2015

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

10/22/2015

o obvyklé ceně nemovitých věcí - podílu ve výši id. ½ na pozemcích parc. č. st. 562, st. 563 a 788/18 vč. příslušenství a stavby lesního hospodářství č. p. 444, která je součástí pozemku parc. č. st. 562, a stavby lesní hospodářství bez čp/če, která je součástí pozemku parc. č. st. 563; to vše v k. ú. Kudlov, obec Zlín, okres Zlín.

Objednatel:

Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394

Účel znaleckého posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX 309/11-161 vydaného soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 23. 4. 2015.

Zhotovitel:

Znalecký ústav ESTIMMO s. r. o. Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 IČ: 49966375, DIC: CZ49966375 mob: +420 604 555 649 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 6. 7. 2015. Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 48 stran vč. příloh, a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele.

V Praze dne 15. 8. 2015

Znalecký posudek č. 10/22/2015

Určení obvyklé ceny

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A.

Úvod ........................................................................................................................................................... 3

1.

Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 3

2.

Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN ................................................................. 3

3.

Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena .............................................................................. 4 3.1.

Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 4

3.2.

Administrativní cena .......................................................................................................................... 4

4.

Hlavní používané zkratky ........................................................................................................................... 4

B.

Nález .......................................................................................................................................................... 4

5.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 4 5.1.

Prohlídka nemovitých věcí ................................................................................................................. 4

5.2.

Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................................................... 5

5.3.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 6

5.4.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 7

5.5.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 8

6.

METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 8 6.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 8

6.2.

Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 9

6.3.

Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 9

6.4.

Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 9

7.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ ................................................................................................. 10 7.1.

Poloha a vnější vlivy ........................................................................................................................ 10

7.2.

Rodinný dům č. p. 444, která je součástí p. č. st. 562, a příslušenství ........................................... 11

7.3.

Pozemky .......................................................................................................................................... 14

7.4.

Využití ploch – územní plán ............................................................................................................. 16

7.5.

Povodňový plán ČR ......................................................................................................................... 17

7.6.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 17

C.

Posudek ................................................................................................................................................... 18

8.

URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY .................................................................................. 18 8.1.

Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem ................................................................................. 18

8.2.

Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí ................................................................................ 26

8.3.

Určení administrativní ceny ............................................................................................................. 28

D.

Závěrečný výrok ....................................................................................................................................... 36

E.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 37

F.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 37

Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Stránka 2 z 37



A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znaleckého ústavu je dle výroku I. a II. v usnesení č. j. 167 EX 309/11-161: a) ocenit nemovité věci určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 1095, tj.: - podíl ve výši id. ½ na pozemcích parc. č. st. 562, st. 563 a 788/18 vč. příslušenství a stavby lesního hospodářství č. p. 444, která je součástí pozemku parc. č. st. 562, a stavby lesní hospodářství bez čp/če, která je součástí pozemku parc. č. st. 563; to vše v k. ú. Kudlov, obec Zlín, okres Zlín. b) určit příslušenství nemovitých věcí; c) zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu (§ 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění – zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považujeme nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit.

2. Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovité věci: * LV č. 1095 pro k. ú. Kudlov, obec Zlín, okres Zlín; ke dni 23. 4. 2015 ALV: BLV:

Rachůnek Václav, Pindula 444, Kudlov, 760 01 Zlín 1; identifikátor: 750912/4172; podíl: ½ Rachůnková Kateřina, Březnice 39, 760 01 Zlín 1; identifikátor: 815129/4173; podíl: ½ Nemovitosti: Pozemky: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: 2 parc. č. st. 562 zastavěná plocha a nádvoří 355 m Součástí je stavba: Kudlov, č. p. 444, les. hosp Stavba stojí na pozemku p. č.: st. 562 2 parc. č. st. 563 zastavěná plocha a nádvoří 78 m Součástí je stavba: bez čp/če, les. hosp Stavba stojí na pozemku p. č.: st. 563 2 parc. č. 788/18 ostatní plocha manipulační plocha 284 m


Stránka 3 z 37



3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“

3.2. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č. 199/2014.“

4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí; LV – list vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovitosti; k. ú. – katastrální území; KP – katastrální pracoviště; č. j. – číslo jednací; č. – číslo; parc. č. – parcelní číslo; č. p. – číslo popisné; RD – rodinný dům; NP – nadzemní podlaží, PP – podzemní podlaží; IS – inženýrské sítě; KM – katastrální mapa; zap.pl. – započitatelná plocha; oc.nem. – oceňovaná nemovitá věc

B.Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření konaném dne 6. 7. 2015 bez přítomnosti povinného. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znaleckému ústavu i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitých věcích, ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitých věcí účastnit a poskytnout potřebné informace pro ocenění. Doporučený dopis s kontaktováním povinného nebyl vrácen prostřednictvím České pošty k mým rukám, proto předpokládám, že byl povinný o místním šetření informován. Doporučeným dopisem byl obeslán i druhý spoluvlastník - paní Rachůnková Kateřina. Paní Rachůnková rovněž na tento dopis nereagovala. Dle sledování zásilek (www.postaonline.cz) byly výše uvedené doporučené dopisy doručeny dne 29. 4. 2015.


Stránka 4 z 37



Na místě bylo zanecháno písemné oznámení o provedení místního šetření s žádostí o poskytnutí součinnosti. Do dne zpracování znaleckého posudku nebylo na tuto žádost reagováno. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovité věci ke dni místního šetření.

5.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znaleckým ústavem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1095 ze dne 23. 4. 2015, k. ú. Kudlov, obec Zlín, okres Zlín – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem – viz. příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j. : 167 EX 309/11-161 ze dne 23. 4. 2015 Dokumenty získané ze stavebního úřadu: •

Stavební dokumentace vč. technické zprávy a to půdorysy všech podlaží, řezy, pohledy

•

Stavební povolení na přístavbu k RD ze dne 9. 4. 2001, č. j. SÚ 5554/00/Ba

•

Rozhodnutí o přípustnosti stavby ze dne 27. 1. 1973 (nečitelné)

Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 1095 – dálkový náhled Kopie katastrální mapy, k. ú. Kudlov – dálkový náhled - viz. příloha Územní plán obce Zlín Informace získané při místním šetření Znalecký posudek č. 525/157/2011 ze dne 16. 9. 2011, vyhotovila: Ing. Dagmar Vyhnalíková Údaje předané matkou povinného, která objekt při místním šetření ze dne 28. 8. 2011 užívala Mapa oblasti – viz. příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz. příloha Záznam z prohlídky a zaměření nemovitých věcí z roku 2011 a 2015 Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi Informace z malého lexikonu obcí ČR 2014 – http://www.czso.cz/csu/2014edicniplan.nsf/publ/320199-14-r_2014 Povodňový plán ČR (www.dppcr.cz) www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskereality.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Vyhláška MF ČR č. 199/2014 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku


Stránka 5 z 37



Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - www.cuzk.cz Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN 978-80-7204-630-0 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN 978-80-245-1818-3 Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8 Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0 Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. – Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04032-4 Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04307-3 Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha – Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04854-2 Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2015 Odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2015 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o. s., ročníky 2010 až 2015

5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalecký ústav prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znaleckého posudku.


Stránka 6 z 37



Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalecký ústav neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalecký ústav při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalecký ústav za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1095 ze dne 23. 4. 2015 (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1095 ze dne 23. 4. 2015 (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1095 ze dne 23. 4. 2015 váznou na oceňovaných nemovitých věcech zástavní práva – viz. přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva Dále podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1095 ze dne 23. 4. 2015vázne na oceňovaných nemovitých věcech předkupní právo: • Předkupní právo na spoluvlastnický podíl id. ½ - Oprávnění pro: TALTA a. s., náměstí Svobody 93/22, Brno – město, 602 00 Brno, RČ/IČO: 28321715 Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Stránka 7 z 37



- Povinnost k: - Rachůnek Václav, Pindula 444, Kudlov, 760 01 Zlín, RČ/IČO: 750912/4172 - parc. č. st. 562, st. 563, 788/18 - Listina: Smlouva o zřízení věcného předkupního práva, o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 12. 6. 2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 15. 6. 2009. V-4207/2009-705. Toto předkupní právo není ve znaleckém posudku promítnuto. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1095 ze dne 23. 4. 2015dále vyplývá, že byla na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí nařízena exekuce, byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitých věcí a dražební vyhláška - viz. přiložené LV část „C - Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto znaleckém posudku uvažováno.

5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsme měli k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto znaleckého posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití nemovitých věcí a z fyzicky zaměřených výměr. Stavebním úřadem byla zaslána výkresová dokumentace, venkovní a vnitřní rozměry jsou převzaty z této dokumentace. Výměry byly částečně ověřeny při místním šetření ze dne 28. 8. 2011, kdy bylo provedeno částečné zaměření laserovým měřidlem vzdáleností Leica DISTO (i interiéru).

6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitých věcí (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitých věcí, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.


Stránka 8 z 37



6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitých věcí. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá. Odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění u objektů sloužících pro rezidenční bydlení neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikujeme.

6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určitých nemovitých věcí a to určení její obvyklé ceny. Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele znaleckého posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitých věcí se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitých věcí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které jsou oceňované nemovité věci srovnávány. U rezidenčních nemovitých věcí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. „započitatelná plocha“. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci.

6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto znaleckém posudku se určuje obvyklá cena předmětu ocenění. Z výše popsané definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňovaných nemovitých věcí s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu určení obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je objekt dle evidence v katastru nemovitostí užívaný jako lesní hospodářství s pozemky, avšak dle skutečného užívání se jedná o rodinný dům s přístavbou a vedlejší stavbou, u kterých je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znalecké posudku je pro srovnání vypočtena taktéž věcná hodnota vypočtená nákladový způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.


Stránka 9 z 37



7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ 7.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází na území okresního města Zlín, v části obce Kudlov, asi 7 km jihozápadně od středu města (náměstí Míru) a ve vzdálenosti cca 16 km od lázeňského města Luhačovice. Objekt s pozemky se nachází v odlehlé části obce – v lokalitě zvané Pindula asi 2,5 km od středu části obce Kudlov. Kudlovská krajina je kopcovitá, půda spíše kamenitá a jílovitá. Na několika místech v lesích okolo Kudlova jsou dodnes zřetelné malé kamenolomy. Nedaleko obce se nacházejí Hostýnské a Vizovické vrchy. Většina pozemků nacházející se v okrajových částech části obce Kudlov tvoří lesní porost. Většina obyvatel dojíždí za prací do centrální části města Zlín. Okolní zástavba: Jedná se o klidnou lokalitu bydlení a rodinné rekreace v rodinných domech, zástavba je zde obklopena lesním porostem. Občanská vybavenost: V docházkové vzdálenosti není k dispozici občanská vybavenost. Základní občanská vybavenost je k dispozici v centrální části obce Kudlov, veškerá pak v rámci celého okresního města Zlín v okruhu do 10 km od oc.nem. Dopravní dostupnost: Lokalita je dostupná po silnici III. třídy, centrem Zlína prochází silnice I. třídy č. I/49, která je vzdálena cca 6 km. Dopravní dostupnost do města Zlín je prostřednictvím autobusových linek MHD, jejichž interval je podprůměrný – dostupnost veřejnou dopravou je tedy nevalná. Přístup a příjezd k nemovitým věcem: K přístupu a příjezdu k nemovitým věcem je využíván pozemek parc. č. 788/8 (druh pozemku: ostatní plocha; vlastník: 4x fyzická osoba, z toho 1x SJM Rachůnek + Rachůnková). Právní přístup je však zajištěn přes pozemky parc. č. 788/12 (druh pozemku: lesní pozemek, vlastník Česká republika) a 788/7 (druh pozemku: zahrada; vlastník Česká republika). Parkovací možnosti: Parkování je možné na vlastním pozemku. Inženýrské sítě: Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici elektřina a vodovod. Informace z malého lexikonu obcí ČR Kód Kód Správní Název obce 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 okresu obce obvod 1 CZ0724 ZLÍN 585068 7213 16 15 10282,606 75278 49730 756 703 693 1 1 1 4 Vysvětlivka: 2 – počet částí obce; 3 – počet katastrálních území; 4 – katastrální výměra v hektarech; 5 – obyvatel celkem; 6 – obyvatelé ve věku 15 - 64 let; 7 – dokončené byty v letech 1999 až 2003; 8 – dokončené byty v letech 2004 až 2008; 9 – dokončené byty v letech 2009 až 2013, 10 – pošta; 11 – škola; 12 – zdravotní zařízení; 13 – statutární město = 4, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 10 – 12: (ano = 1, ne = 0, * s jedním stupněm)


Stránka 10 z 37



7.2. Rodinný dům č. p. 444, která je součástí p. č. st. 562, a příslušenství Jedná se o samostatně stojící a podsklepený rodinný dům č. p. 444, ve tvaru obdélníka, z jehož severní strany je menší výklenek, který tvoří vstup do objektu. Na objekt navazuje rozestavěná přístavba, tj. nedokončená hrubá stavba s dřevěným krovem a částečným zastřešením. Přístavbou měla vzniknout druhá samostatná bytová jednotka. Do rodinného domu je vstup možný prostřednictvím betonového schodiště, následuje zádveří, které je již v úrovni 1.NP. Ve funkčním celkem se stavbou a pozemkem zastavěným parc. č. st. 562 je pozemek parc. č. st. 563, který tvoří zastavěnou plochu a nádvoří, a pozemek parc. č. 788/18, který je v katastru nemovitostí zapsán jako ostatní plocha, jeho způsob využití je manipulační plocha a je také částečně zastavěn rozestavěnou přístavbou. Výměry a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí jsou pouze částečně v souladu se skutečným stavem, není zakreslena přístavba rodinného domu na části pozemku pč. st. 562. Dispoziční řešení – obydlené části stávajícího objektu 1PP: chodba, kotelna, místnost na ukládání dřeva, 2 sklepy 1NP: vstupní chodba resp. zádveří, následuje chodba se schodišťovým prostorem, ze které vedou dveře do kuchyně, koupelny, samostatné toalety, spíže. Dále jsou v 1.NP umístěny 1 pokoj a obývací pokoj se vstupem na balkón. Stavebně upravené podkroví: chodba, ze které je možný vstup do 2 místnosti, z jedné místnosti pak ještě vstup na balkon. Způsob využití / skutečné užívání objektu / nejlepší možné využití / legálnost staveb Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití objektu „lesní hospodářství“, což není v souladu se skutečným a také nejlepším možným využitím. Objekt je užíván k bydlení, což také považuji za nejlepší možné využití. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle stavebních plánů byl objekt pravděpodobně postaven v roce 1971, dle stavebního povolení byla přístavba povolena v roce 2000, předpokládám stáří 15 let Počet podlaží: částečně podsklepeno + 1 nadzemní podlaží + stavebně upravené podkroví Základy: základové pásy z betonu Nosné konstrukce: - zděné z pálených plných cihel – 1. PP – původní RD - montovaná dřevěná stavba – OKÁL – původní RD - pěnosilikátové tvárnice YPOR v tl. 365 a 300 mm – nová přístavba Stropy: - původní RD: dřevěné trámové s rovným podhledem, v podkroví je zkosení, nad 1. PP železobetonové posazené do ocelových nosníků - nová přístavba: cihelné stropnice CSD Hurdis s patkami do ocelových nosníků Střecha: - původní RD: tvar sedlový, krov dřevěný - střecha přístavby: sedlová s hřebenem kolmo ke stávajícímu hřebeni, vaznicový krov Krytina střechy: Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Stránka 11 z 37



- původní RD: osinkocementové šindele - přístavba: v části asfaltová lepenka, jinak chybí Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, oplechování, dešťové svody – pozinkovaný plech, v části s nátěrem; na přístavbě chybí svody, jinak z pozinkovaného plechu Vnější povrchy: omítka vápenocementová omítka na dřevěném okálovém podkladu, dřevěné obložení prkennými deskami v části podkroví, keramický obklad soklu, na přístavbě vnější povrch chybí Vstupní dveře do objektu: dřevěné, částečné prosklené do kovových zárubní Okna: - původní RD: dřevěná špaletová - přístavba: chybí Bleskosvod: není proveden POPIS INTERIÉRU: Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápeno-cementové omítky, dřevěné obložení Obklady: keramické v koupelně (podstandardní), v chodbě do výšky 1 m dřevěné obložení Schody: konstrukce: dřevěná (směrem do podkroví), betonové (směrem do 1. PP) Dveře: dřevěné, plné či částečně prosklené s kovovými zárubněmi Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: betonová mazanina, koberec, PVC, keramická dlažba Vytápění: kotel na tuhá paliva v 1.PP Ohřev teplé vody: el. bojler Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené a teplé vody Hygienické vybavení: podstandardní (vana, umyvadlo, WC samostatně) Vnitřní kanalizace: odkanalizování od všech zařizovacích předmětů do jímky Vnitřní plynovod: není provedeno napojení Elektroinstalace: rozvod světelný i motorový proud Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: podstandardní kuchyňská linka, plynový sporák na PB bombu, dřez Údržba: zanedbaná Výpočet obestavěného prostoru rodinného domu č. p. 444 dle stavební dokumentace Podlaží 1.PP 1.NP

podkroví

Konstrukční výška

Výpočet

Zastavěná plocha

Obestavěný prostor

7,4*8,3+1,3*2,9 - původní část

2,5 m

65,19 m

2

163 m

3

1,3*(1,3+2,9)*0,5 - přístavba

1,5 m

2,73 m

2

4 m

3

216 m

3

9,6*7,45+3*1,4 - původní část

2,85 m

75,72 m

2

8,9*5,4 - přístavba

2,75 m

48,06 m

2

132 m

3

8,9*7,45 - sedlová střecha - původní část

4,8 m

66,31 m

2

159 m

3

8,9*5,4+5,3*1,2 - nadezdívka - přístavba

1,5 m

54,42 m

2

82 m

3

89 m

3

8,9*5,4*3,71*0,5 - sedlová střecha - přístavba Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo

845 m

3

2

Zastavěná plocha 1.NP - zaokrouhleno na celé číslo Zastavěná plocha všech podlaží - zaokrouhleno na celé číslo Zastavěná plocha nadzemních podlaží - zaokrouhleno na celé číslo

124 m 2 312 m 2 245 m

Výpočet poměrů obestavěného prostoru a zastavěné plochy rodinného domu č. p. 444 Část objektu Původní část


Obestavěný prostor 538 m

3

Zastavěná plocha 207,22 m

2

Stránka 12 z 37


Přístavba Celkem Poměr


307 m

3

105,21 m

2

845 m

3

312,43 m

2

36,34% přístavba

33,68% přístavba

Výměry místností rodinného domu č. p. 444 dle stavební dokumentace Podlaží

1.PP původní část

Místnost

Započitatelná Podlahová Zohledněno plocha plocha

schodiště prádelna kotelna uhelna chodba sklep sklep

1.PP nové schodiště přístavba Započitatelná plocha 1.PP zádveří chodba, schody spíž 1.NP WC původní koupelna část kuchyně obývací pokoj balkon zádveří chodba WC 1.NP kuchyně přístavba obývací pokoj schodiště zahradní terasa - na terénu není započtena do plochy Započitatelná plocha 1.NP chodba podkroví - ložnice původní pokoj část půda lodžie schodiště chodba podkroví - koupelna přístavba pokoj pokoj balkon Započitatelná plocha podkroví Celková započitatelná plocha - zaokrouhleno na celé číslo (zap.pl.) Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

2

m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m

2,60 9,70 5,90 11,25 3,90 5,30 2,60

0% 50% 50% 50% 50% 50% 50%

0,00 4,85 2,95 5,63 1,95 2,65 1,30

2,40

0%

0,00 m

3,50 8,35 1,60 1,60 4,00 10,25 28,80 9,35 1,65 3,80 1,35 9,55 15,55 3,80 10,50

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 50% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 0%

3,00 16,40 13,25 22,20 2,40 3,15 4,30 4,50 10,60 14,20 3,20

100% 100% 100% 0% 50% 0% 100% 100% 100% 100% 50%

19,33 3,50 8,35 1,60 1,60 4,00 10,25 28,80 4,68 1,65 3,80 1,35 9,55 15,55 3,80 0,00 98,48 3,00 16,40 13,25 0,00 1,20 0,00 4,30 4,50 10,60 14,20 1,60

2

2

m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2

69,05 m

187 m

2

Stránka 13 z 37



Započitatelná plocha původní části stavby Započitatelná plocha přístavby

116 m

2

71 m

2

Stáří a stavebně technický stav Objekt byl pravděpodobně postaven cca v roce 1971 (před 44 let), v současnosti je ve špatném stavu. Některé prvky dlouhodobé i krátkodobé životnosti jsou za hranicí své životnosti. Do objektu silně zatéká, proto se na obvodových zdech nachází mapy a plíseň, pobyt v tomto objektu může mít neblahý vliv na lidský organismus. Objekt má vápeno-cementovou omítku, která na některých místech opadává, část tvoří dřevěné obložení, které rovněž v části podkroví pod zastřešením chybí. Ze západní strany se v oblasti podezdívky nachází díra, skrz stěnu, kterou jde vidět do podsklepené části objektu. Přístavba objektu je v rozestavěném stavu, v současnosti je zcela neobyvatelná, nejsou zde provedeny podlahy, omítky, rozvody, okna, dveře, aj. Vybavení je podstandardní, neodpovídá dnešním požadavkům na bydlení. V části přístavby, v místě nášlapné vrstvy se na podlaze udržuje voda, která způsobuje znehodnocování konstrukce. Příslušenství a přípojky inženýrských sítí -

Venkovní úpravy a) Přípojky inženýrských sítí – elektřina, vodovod (jsou součástí pozemku) b) Jímka – betonová (je součástí pozemku) c) Oplocení - oplocení je tvořené z jižní strany pozemku z betonové podezdívky s ocelovými sloupky s drátěnou výplní; z ostatních stran - oplocení z ocelových sloupků s pletivem, které z části chybí. d) Branka – ocelová s drátěnou výplní e) Vrata - ocelová s drátěnou výplní f) Zpevněné plochy – betonová dlažba (chodník od RD ke kůlně)

-

Stodola (seník) – stavba stojí v jihovýchodní části pozemku parc. č. 788/18, není zanesena do evidence katastru nemovitostí a není zakreslena v katastrální mapě. Stavba má dřevěnou konstrukci opláštěnou prkny, sedlovou střechu, pravděpodobně není se zemí spojena pevným základem.

-

Kůlna – dle evidence KN stavba bez čp/če lesního hospodářství je součástí pozemku parc. č. st. 563, slouží jako kůlna. Půdorys stavby je ve tvaru písmene „L“, je převážně zděná z cihel, menší část orientována na severovýchod je ze dřeva, klempířské konstrukce jsou zkorodované, střecha pultová, bleskosvod není proveden. Objekt má 3 vstupy, pouze jeden z nich má dřevěné dveře do kovových zárubní, okna jsou dřevěná, omítka je vápeno-cementová a v některých místech chybí. Stáří objektu předpokládám obdobné jako u RD, stav je špatný. Výpočet obestavěného prostoru kůlny dle měření Podlaží 1.NP

Výpočet 4,3*8,1+1,8+3,3 - zděná část 3,9*4,8 - dřevěná část

Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo

Konstrukční výška 2,7 m 2,8 m

Zastavěná plocha 39,93 m

2

18,72 m

2

Obestavěný prostor 3 108 m 52 m

3

160 m

3

7.3. Pozemky Předmětem ocenění jsou také pozemky parc. č. st. 562, st. 563 a 788/18, které jsou zapsané na LV č. 1095 ze dne 23. 4. 2015 pro k. ú. Kudlov, obec Zlín, okres Zlín.


Stránka 14 z 37



Obvyklá cena trvalých porostů je zahrnuta v určení obvyklé ceny. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Předpokládáme nezávadnost (ekologická – kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Sousední parcely: parc. č. st 562: st. 560, st. 563, 788/6, 788/7, 788/8, 788/12, 788/18 parc. č. st 563: st. 562, 788/18 parc. č. 788/18: st. 560, st. 562, st. 563, 788/8, 788/12 Pozemek parc. č. St. 562

2

Pozemek s výměrou 355 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je mírně svažitý, má tvar obdélníku, v centrální části je zastavěn rodinným domem č. p. 444. Pozemek je z jižní strany obklopen lesním pozemkem a je pravděpodobně napojen na elektřinu, vodovod. Oplocení je tvořeno z ocelových sloupků a pletiva. Nezastavěná část má travnatý neudržovaný povrch, nebo zpevněný povrch dlažbou. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem. Přístavba RD není zakreslena v katastrální mapě. Pozemek parc.č. St. 563

2

Pozemek s výměrou 78 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je rovinný, má tvar připomínající obdélník, který je ve své jižní části zúžený. Na pozemku se nachází stavba bez čp/če - kůlna, která je v KN vedena jako stavba lesního hospodářství. Nezastavěná část má travnatý povrch. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem. Zakreslení stavby v katastrální mapě není v souladu se skutečným stavem.


Stránka 15 z 37



Pozemek parc.č. 788/18

2

Pozemek s výměrou 284 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako ostatní plocha, způsob využití manipulační plocha, je mírně svažitý, má nepravidelný tvar písmene „L“, který je ze své severní strany prodloužený směrem na západ. Pozemek je ze své východní a jižní strany obklopen lesními pozemky. Pozemek má travnatý povrch s porosty, které vznikly převážně náletem. V jižní části pozemku se nachází dřevěná stodola bez základů, která není zakreslena v katastrální mapě. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

7.4. Využití ploch – územní plán Podle územního plánu obce Zlín se oceňované pozemky nachází v území vymezeném jako „SO“- plochy smíšené obytné.


Stránka 16 z 37



7.5. Povodňový plán ČR Dle povodňového plánu České republiky www.dppcr.cz se nejedná o záplavové území.

7.6. Shrnutí Adresa: okres Zlín, obec Zlín, část obce Kudlov, ulice Pindula č. p. 444 rodinný dům č. p. 444 (okál s rozestavěnou zděnou přístavbou) s pozemky parc. Nemovité věci: č. st. 562, st. 563 a 788/18 vč. kůlny (stavba bez čp/če) a příslušenství - podíl id. 1/2 špatný, přístavba v Vybavení: Stavební stav: podstandardní rozestavěném stavu Dispozice vč. původní část 3+1/B/L; venkovní úpravy, stodola Příslušenství: zhodnocení: přístavba 3+1/B bez základů 2 Podlažnost: Výměra pozemků: 1.PP + 1.NP + podkroví 717 m Obestavěný prostor (OP):

845 m

3

Započitatelná plocha celkem (zap.pl.):

187 m

2

116 m

71 m

Z toho započitatelná plocha původní části (zap.pl.): Z toho započitatelná plocha přístavby (zap.pl.): Rozestavěnost:

Zast. plocha 1.NP:

124 m

2

Zastavěná plocha nadzemních podlaží:

245 m

2

2

IPP:

0,342

2

OP / zap.pl.:

4,522

79,45%

Realizovatelnost:

velmi obtížná

Pozn.: IPP – index podlažních ploch - podíl plochy všech nadzemních podlaží a celkové výměry pozemku OP / zap.pl.: - podíl obestavěného prostoru a započitatelné plochy; informuje o míře prostorové efektivnosti výstavby


Stránka 17 z 37



C.Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient lokalita v sobě odráží rozdíl poloze a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu. K 2 – Koeficient obslužnost veřejnou dopravou v sobě odráží rozdíl četnost dopravního spojení, zda je v obci autobusová zastávka, železniční zastávka, MHD, atd., a jaké je spojení do lokalit s občanskou vybaveností a pracovními příležitostmi. K 3 – Koeficient dostupnost osobní dopravou v sobě odráží dopravní dostupnost centra obce, případně okresních a krajských měst s občanskou vybaveností, napojení na dálniční síť apod. K 4 - Koeficient pozemek zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry), orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků a možnost dalšího rozšíření a výstavby na pozemcích. K 5 - Koeficient stavebně technický stav v sobě odráží stavebně technický stav, stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí; morální opotřebení. K 6 - Koeficient vybavení v sobě odráží standard vybavení mj. vytápění, sociální zařízení, aj. K 7 – Koeficient příslušenství v sobě odráží existenci příslušenství staveb, venkovních úprav, aj. K 8 - Koeficient velikost nemovitých věcí v sobě odráží velikost nemovitých věcí zejména z hlediska jejich započitatelné plochy, podlažnost. K 9 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě. K 1 0 - Koeficient funkční využitelnost v sobě odráží možnosti využití nemovitých věcí s ohledem na dispozici, prostorové uspořádání stavby, umístění stavby na pozemku, možnosti stavebních úprav objektu, aj. K 1 1 - Koeficient zdroj informací vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,75 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Koeficient zdroj informací dále v sobě odráží datum uskutečněného prodeje, příp. pouze dosud nerealizovaný prodej. K 1 2 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí. K 1 3 – Koeficient věcná břemena a ochranná pásma v sobě odráží existenci věcných břemen, ochranných pásem a závad váznoucích na nemovitých věcech a také ochranná pásma.


Stránka 18 z 37



K 1 4 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňované nemovité věci (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňované nemovité věci, odpovídá koeficient > 1.

Analýza trhu - pozemky s rodinnými domy 1.) www.sreality.cz Nabídka rodinných domů v části obce Kudlov a blízkém okolí do 0,5 km - bylo nalezeno celkem 450.000,- Kč nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 450.000 Kč do 9.890.000 Kč. Do 5 km od části obce je v nabídce na tomto serveru celkem 200 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 370.000 Kč do 16.500.000 Kč. 2.) www.reality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Kudlov - byl nalezen pouze 1 rodinný dům s nabídkovou cenou 3.049.000 Kč. Nabídka rodinných domů v okrese Zlín bylo nalezeno celkem 18 rodinných domů s nabídkovou cenou od 1.149.000 Kč do 12.000.000 Kč. 3.) www.ceskereality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Kudlov - bylo nalezeno celkem 8 rodinných domů s nabídkovou cenou od 2.290.000 Kč do 9.890.000 Kč. Nabídka nemovitých věcí v okrese Zlín a blízkém okolí do 5 km bylo nalezeno celkem 115 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 450.000 Kč do 16.500.000 Kč. 4.) http://www.e-aukce.com/ Na uvedeném serveru jsou v současnosti uvedeny 2 nemovité věci objektů umístěných ve Zlínském kraji. 5.) http://www.eurodrazby.cz Na uvedeném serveru jsou v současnosti a blízké minulosti v okrese Zlín (r. 2014 – 2015) uvedeny 3 nedobrovolné dražby nemovitých věcí. Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 „Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána.


Stránka 19 z 37



Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě.“ Vstupní parametry pro porovnání 2

Měrnou jednotkou pro porovnání byly zvoleny m započitatelné plochy obyvatelné části stavby, tj. původní části objektu. Rozestavěná přístavba RD není v obyvatelném stavu, náklady na její dokončené by byly velmi vysoké – pravděpodobně vyšší, než je jednotková obvyklá cena započitatelné plochy rodinného domu v daném místě a čase.


Stránka 20 z 37



Srovnávací metoda Oceňované nemovité věci Nemovité věci: Adresa:

rodinný dům Pindula 444, Kudlov, Zlín

Reprezentant č. 1

Reprezentant č. 2

Reprezentant č. 3

Reprezentant č. 4

Reprezentant č. 5

rodinný dům

rodinný dům

rodinný dům

rodinný dům

rodinný dům

Březnice 5, Zlín

Újezd 317, Zlín

Drnovice 125, Zlín

Poteč 252, Zlín

Vlachová Lhota 54, Zlín

49°10'53.460"N, 17°42'19.081"E

49.1881403N, 17.6695061E

49.1705453N, 17.9038250E

49.1800011N, 17.9564800E

49.1578639N, 18.0374608E

49.1520578N, 17.9535819E

x

4 km

26 km

31 km

40 km

33 km

x

RD k rekonstrukci. Dispozice: 1.NP chodba, koupelna (sprchový kout, WC), a stavebně nedokončené místnosti. Střecha RD v dobrém stavu. V současnosti odpojeny přípojky (V, E, K, P). RD není užíván.

RD v původním, dobrém stavu. Dispozice: 1.NP: 2x pokoj, kuchyň, koupelna s WC; v 2.NP: 3x pokoj, koupelna; v 1.PP: sklep, garáž a technické místnosti.

RD je dle dálkového náhledu do KN s exekucí. V inzerci byla v březnu 2015 cena 460.000,- Kč, aktuální je nižší. RD je částečně podsklepený, má 2. NP a půdu.

okál + rozestavěná zděná přístavba

smíšené zdivo

zděné

původní část 3+1/B/L; přístavba 3+1/B

nebyla zjištěna, neobyvatelný stav

5+1/G

2+1

4+1

1.PP + 1.NP + podkroví

1.NP - 2.NP + půda

1.PP - 2.NP + půda

část. 1.PP + 1.NP + 2.NP + půda

1.NP + podkroví

GPS: Vzdálenost cca od oc. nem.:

Fotografie:

Doplňující popis:

Konstrukční provedení: Dispozice: Podlažnost:

Pozemky parc. č. s výměrami:

parc. č. st. 562 - 355 m2, parc. č. st. 563 - 78 m2, parc. č. 788/18 - 284 m2

Výměra pozemků [m2]: Zastavěná plocha 1.NP [m2]: Zap. plocha původní části [m2]:

717 124 116

Nabídková / prodejní cena [Kč]: Jednotková cena [Kč/m2 zap.pl.]: Variační koeficient [%]:

Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: dagmar.vyhnalikova@seznam.

0

parc. č. st. 597 - 109 m2, parc. č. 145 - 699 m2, parc. č. 780 - 456 m2 parc. č. 146/1 a 146/2 (spoluvlastnický podíl) 456 1 281 97 109 146 194

RD s dřevěnou přístavbou. 1.NP: chodba, obývací pokoj, kuchyně, koupelna, 2x pokoj. WC. Podkroví: 2x pokoj, koupelna s WC. RD nemá dokončeny vnější omítky, pokoj a koupelnu v podkroví, chybí okapy. zděné + dřevěná zděné přístavba

RD 3+1 po částečné rekonstrukci (okna, rozvody E a V, podlahy ve 2 pokojích, koupelna k obložení). U RD přípojka na plyn, v ulici kanalizace, studna na pozemku.

smíšené zdivo 3+1

573 123 92

599 83 120

část. 1.PP + 1. NP + půda parc. č. st. 160 - 299 m2, parc. č. 777/2 - 36 m2, parc. č. 778/2 - 200 m2, parc. č. 1582/74 - 83 m2 618 92 86

parc. č. st. 325 - 123 parc. č. st. 433/1 - 51 m2, m2, parc. č. 208/3 - 450 parc. č. st. 433/2 - 32 m2, m2 parc. č. 659/3 - 516 m2

450 000

899 000

380 000

480 000

590 000

3 093

4 625

4 119

3 988

6 841

27,69%

Stránka 21 z 37


Určení obvyklé ceny Srovnání pomocí indexové metody

K1 - Lokalita:

Pindula 444, Kudlov, Zlín

Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K2 - Obslužnost veřejnou dopravou:

tj. číselná úprava v hodnotě K3 - Dostupnost osobní dopravou: Koeficient úpravy

průměrná

tj. číselná úprava v hodnotě Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě

zanedbaná údržba, mírně svažitý, 717 m2

K5 - Stavebně technický stav: špatný

tj. číselná úprava v hodnotě K6 - Vybavení: podstandardní

Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K7 - Příslušenství:

venkovní úpravy, kůlna

tj. číselná úprava v hodnotě K8 - Velikost nemovitých věcí: Koeficient úpravy

1,20

80 476 Kč

95 566 Kč

92 530 Kč

158 701 Kč

obdobná

horší; delší doba jízdy do Zlína

horší; delší doba jízdy obdobná; dálší doba do Zlína jízdy do Zlína, více spojů

horší; delší doba jízdy do Zlína

1,00

1,10

1,15

0 Kč

61 699 Kč

obdobná 1,00

obdobná 1,00

1.PP + 1.NP + podkroví, započitatelná plocha obyvatelné části 116 m2

tj. číselná úprava v hodnotě K9 - Napojení na sítě (přípojky): Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě


E, V

horší; dál od Zlína

horší; dál od Zlína

horší; dál od Zlína 1,20

1,00

1,15

86 010 Kč

0 Kč

142 831 Kč

obdobná 1,00

lepší; silnice I. třídy 0,98

obdobná 1,00

0 Kč

0 Kč

0 Kč

-11 104 Kč

0 Kč

menší

větší

menší

menší

menší

1,10

0,85

1,06

1,04

1,02

35 876 Kč

39 564 Kč lepší; zděná stavba, nevalný stav

1,15

-101 803 Kč lepší; zděná stavba, nevalný stav, plastová okna 0,90

0,95

21 763 Kč lepší; zděné + dřevěná přístavba, po reko. nedokončena 0,85

21 901 Kč lepší; po částečné rekonstrukci nedokončena 0,90

59 196 Kč

-57 688 Kč

-34 949 Kč

-84 876 Kč

-111 694 Kč

horší; bez vybavení

lepší; podstandardní

lepší; podstandardní

lepší; standardní po rekonstrukci

lepší; po rekonstrukci nedokončena

1,15

0,95

0,95

0,90

0,90

68 075 Kč

-25 960 Kč

-33 201 Kč

-48 096 Kč

-100 525 Kč

lepší; větší vedlejší stavba

horší; pouze venkovní úpravy

obdobné; dřevník, kůlna

horší; studna, venkovní úpravy

horší; studna, venkovní úpravy

horší; neobyvatelný stav

Koeficient úpravy

Koeficient úpravy

1,15

0 Kč

nevalná

Koeficient úpravy

K4 - Pozemek:

1,00

horší; dál od Zlína, u Valašských Klobouků, hluk z hlavní silnice 1,20

obdobná

0,98

1,02

1,00

1,02

1,02

-10 438 Kč

9 865 Kč

8 657 Kč

18 094 Kč

větší, volná půda, 2.NP

větší objekt, více podlaží, garáž

obdobná

menší objekt, méně podlaží, půda

1,05

1,10

0 Kč volná půda, 2.NP neobyvatelné není v zap. pl. 0,90

1,00

0,90

25 574 Kč

50 310 Kč

-63 082 Kč

0 Kč

-92 282 Kč

lepší; možnost napojení na veškeré IS

lepší; E, V, K, P v ulici

lepší; E, V, K, P v ulici

obdobné; K, E

lepší E, V, P, v ulici K

0,96

0,96

0,96

1,00

0,96

-21 482 Kč

-22 136 Kč

-22 710 Kč

0 Kč

-33 221 Kč

Stránka 22 z 37



K10 - Funkční využitelnost: Koeficient úpravy

rodinný dům

tj. číselná úprava v hodnotě K11 - Zdroj informací: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K12 - Právní vztahy: Koeficient úpravy

v exekuci

tj. číselná úprava v hodnotě K13 - Věcná břemena: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě

bez věcných břemen (VB)

K14 - Ostatní:

obdobná

obdobná

obdobná

obdobné

1,00

1,00

1,00

1,00

obdobné 1,00

0 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

jihomoravskereality.cz; ID: 1316

reality.idnes.cz; ID: 471852

reality.idnes.cz; ID: 029-N01045



0,85

0,85

0,90

0,90

0,75

-77 335 Kč

-79 691 Kč

-54 503 Kč

-44 152,51

-199 328 Kč

bez exekuce

bez exekuce

v exekuci

v exekuci

bez exekuce

0,96

0,96

1,00

1,00

0,96

-17 529 Kč

-18 063 Kč

0 Kč

0 Kč

-23 919 Kč

obdobné 1,00

obdobné 1,00

obdobné 1,00

obdobné 1,00

obdobné 1,00

0 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

obdobné

obdobné

obdobné

obdobné

obdobné

Koeficient úpravy

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

tj. číselná úprava v hodnotě

0 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

0,20

0,20

0,20

0,20

0,20

Váhy: 2

Vážený průměr [Kč / m zap.pl.]: Vážený průměr upr. cen [Kč]: Variační koeficient [%]:


3 993 Kč

3 627 Kč

3 737 Kč

4 229 Kč

3 426

4 949 Kč

463 237 Kč 13,67%

420 700 Kč

433 518 Kč

490 528 Kč

397 373

574 066 Kč

Stránka 23 z 37



Statistické údaje a určení obvyklé ceny Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:

63 338 Kč 397 373 Kč 399 899 Kč 463 237 Kč 526 575 Kč

Maximální upravená cena [Kč]:

574 066 Kč

Srovnávací hodnota celku (Vážený průměr) [Kč]:

463 237 Kč

Úprava srovnávací hodnoty - podíl id. 1/2 na LV č. 1095, k. ú. Kudlov

231 618 Kč

Úprava srovnávací hodnota - podíl id. 1/2 na LV č. 1095, k. ú. Kudlov Srážka za horší obchodovatelnost minoritních spoluvlastnických podílů (odhad 60% z vypočtené srovnávací hodnoty)

138 971 Kč

Obvyklá cena (srovnávací hodnota po zaokrouhlení) - podíl id. 1/2 na LV č. 1095, k. ú. Kudlov

139 000 Kč

Mapa umístění reprezentantů - R1 – R5 reprezentant č. 1 až č. 5

Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny Povyšující faktory: o klidná lokalita s turisticky a rekreačně zajímavými místy v okolí o umístění na území krajského města Zlín o parkování na vlastním pozemku Ponižující faktory: o nebyla umožněna prohlídka oceňovaných nemovitých věcí – popis interiéru vychází se ze znaleckého posudku z roku 2011 o dlouhodobě (15 let) rozestavěná přístavba RD do fáze hrubé stavby bez oken a úplné střešní krytiny – do stavby zatéká a dochází k degradaci konstrukce o celkově špatný stav a podstandardní vybavení o části v obce Kudlov - v lokalitě Pindula není k dispozici občanská vybavenost o nevalná obslužnost veřejnou dopravou o neúplné inženýrské sítě - chybí kanalizace a zemní plyn


Stránka 24 z 37


o

o o


současný převis nabídky domů (v nevalném a špatném stavu s podstandardním vybavením) nad poptávkou podstatně minimalizuje případnou prodejnost; celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu trhu na LV zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, nejsou ve znaleckém posudku promítnuty, vzhledem k účelu znaleckého posudku podílové spoluvlastnictví – předmětem ocenění je pouze podíl id. 1/2

Vyhodnocení nabídky a poptávky V blízkém okolí je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitých věcech – po stavbách ve špatném stavu s podstandardním vybavením. Náklady na případnou rekonstrukci by byly dosti vysoké, ne zcela se v případě oceňovaných nemovitých věcí zohlední v obvyklé ceně – poměr růstu obvyklé ceny ku vloženým finančním prostředkům je nízký. Z výše uvedeného je zřejmé, že je obtížné zobchodovat nemovité věci v krátkém čase a za dobrou cenu. Srovnávací hodnota je vypočtena s velikou obezřetností se zohledněním všech hodnototvorných faktorů. Obchodovatelnost posuzuji jako velmi obtížnou. Vyhodnocení srovnávací metody Podle výše uvedeného porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované nemovité věci, pozemky s rodinným domem a příslušenstvím v nevalném či špatném 2 2 stavu v průměru od 380.000 Kč do 899.000 Kč (tj. cca od 3.093 Kč/m do 6.841 Kč/m zap.pl.). Objekt 2 v neobyvatelném stavu k rekonstrukci měl nejnižší nabídkovou cenu Kč / m zap.pl. – 3.093 Kč. 2 Rozpětí redukovaných (upravených) cen: 3.426,- až 4.949,- Kč/m 2 2 Určená cena za 1 m u oceňované nemovité věci: 3.993,- Kč/m Po zohlednění hodnototvorných faktorů byla vypočtena srovnávací hodnota celku ve výši 463.237 Kč. 2 Srovnávací hodnota přibližně odpovídá cca 646 Kč/m . Pozemky jsou však zastavěny stavbami ve špatném stavu, náklady na jejich rekonstrukci a dokončení by byly velmi vysoké. Náklady na případnou demolici by byly také dosti vysoké. Srovnávací hodnota nemovitých věcí + náklady na odstranění staveb by byla vyšší než srovnávací hodnota volného pozemku určeného k zastavění v daném místě a čase. Oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech Jedná se o opakovanou dražbu, kdy byly oceněny nemovité věci dle znaleckého posudku č. 525/157/2011 ze dne 16. 9. 2011 ve výši 460.000,- Kč. Dražba se opakovala v následujících termínech: - 15. 12. 2011 v 13:00, nejnižší podání 306.670,- Kč – bez příhozu - 10. 5. 2012 v 11:00, nejnižší podání 230.000,- Kč – bez příhozu - 27. 9. 2012 v 9:00, nejnižší podání 230.000,- Kč – bez příhozu - 26. 2. 2013 v 11:00, nejnižší podání 230.000,- Kč – bez příhozu Ani za cenu 230.000,- Kč nebyla nemovitá věc vydražena. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na nemovitých věcech o velikosti 1/2 vzhledem k celku. Vzhledem ke skutečnosti, že spoluvlastnické podíly nejsou standardním předmětem obvyklého obchodního styku, a tudíž nejsou k dispozici informace o nabízených nebo realizovaných cenách spoluvlastnických podílů, ale jsou k dispozici pouze tyto informace o celých nemovitých věcech, budou nemovité věci nejprve oceněny jako celek, cena spoluvlastnického podílu bude zjištěna jako podíl z ceny nemovitých věcí jako celku. Stav, kdy předmětem vlastnictví není celá nemovitá věc, ale pouze ideální spoluvlastnický podíl na ní, je třeba vnímat jako zdroj rizik, jejichž vliv působí na pokles ceny podílu oproti pouhému matematickému vyjádření hodnoty podílu z ceny nemovité věci jako celku. Výsledek dosažený vynásobením obvyklé ceny celku velikostí spoluvlastnického podílu bude proto dále redukován na 60%, což by mělo vyjádřit rizika související s vlastnictvím ideálního podílu na nemovitých věcech. Spoluvlastnický podíl o velikosti id. ½ je pro kupujícího Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: dagmar.vyhnalikova@seznam.

Stránka 25 z 37



výrazně méně atraktivní z důvodu možných komplikací při užívání s dalšími spoluvlastníky. Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1095 ze dne 23. 4.2015 mají nemovité věci celkem 2 spoluvlastníky. Vzhledem k tomu, že podíl ve výši id. ½ nemovité věci skutečně užívají spoluvlastníci je zřejmě velmi těžké najít potencionálního kupce, který by nemovitou věc v této lokalitě koupil. Proto bylo nařízeno přecenění. Snižování ceny při oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech z důvodu spoluvlastnictví nemá výslovný základ v právních předpisech. Znalecký posudek č. 525/157/2011 ke dni 28. 8. 2011 V tomto znaleckém posudku byla stanovena obvyklá cena oceňovaných nemovitostí ve výši 460.000 Kč. Následně proběhlo několik kol exekučních dražby, při které se snižovala vyvolávací cena (75%, 50%, …). Nemovité věci se však nepodařilo vydražit. Mezitím od roku 2011 došlo ke zhoršení stavu nemovitých věcí díky působení povětrnostních vlivů a užíváním. Zdůvodnění obvyklé ceny Daný typ nemovitých věcí se v lokalitě běžně obchoduje – pak-li že by se jednalo o celou nemovitou věc. Jedná se o stavbu ve špatném stavu, podstandardně vybavenou s dlouhodobě rozestavěnou přístavbou. Nemovité věci v současnosti neodpovídají standardním požadavkům na bydlení. Odhad obvyklé ceny vychází z vyhodnocení nabídkových a realizovaných cen srovnatelných nemovitých věcí v dané lokalitě. Požadované nabídkové ceny se řídí v závislosti mj. na poloze, dopravní dostupnosti a občanské vybavenosti, standardu vybavení, velikosti pozemku a započitatelné plochy, nadzemního podlaží, stáří stavby, stavebně technického stavu, příslušenství a ostatních vlivů. Díky umístění v lokalitě bez občanské vybavenosti s nevalnou obslužností veřejnou dopravou, neúplným inženýrským sítím, celkově špatnému stavu a podstandardnímu vybavení, dlouhodobě (15 let) rozestavěné přístavbě RD do fáze hrubé stavby bez oken a úplné střešní krytiny (do stavby zatéká a dochází k degradaci konstrukce), současnému převis nabídky domů (v nevalném a špatném stavu s podstandardním vybavením) nad poptávkou, omezení vlastnického práva a podílovému spoluvlastnictví (negativní faktory), i přes umístění na klidném místě s turisticky a rekreačně zajímavými místy a přitom na území města Zlín, parkovacím možnostem na vlastním pozemku (pozitivní faktory) je však obchodovatelnost obdobných nemovitých věcí velmi obtížná a to současně v delším časovém horizontu. Ve srovnávací metodě jsou proto u zdroje informací o reprezentantech použity koeficienty 0,75 až 0,9. Na základě porovnání s nabízenými nemovitými věcmi, s přihlédnutím k výše uvedenému určuji po zaokrouhlení obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí, v současném stavu, ve výši 139.000,- Kč, 2 tj. 2.397 Kč/m zap.pl. obyvatelné části stavby.

8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Znaleckým ústavem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí. Vyhodnocení rizik NE

Nemovité věci jsou zapsané na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem). – NENÍ PRAVDA! Popis rizika: Přístavba rodinného domu není zakreslena v katastrální mapě.


Stránka 26 z 37



ANO Stavba je umístěna na vlastním pozemku. ANO K nemovitým věcem je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup. ANO Není ztížený přístup k nemovité věci.

NE

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva. - NENÍ PRAVDA! Popis rizika: na LV č. 1095 ze dne 23. 4. 2015 je v sekci „C“ omezení vlastnického práva uvedeno předkupní právo (oprávnění pro: TALTA a.s.)

ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma.

NE

Nemovité věci jsou prosty jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. – NENÍ PRAVDA! Popis rizika: na nemovitých věcech váznou zástavní práva exekutorská a exekuční příkazy k prodeji.

NE

Stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost. – NENÍ PRAVDA! Popis rizika: Do stavby dlouhodobě zatéká, přístavba je 15 let rozestavěná.

ANO Nemovité věci jsou užívány v souladu s právním stavem. ANO Nenastal právní zánik stavby. ANO Nejedná se o dočasnou stavbu. ANO

Nejedná se o přestavek tj. situace, kdy trvalá stavba zřízená z podstatné části na vlastním pozemku stavebníka zasahuje na cizí pozemek malou částí.

NE

Stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům. NENÍ PRAVDA!. Popis rizika: Stavba je dle LV vedena jako lesní hospodářství, ve skutečnosti je užívána k bydlení. Kolaudační rozhodnutí nebylo doloženo.

ANO Stavba je zkolaudována a bylo jí přiděleno č. p. NE

Stavba na pozemku je dokončena. – NENÍ PRAVDA! Popis rizika: Přístavba RD byla rozestavěna před cca 15 lety a není ke dni ocenění dokončena.

ANO Nemovité věci se nenachází v povodňovém území dle platného povodňového plánu. ANO Nemovité věci nebyly v minulosti zatopeny. ANO

Nemovité věci se nenachází v území s ekologickou zátěží.

ANO

Nemovité věci se nenachází v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace / doprava / výroba / jiné zdroje).

ANO Nemovité věci se nenachází v území s přírodními riziky. ANO Umístění nemovité věci není v chráněném území. ANO Umístění nemovité věci není v památkové zóně. ANO Umístění nemovité věci není v ochranné zóně. ANO Stavba není v demoličním pásmu. ANO Umístění nemovité věci není v demograficky negativně zatížené lokalitě. ANO Údaje na LV nejsou dotčeny změnou (plombou). ANO Na pozemku není evidováno Právo stavby. ANO V KN není evidována poznámka spornosti. ANO V KN není evidováno duální vlastnictví. ANO Není sjednána výhrada zpětné koupě, zpětného prodeje nebo koupě na zkoušku. ANO Není sjednána výhrada lepšího kupce. ANO Není sjednána výhrada přednostního pořadí pro jiné právo. ANO Na LV není evidován (budoucí) výměnek. ANO Není přídatné spoluvlastnictví.


Stránka 27 z 37



8.3. Určení administrativní ceny Určení administrativní ceny je pouze orientační. Ze získaných dokumentů a místního šetření z veřejně přístupných míst nebyl zjištěn přesný stav, stáří a vybavení objektu ke dni místního. Účelem znaleckého posudku je určit obvyklou cenu, ocenění podle oceňovací vyhlášky je provedeno pouze informativně. Nebylo předloženo kolaudační rozhodnutí, stavba je dle LV vedena jako lesní hospodářství. Ve skutečnosti je užívaná k bydlení jako rodinný dům, proto je tak i oceněna.

A. Nález 1. Základní informace Adresa předmětu ocenění: 760 01 Kraj: Zlínský Okres: Zlín Obec: Zlín Katastrální území: Kudlov Počet obyvatel: 75 278 2 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 2 083,00 Kč/m

2. Prohlídka nemovitých věcí – viz. výše 3. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č. p. 444 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kůlna 1.2.2. Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuční příkazy 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Index trhu

č. I III

Pi -0,03 -0,01

II I II IV

0,00 -0,04 0,00 1,00

5

IT = P6 * (1 + ∑ Pi) = 0,920 i=1


Stránka 28 z 37



Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,04 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,08 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek II -0,10 lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,02 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné V 0,00 parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá III 0,00 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy

11

IP = P1 * (1 + ∑ Pi) = 0,840 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,773

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č. p. 444 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: Přístavby, nástavby a vestavby Název Přístavba

Popis

Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.PP 7,4*8,3+1,3*2,9 1,3*(1,3+2,9)*0,5 1.NP 9,6*7,45+3*1,4 8,9*5,4 podkroví 8,9*7,45 8,9*5,4+5,3*1,2


§ 13, typ N dřevěná podsklepená má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 1121

2

= = = = = =

[m ] 65,19 2,73 75,72 48,06 66,31 54,42

Stránka 29 z 37



Zastavěné plochy a výšky podlaží Název

Přístavby

1.PP

Původní část Přístavba Původní část Přístavba Původní část Přístavba

1.NP podkroví

Zastavěná. plocha 2 65,19 m 2 2,73 m 2 75,72 m 2 48,06 m 2 66,31 m 2 54,42 m

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.PP (7,4*8,3+1,3*2,9)*(2,50) (1,3*(1,3+2,9)*0,5)*(1,50) 1.NP (9,6*7,45+3*1,4)*(2,85) (8,9*5,4)*(2,75) podkroví (8,9*7,45 )*(4,80)*0,5 (8,9*5,4+5,3*1,2)*(1,50)+8,9*5,4*3,71*0,5 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Přístavby 1.PP Původní část Přístavba 1.NP Původní část Přístavba podkroví Původní část Přístavba Obestavěný prostor - celkem:

Konstr. výška 2,50 m 1,50 m 2,85 m 2,75 m 4,80 m 1,50 m

3

= = = = = = Typ PP PP NP NP Z Z

[m ] 3 162,98 m 3 4,10 m 3 215,80 m 3 132,17 m 3 159,13 m 3 170,78 m Obestavěný prostor 3 162,98 m 3 4,10 m 3 215,80 m 3 132,17 m 3 159,13 m 3 170,78 m 3 844,96 m

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu vybavení K4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Konstrukce, vybavení K [%] [%] [%] [%] S 5,40 100 1,00 5,40 6,20 1. Základy P 23,40 64 0,46 6,89 7,91 2. Zdivo S 23,40 36 1,00 8,42 9,67 2. Zdivo P 9,10 66 0,46 2,76 3,17 3. Stropy S 9,10 34 1,00 3,09 3,54 3. Stropy S 5,40 100 1,00 5,40 6,20 4. Střecha S 3,30 58 1,00 1,91 2,19 5. Krytina S 3,30 42 1,00 1,39 1,60 5. Krytina S 0,80 100 1,00 0,80 0,92 6. Klempířské konstrukce S 6,10 66 1,00 4,03 4,63 7. Vnitřní omítky S 6,10 34 1,00 2,07 2,38 7. Vnitřní omítky S 2,80 64 1,00 1,79 2,06 8. Fasádní omítky S 2,80 36 1,00 1,01 1,16 8. Fasádní omítky C 0,50 100 0,00 0,00 0,00 9. Vnější obklady S 2,20 64 1,00 1,41 1,62 10. Vnitřní obklady S 2,20 36 1,00 0,79 0,91 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 2,64 11. Schody S 3,20 66 1,00 2,11 2,42 12. Dveře S 3,20 34 1,00 1,09 1,25 12. Dveře Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: dagmar.vyhnalikova@seznam.

Roz [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 65,00 100,00 100,00 0,00 100,00 0,00 100,00 100,00 0,00 100,00 100,00 0,00

Dok [%] 6,20 7,91 9,67 3,17 3,54 6,20 2,19 1,04 0,92 4,63 0,00 2,06 0,00 0,00 1,62 0,00 2,64 2,42 0,00

Stránka 30 z 37


13. Okna 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 25. Záchod 26. Ostatní 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů: Koeficient vybavení K4:


S S S S S S S S S S C S S S S C S S S S S S S S S S

5,10 5,10 2,10 2,10 1,30 1,30 5,30 5,30 4,20 4,20 0,60 2,90 2,90 1,70 1,70 0,50 2,70 2,70 0,50 0,50 4,30 4,30 0,30 0,30 4,00 4,00

66 34 66 34 66 34 66 34 66 34 100 66 34 50 50 100 66 34 50 50 50 50 50 50 64 36

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

3,37 1,73 1,39 0,71 0,86 0,44 3,50 1,80 2,77 1,43 0,00 1,91 0,99 0,85 0,85 0,00 1,78 0,92 0,25 0,25 2,15 2,15 0,15 0,15 2,56 1,44

3,87 1,99 1,60 0,82 0,99 0,51 4,02 2,07 3,18 1,64 0,00 2,19 1,14 0,98 0,98 0,00 2,04 1,06 0,29 0,29 2,47 2,47 0,17 0,17 2,94 1,65

100,00 0,00 100,00 0,00 100,00 0,00 100,00 0,00 100,00 0,00 100,00 100,00 0,00 100,00 0,00 100,00 100,00 0,00 100,00 0,00 100,00 0,00 100,00 0,00 100,00 30,00

3,87 0,00 1,60 0,00 0,99 0,00 4,02 0,00 3,18 0,00 0,00 2,19 0,00 0,98 0,00 0,00 2,04 0,00 0,29 0,00 2,47 0,00 0,17 0,00 2,94 0,50

Rozestavěnost: 79,45 87,06 0,8706

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP UP PP Opotř. Opotř. z Konstrukce, vybavení Část [%] Stáří Živ. [%] [%] [%] části celku S 8,20 58,18 4,77 4,84 44 175 25,14 1,2168 1. Základy S 8,20 41,82 3,43 3,48 15 175 8,57 0,2982 1. Základy P 21,20 63,66 13,50 13,72 44 110 40,00 5,4880 2. Zdivo P 21,20 36,34 7,70 7,83 15 140 10,71 0,8386 2. Zdivo P 7,90 66,32 5,24 5,33 44 110 40,00 2,1320 3. Stropy P 7,90 33,68 2,66 2,70 15 140 10,71 0,2892 3. Stropy S 7,30 58,18 4,25 4,32 44 110 40,00 1,7280 4. Střecha S 7,30 41,82 3,05 3,10 15 110 13,64 0,4228 4. Střecha S 3,40 58,18 1,98 2,01 44 60 73,33 1,4739 5. Krytina S 3,40 41,82 1,42 1,44 15 60 25,00 0,3600 5. Krytina S 0,90 58,18 0,52 0,53 44 55 80,00 0,4240 6. Klempířské konstrukce S 0,90 41,82 0,38 0,39 15 55 27,27 0,1064 6. Klempířské konstrukce S 5,80 100,00 5,80 5,89 44 65 67,69 3,9869 7. Vnitřní omítky S 2,80 100,00 2,80 2,85 44 45 97,78 2,7867 8. Fasádní omítky S 2,30 100,00 2,30 2,34 44 44 100,00 2,3400 10. Vnitřní obklady S 1,00 50,00 0,50 0,51 44 110 40,00 0,2040 11. Schody S 1,00 50,00 0,50 0,51 15 140 10,71 0,0546 11. Schody S 3,20 100,00 3,20 3,25 44 65 67,69 2,1999 12. Dveře S 5,20 100,00 5,20 5,28 44 65 67,69 3,5740 13. Okna S 2,20 100,00 2,20 2,24 44 47 93,62 2,0971 14. Podlahy obytných místností S 1,00 100,00 1,00 1,02 44 47 93,62 0,9549 15. Podlahy ostatních místností S 5,20 100,00 5,20 5,28 44 44 100,00 5,2800 16. Vytápění S 4,30 100,00 4,30 4,37 44 44 100,00 4,3700 17. Elektroinstalace S 3,20 100,00 3,20 3,25 44 44 100,00 3,2500 19. Rozvod vody S 1,90 100,00 1,90 1,93 44 44 100,00 1,9300 20. Zdroj teplé vody Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: dagmar.vyhnalikova@seznam.

Stránka 31 z 37



22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní 26. Ostatní Opotřebení:

S S S S S S

3,10 0,50 4,10 0,30 3,40 3,40

100,00 100,00 100,00 100,00 63,66 36,34

3,10 0,50 4,10 0,30 2,16 1,24

3,15 0,51 4,17 0,30 2,20 1,26

45 44 45 45 55 55

97,78 100,00 97,78 97,78 80,00 27,27

3,0801 0,5100 4,0774 0,2933 1,7600 0,3436

57,9 %

Ocenění 3 Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m ]: Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): 3 Základní cena upravená [Kč/m ] Plná cena:

44 44 44 44 44 15

3

844,96 m * 4 574,- Kč/m

3

= * * * * =

1 925,1,1200 0,8706 1,1500 2,1190 4 574,-

=

3 864 847,04 Kč

Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce Nedokončená stavba Koeficient opotřebení: (1- 57,9 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS Rodinný dům č. p. 444 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem

* = * = * = = *

0,7945 3 070 427,73 Kč 0,421 1 292 650,07 Kč 0,773 999 218,50 Kč 999 218,50 Kč 1/2

Rodinný dům č. p. 444 - zjištěná cena

=

499 609,25 Kč

1.2. Příslušenství 1.2.1. Kůlna Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.NP 4,3*8,1+1,8+3,3 3,9*4,8

2

= =

[m ] 39,93 18,72

Zastavěné plochy a výšky podlaží Název 1.NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (4,3*8,1+1,8+3,3)*(2,70) Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: dagmar.vyhnalikova@seznam.

Zastavěná. plocha 2 39,93 m 2 18,72 m

Konstr. výška 2,70 m 2,80 m

3

=

[m ] 3 107,81 m

Stránka 32 z 37



(3,9*4,8)*(2,80)

=

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.NP

Typ NP NP

Obestavěný prostor - celkem:

52,42 m

3

Obestavěný prostor 3 107,81 m 3 52,42 m 3 160,23 m

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení

Obj. podíl [%]

1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S S C P S S S X P S S P

7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Ocenění 3 Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m ] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): 3

Koef. 1,00 1,00 0,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 0,46

= * * *

Upravený obj. podíl 7,10 31,80 0,00 3,36 8,10 1,70 6,10 0,00 1,38 1,10 8,20 2,67 71,51 0,7151

1 250,0,7151 1,1500 2,0670

Základní cena upravená [Kč/m ] 3 3 Plná cena: 160,23 m * 2 124,79 Kč/m

= =

2 124,79 340 455,10 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 44 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 36 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 44 / 80 = 55,0 % Koeficient opotřebení: (1- 55,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS Kůlna - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem

* = * = = *

0,450 153 204,80 Kč 0,773 118 427,31 Kč 118 427,31 Kč 1/2

Kůlna - zjištěná cena

=

59 213,66 Kč

1.2.2. Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 18 procentem z ceny stavby.


Stránka 33 z 37



Stanovené procento z ceny staveb:

3,50 %

Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby Rodinný dům č. p. 444 Kůlna Celkem:

Cena stavby 499 609,25 Kč 59 213,66 Kč 558 822,91 Kč

Ocenění Cena staveb celkem: 3,50 % z ceny staveb

*

Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem - zjištěná cena

=

558 822,91 0,0350 19 558,80 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; orientace SV, S a SZ 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Ochranné pásmo - ochranné pásmo lesa 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - pozemky s dlouhodobě rozestavěnou stavbou ve funkčním celku, negativní vliv na obchodovatelnost Index omezujících vlivů

č. II III

Pi 0,00 0,00

III II

0,00 -0,01

I I

0,00 -0,30

6

IO = 1 + ∑ Pi = 0,690 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,920 Index polohy pozemku IP = 0,840 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,920 * 0,690 * 0,840 = 0,533 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena 2 [Kč/m ] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 2 083,Parcelní Výměra Typ Název 2 číslo [m ] § 4 odst. 1 zastavěná plocha a st. 562 355,00 nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a st. 563 78,00 nádvoří § 4 odst. 1 ostatní plocha 788/18 284,00 Zatřídění


Index

Koef.

0,533 Jedn. cena 2 [Kč/m ] 1 110,24

Upr. cena 2 [Kč/m ] 1 110,24 Cena [Kč] 394 135,20

1 110,24

86 598,72

1 110,24

315 308,16

Stránka 34 z 37


Stavební pozemky - celkem Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem


717,00

Pozemky - zjištěná cena

m

2

= *

796 042,08 796 042,08 Kč 1/2

=

398 021,04 Kč

C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č. p. 444 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kůlna 1.2.2. Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem

499 609,30 Kč 59 213,70 Kč 19 558,80 Kč

1. Ocenění staveb celkem

578 381,80 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

398 021,- Kč

2. Ocenění pozemků celkem

398 021,- Kč

Celkem

976 402,80 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

976 402,80 Kč

976 400,- Kč

slovy: Devětsetsedmdesátšesttisícčtyřista Kč


Stránka 35 z 37



D. Závěrečný výrok Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky

139 000 Kč 976 400 Kč

a) Předmětem ocenění jsou veškeré nemovité věci a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 1095, tj.: o

podíl ve výši id. ½ na pozemcích parc. č. st. 562, st. 563 a 788/18 vč. příslušenství a stavby lesního hospodářství č. p. 444, která je součástí pozemku parc. č. st. 562, a stavby lesní hospodářství bez čp/če, která je součástí pozemku parc. č. st. 563; to vše v k. ú. Kudlov, obec Zlín, okres Zlín.

Výsledná obvyklá cena nemovitých věcí, příslušenství nemovitých věcí, práv a závad uvedených se určuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni 6. 7. 2015, částkou ve výši:

139 000,- KČ slovy: Jednostotřicetdevěttisíc korun českých b) Příslušenstvím nemovitých věcí se rozumí: o

Venkovní úpravy

c) a d) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi – nezjištěny Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného zhotovitele.

V Praze dne 15. 8. 2015 Znalecký ústav ESTIMMO, s. r. o. se sídlem: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Na vypracování tohoto znaleckého posudku se podíleli Ing. Dagmar Musilová (roz.Vyhnalíková), Ing. Jan Rejmon, Ing. Dominika Pisková a mohou osobně stvrdit správnost tohoto posudku a mohou podat žádaná vysvětlení před orgánem veřejné moci.

………………………….. Ing. Jan Rejmon


………………………………….. Ing. Dominika Pisková

…………………………….. Ing. Dagmar Musilová (roz.Vyhnalíková)

Stránka 36 z 37



E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav, který byl rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti České republiky ze dne 17. 3. 2015 pod čj. MSP-21/2015-OSD-SZN/9 zapsán do I. oddílu seznamu znaleckých ústavů pro obor ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitých věcí (včetně budov, bytů a nebytových prostor, pozemků, určení obvyklého nájemného) a práv k nemovitým věcem (zástav, břemen), oceňování movitých věcí (motorových vozidel). Znalecký úkon je zapsán do znaleckého deníku pod pořadovým číslem 10/22/2015. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem č. 22 - 2015.

F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1095 ze dne 23. 4. 2015 Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled Příloha č. 3: Mapa oblasti Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí ze dne 6. 7.2015


Stránka 37 z 37

Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1095

Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled

Příloha č. 3: Mapy oblasti

Letecká fotomapa lesního hospodářství č. p. 444 a bez čp/če na pozemcích parc. č. st. 562 a st. 563 a pozemku parc. č. 788/18 GPS: 49°10'52.92"N, 17°42'18.88"E

Umístění nemovité věci v rámci ulice „Pindula“

Umístění nemovité věci v rámci obce „Kudlov“

Umístění nemovité věci v rámci města Zlína a okolí

Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí Fotodokumentace pořízení při místním šetření ze dne 6. 7. 2015

Pohled na kůlnu (vlevo) a na rodinný dům

Pohled na objekt směrem ze zahrady

Kůlna

Seník

Skleník

Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 28. 8. 2011

Díra ve stěně do RD v 1.PP

Kůlna a RD se vstupem

RD s přístavbou – pohled ze zahrady

1.NP chodba

1.NP obývací pokoj se vstupem na balkon

1.NP koupelna

1.PP kotel na tuhá paliva

1.NP kuchyně

1.NP samostatné WC

Přístavba v rozestavěném stavu

Přístavba k rodinnému domu v rozestavěném stavu

2015

Recommend Documents