Signature Not Verified Digitally signed by JUDr. Ivana Kozáková Date: 2015.10.08 07:11:19 +02:00
Znalecký posudek číslo 192/20/2015
o ceně nemovité věci – pozemek označený jako pozemková parcela č. 1086 v katastrálním území Pohřebačka, v obci Opatovice nad Labem
.
Objednatel :
Exekutorský úřad Třebíč JUDr. Ivana Kozáková, soudní exekutor se sídlem Bráfova 53 674 01 Třebíč
Účel posudku :
Stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí na základě usnesení č. j.: 042 EX 1171/13-101
Oceněno ke dni :
30. 7. 2015
Posudek vypracovala :
Ing. Petra Kolářová Staré Jesenčany 94 530 02 Staré Jesenčany
Tento posudek obsahuje 9 stran textu a 7 stran příloh a objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Datum vypracování : 31. 7. 2015
1
OBSAH: A. NÁLEZ
B. POSUDEK 1. Ocenění dle platných cenových předpisů 2. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti
C. ZÁVĚR
Přílohy: Příloha 1 - Fotodokumentace Příloha 2 - Kopie LV č. 320 pro k. ú. Pohřebačka Příloha 3 - Kopie katastrální mapy
2
A. NÁLEZ ÚKOL ZNALCE Úkolem znalce je postupem podle z. č. 151/1997 Sb stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí a jejich příslušenství s přihlédnutím ke všem nájemním a jiným právům a závadám, a to: -
pozemek p. č. 1086 ( trvalý travní porost ) o výměře 8 080 m2
zapsaný v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, katastrální pracoviště Pardubice na listu vlastnictví č. 320 pro obec Opatovice nad Labem a k. ú. Pohřebačka, k datu místního šetření 30. 7. 2015, pro potřeby exekučního řízení. Jmenování Ing. Petra Kolářová, Staré Jesenčany 94, Staré Jesenčany, byla usnesením o určení znalce vyhotoveném soudním exekutorem JUDr. Ivanou Kozákovou, Exekutorský úřad Třebíč ze dne 21. 5. 2014 ustanovena znalcem za účelem ocenění dále uvedeného nemovitého majetku ve vlastnictví povinného Jiřího Křováka..
PŘEDMĚT OCENĚNÍ Předmětem ocenění jsou nemovité věci, zapsané v katastru nemovitostí na LV č. 320, k. ú. Pohřebačka, obec Opatovice nad Labem: ·
parcela č. 1086
Poloha a stručný popis Parcela č. 1086 se nachází při západním okraji katastrálního území Pohřebačka, ke dni ocenění užívána k zemědělské výrobě, dle platného územního plánu se nachází v ploše smíšené krajinné. PODKLADY PRO OCENĚNÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady: - Kopie výpisu z katastru nemovitostí k datu 21. 5. 2015, LV č. 320 pro katastrální území Pohřebačka - Územní plán obce Opatovice nad Labem - Informace o parcelách – ČÚZK Nahlížení do katastru nemovitostí - Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců a odhadců - Mapa obce a okolí - Zákon č. 151/1997 Sb., a jeho prováděcí vyhláška - Místní šetření - Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří, realitních novin, a internetového serveru - Usnesení o přibrání znalce č. j. 042 EX 1171/13-101
3
PROHLÍDKA A ZAMĚŘENÍ NEMOVITOSTI Místní šetření bylo provedeno dne 30. 7. 2015 na místě samém. PŘEDPOKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ POSUDKU ·
·
·
·
Předpoklady Běžně nedostupné informace o oceňovaných nemovitostech byly převzaty z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti předložených podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Věcná omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto posudku je kalkulováno pro účely uvedené v části Znalecký úkol. V případě použití výsledné hodnoty pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Časové omezení Výsledná hodnota v tomto znaleckém posudku je stanovena na základě údajů o předmětu ocenění známých ke dni ocenění a informací o budoucím vývoji v době zpracování posudku. Za skutečnosti nebo podmínky ( možné odchylky v budoucím českém ekonomickém a politickém vývoji ), které se vyskytnou po datu zpracování tohoto posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.
PRÁVNÍ STAV ·
·
·
·
Vlastnictví Ze zápisu v katastru nemovitostí vyplývá, že předmět ocenění vlastní povinný Jiří Křovák, bytem Pardubická 160, 533 45 Opatovice nad Labem Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na předmětu ocenění - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, zástavní právo exekutorské, zástavní právo soudcovské, exekuční příkaz k prodeji, zahájení exekuce - viz. LV č. 320 v příloze posudku. Věcná práva Vlastnictví pozemku není podle výpisu z katastru nemovitostí omezeno žádným věcným právem. Nájemní vztahy Nebyla doložena žádná nájemní smlouva.
4
CELKOVÝ POPIS Pohřebačka je vesnice, část obce Opatovice nad Labem v okrese Pardubice. Nachází se asi 1,5 km na severozápad od Opatovic nad Labem s je katastrálním územím Pohřebačka o rozloze 4,5 km2 . Předmětem ocenění je pozemková parcela, která je v půdním celku západně od části obce Pohřebačka. Parcela č. 1086 v k. ú. Pohřebačka, označená jako trvalý travní porost, s výměrou 8080 m2, leží cca 700 m západně od zastavěného území obce. Pozemek je užíván k zemědělské výrobě, holý bez staveb. Dle platného územního plánu je parcela součástí plochy smíšení krajinné – převládající fce zemědělské/přírodní ( NSzp ).
5
6
B. POSUDEK – ocenění nemovitosti Cena obvyklá – v české legislativě je užíván pojem cena obvyklá, která je zákonem č.151/1997 Sb., o oceňování majetku definována jako „ cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním “. Analýza trhu Dle šetření na realitním trhu lze vysledovat nízkou poptávku po zemědělských pozemcích, zemědělské pozemky se prodávají za účelem provozování zemědělského hospodaření jen výjimečně. Dle realizovaných prodejů zemědělské půdy ve srovnatelné lokalitě ceny odpovídaly cenám dle BPEJ ( bonitované půdně ekologické jednotky ) s přihlédnutím k poloze parcel. V Pardubickém kraji se ceny pohybují v závislosti na kvalitě zemědělské půdy v rozmezí 6 – 28 Kč/m2. Metody ocenění Parcela č. 1086 bude oceněna jako pozemek zemědělský. 1. Ocenění podle nyní platných cenových předpisů -zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 2. Pro odhad obvyklé ceny vycházím z ceny zjištěné, stanovené výnosovým způsobem podle bonitovaných půdně ekologických jednotek s přihlédnutím k poloze pozemku.
Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku Uvedená zástavní práva spolu s exekucí nebyla ve výsledné hodnotě zohledněna a zaniknou v průběhu exekučního řízení, resp. dražby.
7
1. Ocenění dle platných cenových předpisů Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Parcela č. 1086 Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 50-100 tisíci obyv. - území sousedních obcí: Celková úprava ceny: Název trvalý travní porost
Parcelní číslo BPEJ 1086
34400
Výměra [m2] 1 583,00
100 % 100,00 %
JC [Kč/m2] 12,47
Úprava [%] 100,00
UC [Kč/m2] 24,94
Cena [Kč] 39 480,02
6,35 1,43
100,00 100,00
12,70 2,86
79 603,60 654,94
36401 6 268,00 36701 229,00 Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem: 8 080,00 m2 Parcela č. 1086 - zjištěná cena
119 738,56 =
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
119 738,56 Kč
119 740,- Kč
2. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti Zemědělské pozemky se prodávají za účelem provozování zemědělského hospodaření jen výjimečně, poptávka po zemědělských pozemcích je nízká. Obvyklou cenu stanovím s přihlédnutím ke kvalitě pozemků pro zemědělské účely dle BPEJ, polohy pozemků v krajině a atraktivnost lokality, celkové výměry a počtu samostatných pozemků, tvaru pozemků, přístupu k pozemkům i konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě. Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, zohledněním situace na trhu v oblasti obdobných realit odhaduji obvyklou cenu předmětu ocenění na: 120 000,- Kč 8
C. ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Úkolem znalce je postupem podle z. č. 151/1997 Sb stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí a jejich příslušenství s přihlédnutím ke všem nájemním a jiným právům a závadám, a to: -
pozemek p. č. 1086 ( trvalý travní porost ) o výměře 8 080 m2
zapsaný v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, katastrální pracoviště Pardubice na listu vlastnictví č. 320 pro obec Opatovice nad Labem a k. ú. Pohřebačka, k datu místního šetření 30. 7. 2015, pro potřeby exekučního řízení.
Cena dle platných cenových předpisů
119 740 ,- Kč
Obvyklá cena
120 000,- Kč
Celková hodnota práv spojených s nemovitostmi
0,- Kč
Celková hodnota závad
0,- Kč
Ing. Petra Kolářová Staré Jesenčany 94 530 02 Staré Jesenčany
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 2. 12. 2008, Spr. 2293/82008 pro obor ekonomika – odvětví ceny a odhady – specializaci nemovitosti, rozpočty stavebních prací. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 192/20/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 192/20/2015.
9
10
11
12
13
14
15
16
