2015

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 947/126/2015 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka, č. 1090/1 v BD čp. 1090 na pozemku 3248, s příslušenstvím a podílem na společných částech domu čp. 1090 ve výši 1274/10000 a pozemku p.č. 3248 ve výši 114/2000, vše v k.ú. a obci Liberec, zapsané na LV č. 5963, 3424 a 3315, vedené u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, KP Liberec Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Liberec, obec Liberec, k.ú. Liberec Adresa nemovité věci: Třebízského 1090, 460 01 Liberec OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:

Exekutorský úřad Liberec, Pan Mgr. Petr Polanský Voroněžská 144/20, 46001 Liberec

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, 541 01 Trutnov IČ: 13531140 telefon: +420499732407 e-mail: [email protected] DIČ: CZ 6704131533 fax: +420499732408

ÚČEL OCENĚNÍ:

Exekuční řízení č.j. 131Ex 574/15-59 (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Za přítomnosti: Znalce Počet stran: 20 stran

V Trutnově, dne 3.7.2015

560 000 Kč 22.6.2015 a 29.6.2015

Stav ke dni :

Počet příloh: 10

Ing. Michal Danielis

29.6.2015

Počet vyhotovení: 1

NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem je stanovit obvyklou cenu 1. nemovitostí v povinného a jejich součásti 2. určit a ocenit příslušenství uvedených nemovitostí 3. zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená 4. vyjádřit se k výhodám z věcného břemene a nájemnému právu Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č. 5963 ze dne 28.5.2015 2. Výpis z KN, LV č. 3315 - dálkový náhled 3. Výpis z KN, LV č. 3424 - dálkový náhled 4. Snímek katastrální mapy 5. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 6. Skutečnosti zjištěné při místním šetření ze dne 22.6 a 29.6.2015 - povinný Vysekal Harry byl doporučeným dopisem pozván na místní šetření dne 22.6.2015, doručenka se vrátila s poznámkou, že bylo 5.6.2015 vhozeno do schránky na adrese Třebízského, Liberec. Povinný se na místní šetření nedostavil. Dále byl povinný obeslán doporučeným dopisem se žádostí o součinnost na adresu Vláčilova, Mníšek, doručenka se vrátila s poznámkou, že bylo dne 26.6.2015 vhozeno do schránky. Povinného se podařilo kontaktovat prostřednictvím telefonu a domluvit termín náhradního místního šetření. Místní šetření se konalo dne 29.6.2015, povinný poskytl součinnost a zpřístupnil oceňovanou nemovitost. 7. Územně plánovací dokumentace 8. Fotodokumentace pořízená znalcem 9. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery 10. Usnesení o ustanovení znalce, č.j. 131Ex 574/15-59 11. Prohlášení vlastníků

-2-

Místopis Liberec (německy Reichenberg) je statutární město na severu Čech a krajské město Libereckého kraje. Má přes 100 tisíc obyvatel a je tak pátým největším městem ČR (třetím v Čechách). Spolu se sousedním Jabloncem nad Nisou a okolními nejbližšími obcemi vytváří aglomeraci, která má zhruba 170 tisíc obyvatel. Je zakládajícím členem Euroregionu Nisa, od roku 2004 i jeho hlavním městem. Okres Liberec se skládá z 59 obcí, liberecký obvod obce s rozšířenou působností z 28 obcí. Působí zde okresní soud i pobočka soudu krajského. Liberec se nachází zhruba 91 km severoseverovýchodně od Prahy a 99 km severo-severozápadně od Hradce Králové. Město leží v Liberecké kotlině. Liberec má 26 katastrálních území a člení se na 33 místních částí nazývaných městské čtvrti, přičemž 32 je spravováno přímo libereckým magistrátem a Vratislavice nad Nisou jsou samosprávný městský obvod. Silniční síť na Liberecku tvoří zejména rychlostní silnice R35 (E442), na kterou v Turnově navazuje R10 na Prahu. Další silnice míří do Jablonce nad Nisou (odtud do Harrachova a do Polska), Frýdlantu, Hrádku n. Nisou a německé Žitavy, Ústí nad Labem a Nového Boru. Staré město je část města Liberec. Nejde jen o bezprostřední centrum města, ale i tzv. Zahradní město, vilovou čtvrť vystavěnou převážně Němci na přelomu 19. a 20. století hlavně v okolí ulic Husova, Masarykova a Horská.

Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito komparace metody nákladové a srovnávací, výnosovou pro rezidenční nemovitosti nepoužiji, nemá vypovídací charakter SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky:

BUDOUCÍ STAV

ý bytová zóna ¨ průmyslová zóna Okolí : ¨ ostatní ¨ nákupní zóna ý voda ý kanalizace ý plyn Přípojky: ý elektro ý telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci:

¨ bytová zóna ¨ průmyslová zóna ¨ ostatní ¨ nákupní zóna ¨ voda ¨ kanalizace ¨ plyn ¨ elektro ¨ telefon

ý MHD ¨ železnice ý dálnice/silnice I. tř okrajová část - ostatní

-3-

ý autobus ý silnice II.,III.tř

Celkový popis Nemovitost BD je situována ve východní okrajové části města Liberce, v jeho části zvané Staré Město, v okolní zástavbě obdobných zděných BD v blízkosti policie, hřiště, univerzity, obchodu, restaurace a ZOO, přístupna z ulice Třebízského, ze zpevněné komunikace na pozemku p.č. 6032 ve vlastnictví města. Nemovitosti jsou vzdálené cca. 1,9 km od centra města a jeho občanské vybavenosti (kompletní síť úřadů, policie, soud, banky, ZŠ, MŠ, SŠ, VŠ, aquapark, obchody, služby, restaurace a sportoviště) a cca. 600 m od autobusové zastávky. Území je kompletně zainvestované, budova je napojena na el. síť, veřejný vodovod, kanalizaci a plyn. Konstr. řešení, st.tech.stav: Budova je zděná, podsklepená, se dvěma nadzemními podlažími a stavebně upravené podkroví. Stavba je samostatně stojící, a obsahuje 5 bytových jednotek, společné prostory, garáž a komoru. Budova byla kolaudována v r. 1910 jako obytný dům, zděný z cihel, venkovní omítky dvouvrstvé vápenné, z části opadané, střecha je sedlová s krytinou z pálených tašek, okna dřevěná špaletová, část vyměněná za plastová. Oceňovaný byt umístěný v suterénu je téměř v původním stavu, . BJ je po částečné modernizaci (oprava omítky, dlažby podlahy a obklady soc.zařízení, jednoduchá kuchyňská linka, okna a vybavení původní), která je již morálně (technicky i ekonomicky) dožitá a nemá vliv na zhodnocení a prodloužení životnosti.

-4-

RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: ý Jednotka je řádně zapsána v katastru ¨ Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí ý Stav jednotky umožňuje podpis zástavní ¨ Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy ý Skutečné užívání jednotky není v rozporu s ¨ Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací ý Přístup k nemovité věci přímo z veřejné ¨ Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou ý Nemovitá věc není situována v záplavovém ¨ Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Dle povodňové zprávy z www.cap.cz - Zóna 1 zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně. Věcná břemena a obdobná zatížení: ý Zástavní právo ý Exekuce Komentář: Vlastnické právo Vysekal Harry, Vláčilova 89, Fojtka, 46331 Mníšek Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany. Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Vysekal Harry Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Liberec Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 03.07.2015 06:03:53.

Ostatní rizika: ý Stavby s výrazně zhoršeným technickým stavem Komentář: Dle sdělení povinného není byt pronajímán, v současné době byt neužíván déle než 4měsíce, je vlhký vlivem jednak zemní vlhkosti a dále zatékáním z terasy náležející bytu č. 1090/2

-5-

OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Liberec: Základní zjištěná cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 3 200,00 Kč/m2

Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Pozemek p.č. 3248 o celkové výměře 288 m2 je zastavěn stavbou BD čp. 1090. Pozemek p.č. 3249/1, který tvoří zahradu k BD je ve vlastnictví Společenství vlastníků domu Třebízského 1090/3. Pozemky jsou kompletně zainvestovaný (NN, VV, VK a plyn) a jsou přístupné po zpevněné veřejné komunikaci p.č. 6032. Užívání pozemku je v souladu s právním stavem. Obec nemá platnou cenovou mapu stavebních pozemků. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,920 Index polohy pozemku IP = 0,950 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,920 * 1,000 * 0,950 = 0,874 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 3 200,-

-6-

Index 0,874

Koef.

Upr. cena [Kč/m2] 2 796,80

Typ

Název

§ 4 odst. 1

Parcelní číslo 3248

Výměra [m2] 288,00

zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem 288,00 Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem

Jedn. cena [Kč/m2] 2 796,80 m2 = *

Cena [Kč] 805 478,40 805 478,40 805 478,40 Kč 114/2000

Výpočet věcné hodnoty stavby Byt č. 1090/1 Věcná hodnota dle THU Bytová jednotka č. 1090/1 se vstupem z veřejné komunikace přes chodbu BD (prohlášení vlastníka je nejasné a chybí grafická část popisující společné prostory) a rovněž je používán samostatným vstup z boku BD přes pozemek (zahrada kolem BD) vlastnící Společenství vlastníků domu Třebízského 1090/3, Liberec 1 (není součástí ocenění), o velikosti 1+1 skládající se z koupelny s WC, 2 pokojů a chodby je umístěný v suterénu BD, kuchyně vybavena jednoduchou kuchyňskou linkou a plynovým sporákem (kuchyňská linka není na míru, spotřebiče nejsou vestavěné), koupelna obložená keramickými obklady, vybavena vanou, WC samostatné splachovací. Vybavení: Kuchyňská linka, umyvadlo, plynový sporák, sprchový kout, WC mísa, plynový kotel s ohřev TV a topná tělesa, směš. baterie Součástmi bytu jsou: K vlastnictví jednotky patří podlahová krytina, stropní vystrojení prostor v místnostech bytu, nenosné vodorovné konstrukce, nenosné svislé konstrukce, vstupní a vnitřní dveře včetně zárubní a okna včetně okenních rámů příslušející k jednotce, veškeré vnitřní potrubní instalace v jednotce, tj. potrubní instalace vody za odbočnými ventily stoupacích vedení včetně všech zařizovacích předmětů, porubní vedení odpadní vody od zaústění do stoupacího vedení, vnitřní el. rozvody včetně zakončení (osv. tělesa, zásuvky, vypínače) včetně hlavního el. jističe pro jednotku a bytového rozvaděče el. proudu. Příslušenstvím bytu je sklep v suterénu a spoluvlastnický podíl na společných částech domu čp. 1090 a pozemcích p.č. 3248 o velikosti 1274/10000. Společné části domu: Základy včetně izolací, obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny, průčelí, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchod, schodiště, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí, chodby, rozvody tepla teplé vody, kanalizace, elektřiny, domovní elektroinstalace. St. tech. stav: Budova je zděná, podsklepená, se dvěma nadzemními podlažími a stavebně upravené podkroví. Stavba je samostatně stojící, a obsahuje 5 bytových jednotek, společné prostory, garáž a komoru. Budova byla kolaudována cca v r. 1910 jako obytný dům, zděný z cihel, venkovní omítky dvouvrstvé vápenné, z části opadané, střecha je sedlová s krytinou z pálených tašek, okna dřevěná -7-

špaletová, část vyměněná za plastová - oceňovaný byt původní. Vnitřní omítku jsou vápenné štukové. BJ je po částečné modernizaci - omítky, podlahy, jednoduchá kuchyňská linka, nemající vliv na prodloužení životnosti., vlivem zatékání a nefunkčních izolací je snížena kvalita užívání. BD je před celkovou revitalizací s podílem 12,7% k celku BD a 5,7% k pozemku. Výpočet podlahových ploch jednotky Název

Typ výměry

Podlahová plocha Obytné prostory 47,92 m2

2x pokoj, koupelna, WC, chodba sklep Ostatní prostory Celková podlahová plocha

16,10 m2 64,02 m2

Koeficient Užitná plocha 1,00

47,92 m2

0,50

8,05 m2 55,97 m2

Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha [m2] Jednotková cena (JC) [Kč/m2] Reprodukční hodnota (RC) Kč Rozestavěnost % Stáří roků Další životnost roků Opotřebení % Věcná hodnota (VH) Kč

Současný stav 55,97 23 195 1 298 224 100,00 105 25 73,00 350 520

-8-

Budoucí stav 0,00

Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Liberec BJ před rekonstrukcí Typ stavby Užitná plocha BD zděný v 55,97 m2 původním stavu

Podlaží Dispozice suterén 1+1 a sklep

Celková cena 559 700 Kč

Jednotková cena 11 988 Kč/m2

Popis oceňované nemovité věci Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitosti. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na skutečně dosažené (známé) prodejní ceny či diskontované nabídkové ceně za obdobný typ nemovitosti – BJ o velikosti 1+1 ve stavu před rekonstrukcí, v BD v původním stavu, situovaném v lokalitě s dobrou občanskou vybaveností, dobrou dopravní dostupností a obslužností. Srovnatelné jednotky Název: BJ 2+1 Byt s dispozicí 2+kk ve třetím a čtvrtém patře vily v ulici Jestřábí v centru Liberce. Byt o celkové ploše 62 m2 s podílem na parcele. K bytu přináleží i sklep. Celková cena:999 000 Kč za nemovitost, Stavba:Cihlová Stav objektu:Velmi dobrý Vlastnictví:Osobní Umístění objektu:Centrum obce Podlaží:3. podlaží z celkem 4 Užitná plocha:57 m2 Plocha zahrady:400 m2 Voda:Dálkový vodovod Topení:Ústřední plynové Plyn:Plynovod Odpad:Veřejná kanalizace Telekomunikace:Telefon, Internet Lokalita: Jestřábí, Liberec - Staré Město Podlaží: Dispozice:

Typ stavby

Užitná plocha 57,00 m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Celková cena

Jednotková cena

999 000 Kč

17 526 Kč/m2 0,85 0,99 1,02 0,80 0,82 1,00 1,00 Celkový koef. KC 0,56

Upravená j. cena Kč/m2 9 868

Název: Byt 2+1 Lokalita: Masarykova, Liberec-Liberec I-Staré Město Kategorie: Byty k prodeji Podkategorie: 3+1 -9-

Vlastnictví: osobní Plocha: 106 m2 Užitná plocha: 106 m2 Typ budovy: cihlový Počet nadzemních podlaží: 2 Podlaží: 2. podlaží Zařízení: částečně zařízeno Voda: ano Telefon: ano Internet: ano Elektřina: ano Plyn: ano Popis: Podkrovní byt v lokalitě na Masarykově ulici o velikosti 106 m2 + půda +sklep + poměrná část zahrady a parkovací místo na pozemku. V bytě je zrekonstruovaná kuchyň, možnost rozšíření kuchyně v půdních prostorách. Vytápění je plynovým kotlem. Cena: 2 290 000 Kč Lokalita: Masarykova, LIberec Podlaží: Dispozice:

Typ stavby


Celková cena

Jednotková cena

2 290 000 Kč

21 604 Kč/m2

0,85 0,92 0,96 0,81 0,91 1,00 1,00 Celkový koef. KC 0,55


Název: Byt 2+1 Byt 2+1 ve vile se zahradou v části Liberce, Lidové sady, ul.Masarykova o výměře 89 m2. Byt je v původním, ale udržovaném stavu v přízemí domu se vstupem přímo ze dvora. Vytápění i ohřev TUV je zajištěn plynovým kotlem a ústředním topením. K bytu nálež vlastní sklep, půda, parkovací stání. Celková cena:2 260 000 Kč za nemovitost, Stavba:Cihlová Stav objektu:Dobrý Vlastnictví:Osobní Umístění objektu:Klidná část obce Podlaží:1. podlaží z celkem 3 včetně 1 podzemního Užitná plocha:89 m2 Plocha podlahová:89 m2 Parkování:2 Voda:Dálkový vodovod Topení:Lokální plynové Odpad:Veřejná kanalizace Telekomunikace:Telefon Lokalita: Masarykova, LIberec Podlaží: Dispozice:

Typ stavby

Užitná plocha 89,00 m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha

Celková cena

Jednotková cena

2 260 000 Kč

25 393 Kč/m2 0,85 0,95 0,96

- 10 -

K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

0,82 0,85 1,00 1,00 Celkový koef. KC 0,54


Název: Byt 2+1 byt 2+1 s komorou a půdou v klidné části nedaleko centra města Liberce, v dostupnosti všech služeb. Byt se nachází v ve druhém podlaží samostatného domu a je po kompletní modernizaci: plastová okna, nová koupelna, WC, kuchyň je vybavena mimo jiné myčkou nádobí, je možné rozšířit do půdních prostor a vytvořit mezonetový byt. Užitná plocha: 69 m2 Cena:_ 1450000,Kč Lokalita: Staré město, LIberec Podlaží: Dispozice:

Typ stavby


Celková cena

Jednotková cena

1 450 000 Kč

21 014 Kč/m2 0,85 0,97 0,98 0,84 0,87 1,00 1,00 Celkový koef. KC 0,59


Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty: Všechny skutečnost jsou promítnuty do srovnávací hodnoty, tato hodnota přímou metodou se pohybuje v intervalu od 9 000,-Kč do 17 000,-Kč/m2. - indikovaná hodnota je při spodní úrovni intervalu. Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Celková užitná plocha oceňované jednotky Výsledná porovnávací hodnota jednotky Popis: BJ před rekonstrukcí - 11 -

9 868 Kč/m2 11 988 Kč/m2 13 720 Kč/m2 10 000 Kč/m2 55,97 m2 559 700 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku

559 700 Kč 0 Kč 453 138 Kč 102 618 Kč

Obvyklá cena 560 000 Kč slovy: Pětsetšedesáttisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny

Zdůvodnění obvyklé ceny- rekoncializace : Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u rezidenčního objektu použití porovnávací metody. Použití pouze porovnávací metody je možné pouze v případě, kdy existují velmi dobré a bezpečné podmínky srovnatelnosti včetně verifikace bez markantnějších odlišností. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými byty s příslušenstvím, na základě inzerovaných, resp.realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky, tak technickými a ekonomickými nedostatky, případně existenci příslušenství. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. Bytová jednotka č. 1090/1 se vstupem z veřejné komunikace přes chodbu BD (prohlášení vlastníka je nejasné a chybí grafická část popisující společné prostory) a rovněž je užíván samostatným vstup z boku BD přes pozemek (zahrada kolem BD) vlastnící Společenství vlastníků domu Třebízského 1090/3, Liberec 1 (není součástí ocenění), o velikosti 1+1 skládající se z koupelny s WC, 2 pokojů a chodby, umístěný v suterénu BD , ve stavu před rekonstrukcí, s podprůměrným příslušenstvím (suterénní byt s přístupem „sklepem”) a dožitým vybavením, v BD v původním stavu, se zanedbanou údržbou, situovaném v okrajové části obce, v blízkosti občanské vybavenosti, s výbornou dopravní dostupností a obslužností: - V dané lokalitě je poptávka vyrovnaná s nabídkou. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že nemovitosti jsou za navrženou porovnávací cenu obchodovatelné. Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota 559 700,-Kč Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty -na nemovitostech zapsaných na LV č. 5963, 3424, 3315 zaokrouhleno 1. nemovitostí povinného a jejich přísl. 560 000,-Kč 2. příslušenství uvedených nemovitostí - sklep v suterénu a spoluvlastnický podíl na společných částech domu čp. 1090 o velikosti 637/5000 a pozemku zastavěného p.č. 3248 o velikosti 114/2000 0,zahrnuto v ceně

3. věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená - nezjištěna 0,4. výhody a nájemné právo – nezjištěno 0,- 12 -

Závěr Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím nákladové a srovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů navrhuji obvyklou cenu nemovitostí - BJ č. 1090/1 v BD čp. 1090 na pozemku 3248, s příslušenstvím a podílem na společných částech domu čp. 1090 ve výši 1274/10000 a pozemku p.č. 3248 ve výši 114/2000, vše v k.ú. a obci Liberec, zapsané na LV č. 5963, 3424 a 3315, vedené u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, KP Liberec; se zohledněním práv a závad

ve výši 560 000,-Kč Na závěr uvádím, že takto určená výsledná cena je pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle § 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku (§ 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů). V Trutnově 3.7.2015 Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 541 01 Trutnov telefon: +420499732407 e-mail: [email protected] Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 947/126/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 126.

- 13 -

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 5963 ze dne 28.5.2015 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 3248, 3424 a 12384 - dálkový náhled Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Usnesení o ustanovení znalce Databáze nemovitostí a realitní servery, wikipedia.cz, risy.cz, cap.cz

- 14 -

počet stran A4 příloze 1 3 1 3 1 1 0

Snímek katastrální mapy

- 15 -

Fotodokumentace nemovitosti

- 16 -

- 17 -

- 18 -

- 19 -

Mapa oblasti

- 20 -

2015

Recommend Documents