2015

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

1152/59/2015

o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku parc. č. st. 94 vč. příslušenství a stavby rodinného domu č. p. 34, která je součástí pozemku parc. č. st. 94; to vše v k. ú. Křekov, obec Křekov, okres Zlín

Objednatel:

Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394

Účel znaleckého posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX 9564/11-63 vydaného soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 30.1.2015.

Zhotovitel:

Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/28 182 00 Praha 8 IČ: 75707349 mob: +420 604 555 649 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 18.2.2015. Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 38 stran vč. příloh, a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele.

V Praze dne 13.3.2015

Znalecký posudek č. 1152/59/2015

Určení obvyklé ceny

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A.

Úvod ........................................................................................................................................................... 3

1.

Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 3

2.

Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN ................................................................. 3

3.

Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena .............................................................................. 4 3.1.

Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 4

3.2.

Administrativní cena .......................................................................................................................... 4

4.

Hlavní používané zkratky ........................................................................................................................... 4

B.

Nález .......................................................................................................................................................... 4

5.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 4 5.1.

Prohlídka nemovitých věcí ................................................................................................................. 4

5.2.

Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................................................... 5

5.3.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 6

5.4.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 7

5.5.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 8

6.

METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 8 6.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 8

6.2.

Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 8

6.3.

Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 9

6.4.

Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 9

7.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ ................................................................................................... 9 7.1.

Poloha a vnější vlivy .......................................................................................................................... 9

7.2.

Rodinný dům č. p. 34, který je součástí p. č. st. 94, a příslušenství................................................ 11

7.3.

Pozemek .......................................................................................................................................... 13

7.4.

Využití ploch – územní plán ............................................................................................................. 14

7.5.

Povodňový plán ČR - CAP .............................................................................................................. 15

7.6.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 16

C.

Posudek ................................................................................................................................................... 17

8.

URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY .................................................................................. 17 8.1.

Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem ................................................................................. 17

8.2.

Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí ................................................................................ 22

8.3.

Určení administrativní ceny ............................................................................................................. 23

D.

Závěrečný výrok ....................................................................................................................................... 30

E.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 31

F.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 31

Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 2 z 31



A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je dle výroku I. a II. v usnesení č. j. 167 EX 9564/11-63: a) ocenit nemovité věci určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinné, které jsou zapsané na LV č. 439, tj.: - pozemek parc. č. st. 94 vč. příslušenství a stavby rodinného domu č. p. 34, která je součástí pozemku parc. č. st. 94; to vše v k. ú. Křekov, obec Křekov, okres Zlín. b) určit příslušenství nemovitých věcí; c) zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu (§ 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění – zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považuji nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit.

2. Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovité věci: * LV č. 439 pro k. ú. Křekov, obec Křekov, okres Zlín; ke dni 30.1.2015 ALV: BLV:

Vlastník Kalodová Helena, č. p. 34, 766 01 Křekov; identifikátor: 635603/0835 Pozemky Parcela: Druh pozemku: Způsob využití: parc. č. st. 94 zastavěná plocha a nádvoří Součástí je stavba: Křekov č. p. 34, rodinný dům Stavba stojí na pozemku p. č.: st. 94


Výměra: 2 350 m

Stránka 3 z 31



3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“

3.2. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č. 199/2014.“

4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí; LV – list vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovitosti; FLV – nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; k. ú. – katastrální úřad; KP – katastrální pracoviště; č. j. – číslo jednací; č. – číslo; parc. č. – parcelní číslo; č. p. – číslo popisné; RD – rodinný dům; NP – nadzemní podlaží, PP – podzemní podlaží; IS – inženýrské sítě; KM – katastrální mapa; zap.pl. – započitatelná plocha; oc.nem. – oceňovaná nemovitá věc

B.Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření konaném dne 18.2.2015 bez přítomnosti vlastníka nemovitých věcí. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinné nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitých věcech, ani nebyla ze strany povinné žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinné bylo se ohledání nemovitých věcí účastnit a zpřístupnit tak i její interiér. Doporučený dopis s kontaktováním povinné byl vrácen prostřednictvím České pošty z důvodu, že si jej adresát nevyzvednul (uloženo na poště do 17.2.2015). Žádnou další adresu jsem pro kontaktování povinné neobdržela.


Stránka 4 z 31



Na místě bylo zanecháno písemné oznámení o provedení místního šetření s žádostí o poskytnutí součinnosti. Do dne zpracování znaleckého posudku nebylo na tuto žádost reagováno. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem JUDr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitých věcí ke dni místního šetření.

5.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 439 ze dne 30.1.2015, k. ú. / obec Křekov, okres Zlín – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem – viz. příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j.: 167 EX 9564/11-63 ze dne 30.1.2015 Smlouva kupní ze dne 10.7.2014; V-1987/2014-737 Sdělení MěÚ Valašské Klobouky ze dne 10.2.2015; č. j. MUVK/2502/2015; vyřizuje: p. Petrůjová; že se nenachází v archivu stavebního úřadu žádné požadované podklady pro ocenění Žádala jsem o: •

Stavební dokumentaci vč. technické zprávy a to půdorysy všech podlaží, řezy, pohledy

•

Stavební povolení, popřípadě jakékoliv informace o případných rekonstrukcích / modernizacích

Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Kopie katastrální mapy, k. ú. Křekov – dálkový náhled - viz. příloha Územní plán obce Křekov Informace získané při místním šetření Mapa oblasti – viz. příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz. příloha Záznam z prohlídky a zaměření nemovitých věcí Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi Informace z malého lexikonu obcí ČR 2014 – http://www.czso.cz/csu/2014edicniplan.nsf/publ/320199-14-r_2014 Povodňový plán ČR (www.dppcr.cz) www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskereality.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Vyhláška MF ČR č. 199/2014 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku


Stránka 5 z 31



Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - www.cuzk.cz Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN 978-80-7204-630-0 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN 978-80-245-1818-3 Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8 Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0 Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. – Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04032-4 Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04307-3 Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha – Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04854-2 Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2015 Odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2015 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o. s., ročníky 2010 až 2015

5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce.


Stránka 6 z 31



Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto znaleckého posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto znaleckého posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny určené tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 439 ze dne 30.1.2015 váznou na oceňovaných nemovitých věcech zástavní práva – viz. přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob.


Stránka 7 z 31



Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 439 ze dne 30.1.2015 dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí nařízeny exekuce a byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitých věcí viz. přiložené LV část „C - Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto znaleckém posudku uvažováno. Jiné závady – plomba „P“ Na výpisu z katastru nemovitostí 439 ze dne 30.1.2015 je dále u nemovitých věcí uvedena plomba „P“ – údaje výpisu jsou dotčeny změnou právních vztahů: • č. j.: V-246/2015. Řízení se týká zástavního práva pro společnost Český Triangl, a.s., poslední operací byla dne 27.1.2015 informace o vyznačení plomby. •

Č. j.: Z-262/2015. Řízení se týká poznámky Soudního exekutora, poslední operací bylo dne 27.1.2015 zaplombování.

Tyto skutečnosti nejsou ve znaleckém posudku zohledněny.

5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto znaleckého posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití nemovitých věcí. K nemovitým věcem nebyla získána výkresová dokumentace, při místním šetření nebylo umožněno provést zaměření, a proto muselo být přistoupeno k převzetí venkovních rozměrů z katastrální mapy, výšky jsou odhadnuty.

6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitých věcí (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitých věcí, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitých věcí. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je


Stránka 8 z 31



maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá. Odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění u objektů sloužících pro rezidenční bydlení neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji.

6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určitých nemovitých věcí a to určení její obvyklé ceny. Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele znaleckého posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitých věcí se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitých věcí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které jsou oceňované nemovité věci srovnávány. U rezidenčních nemovitých věcí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. „započitatelná plocha“. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci.

6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto znaleckém posudku se určuje obvyklá cena předmětu ocenění. Z výše popsané definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňovaných nemovitých věcí s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu určení obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je pozemek se stavbou rodinného domu a příslušenstvím, u kterého je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání taktéž vypočtena administrativní cena porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ 7.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází v okrese Zlín, v obci a katastrálním území Křekov, v souvisle zastavěné části obce.


Stránka 9 z 31



Konkrétně jsou nemovité věci umístěny ve střední části obce v jihovýchodní části návsi naproti obecnímu úřadu, který je vzdálen cca 80 m. Přirozeným centrem regionu je město Valašské Klobouky, které je vzdáleno cca 4 km severovýchodním směrem od obce. Město Vizovice je vzdáleno cca 17 km, obec Luhačovice je cca 20 km. Hraniční přechod se Slovenskou republikou je vzdálen cca 18 km a cca 30 km je to do okresního města Zlín. Jedná se o poměrně malou obec, která leží v poměrně členité turisticky a rekreačně atraktivní krajině na okraji CHKO Bílé Karpaty. Zástavba obce je obklopena loukami a poli, v širším okolí převažují lesy. Okolní zástavba: Jedná se o tradiční venkovskou lokalitu bydlení, v nejbližším okolí převažuje původní zástavba rodinných domů a zemědělských stavení. Les vzdálen cca 1 km. Občanská vybavenost: V obci prakticky chybí občanská vybavenost, je zde pouze obecní úřad, knihovna a kostel. Potřebná občanská vybavenost je k dispozici v sousedních Valašských Kloboukách či ve Vlachovicích (3 km), veškerá pak v okresním městě Zlín. Dopravní dostupnost: Obec je průměrně dostupná osobní i veřejnou dopravou, leží při silnici II. třídy spojující města Valašské Klobouky a Slavičín. Nejbližší silnice I. třídy č. I/57 prochází sousedním městem Valašské Klobouky. Z veřejné dopravy je v místě k dispozici pouze zastávka autobusů, které zajišťují průměrnou dopravní dostupnost do okolí (Křekov - Valašské Klobouky cca 7 minut jízdy). Nevýhodou je absence nočních spojů a četnost spojení mimo špičku. Nejbližší vlaková stanice je k dispozici ve městě Valašské Klobouky. Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Pozemky jsou přístupné po zpevněné veřejné komunikaci, z pozemku parc. č. 1211/1 (druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: ostatní komunikace; vlastník: obec Křekov). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Parkovací možnosti: Parkování je možné na vlastním pozemku i na okolním veřejném prostranství. Inženýrské sítě: Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici elektřina, vodovod, kanalizace i plyn. Plyn je pravděpodobně pouze v ulici, nevylučuji, že i ostatní inženýrské sítě kromě elektřiny nemusí být do rodinného domu zavedeny. Informace z malého lexikonu obcí ČR Kód Název okresu obce CZ0724 Křekov

Kód obce 586960

Správní obvod 1 7209

2 1

3

4

5

6

1 385 182 120

7 1

8 3

9

10 11 12 13

1 0

0

0

1

Vysvětlivka: 2 – počet částí obce; 3 – počet katastrálních území; 4 – katastrální výměra v hektarech; 5 – obyvatel celkem; 6 – obyvatelé ve věku 15 - 64 let; 7 – obydlené domy; 8 – obydlené byty; 9 – pošta, 10 – matrika; 11 – škola; 12 – zdravotní zařízení; 13 – statutární město = 4, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 9 – 12: (ano = 1, ne = 0, * s jedním stupněm)


Stránka 10 z 31



7.2. Rodinný dům č. p. 34, který je součástí p. č. st. 94, a příslušenství Jedná se o poměrně malý, pravděpodobně nepodsklepený rodinný dům obdélníkového tvaru, na který východním směrem navazuje zemědělské stavení, které tvoří příslušenství. Objekt má obytné 1 nadzemní podlaží a stavebně neupravený půdní prostor. Štítová strana objektu směřuje směrem na západ do návsi. Oceňovaný pozemek je oplocený, převážně je však ohraničený okolní zástavbou. Dispoziční řešení Nebylo zjištěno. S ohledem na velikost zastavěné plochy objektu odhaduji dispoziční řešení objektu na 1+1. Způsob využití / skutečné užívání objektu / nejlepší možné využití / legálnost staveb Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití objektu „rodinný dům“, což je pravděpodobně v souladu se skutečným a také nejlepším možným využitím. Při místním šetření se na pozemku nacházel kur domácí, ve sněhu se na pozemku nachází stopy od bot – stavba je pravděpodobně užívána k bydlení. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle odborného odhadu před cca 90-ti lety Počet podlaží: 1 nadzemní podlaží + půdní prostor Základy: kamenné bez izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné z pálených plných cihel Stropy: pravděpodobně dřevěné trámové s rovným podhledem Střecha: tvar sedlový, krov dřevěný Krytina střechy: pálené tašky Klempířské konstrukce: chybí nebo jsou podokapní žlaby, dešťové svody a oplechování střešních prostupů z pozinkovaného plechu, který je zkorodovaný Vnější povrchy: omítka vápenná – opadává, sokl je vlhký Vstupní dveře do objektu: dřevěné do kovových zárubní Okna: dřevěná špaletová Bleskosvod: není proveden Komíny: 1x POPIS INTERIÉRU (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku): Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: keramické v kuchyni za kuchyňskou linkou Schody: konstrukce: dřevěná Dveře: dřevěné hladké plné a prosklené s dřevěnými zárubněmi a dřevěnými prahy Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: dřevěné, dlažba, betonová mazanina, PVC Vytápění: lokální kamny na tuhá paliva Ohřev teplé vody: el. bojler Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené vody a teplé vody od boileru Hygienické vybavení: podstandardní – opotřebované, koupelna s vanou a umyvadlem; WC samostatně Vnitřní kanalizace: odkanalizování do veřejného řádu Vnitřní plynovod: není provedeno napojení; HUP na hranici pozemku Elektroinstalace: kompletní rozvody světelného proudu (230V) Výtahy: nejsou Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 11 z 31



Vybavení kuchyní: podstandardní kuchyňská linka s dřezem a el. sporákem Údržba: zanedbaná Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto uvažovány vzhledem ke stavu a stáří stavby jako podstandardní - typické pro daný typ objektu; jejich provedení tedy může být ve skutečnosti odlišné.

Informativní odhad obestavěného prostoru rodinného domu č. p. 34 - odměřeno z KM Podlaží Výpočet 1.NP půdní prostor

12,6*4,9 12,6*4,9

Konstrukční výška 2,9 m 0,8 m

Zastavěná plocha

Obestavěný prostor 2

61,74 m 2 61,74 m

12,6*4,9*2,6*0,5 - sedlová střecha

3

179 m 3 49 m 80 m

Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo

3

309 m

Zastavěná plocha 1.NP - zaokrouhleno na celé číslo Zastavěná plocha všech podlaží - zaokrouhleno na celé číslo Zastavěná plocha nadzemních podlaží - zaokrouhleno na celé číslo

3

2

62 m 2 62 m 2 62 m

Výpočet poměru započitatelné / zastavěné plochy: 14,94 4,80 19,74 42,26 0,68

zastavěná plocha - obvodové zdivo zastavěná plocha - vnitřní příčky zastavěná plocha celková všemi zdmi započitatelná plocha: zastavěná plocha RD - zastavěná plocha zdmi poměr vypočtená započitatelná plocha / zastavěná plocha

Informativní odhad vnitřních výměr místností rodinného domu č. p. 34 Podlaží Místnost 1.NP

vnitřní výměra - odhad 0,68 x zastavěná plocha 1.NP

Podlahová plocha

Zohledněno

41,98

100%

Celková započitatelná plocha - zaokrouhleno na celé číslo (zap.pl.)

Započitatelná plocha 41,98 m

2

42 m

2

Stáří a stavebně technický stav (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku) Objekt byl postaven dle odborného odhadu před cca 90-ti lety. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) i prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) jsou ve zhoršeném stavu pro svoji funkčnost. Při místním šetření byla na fasádě objektu zjištěna vzlínající vlhkost, pravděpodobně chybí izolace základů, opadává omítka soklu. Vlhkost bude pravděpodobně i v interiéru. Ve špatném stavu jsou také klempířské konstrukce (zkorodované či chybí) a okna, ze kterých opadává nátěr, pravděpodobně netěsní. Ve znaleckém posudku předpokládám také špatný stav konstrukcí v interiéru a podstandardní opotřebované vybavení. V kupní smlouvě ze dne 27.6.2014 (V-1987/2014-737) je mj. uvedeno, že byl objekt prodán v červenci roku 2014 (tedy před 8 měsíci) v dezolátním stavu po záplavách v roce 2011. Vzhledem ke stavu exteriéru (nejsou viditelné žádné provedené rekonstrukce) předpokládám také obdobný stav v interiéru. Celkově lze stavebně technický stav hodnotit jako špatný, vyžadující provedení celkové rekonstrukce zejména vnitřních prostor, střešní krytiny, opravu krovu, podřezání stavby a výměnu prvků krátkodobé životnosti (okna, dveře, podlahy, rozvody inženýrských sítí, zařizovací předměty atd.).


Stránka 12 z 31



Příslušenství -

Venkovní úpravy a) b) c) d)

-

Přípojky inženýrských sítí – elektřina, kanalizace, vodovod (plyn je pouze v ulici) Oplocení – z ocelových sloupků s drátěnou výplní Vstupní branka – ocelové konstrukce Zpevněné plochy – betonové chodníky ke vstupu do RD

Hospodářské stavení – jedná se o zděnou stavbu navazující na rodinný dům, která také stojí na pozemku parc. č. st. 94 s RD je spojeno střešní konstrukcí. Fasáda je omítnutá, střecha sedlová s pálenou krytinou, vstup je dřevěnými svlakovými vraty, zavedena je pravděpodobně elektřina. Stavba je využívaná pravděpodobně k uskladnění věcí. Z veřejně přístupných míst není celá stavba vidět. Stav objektu je pravděpodobně špatný, stáří odhaduji obdobné jako u RD, tj. 90 let. Informativní odhad obestavěného prostoru hospodářského stavení Konstrukční Podlaží Výpočet výška 1.NP 18*5,1+(3+4,9)/2*5,1+4*4 3,7 m zastřešení

Zastavěná plocha 2 127,95 m

(18*5,1+(3+4,9)/2*5,1)*2,6*0,5

Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo

Obestavěný prostor 3 473 m 146 m

3

619 m

3

7.3. Pozemek Předmětem ocenění je také pozemek parc. č. st. 94, který je zapsán na LV č. 439 pro k. ú. a obec Křekov, okres Zlín. Obvyklá cena trvalých porostů je zahrnuta v určení obvyklé ceny. Výměra pozemku byla převzata z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyla podrobně ověřována. Předpokládám nezávadnost (ekologická – kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Sousední parcely (info z www.cuzk.cz): Parcela neleží v oblasti s digitální katastrální mapou, nelze určit sousední parcely. Pozemek parc. č. st. 94

Pozemek je rovinný, má nepravidelný tvar, je v jižní části zastavěn rodinným domem č. p. 34 a ve východní části hospodářským stavením navazujícím na RD. Zbývající část pozemku má hliněný či travnatý povrch, ke vstupu do RD je proveden betonový chodník. Na pozemku se pravděpodobně nachází také 1 ovocný strom. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem. Zakreslení vedlejší stavby hospodářského stavení v katastrální mapě není v souladu se skutečným stavem.


Stránka 13 z 31



7.4. Využití ploch – územní plán Podle územního plánu obce Křekov se oceňované pozemky nachází v území vymezeném jako „BI“ – bydlení individuální.


Stránka 14 z 31



7.5. Povodňový plán ČR - CAP Dle povodňového plánu české asociace pojišťoven (CAP) www.cap.cz se pozemky nenachází v záplavové oblasti – ZÓNA 1 - zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně / záplavy. Ve skutečnosti se však pravděpodobně jedná o záplavové území Křekovského potoka, který protéká v těsné blízkosti rodinného domu - jižním směrem od objektu. V kupní smlouvě ze dne 27.6.2014 (V-1987/2014-737) je mj. uvedeno, že byl objekt prodán v červenci roku 2014 v dezolátním stavu po záplavách v roce 2011. Zasažen byl pravděpodobně bleskovou povodní z přívalových dešťů. Výše v územním plánu není vyznačeno záplavové území, jen je zde světle modrou barvou (kolečka) vyznačeno koryto potoka.


Stránka 15 z 31



7.6. Shrnutí Adresa: okres Zlín, obec Křekov č. p. 34 Nemovité věci:

zděný RD s pozemkem a příslušenstvím

Dispozice vč.zhodnocení:

nebylo zjištěno

Podlažnost:

Zast. plocha hosp.stavení: Realizovatelnost:

Vybavení: Příslušenství:

1.NP + půda

Obestavěný prostor (OP): Započitatelná plocha (zap.pl.):

Stavební stav:

špatný podstandardní venkovní úpravy, hospodářské stavení

309 m

3

Výměra pozemků:

380 m

2

42 m

2

Zast. plocha 1.NP:

62 m

2

128 m

2

62 m

2

obtížná

Zastavěná plocha nadzemních podlaží: IPP: OP / zap.pl.:

0,163 7,357

Pozn.: IPP – index podlažních ploch - podíl plochy všech nadzemních podlaží a celkové výměry pozemku OP / zap.pl.: - podíl obestavěného prostoru a započitatelné plochy; informuje o míře prostorové efektivnosti výstavby


Stránka 16 z 31



C.Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl lokality a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitých věcí v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; dopravní dostupnosti centra obce a dopravního spojení; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí nemovitých věcí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitých věcí. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků a možnost dalšího rozšíření a výstavby v dané lokalitě. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stavebně technický stav nemovitých věcí, stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí; morální opotřebení. K 4 - Koeficient vybavení, příslušenství v sobě odráží standard vybavení nemovitých věcí mj. vytápění, základní příslušenství, venkovní úpravy, vedlejší stavby tvořící příslušenství. K 5 - Koeficient velikost nemovitých věcí v sobě odráží velikost nemovitých věcí zejména z hlediska jejich započitatelné plochy. K 6 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě. K 7 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,7 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitých věcí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Koeficient zdroje dále v sobě odráží datum uskutečnění prodeje, příp. pouze dosud nerealizovaný prodej. Okruh potencionálních investorů. K 8 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí, věcná břemena a jiné závady váznoucí na nemovitých věcech. K 9 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. - okruh potencionálních investorů Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňované nemovité věci (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňované nemovité věci, odpovídá koeficient > 1. Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 17 z 31



Analýza trhu - pozemky s rodinnými domy a příslušenstvím 1.) www.sreality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Křekov a blízkém okolí (cca do 5 km) - bylo nalezeno celkem 32 rodinných domů s nabídkovou cenou od 335.000 Kč do 4.990.000 Kč. 2.) www.reality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Křekov a okolí do 10 km od obce - bylo nalezeno celkem 9 rodinných domů s nabídkovou cenou od 460.000 Kč do 2.790.000 Kč. 3.) www.ceskereality.cz V obci Křekov v současnosti není k dispozici žádná nabídka nemovitých věcí. Nabídka nemovitých věcí v blízkém okolí do cca 5 km – bylo nalezeno celkem 7 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 390.000 Kč do 4.280.000 Kč. Na Valašskokloboucku bylo nalezeno celkem 25 rodinných domů s nabídkovou cenou od 335.000 Kč do 3.000.000 Kč. 4.) http://www.e-aukce.com/ ; http://www.eurodrazby.cz Na těchto serverech nebyla v obci Křekov nalezena žádná dobrovolná či nedobrovolná dražba obdobných nemovitých věcí. Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 „Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě.“ Kupní smlouva - vyhodnocení Dle Kupní smlouvy ze dne 10.7.2014. (Právní účinky vkladu práva ke dni 14.7.2014. Zápis proveden dne 5.8.2014; V-1987/2014-737) byla kupní cena za nemovité věci ve výši 195.000,- Kč, což odpovídá určené obvyklé ceně. Dle kupní smlouvy byly předmětem převodu nemovitosti v dezolátním stavu po záplavě z roku 2011.


Stránka 18 z 31



Srovnávací metoda Oceňované nemovité věci

Reprezentant č. 1

RD + hosp.st.

RD + hosp.st.

Nemovité věci: Adresa:

Křekov 34

Vzdálenost od oc. nem. cca:

Reprezentant č. 2 RD + hosp.st. Brumov-Bylnice, Mýto 37

Lačnov 33

Reprezentant č. 3 RD + hosp.st. Brumov-Bylnice, 1. května 1027

Reprezentant č. 4

Reprezentant č. 5

RD + kůlna

RD + kůlna

Brumov-Bylnice, Pluskalova 966

Šanov 103

x

10,5 km

11,5 km

10 km

10 km

14 km

x

Rodinný dům 1+1 k bydlení či rekreaci v udržovaném stavu, ale vhodný k rekonstrukci. Výhodou je velký pozemek s ovocnými stromy a vlastní studnou. U RD je pouze suché WC.

RD se nachází v relativně klidné části města. Elektřina-230V 2x hodiny, městská voda, dvě čísla popisné. Určeno k rekonstrukci případně možná i demolice. Příjezd je po asfaltové obecní komunikaci.

Dům je určen k rekonstrukci především vnitřních prostor. Dum je umístěn u hlavní silnice nabízí taktéž možnost případného komerčního využití, nebo pro rekreační účely. Celková výměra pozemků včetně zahrady a zastavěné plochy činí 759 m2.

V 1.NP je kuchyně, 2 pokoje, koupelna a WC. Půdní prostor je možný stavebně upravit. RD je částečně podsklepený. IS: E, V, K, plyn na hranici pozemku. Topení je na TP. RD vyžaduje celkovou rekonstrukci.

RD po částečné rekonstrukci - hrubé omítky, podlahy, plastová okna, komín, rozvody elektro. V 1.NP je pokoj, kuchyně a chodba. V kůlně možnost WC a koupelny. V 1.PP je vinný sklep s odvětráváním. IS: E, možný V, K i P. Vlastní studna.

zděné nebylo zjištěno 1.NP + půda 380 309 62 42

smíšená 1+1 1.NP + půda 852 nezjištěn 80 56

zděné nebylo zjištěno 1.NP + půda 593 nezjištěn 109 82

smíšená 2+1 1.NP + půda 759 nezjištěn 156 70

zděné 2+1 sklep + 1.NP + půda 270 nezjištěn 66 54

zděné 1+1 sklep + 1.NP + půda 277 nezjištěn 48 44

Fotografie:

Doplňující popis:

Konstrukční provedení: Dispozice: Podlažnost: Výměra pozemků [m2]: Obestavěný prostor [m3]: Zastavěná plocha 1.NP [m2]: Započitatelná plocha [m2]: Nabídková / prodejní cena [Kč]:

195 000

430 000

539 000

380 000

335 000

380 000

Cena [Kč / m2 zap.pl.]:

4 643

7 679

6 593

5 429

6 238

8 674

Variační koeficient [%]:

16,40%


Stránka 19 z 31


Určení obvyklé ceny Srovnání pomocí indexové metody obdobná

lepší dostupnost a obč. vybavenost

lepší dostupnost a obč. vybavenost; hluk

lepší dostupnost a obč. vybavenost

hůře dostupná

1,00 větší výměry 0,90 nevalný 0,95

0,90 větší výměry 0,95 špatný 1,00

1,00 větší výměry 0,92 nevalný 0,95

0,92 menší výměry 1,02 nevalný 0,95

1,05 menší výměry 1,02 střední 0,90

podstandardní - suché WC, hosp.stavení

bez vybavení; hosp.stavení

podstandardní; stodola

podstandardní, kůlna

bez vybavení, kůlna

1,05 větší RD 1,02 E, studna 1,05

1,10 větší RD 1,05 E, V, K 1,01

1,00 větší RD 1,04 E, V, K 1,01

1,02 větší RD 1,01 E, V, K, P - v ulici 1,00

1,10 obdobná 1,00 E, v ulici V, K a P 1,02

inzerce, srealit.cz, ID: 804921

inzerce, hyperreality.cz, ID: 5831673

inzerce, č. 200 inzerce, mmreality.cz, č. machalareality.cz 371499

inzerce, sreality.cz, ID: UH14SH259

stavby byly zaplaveny v r. 2011

0,75 bez exekuce 0,96 nebylo zaplaveno 0,90


0,20

0,20

0,20

0,20

0,20

4 754

4 784

4 545

4 091

4 675

5 673

199 657 10,87%

200 932

190 908

171 806

196 356

238 285

Křekov 34, klidná lokalita

K1 - Lokalita:

K2 - Pozemek:

vlastní

K3 - Stav:

špatný

K4 - Vybavení, příslušenství:

podstandardní; hosp. stavení, venkovní úpr.

K5 - Velikost nemovitých věcí:

1.NP + půda; zast. pl. RD = 62 m2

K6 - Napojení na sítě (přípojky):

E, V, K, P - v ulici

K7 - Zdroj informací:

K8 - Právní vztahy: K9 - Ostatní:

v exekuci

Váhy: Upravená cena [Kč / m2 zap.pl.]: Upravená cena [Kč]: Variační koeficient [%]: Statistické údaje a určení obvyklé ceny Vážený průměr upravené ceny [Kč]: Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:

199 657 21 711 171 806 177 946 199 657 221 368

Maximální upravená cena [Kč]:

238 285

Obvyklá cena (zaokrouhlený aritmetický průměr) [Kč]:

195 000


0,90 bez exekuce 0,96 nebylo zaplaveno; ŘRD 0,95

0,85 bez exekuce 0,96 záplavové území Q100 1,00


Stránka 20 z 31



Mapa umístění reprezentantů - R1 – R5 reprezentant č. 1 až č. 5

Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny Povyšující faktory: o možnost napojení na kompletní IS o klidná lokalita – turisticky a rekreačně atraktivní krajina v okolí CHKO Bílé Karpaty a CHKO Beskydy Ponižující faktory: o předpokládaný celkově špatný stav a podstandardní vybavení o v obci prakticky chybí občanská vybavenost o nemovité věci jsou situovány v těsné blízkosti Křekovského potoka – v roce 2011 byly postiženy záplavou (bleskovou povodní) o současný převis nabídky obdobných RD nad poptávkou podstatně minimalizuje případnou prodejnost, celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu trhu o na LV zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, nejsou ve znaleckém posudku promítnuty, vzhledem k účelu znaleckého posudku o zůstatková životnost stavby (technická a ekonomická) je nižší než 20 let a za účelem úvěru u některých bank je nevhodnou zástavou, proto potencionální okruh kupujících je výrazně nižší

Vyhodnocení nabídky a poptávky: V regionu je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitých věcech. Oceňovaný objekt je ve špatném stavu, není umístěn v místě s výhledem do krajiny tak, aby byl více vhodný k rekreaci. Poptávka je spíše po standardně vybavených nemovitých věcech či po nemovitých věcech vhodných k rekreaci, které jsou umístěny na atraktivním místě. Z výše uvedeného je zřejmé, že je poměrně obtížné zobchodovat nemovité věci v krátkém čase a za dobrou cenu. Obchodovatelnost posuzuji jako obtížnou.


Stránka 21 z 31



Vyhodnocení srovnávací metody Podle výše uvedeného porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované nemovité věci, pozemky s rodinným domem v průměru od 335.000 Kč do 539.000 Kč 2 2 (tj. cca od 5.429 Kč/m do 8.674 Kč/m zap.pl.). Rozměrově největší rodinný dům s pozemky měl nejnižší 2 nabídkovou cenu Kč / m zap.pl. – 5.429 Kč. 2 Rozpětí redukovaných (upravených) cen: 4.091,- až 5.673,- Kč/m 2 2 Určená cena za 1 m u oceňované nemovité věci: 4.754,- Kč/m Po zohlednění hodnototvorných faktorů byla vypočtena srovnávací hodnota celku ve výši 199.657 Kč. Zdůvodnění obvyklé ceny Daný typ nemovitých věcí se v lokalitě běžně obchoduje, jedná se o zástavbu rodinných domů, které jsou užívány k bydlení. Odhad obvyklé ceny vychází z vyhodnocení nabídkových a realizovaných cen srovnatelných nemovitých věcí v dané lokalitě. Požadované nabídkové ceny se řídí v závislosti mj. na poloze, dopravní dostupnosti a občanské vybavenosti, standardu vybavení, velikosti pozemku a započitatelné plochy, nadzemního podlaží, stáří stavby, stavebně technického stavu, příslušenství a ostatních vlivů. Díky umístění v malé obci bez občanské vybavenosti, špatnému stavu, podstandardnímu vybavení, riziku zaplavení (negativní faktory) i přes umístění v klidné lokalitě s možností napojení na veškeré inženýrské sítě (pozitivní faktory) je však obchodovatelnost obdobných nemovitých věcí poměrně obtížná a spíše v delším časovém horizontu. Ve srovnávací metodě jsou proto u zdroje informací o reprezentantech použity koeficienty 0,7 až 0,9. Na základě porovnání s nabízenými nemovitými věcmi, s přihlédnutím k výše uvedenému určuji po zaokrouhlení obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí, v současném stavu ve výši 195.000,- Kč, 2 tj. 4.643 Kč/m /zap.pl. Určená obvyklá cena odpovídá realizované kupní ceně v roce 2014.

8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí. Vyhodnocení rizik NE

Nemovité věci jsou zapsané na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) – zakreslení stavby hospodářského stavení v katastrální mapě není v souladu se skutečným stavem

ANO Stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO K nemovitým věcem je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup ANO Není ztížený přístup k nemovité věci. ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva

ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma


Stránka 22 z 31



NE

Nemovité věci jsou prosty jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod.

NE

Stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost – stěny objektu jsou vlhké, vzlíná vlhkost pravděpodobně z důvodu absence izolace základů, dochází k degradaci konstrukcí

ANO Nemovité věci jsou užívány v souladu s právním stavem ANO Nenastal právní zánik stavby ANO Nejedná se o dočasnou stavbu ANO

Nejedná se o přestavek tj. situace, kdy trvalá stavba zřízená z podstatné části na vlastním pozemku stavebníka zasahuje na cizí pozemek malou částí.

ANO Stavba je určena výhradně k bydlení ANO Stavba je zkolaudována a bylo jí přiděleno č. p. ANO Stavba na pozemku je dokončena ANO Nemovité věci se nenachází v povodňovém území dle platného povodňového plánu – nebylo zjištěno NE

Nemovité věci nebyly v minulosti zatopeny – v roce 2011 při bleskových povodních

ANO

Nemovité věci se nenachází v území s ekologickou zátěží

ANO

Nemovité věci se nenachází v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace / - doprava , výroba, jiné zdroje)

ANO Nemovité věci se nenachází v území s přírodními riziky ANO Umístění nemovité věci není v chráněném území ANO Umístění nemovité věci není v památkové zóně ANO Umístění nemovité věci není v ochranné zóně ANO Stavba není v demoličním pásmu. ANO Umístění nemovité věci není v demograficky negativně zatížené lokalitě. NE

Údaje na LV nejsou dotčeny změnou (plombou) – 2x plomba

ANO Na pozemku není evidováno Právo stavby ANO V KN není evidována poznámka spornosti ANO V KN není evidováno duální vlastnictví ANO Není sjednána výhrada zpětné koupě, zpětného prodeje nebo koupě na zkoušku ANO Není sjednána výhrada lepšího kupce ANO Není sjednána výhrada přednostního pořadí pro jiné právo ANO Na LV není evidován (budoucí) výměnek ANO Není přídatné spoluvlastnictví

8.3. Určení administrativní ceny Určení administrativní ceny je pouze orientační. Ze získaných dokumentů a místního šetření z veřejně přístupných míst nebyl zjištěn přesný rozsah staveb a venkovních úprav. Účelem znaleckého posudku je určit obvyklou cenu, ocenění podle oceňovací vyhlášky je provedeno pouze informativně.

A. Nález 1. Základní informace Adresa předmětu ocenění:


766 01

Stránka 23 z 31



Kraj: Zlínský Okres: Zlín Obec: Křekov Katastrální území: Křekov Počet obyvatel: 182 2 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 500,00 Kč/m Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Ostatní případy V O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a I plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III O6. Občanská vybavenost v obci - Žádná vybavenost VI Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 259,20 Kč/m

Pi 0,50 0,60 0,80 1,00 0,90 0,80 2

2. Prohlídka nemovitých věcí – viz. výše 3. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek s RD č. p. 34 a příslušenstvím

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka I 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je V stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuční příkazy I 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV

Pi -0,06 0,00

0,00 -0,04 0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 +

 Pi) = 0,900 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,01 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,03 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek I 0,00 lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí


Stránka 24 z 31



5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná I občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá III dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II

0,00 0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

 Pi) = 1,050

IP = P1 * (1 +

i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,945

1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek s RD č. p. 34 a příslušenstvím Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - nižší úroveň sjednaných cen

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I I

0,00 -0,30

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 +  Pi = 0,700 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,900 Index polohy pozemku IP = 1,050 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,900 * 0,700 * 1,050 = 0,662 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena 2 [Kč/m ] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 259,20 Parcelní Výměra Typ Název 2 číslo [m ] § 4 odst. 1 zastavěná plocha a st. 94 350,00 nádvoří Zatřídění


Index

Koef.

0,662 Jedn. cena 2 [Kč/m ] 171,59

Upr. cena 2 [Kč/m ] 171,59 Cena [Kč] 60 056,50

Stránka 25 z 31



60 056,50

Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům č. p. 34 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):

Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Zlínský kraj, obec do 2 000 obyvatel 90 let 3 1 490,- Kč/m

Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 12,6*4,9 Název podlaží 1.NP:

=

Zastavěná plocha 2 61,74 m

2

Konstrukční výška 2,90 m

Obestavěný prostor 1.NP: (12,6*4,9)*(2,90) půdní prostor: 12,6*4,9*(0,8+2,6*0,5) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00

61,74 m

3

= = =

ZP1 ZP

179,05 m 3 129,65 m 3 308,70 m

2

= =

61,74 m 2 61,74 m

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 90 let: s = 1 - 0,005 * 90 = 0,550 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.

č. I

Vi typ A

III III II I IV

0,00 0,00 0,00 0,00 0,04

I II

-0,08 -0,05

I II II

0,00 -0,03 0,00

II I V

0,00 -0,10 0,40

12


Stránka 26 z 31


Index vybavení

IV = (1 +




Vi) * V13 * 0,600 = 0,187

i=1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,900 Index polohy pozemku IP = 1,050 Ocenění 3 3 Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 490,- Kč/m * 0,187 = 278,63 Kč/m 3 3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 308,70 m * 278,63 Kč/m * 0,900 * 1,050= 81 282,36 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

81 282,36 Kč

Hospodářské stavení Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12:

Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) zděná 1271

Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha 1.NP 18*5,1+(3+4,9)/2*5,1+4*4

2

=

[m ] 127,95

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 2 127,95 m 2 127,95 m

Podlaží 1.NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

PVP = PZP =

Konstr. výška 3,70 m

473,42 / 127,95 127,95 / 1

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1.NP (18*5,1+(3+4,9)/2*5,1+4*4)*(3,70) zastřešení (18*5,1+(3+4,9)/2*5,1)*2,6*0,5

Typ NP Z

473,42 473,42 = 3,70 m 2 = 127,95 m

3

= =

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží 1.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

Součin

473,40 m 3 145,53 m

Obestavěný prostor 3 473,40 m 3 145,53 m 3 618,93 m

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce


Obj. podíl [%] S S

13,10 30,40

Část [%] 100 100

Koef. 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 13,10 30,40

Stránka 27 z 31



3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

P S S S S S X C S S S S X S C X X X X X X X C X

13,80 7,00 2,90 0,70 3,90 2,70 0,00 1,80 2,40 3,00 3,40 3,00 0,00 6,10 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,40 0,00

Ocenění 3 Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m ]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): 3 Základní cena upravená [Kč/m ] Plná cena:

3

618,93 m * 2 411,97 Kč/m

3

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00

= * * * * * * =

6,35 7,00 2,90 0,70 3,90 2,70 0,00 0,00 2,40 3,00 3,40 3,00 0,00 6,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 84,95 0,8495

2 115,0,9390 0,9716 0,8676 0,8495 0,8000 2,1200 2 411,97

=

1 492 840,59 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 90 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 90 / 100 = 90,0 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,150 223 926,09 Kč 0,945 211 610,16 Kč

Hospodářské stavení - zjištěná cena

=

211 610,16 Kč

Cena staveb celkem

=

292 892,52 Kč


Stránka 28 z 31



Ocenění porostů na pozemcích Trvalé porosty Ovocné dřeviny a ostatní vinná réva oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 4,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena ovocných dřevin a ostatní vinné révy:

Kč 2 m 2 m Kč * = 115,82

Trvalé porosty - zjištěná cena

60 056,50 350,00 15,00 2 573,85 0,045

115,82 Kč

Cena porostů celkem

=

115,82 Kč

Pozemek s RD č. p. 34 a příslušenstvím - zjištěná cena

=

353 064,84 Kč

C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek s RD č. p. 34 a příslušenstvím

353 064,80 Kč

1. Ocenění pozemků celkem

353 064,80 Kč

Celkem

353 064,80 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

353 064,80 Kč

353 070,- Kč

slovy: Třistapadesáttřitisícsedmdesát Kč


Stránka 29 z 31



D. Závěrečný výrok Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky

195 000 Kč 353 070 Kč

a) Předmětem ocenění jsou veškeré nemovité věci a jejich příslušenství ve vlastnictví povinné, které jsou zapsané na LV č. 439, tj.: o

pozemek parc. č. st. 94 vč. příslušenství a stavby rodinného domu č. p. 34, která je součástí pozemku parc. č. st. 94; to vše v k. ú. Křekov, obec Křekov, okres Zlín.

Výsledná obvyklá cena nemovitých věcí, příslušenství nemovitých věcí, práv a závad uvedených se určuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni 18.2.2015, částkou ve výši:

195 000,- KČ slovy: Jednostodevadesápěttisíc korun českých b) Příslušenstvím nemovitých věcí se rozumí: o

Venkovní úpravy, Hospodářské stavení

c) a d) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi – nezjištěny

Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného zhotovitele.

V Praze dne 13.3.2015 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8


Stránka 30 z 31



E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č. j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1152/59/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 59 - 2015.

F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 439 ze dne 30.1.2015 Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled Příloha č. 3: Mapa oblasti Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí ze dne 18.2.2015


Stránka 31 z 31

Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 439

Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled

Příloha č. 3: Mapy oblasti

Letecká fotomapa nemovité věci č. p. 34 GPS: 49°07'45.03"N, 17°58'06.41"E

Umístění nemovité věci v rámci části obce „Křekov“

Umístění nemovité věci v rámci obce „Křekov“

Umístění nemovité věci v rámci města Zlína a okolí

Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí

Uliční (jihozápadní) pohled na rodinný dům a navazující hospodářské stavení

Vlhký sokl objektu a opadávající omítka RD

Štít rodinného domu

Detailní pohled na okna RD ve špatném stavu

Hospodářské stavení

2015

Recommend Documents