: výhradní
odpovídají skutečnosti
6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena. Prohlídkou nemovitosti bylo zjištěno, že půdorys domu je větší, než je zakresleno v KM.
7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl do nemovitosti vpuštěn, ani mu nebylo umožněno měření, proto je nemovitost oceněna dle vnějšího stavebně technického provedení a dle informací od objednatele ocenění. Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící rodinný dům, nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím. Je zděný. Má sedlovou a pultovou střechu na přístavbě, krytina je z tašky, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou plastová a dřevěná, fasáda je vápenná, částečně novodobá. Vnitřní vybavení předpokládám standardní až podstandardní. Stav domu je špatný. Stáří domu je nejméně 100 roků, přístavby jsou z posledních let. Objekt je napojen -3-
na elektřinu a vodu z vlastní studny. Na pozemku se dále nacházejí vedlejší stavba, studna a porosty. Jejich hodnota je započtena v celkové obvyklé ceně nemovitostí. Příjezd k domu, který se nachází na samotě, je po nezpevněné komunikaci.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem
-4-
B. ZNALECKÝ POSUDEK
Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění pozemků
1.1. Pozemky s rodinným domem
Ocenění
Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 7 726,00 m2 R = (200 + 0,8 * Σvp) / Σvp R = (200 + 0,8 * 7 726,00) / 7 726,00 = 0,826
Výpočet indexu cenového porovnání
Index omezujících vlivů pozemku
Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití -5-
č. II
Pi 0,00
2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
IV
0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
č. I
Pi -0,06
V
0,00
II I II IV
0,00 -0,04 0,00 1,00
č. I
Pi 1,01
IV
-0,03
V II
-0,08 -0,10
III
-0,05
V
-0,02
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi
Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5
Index trhu
IT = P6 * (1 +
Σ Pi) = 0,900
i=1
Index polohy pozemku
Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Bez zástavby 3. Poloha pozemku v obci - Samoty 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, -6-
špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - velká vzdálenost od souvisle zastavěného území obce
I II
-0,07 0,00
II I I
0,00 -0,02 -0,10
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,535 i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,900 * 1,000 * 0,535 = 0,482
Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků
Zákl. cena [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 162,85
Zatřídění
Index
Koef.
0,482
Upr. cena [Kč/m2] 78,49
Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,826
Typ § 4 odst. 1
Název
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 ostatní plocha § 4 odst. 1 trvalý travní porost Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo st.137
Výměra [m2] 721,00
Jedn. cena [Kč/m2] 78,49
Cena [Kč] 56 591,29
1530/1 1530/2
5 781,00 1 224,00 7 726,00
78,49 78,49
453 750,69 96 071,76 606 413,74
-7-
m2
Ocenění staveb na pozemcích
Rodinný dům
Zatřídění pro potřeby ocenění
Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Plzeňský kraj, obec do 2 000 obyvatel 100 let 1 740,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží
přízemí: Název podlaží přízemí:
5,31*8,3+4,5*8,3 Zastavěná plocha 81,42 m2
=
81,42 m2
Konstrukční výška 2,50 m
Obestavěný prostor
vrchní stavba: 5,31*8,3*3,0+4,5*8,3*(3,0+2,6)/2 zastřešení: 5,31*8,6*3,2/2 Obestavěný prostor - celkem:
= = =
236,80 m3 73,07 m3 309,87 m3
Podlažnost:
Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00
ZP1 = ZP =
-8-
81,42 m2 81,42 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení
Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, vlastní studna na pozemku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient stáří upraven o + 0,01 pro stavby s nástavbou, přístavbou úpravami. Koeficient pro stáří 100 let: s = 1 - 0,005 * 100 = 0,500 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.
č. I
Vi typ A
III I
0,00 -0,08
II I II
0,00 0,00 -0,05
I II
-0,08 -0,05
I I III
0,00 -0,05 0,05
III III V
0,01 0,00 0,40
či rozsáhlejšími stavebními
12
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V13 * 0,610 = 0,183
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi
Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav -9-
č. I
Pi -0,06
V
0,00
II I II IV
0,00 -0,04 0,00 1,00
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,900 i=1
Index polohy pozemku
Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Bez zástavby 3. Poloha pozemku v obci - Samoty 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - velká vzdálenost od souvisle zastavěného území obce
č. I
Pi 1,01
IV
-0,03
V II
-0,08 -0,10
III
-0,05
V
-0,02
I II
-0,07 0,00
II I I
0,00 -0,02 -0,10
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,535 i=2
Ocenění
Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 740,- Kč/m3 * 0,183 = 318,42 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 309,87 m3 * 318,42 Kč/m3 * 0,900 * 0,535= 47 509,03 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
47 509,03 Kč
Cena staveb celkem
=
47 509,03 Kč
Pozemky s rodinným domem - zjištěná cena
=
653 922,77 Kč
- 10 -
C. REKAPITULACE
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení
1. Ocenění pozemků 653 922,80 Kč
1.1. Pozemky s rodinným domem
1. Ocenění pozemků celkem
653 922,80 Kč
Celkem
653 922,80 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
653 922,80 Kč
Rekapitulace výsledných cen
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem
653 922,80 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
653 922,80 Kč
Celkem
653 922,80 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
653 922,80 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Šestsetpadesáttřitisícdevětsetdvacet Kč
- 11 -
653 920,- Kč
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti:
Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 223.000,- Kč s veškerým příslušenstvím SMART HYPO s.r.o., tř. Svobody 956/31, Olomouc, 779 00 Olomouc 9. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje.
Porovnání s obdobnými nemovitostmi :
Bývalý rodinný dům, rekolaudovaný na rekreační chalupu, v Nalžovských Horách, v městské části Stříbrné Hory, vzdálené cca 80 m od centra města. Jde o řadový nepodsklepený zděný dům se - 12 -
sedlovou střechou, který má dvě části s různou úrovní prvního nadzemního podlaží (původně šlo o dva samostatné objekty). Dispozičně obsahuje ve snížené části předsíň, chodbu, kuchyni, koupelnu, sklad a mělký sklípek zapuštěný ve svahu; ve zvýšeném přízemí je chodba a 3 pokoje. Dům byl postaven v roce 1903, v r. 2000 provedena částečná modernizace interiérů. Dům vyžaduje rekonstrukci středního rozsahu, aby byl uzpůsoben standardnímu bydlení; pro nenáročné uživatele vhodný i ve stávajícím stavu. Domem zastavěná plocha 158 m2, podlahová plocha 94 m2. Celková výměra pozemku činí 220 m2. IS: elektřina, veřejný vodovod a veřejná kanalizace. Topení lokální, ohřev vody el. boilerem. Prodej v insolvenčním řízení, daň z nabytí nemovitých věcí platí kupující, dluhy na kupujícího nepřecházejí. Energetická náročnost budov: třída G (mimořádně nehospodárné). Požadovaná cena 450.000,- Kč.
rodinný dům postavený na návsi v obci Bojanovice na Klatovsku. V domě se nachází funkční kovárna a na ní navazuje rozestavěná obytná část domu, kde se nachází 2 místnosti, prostor pro kuchyni a garáž. V jedné z místnosti jsou krbová kamna. Půdní prostor není využitý. Za domem je k dispozici přístřešek na dřevo a suchý záchod. Záměrem bylo využít dům k bydlení v kombinaci s podnikáním. Požadovaná cena 340.000,- Kč.
- 13 -
starší řadový RD v obci Čímice u Sušice (okr. Klatovy). V přízemí domu je garáž, kolna, sklep na uhlí nebo dřevo. V patře je obytná část: obývací pokoj s kuchyňkou, ložnice a komora. Velká prostorná půda vhodná k zřízení další obytné části. V domě jsou nové rozvody elektřiny vč. jističů. Voda zatím není zavedena, přípojka obecního vodovodu je před domem (2m). Odpady zatím nejsou řešeny, kanalizace je před domem. Vytápění domu je kamny na TP. Nemovitost je vhodná k rekonstrukci. Po úpravách možnost bydlení i rekreace. K domu není zahrada. Velmi pěkné okolí, lesy, příroda, houbaření, koupání v průzračné vodě v lomu. Nedaleko se nachází i hrad Rabí. Požadovaná cena 199.000,- Kč včetně právního servisu a provize RK.
Obvyklá cena bez vlivu závad : 650.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč
Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 650.000,- Kč. Slovy: Šestsetpadesáttisíc Kč V Tršicích 2.4.2015
Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail:
[email protected]
Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.10. - 14 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4309-108/2015 znaleckého deníku.
- 15 -
E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 205 ze dne 20.3.2015 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti
- 16 -
počet stran A4 v příloze: 2 1 2 3
Fotodokumentace nemovitosti
- 17 -
Mapa oblasti
- 18 -
- 19 -
- 20 -
